14

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4379/14 O ceně nemovitých věcí: Spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/8 na nemovitém majetku, zapsaném na LV č. 4749, včetně všech součástí a příslušenství, v katastrálním území Újezd nad Lesy, hl. m. Praha.

Objednatel posudku:

Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 704/14-123

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/212 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu oceňovaných věcí ke dni 10.09.2014, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 22 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 11.09.2014

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitých věcí pro účel exekuce. Znalec oceňuje nemovité věci a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitých věcí bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu. 2. Lokalizace a adresa oceňovaného majetku Název nemovitosti: LV č. 4749 Adresa nemovitosti: Velebného, Újezd nad Lesy Okres: Hl. m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Újezd nad Lesy 3. Prohlídka předmětu cenění Prohlídka předmětu ocenění byla provedena dne 10.09.2014 osobně zpracovatelem posudku za účasti vlastníka, pana Roberta Hanuše. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - územní souhlas, kopie dokladu je v příloze posudku - projekt stavebních úprav a přístavby RD, vyhotovený Radkem Tůmou v září 2011 - místní šetření provedené podepsaným znalcem - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitých věcí pro porovnání, uvedená na serveru sreality.cz

5. Celkový popis oceňovaného majetku Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitých věcí: Spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/8 na nemovitém majetku, zapsaném na LV č. 4749, včetně všech součástí a příslušenství, v katastrálním území Újezd nad Lesy, hl. m. Praha. Jedná se o spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. č. 4184 a 4185, včetně všech součástí a příslušenství.

-3-

Podle zápisu v katastru nemovitostí je součástí pozemku parc. č. 4184 stavba rekreační chaty č.e. 249. Ve skutečnosti se na místě původní chaty nalézá nedokončená stavba rodinného domu, která spočívá dílem na pozemku parc. č. 4184 a dílem na pozemku parc. č. 4185. Stavba se provádí na základě územního souhlasu (kopie dokladu je v příloze posudku) a ke dni místního šetření se nalézala ve stavu před dokončením, kdy její část byla již užívána k bydlení.

Pozemek Na LV jsou zapsány dvě pozemkové parcely: parc. č. 4184 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 123 m2 parc. č. 4185 – zahrada o výměře 771 m2 Pozemek tvoří souvislou plochu přibližně čtvercového tvaru o celkové výměře 894 m2. Je součástí lokality se zástavbou rodinnými domy. Jedná se o rohovou parcelu na nároží ulic Velebného a Toušická, kde je možnost připojení na elektřinu vodovod, kanalizaci a perspektivně i plyn. Nedokončená stavba rodinného domu na parc. č. 4184 a 4185 Podle předloženého územního souhlasu s umístěním a provedením stavby se jedná o přístavbu a stavební úpravy rekreační chaty za účelem změny užívání na rodinný dům o celkové podlahové ploše 118,59 m2. Ke dni místního šetření se na pozemcích nacházela nedokončená stavba rodinného domu (podle sdělení vlastníka oceňované věci byla z původní chaty zachována jedna obvodová stěna, prakticky se však jedná o novostavbu domu). Podle projektové dokumentace se jedná o dům s jedním bytem a garáží, při provádění stavby je projekt dodržen s tím rozdílem, že místo garáže je provedena další obytná místnost a dům je rozdělen na dva byty při současném zachování zastavěné plochy a obestavěného prostoru v souladu s projektem. Dům je ve stavu blízkém před dokončením stavby. V jednom z bytů, který je již užíván k bydlení, je třeba ještě instalovat vnitřní dveře a osadit radiátory ústředního topení, ve druhém bytě je dokončena jen obytná místnost, příslušenství je rozestavěné. Je třeba provést úpravy venkovních povrchů stavby. Je provedeno napojení na vodovod, kanalizaci a elektřinu, vytápění bude ústřední s kotlem na elektřinu. Další součásti a příslušenství Jsou v menším rozsahu, jedná se zejména o oplocení s vraty, přípojky sítí a trvalé porosty. Podle sdělení pana Hanuše je na pozemku starší studna. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo k celému majetku omezeno zástavním právem smluvním, dále pak právo k oceňovanému spoluvlastnickému podílu je omezeno zástavními právy exekutorskými a zahájeními exekuce. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici. Při místním šetření bylo zjištěno, že část domu, která je téměř dokončená, je využívána k bydlení vlastníka oceňovaného spoluvlastnického podílu.

-4-

B. Posudek Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak odhadnout výši obvyklé ceny nemovité věci, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání oceňovaného majetku s cenou porovnatelných majetků, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti však není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitých věcí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, do jaké míry je evidovaný majetek porovnatelný s předmětem ocenění. Náhradním řešením je použití informací o nemovitých věcech nabízených k prodeji. Porovnatelný majetek – nedokončený rodinný dům s pozemkem a s obvyklými součástmi a s příslušenstvím jsou předmětem obvyklého obchodního styku, oceňovaný majetek, kterým je jen spoluvlastnický podíl, je obchodována velmi zřídka. Zatímco informace o nabídkách k prodeji majetků, které lze porovnávat s předmětem ocenění, jako celku, jsou k dispozici, získání informací ať už o prodeji nebo alespoň o nabídce spoluvlastnického podílu je velmi neobvyklé. Odhad spoluvlastnického podílu provedu tedy tak, že nejdříve odhadnu obvyklou cenu majetku jako celku a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu zjistím jako podíl na obvyklé ceně celku. Rodinný dům s pozemkem a s obvyklými součástmi a s příslušenstvím V porovnatelných lokalitách jsou porovnatelné majetky (nový nebo téměř nový rodinný dům jako celek, dokončený, s obvyklými venkovními úpravami a s přiměřeným pozemkem) nabízeny ke koupi v cenovém rozpětí nejčastěji od 30 do 40 tis. Kč/m2 podlahové plochy domu. Jako příklad uvádím v příloze posudku čtyři nabídky na prodej porovnatelných majetků. Obvyklou cenu oceňovaného majetku odhaduji ve středu uvedeného cenového rozpětí, na úrovni 35 tis. Kč/m2 podlahové plochy domu. Z důvodu nedokončenosti stavby domu a venkovních úprav ke dni ocenění budu tuto cenu redukovat na 80%. Protože cenové porovnání vychází z nabídkových cen, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena majetku jako celku: 118,59 m2 * 35.000,- Kč/m2 *0,80 * 0,90 =

2.988.468,- Kč

Ocenění spoluvlastnického podílu Stav, kdy předmětem obchodu není celý majetek, ale jen spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/8 je třeba vnímat jako zdroj problémů, jejichž vliv způsobí pokles ceny podílu oproti pouhému

-5-

matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku hodnotou spoluvlastnického podílu budu proto ještě redukovat na 75%, což by mělo vyjádřit vliv této skutečnosti.

Obvyklá cena majetku jako celku: 2.988.468,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 2/8: 2.988.468,- Kč / 8*2 x 0,75 = 560.338,- Kč, po zaokrouhlení:

560.000,- Kč

-6-

C. Výsledek

Obvyklá cena nemovitých věcí: Spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/8 na nemovitém majetku, zapsaném na LV č. 4749, včetně všech součástí a příslušenství, v katastrálním území Újezd nad Lesy, hl. m. Praha. Výsledná cena činí po zaokrouhlení

560.000,- Kč

Slovy: Pět set šedesát tisíc Kč.

V Praze, 11.09.2014 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4379/14 znaleckého deníku.

-7-

E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - územní souhlas - fotodokumentace - nabídky pro porovnání