ZNALECKÝ POSUDEK č. 196/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 119 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Bukovka č.p. 70, objekt bydlení, pozemku p.č. 471/9 zahrada, s příslušenstvím, LV číslo 174, katastrální území Bukovka, obec Bukovka, okres Pardubice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 22809/09-27
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 25.07.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hranicích 29.07.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/8 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 119 zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Bukovka č.p. 70, objekt bydlení, pozemku p.č. 471/9 - zahrada, s příslušenstvím, LV číslo 174, katastrální území Bukovka, obec Bukovka, okres Pardubice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Bukovka 70 533 41 Bukovka Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Bukovka Katastrální území: Bukovka Počet obyvatel: 396 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV IV
Pi 0,50 0,60 1,01
I
1,00
IV V
0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 230,76 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.07.2014 za přítomnosti pana Vlastimila Kratochvíla, tel. 732 606 821.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 23.07.2014, LV číslo 174, k.ú. Bukovka - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje -2-
Kratochvíl Aleš, č.p. 70, 53341 Bukovka 2/8 Kratochvíl Radim, č.p. 70, 53341 Bukovka 1/8 Kratochvílová Šárka, č.p. 70, 53341 Bukovka 1/8 MISURETA s.r.o., Prvního pluku 621/8a, Karlín, 18600 Praha 8
1/2
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kratochvíl Radim Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům na oplocených, rovinatých pozemcích. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 -4-
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,959 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,959
1. Ocenění staveb -5-
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dvoupatrový, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 119. Je napojen na el. energii, vodovod a žumpu. Plyn je před domem. Objekt je užíván od roku 1978, v podstatě v původním stavu. V posledních letech je údržba velmi zanedbána. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podzemí se nachází garáž, dílna, sklep, prádelna, kotelna, chodba se schodištěm a sklad. V druhém nadzemním podlaží se nachází kuchyň, čtyři pokoje, chodba se schodištěm, lodžie, koupelna a záchod. Objekt není udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,35*13,80 1. NP 2. NP 10,35*13,80
[m2] 142,83 142,83
= =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 142,83 m2 2,50 m 2 142,83 m 2,85 m
Název 1. NP 2. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (10,35*13,80)*(2,50) 2. NP (10,35*13,80)*(3,40) zastřešení (10,35*13,80)*(3,80*0,5)
= = =
[m3] 357,08 m3 485,62 m3 271,38 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP 2. NP
NP NP -6-
Obestavěný prostor 357,08 m3 485,62 m3
zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
271,38 m3 1 114,08 m3
Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S S S S S S S S C S S S S C
Provedení
Konstrukce
betonové, izolace cihelné s rovným podhledem sedlová pálená taška, původní pozinkované vápenné břízolit ne keramické- koupelna betonové s teracem sololit, plné, prosklené zdvojená, dřevěná textilní, PVC PVC, dlažby, beton ústřední na tuhá paliva 220, 380 V ano teplé a studené el. bojler ne ano el. sporák vana, umývadlo splachovací ne
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody
Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,00 2,30 2,40
12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S C S S S S C
3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 95,50 0,9550
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,43 36 150 24,00 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 23,35 36 80 45,00 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,80 36 80 45,00 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 36 70 51,43 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 36 40 90,00 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,84 36 36 100,00 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,49 36 50 72,00 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,25 36 36 100,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,41 36 36 100,00 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,51 36 80 45,00 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,46 36 50 72,00 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 36 50 72,00 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,30 36 36 100,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,15 36 36 100,00 16. Vytápění S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,61 36 36 100,00 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,29 36 36 100,00 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,63 36 36 100,00 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,14 36 36 100,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,88 36 36 100,00 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,93 36 36 100,00 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 36 36 100,00 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,34 36 36 100,00 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,42 36 36 100,00 Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]:
= -8-
Opot. z celku 1,7832 10,5075 3,9600 2,8029 3,0150 0,8400 4,6728 3,2500 2,4100 1,1295 2,4912 3,9240 2,3000 1,1500 4,6100 4,2900 0,6300 3,1400 1,8800 2,9300 0,5200 5,3400 0,4200 68,0 %
1 975,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena: 1 114,08 m3 * 3 207,92 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 68,0 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
3 573 879,51 Kč 0,320 1 143 641,44 Kč 0,959 1 096 752,14 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
1 096 752,14 Kč
0,9550 0,8000 2,1260 3 207,92
1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Celkem:
Cena stavby 1 096 752,14 Kč 1 096 752,14 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb
*
Ocenění venkovních úprav - zjištěná cena
=
1 096 752,14 0,0300 32 902,56 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití -9-
č. IV
Pi 0,00
III I I II
0,00 0,00 0,00 0,00
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
II
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,989 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,989 = 0,959 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 230,76 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 119
Výměra [m2] 145,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 471/9 1 097,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,959
Upr. cena [Kč/m2] 221,30
Jedn. cena [Kč/m2] 221,30
Cena [Kč] 32 088,50
221,30
242 766,10 274 854,60
=
274 854,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
274 854,60 1 242,00 150,00 33 195,00 0,065 2 157,68 2 157,68 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav
3 427 350,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 460 253,10 Kč
32 902,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
274 854,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
274 854,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
2 157,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
2 157,70 Kč 3 737 265,40 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 737 265,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav
1 096 752,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 129 654,70 Kč
32 902,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
274 854,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
274 854,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
2 157,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
2 157,70 Kč - 11 -
1 406 667,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 406 667,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 406 670,- Kč
slovy: Jedenmiliončtyřistašesttisícšestsetsedmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno - 12 -
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej dům rodinný dům 302 m2 Celková cena: 1 300 000 Kč za nemovitost Adresa: Křičeň (okres Pardubice) Datum aktualizace: 08.07.2014 ID: 2432036956 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Užitná plocha: 302 m2 Plocha pozemku: 750 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Popis: Nabízíme prodej rodinného domu 1 x 3 + 1 v přízemí a 1 + 1 v prvním patře v klidné části obce Křičeň ,č.p. 70, dojezd 20 km od Pardubic a Hradce Králové. Obytná plocha domu je 300 m2. K domu patří zahrada o rozloze 448 m2. Dům je dvoupodlažní a podsklepen. Vytápění objektu je etážové s ohřevem v kotli na pevná paliva v kombinaci s ohřevem v el.kotli umístěném v koupelně. - 13 -
Součástí domu je balkon, dílna, prádelna a podsklepená garáž. Rozvod vody dálkový + vlastní zdroj vody. Studna se nachází na zahradě. Dům je ve středně dobrém technickém stavu s okamžitou možností k nastěhování. Prodej v rámci insolvenčního řízení, nemovitost je v rámci prodeje soudně oddlužena. Právní servis zajistíme. Hypotéku zajistíme. 2. Prodej dům rodinný dům 83 m2 Celková cena: 1 390 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Chýšť (okres Pardubice) Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N61813 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 390 m2 Užitná plocha: 83 m2 Plocha podlahová: 83 m2 Plocha pozemku: 700 m2 Rok rekonstrukce: 2013 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Telekomunikace: Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: - 14 -
Exkluzivně nabízíme rodinný dům, 83 m2, po kompletní rekonstrukci, se zahradou o výměře 700 m2, v klidném místě, s krásným výhledem do přírody. V domě jsou nová plastová okna, nový kotel na pevná paliva včetně rozvodů v mědi a radiátorů ve všech místnostech. Nově je zbudován komín. K domu je přistavěná krytá pergola. V kuchyni je nová kuchyňská linka. Dům umožňuje okamžité nastěhování. Zajistíme výhodné financování na celou kupní cenu. 3. Prodej dům rodinný dům 150 m2 Celková cena: 1 499 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Veverkova, Rybitví Datum aktualizace: 26.06.2014 ID: 894611548 Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 350 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Prodám rodinný dům po rekonstrukci 3+1 (120m2) + sklep (30m2), nová elektrika v mědi, nové ústřední topení, rozvod v mědi, nové odpady a rozvod vody, nová plastová okna, nová střecha, volný ihned, zahrada - 15 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,2 - 1,6 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kratochvíl Radim Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 400 000,- Kč 175 000,- Kč
z toho podíl id. 1/8 je slovy: Stosedmdesátpěttisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k - 16 -
uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 29.07.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 196/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 196/14.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
