14

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1560/032/14 O ceně obvyklé nemovitosti čp. 124 sestávající z pozemku parc.č. st. 111 jehož součástí je stavba čp. 124, pozemku parc.č. 24/2, vše k.ú. Hýskov, okres Beroun a o ceně jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojenými.

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Beroun, soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský, č.j. 015 EX 2245/2014-38 Palackého 31/2 266 01 Beroun Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení č.j. : 015 EX 2245/2014

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. a dle údajů trhu, podle stavu ke dni 8.8.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lenka Kramplová Starobylá 498 149 00 Praha 4 tel.: 606 840 829 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních (1x v písemné podobě + 1x v elektronické podobě). V Praze 3.9.2014

-2-

Nález Znalecký úkol Označit a ocenit cenou obvyklou nemovitosti a jejich příslušenství, a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená a to : pozemku parc.č. st. 111 jehož součástí je stavba čp. 124, pozemku parc.č. 24/2, vše k.ú. Hýskov. Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou (jinak též obecnou nebo tržní) cenu takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích : 1. metoda nákladová (věcná ) 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací

ad 1) Nákladový způsob ocenění (stanovení věcné hodnoty) Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a dle jeho stavu ke dni ocenění. Věcná hodnota staveb je pak reprodukční cena nemovitosti snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání prvků pomocí některé ze známých metod. U pozemků se vychází z výměr podle popisu v katastru nemovitostí, z bonity pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci obce a možnosti jejich využití. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Pro kvalitativní informaci o hodnotě pozemků lze použít cenovou mapu dané lokality, platnou oceňovací vyhlášku, případně další metody – indexová, Sammetova, Naegeliho, porovnávací.

-3-

ad 2) Výnosový způsob ocenění (stanovení výnosové hodnoty) Tato metoda je založena na koncepci tzv. časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Podle ní investor nakupuje budoucí zdroj příjmů, resp. budoucí peněžní tok. Základem pro budoucí tok příjmů může být buď současné využití podnikatelského majetku, nebo úvaha o možném nejlepším a nejvýnosnějším využití, které se bude od stávajícího podnikatelského záměru odlišovat.

Současná hodnota majetku je určena následovně : - projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku peněz - využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvalitativní úroveň a stanovení správné adekvátní kapitalizační míry. Exaktně vyjádřeno je dle výnosové metody tržní hodnota majetku (V) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu (Z) dělenému odpovídající kapitalizační mírou (r). V = ( Z / r ) x 100 Celková kapitalizační míra (r) je dána součtem členů : r1 = skutečná míra výnosnosti r2 = riziková míra

r = r1 + r2 , kde

Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů, vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová metoda vyjadřuje tzv. věcnou rentu nemovitosti (staveb a pozemků).

ad 3) Porovnávací způsob ocenění Tato metoda je založena na principu vyhodnocení cen uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. U nemovitostí, kde není možno objektivně stanovit porovnávací hodnotu, resp. kde nebyly nalezeny ani v současné nabídce objekty srovnatelných parametrů, je třeba na základě podrobné analýzy současného trhu s nemovitostmi zvažovat i obchodovatelnost obdobných zařízení v dané lokalitě. V určitých případech lze použít i kombinaci výše uvedených metod.

-4-

Pro stanovení ceny obvyklé jsou v daném případě použity tyto oceňovací metody : Cena zjištěná (administrativní) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, tj. podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Takto zjištěná cena má pro účely tohoto posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota (porovnání, komparace) vychází v daném případě s porovnání srovnatelných nemovitostí obchodovaných ve srovnatelném období a srovnatelné lokalitě. K získání porovnatelných nemovitostí využívám databáze uskutečněných cen na trhu s nemovitostmi vedenou mnou, spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří s tím, že je kladen především důraz na to, aby nemovitosti byly srovnatelné svým charakterem, polohou, velikostí a dobou realizace. Dále pak údaje získané přímo z kupních smluv. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot a faktorů, vztahujících se k dané nemovitosti.

Informace o nemovitosti Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemek parc.č. st. 111, jehož součástí je stavba čp.124 a pozemek parc.č. 24/2 K Nádržce 124 267 06 Hýskov Středočeský Beroun Hýskov Hýskov 1 632

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. III IV II

Pi 0,75 0,60 1,03

I

1,00

I

1,00

V

0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 965,24 Kč/m2

-5-

Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena znalcem dne 8.8.2014 za přítomnosti pana Jaroslava Uhera.

Podklady pro vypracování posudku - Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 2245/2014-38. - Výpis z katastru nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Beroun pro k.ú. Hýskov, LV 530 ze dne 25.7.2014 doložený objednatelem posudku. - Kopie katastrální mapy zjištěná dálkovým vstupem do KN. - Stavební dokumentace zjištěná v archivu stavebního úřadu MÚ Beroun. - Údaje poskytnuté vlastníkem nemovitosti při místním šetření. - Údaje zjištěné znalcem na místě samém. - Čestné prohlášení ze dne 15.3.2012 ve věci vlastnictví vybavení domu (podpisy ověřeny dne 16.3.2012) doložené vlastníkem nemovitosti při místním šetření. - Smlouva o zřízení věcného břemene doživotního užívání zapsaná na LV pod č.j. V-6117/2011-202, právní účinky vkladu práva ke dni 8.12.2011. - Konzultace ve věci rozsahu věcného břemene se spolupracujícími advokáty a soudkyní Okresního soudu Praha - východ. - Teorie oceňování nemovitostí Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství , CERM Brno, 1997 - Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2008 - Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku. CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno - Bradáč, A., Kledus, M, Weigel, L : Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002. - Dušek, D. : Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008. - Ort, P. : Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007. - Zazvonil, Z. : Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007. - Příslušné oceňovací předpisy. - Databáze uskutečněných cen na trhu s nemovitostmi vedená mnou a spolupracujícími znalci a nabídkové ceny realitních kanceláří.

Vlastnické a evidenční údaje Dle katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Beroun pro k.ú. Hýskov, LV 530 : Uher Jaroslav, K Nádržce 124, 267 06 Hýskov

751122/0629

-6Omezení vlastnického práva : - Zástavní právo exekutorské V-3642/2014-202 - Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s. V-1185/2008-202 - Věcné břemeno doživotního užívání (podle listiny) V-6117/2011-202 - Zahájení exekuce Z-43564/2014-101 související zápis – Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z 4268/2014-202 - Zahájení exekuce Z 2719/2014-202 související zápis Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z 2718/2014-202

Dokumentace a skutečnost Vlastníkem nemovitosti nebyla doložena stavební dokumentace, doložena pouze Smlouva o zřízení věcného břemene - práva doživotního užívání nemovitosti pro Danu Lacinovou Ilkovou. Tato smlouva je zapsána v KN na LV v části C), právní účinky vkladu práva ke dni 8.12.2011. Znalcem zjištěna stavební dokumentace uložená v archivu stavebního úřadu, tato odpovídá s dílčími odchylkami stavu zjištěnému na místě samém. Na nemovitosti zapsána v KN na LV č. 530 v části C omezení a to : Zástavní právo exekutorské č.j. V-3642/2014-202. Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s., č.j. V-1185/2008-202. Zahájení exekuce - Vyrozumění o zahájení exekuce, č.j. Z-43564/2014-101. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. Z-4268/2014-202. Zahájení exekuce - Vyrozumění o zahájení exekuce, č.j. Z-2719/2014-202. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. Z-2718/2014-202. Věcné břemeno(podle listiny) práva doživotního užívání pro Danu Lacinovou Ilkovou, zapsáno pod č.j. V-6117/2011-202.

V katastru nemovitostí zapsáno věcné břemeno doživotního užívání pro paní Danu Lacinovou Ilkovou, 745517/0613. Ve smlouvě není uvedeno, zda se jedná o věcné břemeno bezplatného doživotní užívání. V uvedené věci byl znalcem učiněn dotaz ke straně advokacie a ke straně soudu. Názory obou stran nejsou jednotné. Ze strany advokacie je příklon k tomu, že by se mělo jednat o bezplatné doživotní užívání s odkazem na judikaturu (R 19/2002). Ze strany soudu je pak příklon k tomu, že by se mělo jednat o právo doživotního užívání, ale nikoliv bezplatného a mělo by se na něj nahlížet jako na právo užívání, ale s nájmem v místě a čase obvyklým. Dle zjištění, paní Dana Lacinová Ilková v současné době nemovitost užívá spolu s jejím vlastníkem a to bezplatně. Právní posouzení nepřísluší znalci, proto je pro účely tohoto ocenění přistoupeno k věcnému břemenu tak, že toto je oceněno ( s ohledem na současný stav bezplatného užívání) jako právo doživotního bezplatného užívání s tím, že je v souladu s oceňovacím předpisem započteno v délce 10 let, ale není odečítáno od ceny nemovitosti a je uvedeno samostatně.

-7-

Celkový popis lokality a nemovitosti Popis lokality : Hýskov je obec ve Středočeském kraji, 4 km severozápadně od Berouna. Leží v údolí řeky Berounky, na jejím levém břehu, uprostřed lesnaté krajiny. Díky své poloze v údolí Berounky, uprostřed lesnaté krajiny, je obec a její okolí vyhledávanou oblastí pro turistiku a rekreaci, zejména jako východiště do CHKO Křivoklátsko. status: obec kraj : Středočeský okres : Beroun obec s rozšířenou působností: Beroun katastrální výměra: 6,39 km m2 nadmořská výška: 266 m zákl. sídelní jednotky: 1 části obce: 1 katastrální území: 1 Dopravní síť Pozemní komunikace Obcí prochází silnice 116 Beroun - Nižbor - Lány. Železnice Obec leží na železniční trati 174 Beroun - Rakovník. Je to jednokolejná celostátní trať.

Popis nemovitostí : Nemovitost čp. 124 sestává z pozemku parc.č. st. 111 jehož součástí je stavba bydlení čp. 124 a pozemku parc.č. 24/2, vše tvoří jednotný funkční celek, nacházející se v souvisle zastavěné části Hýskova, v ulici K nádržce. Nemovitost umístěna ve svahu, hůře přístupná. Na místě se nacházela původní stavba RD stará více jak 100 roků, v roce 2009 zahájena přestavba s tím, že malá část původní stavby zůstala zachována (suterén a část přízemí), stavba rozšířena do plochy jak suterénu, tak přízemí a provedena nástavba podkroví. Stavební povolení vydáno v roce 2009, od roku 2010 objekt slouží k bydlení, k dnešnímu dni není zcela dokončen. Kolaudace přestavby ještě neproběhla. Není provedena fasáda, vnitřní prostory nejsou rovněž zcela dokončeny (drobné nedodělky). Vnitřní dispozice : suterén - 2 původní sklepy s klenbou, nově sklípek a 1 obytná místnost přízemí - kuchyň a 2 pokoje, z toho 1 nedokončen, slouží t.č. jako šatna a spíž, zádveří, koupelna a WC podkroví - 3 místnosti, koupelna (není dokončena), WC a půdní prostory.

-8Obvodové zdivo POROTHERM, příčky část. Porotherm, část Rigips. Střešní krytina Tondach na latě. Stropy vyjma kleneb v suterénu rovné, v podkroví do krovu, obložené dřevem. Obložení podstandardního provedení. Trámy v podkroví výrazně praskající v důsledku vysychání dřeva. Provedení konstrukcí je mírně podstandardní. Objekt vytápěn kotlem na pevná paliva, kotel umístěn v suterénu. Ohřev teplé vody je el.boilerem. V objektu není zaveden plyn, je však přiveden na hranici pozemku a je zde možnost napojení. Voda je obecní, kanalizace není, řešena domácí čistírnou. Na pozemku se nachází i původní studna 12 m hluboká, trvale je však vyschlá, není proto předmětem ocenění. Podlahy obytných místností jsou převážně plovoucí (lamino), velmi nekvalitně provedené, rozestouplé zámky. V kuchyni dlažba, dlažba v chodbě poškozená, popraskaná. Podstandardního provedení jsou i dřevěné konstrukce - podbití podkrovních prostor. Kuchyň vybavena kuchyňskou linkou a plynovou varnou deskou na PB, dle doloženého ověřeného Čestného prohlášení z roku 2012 je toto vybavení ve výlučném vlastnictví paní Dany Lacinové Ilkové. Okna v domě plastová. Nejsou provedeny venkovní omítky, dílčí nedodělky jsou i uvnitř stavby. Negativním faktorem ovlivňujícím cenu nemovitosti je věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti pro paní Ilkovou Lacinovou, r.č. 74 55 17 / 0613 zapsané v KN.

Obsah posudku 1) Ocenění cenou zjištěnou dle vyhl.č. 441/2013 Sb. 2) Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou (porovnání trhu)

-9-

Posudek

1) Cena zjištěná dle vyhl.č. 441/2013 Sb. : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Na nemovitosti vázne věcné břemeno doživotního užívání pro Danu Lacinovou Ilkovou. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I dobré parkovací možnosti I 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I I 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

- 10 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,989

Ocenění staveb Hlavní stavby Dům čp. 124 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Na nemovitosti vázne věcné břemeno doživotního užívání pro Danu Lacinovou Ilkovou. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav ( v horní části svahu) 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1

č. III

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 -0,04

IV

1,00

- 11 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce (nad údolím, ve strmém III -0,01 svahu) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup ve svahu po nezpevněné komunikaci, III -0,05 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,15 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,731 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,702 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP 33,72+42,24 1.NP 5,62*19,27+2,5*4,18 podkroví 5,62*19,27+4,18*2,5

= = =

[m2] 75,96 118,75 118,75

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.PP 1.NP podkroví

Zastavěná. Konstr. výška plocha 75,96 m2 2,80 m 118,75 m2 2,96 m 118,75 m2 2,45 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP 33,72*2,3+2,5*4,18*2,0+5,5*5,78*2,8

=

[m3] 187,47 m3

- 12 1.NP podkroví

118,7474*2,955 = 5,62*19,27*(0,986+3,229/2)+4,18*2,5*(0,605+2, = 74/2)+2,6*4,18*2,74/2

350,90 m3 317,16 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.PP 1.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 187,47 m3 350,90 m3 317,16 m3 855,53 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 5,40 100 1,00 5,40 5,72 1. Základy S 23,40 100 1,00 23,40 24,78 2. Zdivo S 9,10 100 1,00 9,10 9,64 3. Stropy S 5,40 100 1,00 5,40 5,72 4. Střecha S 3,30 100 1,00 3,30 3,50 5. Krytina S 0,80 100 1,00 0,80 0,85 6. Klempířské konstrukce S 6,10 100 1,00 6,10 6,46 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,97 8. Fasádní omítky C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,20 100 1,00 2,20 2,33 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,44 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,39 12. Dveře S 5,10 100 1,00 5,10 5,40 13. Okna S 2,10 100 1,00 2,10 2,22 14. Podlahy obytných místností S 1,30 100 1,00 1,30 1,38 15. Podlahy ostatních místností S 5,30 100 1,00 5,30 5,61 16. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 4,45 17. Elektroinstalace C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 18. Bleskosvod S 2,90 100 1,00 2,90 3,07 19. Rozvod vody S 1,70 100 1,00 1,70 1,80 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 2,70 100 1,00 2,70 2,86 22. Kanalizace S 0,50 100 1,00 0,50 0,53 23. Vybavení kuchyně S 4,30 100 1,00 4,30 4,56 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,32 25. Záchod

Roz [%]

Dok [%]

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 80,00 0,00 100,00 70,00 100,00 100,00 100,00 80,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 80,00 100,00

5,72 24,78 9,64 5,72 3,50 0,85 5,17 0,00 0,00 1,63 2,44 3,39 5,40 1,78 1,10 5,61 4,45 0,00 3,07 1,80 0,00 2,86 0,53 3,65 0,32

- 13 C 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

4,00

100

0,00

0,00

0,00

94,40 Rozestavěnost: 0,9440

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

100,00

= * * * * =

855,53 m3 * 4 308,99 Kč/m3

0,00

93,41

2 130,1,1200 0,9440 0,9000 2,1260 4 308,99

=

3 686 470,21 Kč

* =

0,9341 3 443 421,23 Kč

* =

0,950 3 271 250,17 Kč

Srážka za morální opotřebení: 3 271 250,17 * 4 % =

-

Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

130 850,01 Kč 3 140 400,16 Kč 0,702 2 204 560,91 Kč

Dům čp. 124 - zjištěná cena

=

2 204 560,91 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,0 % Koeficient opotřebení: (1- 5,0 % / 100)

Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení

Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Dům čp. 124 Celkem:

Cena stavby 2 204 560,91 Kč 2 204 560,91 Kč

- 14 Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

2 204 560,91 0,0350

*

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena =

77 159,63 Kč

Ocenění pozemků Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby) - svažitý pozemek 3. Ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Špatná přístupnost pozemku, ve svahu

č. I

Pi -0,04

II

-0,05

III I II I

-0,01 0,00 0,00 -0,30

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,600 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,600 * 1,030 = 0,593 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 965,24 Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo st.411

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 24/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Koef.

0,593

Upr. cena [Kč/m2] 572,39

Výměra [m2] 219,00

Jedn. cena [Kč/m2] 572,39

Cena [Kč] 125 353,41

309,00

572,39

176 868,51 302 221,92

- 15 -

Pozemky - zjištěná cena

=

302 221,92 Kč

Ocenění trvalých porostů Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

176 869,00 100,00 20,00 35 373,80 0,065 2 299,30 2 299,30 Kč

Věcná břemena oceňovaná samostatně Věcné břemeno práva bydlení V katastru nemovitostí zapsáno věcné břemeno doživotního užívání pro paní Danu Lacinovou Ilkovou, 74 55 17 / 0613. Ve smlouvě není uvedeno, zda se jedná o věcné břemeno bezplatného doživotní užívání. V uvedené věci byl znalcem učiněn dotaz ke straně advokacie a ke straně soudu. Názory obou stran nejsou jednotné. Ze strany advokacie je příklon k tomu, že by se mělo jednat o bezplatné doživotní užívání s odkazem na judikaturu (R 19/2002). Ze strany soudu je pak příklon k tomu, že by se mělo jednat o právo doživotního užívání, ale nikoliv bezplatného a mělo by se na něj nahlížet jako na právo užívání, ale s nájmem v místě a čase obvyklým. Paní Lacinová Ilková trvale užívá nyní nemovitost spolu s panem Uherem bezplatně. Právní posouzení nepřísluší znalci, proto je pro účely tohoto ocenění přistoupeno k věcnému břemenu tak, že toto je oceněno ( s ohledem na současný stav užívání ) jako právo doživotního bezplatného užívání s tím, že je v souladu s oceňovacím předpisem započteno v délce 10 let, ale není odečítáno od ceny nemovitosti. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Porovnatelná výše pronájmu rodinného domu jako celku činí v místě a čase 15 000,- Kč/měsíc. RD: Výměra: nemovitost jako celek Jednotková cena: 180 000,- Kč/celek/rok Obvyklé nájemné: 1,00 * 180 000,- Kč/celek/rok = 180 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 %

- 16 180 000,- Kč/rok * 100 % = 180 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 180 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 180 000,- Kč * 10 let = 1 800 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

1 800 000,- Kč

Rekapitulace výsledné ceny zjištěné dle vyhl.č. 441/2013 Sb.: Hlavní stavby Dům čp. 124 Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 204 560,90 Kč 77 159,60 Kč

Ocenění staveb celkem

2 281 720,50 Kč

Ocenění pozemků celkem

302 221,90 Kč

Ocenění trvalých porostů celkem

2 299,30 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 586 241,70 Kč

2 586 241,70 Kč

2 586 240,- Kč

slovy: Dvamilionypětsetosmdesátšesttisícdvěstěčtyřicet Kč

Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno práva doživotního bezplatného bydlení

1 800 000,- Kč

Hodnota věcných břemen činí

1 800 000,- Kč

slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč

- 17 -

2) Cena obvyklá zjištěná porovnáním trhu Odhad obvyklé ceny : Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje obvyklou( jinak též obecnou nebo tržní) cenu takto : Obvyklou cenou se pro účely citovaného zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny skutečnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Tržní hodnota nemovitosti se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí v daném místě. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot a faktorů, vztahujících se k dané nemovitosti. Oceňovaná nemovitost (porovnávaná) : Rodinný dům, částečně podsklepený, přízemní s využitým podkrovím, objekt nedokončen, chybí venkovní omítky a drobné nedodělky uvnitř stavby. Objekt slouží trvale k bydlení, obydlen. Obchodovatelnost a ocenění : Na základě znalosti trhu s nemovitostmi, znalosti předmětné lokality, po místním šetření, šetření na FÚ, v RK a po prohlídce nemovitostí konstatuji, že nemovitost je velmi obtížně obchodovatelná z důvodu věcného břemen váznoucího na nemovitosti. Pro zjištění ceny obvyklé je z důvodu nejasného vymezení věcného břemene přistoupeno tak, že je stanovena cena nemovitosti samostatně a samostatně pak cena věcného břemene, která je uvedena ve výši zjištěné dle vyhl.č. 441/2013 Sb...

Pro srovnatelné období obchodovány následující porovnatelné nemovitosti : Nabídka č.1

Požadovaná cena: 4.900.000 Kč Lokalita : Hýskov Nabízí : dumrealit

- 18 Popis nemovitosti Rodinný dům 3+kk s garáží, z roku 2003, v klidné části Hýskova s výhledem do údolí Berounky. Obytná plocha domu je 154m2. V přízemí domu se nachází velký obývací pokoj volně propojený s kuchyní, komora a dolní WC. Velkými francouzskými okny můžete projít na terasu s výhledem do údolí. V obývací části jsou kachlová kamna s výměníkem tepla a rozvodem tepla do všech pokojů. V patře domu jsou dva pokoje s výstupem na balkon a dvě koupelny. V suterénu domu je garáž, sauna, technická místnost a garáž. Topení a TUV - plynový kotel se zásobníkem. V celém domě se vytápí podlahovým topením s možností volby jednotlivých zón. Dešťová voda je svedena do nádrže (8.000 l) a lze jí využívat pro zalévání zahrady.

Nabídka č.2

Požadovaná cena: 4.490.000 Kč Lokalita : Hýskov Nabízí : UNITED real & partners

Popis nemovitosti : Rodinný dům se zahradou z roku 1989, Hýskov u Berouna. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně, pokoj, koupelna s vanou a úložnými prostory, toaleta, komora. Z obou pokojů se lze dostat na prostornou terasu. V patře jsou k dispozici 2 ložnice, jedna s balkonem s výhledem na údolí řeky Berounky, koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Dům je po částečné rekonstrukci a zůstane téměř kompletně vybaven. Pozemek 1 200 m2. V zahradě je umístěn bazén, letní altánek s krbem, skalka a jezírko. Ve sklepní části jsou k dispozici 3 garážová stání, prádelna, kotelna a technická místnost. Topení je plynové s kompletními rozvody, k dispozici je i kotel na tuhá paliva a krb. Teplou vodu zajišťuje elektrický boiler.

Nabídka č.3

Požadovaná cena: 3.000.000 Kč Lokalita : Hýskov

- 19 Nabízí : BV Reality

Popis nemovitosti Rodinný dům 5+1 + pozemek v obci Hýskov, okr. Beroun. Dům je po rekonstrukci k okamžitému užívání. V suterénu dvě místnosti - kotelna, dílna. V přízemí vstupní chodba, koupelna, WC, obývací pokoj s krbem, dále vstup na balkon. Kuchyň, ze které jsou dřevěné schody do podkroví. V podkroví - dva pokoje, šatna. V celém domě jsou dřevěná okna s dvojskly. Vstupní dveře a dveře do místností dřevěné. Podlahy ve staré části dřevěné, v přístavbě betonové. Topení kotel na pevná paliva umístěný v suterénu. Pozemek terasovitý, členitý. Na pozemku lze vybudovat venkovní terasu. Parkování před domem na silnici - mimo automobilový provoz.

Zjištění ceny nemovitosti porovnáním trhu :

č.

K2 Koef. Jednotková cena Jednotková cena redukce K3 požadovaná, po redukci na K1 stavebnět na úvaha resp. zaplacená pramen ceny poloha echnický pramen znalce (Kč) (Kč) stav a ceny vybavení

1 4 900 000 2 4 490 000 3 3 000 000 Celkem průměr Maximum Minimum

0,9 0,9 0,9

4 410 000 4 041 000 2 700 000

1 1 1

1,3 1,2 1,1

Odhad obvyklé ceny ( průměr -15% rozdílu max a min)

I

1,2 1,2 1

1,56 1,44 1,10 Kč Kč Kč Kč

Jednotková cena nemovitosti odvozená ze srovnávací (Kč)

2 826 923 2 806 250 2 454 546 2 695 906 2 826 923 2 454 546 2 640 050

K2 koeficient na polohu K2 koeficient na stavebnětechnický stav a vybavení K3 koeficient na úvahu znalce I = K1 * K2 * K3

2 640 100,- Kč

Cena obvyklá po zaokrouhlení

sl. 2 * sl. 3 = sl. 4 sl. 4 / sl. 8 = sl. 9

Obvyklá cena pozemku p.č. st. 111 jehož součástí je stavba bydlení čp. 124 a pozemku p.č. 24/2 s příslušenstvím, k.ú. Hýskov, okres Beroun zjištěná porovnáním trhu činí :

2 640 100,- Kč

Slovy : Dvamilionyšestsetčtyřicettisícjednosto Kč.

- 20 -

Závady právní povahy : Dle výpisu z katastru nemovitostí na LV č. 530 vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Beroun pro k.ú. Hýskov, existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nažízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však s ohledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Závadou právní povahy je však věcné břemeno doživotního užívání nemovitostí jako celku vymezené na základě listiny, zapsané v KN. Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně, ale v jeho vymezení není jasně a srozumitelně uvedeno, zda se jedná o právo bezúplatného doživotního užívání nemovitostí. Je vymezeno pouze jako právo doživotního užívání nemovitostí pro Danu Lacinovou Ilkovou, r.č. 745517/0613. Právní účinky vkladu práva jsou ke dni 8.12.2011. Pokud by se mělo jednat o právo doživotního bezplatného užívání nemovitosti, pak s ohledem na věk osoby v jejíž prospěch je věcné břemeno zapsáno se jedná o závadu takového rozsahu, že se nemovitost stává zcela neobchodovatelnou.

Hodnota věcného břemene za předpokladu, že by se jednalo o právo doživotního bezplatného užívání nemovitostí činí dle vyhl.č. 441/2013 Sb. 1 800 000,- Kč, s tím, že omezení je započteno na dobu 10 roků. S ohledem na věk osoby v jejíž prospěch je věcné břemeno zapsáno, lze předpokládat, že bude nemovitost užívat několikanásobně déle. Při průměrné délce života tzn. více jak dalších 30 roků, pokud by nedošlo ke vzájemnému vypořádání předmětného věcného břemene.

V místě, ani v v databázi nebylo zjištěno obdobně vymezené věcné břemeno, toto je zpravidla vymezováno např. při darování rodiči nebo prarodiči s tím, že v nemovitosti bezplatně dožijí. Uzavřené věcné břemeno, jak je vymezeno v daném případě je zcela netypické, nebylo nalezeno porovnatelné věcné břemeno, proto je zde uvedena pouze cena břemene dle vyhl.č. 441/2013 Sb.

- 21 -

Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1) Cena pozemku p.č. st. 111 jehož součástí je stavba bydlení čp. 124 a pozemku p.č. 24/2 s příslušenstvím, k.ú. Hýskov, okres Beroun zjištěná dle vyhl.č. 441/2013 Sb.

2 586 240,- Kč

činí

slovy: Dvamilionypětsetosmdesátšesttisícdvěstěčtyřicet Kč Hodnota věcného břemene

činí

1 800 000,- Kč

slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč

2) Obvyklá cena pozemku p.č. st. 111 jehož součástí je stavba bydlení čp. 124 a pozemku p.č. 24/2 s příslušenstvím, k.ú. Hýskov, okres Beroun zjištěná porovnáním trhu

činí :

2 640 100,- Kč

slovy : Dvamilionyšestsetčtyřicettisícjednosto Kč.

- 22 -

Závěr : Obvyklá cena pozemku p.č. st. 111 jehož součástí je stavba bydlení čp. 124 a pozemku p.č. 24/2 s příslušenstvím, k.ú. Hýskov, okres Beroun zjištěná porovnáním trhu

2 640 100,- Kč

činí :

Slovy : Dvamilionyšestsetčtyřicettisícjednosto Kč.

Hodnota věcného břemene práva doživotního užívání nemovitostí (za předpokladu, že se jedná o právo doživotního bezplatného užívání) je uvedena pouze dle vyhl.č. 441/2013 Sb.

1 800 000,- Kč

činí

slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč

Pozn. Takto uzavřené věcné břemeno je zcela netypické, nebylo nalezeno porovnatelné věcné břemeno, proto je zde uvedena pouze cena břemene dle vyhl.č. 441/2013 Sb.

V Praze, 3.9.2014 Ing. Lenka Kramplová Starobylá 498 149 00 Praha 4 tel.: 606 840 829 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 2.3.1990 č.j.Spr.1151/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1560/032/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 032/14.

- 23 -

SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Mapa oblasti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 530 ze dne 25.7.2014

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3

- 24 Fotodokumentace

- 25 -

- 26 -

Poloha v oblasti

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -