12

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 1100 – 55 / 12 o obvyklé cenČ objektu bydlení þ.p. 261, na ulici Ztracená 261/20, nacházejícího se na pozemku parc.þ. st. 243 a o cenČ pozemku parc.þ. st. 243, k.ú. Olomouc-mČsto, obec Olomouc, zapsáno na LV þ. 180, vedeného KÚ pro Olomoucký kraj, Katastrální pracovištČ Olomouc

Objednavatel: Adresa:

Mgr. KateĜina ŠirĤþková Kyselovská 436/69 783 01 Olomouc

Vypracoval:

Ing. Artur Ries, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvČtví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvČtví stavby obytné, stavby prĤmyslové. PekaĜská 11 779 00 Olomouc 776 789 673 [email protected]

Adresa: tel.: mail: Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován za úþelem zjištČní pĜedpokládané obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní

Posudek obsahuje:

30 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává :

ve dvou vyhotoveních

Výtisk þíslo:

1

Zpracováno:

17.10.2012

Znalecký posudek þ. 1100-55/12

Obsah posudku

strana

A NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 1 Úkol a pĜedmČt ocenČní ............................................................................................... 3 2 Místní šetĜení ............................................................................................................... 4 3 Den ocenČní ................................................................................................................. 4 4 Podklady ...................................................................................................................... 4 5 Limitující podmínky .................................................................................................... 5 6 Uznávané metody ocenČní ........................................................................................... 5 B POSUDEK ......................................................................................................................... 9 1 Aplikovaná metoda ocenČní......................................................................................... 9 2 OcenČní ...................................................................................................................... 10 3 Vyhodnocení .............................................................................................................. 20 C REKAPITULACE .......................................................................................................... 21 D ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 22 PěÍLOHY ............................................................................................................................... 23

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem je stanovit pĜedpokládanou obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní. PĜedmČtem ocenČní je objekt bydlení þ.p. 261, na ulici Ztracená 261/20, nacházejícího se na pozemku parc.þ. st. 243 a o cenČ pozemku parc.þ. st. 243, k.ú. Olomouc-mČsto, obec Olomouc, zapsáno na LV þ. 180, vedeného KÚ pro Olomoucký kraj, Katastrální pracovištČ Olomouc. Charakteristika obce a celkový popis nemovitostí Statutární mČsto Olomouc leží v centrální þásti Moravy a je pĜirozeným i administrativním centrem stĜední Moravy a Olomouckého kraje. Je významným bodem pro železniþní i automobilovou dopravu. Jsou zde zastoupeny veškeré služby státní správy i samosprávy, komplexní vybavenost obchody, školami, možnost kulturního i sportovního vyžití. OceĖovaná nemovitost se nachází v centru mČsta. PĜístup k nemovitosti je ze Ztracené ulice, dĤm je vnitĜní Ĝadový. Parkovací stání aut pĜed objektem není možné, v okolí objektu, resp. v navazujících ulicích je negarantované, zabezpeþeno nedostateþnČ. Pozemek je situován v mírnČ svažitém terénu smČrem do vnitrobloku. PĜístupový pozemek parc.þ. 116/27, který je tvoĜen zpevnČnou plochou komunikace je ve vlastnictví mČsta. Lokalita, ve které se objekt nachází, je zastavČna objekty smíšeného funkþního využití, v rámci širšího okolí se zde nachází pĜevážnČ objekty obþanské vybavenosti a byty. Lokalita je v návaznosti na centrum mČsta (Horní námČstí) znaþnČ frekventovaná.

Budova Jedná se o þásteþnČ podsklepený objekt nepravidelného, pĜibližnČ „U“ pĤdorysu s tĜemi nadzemními podlažími, pĜiþemž nad nejvyšším podlažím z uliþní þásti je nevyužitý pĤdní prostor pod sedlovou stĜechou. Dvorní trakt je dvoupodlažní. Objekt je multifunkþní, nicménČ Ĝešen i využíván je z pĜevážné vČtšiny pro bydlení, v 1.NP je v uliþní þásti provozovna rychlého obþerstvení/bistra a ruþní dílna, v 1.NP ve dvorním traktu je dílna, v 2.NP a 3.NP jsou již byty, propojení do dvora je pĜes menší pavlaþe, v rámci kterých se nachází i drobné (spíše pĜíruþní) skladové prostory. V 1. PP je sklepní prostor využitelný jako skladové prostory. Celková užitná plocha budovy þiní cca 300m2. Dispoziþní Ĝešení: 1.PP:

skladové prostory

1.NP: vstup z ulice, prodejní prostory (rychlé obþerstvení), dílna, sociální zázemí, schodištČ; dvorní trakt: dílna, kotelna

chodba,

2.NP: byt 3+1 (uliþní þást), chodba, schodištČ; dvorní trakt: byt 1+1; sklad 3.NP: byt 3+1 (uliþní þást), chodba, schodištČ PĤda: pĤdní prostor nad 3.NP uliþní þásti

3


Konstrukþní uspoĜádání a technické vybavení: Jedná se o objekt tradiþní zdČné konstrukce, základy pravdČpodobnČ bez úþinné izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou z pálené cihly nebo místy kamenné, stropy v PP nespalné, nadzemní þást je smíšená, tvoĜena dĜevČnými trámovými stropy s rovnými i klenutými zdČnými podhledy. StĜecha je z uliþní þásti sedlová, ev dvoĜe pultová, krov dĜevČný, krytina z pálených tašek, ve dvoĜe plechová. KlempíĜské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. VnitĜní povrchy stČn jsou provedeny z vápenných omítek, v prostorách WC, koupelen je keramický obklad, fasáda je vápenocementová. SchodištČ je pravdČpodobnČ cihelné, povrch stupĖĤ je dĜevČný, na podestách a þásti chodeb je pĜírodní kámen. DveĜe v objektu jsou pĜevážnČ dĜevČné náplĖové, s dĜevČnými i ocelovými zárubnČmi. Okna jsou dĜevČná, v dílnČ dvorního traktu okna jednoduchá ocelová. Podlahy jsou provedeny podle úþelu užití, pĜevažují dĜevČné vlýsky, dlažba, PVC. VytápČní je Ĝešeno jako ústĜední, plynový kotel je situován v kotelnČ ve dvorním traktu. Elektroinstalace v objektu je provedena svČtelná i motorová (5x samostatné mČĜení), objekt je jištČn bleskosvodem. Rozvody vody provedeny po celém objektu, teplá užitková voda je zajišĢována individuálnČ (byty v uliþní þásti spoleþný kotel, byt ve dvorním traktu el.bojler, bistro – el.bojler). Kanalizace je provedena do veĜejné sítČ ze všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ. Rozvody plynu jsou provedeny do plynové kotelny a do bytĤ. Objekt je napojen na pĜípojky elektro, plynu, obecního vodovodu i kanalizace. StáĜí: StáĜí objektu se z dostupných zdrojĤ nepodaĜilo zjistit, podle informací od objednavatele byl oceĖovaný objekt postaven cca pĜed 200 lety, pĜiþemž základy a þásti zdiva mají starší datování. Objekt je prĤbČžnČ udržován a zþásti byl v nČkterých bytech i rekonstruován, je v relativnČ dobrém stavebnČtechnickém stavu, odpovídajícímu použitým dobovým materiálĤm, stáĜí a prvkĤm vybavení. S odkazem na pĜedložený odborný statický posudek je objekt „po statické stránce vyhovující, a zjištČné drobné vady neohrožují pĜímo stabilitu ani bezpeþnost tohoto objektu“. Venkovní úpravy a inženýrské sítČ Venkovní úpravy na pozemku jsou zanedbatelného rozsahu, zahrnují zpevnČnou plochu ve dvorní þásti. Jsou provedeny pĜípojky všech standardních inženýrských sítí, tj. elektro, plyn, vodovod, kanalizace. Pozemek Pozemek parc.þ. st. 243. Je na nČm postaven oceĖovaný objekt. Jedná se o mírnČ svažitý pozemek nepravidelného pĤdorysu. Pozemek je podle výpisu z KN zastavČná plocha a nádvoĜí, o výmČĜe 188m2. Pozemek je užíván v souladu se stavem zapsaným v KN.

2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 26.07.2012.

3

DEN OCENċNÍ

Poslední relevantní informace podstatné pro ocenČní byly zjištČny dne 17.10.2012, což je den ocenČní.

4

PODKLADY

- výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 180 pro k.ú. Olomouc-mČsto, obec Olomouc, vyhotovený dálkovým pĜístupem do KN dne 17.10.2012 4


-

kopie Katastrální mapy poĜízená dálkovým pĜístupem/nahlížením do KN cenová mapa stavebních pozemkĤ mČsta Olomouce pro rok 2012-2013 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti odborný statický posudek, vyhotovil ing. Vladimír ŠĢastný, ýKAIT: 1200046, dne 12.9.2012 odhad tržní hodnoty þ. 2191/248/01, vyhotovil Ing. Pavel Sonnewend, dne 26.10.2001 zákon þ. 40/1964 Sb. v platném znČní – obþanský zákoník zákon þ. 513/1991 Sb. v platném znČní – obchodní zákoník zákon þ. 151/1997 Sb. v platném znČní – zákon o oceĖování majetku vyhláška Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., ve znČní vyhlášek þ. 456/2008 Sb., þ. 460/2009 Sb. a þ. 387/2011 Sb., „kterou se provádČjí nČkterá ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb. v aktuálním znČní o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku)“ Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. – Teorie oceĖování nemovitostí, IV.vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1998 Miloslav V. Jokl, Miloslav P. Jokl, Daniel J. Jokl - Teorie oceĖování nemovitostí, VŠE Praha, Institut oceĖování majetku, 1998 Skála M. – DaĖové povinnosti vlastníkĤ nemovitostí, Sagit JUDr. Fiala, Doc. Bradáþ – Nemovitosti: oceĖování a právní vztahy, Linde Praha a.s., 1996 Kolektiv autorĤ – VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2006 þasopis Soudní inženýrství – roþníky 1996 až 2012

5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základČ následujících obecných pĜedpokladĤ a limitujících podmínek: 1. V posudku není pĜevzata odpovČdnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenČní nebylo provádČno žádné šetĜení ve vČci pravosti právního podkladu vlastnictví oceĖovaných majetkových hodnot. PĜedpokládáme, že vlastnické þi majetkové právo k tČmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním Ĝízení. 2. ZávČry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v pĜípadČ, že se základní pĜedpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, zmČní. Není pĜevzata žádná odpovČdnost za zmČny trhu, které by vedly k pĜezkoumání tohoto ocenČní po datu, ke kterému bylo ocenČní provedeno. Platnost závČrĤ znaleckého posudku je max. 6 mČsícĤ ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základČ žádosti objednavatele znaleckého posudku, a to pouze za úþelem zjištČní obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní pro úþely veĜejné dražby

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní ceny snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou 5


jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb. o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskuteþnČný nebo oþekávaný pĜíjem z majetku. Tento pĜíjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána souþasná hodnota oþekávaných výnosĤ. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice:

Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok] Základní matematický vztah pro výpoþet výnosové hodnoty: n

VHN = ¦ t =1

kde:

ýVt

(1 + VMN t ) t

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ýVt ... þisté pĜíjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“:

VHN = kde:

ýVtrvalý

VMN

ýVtrvalý ... trvalé þisté pĜíjmy z nemovitosti (teoreticky do nekoneþna)

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“:

VHN = ýV × kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti

6


q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající dona užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se souþasná hodnota pozemku nule Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí pĜíjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) znaþný vliv. V podmínkách ýR se konstrukce výpoþtu výše diskontní míry (nČkdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvČ složky:

-

bezriziková míra výnosnosti pĜirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ. Informace o tČchto cenných papírech jsou v aktuální podobČ volnČ k dispozici napĜ. na Internetu, vþetnČ pomocných on-line kalkulátorĤ. PĜirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ:

PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu.

PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“.

PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod.

6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých objektĤ lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ a opírají se o šetĜení soudních znalcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita stĜední hranice intervalu (rozpČtí) zjištČných hodnot. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí:

Využitelnost nemovitostí -

stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich pĜedimenzovanost úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy

omezenost

þi

naopak

7


-

možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí

Poloha nemovitostí -

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ pĜístup k silniþním, železniþním, leteckým þi vodním trasám omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma)

Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí bĜemena -

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost pĜedkupní práva, zástavní práva, vČcná bĜemena pĜípadné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí -

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ

8


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována pĜedpokládaná obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je soubor budov, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domnívám se, že je vhodné použít jako jednu z metod metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Rozhodl jsem se proto zjistit obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní pomocí nákladové, výnosové i komparativní metody.

Nákladový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení zpĤsobeného vlivem stáĜí, intenzity užívání, zpĤsobu údržby atd.). V tomto posudku je proveden modifikací postupu pĜedepsaného Zákonem o oceĖování majetku þ. 151/1997 Sb. a jeho provádČcí vyhláškou þ. 3/2008 Sb (v aktuálním znČní). Modifikace spoþívá zejména v koeficientu prodejnosti Kp ve výši 1,0 tak, aby byly získány prĤmČrné nákladové ceny bez vlivu tohoto korekþního koeficientu, který se zjišĢováním vČcných hodnot nesouvisí. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení námi uvažované ceny za pronájem je vyjádĜen diskontním faktorem (riziková pĜirážka 2). Riziková pĜirážka 1 zohledĖuje technický stav staveb zjištČný pĜi místním šetĜení a riziková pĜirážka 3 zohledĖuje právní hlediska rizik vztahující se k pĜedmČtu ocenČní – rizikové pĜirážky jsou popsány níže v þásti B.2.5 posudku. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

9


2

OCENċNÍ

2.1

Nákladový zpĤsob ocenČní – vČcná hodnota

2.1.1

Hlavní stavby

Budova (bytový dĤm) ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) zdČná 1122

ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP:

(6,70+6,50)/2*7,35+3,65*1,95 = 11,40*7,25+(10,60+10,70)/2*4,20+(5,00+4,0 0)/2*10,90 = 11,40*7,25+(10,60+10,70)/2*4,20+(5,00+4,0 0)/2*10,90 = 11,40*7,25+(10,60+10,70)/2*4,20 =

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: Souþet

ZastavČná plocha 55,63 m2 176,43 m2 176,43 m2 127,38 m2 535,87 m2

PrĤmČrná výška podlaží: PrĤmČrná zastavČná plocha podlaží:

PVP = 1 998,37 / 535,87 = 3,73 m PZP = 535,87 / 4 = 133,97 m2

55,63 m2 176,43 m2 176,43 m2 127,38 m2

Konstrukþní výška 2,60 m 3,86 m 3,86 m 3,86 m

ObestavČný prostor: Spodní stavba: ((6,70+6,50)/2*7,35+3,65*1,95)*(2,60) = Vrchní stavba: (11,40*7,25+(10,60+10,70)/2*4,20+(5,00+4,00)/2* = 10,90)*(3,86)+(11,40*7,25+(10,60+10,70)/2*4,20+( 5,00+4,00)/2*10,90)*(3,86)+(11,40*7,25+(10,60+1 0,70)/2*4,20)*(3,86) ZastĜešení: 127,38*2,60/2+49,05*1,70/2 = ObestavČný prostor – celkem: = Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ýást standardu [%] [%] 1. Základy vþetnČ zemních prací: P 6,00 100,00 2. Svislé konstrukce: N 18,80 100,00 3. Stropy: S 8,20 100,00 4. Krov, stĜecha: S 5,30 100,00

144,63 m3 1 853,73 m3

207,29 m3 2 205,65 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,76 1,54 28,95 1,00 8,20 1,00 5,30 10


5. Krytiny stĜech: 6. KlempíĜské konstrukce: 7. Úprava vnitĜních povrchĤ: 8. Úprava vnČjších povrchĤ: 9. VnitĜní obklady keramické: 10. Schody: 11. DveĜe: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. VytápČní: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. VnitĜní vodovod: 19. VnitĜní kanalizace: 20. VnitĜní plynovod: 21. OhĜev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. VnitĜní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 27. Prodejna v pĜízemí Souþet upravených objemových podílĤ:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S C S A

2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 1,09

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 1,09 106,70 1,0670

OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle pĜíl. þ. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38):

= * * * * * *

2 150,- Kþ/m3 0,9390 0,9693 0,8630 1,0670 1,1500 2,1390

Základní cena upravená

=

4 432,47 Kþ/m3

=

9 776 477,46 Kþ

Urþení opotĜebení odborným odhadem StáĜí objektu: 210 rokĤ OpotĜebení: 60,000 %

-

5 865 886,48 Kþ

Budova - zjištČná cena

=

3 910 590,98 Kþ

Plná cena:

2.1.2

2 205,65 m3 * 4 432,47 Kþ/m3

Venkovní úpravy

b1) Venkovní úpravy + IS ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Venkovní úpravy ocenČné zjednodušeným zpĤsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 %

11


Ceny staveb pro stanovení základu pro výpoþet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Budova 3 910 590,98 Kþ Celkem: 3 910 590,98 Kþ OcenČní: Cena staveb celkem: Stanovené procento z vČcné ceny staveb (uvažováno 50% opotĜebení):

*

3 910 590,98 0,0400

Venkovní úpravy + IS - zjištČná cena

=

156 423,64 Kþ

2.1.3

Pozemky

Pro mČsto Olomouc je zpracovaná a aktuální cenová mapa stavebních pozemkĤ, na které je oceĖovaný pozemek vyznaþen odpovídajícím cenovým symbolem s hodnotou zde uvedenou ve výši 10.270Kþ/m2. Název

Parcelní þíslo

zastavČná plocha a nádvoĜí st. 243 Pozemek ocenČný dle cenové mapy – celkem

VýmČra [m2] 188,00

Jedn. cena [Kþ/m2] 10 270,00

Pozemek - zjištČná cena

2.1.4

Cena [Kþ] 1 930 760,1 930 760,= 1 930 760,- Kþ

Rekapitulace nákladových cen bez odpoþtu opotĜebení (reprodukþní hodnota):

a) Budova b) Venkovní úpravy, IS c) Pozemek

= = =

9 776 477,46 Kþ 312 847,28 Kþ 1 930 760,00 Kþ

Reprodukþní cena

12 020 084,74 Kþ

Reprodukþní cena po zaokrouhlení

12 020 000,00 Kþ

2.1.5

Rekapitulace nákladových cen (vČcná hodnota):

a) Budova b) Venkovní úpravy, IS c) Pozemek

= = =

3 910 590,98 Kþ 156 423,64 Kþ 1 930 760,00 Kþ

VČcná hodnota

5 997 774,62 Kþ

VČcná hodnota po zaokrouhlení

6 000 000,00 Kþ

12


2.2

Výnosová hodnota

PĜedpokládané výnosy DĤležitým parametrem výnosové metody je teoretický pĜedpoklad, že všechny oceĖované objekty jsou pronajaty za tržní nájemné. ŠetĜením spolupracujících odhadcĤ, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetĜením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištČno, že se jedná o nájemné ve výši 832500,- Kþ/rok (nájemné na místním trhu obvyklé) v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu; nČkdy též na „podlažnosti“, kdy v pĜízemí je dosahováno vyšších nájmĤ. Služby související s provozem objektu obvykle hradí nájemci sami (pĜípadnČ jsou tzv. pĜefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuĜe. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohlednČny pĜi aplikaci výnosové metody v Rizikové pĜirážce 2. Riziková pĜirážka 1 (technický stav) byla zkoumána pĜi místním šetĜení (v rámci možností). Riziková pĜirážka 3 souvisí zejména s právním stavem pĜedmČtu ocenČní. Uvedená rizika jsou blíže popsána v bodČ B.2.5 posudku. Výþet pronajatelných ploch:

Název 1.PP sklep/sklady 1.NP Bistro Provozovna Dílna (dvĤr) 2.NP Byt 3+1 (uliþní-2.NP) Byt 1+1 (dvĤr-2.NP) 3.NP Byt 3+1 (uliþní-3.NP)

UP [m2]

Druh

30,00 sklad

Obvyklé nájemné celkem [Kþ/rok]

24 000,00

23,00 obchod/bistro 23,00 dílna 38,00 dílna

126 500,00 92 000,00 95 000,00

74,00 byt 38,00 byt

185 000,00 95 000,00

74,00 byt

185 000,00

Reklamní plocha / výkladce

1,00

Pronájem prostor

300,00

reklamní plocha

30 000,00 832 500,00

13


Náklady související s provozem a pronájmem druh

þástka

daĖ z nemovitosti pojistné správa (osobní náklady) bČžná údržba a opravy Náklady celkem:

3 500,00 Kþ 7 000,00 Kþ 24 300,00 Kþ 100 000,00 Kþ 134 800,00 Kþ

Pozn.: PĜesné vyþíslení nČkterých uvedených nákladĤ nebylo k dispozici, uvedené þástky byly stanoveny na základČ výpoþtu doporuþeného odbornou literaturou.

Základní matematický vztah pro výpoþet výnosové hodnoty: n

VHN = ¦ t =1

kde:

ýVt

(1 + VMN t ) t

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ýVt ... þisté pĜíjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

Výpoþet výnosové hodnoty Výše uvedený oþekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. ýistý roþní výnos ýV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 rokĤ), následnČ je použit princip metody jednoduché kapitalizace:

bezrizik. výnos pĜirážka za riziko 1 pĜirážka za riziko 2 pĜirážka za riziko 3 VMN: Výnosy: Náklady: ýistý výnos ýV: VHNt:

2011 1 2,80% 2,00% 0,50% 0,50% 5,80% 832 500 134 800 697 700 659 452

2012 2 2,80% 2,00% 0,50% 0,50% 5,80% 832 500 134 800 697 700 623 300

2013 3 2,80% 2,50% 1,00% 0,50% 6,80% 832 500 134 800 697 700 583 615

Výnosová hodnota nemovitosti þiní po zaokrouhlení celkem:

2014 4 2,80% 2,50% 1,00% 0,50% 6,80% 832 500 134 800 697 700 546 456

2015 5 2,80% 3,00% 1,50% 0,50% 7,80% 832 500 134 800 697 700 506 916 VHNcelkem:

2016… perpet. 2,80% 3,00% 2,00% 0,50% 8,30% 832 500 134 800 697 700 6 107 423 9 027 162 9 030 000 Kþ

14


2.3

Komparaþní zpĤsob ocenČní – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých objektĤ lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, reality.seznam.cz, pozemky.cz, tvujdum.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita stĜední hranice intervalu (rozpČtí) zjištČných hodnot.

Srovnávací parametry:

Název 1.PP sklep/sklady 1.NP Bistro Provozovna Dílna (dvĤr) 2.NP Byt 3+1 (uliþní-2.NP) Byt 1+1 (dvĤr-2.NP) 3.NP Byt 3+1 (uliþní-3.NP) Pronájem prostor

UP [m2]

30,00 23,00 23,00 38,00 74,00 38,00 74,00 300,00

Srovnatelné nemovitosti: 1)

Olomouc, Uhelná Prodej þinžovního domu v centru mČsta Olomouce - ul. Uhelná. Jedná se o þásteþnČ podsklepený cihlový dĤm po kompletní rekonstrukci, která probČhla v r. 2006. V pĜízemí se nachází restaurace a obchod, dále je zde celkem 5 bytových jednotek o velikosti 2x 3+1 a 3x 1+1. V celém domČ jsou nová euro okna. Pozemek o výmČĜe 274m2. Cena: 22 000 000 Kþ Zdroj: AAA BYTY.CZ Ostružnická 331/18, 77900 Olomouc

15


2)

Olomouc, Mlþochova Prodej 3-patrového cihlového domu s byty (7x) a nebytovými prostory v pĜízemí domu (2x) na klidném místČ v centru Olomouce. Byty þásteþnČ obsazeny s náj. smlouvou na dobu urþitou. Na domČ zapoþatá rekonstrukce (výmČna oken, sítČ, soc. zaĜízení, koupelny), další investice nutná. Možnost využití podkrovních prostor k vybudování 1-2 bytĤ, pĜípadnČ suterénu pro NP. Pozemek o výmČĜe 351m2. Cena: 10 850 000 Kþ Zdroj: Realitní spoleþnost ZVONEK, s.r.o. Dómská 809/2, 77900 Olomouc

3)

Olomouc, Kozí Prodej rekonstruovaného domu. Nemovitost nabízí celkem 5 místností , z nichž nejvČtší v podkroví, s dokonalým prosvČtlením , mĤže sloužit jako ateliér. 2 x sociální zázemí, komora, sklep. Pozemek o výmČĜe 226m2. Cena: 9 842 000 Kþ Zdroj: Coldwell Banker Olomouc Litovelská 553/26, 77900 Olomouc 4)

Olomouc, Boleslavova DĤm v širším centru mČsta. V suterénu byt 3+kk, zvýšené pĜízemí byt 3+kk s terasou, 1. patro byt 3+kk s balkónem, podkroví byt 1+kk. Možnost dobudování pĤdní vestavby. Sklepní byt je vhodný ke komerþním úþelĤm. Samostatné vytápČní plynovými kotly. Zahrada, pĜístĜešek pro auto. Pozemek o výmČĜe 554m2. Cena: 8 490 000 Kþ Zdroj: SDK reality Husova 13/2, 68201 Vyškov 5)

Olomouc, HrnþíĜská DĤm o velikosti 5+1 s garáží a dvorem.DĤm prošel v roce 1987 kompletní rekonstrukcí se zateplením podkroví a stĜechy. Topení plynové, ohĜev vody el. bojlerem, voda obecní, nízké provozní náklady cca 3 tis. mČsíþnČ. DĤm leze využít jak k bydlení, tak ke komerþním úþelĤm. Pozemek o výmČĜe 139m2. Cena: 7 210 000 Kþ Zdroj: RE/MAX A-City tĜ. Svobody 646/4, 77900 Olomouc

16


6)

Olomouc, Ztracená/Ostružnická Cihlový dĤm s bytovými i nebytovými prostory, se vstupy z ulic Ostružnická i Ztracená. DĤm je þásteþnČ podsklepený, v pĜízemí se nachází nebyt.prostory cca 100m2 s výlohami do obou ulic (možno využít jako jeden celek þi dva samostatné nebyt.prostory). V patrech domu je celkem 5 byt.jednotek (3x2+1, 2x1+1), jedna s regulovaným nájemným. V domČ je volný pĤdní prostor cca 40m2. V podkroví je zapoþata stavba samostatné byt.jednotky cca 80m2. Celý dĤm je ve velmi udržovaném stavu, byty po þásteþné rekonstrukci. Pozemek o výmČĜe 203m2. Cena: 15 500 000 Kþ Zdroj: Hana Bryksová Blažíþkova 63/20, 77900 Bystrovany

Analýza srovnatelných nemovitostí: Srovnatelné nemovitosti

Hodnototvorný faktor Nabídková Nabídková cena cena vybave(Kþ) (Kþ/m2) poloha stav velikost nost 689 22 000 000 31 930,33 1,00 1,00 1,20 1,00 730 10 850 000 14 863,01 1,01 1,25 1,30 1,00 226 9 842 000 43 548,67 1,02 0,90 0,98 1,00

VýmČra (m2)

SO 1 Uhelná SO 2 Mlþochova SO 3 Kozí SO 4 Boleslavova SO 5 HrnþíĜská SO 6 Ztracená / Ostružnická

zdroj

Upravená cena (Kþ/m2)

0,85 0,85 0,85

32 568,94 20 734,83 33 301,41

263 8 490 000 32 281,37 1,15

0,95

1,00

1,00

0,85

29 977,29

250 7 210 000 28 840,00 1,00

1,00

0,99

1,00

0,85

24 268,86

500 15 500 000 31 000,00 1,00

1,00

1,18

1,00

0,85

31 093,00

Srovnávací cena (Kþ/m2) 2

VýmČra (m )

28 792,23 300

Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka (SO) Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr (AP) AP + SO Maximální hodnota Variaþní koeficient Korekce extrémních hodnot minima a maxima srovnávacího intervalu: Srovnávací cena (Kþ/m2) SmČrodatná odchylka (SO) Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr (AP)

4 607 20 735 24 185 28 792 33 399 33 301 16,0% 29 501,87 3 145 24 269 26 357 29 502

17


AP + SO Maximální hodnota Variaþní koeficient Srovnávací cena (Kþ) celkem: Srovnávací cena (Kþ) celkem po zaokr.:

32 647 32 569 10,7% 8 850 560 8 850 000

Byla provedena všechna šetĜení nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty pĜedmČtu ocenČní. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kanceláĜemi, po analýze realitní inzerce, dražebního zápisu, po provedení významné korekce vlivu stávajícího trhu s nemovitostmi a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k pĜedmČtu ocenČní mohu prohlásit, že komparativní hodnota pĜedmČtu ocenČní se pohybuje v rozmezí 26357 – 32647 Kþ/m2, komparativní hodnota pĜedmČtu ocenČní jako celku je 8 850 560,-Kþ, po zaokrouhlení hodnota þiní 8 850 00,-Kþ.

18


2.4

ZávČreþná analýza

Závady technické povahy: Objekt byl v nedávné minulosti rekonstruován a modernizován, další potenciál se skrývá ve využití pĤdního prostoru v uliþní þásti objektu. PravdČpodobnČ vlivem þásteþnČ narušené nebo již nefunkþní hydroizolace je þást 1.PP zasažena vzlínající vlhkostí. Na þásti oken zejména v dílnČ ve dvoĜe je viditelná jejich netČsnost, další výtky lze vidČt rovnČž v estetické rovinČ, zejména v obnovČ zašlých nátČrĤ a maleb, zþásti i omítek ve dvoĜe. Objekt je nicménČ prĤbČžnČ udržován, s výjimkou výše uvedeného je v dobrém stavebnČtechnickém stavu, odpovídajícímu použitým dobovým materiálĤm a prvkĤm vybavení. S odkazem na pĜedložený odborný statický posudek je objekt „po statické stránce vyhovující, a zjištČné drobné vady neohrožují pĜímo stabilitu ani bezpeþnost tohoto objektu“. Rizika ekonomické povahy: Objekt jako celek (pĜípadnČ jednotlivé budovy þi podlaží nebo i þásti podlaží) lze využít k pronájmu, a to i nČkolika nájemcĤm, vzhledem k jeho komunikaþní provázanosti je možný i pronájem celého objektu najednou (jednou smlouvou). V tom pĜípadČ je však nutné poþítat s tím, že nájemce se bude vzhledem k velikosti objektu (a tím pádem i vzhledem k velikosti užitných ploch) hledat obtížnČ. Naproti tomu více nájemcĤ a „rozdrobení“ objektu na menší þásti mĤže pĜinášet nejen vČtší pĜíjmy z nájmĤ, ale i provozní problémy, pravdČpodobná je též vČtší fluktuace nájemcĤ a s tím související výpadky pĜíjmu z nájemného. Lze též pĜedpokládat další investice do pĜizpĤsobení ploch dle požadavkĤ tČchto menších nájemcĤ. Závady právní povahy: V þásti C listu vlastnictví þ. 180 je uvedeno zástavní právo smluvní, pro oprávnČného Wüstenrot hypoteþní banka a.s., Iý: 26747154, právní úþinky vkladu práva ke dni 04.08.2008. Aktuální výše jistiny nebyla doložena, vzhledem k úþelu ocenČní není zástavní právo v ocenČní uvažováno. Právní pĜístup k nemovitosti je zajištČn. Další závady nejsou známy.

19


3

VYHODNOCENÍ

Reprodukþní hodnota

12 020 000,- Kþ

VČcná hodnota

6 000 000,- Kþ

Výnosová hodnota

9 030 000,- Kþ

Komparaþní metoda – srovnání na trhu

8 850 000 Kþ (7,910 – 9,790 mil. Kþ)

V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní lze indikovat obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 8 900 000,- Kþ

20


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu objektu bydlení þ.p. 261, na ulici Ztracená 261/20, nacházejícího se na pozemku parc.þ. st. 243 a o cenČ pozemku parc.þ. st. 243, k.ú. Olomouc-mČsto, obec Olomouc, zapsáno na LV þ. 180, vedeného KÚ pro Olomoucký kraj, Katastrální pracovištČ Olomouc, indikuji ke dni ocenČní na:

8 900 000,- Kþ slovy: osmmiliónĤdevČtsettisíc korun þeských

V Olomouci dne 17.10.2012

Ing. Artur Ries, Ph.D.

21


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím pĜedsedy krajského soudu v OstravČ ze dne 26.10.2000 þ.j. Spr 2794/2000 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady nemovitostí; pro základní obor stavebnictví, odvČtví stavby obytné, stavby prĤmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 1034-50/11 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji podle pĜipojené likvidace na základČ dokladu þ. 11050.

Otisk znalecké peþetČ :

Podpis znalce:

Ing. Artur Ries, Ph.D.

22


PěÍLOHY

Seznam pĜíloh: 1. Mapa oblasti 2. Barevná fotodokumentace 3. Cenová mapa stavebních pozemkĤ 4. Kopie Katastrální mapy 5. Výpis z Katastru nemovitostí

23

PĜíloha þ.1 – Mapa oblasti


Polohopis (ýR)

Polohopis (Olomouc)

Polohopis (širší okolí)

PĜíloha þ.2 – Fotodokumentace


Foto þ. 1 – uliþní pohled


Foto þ. 3 – dvorní trakt

Foto þ. 4 – dvorní trakt

Foto þ. 5 – byt

Foto þ. 6 – byt

Foto þ. 7 – bistro

Foto þ. 8 – provozovna

PĜíloha þ.2 – Fotodokumentace



Foto þ. 10 – byt

Foto þ. 11 – byt

Foto þ. 12 – byt

Foto þ. 13 – byt

Foto þ. 14 – byt

Foto þ. 15 – pĤda

Foto þ. 11 – dílna ve dvoĜe

PĜíloha þ.3 – Cenová mapa


Cenová mapa stavebních pozemkĤ na území statutárního mČsta Olomouce pro rok 20012/2013

!"#$%&%'()($)*+%,-./ #)/$)0 123456789:9%;<5=%>=?@3=5AB%4%@5<7% !" #"$# $% 04"B = C&DEFG%/H3I37:

& '&#$%%%

0CB3= JDDKLM%/H3I37:

&#!A+JB1)= EFDJDK%/H3I37:aIO;<3

K9 !*8(# !$93!8)= F^D

%45<[%`6>I9%8;37%136>I4\%=>@>A\%=>%@=37%X9;>HAB:_%Y5@P:_%%h$<[%i%;<5=>RA9%152:>H5j H7)4.-I-9=.+:

D ED?/.4598%0-4F%+>:=,4G4F ED?/.4-C9;%>:=,+ N3;>@OH3=P%Q52R325S%&<25:>AP%GMFTGDS%/H3I37:S%EELUDD% /H3I37:%L V?2WX43=P%'5<>Y?A5%.Z2[S%'\;>H3=;4P%K]MTMLS%$H5=3A9AS% E^]UDF%/H3I37:%F^ E ()*+,-.+/.B+3)*9< B?:C)D?

EF*G:?J*$K L:1M%>+3)*91

$<[UUGK]

M^JKFLTDGLL

FTG

MMMDD]TF^DE

FTG

N>O/+6%,<1P-.5

F^^ 65;<5=OAP%1H3:_5%5% AP@=3Y9

[.?,6< T<>%/.?,6< @=/.%+6C)8%]"%617+,< /H3I37:S%X[1[UGMF

N>O/+6%,<1P-.5 N>O/+6%+CM:?4< R\@H>A9 15IP<43=O%:_2PAOAk%`6>I9

E%

Q-4=%>:=,? a%Q>6%6P1?;7

G

R*)3)45%,D?/.4-C9;M+%>:=,? T<>%,3.?M1 R>:=,4G45%>:+

B+75D

N>O/+6%+CM:?4< 15IP<43=O%:_2PAOAk% `6>I9

(?%>?:C)D) $<[UUGK]

B+,-44+/.%9

3 &P;<5=A9%12P=3%;IH7=A9

658?fg789:9%13_H>@P=47%=>%=Bf?%L]D[DDDSDD%'X%;%1Y9;H7f>A;<=9I bc;<>A23<%_\13<>XA9%R5A45%5[;[S%,5% "52:>H5e%$<[UUGK] aFDJ^KTGDDâ^DJ _Y>R>A>:_%##%FEF^T^S%"25_5%KS% $<5=R5e%/H3I37:S%X[1[UGMF aFDJ^KTGDDâ^DJ ,7;H>S%FKDUG]S%*dT#d/e%GMEKEFJK S-/.-4? $IH37=5%3%6Y96>A9%6P;<5=A9_3%12P=5%13@H>%3RX[6[%%6>%@A>%DK[D^[GDD^[%"2P=A9%`X?A4\% =4H5@7%12P=5%4>%@A?%DK[D^[GDD^[ aFDJ^KTGDDâ^DJ F

Q-4;%3=>-/< Z%Q>6%6P1?;7

H

(?6F,?C5%.-.1D<%?%0-4;%>+79D?7<%3=>-/1

S-/.-4? 3 N523=5:9%;IH37=5% FG%FFL]TFLLL%6>%@A>%GG[G[FLLL[%"2P=A9%`X?A4\%=4H5@7%4>%@A?%G][G[FLLL[

"/l &eGDGTFLLL &aFKFDDGDGTFLLLa^DJ B:+& N3;>@OH3=P%Q52R325S%&<25:>AP%GMFTGDS%/H3I37:S%EELUDD%/H3I37:%L A@\H@R& M^JKFLTDGLL V?2WX43=P%'5<>Y?A5%.Z2[S%'\;>H3=;4P%K]MTMLS%$H5=3A9AS%E^]UDF% MMMDD]TF^DE /H3I37:%F^ I

E3.?M%6+4-.+,?4FCM%>O74G%)9+D+U-C9FCM%0)74+.)9%VWBXQY%9%>?:C)D=* Z%Q>6%6P1?;7

()*+,-.+/.-%0/+1%,%23)*45*%+6,+718%,)%9.):;*%,<9+4=,=%/.=.45%/>:=,1%9?.?/.:1%4)*+,-.+/.5%@A &#!# !"'($)*+,#-*."/*0(/1/2345*4"#67*&#!# !"'($)*."#3/89:!;*0(/1/237*4<-=*>?@A !"#$# %

!"#$%&%'()($)*+%,-./ #)/$)0 123456789:9%;<5=%>=?@3=5AB%4%@5<7% !" #"$# $% 04"B = C&DEFG%/H3I37: &#!A+DB1)= EFDJDK%/H3I37:NIO;<3

& '&#$%%%

0CB3= JDDKLM%/H3I37: E9 !*8(# !$93!8)= FPD

%45I9%8;37%136>I4S%=>@>AS%=>%@=37%T9;>HAB:U%V5@W:U%%X$ZA9%152:>H5[

()*+,-.+/.-%0/+1%,%23)*45*%+6,+718%,)%9.):;*%,<9+4=,=%/.=.45%/>:=,1%9?.?/.:1%4)*+,-.+/.5%@A& !"!#"$%&'()*+!,)-$.)/&.0.1234)3$!56) !"!#"$%&'()-$!2.789":)/&.0.126)3;,<)=>?@ !" #"$# $%%

&BC&B

D<E+.+,-G&

D<E+.+,)4+&

@)/9H%2I?7%3)*L*LI-M9H%?%9?.?/.:=G45%N%OPQ D<E+.+,)4+%7=G9+,H*%>I5/.1>)*

J53)45%FK&%"""""""""""""""""

F+7>-/8%:?35.9+&

()*+,-.+/.-%0/+1%,%23)*45*%+6,+718%,)%9.):;*%,<9+4=,=%/.=.45%/>:=,1%9?.?/.:1%4)*+,-.+/.5%@A &#!# !"'($)*+,#-*."/*0(/1/2345*4"#67*&#!# !"'($)*."#3/89:!;*0(/1/237*4<-=*>?@A !"#$# %

12

Recommend Documents