ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.374 – 92/14 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p.23, souvisejících venkovních úprav, pozemku p. . 64 a trvalých porost situovaných v katastrálním území Libišany (682918), obci Libišany (575305), okrese Pardubice, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V. 16
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 5244/13-31 ze dne 3.7.2014 Vlastník oce ovaných nemovitostí :
SJM Ko ínek Pavel, 533 45 Libišany 23 (identifikátor 650405/2467 I 72886625) Ko ínková Radka, Mandysova 1303/12 Nový Hradec Králové 500 12 Hradec Králové
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ceny nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem
Posudek vypracoval:
ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
.tel. 602 581 060
Posudek obsahuje:
17 stran v etn obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních + (1x CD)
Ve Ž
e nad Sázavou 20.9.2014
-2-
1.00. ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p. 23, souvisejících venkovních úprav, pozemku p. . 64 a trvalých porost situovaných v kat. území, obci Libišany, okres Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 16.
1.02.
Vlastník nemovitostí:
SJM Ko ínek Pavel, 533 45 Libišany 23 (identifikátor 650405/2467 I 72886625) Ko ínková Radka, Mandysova 1303/12 Nový Hradec Králové 500 12 Hradec Králové
1.03.
Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 5244/13-31 ze dne 3.7.2014
1.04.
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ceny nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák .j. 050 EX 5244/13-31 ze dne 3.7.2014 - internetový výpis z K.N. L.V. 16 - snímky kat. map pro k.ú. Libišany - venkovní osobní prohlídka nemovitostí - fotodokumentace - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek
-3-
vyhláška Ministerstva financí .441/2013 Sb. k provedení n kterých ustanovení zákona o oce ování majetku platná od 1.1.2014 – dále jen „Vyhláška“
2.00. NÁLEZ Oce ované nemovitosti se nalézají v kat. území , obci Libišany, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V. 16. Rodinný d m .p. 23 je tradi ní stavbou realizovanou v 30. Letech minulého století. Stavba je nepodsklepená, situovaná v rovinatém terénu uvnit obce v blízkosti hlavní silnice procházející obcí ve sm ru Hradec Králové. D m je zd ný, krytý sedlovou st echou s krytinou tvo enou betonovými taškami. Klempí ské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Omítka venkovní vápenná siln poškozená. Okna p vodní d ev ná dvojitá ve štítové st
vym
ny za zdvojená. Elektroinstalace sv telná v .
televizního satelitu. D m má siln zanedbanou údržbu v dob prohlídky byl d m opušt n a dle zarostlé trávy p ístupové cesty málo užívaný. Celý okolní pozemek je oplocen rámovým siln poškozeným plotem. P ed domem se nalézá PRIS pilí i s možností napojení na obecní rozvod plynu. Celý pozemek je zarostlý p evážn náletovou zelení, neudržovanou. Venkovní úpravy se uvažují v rozsahu p ípojek I.S., oplocení a venkovní zpevn né plochy. Technický stav velmi siln zanedbaná údržba sm ující až k havarijnímu stavu celého objektu. ást krokví je prohnilých a st echa v mnoha místech d ravá. Štít v zadní ásti domu je kryt prkny. Obec Libišany leží v pr
rné výšce 230 metr nad mo em a je sou ástí okresu Pardubice a
náleží pod Pardubický kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je okresní m sto Pardubice. Obec Libišany se rozkládá asi t ináct kilometr severozápadn od centra Pardubic. Na území obce trvale žije 496 obyvatel. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i plynofikaci. Pro využití volného asu je v obci sportovní h išt a další sportovišt .
-4-
3.00. POSUDEK 3.10. Cena v ase a míst obvyklá (tržní) – úvod
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu.
Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích.
Stru ná charakteristika t chto metod: 3.10.1. –metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
-53.10.2. –metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr
rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty
nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr
žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto
p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít.
3.10.3. –metoda srovnávací (statická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr
rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na
kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr
hu prodeje.
V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.
-63.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Dle výpisu z katastru nemovitostí
p. . 64
Katastrální území:
Libišany (682918)
Obec:
Libišany (575305)
Vlastnické právo:
SJM Ko ínek Pavel a Ko ínková
zastav ná plocha a nádvo í
m2
Celkem pozemky zapsané na
m2
243,-
243,-
L.V. 16
Oce ované pozemky jsou napojeny na ve ejné rozvody elektro ZC = ZCV x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6
ZCV
základní cena ZC uvedená
kraj Pardubický
v p íloze .2; tab. .1
1.120,- K /m2
sto Pardubice Libišany (496) O1
velikost obce
V
0,50 do 500 obyvatel
O2
hospodá sko-správní význam obce
IV
ostatní obce
0,60
obec vzdálená od hranice O3
poloha obce
IV
sta Pardubice do 10
1,01
km v etn elekt ina, kanalizace O4
technická infrastruktura
I
1,00 plyn
O5
dopravní obslužnost obce
IV
autobusová zastávka
0,80
O6
ob anská vybavenost v obci
V
minimální vybavenost
0,85
ZC = 1.120,- K /m2 x 0,50 x 0,60 x 1,01 x 1,00 x 0,80 x 0,85 =
230,76 K /m2
ZCU = ZC x I I = IT x Io x IP
index trhu IT
p íloha .3; „Vyhlášky“; tab. .1
Znak Pi
Kvalitativní pásma
Název znaku
íslo
Situace na díl ím trhu
III
1.
Popis pásma
nabídka odpovídá poptávce
s nemovitými v cmi
Hodnota
0,00
2.
Vlastnické vztahy
II
pozemek s právem stavby
-0,02
3.
Zm ny v okolí
III
bez vlivu
0,00
Vliv právních vztah na
II
bez vlivu
IV
zóna se zanedbatelným
4.
5.
prodejnost Povod ové riziko
nebezpe ím výskytu záplav
0,00
1,00
4
Index trhu:
IT = P5 x (1 +
Pi )= 1 x 0,98 i=1
0,980
-8index omezujících vliv na pozemek Io
p íloha .3 „Vyhlášky“; tab. .2
Kvalitativní pásma
Znak Pi
Název znaku
íslo
1.
Svažitost pozemku a
IV
expozice 2.
Ztížené základové podmínky
Popis pásma svažitost terénu pozemku do 15% v ., ostatní orientace
Hodnota 0,00
III
neztížené základové podmínky
0,00
3.
Ochranná pásma
I
mimo ochranná pásma
0,00
4.
Omezení užívání
I
bez omezení užívání
0,00
II
tvar bez vlivu na využití
0,00
II
bez dalších vliv
0,00
pozemku 5. 6.
Geometrický tvar pozemku Ostatní neuvedené
6
Index omezujících vliv na pozemek: IO = 1 +
Pi i=1
1,000
-9-
Index polohy IP,
p íloha .3 „Vyhlášky“; tab. .3
Kvalitativní pásma
Znak Pi
Název znaku
1.
Druh a ú el užití
íslo
Popis pásma
Hodnota
I
Reziden ní stavba do 2.000 obyvatel
1,03
I
Reziden ní stavby
0,00
II
Navazující na st ed
0,00
stavby evažující zástavba 2.
v okolí pozemku a životní prost edí
3.
Poloha pozemku v obci
Možnost napojení 4.
pozemku na inž. sít v
I
Pozemek lze napojit na všechny I.S. v obci
0,00
obci 5. 6.
Ob anská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost
I VI
V okolí je dostupná ob anská vybavenost Komunikace ke hranici pozemku
0,00 0,00
Zastávka hromadné dopravy do 7.
Hromadná doprava
IV
- 0,02 500 m
Poloha pozemku 8.
z hlediska komer ní
V
Bez možnosti komer ního využití
0,00
využitelnosti 9.
Obyvatelstvo
II
Bezproblémové okolí
0,00
10.
Nezam stnanost
II
Pr
0,00
11.
Vlivy ostatní neuvedené
II
Bez dalších vliv
rná nezam stnanost
0,00
11
Index polohy pro pozemky: IP = P1 x (1 +
Pi) = 1,03 x 0,98
i=2
I = IT x Io x IP = 0,980 x 1,000 x 1,009 = 0,989 ZCU = ZC x I = 230,76 K /m2 x 0,989 =
228,22 K /m2
3.10.1.2. asová cena rodinného domu .p. 23 (metoda nákladového ohodnocení) Oce ovaný rodinný d m je jednopatrový, nepodsklepený, krytý sedlovou st echou s taškovou betonovou krytinou. Stavba R.D. je zd ná. Dispozice domu je poplatná dob , kdy byla stavba zrealizována.
Obestav ný prostor: I.N.P.
14,30 x 5,35 x (2,55 + 0,10 + 0,25) =
221,86 m3
zast .
14,30 x 5,35 x 3,85 x 0,5
147,27 m3
O.P. celkem
=
369,13 m3
Rozm ry získané m ením z podklad a osobní prohlídkou
Zastav ná plocha celkem: 14,30 x 5,35 =
76,51 m2
Stá í stavby: nebyl doložen žádný doklad potvrzující stá í oce ované stavby R.D. Dle získaných informací a zohledn ním stavu zjišt ných stavebních úprav a realizovaných úprav lze ur it stá í stavby na rok 1930
1,009
-11-
Stá í stavby:
2014 – 1930 = 84 rok
Technický stav objektu R.D.: siln zanedbaná údržba, havarijní stav P edpokládaná životnost stavby R.D.: 100 rok Ro ní opot ebení: 100 : 100 = 1 % Opot ebení celkem: 84 x 1 % = 84 % (zbývá 0,16) Reproduk ní cena rodinného domu (2014):
4.870,- K /m3
369,13 m3 x 4.870,- K /m3 x 0,16 = zaokrouhleno
287.626,10 K 287.600,- K
3.10.1.3. Venkovní úpravy: oplocení, p ípojky I.S., zpevn né plochy 287.600,- K x 0,05 = zaokr.
3.10.1.4. Trvalé okrasné rostliny:
odborný odhad
14.380,- K
5.000,- K
-123.10.3. Metoda srovnávací (statistická)
Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha)
Místo .
Zdroj informace
stavby
Velik
Zast.
ost
plocha
garáž
(m2)
Zahrada
Vybavení
(m2)
(popis)
Vytáp ní
Stá í
Nabízená
(roky)
cena
tech. stav
(K )
-osobní vlastnictví -plyn na hranici -vesnická
Dašice 1.
Metropol
Prachovice
Real
okr.
Pardubice
Pardubice
asi 1940
chalupa
2+kk 140
-bez vody
ne 700
v dom -vlastní studna
dobrý
435.000,-
1950
490.000,-
lokální na T.P.
-kamenná
-elektro 230 V -studna
2.
MaM
Dolní Rove
reality
okr.
Praha – Nové sto
Pardubice
4+1
-plyn na hranici 140
ne
2.188
-kanalizace -vodovod -stodola
lokální na T.P.
dobrý
-bývalý drážní domek erná za Realitní
Bory
-odpojeno 3+1
kancelá
3.
100
Reality IQ a.s.
okr.
Praha
Pardubice
1920
elektro
ne
U.T.
-studna 640
po vnit ní
499.000,-
rekonstr.
na
-jímka
T.P. -osobní vlastnictví -elektro
Libišany 4.
okr.
reality Pardubice
U.T.
220/380
R.D.
MaM
150
Pardubice
na
-septik
ne 1.395
1900
T.P.
-studna kop.
470.000,-
ed rekonstruk cí
-IS na hranici pozemku
Stanovený reduk ní koeficient „K“ ve vztahu k oce ované nemovitosti „K“ = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7 íslušenství poloha v obci .
(K1)
vybavení vytáp ní (K2)
zahrada vedlejší stavba garáž
vel. obce
P ístup
(po et
k oce ova
obyvatel)
nému obj.
(K4)
(K5)
technický
Odborná
reduk ní
stav
úvaha znalce
koeficient
(K6)
(K7)
„K“
1,010
1,000
0,990
(K3) (2.305) 1.
1,000
1,000
1,000
1,000 0,980
(1.999) 2.
0,990
1,000
1,000
1,000
1,020
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
0,970
1,000
1,000
1,000
0,990
0,990 (382) 3.
0,980
0,990
1,000 1,000 (496)
4.
1,000
0,990
1,000 1,000
Nabízené nemovitosti .
k prodeji (porovnatelné)
Nabídková cena (K )
Reduk ní koeficient
Koeficient a
Upravená cena
zdroj informace
(K )
(real. kancelá )
„K“
Rodinný d m 2 +kk 1.
Da ice - Práchovice
435.000,-
0,990
0,95
409.118,-
490.000,-
1,000
0,95
465.500,-
499.000,-
0,970
0,95
459.829,-
okr. Pardubice Rodinný d m 4 + 1 2.
Dolní Rove okr. Pardubice Rodinný d m 3+1
3.
erná za Bory okr. Pardubice
Rodinný d m 4.
Libišany
470.000,-
0,990
0,95
442.035,-
okr. Pardubice
Pr
rná cena vybraných
obdobných nemovitostí (K )
444.121,-
maximum (K )
465.500,-
minimum (K )
409.118,-
3.10.3.1. Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 444.121,- - (0,15 x 56.382,- ) =
435.660,- K
-16-
CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá – tržní)
Metoda nákladového ohodnocení 3.10.1.1.
Pozemky
3.10.1.2.
Nemovitost
3.10.1.3.
Venkovní úpravy
3.10.1.4.
Trvalý porost strom
(243 m2 x 228,-
3.10.1. /m2) zaokr.
287.600,14.380,5.000,-
Cena nemovitostí zjišt ná metodou nákladového ohodnocení
Metoda srovnávací (statistická) 3.10.3.1.
55.400,-
Nemovitosti, pozemky a trvalý porost, venk. úpravy
362.380,- K
3.10.3. 435.660,-
Cena v ase a míst obvyklá (tržní) (úprava ceny) (362.380 + 435.660)/2
399.020,-
Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) rodinného domu .p. 23, souvisejících venkovních úprav a pozemku p. . 64 v . porost situovaných v kat. území, obci Libišany, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 16 ke dni vypracování tohoto posudku na ástku po zaokrouhlení
400.000,- K slovy: ty ista tisíc korun eských
-17-
Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši.
ílohy: informace o pozemku a stavb L.V. 16 fotodokumentace srovnávací nemovitosti
