č.vyhotovení : 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3996/300/12 (Aktualizace ocenění č. 3744/048/12) o ceně bytového domu č.p. 665 s příslušenstvím a s pozemky parc.č. 1169 a parc.č. 1170 v obci Praha, k.ú. Žižkov
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
21.září 2012
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu a přílohy. V Praze, dne 21.září 2012
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Víta Nejedlého, městské části města Prahy 3 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena bytovým domem č.p.665 s pozemky p.č.1169 a 1170, k.ú. Žižkov, a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a popř.trvalých porostů. Ve dvorní části by měla být podle projektové dokumentace postavena přízemní stavba užívaná dříve jako truhlárna. Klientem nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Na základě šetření na příslušném stavebním úřadě bylo zjištěno, že dne 8.6.2006 bylo vydáno stavební povolení na stavbu dvojgaráže s přístřeškem ve dvorní části (11,00*5,00, v=cca 3,00m). Kolaudace však dosud neproběhla. Dle satelitního náhledu se lze domnívat, že původní stavba dvorního objektu byla odstraněna a stavba dvojgaráže byla provedena. Bytový dům je postaven v zástavbě podobných bytových domů postavených kolem roku 1900. V okolí nemovitost se nachází velmi dobrá občanská vybavenost – řada obchodů a služeb, MŠ, ZŠ apod., zejména při ulici Seifertova, vzdálené cca 150. Zde se nachází také zastávka tramvají. Poloha je z rezidenčního hlediska velmi dobrá.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Žižkov, obec Praha, list vlastnictví č. 2096, vyhotovený Katastrálním úřadem pro hl.m.Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 7.12.2011 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Žižkov vyhotovená dálkovým přístupem Znalecký posudek č. 3744/048/12 ze dne 27.1.2012 vypracovaný Ing.Petrou Jechovou Výkresová dokumentace: kompletní původní projektová dokumentace domu č.p.665 z roku 1889 a 1930, projektová dokumentace ke stavbě dvojgaráže s přístřeškem z r. 2006 Smlouva o nájmu z nebytových prostor se společností SFIM.E spol. s r.o. ze dne 10.11.2010 Ohlášení stavebních úprav - fasády ze dne 29.3.2006 Stavební povolení na půdní vestavbu bytové jednotky ze dne 3.12.2000 s kolaudačním rozhodnutím ze dne 14.3.2005 Kolaudační rozhodnutí na rekonstrukci baru v 1.PP a kanceláře v 1.NP ze dne 24.7.2002, č.j.33126/2586/02/OV kab. Kupní smlouva na koupi restaurace ze dne 25.4.2007 - 1.700.000,-Kč Kupní sml.na kancelář ze dne 7.8.1996 - 250.000,-Kč Dohoda o vypořádání dědictví ze dne 17.4.2000 Údaje z cenové mapy hl.m.Prahy z roku 2012 Údaje z realitních kanceláří Šetření na stavebním úřadě Prahy 3 dne 23.1.2012 Místní šetření znalce dne 19.1.2012
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 2096 pro k.ú.Žižkov, obec Praha zapsána společnost : Sailer,s.r.o., Víta Nejedlého 665/20, 130 00 Praha 3 -2-
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Bytový dům č.p. 665 2) Garáž 3) Pozemek
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Bytový dům č.p. 665 Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o řadový vnitřní bytový dům postavený v roce 1889 jako třípodlažní s přízemím, s nástavbou 4.NP (nyní 5.NP) v roce 1930. Od r. 2000-2005 zde byla provedena v podkroví půdní vestavba bytové jednotky 3+1, v roce 2006 byla opravena fasáda směrem do dvora auliční fasáda 1.NP. V roce 2002 byla zkolaudována rekonstrukce a přestavba baru v suterénu domu a kancelář v 1.NP. Bytový dům je částečně podsklepený s podsklepením dvora, má 5 nadzemních podlaží a obytné podkroví. Ke dni ocenění se nepodařil zjisti skutečný počet bytových jednotek. Ten byl stanoven na základě projektové dokumentace. Základy domu pravděpodobně bez izolací proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce cihelné, střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce nové z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Stropy klenuté a dřevěné trámové, okna dřevěná špaletová, dveře do dřevěných a ocelových zárubní. Vnitřní schodiště pravděpodobně kamenné, výtah se zde nevyskytuje. Vytápění pravděpodobně plynovými kamny WAW, popř.elektrickými přímotopy, s přípravou TUV el.boilery nebo plynovými karmami. V podkrovní bytové jednotce je vytápění plynovým kotlem s přípravou TUV. Dispoziční řešení : 1.PP - bar s výdejním pultem, stolování hostů, chodba se schodištěm, soc.zázemí, suchý sklad = 67,90 m2 1.NP - průjezd domem, vstup do domu, schodiště hala, 3 x kancelář+sklad+kuchyňka + sprch.kout+WC+chodba = 58,84 m2 2.NP- již dle projektové dokumentace - schodiště, chodba, byty bez příslušenství, WC na chodbě : 1+1(cca 37,6m2 ), 1+0 (cca 23,90m2 ), 1+1 (33,23m2 ) 3.NP - dtto 4.NP - schodiště, chodba, byty 2+1 (cca 69,53m2 ) a 1+1 (cca 31,09m2 ) s příslušenstvím 5.NP - dtto + schodiště s mezipodestou pro podkrovní byt Podkroví - nový byt 3+1 - ovývací pokoj, kuchyně, 2 x ložnice, koupelna, WC, chodba, lodžie = 114,13 m2
-3-
2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor 1.PP (9,40*12,66-5,80*6,60)*2,70+7,42*8,335*2,85 1.NP (12,50*12,00+0,48*3,60)*3,80 2.NP (12,50*12,00+0,48*3,60)*3,72 3.NP (12,50*12,00+0,48*3,60)*3,67 4.NP (12,50*12,00+0,48*3,60)*3,68 5.NP (12,50*12,00+0,48*3,60)*3,45 Podkr.+zastř. 12,50*12,00*3,80/2+12,00*2,60/2*5,40
= = = = = = =
394.22 m3 576.57 m3 564.43 m3 556.84 m3 558.36 m3 523.46 m3 369.24 m3
_________________________________________ 3
celkem =
2.1.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
3543.11 m
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1 - 1.PP 2 - 1.NP 3 - 2.NP 4 - 3.NP 5 - 4.NP 6 - 5.NP 7 - Podkroví
(9,40*12,66-5,80*6,60)+7,42*8,335 142.57 m2 0.00 m (12,50*12,00+0,48*3,60) 151.73 m2 0.00 m (12,50*12,00+0,48*3,60) 151.73 m2 0.00 m (12,50*12,00+0,48*3,60) 151.73 m2 0.00 m (12,50*12,00+0,48*3,60) 151.73 m2 0.00 m (12,50*12,00+0,48*3,60) 151.73 m2 0.00 m (12,50*12,00+0,48*3,60) 151.73 m2 0.00 m
2.78 m 3.80 m 3.72 m 3.67 m 3.68 m 3.45 m 2.70 m
Celkem: 1 podzemní a 6 nadzemních podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 150.42 m2 a prům.výška podlaží je 3.41 m. -4-
2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 24. 25.
Základy vč. zemních prací podstandard Výtahy chybí Ostatní chybí
0.06000
100%
-0.06
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05600
100%
-0.056*1.852 ________________________________________________
-0.18779 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.18779) = 0.8986 2.1.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Obj.podíl (B) (C) (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
3.
4. 5. 6. 7.
8.
9.
10.
11.
Základy vč. zemních prací 123 150 0.03071 Svislé konstrukce 123 150 0.18829 82 150 0.02092 Stropy 123 150 0.08213 82 150 0.00913 Zastřešení mimo krytinu 82 100 0.05898 Krytiny střech 82 100 0.02671 Klempířské konstrukce 7 40 0.00779 Úpravy vnitřních povrchů 82 82 0.07295 7 50 0.00384 Úpravy vnějších povrchů 82 82 0.02070 6 30 0.01380 Vnitřní obklady keramické 60 60 0.02220 7 30 0.00117 Schody 123 150 0.03005 82 150 0.00334 Dveře 123 123 0.02849 82 82 0.00534 7 50 0.00178 -5-
100%
2.5182%
90% 10%
15.4398% 1.1436%
90% 10%
6.7347% 0.4991%
100%
4.8364%
100%
2.1902%
100%
0.1363%
95% 5%
7.295% 0.0538%
60% 40%
2.07% 0.276%
95% 5%
2.22% 0.0273%
90% 10%
2.4641% 0.1826%
80% 15% 5%
2.849% 0.534% 0.0249%
13.
14.
15.
16.
17. 18.
19.
20.
21.
22.
23.
Okna 82 82 0.05709 7 50 0.00300 Povrchy podlah 60 60 0.03277 7 15 0.00172 Vytápění 60 60 0.04969 7 20 0.00262 Elektroinstalace 60 60 0.05497 7 25 0.00289 Bleskosvod 7 30 0.00445 Vnitřní vodovod 82 82 0.03489 7 20 0.00184 Vnitřní kanalizace 82 82 0.03383 7 30 0.00178 Vnitřní plynovod 50 60 0.00423 7 20 0.00022 Ohřev vody 50 50 0.02220 7 20 0.00117 Vybavení kuchyní 30 50 0.01903 7 15 0.00100 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 40 40 0.04017 7 30 0.00212
95% 5%
5.709% 0.042%
95% 5%
3.277% 0.0803%
95% 5%
4.969% 0.0917%
95% 5%
5.497% 0.0809%
100%
0.1038%
95% 5%
3.489% 0.0644%
95% 5%
3.383% 0.0415%
95% 5%
0.3525% 0.0077%
95% 5%
2.22% 0.041%
95% 5%
1.1418% 0.0467%
95% 5%
4.017% 0.0495% ______________________________
86.1997% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 86.1997%. 2.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 150.42 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.41 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.150,x 0.9390 x 0.9639 x 0.9158 x 0.8986 x 1.2200 x 2.1390 x 3.1710
_________________________________________
-6-
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 3543.11 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 86.1997% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
13.251,65 46.952.053,63 46.952.053,63 40.472.529,37 6.479.524,26
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytový dům č.p. 665
Cena celkem Kč
6.479.524,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Garáž Oceněno podle § 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se pravděpodobně dvojgaráž, která byla postavena na místě původní stavy. Výměra byla použita z projektové dokumentace, vybavení předpokládám standardní. Stavební povolení bylo vydáno v roce 2006, stáří je uvažováno 4 roky. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 11,00*5,00*(2,97+3,10)/2
=
166.93 m3
2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
8.
Dveře chybí
0.02700
100%
-0.027*1.852 ________________________________________________
-0.05 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.05) = 0.9730 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 4 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 5%. 2.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 8 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.9) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.375,-
x 1.0000 x 0.9730 x 1.2200 x 2.1030 x 3.1710 _________________________________________
-7-
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 166.93 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
10.884,56 1.816.959,60 1.816.959,60 90.847,98 1.726.111,62
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž
Cena celkem Kč
1.726.112,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Pozemek Oceněno podle § 27 vyhlášky. 2.3.1 Výměra stavebního pozemku 1169 224 1170 186
= =
224.00 m2 186.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
410.00 m
2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 410.00 m2
= Kč = Kč
8.450,3.464.500,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Pozemek
3.464.500,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Bytový dům č.p. 665 2) Garáž 3) Pozemek
6.479.524,- Kč 1.726.112,- Kč 3.464.500,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
11.670.136,- Kč 11.670.140,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenáctmilionůšestsetsedmdesáttisícjednostočtyřicet Kč V Praze, dne 21.září 2012
.................... vypracoval
-8-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3.
Bytový dům č.p. 665 Pozemek Garáž
2043368.00 3464500.00 544343.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
6052211.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez Kp
Cena celkem Kč
6.052.211,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena samotné nemovitosti. Z usnesení o Dohodě o vypořádání dědictví byla cena 1/2 nemovitosti stanovena na 21.047.055,-Kč. Dále podle Kupní smlouvy koupě restaurace ze dne 25.4.2007 činila 1.700.000,-Kč a kanceláře ze dne 7.8.1996 - 250.000,-Kč. Jedná se však o ceny neaktuální, proto je při srovnávání vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře
-9-
a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně: Oceňovaná nemovitost : - užitné plochy neobsahují průjezd domem, schodiště a schodišťové chodby. Výpočet vychází z předložené projektové dokumentace : Užitné plochy 1.PP 1.NP 2.NP
3.NP
4.NP 5.NP Podkroví Celkem :
bar kanceláře 1+1 1+0 1+1 1+1 1+0 1+1 2+1 1+1 2+1 1+1 3+1
67,9 58,84 39,1 23,9 33,23 39,1 23,9 33,23 69,53 31,09 69,53 31,09 114,13 634,57
Prodej, dům Činžovní, 700 m² , Jaromírova, Nusle Cena: 19 900 000,- Kč včetně provize Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 6 včetně 1 podzemního Počet bytů: 11 volných z 11 Plocha zastavěná: 217 m2 Plocha užitná: 700 m2 Plocha podlahová: 500 m2 Plocha pozemku: 765 m2 Plocha zahrady: 60 m2 Sklep: 50 m2 - 10 -
Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Zařízeno: Částečně Prodej činžovního domu před rekonstrukcí, bez nájemníků a se dvěma prodejnami v přízemí. Plocha prodejen je 328 m2. Byty jsou malometrážní, vhodné k pronájmu. Půda je vhodná k výstavbě mezonetu. Nedaleko domu je zastávka tramvaje, dobré spojení do centra.
Prodej, dům Činžovní, 827 m² , Chvalova, Žižkov Cena: 19 998 000,- Kč včetně provize a právních služeb Datum aktualizace: 20.09.2012 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 6 Počet bytů: 12 Plocha zastavěná: 285 m2 Plocha podlahová: 827 m2 Plocha pozemku: 378 m2 Parkovací stání: 1x Nabízíme k prodeji ideální polovinu ČD v žádané lokalitě Praha - Žižkov. ČD má 6 NP a suterén. Počet bytových jednotek je 12, v suterénu obchod 40 m2 a garáž 25,6 m2. Velká půda 200 m2 vhodná k vestavbě. Nový výtah, velmi slušný a udržovaný dům. Nová vnější fasáda, okna ve 3.a 4. patře, stoupačky. Část bytů s regulovaným nájmem, část bytů tržní nájem.Zastavěná plocha všech podlaží je 1.472 m2, užitná plocha všech bytů je 827 m2. Vzhledem k lokalitě a stavu domu jde o velmi dobrou investici.
- 11 -
Prodej, dům Činžovní, 808 m² , Víta Nejedlého, Žižkov Cena: 23 000 000,- Kč cena k jednání, 0 Datum aktualizace: 10.07.2012 Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 200 m2 Plocha podlahová: 808 m2 Plocha pozemku: 310 m2 Sklep: Ano Nabízíme k prodeji činžovní dům 808m2 na poz.310m2 určený ke kompletní rekonstrukci, Praha 3 Žižkov. Dům se prodává včetně vydaného územního rozhodnutí a projektové dokumentace. Přístavbou a nástavbou o 2.patra vznikne bytový dům o celkové výměře 1206m2 ve kterém bude nově vytvořeno 18 byt. jednotek (884m2), 4 nebytové prostory (185m2), terasy (18m2) a 10 garážových stání v 1NP a 1PP (119m2). Jedná se o prodej A.S.
Prodej, dům Činžovní, 798 m² , Chelčického, Žižkov, OV Cena: 28 000 000,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Podlaží počet: 5 Plocha podlahová: 798 m2 Plocha pozemku: 273 m2 Plyn: Individuální Elektřina: 230V Nabízíme prodej činžovního domu v klidné lokalitě Praha 3 - Žižkov, nedaleko parku Parukářka. Dům má 5 podlaží, na každém patře 3 byty o velikosti 2+KK (cca 50m2) a jeden větší 3+KK (cca 70m2). Komplex má tedy dohromady 14 bytových jednotek + 1 nebytový prostor. Dům prošel rekonstrukcí - nová střecha, kompletně nové rozvody plynu, nové - 12 -
stoupačky a odpad. Celkový roční výnos z nájmu bytových jednotek činí 1.387 956,- Kč. Vhodné pro rekonstrukci, nebo developerský projekt. Plánky naleznete na stránkách RK. Objekt
UP
Pozemek
číslo
m2
m2
Celk. cena Kč
Koef.vybav. Koef.polohy. 0,75-1,15
0,85-1,10
Koef.poz. 0,75-1,20
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
1 2 3
700 827 808
765 378 310
19 900 000 19 998 000 23 000 000
1,00 0,95 1,00
1,05 1,00 1,00
0,90 1,03 1,03
0,95 0,95 0,95
25 836 22 566 27 962
4
798
273
28 000 000
0,90
0,98
1,05
0,95
30 996
17 043 400
1,00
1,00
1,00
1,00
26 840
Oceňovaná nemovitost č.p.665
635
410
Srovnávací hodnota byla stanovena na základě porovnání s výše uvedenými nemovitostmi. Bohužel se ke dni prohlídky nepodařilo zjistit stavebně –technický stav oceňovaného bytového domu a počet bytů s regulovaným a s tržním nájemným. Na základě výše uvedených skutečností je srovnávací hodnota stanovena na 17.040.000,Kč.
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
11.670.136,6.052.211,nestanovena 17.040.000,-
= Kč
17.000.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
17.000.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 13 -
S nemovitostmi tohoto typu se běžně obchoduje. Nabídka podobných nemovitostí je v dané lokalitě poměrně vysoká. S přihlédnutím k místním podmínkám (daná lokalita, okolní zástavba, infrastruktura oblasti), umístění, vybavenosti ( inženýrské sítě ) jsem toho názoru, že oceňovaná nemovitost – bytový dům č.p. 665 je obchodovatelný. Velký význam má při stanovení ceny obvyklé obsazenost bytových jednotek (počet bytů s tržním a s regulovaným nájemným). Tato skutečnost se bohužel nedala ke dni ocenění zjistit. Při stanovení obvyklé ceny jsou uvažovány veškeré bytové jednotky obsazené s regulovaným nájemným, vyjma podkrovního bytu 3+1 a nebytových prostor v 1.PP a v 1.NP. V lednu letošního roku byla obvyklá cena stanovena na 19.900.000,-Kč. Za tuto cenu nebyla nemovitost schopná prodeje, proto byla cena obvyklá snížena. Pozitivní stránky : - Velmi dobrá občanská vybavenost v okolí - Přístup po zpevněné komunikace a napojení na veškeré IS - Nová bytová jednotka v podkroví a rekonstrukce prostor v 1.NP a 1.PP - Vyčištění dvora a pravděpodobná realizace nové výstavby garáží ve dvoře - Nová fasáda do dvora a nové klempířské konstrukce Negativní stránky : - Z pohledu ulice špatný stav čelní fasády a některých oken do ulice - Poměrně velká nabídka podobných nemovitostí k prodeji v této lokalitě - Nebylo možné zjistit obsazenost bytů a jejich stavebně –technický stav Na základě předchozích propočtů a úvah, s přihlédnutím ke zjištěnému stavu nabídky a poptávky po pozemcích v dané lokalitě, porovnání pozitivních a negativních stránek stanovuji dle svého nejlepšího svědomí a vědomí obvyklou cenu oceňované nemovitosti - bytového domu č.p.665 s pozemky p.č.1169 a 1170, k.ú. Žižkov, obec Praha ke dni ocenění, tj. ke dni 21.9.2012 ve výši:
Cena obvyklá stávající : 17.000.000,-Kč Slovy: Sedmnáctmilionů Kč
- 14 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
6.052.211,- Kč nestanovena 17.000.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
17.000.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Sedmnáctmilionů Kč V Praze, dne 21.září 2012 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 3996/300/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
