12

Znalecký posudek číslo 1230-42/12 o o b v ykl é, o b ec n é , t rž n í h o d n o t ě n e mo v it o st í – n e b yt o v é j ed n o t k y č. 37 4 /1 v b yt o v ém d o m ě č. p . 3 74 p o st av en ém n a p o z e mk u p a rc .č . 1 1 70 , s p o d í l em o v eli ko st i id . 5 62 / 91 9 6 n a sp o l eč n ých čá st e ch d o mu a p o z e mku p a r c. č. 11 7 0, v čet n ě v š e ch so u čá s t í a p ř ís lu še n st v í v k .ú . Po d o l í, o b e c P ra h a, o k r es Hl av n í mě st o Pr ah a, z ap sán o n a L V č . 5 3 62 .

Objednatel :

GAUTE, a.s. Lidická 2006/26 602 00 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení

Oceněno ke dni :

16.2.2012

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: +420 724 256 828 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 15 stran textu, 5 příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velatice, 15.3.2012

Nemovitosti na LV 5362, k.ú. Podolí

Znalecký posudek č. 1230-42/12

OBSAH : 1

4

ÚVOD 1.1 Vymezení pojmů NÁLEZ 2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí 2.2 Znalecký úkol, účel ocenění 2.3 Informace o nemovitosti 2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti 2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví 2.6 Nájemní smlouva 2.7 Majetkoprávní vztahy 2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění 2.9 Zvolené metody pro ocenění POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 3.1 Celkový popis nemovitostí 3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ 3.2.1 Nebytová jednotka č. 374/1 3.2.2 Pozemky 3.2.3 Věcná hodnota celkem 3.3 SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 3.3.1 Nebytová jednotka č. 374/1 3.4 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK

3 3 4 4 4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 7 7 9 9 10 10 13 13

5

ZNALECKÁ DOLOŽKA

15

2

3

PŘÍLOHY Příloha č. 1. Příloha č. 2. Příloha č. 3. Příloha č. 4. Příloha č. 5.

Ing. Tomáš Volek

Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka budovy Fotodokumentace Mapa oblasti

(2x A4) (1x A4) (2x A4) (2x A4) (1x A4)

strana 2



1 ÚVOD

1.1 Vymezení pojmů Cena

Hodnota

Věcná hodnota

Je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. Není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Nazývána rovněž "časová cena", "substanční hodnota", "reprodukční cena časová". Jedná se o reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení, která odpovídá průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku sníženou o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci. V zákonu o oceňování majetku obdobou této ceny je tzv. „cena zjištěná nákladovým způsobem“.

Výnosová hodnota

Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovení úrokové sazby uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako čistý výnos podniku (nemovitosti), nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Cena administrativní

Nazývaná rovněž "cena zjištěná" . Jedná se o cenu zjištěnou podle cenového předpisu podle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky MF ČR č. 387/2011 Sb.

Cena pořizovací

Nazývaná rovněž "cena historická". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení - rozumí se bez odečtu opotřebení.

Cena reprodukční

Nazývaná rovněž "reprodukční pořizovací cena". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno stejnou, novou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, tj. bez odečtu opotřebení.

Cena obvyklá

Nazývaná rovněž " cena obecná", "tržní", "objektivní".Jedná se o cenu, které by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklá cena potom bude výsledkem odborného hodnocení cen zjištěných metodou nákladovou, výnosovou a porovnávací odhadcem.

Ing. Tomáš Volek

strana 3



2 NÁLEZ

2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1. a

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5362, k.ú. Podolí, vyhotovený dálkovým přístupem dne 2.2.2012.

1. b

Kopie katastrální mapy s vyznačením pozemků pro k.ú.Podolí.

1. c

Objednávka znaleckého posudku, ze dne 10.2.2012.

1. d

Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1. e

Informace a podklady získané od objednatele ocenění a od Ing. Majora tel.: 602 350 270 (předsedy SVJ Jeremenkova 374).

1. f

Mapa Prahy a okolí.

1. g

Cenová mapa stavebních pozemků Prahy pro rok 2012.

1. h

Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz), z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců.

1. i

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 16.2.2012.

1. j

Fotodokumentace pořízená při místním šetření.

1. k

Knihovna znalce.

2.2 Znaleck ý úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti ve vlastnictví pana Jana Kubaše, zapsané na LV č. 5362 k.ú. Podolí. Jedná se o nebytovou jednotku č. 374/1 v bytovém domě č.p. 374 postaveném na pozemku parc.č. 1170 s podílem id. 562/9196 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1170 se všemi součástmi a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 16.2.2012.

Ing. Tomáš Volek

strana 4



2.3 Informace o nemovitosti LV č. 5362 Vlastník

ze dne 2.2.2012

Katastrální území

Podolí (kód 728152)

Obec, okres Vlastnictví jednotky

Praha (554782), Hlavní město Praha (CZ0100)

Kubaš Jan, Ervěnická 1048, Jirkov, 431 11

Č. jednotky, 374/1, Vlastnictví podílu k pozemku Parc.číslo, 1170,

způsob využití, jiný nebytový prostor, 2

výměra (m ), 475,

podíl na společných částech domu a pozemku 562/9196

druh zastavěná plocha a nádvoří

2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16.2.2012 za přítomnosti znalce a paní Lenky Zavřelové. Prohlídka byla provedena pouze z venkovní strany. Interiér jednotky nebyl znalci zpřístupněn. Výměry a dispozice byly převzaty z Prohlášení vlastníka získaného od předsedy SVJ Jeremenkova 374, pana Ing. Ladislava Majora, bez možnosti kontroly skutečného stavu.

2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5362 ze dne 2.2.2012 pro k.ú. Podolí v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsána zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, zapsáno do soupisu konkursní podstaty (viz. příloha č.1). Zápisy uvedené v oddílech C na LV 5362 nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn.

2.6 Nájemní smlouva Na základě dostupných informací získaných od objednatele ocenění, není na výše uvedený nebytový prostor č. 374/1 k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.

2.7 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z katastru nemovitostí je nebytová jednotka s podílem na společných částech domu a

Ing. Tomáš Volek

strana 5



pozemku včetně součástí a příslušenství uvedená na LV č. 5362, k.ú. Podolí ve vlastnictví pana Jana Kubaše, r.č. 750808/2450. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 5362, k.ú. Podolí.

2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínk y ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění výše specifikovaných nemovitostí v k.ú. Podolí bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a)

V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění.

b)

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty.

c)

Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

d)

Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby.

2.9 Zvolené metody pro ocenění I.

Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí je v tomto konkrétním případě jako první použita věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).

II.

Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí.

Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit.

Ing. Tomáš Volek

strana 6



3 P OS UD E K – OC E NĚ NÍ NEM OVI TOS TÍ

3.1 Celkový popis nemovitostí Stavba bytového domu č.p. 374, kde je umístěna oceňovaná nebytová jednotka č. 374/1, se nachází v Praze 4, při místní zpevněné komunikaci ul. Jeremenkova. Jednotka č. 374/1 je situovaná v cihlovém bytovém domě, který sestává z jedné sekce (jeden samostatný vstup č.or.19). V zástavbě je tento dům postaven jako krajní řadový. Dům je podsklepený, má tři nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. V 1.PP jsou umístěny společné prostory, sklepy k jednotlivým bytům a předmětná nebytová jednotka č. 374/1. V 1.NP až Podkroví jsou jednotlivé byty. Celkem je v bytovém domě 18 bytů a 1 nebytový prostor. Byty jsou přístupny hlavním schodištěm, budova nemá výtah. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě sídliště (voda, plyn, elektrika, kanalizace). Okolní zástavbu tvoří bytové a rodinné domy. Příjezd a přístup k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci na parc.č. 1919/1 ve vlastnictví Hlavního města Prahy. Nemovitost je dobře dopravně dostupná. V docházkové vzdálenosti se nachází stanice metra linky C, tramvají a autobusů. Parkování před domem je složitější. V lokalitě je všeobecně spíše nedostatek parkovacích míst a k nebytové jednotce nepřísluší parkovací stání.

3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Pro zjištění věcné hodnoty staveb bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).

3.2.1 Nebytová jednotka č. 374/1 Popis: Nebytová jednotka č. 374/1 sloužící jako sklad je situována v 1.PP. Jednotka vznikla z původního bytu č. 1 na základě změny užívání vydané „Rozhodnutím“ Odboru výstavby ONV Praha 4 pod č.j.: výst 1152/85-Pd ze dne 29.5.1985. Dům byl dle podkladů a informací pana Ing. Majora postaven v roce 1932. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce stoupaček v domě (voda, plyn, elektro), v roce 2009 výměna střešní krytiny. Dle sdělení Ing. Majora lze předpokládat vybavení nebytové jednotky ve standardním vybavení bez výrazné modernizace (nebylo možné prohlídkou ověřit). Celkový stavebně technický stav domu je dobrý. Dispoziční řešení: Sklad č. 374/1 – předsíň, koupelna, WC, příruční sklad, dva sklady. Stavebně konstrukční charakteristika:

Ing. Tomáš Volek

strana 7



Budova je zděné cihelné konstrukce. Fasáda je břízolitová. Střecha je sedlová s krytinou z pálené tašky. Vnitřní omítky jsou vápenné. Okna jsou dřevěná dvojitá s mřížemi, dveře dřevěné. Do jednotky není zaveden plyn. Ostatní konstrukční prvky a vybavení nejsou známy (interiér nebyl znalci zpřístupněn). Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) sklad zděná 1121

Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: předsíň: koupelna: WC: příruční sklad: sklad: sklad: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

2

= = = = = =

8,65 m 2 2,38 m 2 0,93 m 2 2,40 m 2 23,16 m 2 18,80 m

=

56,32 m

2

Ocenění: 2

Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

7 310,- Kč/m 0,9390 0,9830 1,2000 2,1580

Základní cena upravená

=

17 473,07 Kč/m

Plná cena:

2

56,32 m * 17 473,07 Kč/m

2

2

=

984 083,30 Kč

-

590 449,98 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 80 roků Opotřebení: 60,000 %

Nebytová jednotka č. 374/1 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =

393 633,32 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 2 873 750,- Kč Spoluvlastnický podíl: 562 / 9 196 Hodnota spoluvlast. podílu: 2 873 750,- Kč * 562 / 9 196 =

+

175 625,- Kč

Nebytová jednotka č. 374/1 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství =

569 258,32 Kč

Nebytová jednotka č. 374/1 - cena po zaokrouhlení

569 260,- Kč

Ing. Tomáš Volek

=

strana 8



3.2.2 Pozemk y Popis 2

Parc.č. 1107 o výměře 475 m , zastavěná plocha a nádvoří je převážně zastavěn stavbou bytového domu. Nezastavěná část je využívána jako dvorek. Pozemek je mírně svažitý uceleného obdélníkového tvaru a lze jej napojit na veškeré IS. Výpočet obecné hodnoty Ke dni ocenění má město Praha platnou cenovou mapu stavebních pozemků pro rok 2012. 2

Předmětné pozemky jsou v této cenové mapě oceněny částkou 6 050,- Kč/m . Vzhledem k poloze a funkčnímu využití uvažuji obvyklou cenu stavebních pozemků na úrovní hodnoty dle cenové mapy, tj. 2 na 6 050,- Kč/m . Pozemky Název

Parcelní číslo

zastavěná plocha a nádvoří 1170 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem

Výměra 2 [m ] 475,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 6 050,00

Pozemek - zjištěná cena

Cena [Kč] 2 873 750,2 873 750,=

2 873 750,- Kč

3.2.3 Věcná hodnota celkem Nebytová jednotka č. 374/1 s podílem na spol. částech domu a pozemku =

569 260,- Kč

Věcná hodnota celkem

569 260,- Kč

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení

569 260,- Kč (slovy : pětsetšedesátdevěttisícdvěstěšedesát korun českých).

Ing. Tomáš Volek

strana 9



3.3 SROVNÁV ACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Nebytová jednotka (event.. byt 1+1, 2+kk), uvedeného vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v současné době nabídka v souladu s poptávkou. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je průměrně obchodovatelná.

3.3.1 Nebytová jednotka č. 374/1 Oceňovaný objekt má tyto kladné stránky : - dobrá lokalita - stavba i pozemek stejného vlastníka - veškeré IS zavedeny do domu - možnost rekolaudace jednotky na byt (1+1 nebo 2+kk) Oceňovaný objekt má tyto slabší stránky : - nebylo zkontrolováno vnitřní vybavení jednotky - situováno v 1.PP domu Odůvodnění srovnávací metody Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných 2 2 prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m užitné plochy, m zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :

Ing. Tomáš Volek

strana 10



1. Byt 2+kk, Praha, Podolí, ul. Jeremenkova Nabízíme k prodeji byt 2+kk s balkonem, o celkové rozloze 52 m2, po částečné rekonstrukci, v osobním vlastnictví, v Praze 4 Podolí (Dvorce), Jeremenkova ulice. Byt se nachází v prvním patře (2. nadzemní podlaží) třípatrového cihlového domu. Dům má původní fasádu, nové el. vedení, stoupačky, vedení vody a plynu. Byt je po částečné rekonstrukci - zděné jádro s vanou, samostatné WC, nové vedení el., vody a plynu, dveře, kuchyňská linka, plastová okna, topení WAW. Plovoucí podlaha v kuchyni a předsíni, pokoji parkety a koberec. Orientace oken na J. K bytu náleží sklep 2 m2. Pěkné bydlení, v okolí Kavčí hory, 200m od domu je cyklostezka podél Vltavy. Měsíční poplatky 3.400,-Kč. V okolí kompletní občanská vybavenost Zdroj: www.sreality.cz, Číslo zakázky: 3207516764 2 Cena: 2 499 000 Kč za nemovitost, tj, 48.058,- Kč/m 2. Byt 2+1, Praha, Podolí, ul. Jeremenkova Hezký upravený byt s výhledem do zeleně v žádané lokalitě Prahy 4, Jeremenkova ul. Tichý byt 52 m2 je ve zvýšeném přízemí, 2 pokoje a balkon do zahrady, kuchyně a koupelna po rekonstrukci do ulice, bezpečnostní dveře. Dům po rekonstrukci vč. zateplené fasády a oken, k bytu patří 2x sklep. Možno ponechat v ceně i kompletní zařízení bytu-dle dohody. Parkování před domem, rychlé spojení do centra. Zdroj: www.sreality.cz, Číslo zakázky: 000305 2 Cena: 2 680 000 Kč za nemovitost, tj, 51.538,- Kč/m 3. Byt 1+1, Praha, Braník, ul. Branická 1+1/50m2, v OV, sklep, komora, spol. balkon, Praha 4 - Bráník, ulice Branická. V osobním vlastnictví, ve 2. patře cihlového historického činž. domu obklopeného zelení v žádané lokalitě. Byt prošel část. rekonstrukcí v r. 99 (nové rozvody - stoupačky, voda, elektřina). Bezpečnostní vstupní dveře, vstupní chodba s úložnými stropními prostory, prostorná komora. Zrekonstruovaná koupelna s roh. vanou včetně wc, nov.bojler. Kuchyň s kuch. koutem - kuch. linka, sporák. Prostorná ložnice s vybudovaným vestavným patrem, na podlaze PVC, dlažba, parkety. Vytápění je plynové WAW. Zdroj: www.sreality.cz, Číslo zakázky: pk110004 2 Cena: 2 290 000 Kč za nemovitost, tj, 45.800,- Kč/m 4. Byt 2+kk, Praha, Nusle, ul. Doudlebská Nabízíme Vám prodej dobře dispozičně řešeného bytu 2+kk v lokalitě jen 5 minut od metra Pankrác. Byt o celkové ploše 53 m2, OV (lze čerpat hypo - vše pro Vás rádi zajistíme!), nacházející se ve 3.NP/5 cihlového domu bez výtahu, P4-Nusle, ul.Doudlebská. Byt před rekonstrukcí; jádro zděné s vanou a WC zvlášť. Neprůchozí pokoje. Orientace oken je na V. Komora v bytě. Sklep. Skvělá občanská vybavenost. K nastěhování ihned. Velmi nízké poplatky. Zdroj: www.sreality.cz, Číslo zakázky: 138473 2 Cena: 2 400 000 Kč za nemovitost, tj, 45.283,- Kč/m 5. Byt 2+kk, Praha, Nusle, ul. Doudlebská Exklusivní nabídka bytu 54m2 +2m2 balkon v OV, 3. patro s výtahem. Byt je v původním stavu, nutná renovace většiny místností. Při pohledu na půdorys jednotky už vás možná napadají možné stavební úpravy, nabízí se změna dispozice koupelny a WC, vytvoření prostoru pro kuchyňský kout, šatní skříně. Zdroj: www.sreality.cz, Číslo zakázky: 201-N00029 2 Cena: 3 100 000 Kč za nemovitost, tj, 57 407,- Kč/m

Ing. Tomáš Volek

strana 11



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena Koef. Cena po požadovaná reredukci na Č. K1 K2 K3 K4 resp. dukce pramen zaplacená na ceny stav a úprava pramen polo- veliKč Kč vybana ceny ha kost vení nebyt.j. 1 48 058 0,75 36 044 1,00 1,00 1,50 1,20 2 51 538 0,75 38 654 1,00 1,00 1,60 1,20 3 45 800 0,75 34 350 1,00 1,00 1,50 1,20 4 45 283 0,75 33 962 1,00 1,00 1,40 1,20 5 57 407 0,75 43 055 1,00 1,00 1,70 1,20 Celkem průměr Minimum

KC Cena oceň objektu (1-4)

.

Kč

1,80 1,92 1,80 1,68 2,04 Kč

20 024 20 132 19 083 20 215 21 105 20 112

Kč

19 083

Maximum Kč 21 105 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,75). K1 K2 K3 K4

Koeficient úpravy na polohu objektu ve městě (lepší - horší) Koeficient úpravy na velikost objektu (větší - menší) Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na nebytovou jednotku

KC

Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen (podlahové plochy). Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Protože se jedná o nebytovou jednotku, která vznikla rekolaudací z původního bytu 1+1 (2+kk), uvažuji při srovnání s obdobnými bytovými jednotkami v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o nebytovou jednotku v osobním vlastnictví, v suterénu cihlového bytového domu na ulici Jeremenkova v Praze 4. Poloha domu je velmi dobrá. Vybavení nebytové jednotky nebylo možné zjistit, dům je v průměrném technickém stavu po částečné modernizaci ve standardním vybavením. Svou celkovou podlahovou plochou patři jednotka mezi menší nebyt. jednotky (event.. byty), které jsou v současné době dobře obchodovatelné. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že 2 obvyklá cena za 1 m podlahové plochy obdobných nemovitostí se v dané lokalitě pohybuje mezi 2 2 19.000,- Kč/m až 21.000,- Kč/m podlahové plochy. Srovnávací hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména k umístění v 1.PP, stavebně technickému stavu a vybavení (které nebylo možno ověřit prohlídkou), velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve 2 2 středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 20.000,- Kč/m x 56,2 m = 1.124.000,- Kč. Nebytová jednotka č. 374/1 - výsledná cena srovnávací metodou

=

1 124 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu nebytové jednotky s podílem na pozemku.

Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení

1 124 000,- Kč (slovy : jedenmilionstodvacetčtyřitisíc korun českých)

Ing. Tomáš Volek

strana 12



3.4 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena nebytové jednotky č. 374/1 po zaokrouhlení navržená : Věcnou hodnotou Srovnávací metodou

569 260,- Kč 1 124 000,- Kč

4 S TA N O V E N Í O B V Y K L É H O D N O T Y N E M O V I T O S T Í A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5362 ze dne 2.2.2012 pro k.ú. Podolí v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsána zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, zapsáno do soupisu konkursní podstaty (viz. příloha č.1). Zápisy uvedené v oddílech C na LV 5362 nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ostatní rizika Prohlídka byla provedena pouze z venkovní strany. Interiér jednotky nebyl znalci zpřístupněn. Výměry a dispozice byly převzaty z Prohlášení vlastníka získaného od předsedy SVJ Jeremenkova 374, pana Ing. Ladislava Majora, bez možnosti kontroly skutečného stavu. Na základě dostupných informací získaných od objednatele ocenění, není na výše uvedený nebytový prostor č. 374/1 k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Dle výpisu z katastru nemovitostí je nebytová jednotka s podílem na společných částech domu a pozemku včetně součástí a příslušenství uvedená na LV č. 5362, k.ú. Podolí ve vlastnictví pana Jana Kubaše, r.č. 750808/2450. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 5362, k.ú. Podolí.

Ing. Tomáš Volek

strana 13



Stanovení obvyklé hodnoty Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem ke stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - nebytové jednotky č. 374/1 v bytovém domě č.p. 374 postaveném na pozemku parc.č. 1170, s podílem o velikosti id. 562/9196 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1170, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Podolí, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 5362, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 16.2.2012, po zaokrouhlení na:

1 100 000,- Kč slovy : jedenmilionstotisíc korun českých

Ve Velaticích, dne 15.března 2012

Ing. Tomáš Volek

Ing. Tomáš Volek

strana 14



5 Z N AL E C K Á D OL O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1230-42/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené faktury.

Ve Velaticích, dne 15.března 2012

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: 724 256 828 e-mail: [email protected]

Ing. Tomáš Volek

strana 15

12

Recommend Documents