Znalecký posudek č. 4891 - 006/12 o obvyklé ceně nemovitosti rekreační chaty Hlubočky č.e. 123, ulice „V podlesí”, s pozemky parcelní číslo 117 - zastavěná plocha a nádvoří a 118/1 - zahrada, katastrální území Hlubočky, obec Hlubočky, okres Olomouc. List vlastnictví 1070.
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražby.
Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 12.01.2012 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224 Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a dále 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 18.01.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rekreační chaty Hlubočky č.e. 123, ulice „V podlesí”, s pozemky parcelní číslo 117 - zastavěná plocha a nádvoří a 118/1 - zahrada, katastrální území Hlubočky, obec Hlubočky, okres Olomouc. List vlastnictví 1070.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rekreační chata č.e. 123 ulice "V podlesí" č.e. 123 783 61 Hlubočky Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Hlubočky
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.01.2012 za přítomnosti vlastníka a znalce Ing. Jana Štěpánka.
4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního-SCD, List vlastnictví 1070 pro katastrální území Hlubočky, ze dne 02.05.2007, vyhotoveno dálkovým přístupem. Řízení PÚ: 5601/2007-808 - Kopie katastrální mapy pro katastrální území Hlubočky, ze dne 23.12.2011. - Oznámení o dražbě ze dne 23.12.2011, dražebníka Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem. - Objednávka dražebníka na ocenění nemovitostí, ze dne 23.12.2011. - Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v obci Hlubočky a v okrese Olomouc, získané z internetového realitního serveru „SReality”. - Informace a údaje sdělené znalci při místním šetření. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne 12.01.2012 při místním šetření.
5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 1070 pro katastrální území Hlubočky, je vlastníkem nemovitosti: Brumovský Petr, Bohuslava Němce 2693/7, Přerov I-Město, 750 02 Přerov 2
RČ 600416/0921
-36. Dokumentace a skutečnost: Znalci nebylo umožněno (vlastníkem nemovitosti) provést řádné místní šetření, tj. ohledání nemovitosti, popsání a řádné přeměření celé oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti rekreační chaty Hlubočky č.e. 123, přičemž vstup na pozemky okolo chaty byl volný. Vlastník, pan Petr Brumovský, byl přítomen místnímu šetření, aktivně spolupracoval a poskytl znalci odpovědi na všechny kladené otázky, nemá však klíče od oceňované chaty Hlubočky č.e. 123 a proto nemohl znalci umožnit vstup do vlastního objektu chaty. Původní projektová stavební dokumentace, Stavební povolení, ani Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo při místním šetření. Dle údajů sdělených znalci při místním šetření a dle údaje patrného na soklu stavby, pochází chata z roku 1946 a stáří nemovitosti k datu ocenění je tedy 66 roků. Stavba vždy sloužila jako rekreační chata k rodinné rekreaci vlastníků. V minulosti nebyly prováděny žádné rekonstrukce a modernizace stavby chaty. Údržba stavby je jen minimální a podprůměrná. Technické provedení a celkový stav nemovitosti odpovídá těmto údajům. Hlavní stavba je volně stojící, jednopodlažní, bez podsklepení a bez podkroví v nízké sedlové střeše. Ve stavbě je veranda, jedna obytná místnost a sklad, vše bez základního příslušenství. Objekt je svým uspořádáním vhodný pro rodinnou rekreaci a splňuje i definici rekreační chaty. Dle platných předpisů je stavba rekreační chatou pro rodinnou rekreaci, takto byla i povolena a zkolaudována, k tomuto účelu byla vždy využívána a takto bude nemovitost i oceněna. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je stavba rekreační chaty Hlubočky č.e. 123, venkovní úpravy u chaty, trvalé porosty a pozemky parcelní číslo 117 a 118/1, vše v katastrálním území Hlubočky.
7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata č.e. 123 b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky
-48. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata č.e. 123 Jedná se o rekreační chatu volně stojící, která je jednopodlažní, bez podsklepení a bez podkroví v nízké sedlové střeše. Chata se nachází v katastrálním území i v obci Hlubočky. Situována je na pozemku parcelní číslo 117. Okolní zástavbu tvoří ještě další obdobné rekreační chaty. Další, vzdálenější navazující zástavba v obci je pak zástavba obytná, charakteru rodinné domy se zahradami i bytové domy. Do chaty se vchází hlavním vstupem z boční strany chaty. Vstup ústí do uzavřené verandy, odkud je přístup do hlavní obytné místnosti. Ze zadní strany chaty je pak situována skladovací prostora, která je přístupná zvenčí i zevnitř chaty. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou kamenné pásy bez izolací. Podezdívka je zděná z kamenného zdiva, na podezdívce je i kámen s vytesaným letopočtem stavby chaty (r. 1946). Vrchní stavba má svislé nosné konstrukce dřevěné oboustranně obíjené. Stropy jsou dřevěné s rovnými podhledy a se záklopem. Střecha je nízká sedlová s dřevěným krovem. Krytina střechy na krovu je plechová spojovaná na drážky. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní a vnější povrchové úpravy jsou nátěry. Schody se ve stavbě nevyskytují. Dveře jsou dřevěné rámové náplňové. Okna jsou dřevěná zdvojená a jsou opatřená okenicemi. Podlahy jsou s povrchem z prken. Vytápění je lokální na pevná paliva. Elektroinstalace v chatě není provedena, protože v místě není možnost napojení na rozvody elektrického proudu. Na chatě není nainstalován bleskosvod. Rozvody vody, vnitřní zařizovací sanitární předměty, plynovod a kanalizace v chatě nejsou. V chatě není záchod. Je zde starší kuchyňský sporák na pevná paliva. Ostatní vybavení chaty jsou jen okenice, další vybavení není. Nemovitost je celkově ve zhoršeném technickém stavu a údržba chaty je jen podprůměrná. Stavba je k datu ocenění stará 66 roků.
b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy Na pozemcích u oceňované rekreační chaty Hlubočky č.e. 123 se nacházejí běžné venkovní úpravy. Upozornění: Venkovní úpravy běžné se při ceně hlavní stavby zjištěné porovnávací metodou, neoceňují samostatně zvlášť, protože jsou již obsaženy v ceně stavby hlavní (viz Index konstrukce a vybavení, bod 7). Pouze pro ocenění věcnou hodnotou se oceňují venkovní úpravy tímto zjednodušeným nákladovým způsobem!
c) Porosty c1) Trvalé porosty Na pozemcích u rekreační chaty Hlubočky č.e. 123 se nacházejí i smíšené trvalé porosty.
-5-
d) Pozemky d1) Pozemky Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky v obci i v katastrálním území Hlubočky, tj. v „ostatní” obci se 4.409 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2011). Pozemek parcelní číslo 117 je zastavěná plocha pod vlastní chatou a pozemek parcelní číslo 118/1 je evidován v druhu pozemku zahrada u chaty. Pozemky se nacházejí v okrajové části obce Hlubočky. Stavby na pozemcích nelze napojit na žádné běžné inženýrské sítě, příjezd autem k pozemkům není možný, přístup je po nezpevněné komunikaci, místo pro parkování je vzdálené a vlastní přístup k chatě je jen po stezkách pro pěší. Pozemky jsou značně svažité směrem k západu.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Zjištěná porovnávací cena objektů a) Hlavní stavby - porovnávací hodnota a1) Rekreační chata č.e. 123 - § 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 66 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 559,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,65*5,15 Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor: vrchní stavba: 8,65*5,15*(4,05+2,25)/2 zastřešení: 8,65*5,15*0,75/2 Obestavěný prostor – celkem:
= Zastavěná plocha 44,55 m2
44,55 m2 Konstrukční výška 2,25 m
= = =
140,32 m3 16,71 m3 157,03 m3
-6Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená, bez podkroví 1. Druh stavby - rekreační chata 2. Svislé konstrukce - dřevěné oboustranně obíjené 3. Střešní konstrukce - krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - žádné napojení 5. Vybavení - bez základního příslušenství 6. Vytápění stavby - lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 vč.) - příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - předpoklad provedení menších stavebních úprav
Koeficient pro stáří 66 let:
č.
Vi
I II II I I I II III
typ F 0,00 -0,03 -0,01 -0,06 -0,10 0,00 0,00
III II III
0,03 -0,05 0,85
0,70
9
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V10 * 0,70 = 0,464 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu 4. Dopravní dostupnost - bez možnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - špatné 7. Obchod a služby v okolí - obchody a služby (lékař) 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu
č.
Pi
III III
0,00 0,00
II I
0,00 -0,03
II I III I II III I
0,00 -0,02 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,10
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 0,860 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 1,000 i=1
-7Celkový index I = IV * IP * IT = 0,464 * 0,860 * 1,000 = 0,399 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 559,- Kč/m3 * 0,399 = 1 021,04 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 021,04 Kč/m3 * 157,03 m3 = 160 333,91 Kč Rekreační chata č.e. 123 - zjištěná cena
160 333,91 Kč
=
b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - § 10 Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby - zjištěná cena =
0,00 Kč
c) Porosty c1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
170 982,00 963 500 88 775,70 0,065 5 770,42
* =
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
5 770,42 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata č.e. 123 b) Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby c) Trvalé porosty Zjištěná porovnávací cena objektů činí celkem
= = =
160 330,- Kč 0,- Kč 5 770,- Kč 166 100,- Kč
-8-
Věcná hodnota objektů a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata č.e. 123 - § 6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační nebo zahrádkářská chata: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ F dřevěná oboustranně obíjená nepodsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,65*5,15 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 44,55 m2
Obestavěný prostor: vrchní stavba: 8,65*5,15*(4,05+2,25)/2 zastřešení: 8,65*5,15*0,75/2 Obestavěný prostor – celkem:
44,55 m2 Konstrukční výška 2,25 m
= = =
140,32 m3 16,71 m3 157,03 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Podezdívka: 3. Obvodové stěny: 4. Stropy: 5. Zastřešení: 6. Krytina: 7. Klempířské konstrukce: 8. Úprava povrchů: 9. Schodiště: 10. Dveře: 11. Okna: 12. Podlahy: 13. Vytápění: 14. Elektroinstalace: 15. Rozvod vody: 16. Zdroj teplé vody: 17. Rozvod propan-butanu: 18. Kanalizace: 19. Záchod:
mělké založení bez izolace zděná z kamene dřevěné oboustranně obité dřevěné spalné krov neumožňující podkroví plechová pozinkovaný plech nátěry chybí dřevěné rámové dřevěná jednoduchá prkna palubky lokální chybí
chybí
Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S C X X X X C
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-920. Okenice: 21. Vnitřní vybavení: 22. Ostatní:
okenice chybí sporák na pevná paliva
S C S
100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Podezdívka: S 3. Obvodové stěny: S 4. Stropy: S 5. Zastřešení: S 6. Krytina: S 7. Klempířské konstrukce: S 8. Úprava povrchů: S 9. Schodiště: C 10. Dveře: S 11. Okna: S 12. Podlahy: S 13. Vytápění: S 14. Elektroinstalace: C 19. Záchod: C 20. Okenice: S 21. Vnitřní vybavení: C 22. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,70 4,00 27,40 10,20 7,00 5,00 0,80 10,10 1,20 3,20 5,10 4,00 3,30 3,20 0,40 1,90 2,80 2,70
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,70 1,00 4,00 1,00 27,40 1,00 10,20 1,00 7,00 1,00 5,00 1,00 0,80 1,00 10,10 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 5,10 1,00 4,00 1,00 3,30 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,90 0,00 0,00 1,00 2,70 92,40
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9240
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 280,- Kč/m3 0,9240 0,8500 2,1690
Základní cena upravená
=
2 180,52 Kč/m3
Plná cena:
157,03 m3 * 2 180,52 Kč/m3
=
342 407,06 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 66 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 66 / 80 = 82,500 %
-
282 485,82 Kč
Rekreační chata č.e. 123 - věcná hodnota
=
59 921,24 Kč
- 10 -
b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Stanovená cena staveb:
291 772,00 Kč
Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
Venkovní úpravy - věcná hodnota
=
291 772,00 0,0350 10 212,02 Kč
c) Porosty c1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
170 982,00 963 500 88 775,70 0,065 5 770,42
* =
Trvalé porosty - věcná hodnota
=
5 770,42 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata č.e. 123 b) Venkovní úpravy c) Trvalé porosty Věcná hodnota objektů činí celkem
= = =
59 920,- Kč 10 210,- Kč 5 770,- Kč 75 900,- Kč
- 11 -
Zjištěná cena pozemků d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] zastavěná plocha a nádvoří 117 45,00 180,82 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 10 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 10 % Úprava ceny celkem 20 % + Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % 2.4. není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny -8 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % -4 % Úprava ceny celkem -34 % Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 180,82 Kč/m2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] zahrada 118/1 963,00 180,82 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 10 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 10 % Úprava ceny celkem 20 % Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % 2.4. není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny -8 % 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % -4 % Úprava ceny celkem -34 % Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 8 136,90 8 136,90
1 627,38 9 764,28
3 319,86 6 444,42 1,4290 2,1690 19 974,49
Cena [Kč] 174 129,66 174 129,66
+
34 825,93 208 955,59
-
71 044,90 137 910,69 0,4000 1,4290 2,1690 170 981,73
* * * =
190 956,22 Kč
- 12 Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemky
190 960,- Kč
=
Zjištěná cena pozemků činí celkem
190 960,- Kč
Věcná hodnota pozemků - indexová metoda d) Pozemky d1) Pozemky Výchozí cena:
=
Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: okrajová část obce B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený C - třída velikosti obce: obec nad 2.000 obyvatel D - typ polohy: venkovská poloha E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá F - speciální charakteristiky: bez starých zátěží
* * * * * *
Výchozí cena upravená
=
300,- Kč/m2
1,10 1,40 0,60 0,70 1,00 1,00 194,04 Kč/m2
Jednotková cena stavebního pozemku: 194,04 Kč/m2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 117 zahrada p.č. 118/1 Výměra stavebních pozemků:
45 m2 963 m2 1008 m2
1 008,00 m2 á 194,04 Kč/m2 = 195 592,32 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemky - věcná hodnota
=
195 592,32 Kč
=
195 592,32 Kč
=
195 590,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemky Věcná hodnota pozemků činí celkem
195 590,- Kč
- 13 -
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení § 2 odst.1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rekreační chata pro rodinnou rekreaci, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka odpovídá nabídce. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, její celkové velikosti, jejímu zhoršenému technickému stavu, chybějícímu standardnímu vybavení a podprůměrné údržbě, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je jen obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a z databáze spolupracujících odhadců (v rámci České společnosti certifikovaných odhadců majetku). Podle těchto podkladů a údajů byly v minulosti v obci Hlubočky, kde se nachází oceňovaná nemovitost i v okolí této obce (do 5 km), zobchodovány srovnatelné nemovitosti. Kopie listin z databází srovnatelných nemovitostí jsou doloženy v příloze tohoto znaleckého posudku. Přímé srovnání s cenami prodaných nemovitostí: Z databází vedených v rámci ČSCOM jsem použil srovnatelné nemovitosti, které byly skutečně prodány v uplynulém období a jsou zde skutečně dosažené kupní ceny: 1. Rekreační chata v obci Hlubočky, k.ú. Hrubá Voda č.e. 177, okres Olomouc. Volně stojící rekreační chata je jednopodlažní, bez podsklepení a bez podkroví v nízké sedlové střeše. Původní stavba z roku 1962, obsahuje vstupní prostor a hlavní obytnou místnost, bez příslušenství. Celkem pro 18 chat pak slouží společný objekt umývárny se záchody a každý vlastník chaty vlastní i podíl 1/18 na tomto objektu a společných pozemcích. Příjezd, parkování a garážování pro osobní automobily není možný. Napojení na základní běžné inženýrské sítě je provedeno. Stáří stavby bylo 49 roků. Zastavěná plocha 21 m2, užitná podlahová plocha 18 m2, pozemky celkem 130 m2 a podíl 1/18 z pozemků o ploše 1.255 m2. Nemovitost byla ve zhoršeném technickém stavu, podprůměrně udržovaná, vyžaduje opravy. Realizovaná kupní cena v termínu 10/2011: 110.000,- Kč
- 14 2. Rekreační chata v obci Hlubočky, k.ú. Hlubočky č.e. 285, okres Olomouc. Volně stojící rekreační chata je jednopodlažní, s podsklepením a bez podkroví v nízké pultové střeše. Původní stavba z roku 1980, obsahuje vstupní prostor, hlavní obytné místnosti, sklepní místnosti a příslušenství. Příjezd pro osobní automobily je možný, parkování je možné na vlastním pozemku. Napojení na základní běžné inženýrské sítě je provedeno. Stáří stavby bylo 30 roků. Zastavěná plocha 24 m 2, užitná podlahová plocha 29,2 m2, pozemky celkem 1.542 m2. Nemovitost byla ve vyhovujícím technickém stavu, průměrně udržovaná. Realizovaná kupní cena v termínu 09/2010: 300.000,- Kč 3. Rekreační chata v obci Dolany, k.ú. Pohořany č.e. 14, okres Olomouc. Volně stojící rekreační chata je jednopodlažní, bez podsklepení a bez podkroví v nízké sedlové střeše. Původní stavba z roku 1961, obsahuje vstupní prostor a hlavní obytné místnosti s příslušenstvím. Příjezd pro osobní automobily je možný, parkování je možné na vlastním pozemku. Napojení na základní běžné inženýrské sítě je provedeno. Stáří stavby bylo 50 roků. Zastavěná plocha 32 m2, užitná podlahová plocha 25,6 m2, pozemky celkem 408 m2. Nemovitost byla v dobrém technickém stavu, dobře udržovaná. Realizovaná kupní cena v termínu 08/2010: 350.000,- Kč Jako další podklady byly použity údaje z internetové realitní inzerce. Podle těchto podkladů a údajů v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, jsou právě k prodeji nabízeny srovnatelné nemovitosti chat. Inzerované srovnatelné nemovitosti jsou také doloženy v příloze tohoto znaleckého posudku. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující. Přímé srovnání s cenami nabízených nemovitostí: Z realitní inzerce jsem vybral dne 14.01.2012 následující nemovitosti ze stejné obce Hlubočky, nebo z okolí této obce (do 5 km), vše v okrese Olomouc: 4. Rekreační chata v obci Hlubočky, k.ú. Hrubá Voda, okres Olomouc. Volně stojící rekreační chata je jednopodlažní, bez podsklepení a s podkrovím v sedlové střeše. Starší stavba, která je již po částečné rekonstrukci. Obsahuje vstupní zádveří, hlavní obytnou místnost a kuchyňku, v podkroví je jeden velký pokoj. Příjezd pro osobní automobily je možný, parkování je možné na pozemku u chaty. Napojení na základní běžné inženýrské sítě je provedeno. Zastavěná plocha 51 m2, užitná podlahová plocha 78 m2, pozemky celkem 236 m2. Nemovitost je v dobrém technickém stavu, dobře udržovaná. Nabídková cena 195.000,- Kč 5. Rekreační chata v obci Hlubočky, k.ú. Hlubočky, místní část Mariánské Údolí, okres Olomouc. Volně stojící rekreační chata je jednopodlažní, s podsklepením a bez podkroví v pultové střeše. Starší stavba, která je již po celkové rekonstrukci a modernizaci. Obsahuje vstupní zádveří, hlavní obytnou místnost a kuchyň. Příjezd pro osobní automobily je možný, parkování je možné na pozemku u chaty. Napojení na základní běžné inženýrské sítě je provedeno. Zastavěná plocha 56 m2, užitná podlahová plocha 78 m2, pozemky celkem 186 m2. Nemovitost je ve výborném technickém stavu, dobře udržovaná. Nabídková cena 300.000,- Kč
- 15 6. Rekreační chata v obci Bukovany, k.ú. Bukovany u Olomouce, okres Olomouc. Volně stojící rekreační chata je jednopodlažní, s částečným podsklepením a bez podkroví v sedlové střeše. Starší stavba, která je již po částečné rekonstrukci. Obsahuje dispozici (2+k.k.) s částečným příslušenstvím. Příjezd pro osobní automobily je možný, parkování je možné na pozemku u chaty. Napojení na základní běžné inženýrské sítě je provedeno. Zastavěná plocha 38 m2, užitná podlahová plocha cca 45 m2, pozemky celkem 221 m2. Nemovitost je v dobrém technickém stavu, dobře udržovaná. Nabídková cena 300.000,- Kč
Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést s určitými korekcemi se všemi výše uvedenými skutečně prodanými i k prodeji teprve nabízenými nemovitostmi (chatami), protože všechny se nacházejí buď ve stejné obci Hlubočky, nebo v těsném okolí této obce (okolí do 5 km), vše v okrese Olomouc. Všechny srovnávané nemovitosti jsou v dobrém, nebo ve velmi dobrém technickém stavu, udržované a případně jsou již i po částečné rekonstrukci a modernizaci a jsou vhodné ihned k užívání. Oceňovaná nemovitost rekreační chata Hlubočky č.e. 123 je sice ve zhoršeném technickém stavu a údržba je spíše podprůměrná, má však výbornou polohu a nadprůměrně velké pozemky u chaty. U všech nemovitostí jsou s určitými korekcemi srovnatelné technické parametry, velikost užitné plochy, naprosto srovnatelná je poloha v regionu a v krajině. Oceňovaná nemovitost rekreační chata Hlubočky č.e. 123, s pozemky parc. číslo 117 a 118/1, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - poloha v obci a v regionu vhodná pro rekreační využití (les v okolí) - velikost přináležejících pozemků Slabé stránky: - chybějící základní inženýrské sítě - chybějící základní vybavenost chaty - problematický příjezd k vlastní chatě
Srovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými porovnávanými nemovitostmi, vzhledem k poloze nemovitosti, velikosti zastavěné a užitné plochy, obestavěného prostoru, velikosti pozemků, vzhledem k chybějící vybavenosti, s ohledem na celkový zhoršený technický stav a údržbu oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitosti na:
300 000,- Kč
- 16 -
C. Rekapitulace Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů:
166 100,- Kč
Zjištěná cena pozemků:
190 960,- Kč
Zjištěná porovnávací cena celkem:
357 060,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
75 900,- Kč
Věcná hodnota pozemků:
195 590,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
271 490,- Kč
Odhadovaná srovnávací hodnota:
300 000,- Kč
Obvyklá cena: 300 000,- Kč
slovy: třistatisíc Kč
- 17 -
ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: 300.000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy - na oceňované nemovitosti, dle zápisu na LV 1070, vázne Věcné břemeno užívání pro paní Marii Štěpaníkovou (RČ 195324/455), které však již v minulosti zaniklo úmrtím oprávněné osoby. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období zobchodovány, nebo jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti rekreační chaty Hlubočky č.e. 123 s příslušenstvím a s pozemky parcelní číslo 117 a 118/1 dle LV 1070 pro k.ú. Hlubočky, je pro účel dražby minimálně: 300.000,- Kč slovy: třistatisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou rekreační chatou Hlubočky č.e. 123, se všemi venkovními úpravami, trvalými porosty a s pozemky parcelní číslo 117 a 118/1, vše dle LV 1070 pro katastrální území Hlubočky. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází ve velké „ostatní“ obci Hlubočky, ve vyhledávané rekreační a chatařské oblasti. To znamená v poměrně dobré poloze z hlediska jejího možného obchodování. Poloha je vhodná k využití jako rekreační chata k rodinné rekreaci. Dostupnost nemovitosti je poněkud komplikovaná, ale dostupnost centra obce je dobrá. V místě nejsou k dispozici základní běžné inženýrské sítě a chata není na žádné inženýrské sítě napojena. Dále je cena ovlivněna celkovým stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, chybějící základní vybaveností, svým zhoršeným technickým stavem a poněkud zanedbanou údržbou. V chatě je jen základní obytný prostor bez základního příslušenství. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její celkovou velikost, větší stáří, chybějící vybavenost, zhoršený technický stav a údržbu. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se váže výše uvedené Věcné břemeno užívání, které však již v minulosti fakticky zaniklo, ale nejsou zde vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti.
V Olomouci, 18.01.2012 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224
- 18 -
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4891 - 006/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 005/2012.
V Olomouci, 18.01.2012
Ing. Jan Štěpánek
