ZNALECKÝ POSUDEK č. 159/14 o obvyklé ceně nemovité věci - stavby: jiná stavba bez č.p/č.e. na pozemku p.č. 267/21 (LV 1812), zapsané na LV číslo 1956, katastrální území Kunratice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 25117/09-45
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.06.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 16.06.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - stavby: jiná stavba bez č.p/č.e. na pozemku p.č. 267/21 (LV 1812), zapsané na LV číslo 1956, katastrální území Kunratice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rekreační chata K Borovíčku 110 00 Praha, Kunratice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Kunratice 1 246 780
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.06.2014 za přítomnosti paní Guryčové, tel. 731 265 348, sousedky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 06.06.2014, LV číslo 1956, k.ú. Kunratice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Dlouhá Miroslava, Roháčova 1666/94, Žižkov, 13000 Praha 3 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dlouhá Miroslava Zahájení exekuce - Dlouhá Miroslava Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází na rohu ulice K Borovníčku a Křiváňská. Jedná se o chatu na -2-
pozemku jiného vlastníka. Přístup je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné a proto se při ocenění vycházelo z informací, sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata Přízemní, podsklepená samostatně stojící chata s podkrovím se nachází na pozemku p.č. 267/21 (LV 1812). který je jiného vlastníka. Je napojena na elektřinu. Objekt je užíván od roku 1984. Přívod vody k chatě je možno užívat jen v letním období, jinak je vodovod vypuštěn. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep a sklad, který je přístupný po venkovním schodišti. V prvním nadzemním podlaží se nachází jedna místnost. V podkroví se nachází jedna místnost. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové cihelné tl. 0,15m s rovným podhledem sedlová plechová pozinkované vápenné vápenocementové ne ne dřevěné plné, prosklené, dřevěné dřevěná PVC PVC ne 220 V ne ne ne ne ne ne ne ne ne -4-
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 12 30 let 4 989,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 3,00*4,20 1. NP: 3,50*4,20 podkroví: 3,50*4,20 Název podlaží 1. PP: 1. NP: podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 12,60 m2 14,70 m2 14,70 m2
Obestavěný prostor 1. PP: (3,00*4,20)*(2,10) 1. NP: (3,50*4,20)*(2,20) podkroví: (3,50*4,20)*(3,00*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
12,60 m2 14,70 m2 14,70 m2
Konstrukční výška 2,10 m 2,10 m 2,10 m
= = = =
26,46 m3 32,34 m3 22,05 m3 80,85 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy IV 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 II cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III stavby 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 II m2 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV -5-
Vi typ E 0,02 -0,03 0,03 -0,06 -0,10 -0,06 -0,04 -0,05 -0,05 0,65
provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850 9
Index vybavení
Vi) * V10 * 0,850 = 0,365
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
I
-0,03
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 989,- Kč/m3 * 0,365 = 1 820,99 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 80,85 m3 * 1 820,99 Kč/m3 * 0,940 * 1,000= 138 393,42 Kč -6-
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-7-
138 393,42 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
138 393,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
138 393,40 Kč
Celkem
138 393,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
138 393,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
138 393,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
138 393,40 Kč
Celkem
138 393,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
138 393,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
138 390,- Kč
slovy: Jednostotřicetosmtisíctřistadevadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. -8-
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, chata, 17 m2 -9-
Celková cena: 220 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Praha 10 - Vršovice Datum aktualizace: 12.06.2014 ID zakázky: 396755 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 17 m2 Plocha užitná: 17 m2 Plocha podlahová: 17 m2 Plocha pozemku: 550 m2 Parkovací stání: 2x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V Doprava: MHD Popis: Majitel přenechá smlouvu na pronájem pěkné a udržované zahrádky na pozemku ČD s částečně zděnou chatou na betonovém základě. V chatě se nachází ložnice, obývací pokoj, sprcha a veranda. Na zahradě jsou vzrostlé stromy- třešeň, nektarinka a jabloň. Dále je hotova příprava na jezírko. Přivedena elektřina, voda jen jaro- podzim. Skvělá poloha. Zastávka Bohdalec jen 5 min.chůze. Doporučuji prohlídku. 2. Prodej, chata, 18 m2 Celková cena: 99 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Střížkovská, Praha 8 - Libeň Datum aktualizace: 06.06.2014 ID zakázky: 9684 - 10 -
Budova: Skeletová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 18 m2 Plocha užitná: 18 m2 Plocha pozemku: 258 m2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme prodej chatky (mobilní buňky) 18m2 s pronájmem zahrady 258m2 v zahrádkářské kolonii Praha 8-Libeň. Cena za buňku je 99.000 a za pronájem zahrady (včetně el. a vody) se platí 4000,ročně 3. Prodej, chata, 14 m2 Celková cena: 99 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Včetně provize a právního servisu. Adresa: Internacionální, Praha 6 - Suchdol Datum aktualizace: 13.05.2014 ID zakázky: 58535 Budova: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 16 m2 - 11 -
Plocha užitná: 14 m2 Plocha pozemku: 320 m2 Popis: Nabízíme k prodeji chatu v Praze 6 - Suchdole včetně pronájmu zahrady cca 320 m2. Chatka je tvořena jednou místností, veranda, sklad nářadí, sklep. Hezký oplocený pozemek, nyní vše upraveno. Roubované jabloně. Voda na pozemku. Pro bližší informace kontaktujte makléře. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 100 -130 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dlouhá Miroslava Zahájení exekuce - Dlouhá Miroslava Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
120 000,- Kč - 12 -
slovy: Stodvacettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 16.06.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 159/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 159/14.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
