ZNALECKÝ POSUDEK č. 58/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/9 na nemovitostech - objektu bydlení č.p. 96 na pozemku p. č. 987, jiné stavby č.p. 123 na pozemku p.č. 988 a pozemku p.č. 987, p.č. 988 s příslušenstvím, LV číslo 292, katastrální území Moravský Beroun, obec Moravský Beroun, okres Olomouc a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 27547/09-16/Zl
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 23.04.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a včetně 12 stran příloh. Objednateli se předává v ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 25.04.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/9 na nemovitostech - objektu bydlení č.p. 96 na pozemku p. č. 987, jiné stavby č.p. 123 na pozemku p.č. 988 a pozemku p.č. 987, p.č. 988 s příslušenstvím, LV číslo 292, katastrální území Moravský Beroun, obec Moravský Beroun, okres Olomouc a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Opavská 96 793 05 Moravský Beroun Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Moravský Beroun Katastrální území: Moravský Beroun Počet obyvatel: 3 261 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 51,7631 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 51,76 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.04.2012 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 20.04.2012, LV číslo 292, k.ú. Moravský Beroun - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Janotová Jaroslava Květná 1820/15, Bruntál, 792 01 2/3 Půčková Božena Skalka 69, 696 48 1/9 Soldán Emil náměstí Vítězslava Nováka 546/9, Ostrava, Poruba, 708 00 1/9 Soldán Radomír Medlovice 92, 687 41 1/9 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. -2-
Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Půčková Božena Nařízení exekuce - Soldán Emil Nařízení exekuce - Soldán Radomír Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Opavská. Jedná se o přízemní krajní, řadový rodinný dům a sklad na rovinatém pozemku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Při prohlídce nebyl objekt přístupný, část oken a dveří byla zabezpečena cementotřískovými deskami.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Sklad 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům Popis: Přízemní, nepodsklepený, řadový, koncový rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 987. Není napojen na žádné sítě. Objekt je užíván asi od roku 1900. Dům je neobývaný. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází pokoje, chodba. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: kamenné 2. Zdivo: smíšené, tl. 0,60 m 3. Stropy: s rovným podhledem, klenby 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: eternitové šablony 6. Klempířské konstrukce: pozinkované, dožité 7. Vnitřní omítky: vápenné, poškozené 8. Fasádní omítky: omítky poškozené 9. Vnější obklady: ne 10. Vnitřní obklady: nezjištěno 11. Schody: nezjištěno 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: plastová v části, jinak cementotřískové desky v oknech 14. Podlahy obytných místností: prkna 15. Podlahy ostatních místností: prkna, hniloba 16. Vytápění: lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: nezjištěno 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: nezjištěno 20. Zdroj teplé vody: nezjištěno 21. Instalace plynu: ne 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: ne 24. Vnitřní vybavení: nezjištěno 25. Záchod: nezjištěno 26. Ostatní: ne -4-
Objekt není běžně udržovaný a je velmi, velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, oplocení a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Olomoucký kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 112 let 3 130,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 19,40*8,70+2,40*9,70 Název podlaží 1. NP:
192,06 m2
=
Zastavěná plocha 192,06 m2
Konstrukční výška 2,80 m
Obestavěný prostor: 1. NP: zastřešení:
523,80 m3 344,54 m3
(19,40*8,70)*(2,80)+(2,40*9,70)*(2,20) = (19,40*8,70)*(4,00*0,5)+(2,40*9,70)*(0,60*0, = 5) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
868,34 m3 192,06 m2 192,06 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva - El. podlahové vytápění je udajně mimo provoz. 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC - Koupelna se záchodem jsou vybudovány nově před 5 lety. 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení -5-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III III I
0,03 0,02 -0,10
I
-0,08
I
-0,10
I
0,00
9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Objekt je ve velmi špatném stavebním stavu. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 112 let: 0,60
II II
-0,03 0,00
II
0,00
I
-0,10
V
0,40
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III
0,00 0,00
III
0,05
III
0,04
III
0,05
IV II I III II
0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,132 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,150 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,132 * 1,150 * 0,950 = 0,144 -6-
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 130,- Kč/m3 * 0,144 = 450,72 Kč/m3 CP = CU * OP = 450,72 Kč/m3 * 868,34 m3 = 391 378,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
391 378,20 Kč
=
1.2. Sklad Popis: Přízemní, nepodsklepený objekt skladu se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. 988. Není napojen na žádné sítě. Objekt je užíván asi od roku 1900. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad, chodba a sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Vedlejší stavba tvoří příslušenství stavby: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví Rodinný dům 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 6,80*5,50+2,45*5,50 1. NP
=
[m2] 50,88
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,60 m 50,88 m2
Název 1. NP Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1. NP (6,80*5,50)*(3,50)+(2,45*5,50)*(2,00) zastřešení (6,80*5,50)*(2,00*0,5)+(2,45*5,50)*(0,50*0,5)
= =
[m3] 157,85 m3 40,77 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení
NP Z -7-
Obestavěný prostor 157,85 m3 40,77 m3
198,62 m3
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
kamenné bez izolace cihelné klenby sedlový hliníková, břidlicové šindele ne omítky, poškozené ne tesařské ne betonové ne
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce C 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště C 9. Dveře P 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Hodnocení standardu P S S S S C S C P C S C
Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 0,00 4,90 0,00 1,43 0,00 6,80 0,00 83,38
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 3,80 112 150 74,67 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 37,00 112 112 100,00 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 23,04 112 112 100,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,49 112 112 100,00 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 9,42 112 112 100,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 7,10 112 112 100,00 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1,38 1,61 112 112 100,00 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Opot. z celku 2,8375 37,0000 23,0400 8,4900 9,4200 7,1000 1,6100
11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,54 112 112 100,00 9,5400 Součet upravených objemových podílů: 85,95 Opotřebení: 99,0375 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,8338 1,0000 2,1030 1,1770
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 198,62 m3 * 2 579,81 Kč/m3
= =
2 579,81 512 401,86 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 99,0375 % Úprava ceny za opotřebení
-
507 469,99 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
4 931,87 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1770 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 51,76 1,00 2,1550 1,1770 10,00 144,414 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 987 988
Výměra [m2] 421,00
Jedn. cena [Kč/m2] 144,414
Cena [Kč] 60 798,29
42,00
144,414
6 065,39 66 863,68
-9-
Pozemky - zjištěná cena
=
66 863,68 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemcích se nacházejí neudržované trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
66 863,68 463 20 2 888,28 0,065 187,74 187,74 Kč
- 10 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Sklad
391 378,20 Kč 512 401,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
903 780,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
66 863,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
66 863,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
187,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
187,70 Kč 970 831,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
970 830,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Sklad
391 378,20 Kč 4 931,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
396 310,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
66 863,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
66 863,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
187,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
187,70 Kč 463 361,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
463 360,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistašedesáttřitisíctřistašedesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI - 11 -
463 360,- Kč
Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. - 12 -
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 120 m2 Cena: 390 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Poznámka k ceně: advokátní úschova samozřejmostí Adresa: Nové Valteřice Datum vložení: 12.03.2012 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: CRZD3303 Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 192 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 1 750 m2 Plocha zahrady: 1 630 m2 Garáž: Ano Popis: Naše společnost s dlouholetou tradicí nabízí k prodeji rodinný dům velikosti 4+1 se zahradou v Nových Valteřicích, asi 6 km od Moravského Berouna. Přízemní rodinný domek je v původním udržovaném stavu, částečně podsklepený, půdní prostory se dají využít i pro případnou půdní vestavbu, el. rozvody na 230 V, střecha v dobrém stavu. Místnosti jsou prostorné, v jednom pokoji je krb. U domu je garáž a zahrada. Velice klidná lokalita uprostřed luk a lesů. Celková výměra je 1776 m2, zastavěná plocha je 192 m2. Vhodné jak pro rekreaci, tak pro bydlení. Advokátní úschova samozřejmostí. 2. Prodej, dům rodinný, 100 m2 Cena: 150 000,- Kč Poznámka k ceně: Konečná cena bude dohodnuta mezi prodávajícím a kupujícím Adresa: Střední, Moravský Beroun - 13 -
Datum vložení: 21.03.2012 Datum aktualizace: 15.04.2012 ID zakázky: 461036 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 332 m2 Plocha zahrady: 332 m2 Popis: Dům je situován 30 m od náměstí. V jeho okolí je různorodá zástavba - bytový dům, starší i zcela renovované domy. Samo město Moravský Beroun má 3500 obyvatel průměrného věku 32 let. Nachází se na hlavní silnici Šternberk - Opava. Do okresního města Bruntál je to cca 24 km, do Opavy 45 km, do Šternberka13 km. Je snadné vlakové i autobusové spojení i s krajským městem Olomouc, které je vzdálené 28 km a lze do této oblasti dojíždět i za prací. Ve městě je plná občanská vybavenost - obchody, pošta, škola, zdravotnické zařízení, policie. Město leželo v panství Šternberků a ještě dnes je v okolí řada více či méně dochovaných památek - hradů, kostelů, parků, soch,.Dům stojí na vrstevnici v mírném svahu. Před ním vede místní silnice, nad i pod ním je pozemek sousedů. Část pozemku je využita jako dvorek, zbytek jako zahrada. Na pozemek se lze dostat přímo z místní komunikace. Za domem stojí zděný dřevník.Dům je starý. Střecha část z bobrovek, část eternit - jedna strana dobrá, na druhé nutno doplnit. Zdi jsou cihlové z pálených ale část zřejmě z vepřovic.Obytné je přízemí domu. Půda je nevyužita, část domu je podsklepena. Vchází se ze silnice do střední části kde je dlouhá chodba z níž lze vstoupit do dalších místností i na pozemek za domem. Zde v přední části je kuchyň ještě se starými kachlovými kamny. Na druhé straně je velká obytná místnost z níž se vstupuje ještě do další menší místnosti. V zadní části je třetí obytná místnost a místnost kde je sprchový kout, WC a elektrický bojler na teplou vodu. U domu je plynová přípojka. Dům napojen na vodovod a kanalizaci.Pro vytápění místností jsou použita kamna na pevná paliva a elektrická topidla.TV příjem je dobrý. Město Moravský Beroun leží na vrchovině Nízkého Jeseníku, které jižně postupně přechází v Oderské vrchy. Výška okolních vrcholů je něco přes 600 m.n.m. Severně od města je nejvyšší hora okolí - Slunečná 800 m.n.m. To umožňuje turistické vyžití celoročně. Směrem na Opavu je velká přehrada Slezská harta známá i z TV s 3. Prodej, dům rodinný, 1 510 m2 Cena: 410 000,- Kč včetně provize Adresa: Sedm Dvorů - 14 -
Datum vložení: 14.12.2011 Datum aktualizace: 21.04.2012 ID zakázky: 221229 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 72 m2 Plocha užitná: 1 510 m2 Plocha podlahová: 72 m2 Plocha pozemku: 1 510 m2 Parkovací stání: 2x Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak Zařízeno: Ano Popis: Prodej samostatně stojícího RD 1+1 v klidné obci u Moravského Berouna. Dům je uvnitř po celkové rekonstrukci, nové rozvody elek., vody, nová kanalizace, omítky, podlahy, dlažby. Dům je oplocen, příjezd k domu vyštěrkovaný. Možno využít k rekreaci i k trvalému bydlení. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňované nemovitostí ve výši cca 150 000 - 250 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví - 15 -
samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Půčková Božena Nařízení exekuce - Soldán Emil Nařízení exekuce - Soldán Radomír Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
180 000,- Kč slovy: Stoosmdesáttisíc Kč Podíl id. 1/9 na nemovitostech je
20 000,- Kč slovy: Dvacettisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 25.04.2012 - 16 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 58/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 58/12.
- 17 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 10 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
