14

052 EX 2802/13

Znalecký posudek Pořadové číslo: 2987-058/14

Předmět posudku:

Znalecký posudek o obvyklé ceně bytu č. 327/44, který je vymezen v bytovém domě č.p. 327 - 329, ulice Valčíkova v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parcelní číslo st. 6288, st. 6289 a st. 6290, spolu s podílem na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Pardubice

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice

Vlastník nemovitosti:

LV č. 68305 pro obec a k.ú. Pardubice: manželé MUDr. Ján a Pavla Ďalogovi, v SJM LV č. 13211 pro obec a k.ú. Pardubice: manželé MUDr. Ján a Pavla Ďalogovi, v SJM - spoluvlastnický podíl 42/11999

Účel posudku:

Určení ceny nemovitého majetku povinného pro jeho dražební prodej sp.zn. 052 EX 2802/13

Oceněno ke dni:

16.12.2014

Oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Vypracovala:

Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, 533 52 Staré Hradiště Telefon: 607 582 355 E-mail: [email protected]

V Srchu dne 17.12.2014

2987-058/14

I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku • Usnesení sp.zn. 052 EX 2802/13, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 27.11.2014. • Exekuční příkaz sp.zn. 052 EX 2802/13, vydaný soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 12.11.2013. • Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.11.2014, katastr č. 717657, list vlastnictví č. 68305. • Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.11.2014, katastr č. 717657, list vlastnictví č. 13211. • Kopie katastrální mapy na pozemek parc. č. st. 6288 v k.ú. Pardubice a okolí. • Informace a údaje zjištěné na místě samém. • Informace a údaje zjištěné na Katastrálním pracovišti Pardubice. • Územní plán města Pardubice, obecně závazná vyhláška č. 42/2001, o závazných částech Územního plánu města Pardubice. • Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na internetových stránkách. • Vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí. • Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. (oceňovací vyhláška). • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. • Literatura: − Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 1996. − Základy oceňování nemovitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006. − Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 2004. − Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, 2006. − Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2007. − Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., 2013. 2. Prohlídka Místní šetření bylo provedeno dne 16.12.2014 za účasti paní Pavly Ďalogové, povinný přítomen nebyl. Byla pořízena fotodokumentace oceňovaného bytu, bytového domu a okolí. 3. Celkový popis nemovité věci Znaleckým úkolem je provést ocenění bytu č. 327/44, který je vymezen v bytovém domě č.p. 327 - 329, ulice Valčíkova v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parcelní číslo st. 6288, st. 6289 a st. 6290, spolu s podílem na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Pardubice. Bytový dům je téměř obdélníkového půdorysu, má jedno podzemní a jedenáct nadzemních podlaží. Nachází se v ulici Valčíkově, v části obce Polabiny III nedaleko dvoupodlažní budovy garáží a Domu dětí a mládeže Alfa. Cca 100 m jižně od domu v ulici npr. Eliáše a v ulici Odborářů je umístěna základní škola, mateřská škola i nákupní centrum. Bytový dům je umístěn v zástavbě stejných nebo podobných domů. První podzemní a první nadzemní podlaží je řešeno jako technické, kde jsou sklepy pro jednotlivé byty, kolárny, kočárkárny, prádelna s mandlovnou, sušárny, úklidové komory, WC. V ostatních nadzemních podlažích jsou byty, nebytové prostory v tomto domě nejsou. V domě je celkem 183 bytů. Strojovny výtahů jsou umístěny ve střešních nástavbách. Bytový dům se nachází v krajském městě, v pravobřežní části města, v části města Polabiny. Strana 2

2987-058/14

Bytový dům je napojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu, na rozvod elektrické energie, na telefonní a teplovodní síť a na rozvod kabelové televize. Příslušenstvím bytového domu jsou. Byt je užíván k účelu, ke kterému byl zkolaudován, a to k bydlení, a i do budoucna je předpoklad stejného účelu užití. Tento byt lze kompletně pronajmout.

Bytový dům je umístěn na pozemcích parc. č. st. 6288, st. 6289 a st. 6290 v katastrálním území Pardubice. Pozemek parc. č. st. 6288 je o výměře 419 m2, je zastavěn domem č.p. 327, pozemek parc. č. st. 6289 o výměře 431 m2, je zastavěn domem č.p. 328, pozemek parc. č. st. 6290 o výměře 411 m2, je zastavěn domem č.p. 329. Pozemky jsou přímo napojené na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, na plynovod, na rozvod elektrické energie a na sdělovací vedení, jsou přístupné ze zpevněné komunikace ve vlastnictví města.

Strana 3

2987-058/14

Podle platné územně plánovací dokumentace se nacházejí ve funkční ploše BS - bydlení sídlištní - využití pozemků je v souladu s územně plánovací dokumentací.

Ocenění je provedeno ke dni místního šetření. Pardubice jsou členěným statutárním městem, přičemž část obce Polabiny je součástí městského obvodu Pardubice II. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky bytu č. 327/44 jsou manželé MUDr. Ján Ďalog a Pavla Ďalogová, v SJM, oba bytem Heřmanův Městec, Čáslavská 236. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 68305 pro obec a k.ú. Pardubice u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Spoluvlastníky bytového domu č.p. 327, č.p. 328 a č.p. 329, ulice Valčíkova, část obce Polabiny, a pozemků parc. č. st. 6288, st. 6289 a st. 6290 (ve výši id. 42/11999) jsou manželé MUDr. Ján Ďalog a Pavla Ďalogová, v SJM, oba bytem Heřmanův Městec, Čáslavská 236. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 13211 pro obec a k.ú. Pardubice u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena zástavními právy exekutorskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zahájením exekuce. 5. Obsah posudku 1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství 2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené

Strana 4

2987-058/14

II. Posudek a ocenění Prohlašuji, že jsem neshledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení § 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku.

Obec: Katastrální území:

Pardubice 717657, PARDUBICE

1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství Popis Oceňovaný byt - garsoniéra s příslušenstvím - je umístěn v devátém nadzemním podlaží od výtahu mírně doleva v sekci č.p. 327, která je součástí bytového domu č.p. 327 - 329, ulice Valčíkova v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parc. č. st. 6288, st. 6289 a st. 6290 v katastrálním území Pardubice. Jedná se o dvanáctipodlažní panelový bytový dům s plochou střechou, rozdělený na tři sekce, s dilatací. Vstupy do jednotlivých sekcí jsou situovány na západní i na východní straně u krajních sekcí, u prostřední sekce je vstup na západní straně. Základy jsou provedeny jako železobetonová deska tl. 60 cm s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Nosná konstrukce příčných a podélných nosných stěn odpovídá panelovému konstrukčnímu systému HK 70. Obvodový plášť je nenosný. Stropy jsou železobetonové prefabrikované s rovným podhledem. Střecha je rovná, bezespádová, dvouplášťová s živičnou vícevrstvou svařovanou krytinou a s olemováním z pozinkovaného plechu. Odvod dešťové vody je veden středem budovy ve schodišťovém prostoru. Atiku tvoří prefabrikované dílce tvaru L. Všechny klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a jsou úplné. Schodiště je prefabrikované, stupně i podesty jsou s PVC, zábradlí je ocelové. V domě je v každé sekci osobní i nákladní výtah s odpovídajícím počtem stanic. Povrchová vrstva venkovních panelů je provedena z cementové malty se vsypanou drtí, vnitřní stěny jsou opatřeny vápenným štukem. Okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné hladké plné. Podlahy v předmětném bytě jsou jsou s PVC a keramickou dlažbou. Elektroinstalace je v domě zavedena světelná i motorová, je instalován hromosvod. Voda je rozvedena studená i teplá, vytápění je ústřední dálkové, ohřev teplé užitkové vody je také dálkový. Vnitřní jádro je zděné s keramickým obkladem. Vnitřní vybavení i vybavení kuchyně je standardní (splachovací WC, sprchový kout, keramické umyvadlo, kombinovaný sporák). V předsíni jsou vestavěné skříně. K bytu patří ještě sklep na potraviny v přízemí. Dispozičně je byt řešen jako garsoniéra, který obsahuje pokoj s kuchyňským koutem (21,13 m2), koupelnu s WC (2,40 m2), předsíň (3,27 m2), sklep - zděný s laťovými dveřmi (1,25 m2). Podlahová plocha bytu je 28,05 m2. K bytu náleží ještě lodžie o výměře 7,20 m2 a vestavěná skříň na společné chodbě (o výměře 0,19 m2). Na domě je mírně zanedbaná údržba. Celkový technický stav domu koresponduje se stavem jiných panelových domů, které neprošly celkovou regenerací. Byly vyměněny výtahy, opravena konstrukce střechy a vyměněna střešní krytina, byly vyměněny zdravotně technické instalace. Oceňovaný byt prošel modernizací - zhruba před 3 lety bylo vyzděno bytové jádro, vyměněny zařizovací předměty, vybavení kuchyně, částečně povrchy podlah dlažby, vloni byla vyměněna okna. Při posouzení širších vztahů lze hodnotit předmětný byt jako dobrý, nacházející se v částečně zregenerovaném panelovém domě, v místě, žádaném pro bydlení a v dobrém stavebně technickém stavu. Okna jsou umístěna na východ. Parkování osobního vozidla je u domu možné, kapacita parkovacích míst je dostatečná (nedaleko domu je zděná dvoupodlažní budova s garážovými stáními). Přístupová komunikace i chodníky podél domu jsou ve vlastnictví města. Dům je situován v žádané lokalitě, určené k bydlení, okolní pozemky jsou rovinné, nachází se v Strana 5

2987-058/14

klidné oblasti, u domu je dětské hřiště s vybavením. V docházkové vzdálenosti od domu je veškerá občanská vybavenost - obchody potravinářského i nepotravinářského zboží (Hypernova, Kaufland, Lidl, OBI, ale i menší obchody na náměstí v Polabinách IV či Polabinách III), základní služby (kadeřnictví, manikúra, pedikúra, kosmetika), restaurace, zastávky MHD, poliklinika s lékárnou v ulici Karla Šípka a pošta jsou umístěny cca 500 m od domu. Do 500 m od domu je také základní škola, mateřské školy i gymnázium Mozartova. Pardubice jsou statutárním městem, ve kterém jsou základní, střední i učňovské školy, Univerzita Pardubice, nemocnice, polikliniky, zdravotní střediska, lékárny, kompletní síť úřadů, veškeré kulturní a sportovní možnosti, dostačující ubytovací kapacity. Pracovní možnosti jsou různorodé, nezaměstnanost je nižší, než je průměr v kraji. Podlahové plochy: byt: 28,05 sklep: 1,25 (úprava koeficientem 0,80) lodžie: 7,20 (úprava koeficientem 0,20) Podlahová plocha bytu celkem

28,05 m2 1,00 m2 1,44 m2 = 30,49 m2

Bytový dům č.p. 327 - 329 je umístěn na pozemcích parc. č. st. 6288, st. 6289 a st. 6290 v katastrálním území Pardubice, které jsou v katastru nemovitostí evidovány v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Celková výměra činí 1 261 m2. Pozemky jsou rovinné, jsou přístupné ze zpevněné komunikace, jsou zcela zastavěné, bez trvalých porostů. Pozemky jsou napojeny na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, na plynovod, na rozvod elektrické energie, na horkovod a na sdělovací vedení. Parkování osobních vozidel je možné na pozemcích ve vlastnictví města u domu, normový počet parkovacích míst je zajištěn, potřeba parkovacích míst je však větší.

Fotodokumentace Pohled na dům od východu

Pohled na dům od severozápadu

Strana 6

2987-058/14 Pohled na dům od západu

Vstup do sekce č.p. 327

Strana 7

2987-058/14 Dětské hřiště u domu

Kuchyňský kout

Koupelna s WC

Strana 8

2987-058/14

Pokoj

Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena nemovité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Silné stránky oceňované nemovité věci: - bytový dům je panelový, částečně regenerovaný - vytápění v bytě je dálkové - ohřev TUV je dálkový - v bytě je sociální zařízení - byt není zastíněn žádnou vzrostlou zelení - k bytu náleží sklep i lodžie - byt byl kompletně zrekonstruován, bytové jádro je zděné, v bytě byla vyměněna okna - byt se nachází v části města, která není centrální, ale ve které je kompletní infrastruktura a doprava je do centra je zajištěna více než 5 spoji městské hromadné dopravy, pěší chůzí lze dojít i na nádraží ČD

Strana 9

2987-058/14

-

ve městě je kompletní infrastruktura vlastnická práva nejsou omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu lokalita, ve které se byt nachází, není zatížena přímými průmyslovými exhalacemi u domu je dětské hřiště, využitelné pro malé i velké děti cca 300 m jihovýchodně od domu je mrtvé rameno řeky Labe, podél něhož vedou pěší i cyklistické stezky

Slabé stránky nemovité věci: - byt není přístupný osobami s omezenou schopností pohybu a orientace - v horizontu 5 let bude pravděpodobně nutné provést opravu fasády (zednicky je vyspravit a opatřit novým nátěrem), eventuelně celý obvodový plášť zateplit - byt se nachází v devátém nadzemním podlaží (v domě s výtahem) Rozhodujícím aspektem pro zjištění tržní hodnoty bytu je lokalita, konstrukční typy stavby, technický stav domu, situování bytu (podlaží) a orientace bytu na světové strany. Zhodnocení některých těchto aspektů je následující: Poloha domu ve městě: kvalitní bydlení ano (Polabiny jsou žádanou lokalitou) ne dům v centru ne okrajové sídliště malá dostupnost MHD, odlehlá poloha ne rušná ulice, jiné závady v okolí ne silně neatraktivní okolí ne Poloha bytu v domě: pěkný výhled z bytu počet podlaží domu celkem (nadz.) podlaží, ve kterém se byt nachází počet bytů na patře výtah (v domě s více než 3 podlažími)

ne 13 9 5 (v jedné sekci) ano

Charakteristika domu: rodinný dům, vila panelový dům po částečné rekonstrukci po převažující rekonstrukci zanedbaná údržba domu omezené parkování

ne ano ano (byly vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti) ne ne ne

Provedení bytu: euro nebo plastová okna plovoucí podlahy, parkety umakartové bytové jádro topení na pevná paliva

ano ne ne ne

Stav bytu: po převažující rekonstrukci po částečné rekonstrukci dobře udržovaný neudržovaný

ano ne ano ne

Strana 10

2987-058/14

Další faktory: právní vady příspěvky do fondu oprav nutné investice do spol. částí

ne (skutečný stav odpovídá právnímu stavu vedenému v KN) nízké ano (v horizontu 5 let)

Trh s byty je ustálený, největší poptávka je po menších bytech, které jsou cenově ještě poměrně dostupné. V centru města je poptávka i po velkých bytech. Větší poptávka je po bytech v osobním vlastnictví, jejich koupi lze financovat s pomocí úvěru a zástavou na kupovaný byt. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: 84078, 424658, 763-2014, 1816bt14CRBS, N47730, N01801, 016N033387 a 1254543452 na serveru www.sreality.cz). Na základě nepřímého porovnání, které spočívá ve srovnávání oceňovaného bytu s průměrnými cenami dosahovanými u srovnatelných bytů v okolí (porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru), a na základě výsledků dobrovolných veřejných dražeb srovnatelných bytů, je obvyklá cena 28 940,- Kč/m2. Zvolený postup ocenění se jeví jako nejoptimálnější stanovení hodnoty nemovité věci jako podklad pro stanovení nejnižšího podání při dražbě. Jen konečný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být prodána. Na základě provedené analýzy obvyklou cenu oceňované nemovité věci k datu 16.12.2014 navrhuji

ve výši:

882 000 Kč

slovy: osmsetosmdesátdvatisícetisíckorunčeských

2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena zástavními právy exekutorskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zahájením exekuce. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.): Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále. Není mi známo, že by s oceňovanou nemovitou věcí - bytem č. 327/44, který je vymezen v bytovém domě č.p. 327 - 329, ulice Valčíkova v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parcelní číslo st. 6288, st. 6289 a st. 6290, spolu s podílem na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Pardubice, byly spojeny práva a závady, které by měly vliv na cenu nemovité věci.

Závady s nemovitou věcí spojené, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, nebyly shledány.

Strana 11

2987-058/14

III. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést ocenění bytu č. 327/44, který je vymezen v bytovém domě č.p. 327 - 329, ulice Valčíkova v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parcelní číslo st. 6288, st. 6289 a st. 6290, spolu s podílem na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Pardubice, kraj Pardubický, ke dni: 16.12.2014.

Na základě provedené analýzy je navržena obvyklá cena

ve výši:

882 000 Kč

slovy: osmsetosmdesátdvatisícetisíckorunčeských

V Srchu dne 17.12.2014

Strana 12

2987-058/14

IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: 2987-058/14. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: Počet stran příloh:

12 3

Ing. Kateřina Skladanová

Přílohy:

výpis z katastru nemovitostí (2 listy) kopie katastrální mapy (1 list)

Strana 13