Znalecký posudek č. 103-17/12
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Frýdek-Místek Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M. Farní 19 73001 Frýdek-Místek IČ: 71468706 DIČ: 7702255627
Účel posudku:
Zjištění ceny jako podklad pro provedení dražby prodejem nemovitostí z důvodu nařízené exekuce
Podle stavu ke dni 13. 7. 2012 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice
Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Metylovicích, 21. 7. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je provést ocenění nemovitosti, a to v souladu s Občanským soudním řádem, částí Šestou, Hlavou Čtvrtou, § 336, obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. I. Ocenění nemovitostí , zapsaných na listu vlastnictví č.687 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, kat.pracoviště Třinec, pro obec Řeka, kat.území Řeka, a to: - pozemek- ostatní plocha, parcela č. 348/2 o výměře 221 m2 - pozemek- trvalý travní porost, parcela č. 350/22 o výměře 3120 m2 - pozemek- ostatní plocha, parcela č. 351/4 o výměře 319 m2 II. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené III. Ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou
V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: „V mnoha státech … se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití. V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by znalec zvažovat použití všech těchto principů.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3.
4. 5. 6. 7.
Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Informace o nemovitosti Jedná se o tři navazující pozemky v obci Řeka, přístupné z obecní vedlejší zpevněné komunikace. Všechny pozemky jsou chráněny způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemky tvoří pás půdy tvaru protáhlého obdélníku, navazující na sebe v této podélné linii. Pozemek parc.č. 351/4 je svažitý, tvoří přístup k oběma dalším pozemkům od obecní komunikace.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 7. 2012 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 294/11 pro Soudní exekutor Kocinec Jaroslav, Mgr., LL.M, dne 30.4.2012 4.2. Snímek z katastální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely dne 14.7.2012 v měřitku 1:1000 4.3. Místní šetření provedeno dne 13.7.2012 za účasti objednatele posudku-soudního vykonavatele.
–4– 4.4. Použité předpisy, literatura a další podklady: • •
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu.
•
Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM
•
Použitá literatura:
[1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 2006. ISBN: 80-7201-582-6.
[3]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[4]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.
[5]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.
[6]
BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2007
[7]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009. ISBN: 978-80-7204-630- 0.
[8]
BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2009. ISBN: 978-80-7201-761- 4.
[9]
BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2011.. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011. ISBN 978-80-7204-719-2.
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Frýdek-Místek Řeka Řeka (745057)
List vlastnictví číslo: 687 Vlastník: Společné jmění manželů Sanxaridis Jiří Stojanovo náměstí 1072/1, Ostrava, Mariánské Hory, 709 00 Sanxaridisová Lenka Dr. Martínka 1146/27, Ostrava, Hrabůvka, 700 30
–5–
6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 687 b) Ocenění výnosovou metodou c) Ocenění porovnávací metodou
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 687 Jedná se o pozemky parc.č 350/22, trvalý travní porost, o výměře 3120 m2, dále pozemky parc.č.348/2 o výměře 221 m2 a 351/4 o výměře 319 m2, oba vedeny jako ostatní plocha, neplodná půda. Pozemek parc.č. 351/4 je svažitý a je přístupem pro další dva pozemky od obecní komunikace. Na pozemku parc.č. 350/22, protáhlého obdélníkového tvaru, se nachází nedokončená přízemní stavba, která ovšem je bez povolení a na kterou je dle dostupných informací vydán příkaz k odstranění stavby.
Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 687 – § 29, 32 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,800 1,000
–6– Jedn. cena [Kč/m2] Výměra základní upravená BPEJ 2 659 1,01 1,8180 94068 461 1,08 1,9440 93746 3 120
Cena [Kč] 4 834,06 896,18 5 730,24
§32 odst. 3 – Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % × Koeficient úpravy dle § 32 odst. 3: × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,800 0,250 1,000
Název Parc. č. trvalý travní porost 350/22 trvalý travní porost 350/22 Součet:
[m2]
Název Parc. č. Výměra [m2] ostatní plocha 348/2 221 neplodná půda ostatní plocha 351/4 319 neplodná půda Součet: 540 *) cena byla upravena na 1 Kč/m2
Jednotková cena [Kč/m2] základní sníž. upravená 1,07 1,0000* 1,07
Součet cen všech typů pozemků:
1,0000*
Cena [Kč] 221,– 319,– 540,–
=
Pozemky na LV číslo 687 – zjištěná cena:
6 270,24 Kč 6 270,24 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Pozemky na LV číslo 687 – § 29, 32 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,800 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená BPEJ 2 659 1,01 1,8180 94068 461 1,08 1,9440 93746 3 120
Cena [Kč] 4 834,06 896,18 5 730,24
Název Parc. č. trvalý travní porost 350/22 trvalý travní porost 350/22 Součet:
–7– §32 odst. 3 – Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % × Koeficient úpravy dle § 32 odst. 3: × Název Parc. č. Výměra [m2] ostatní plocha 348/2 221 neplodná půda ostatní plocha 351/4 319 neplodná půda Součet: 540 *) cena byla upravena na 1 Kč/m2 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky na LV číslo 687 – zjištěná cena:
Jednotková cena [Kč/m2] základní sníž. upravená 1,07 1,0000* 1,07
1,0000*
1,800 0,250 Cena [Kč] 221,– 319,– 540,–
=
6 270,24 Kč 6 270,24 Kč
b) Ocenění výnosovou metodou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných (odúročených) příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Pozemky podobného typu se pronajímají zřídka a dosti obtížně. V daném případě vzhledem k tvaru a přístupu k pozemkům je toto ještě znásobeno. Výnosová hodnota pozemků je tímto výrazně ovlivněna. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 3 660,00 b) Výnosy z pronajímaných ploch (V): Ostatní plochy Kč/rok 7 320,– trvalý travní porost 2,00 Kč × 3 660,00 m2 c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč 5 000,– Uvedení do Kč 0,– pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ Kč 5 000,– celkem d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0700 V / i – NJ Výnosová hodnota Kč 99 570,–
c) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při
–8– jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Porovnávací objekty: 1) orná půda o rozloze 36 440 m2 s lesem (náletové dřeviny s pár většími stromy) o velikosti 1996 m2 v Třinci, část Guty. K pozemku vede polní cesta. V současné době je možno využít pozemek k hospodaření nebo jako pastviny. 2) pole o rozloze cca 12 000 m2. Inženýrské sítě jsou u hranice pozemku. Možnost zřízení příjezdové cesty.Vhodné pro budoucí investici k možné výstavbě. 3) zemědělský pozemek o rozloze 74.156 m2 v chráněné krajinné oblasti Beskyd na pomezí obcí Smilovice a Komorní Lhotka, při úpatí beskydského vršku Godula(737 mnm). Jedná se z větší části o rovinatý pozemek, který je v současné době veden jako zemědělský, ale s možností změny části pozemku cca 5000 m2 v územním plánu do budoucna. V blízkosti pozemku se nachází roztroušená vesnická zástavba. 4) pozemek o výměře 33689 m2 v Komorní Lhotce. Pozemek je určen pro pastevní účely. Krásný výhled až 30 km po okolí. Na pozemku je většinou trávní a část lesního porostu. Polosamota. Pozemek se nachází v Chráněná krajinná oblasti. 5) pozemek v CHKO o celkové velikosti 26.183 m2 v obci Oldřichovice u Třince s příjezdem po obecní asfaltové cestě.
–9– Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena Množství (VC) (M) Kredukce na Kpolohy Ktvaru pozemku Kpřístupu Kbud.využití Jednotková Váha (V) zdroj ceny cena (JC) Guty 1 729 620,– 36 440,00 m2 Kč 0,85 1,00 1,00 1,10 1,00 44,38 Kč 1,0 Horní Tošanovice 1 320 000,– 12 000,00 m2 Kč 0,85 1,00 0,90 1,10 0,40 37,03 Kč 1,0 Smilovice 1 853 900,– 74 156,00 m2 Kč 0,85 1,00 0,80 1,00 1,00 17,– Kč 1,0 Komorní Lhotka 1 987 560,– 33 689,00 m2 Kč 0,85 0,90 1,10 1,10 1,00 54,61 Kč 1,0 Oldřichovice 1 570 980,– 26 183,00 m2 Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 51,– Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kredukce na zdroj ceny × Kpolohy × Ktvaru pozemku × Kpřístupu × Kbud.využití) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
17,– Kč 40,80 Kč 54,61 Kč
× =
40,80 Kč 3 660,00 m2 149 330,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace U odhadu tržní ceny je v tomto případě přihlédnuto s větší váhou k porovnávací metodě, jelikož vyhlášková i výnosová cena nejsou v daném případě příliš relevantní. Cena pozemků podle cenového předpisu 6 270,– Kč Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky 6 270,– Kč Výnosová hodnota 99 570,– Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 52 920,– Kč vážený průměr dle Naegeliho 52 920,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 149 330,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 120 000,– Kč Cena slovy: jednostodvacettisíc Kč
Závěr: I. Ocenění nemovitostí - zapsaných na listu vlastnictví č.687 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, kat.pracoviště Třinec, pro obec Řeka, kat.území Řeka, a to: - pozemek- ostatní plocha, parcela č. 348/2 o výměře 221 m2 - pozemek- trvalý travní porost, parcela č. 350/22 o výměře 3120 m2 - pozemek- ostatní plocha, parcela č. 351/4 o výměře 319 m2 Ocenění ad I) : 120 000,– Kč II. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené Na nemovitostech neváznou žádná práva ani závady, relevantní pro tento posudek. Ocenění ad II) : 0,- Kč
III. Ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou Těmito závadami jsou podle § 336a Hlavy Čtvrté, Části Šesté Občanského soudního řádu věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na nemovitostech neváznou takové závady. Ocenění ad III) : 0,- Kč V Metylovicích 21. 7. 2012
Ing. Marta Bílková
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).
Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 103-17/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2012-30 podle připojené likvidace.
V Metylovicích 21. 7. 2012
E. Seznam příloh Ortofoto mapa parcely 350/22 Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace
Ing. Marta Bílková
– 12 –
Ortofoto mapa parcely 350/22
– 13 –
Výpis z katastru nemovitostí
– 14 –
Fotodokumentace
Parc.č. 351/4-přístup od obecní komunikace
Parc.č. 351/4
Parc.č. 350/22
„Černá“ stavba na pozemku parc.č.350/22
Parc.č. 350/22 s pohledem na stavbu
Parc.č. 348/2
