č.j. 009 EX157/09-71
Znalecký
p o s u d e k č. 961/12
o obvyklé ceně nemovitostí v k.ú. a obec Třešť, okres Jihlava, kraj Vysočina, vč. příslušenství – LV č. 3009, podíl 1/3 : parcela 2946, výměra 269 m2, zast.pl. a nádvoří budova Třešť, čp. 316, bydlení, na p.č. st. 508
Objednavatel posudku :
Exekutorský úřad Brno - město, Bohunická 728/24a, 619 00 Brno, Mgr. Ing. Josef C i n g r o š
Účel posudku :
Zjištění ceny obvyklé pro účel exekučního řízení
Posudek vypracoval :
ing. Antonín Čermák, Sluneční 62, Jihlava
Datum místního šetření :
25. 5. 2012
Ocenění nemovitostí ke dni : 1. 6. 2012 Zvláštní požadavky objedn..: stanovit cenu případných vad a práv s nemovitostmi spojených
Použitý oceňovací předpis : Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb.
Posudek obsahuje sedm stran textu, předává se ve dvou písemných vyhotoveních, plus jedno vyhotovení na nosiči dat.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 27.6.1990, č.j. 2343/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 961/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.
1. N á l e z 1.1. Podklady pro vypracování posudku : - výpis z Katastru nemovitostí – LV č. 3009, k.ú. Třešť - kopie katastrální mapy 1 : 1000 - údaje sdělené sousedem p. Štumarem Vladimírem a zjištěné znalcem při místním šetření dne 25.5. 2012. Spoluvlastnici domku čp. 316 p. Evu Urbanovou, ani její dceru Žanetu Nikolovou nebylo možné zastihnout. 1.2. Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům čp. 316, na pozemku p.č. 2946, k.ú. a obec Třešť. Dům se nalézá na severovýchodním okraji města Třešť, vpravo od silnice III.tř. Třešť-Stonařov, na ulici Partlicova 316/2. V řadové zástavbě rodinných domů se nachází přizemní, nepodsklepený domek krytý sedlovou střechou s přímým vstupem z chodníku do vnitřních prostor domku. Přípojky na inž.sítě nebylo možné identifikovat, je možné předpokládat, že je napojen na městský vodovod, kanalizaci a zemní kabelovou přípojkou na elektro. Západně za domkem je dvorek, vše nasvědčuje tomu, že zde byla ubourána jihozápadní část domku velikosti asi 7,0 * 5,5 m. 1.2.1. Obec a okolí nemovitosti : Město Třešť je situováno 18 km jihozápadně od sídla kraje Vysočina Statutárního města Jihlavy, dále jižně 17 km se nachází město Telč. Statut město Počet obyvatel 5890 Obchod potravinami ano Škola ano Poštovní úřad ano Stavební úřad ano Zdravotnické zařízení ano Kulturní zařízení ano 1.2.2. Umístění nemovitosti v obci : Poloha k centru vzdušná vzdálenost k centru asi 350 m Vzdálenost k autobus. zastávce 350 m Dopravní dostupnost příjezd po místní zpevněné komunikaci Konfigurace terénu sklonitý k západu Převládající zástavba rodinné domy Parkovací možnosti omezené na úzké místní komunikaci 1.2.3. Vlastní nemovitost : Typ stavby Příslušenství nemovitosti Možnost dalšího rozšíření Údržba domu Pozemky k objektu
zděný, řadový, nepodsklepený rodinný dům drobná vedlejší stavba – zahradní altánek) možná vestavba podkroví, podmínkou nový krov, sanace v posledních letech úplně chybí, dříve podprůměrná, dožívají i prvky dlouhodobé životnosti jedna parcela
2. P o s u d e k
ocenění cenovým porovnáním
-
2.1. Popis rodinného domu Řadový domek na pozemku sklonitém k západu. Pět oken z obytných místností ve východní uliční obvodové stěně. V západní obvod.stěně jsou osazeny 2 ks dveří, vnitřní dispozice nelze pouze podle vnějšího vzhledu jednoznačně určit. S největší pravděpodobností obsahuje kuchyň a max. tři pokoje plus další místnosti jako příslušenství. Dle provedení odhadují stáří na min. 110 let.Údržba min. 30 let nebyla prováděna. Opěrná stěna z beton.bednících tvárnic, neodborně provedená na dvorku asi před pěti lety vyrovnává sklon pozemku, neznamená žádné zhodnocení nemovitosti. Celý domek a zvláště jeho dvorní – západní část působí velmi zanedbaným dojmem, asi málo lidí by bylo ochotno v posuzované nemovitosti bez zásadních a finančně náročných úprav bydlet. Téměř havarijní stav nemovitosti a specifická poloha – možnost přístupu na pozemek pouze z východní strany navozují jednoznačný závěr : nemovitost odstranit, na uvolněném pozemku se pokusit vybudovat nový objekt pro bydlení s atypickou dispozicí, řešící omezené oslunění parcely. Cena obvyklá posuzované nemovitosti je tedy dána pouze cenou pozemku a cenou přípojek inženýrských sítí. Cenu znovu použitelného vybouraného materiálu asi nelze započíst. Demolice bude poměrně náročná, velký díl bude třeba provést bez použití mechanismů. Výměry : Zast. plocha přízemí : (15+12) : 2 * 10,0 + 4,5 * 1,0 = 135 + 4,5 Obest. prostor : 135* (2,5+0,2+0,3+ 3,8 : 2) + 4,5* (3,0+2,4) : 2
= 139,50m2 = 673,65m2
2.2. Metodika ocenění 2.2.1. Dle platné oceňovací vyhlášky č. 3/2008 ve znění vyhl. č. 387/2011 porovnávací metodou objekt rodinného domku - § 26a, pozemky - § 28 za použití programu pro oceňování prof. Bradáče – Ústav soudního inženýrství Brno :
Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 26a a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN11
Obce s více jak 2 000 obyvateli kromě všech obcí v okresech Praha-východ, Praha-západ a kromě vyjmenovaných měst (tab. č. 5 přílohy 18a)
Ob
Třešť
ec Malý lexikon obcí ČR
2011 Vysočina
Kraj Indexovaná prům. cena
Počet obyvatel:
5 890
Skupina obcí podle počtu obyvatel:
příloha č. 20a, tab.
Kč / m3
IPC
1
2 001 až 10 000 2 657,00
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26a odst. 2 Znak č.
Název znaku
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá Součet resp. hodnota koeficient
Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1
0,950
1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
Poptávka nižší než nabídka
II.
-0,05
-0,05
2
Vlastnictví nemovitostí
Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
II.
0
0,00
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. Bez vlivu prodej podílu, pronájem)
II.
0,00
0,00
Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 5 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce s více jak 2 000 obyvateli kromě všech obcí v okresech Praha –východ, Praha-západ a kromě vyjmenovaných měst v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a )
1
Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského
Bez většího významu
I.
0
0,00
Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta
II.
0,02
0,02
2
Úřady v obci
3
Poloha nemovitosti vobci
Okrajová území obce
II.
-0,01
-0,01
4
Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti
Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně
IV.
0,03
0,03
5
Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti
Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení
III.
0,05
0,05
6
Školství a sport v okolí nemovitosti
Základní škola a sportovní zařízení
III.
0,04
0,04
7
Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti
Dobrá dostupnost zdravotnické péče
III.
0, 05
0, 05
8
Veřejná doprava
Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji
III.
0
0,00
9
Obyvatelstvo
Bezproblémové okolí
II.
10
Nezaměstnanost v obci a okolí
Odpovídá průměru v kraji
II.
0
0
0,00
0,00
-0,050
1,130
11
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Bez vlivu
III.
12
Vlivy neuvedené
Bez dalších vlivů
II.
0 0
0,00
0,00
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2
0
Nepodsklepený nebo Typ stavby dle podsklepený do přílohy č. 20a (podle poloviny zastavěné podsklepení a plochy 1.NP se šikmou střechy) nebo strmou střechou
Typ stavby dle přílohy č. 6 (podle svislé nosné konstrukce a podsklepení)
0,197
I.
Svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží
A
Dvojdomek, dům řadový
II.
-0,01
-0,01
Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo
III.
0
0,00
více jak 45 cm
III.
0,03
0,03
Podlažnost
Hodnota více jak 1 do 2 včetně
II.
0,01
0,01
5
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku
III.
0
0,00
6
Způsob vytápění stavby
Lokální vytápění el. nebo plynem,
II.
7
Zákl. příslušenství v RD
Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD
II.
8
Ostatní vybavení v RD
Bez dalšího vybavení
I.
9
Venkovní úpravy
Zanedbatelného rozsahu
I.
10
Bez vedlejších staveb Vedlejší stavby nebo jejich celkové tvořící příslušenství zastavěné ploše nad 25 k RD m2
II.
1
Druh stavby
2
Provedení obvodových stěn
3
Tloušťka obvod. stěn
4
0,130
-0,04
-0,05
0
-0,05
0
-0,04
-0,05
0,00
-0,05
0,00
11
Výměra pozemků užívané se stavbou
Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2
I.
-0,01
-0,01
12
Kriterium jinde neuvedené
Významně snižující cenu
I.
-0,06 až 0,10
-0,06
-0,180
13
Stavba ve špatném stavu Stavebně- technický (nutná rekonstrukce i stav konstrukcí dlouhodobé životnosti)
V.
0,4
0,40
0,240
Stáří stavby (roků)
120
Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení) ?
ne
Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků)
0
Použitá hodnota stáří pro koeficient -s-
120
Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 %
0,60
Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit s
0
Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-
0,60
Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 Cena upravená Výměra stavby (příl. 1)
Délka
Výměra
celkem
Cena stavby
0,60
I = IT×IP×IV
0,211 3
=IPC × I
CU
Jen do 50 let
Šířka
Kč/m
560,63
Koef.
OP (m3)
m3
673,65
bez pozemku
Kč
377 666,38
bez pozemku
Kč
377 670,00
Výška
vč. ev. příslušenství
Cena stavby po zaokrouhlení
Pozemek stavební - § 28 vyhl. : Ki = 2,155, Kp = 1,003 poz. p.č st. 2946, výměra 269 m2, zast.pl., cena 35+(5890-1000)*0,007414 = 71,25,-Kč/m2 Úprava ceny dle přílohy č. 21, tab. č. 1, tab. č.2 : -možnost napojení na plyn + 5 % Výpočet ceny : 269 m2 * 71,25,- * 1,05 * 2,155 Úprava Kp : 43 368,43,* 1,003
= =
43 368,43,- Kč 43 498,54,- Kč
R e k a p i t u l a c e - cena nemovitosti zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky : Nemovitost 1 rodinný domek 3 pozemky Celkem
celkem
celkem * Kp
377670 43368,43 421038,43
zaokrouhleno dle § 46 vyhl.
377670 43498,54 421168,54 421 170,- Kč
2.2.2. Cenovým porovnáním s obdobnými nemovitostmi nabízenými na realitních serverech : Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci, stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných, případně inzerovaných prodejích obdobných nemovitostí ( tzv. srovnávací objekty ) je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní ( obvyklá ) cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl proti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny je statistickým vyhodnocením určena cena obvyklá - průměrná, minimální, maximální, cena dle metodiky České spořitelny.
č.pol.
lokalita
-1
-2
vedlejší kategorie podl.plocha st., přísluš. -3
-4
-5
popis -6
Oceňovaný rodinný dům řadový rod.dům, další viz. text výše 0
Třešť čp. 316, okres Jihlava 3+1
asi 100 m2
ne
Srovnávací objekty
1
Třešť, nám. Svobody
6+2
asi 120 m2
ne
Rodinný dům v řadové zástavbě, dvoupodlažní, vstup do průjezdu. Umístěn téměř v centru města, 200 m od radnice
2
Třešť, Selská ulice
1+1
asi 90 m2
ne
Přízemní rodinný dům ve stísněné zástavbě. Umístěn blízko centra města
č.pol.
cena požadovaná
-1
-6
redukce na cena po K4 K5 K6 pramen redukci na K1 K2 K3 stav, jiné, úvaha I index cena oceňovaného ceny pramen ceny poloha velikost garáž vybavení vel.pozemku znalce odlišnosti objektu odvozená -7
-8
-9
-10
-11
-12
-13
-14
-15
-16
Srovnávací objekty 1
390 000,00
0,9
351 000,00
1
1,05
1
1
1,1
1
2
298 000,00
0,9
268 200,00
1
0,9
1
1
0,95
1
1,155
303 896,10
0,855
313 684,21
Kč
Celkem Průměr
617 580,31 308 790,16
Minimum Maximum Cena obvyklá dle metodiky České spořitelny a.s.
Kč
303 896,00
Kč
313 684,00
Kč
307 321,80,- Kč Vysvětlivky :K1 - koef.úpravy na polohu objektu, K2 - koef. na velikost objektu, K3 - koef. na garáž, doplň. stavby, K4 - koef.na celkový stav, K5 - koef.na event.další vlastnosti, velikost pozemku, K6 - koef.úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) I - index odlišnosti I = K1*K2*K3*K4*K5*K6 Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní cena K = 1, u inzerce přiměřeně nižší U oceňovaného objektu se při přímém porovnání uvažují všechny koeficienty rovny 1 Odhad dle metodiky ČS a.s. : průměr - 15 % * ( maximum - minimum )
Závěrem : Cena zjištěná dle platného cenového předpisu porovnávací metodou ve výši 421 170,-Kč plně nevystihuje skutečný stav posuzované nemovitosti čp. 316 v Třešti – je nadhodnocena. Při zajišťování podkladů pro přímé cenové porovnání je na realitním serveru v Třešti nabízena též nemovitost čp. 468 na náměstí Svobody číslo orientační 10, její vlastnicí je povinná – Eva Urbanová. Dvoupodlažní dům v podstatně lepší lokalitě je nabízen za cenu 390 000,-Kč, zatím bez úspěchu. Další podobná nemovitost v Třešti je nabízena za 298 000,- Kč, po dvou měsících též zatím nenašla kupujícího. S ohledem na výše uvedené si dovoluji konstatovat : Obvyklá cena výše uvedené nemovitosti čp. 316 v Třešti stanovena ve výši průměrné ceny zjištěné cenovým porovnáním ke dni 1.6. 2012 po zaokroulení : 300 000,- Kč, podíl povinné (1/3) :
100 000,- Kč, slovy jednostotisícKč.
Posudek byl vypracován dne 2.6. 2012.
