ZNALECKÝ POSUDEK č. 1853/171/12 o ceně obvyklé bytu č.694/407 v domě č.p. 693, 694 na pozemku st. parc. č. 957, 958 vše na LV č. 1658 v k.ú. Hostinné , obec Hostinné, okres Trutnov.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni 16.10.2012.
Posudek vypracoval:
Stanislav Kerhart Ohaven 18 506 01 Jičín
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Ohavči 18.10.2012
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Místo: Město Hostinné s 4.970 obyvateli je jedním ze středně velkých měst v okrese Trutnov v Královéhradeckém kraji, má jen 1 katastrální území, rozkládá se na ploše 806 ha, leží cca 130 km severovýchodně od Prahy, cca 15 km západně od Trutnova a 50 km severně od krajského města. V obci je pošta, městský úřad, ZŠ, zdravotní středisko, banky, oddělení Policie ČR, sportovní a kulturní zařízení; z inženýrských sítí je v obci veřejný vodovod, kanalizace, rozvod elektřiny a zemního plynu. Město má dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s okresním městem i hlavním městem. Nemovitost: Podsklepený objekt s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími (bez výtahu) s plochou střechou byl postaven na rovinatém terénu jako bytový panelový dům. Na každém podlaží jsou tři bytové jednotky. Stáří domu nebylo prokazatelně doloženo, bylo určeno odhadem na 37 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou panelové. V době ocenění nebylo provedeno zateplení fasády, okna jsou zřejmě plastová. Střecha je plochá, s nově provedenou krytinou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Objekt je centrálně vytápěn. Do domu je zaveden elektrický proud. Údržba domu je pouze částečná, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je zvýšené. Bytová jednotka č. 697/407 o velikosti 3+1, se nachází v 4.NP panelového bytového domu čp. 693, 694 na st. parc.č. 957, 958 v Hostinném - Sídliště. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě a je přístupný ze zpevněné komunikace ve vlastnictví města. Součástí ocenění je spoluvlastnický podíl 885/16320 ke společným částem budovy a spoluvlastnický podíl 885/16320 na parcele č. st. 957 a st. 958. Vlastníci nemovitosti pan Jiří Zeman a paní Danuša Zemanová nebyli ve stanovenou dobu (v 16,30 hod. dne 16.10.2012) na uvedené adrese, ani jiným vhodným způsobem nezajistili znalci vstup do oceňovaného bytu. Údaje o bytu byly získány obhlídkou objektu z veřejné komunikace, prohlídkou z chodby domu, z údajů v katastru nemovitostí (podíl na společných částech domu a pozemku), výpovědí obyvatel domu, a z prohlídky bytu č. 693/406 při vyhotovení odhadu č. 1461/19/11 ze dne 11.2.2011. Stav a provedení bylo zjištěno odborným odhadem. 2
Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je po parc. č. 201/9 a 201/10, obě jsou ve vlastnictví města Hostinné. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1658 pro k.ú. Hostinné vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.9.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 18.10.2012 Zjištění na místě samém dne 16.10.2012 v době 16,30 -16,50 hod. Inzerce realitních kanceláří Databáze znalce Sdělení obyvatel II.N.P. a III.N.P. domu č.p. 694 Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) – jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. 2. Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost).
Ocenění dle cenového předpisu: Nález Základní informace Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Hostinné Katastrální území: Hostinné Počet obyvatel: 4 684 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 62,3132 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 62,31 Kč/m2
Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.10.2012.
3
1.1.1. Byt č. 694/407 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 37 let 16 578,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: kuchyně: předsíň: komora: pokoj: pokoj: pokoj: koupelna + WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: lodžie: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
=
12,31 m2 6,90 m2 2,97 m2 20,70 m2 14,30 m2 17,77 m2 3,84 m2 78,79 m2
=
3,27 m2 3,27 m2
=
6,44 m2 6,44 m2
3,27m2 * 0,17 6,44 m2 * 0,10
= = = =
78,79 m2 0,56 m2 0,64 m2 79,99 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové
č. II II
Vi -0,05 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
III
0,00
4
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 37 let: 0,80
III III
0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III
0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
II
0,00
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,598 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,050 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,598 * 1,050 * 0,900 = 0,565 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 16 578,- Kč/m2 * 0,565 = 9 366,57 Kč/m2 CP = CU * PP = 9 366,57 Kč/m2 * 79,99 m2 = 749 231,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
749 231,93 Kč
5
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: . Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2050 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1580 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 62,31 1,00 2,1580 1,2050 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 957 958
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
178,23
Výměra [m2] 234,00
Jedn. cena [Kč/m2] 178,23
Cena [Kč] 41 705,82
231,00
178,23
41 171,13
= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek - zjištěná cena
=
82 876,95 82 876,95 Kč 885 / 16 320 4 494,25 Kč
6
C. Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 694/407
749 231,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
749 231,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
4 494,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
4 494,30 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení:
753 726,20 Kč
753 726,20 Kč
750 000,- Kč
7
Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba:
Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná –východ-západ Rovinatý terén Nemovitost je umístěna blízko centra města Objekty pro bydlení, nevyskytují se negativní účinky okolí Kompletní přípojky inženýrských sítí, přípojka vody z obecního řadu, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, Autobusová doprava v omezené míře, vlaková zastávka v místě Dobré Základní školy Oblastní nemocnice v Trutnově Omezené možnosti – je třeba dojíždět do Trutnova Městský úřad, ostatní v okresním městě Omezené Dobré V blízkosti NP Krkonoše V blízkosti domu beze změny. Nejsou byt v bytovém domě Není Střední hustota obyvatelstva.
Inženýrské sítě : Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo:
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Užitná plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Hostinné Byt č.694/407 panelový nezateplený bytový dům
X 80,00
4.NP
3+1
X
X
X
X
0,72
7 941
Srovnávané jednotky Hostinné - Sídliště
Prodej bytu v osobním vlastnictví v obci Hostinné. Byt je v původním, ale 2 udržovaném stavu. Plocha bytu je 68 m . K bytu patří komora na chodbě. V domě je nový výtah.
panelový nezateplený dům
68,00
4.NP
3+1
750 000
11 029
Hostinné
8
Prodej bytu v Hostinném o velikosti 3+1. Byt je v osobním vlastnictví a nachází 2 se v 2. patře panelového domu bez výtahu. Podlahová plocha je 67,5 m . Disp.: chodba, komora v bytě, větší kuchyň vč.starší linky a spíže, 3 pokoje a umakartové jádro. Byt je ve velmi dobrém stavu, jsou zde nově natřená okna. V obývacím pokoji je velká lodžie. K bytu patří prostorná sklepní kóje, společná kolárna a prádelna.
panelový nezateplený bytový dům
68,00
3.NP
3+1
690 000
10 147
0,93
9 437
0,51
5 321
Hostinné - J.A.Komenského
Byt 2+1 (s lodžií) v osobním vlastnictví v 8.NP v panelovém domu ve 2 vyhledávané lokalitě. Celková užitná plocha 67 m , sklepní kóje. IS: el., vod., kanalizace, plyn, tel., TV, top. ÚT horkovod. Bytový dům v nedávné době (r. 2010) prošel kompletní rekonstrukcí: zateplení fasády a střechy + nová krytina, rekonstrukce balkónů, instalace plast. oken a vstupních dveří, nový výtah, rekonstrukce rozvodů vody, kanalizace a topení.
bytový zateplený panelový dům
67,00
8.NP
2+1
699 000
10 433
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Porovnávací hodnota zaokr.
2
7 566 Kč/m 2 80,00 m 605 280 Kč
600 000,- Kč
Rekapitulace Cena dle cenového předpisu celkem zaokr.:…………………………….. 750 000,00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.: …………………………………...
600 000,00 Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Byt je po částečné rekonstrukci plastová okna 2. Malá vzdálenost do centra města 3. Větší podlahová plocha bytu Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Poloha obce v regionu - umístění nemovitosti mimo větší města, řídké autobusové i vlakové spojení a s tím související zhoršená dostupnost pracovních příležitostí. 2. Nezateplený dům 3. 4. nadzemní podlaží – bez výtahu
9
Názor znalce : Oceňovaný byt je v průměrném až podprůměrném stavebně technickém stavu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem považuji oceňovanou nemovitost za průměrně až hůře prodejnou nemovitost. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nižší úrovni, než v období před třemi a více lety. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou, až podprůměrnou. Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v dané lokalitě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 600.000,- Kč.
Obvyklá cena: 600 000,- Kč slovy: Šestsettisíc korun českých
V Ohavči 18.10.2012 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1853/171/12 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1853/12
Koncesní listina:
Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502
10
Seznam příloh: 2 x mapa regionu a místa 2 x fotografie nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV č.1658 pro k.ú. Hostinné ze dne 25.9.2012 Kopie katastrální mapy
11
12
13
14
15
16
