ZNALECKÝ POSUDEK č. 65/14 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. st. 92, na kterém stojí stavba objektu bydlení č.p. 14, pozemku p.č. st. 117, na kterém stojí stavba objektu bydlení č.p. 13, pozemku p.č. 1396, 1399, 1400, 1493 a 1494 s příslušenstvím, LV číslo 282, katastrální území Zdebuzeves, obec Divišov, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci Karlovarská 7 25261 Jeneč
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 05.03.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 11.03.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. st. 92, na kterém stojí stavba objektu bydlení č.p. 14, pozemku p.č. st. 117, na kterém stojí stavba objektu bydlení č.p. 13, pozemku p.č. 1396, 1399, 1400, 1493 a 1494 s příslušenstvím, LV číslo 282, katastrální území Zdebuzeves, obec Divišov, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Radonice 14 257 26 Divišov Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Divišov Katastrální území: Zdebuzeves Počet obyvatel: 1 584 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. III IV V I IV II
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,80 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 550,37 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 05.03.2014 za přítomnosti pana Josefa Kostky, tel. 702 394 020.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 27.02.2014, LV číslo 282, k.ú. Zdebuzeves - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele paní Martinou Hellebrantovou, tel.602 509 172 - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - evidenční list nájemného ze dne 26.03.1992 včetně informací o zaplacení nájemného ze sporožira nájemce
5. Vlastnické a evidenční údaje Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci, Karlovarská 7, 25261 Jeneč Věcná břemena: K oceňovaným nemovitým věcem - pozemku p.č. 1400 a p.č. 1493 je podle výpisu z katastru -2-
nemovitostí zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy podle smlouvy, právní účinky vkladu práva ke dni 27.04.2010. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitým věcem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. Nájemní vztahy: Při místním šetření byla zjištěno, že rodinný dům č.p. 13 je v nájmu na dobu neurčitou. Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy p.č. 1400 a 1493 Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází na samotě v blízkosti zbytků zemědělských staveb v lokalitě Radonice - U dvora. Jedná se o pozemek p.č. st. 117, na kterém se nachází rodinný dům č.p. 13 a hospodářské stavby na mírně svažitých pozemcích. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Na pozemku p.č. st. 92 se nachází zbytky rodinného domu č.p. 14, zemědělských staveb, skladů a všechny tyto nemovité věci jsou ve velmi špatném stavebním stavu, neobyvatelné, není je možno bez závad užívat, a z tohoto důvodu znalec uvažuje, že bude nutno provést demolici těchto objektů. Demolice byla již dříve údajně povolena, ale nebyla provedena. Cena demolice převyšuje cenu staveb a z tohoto důvodu je cena staveb nulová. Stav staveb je zdokumentován v příloze ( dlouhodobé zatékání, propadlé stropy, zničené střechy, trvalé porosty uvnitř objektů, poškozená statika objektů vlivem dlouhodobě neprováděné údržby, apod). Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné a proto se při ocenění vycházelo z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 13 1.1.2. Sklad 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 13 Přízemní, podsklepený, samostatně stojící rodinný dům č.p. 13 s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 117. Je napojen na elektřinu, studnu a kanalizace je svedena do žumpy. Objekt je užíván asi od roku 1915, poslední opravy proběhly před 30 lety. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází schodiště, kotelna, garáž, chodba a sklepy. V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, schodiště, dva pokoje, kuchyň, spíž, koupelna se záchodem a terasa. V podkroví se nachází chodba, schodiště, tři pokoje, pokoj s kuchyňským koutem, koupelna se záchodem a sklad. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. V posledních letech opravy prováděli nájemníci. většina konstrukcí je za hranicí životnosti. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1121
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav -4-
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,25 pro zemědělství - V okolí jsou zemědělské stavby. 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - V lokalitě je pouze elektřina. 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 II -0,05 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Lokalita je samota, I -0,30 ke které vede jen komunikace, služby a vybavenost je v Divišově. V blízkosti vede dálnice D1, která místo obtěžuje hlukem. 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,021 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,020 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,60*12,20+3,50*1,75+6,50*3,50 1. PP 1. NP 10,60*12,20+3,50*1,75+6,50*3,50 podkroví 10,60*12,20+3,50*1,75
= = =
[m2] 158,20 158,20 135,45
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 158,20 m2 3,05 m 158,20 m2 3,40 m
Název 1. PP 1. NP -5-
135,45 m2
podkroví
2,95 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. PP (10,60*12,20+3,50*1,75+6,50*3,50)*(3,40) = 1. NP (10,60*12,20+3,50*1,75)*(3,40)+(6,50*3,50)*(1, = 00) podkroví (10,60*12,20+3,50*1,75)*(3,20*0,5) =
[m3] 537,86 m3 483,26 m3 216,71 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. PP 1. NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 537,86 m3 483,26 m3 216,71 m3 1 237,83 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Hodnocení standardu betonové S cihelné S rovné, klenba ve sklepě S sedlová S pálená taška, poškozená P pozinkované N vápenné, poškozené P vápenocementové, poškozené P ne C keramické - koupelna, záchod, kuchyň S betonové, dřevěné S dřevěné, sololit, ocelové zárubně P dřevěná, zdvojená S prkna, dřevěné P prkna, dlažby, betonové P ústřední na tuhá paliva S 220, 380 V S ano S teplé a studené S el. bojler S propan-butan S ano S sporák na PB S vana 2x, umývadlo 2x S splachovací 2x S Provedení
-6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
26. Ostatní
ne
C
100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S P N P P C S S P S P P S S S S S S S S S S C
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,54 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 1,52 1,23 2,81 1,29 0,00 2,20 2,30 1,47 5,10 0,97 0,60 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 85,79 0,8579
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 5,40 100,00 1,00 5,40 6,30 99 200 49,50 3,1185 2. Zdivo S 23,40 100,00 1,00 23,40 27,28 99 200 49,50 13,5036 3. Stropy S 9,10 100,00 1,00 9,10 10,61 99 200 49,50 5,2520 4. Střecha S 5,40 100,00 1,00 5,40 6,29 99 150 66,00 4,1514 5. Krytina P 3,30 100,00 0,46 1,52 1,77 30 80 37,50 0,6638 6. Klempířské konstrukce N 0,80 100,00 1,54 1,23 1,43 99 99 100,00 1,4300 7. Vnitřní omítky P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,28 99 99 100,00 3,2800 8. Fasádní omítky P 2,80 100,00 0,46 1,29 1,50 99 99 100,00 1,5000 10. Vnitřní obklady S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,56 30 50 60,00 1,5360 11. Schody S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,68 99 200 49,50 1,3266 12. Dveře P 3,20 50,00 0,46 0,74 0,86 30 80 37,50 0,3225 -7-
12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:
P S S P P P S S S S S S S S S S
3,20 5,10 5,10 2,10 1,30 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30
50,00 50,00 50,00 100,00 20,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,74 2,55 2,55 0,97 0,12 0,48 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
0,86 2,97 2,97 1,13 0,14 0,56 6,18 4,90 0,70 3,38 1,98 0,58 3,15 0,58 5,01 0,35
99 30 99 99 30 99 30 40 40 40 30 30 99 30 30 30
= *
99 80 99 99 80 99 50 50 50 50 40 50 99 30 60 60
100,00 37,50 100,00 100,00 37,50 100,00 60,00 80,00 80,00 80,00 75,00 60,00 100,00 100,00 50,00 50,00
0,8600 1,1138 2,9700 1,1300 0,0525 0,5600 3,7080 3,9200 0,5600 2,7040 1,4850 0,3480 3,1500 0,5800 2,5050 0,1750 61,9 %
2 130,1, 1200 0,8579 0,9000 2,1300 3 923,34
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena: 1 237,83 m3 * 3 923,34 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 61,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
4 856 427,95 Kč 0,381 1 850 299,05 Kč 0,020 37 005,98 Kč
Rodinný dům č.p. 13 - zjištěná cena
=
37 005,98 Kč
1.1.2. Sklad Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící sklad se nachází na pozemku p.č. st. 92. není napojen na žádné sítě. Objekt je užíván asi od roku 1925. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Index trhu s nemovitostmi -8-
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,25 pro zemědělství - V okolí jsou zemědělské stavby. 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - V lokalitě je pouze elektřina. 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 II -0,05 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Lokalita je samota, I -0,30 ke které vede jen komunikace, služby a vybavenost je v Divišově. V blízkosti vede dálnice D1, která místo obtěžuje hlukem. 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,021 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,020 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží
[m2] -9-
1. NP
8,50*17,20
=
146,20
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 146,20 m2 146,20 m2
Podlaží 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,50 m
Součin 511,70 511,70
511,70 / 146,20 146,20 / 1
= 3,50 m = 146,20 m2
= =
511,70 m3 292,40 m3
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (8,50*17,20)*(3,50) 1. NP zastřešení (8,50*17,20)*(4,00*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 511,70 m3 292,40 m3 804,10 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod
betonové cihelné sloupy trámové sedlová eternitové šablony, poškozené pozinkované ne ne ne ne ne ne ne ne ne
- 10 -
Hodnocení standardu S S S S P S C C X C C C C C X C C X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
X X X X X X C X
ne
100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S P S C C X C C C C C X C C X X X X X X X C X
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 13,20 30,40 13,80 7,00 1,33 0,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 66,43 0,6643
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 13,20 100,00 1,00 13,20 19,88 89 200 44,50 8,8466 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 45,76 89 200 44,50 20,3632 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 20,77 89 200 44,50 9,2427 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 10,54 89 150 59,33 6,2534 - 11 -
5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce Opotřebení:
P S
2,90 100,00 0,46 0,70 100,00 1,00
1,33 0,70
2,00 1,05
89 89
89 100,00 89 100,00
2,0000 1,0500 47,8 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 804,10 m3 * 2 248,68 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 47,8 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
1 808 163,59 Kč 0,522 943 861,39 Kč 0,020 18 877,23 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
18 877,23 Kč
2 231,0,9390 0,9651 0,9000 0,6643 0,9000 2,0670 2 248,68
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Pod rodinným domem č.p. 14 se nachází kamenná studna, na kterou je napojen RD č.p. 14. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 8,00 m 1 ks 2222
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy - 12 -
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VI -0,25 pro zemědělství - V okolí jsou zemědělské stavby. 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - V lokalitě je pouze elektřina. 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 II -0,05 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Lokalita je samota, I -0,30 ke které vede jen komunikace, služby a vybavenost je v Divišově. V blízkosti vede dálnice D1, která místo obtěžuje hlukem. 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,021 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,020 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ + + = * * =
9 750,- Kč 11 430,- Kč 10 780,- Kč 31 960,- Kč 0,9000 2,3020 66 214,73 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 99 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 99 / 120 = 82,5 % Koeficient opotřebení: (1- 82,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp
* = *
0,175 11 587,58 Kč 0,020
- 13 -
Cena stavby CS
=
231,75 Kč
Studna - zjištěná cena
=
231,75 Kč
1.2.2. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, žumpa, zpevněné plochy a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 13 Sklad Celkem:
Cena stavby 37 005,98 Kč 18 877,23 Kč 55 883,21 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
55 883,21 0,0300 0,- Kč 0,020 0,- Kč 1 676,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité, příjezd je po nezpevněné komunikaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití - Pozemky II jsou mírně svažité. 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou bez dalších II vlivů. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
- 14 -
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
VI
-0,25
V II
-0,20 -0,10
III
-0,05
IV
-0,03
II
-0,05
I
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,30
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby pro zemědělství - V okolí jsou zemědělské stavby. 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - V lokalitě je pouze elektřina. 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Lokalita je samota, ke které vede jen komunikace, služby a vybavenost je v Divišově. V blízkosti vede dálnice D1, která místo obtěžuje hlukem. 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,021 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,021 = 0,020 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 15 -
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 550,37 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m2.
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 92
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 117 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,020
11,01 30,00
Výměra [m2] 3 952,00
Jedn. cena [Kč/m2] 30,00
Cena [Kč] 118 560,-
178,00
30,00
5 340,123 900,-
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem
Pi 0,50 0,90 1,00 0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 550,37 0,383 1,000 Typ § 4 odst. 3
Název
ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1493 1494
Výměra [m2] 212,00 442,00
Upr. cena [Kč/m2] 210,79
Jedn. cena [Kč/m2] 210,79
Cena [Kč] 44 687,48
210,79
93 169,18 137 856,66
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 4 4,46 0,25 - 16 -
Upr. cena [Kč/m2] 1,12
§ 9 odst. 2a - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, odstavné, rekreační plochy § 9 odst. 2a 550,37 0,70 385,26 Název
Typ § 9 odst. 4
ostatní plocha, neplodná půda § 9 odst. 4 ostatní plocha, neplodná půda § 9 odst. 2a ostatní plocha, manipulační plocha Jiné pozemky - celkem
Parcelní číslo 1396
Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 4 178,00 1,12
Cena [Kč] 4 679,36
1399
8 063,00
9 030,56
1400
1 793,00
1,12 385,26
690 771,18 704 481,10
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Pozemky jsou osázeny trvalými porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
123 900,00 4 130 80 2 400,00 0,065 156,00 156,- Kč
Cena porostů celkem
=
Pozemky - zjištěná cena
=
156,- Kč 966 393,76 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích u rodinného domu se nachází trvalé porosty. Kolem jsou také neudržované náletové dřeviny. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
- 17 -
Kč m2 m2 Kč * =
123 900,00 4 130 700 21 000,00 0,065 1 365,00
Trvalé porosty - zjištěná cena
1 365,- Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno K oceňovaným nemovitým věcem - pozemku p.č. 1400 a p.č. 1493 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy podle smlouvy, právní účinky vkladu práva ke dni 27.04.2010. U pozemku p.č. 1400 se jedná o výměru cca 240 m2, u pozemku p.č. 1493 se jedná o výměru cca 12 m2. Omezení vlastnického práva je uvažováno 50% z důvodu společného užívání s vlastníkem. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: pozemek p.č. 1400: Výměra: 240,00 m2 Jednotková cena: 385,26 Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 240,00 m2 * 385,26 Kč/m2 * 4,00 % = 3 698,50 Kč/rok pozemek p.č. 1493: Výměra: 12,00 m2 Jednotková cena: 210,79 Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 12,00 m2 * 210,79 Kč/m2 * 4,00 % = 101,18 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 3 799,68 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 3 799,68 Kč/rok * 50 % = 1 899,84 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 899,84 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 1 899,84 Kč * 5 let = 9 499,20 Kč Ocenění věcného břemene činí
=
- 18 -
9 499,20 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 13 1.1.2. Sklad 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Venkovní úpravy
4 856 428,- Kč 1 808 163,60 Kč 66 214,70 Kč 1 676,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
6 732 482,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
966 393,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
966 393,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 365,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 365,- Kč 7 700 241,60 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
9 499,20 Kč 9 499,20 Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
7 690 742,40 Kč
7 690 742,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 13 1.1.2. Sklad 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Venkovní úpravy
37 006,- Kč 18 877,20 Kč 231,80 Kč 1 676,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
57 791,50 Kč - 19 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
966 393,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
966 393,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 365,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 365,- Kč 1 025 550,30 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
9 499,20 Kč 9 499,20 Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
1 016 051,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 016 051,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 016 050,- Kč
slovy: Jedenmilionšestnácttisícpadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - 20 -
- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 141 m2 Celková cena: 960 500 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Na Sadech, Divišov Datum aktualizace: 18.02.2014 ID zakázky: BE14SH106 Budova: Kamenná Stav objektu: Velmi dobrý - 21 -
Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 144 m2 Plocha užitná: 141 m2 Plocha podlahová: 141 m2 Plocha pozemku: 141 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Zařízeno: Ne Popis: Exkluzivně Vám nabízíme prodej domu 5+1 v centru města Divišov na pozemku 145 m2. Zdivo smíšené, střecha sedlová, cementové tašky. Z 1/4 podsklepen. Voda městská, topení lokální. Koupelna - vana, sprchový kout, teplá voda bojler. 2x samostatné WC. Možnost půdní vestaby bytu o velikost 140m2. Plyn.Topení na pevná paliva. Kompletní občanská vybavenost 50m od domu. Ihned volný, po částečné rekonstrukci, vhodný jako víkendová chalupa i pro trvalé bydlení. 2. Prodej, dům rodinný, 120 m2 Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH Adresa: Soběšín Datum aktualizace: 06.03.2014 ID zakázky: 059-N01523 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: V bloku Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 138 m2 Plocha užitná: 120 m2 - 22 -
Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 1 254 m2 Plocha zahrady: 1 116 m2 Sklep: 105 m2 Rok rekonstrukce: 1974 Zařízeno: Ano Popis: Nabízíme Vám exkluzivně rodinný dům v Posázaví o dispozici 3+1 na pozemku 1 254 m2 v obci Soběšín, která je vzdálena 6 km od Českého Šternberka. Dům je vhodný k trvalému bydlení nebo k rekreaci a je umístěn v klidné části obce. Vzdálenost od exitu č. 41 od Prahy je 10 km. V domku se nachází veranda, chodba, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, koupelna, WC a spíš. Podlahová krytina je dlažba, PVC, a koberce. Okna jsou původní dřevěná. Elektroinstalace v původní, rozvody vody jsou v kovu připojené na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do žumpy. Vytápění je kotlem na tuhá paliva ve sklepě a kamny. Objekt je celý podsklepen. K domu patří velká zahrada se starým skleníkem. 3. Prodej, dům rodinný, 120 m2 Celková cena: 480 000 Kč za nemovitost Adresa: Dubinská, Zruč nad Sázavou Datum aktualizace: 07.01.2014 ID zakázky: N00945 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 104 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 851 m2 Sklep: 18 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace
- 23 -
Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Dvoupodlažní (1.NP – 72 m2, podkroví – 30 m2) samostatně stojící podsklepený (1.PP – 18 m2) zděný dům o celkové užitné ploše 120 m2 na vlastním pozemku o výměře 851 m2. Dům postaven roku 1934, dispozičně řešen jako 4+1 (3x ložnice, obývací pokoj, kuchyně, koupelna + WC, veranda, sklep). Objekt je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, rozvod elektrické energie. Vytápění zajištěno kamny na tuhá paliva, ohřev TUV elektrickým bojlerem. Okna špaletová, podlahy – keramická dlažba, dřevěné podlahy, PVC. Dům je v původním stavu a nachází se 300 m od centra města. Před domem zastávka autobusu. V městě kompletní občanská vybavenost. 4. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 320 m2 Celková cena: 249 480 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 189 Kč za m2 Adresa: Šternov Datum aktualizace: 16.01.2014 ID zakázky: 921-JM Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Plocha pozemku: 1 320 m2 Elektřina: 400V Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Popis: Nabízíme oplocený stavební pozemek v obci Šternov poblíž Divišova na Benešovsku// celková výměra 1320 m2// svažitý pozemek// na pozemku se nachází zahradní domek a vzrostlé ovocné stromy// příjezdová komunikace před pozemkem// nutno vybudovat studnu/... 5. Prodej, pozemek zahrada, 3 570 m2 Celková cena: 107 700 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 30 Kč za m2 Poznámka k ceně: kompletní cena včetně provize RK a právního servisu Adresa: Divišov Datum aktualizace: 13.01.2014 ID zakázky: VP940 - 24 -
Plocha pozemku: 3 570 m2 Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout pozemek o rozloze necelých 3570 m2. Parcela, vedená v ÚP jako zahrada, se nachází v obci Divišov u Benešova. K občanské vybavenosti obce patří mateřská škola, základní škola, zdravotní středisko, lékárna, pošta, dům s pečovatelskou službou, obchodní středisko a řada maloobchodních jednotek. V obci je vybudována vodovodní a kanalizační síť. Koupě pozemku se jeví, jako velmi výhodná investice do budoucna. 6. Nemovité věci byly nabízeny ve veřejné dražbě v roce 2012, nabídky byla na částku 515 000,- Kč a nebyly vydraženy. Vyhodnocení porovnávací metody: Pozemky jsou nabízeny za nižší než odhadní cenu a také je nutno v ceně zohlednit náklady na demolici již velmi poškozených objektů a také nájem na dobo neurčitou v rodinném domě č.p. 13. Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 500-700 tisíc. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Nájemní smlouva na dobu neurčitou - na rodinný dům č.p. 13 Věcné břemeno chůze a jízdy p.č. 1400 a 1493 -10 000,-Kč Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci bez odpočtu věcného břemene - 25 -
610 000,- Kč slovy: Šestsetdesettisíc Kč Cena věcného břemene
- 10 000,- Kč
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci
600 000,- Kč slovy: Šestsettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 11.03.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 65/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 65/14.
- 26 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2 1 2
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
