12

ZNALECKÝ POSUDEK č. 327 – 36/12 o ceně podílu 1/10 na nemovitostech – rodinném domu č. p. 334 na pozemku parc. č. 1210 a pozemků parc. č. 1209 a 1210, zapsaných na LV č. 766, v katastrálním území Radvanice, obec Ostrava, okres Ostrava - město

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Stanovení hodnoty nemovitostí pro účely exekučního řízení, č. 098 EX 05857/10-019

Datum místního šetření:

27. 3. 2012

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

27. 3. 2012

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a, 721 00 Ostrava tel.: +420 777 156 019 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve třech vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 11. dubna 2012

Znalecký posudek č. 327-36/12

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1) ocenění podílu ve výši 1/10 na nemovitostech, vč. součástí a příslušenství, v ceně dle cenového předpisu (administrativní) a obvyklé (tržní) a to: -- pozemků parc. č. 1209 a 1210, – stavby č. p. 334, rod. dům na pozemku parc. č. 1210, vše zapsáno na LV č. 766, v katastrálním území Radvanice, obec Ostrava, okres Ostrava - město 2) ocenění práv a závad a nájemních práv, s předmětnými nemovitostmi spojenými Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, o ustanovení znalcem č. j. 098 EX 05857/10-019 ze dne 6. 3. 2012 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je v podílovém spoluvlastnictví povinného Romana Klinera.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka nemovitostí byla dne 27. 3. 2012, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace. Prohlídka byla provedena za přítomnosti spoluvlastníků – paní Romany Bajuszové, paní Jany Klinerové, objekt byl zpřístupněn až na byt v 1.NP, ze kterého bylo možno prohlédnout jen sociální zařízení a chodbu. Povinný se na prohlídku přes písemnou doporučenou výzvu nedostavil.

3.

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 766 ke dni 6. 3. 2012, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, o ustanovení znalcem č. j. 098 EX 05857/10-019 ze dne 6. 3. 2012 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Informace podané spoluvlastníky Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb., Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb. a vyhl. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

4.

Vlastnické a evidenční údaje (částečné)

LV č. 766 Okres: CZ0806 Ostrava - město Katastrální území: 715018 Radvanice Obec: 554821 Ostrava A - Vlastník: Bajuszová Romana, Kubínova 394/58, Ostrava, Heřmanice, 713 00 Kliner Roman, Těšínská 87/281, Ostrava, Radvanice, 716 00 Klinerová Andrea, Budovcova 334/5, Ostrava, Radvanice, 716 00

2

Podíl 1/10 1/10 1/10


Klinerová Jana, Budovcova 334/5, Ostrava, Radvanice, 716 00 6/10 Klinerová Lenka, Kubínova 379/52, Ostrava, Heřmanice, 713 00 1/10 B - Nemovitosti: pozemek parc. č. 1209, zahrada o výměře 448 m2 pozemek parc. č. 1210, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309 m2 stavba č. p. 334, rod. dům, na parc. č. 1210 B1 – Jiná práva – bez zápisu C – Omezení vlastnického práva – exekuční příkazy k prodeji nemovitosti podíl ve výši 1/10, nařízení exekuce, zástavní práva exekutorská Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 766 nejsou k nemovitostem zapsána žádná věcná břemena mimo exekuční příkazy k prodeji nemovitosti podíl ve výši 1/10, nařízení exekuce, zástavní práva exekutorská. Jiné závady ani práva (nájemní smlouvy apod.) nejsou znalci známy. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Nebyly zjištěny podstatné rozdíly. Projektová dokumentace, stavební povolení, ohlášení, kolaudační rozhodnutí apod. nebyla dostupná.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v

3


čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí -

výnosové hodnoty nemovitostí srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitostí v tomto posudku, tj. stavby rodinného domu se souvisejícími pozemky, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku

4


Platnost odhadu je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Situace Oceňované nemovitosti se nachází v zastavěném území jihovýchodní části města Ostravy, v městském obvodu Radvanice a Bartovice. Ostrava je krajské město s plnou občanskou vybaveností, se sídlem administrativních, kulturních, zdravotnických vědeckých a sportovních institucí, jsou zde zastoupeny veškeré orgány státní správy. Radvanice náleží do území mimo kompaktní město s převažujícím využitím pro individuální bydlení s průměrnou dopravní dostupností MHD – autobusy, s průměrnou infrastrukturou. Nemovitosti jsou situovány na ulici Budovcova, která se napojuje na ul. Čapkova, spojující ul. Těšínskou a Ostravskou. V blízkosti napojení na komunikaci č. 59 vedoucí směrem na Karvinou. V okolí je hustá zástavba rodinných domů, v docházkové vzdálenosti občanská vybavenost. Zastávka MHD do 200 m, ve vzdálenosti cca 1,8 km JZ směrem se nachází areál společnosti Arcelor Mittal. Údaje o nemovitostech Jedná se o zděnou stavbu rodinného domu, částečně podsklepenou, se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou, ve které jsou dvě samostatné bytové jednotky a garáž. Dům je napojen z veřejných přípojek na vodu, splaškovou kanalizaci, plyn, elektřinu. Vytápění je ústřední s kotlem plynovým, s otopnými tělesy. Podle dostupných informací pochází objekt přelomu 70-tých a 80-tých let, ke dni ocenění je ve zhoršeném stavu. Příslušenstvím RD jsou běžné venkovní úpravy – oplocení, zpevněná plocha, přípojky inž. sítí. Rodinný dům je postaven na pozemku parc. č. 1210 - zastavěná plocha a nádvoří, přilehlým pozemkem k domu je pozemek parc. č. 1209 – zahrada, který tvoří se stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Pozemky jsou mírně sklonité směr západ, s přístupem ze zpevněné obecní komunikace. Trvalé porosty se na pozemcích nevyskytují. Stavba rodinného domu je k datu ocenění trvale obydlena.

9.

Obsah

A.Nález B. Ocenění B.1.Cena dle cenového předpisu B.2 Srovnávací hodnota B.3 Práva a závady C. Rekapitulace a závěr

5


B.

OCENĚNÍ

Popis oceňovaných objektů: 1) Rodinný dům č. p. 334 na pozemku parc. č. 1210 Jedná se samostatně stojící zděný rodinný dům, půdorysu tvaru nepravidelného podlouhlého obdélníku, částečně podsklepený se dvěmi nadzemními podlažími a plochou střechou. V domě jsou situovány dvě bytové jednotky, samostatně přístupné ze zádveří, okna obytných místností orientována na jih a západ. Východní jednopodlažní část domu je užívána jako garáž s dílnou. Dispoziční řešení objektu: 1.PP - sklepní prostory 1.NP – zádveří, schodišťový prostor, byt s předsíní, třemi pokoji, kuchyní, koupelnou se společným WC. Ze zádveří je přístup do garáže o PP cca 34 m2. 2.NP - byt s třemi pokoji, kuchyně, chodba s přístupem do koupelny, WC na mezipodestě mezi 1. a 2. NP, terasa nad zádveřím Konstrukce a vybavení Objekt je založen na betonových základech, s nefunkční nebo žádnou svislou izolací. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné, tl. 40 cm. Střešní konstrukce pultová, s krytinou živičnou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropy jsou s rovným podhledem, pravděp. rákosovým. Venkovní omítky břizolitové, vnitřní omítky vápenné - částečně chybějící. Keramické obklady – v soc. zařízení. Okna jsou dřevěná dvojitá a zdvojená, dveře hladké plné a prosklené, dřevěná vrata do garáže. Podlahy v 1. NP beton s linem a keram. dlažba v soc. zařízení, ve 2. NP dřevěná s linem a koberci, keram. dlažba v soc. zařízení. Schodiště přímé s teracovým povrchem, do 1.PP betonové. Vytápění objektu ústřední s kotlem plynovým. Rozvod studené a teplé vody z veřejné přípojky, ohřev vody v kombinaci s vytápěním, příp. elektrickým bojlerem. Zemní plyn zaveden, vnitřní kanalizace svedena do veřejné přípojky. Elektroinstalace 220/380V, bleskosvod chybí. Vybavení soc. zařízení – samostatné pro každý byt - s vanou, umyvadlem a WC. V kuchyni plynový sporák, el. trouba. Informace o stáří stavby nebyly dostupné, dle údajů z CZSO a dle odborného odhadu pochází z přelomu 70tých a 80-tých let. Stav domu je horší, navzdory stáří okolo 30 let. Mimo výměnu střešní krytiny a klemp. prvků v roce 1997 a plynofikace v roce 1996 nebyla na objektu zjevně prováděna žádná údržba, objekt je zanedbáván, což je patrné vnějším ohledáním především vnitřních prostor. Vliv zde má patrně také špatné životní prostředí. Sklepní prostory jeví stopy vlhkosti a plísně. Severozápadní roh vykazuje šikmé vertikální trhliny ve zdivu, pravděpodobně vlivem poddolovaného území. K datu ocenění je objekt trvale užíván. Příslušenstvím domu č. p. 334 jsou venkovní úpravy, které zahrnují: - přípojky inženýrských sítí – vody, plynu, kanalizace, venkovní vedení NN - zpevněné přístupové plochy – beton. dlažba - oplocení pozemku ze strojového pletiva s vrátky a vraty, přední plot laťový Příslušenství je již zahrnuto v ceně rodinného domu.

6


2) Pozemky parc. č. 1209 a 1210 Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Radvanice, obec Ostrava: Č. parcely

Druh pozemku

Způsob využití

Výměra [m2]

1209

Zahrada

448

1210

Zastavěná plocha a nádvoří

309

Způsob ochrany

Pozemek parc. č. 1210 je zastavěn stavbou RD č. p. 334. Pozemek parc. č. 1209 slouží jako zahrada k domu. Trvalé porosty se na pozemcích nevyskytují. Pozemky jsou charakteru mírně sklonitého s orientací na západ, s přístupem z obecní komunikace, je zde možnost napojení na kompletní IS - přípojku vody, kanalizace, elektro a plynu, v místě zastávka MHD. Dle platného územního plánu města jsou pozemky zařazeny do zóny individuálního bydlení. Pozemky jsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy č. 12 ve výši 510,00 Kč/m 2.

B. 1. CENA ZJIŠTĚNÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu K p: Oblast: Ostrava 3 1) Rodinný dům č. p. 334 – § 26a Podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP Součet: Podlažnost:

Výška 1,85 m 2,55 m 2,50 m 6,90 m

Zastavěná plocha (9,10×10,90)–(2,11×4,00) (8,10×9,10)+(14,00×5,10)+(2,11×6,00) (8,10×9,10)+(5,10×6,10)

353,34 / 90,75

= = =

90,75 m2 157,77 m2 104,82 m2 353,34 m2

= 3,89

Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,25× ((9,10×10,90)–(2,11×4,00)) = 204,19 m3 1.NP (2,85×8,10×9,10)+(4,73×8,00×5,10)+(2,85×6,10×5,10)+(2,90×2,11×6,00) = 528,43 m3 2.NP 2,70 × ((8,10×9,10)+(5,10×6,10)) = 283,01 m3 Obestavěný prostor – celkem: = 1 015,63 m3

7


Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 303 609 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 182,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 znak č. 3 - stavba ve spoluvlastnictví 5-ti vlastníků - obtížná prodejnost Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu I. Poptávka výrazně nižší než nabídka s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (IT = 1 + Ti): 0,870 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 znak č.2, 8 - lokalita v blízkosti Arcelor Mittal, negativní vliv na živ. prostředí Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 8 Index polohy (IP = 1 + Pi): 0,840 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved.,prádelna 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové

8

Ti –0,10 0,00 –0,03

Pi 0,00 –0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,08

Vi D 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,08 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00


příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav

zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem

0,00

III. Bez vlivu na cenu 0,00 IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8 12 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13): 0,577 i=1 Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): 0,870 × 0,840 × 0,577 = 0,422 1 342,80 Kč/m3 Cena upravená (CU = IPC × I): 3 182,– × 0,422 = Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č. p. 334 – zjištěná cena:

1 015,63 × 1 342,80 =

1 363 787,96 Kč 1 363 787,96 Kč

2) Pozemky parc. č. 1209, 1210 – § 27 Pozemky jsou oceněny v souladu s ust. §27 vyhl. podle platné cenové mapy stavebních pozemků města Ostravy č. 12, kde jsou oceněny ve výši 510,00 Kč/m2. §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] zahrada 1209 448 zastavěná plocha a nádvoří 1210 309 Součet: 757

Jednotková cena [Kč/m2] 510,– 510,–

Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 228 480,– 157 590,– 386 070,–

386 070,– Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) Název

Administrativní cena (Kč) 1 363 787,96 386 070,– 1 749 857,96 1 749 860,–

Rodinný dům č. p. 334 1 Pozemky parc. č. 1209, 1210 2 Celkem Zaokrouhleno

9


B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA V této části posudku bude stanovena hodnota nemovitostí cenovým porovnáním. Při stanovení srovnávací hodnoty rodinného domu se souvisejícími pozemky jsou nemovitosti porovnávány jako celek, tzn. RD včetně příslušenství a pozemků.

Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, která bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro přímé srovnání byly vybrány z nabídky následující rodinné domy srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Na trhu nemovitostí v lokalitě Ostrava - Radvanice a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené nebo předpokládané prodejní ceny rodinných domů a to porovnání jako celku. Oceňovaná nemovitost je umístěna v horší, nevyhledávané lokalitě, je v zanedbaném podprůměrném stavu. Vzhledem k tomuto faktu a s ohledem na horší prodejnost vícegeneračních domů jsem názoru, že nemovitost je obtížněji obchodovatelná.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Srovnávací objekty Č.

Lokalita, cena

Ostrava – Radvanice, ul. Vrchlického 1

2 360 000,00 Kč

Ostrava – Přívoz 2

Velikost

ZP 127 m2 2x 3+1

ZP 170 m2

1 490 000,00 Kč

Ostrava - Radvanice 3

1 800 000,00 Kč

ZP 85 m2 2x 2+1

Popis Zděný RD, 1.PP, 2NP, 2 byt. jednotky, garáž. Dům má dvě samostatné bytové jednotky, obě bytové jednotka jsou o velikosti 3+1, každá o velikosti 127 m2. Pokoje v obou patrech jsou neprůchozí, bytové jednotky jsou samostatné, uzamykatelné. V patře zimní zahrada. Dům má sedlovou střechu, prostornou půdu s možností vybudování obytných prostor, sklep a garáž s parkováním pro dvě auta. Postaveno v 70-tých letech. Vše je v původním stavu. Napojeno na veškeré IS, vytápění ústřední plynové. Pěkný udržovaný pozemek se zahradním domkem. V okolí je veškerá občanská vybavenost, škola, školka, cca 5min. chůze na MHD. Pozemek 743 m2. Nabídka Dios reality, od 04/2012 Zděný krajní řadový RD, 1PP, 2.NP,podkroví, 3 byt. jednotky, garáž na zahradě. Rodinný dům vhodný ke komerčním účelům. Dům má obyvatelné 3 podlaží se 3 byty 2+1. Původně dům pochází z roku 1925, v roce 1980 byl kompletně zrekonstruovaný, současný stav je velice dobrý. Dům je celopodsklepený. Napojeno na veškeré IS, nemovitost se vytápí plynem a kotlem na tuhá paliva. Pozemek o výměře 350 m2. Nabídka RK Sting, od 01/2012 Zděný řadový RD,část. 1.PP, 2.NP, terasa, 2 byt. jednotky, 2x garáž.. Dům má k dispozici dva samostatné byty 2+1, každý v jednom podlaží. Přízemní byt má verandu, chodbu, kuchyň s průchodem do obývacího pokoje, menší pokoj a zánovní koupelnu se sprchovým koutem, WC zvlášť. Podkrovní bytová jednotka má uzpůsobenou halu se střešními okny jako obývací pokoj, další dva pokoje, kuchyň a novou koupelnu s rohovou vanou a WC. Dům je částečně podsklepený, vytápí se plynovým topením, možnost topení tuhými palivy nebo vybudování krbu. K domu náleží mírně svažitá okrasná zahrada a dvě garáže. MHD cca 5 min. chůze. V blízkosti veškeré obchody a služby. Pozemek 800 m2. Nabídka Slunečnice - reality od 03/2012

10


4

Ostrava – Radvanice, ul. Budovcova

ZP 108 m2 4+1

1 230 000,00 Kč

5

Ostrava – Radvanice, ul. Dalimilova

ZP 105 m2 4+2

1 860 000,00 Kč

Zděný RD 4+1, 1PP, 2NP, garáž, 1 byt. jednotka., Dvoupodlažní, podsklepený dům k rekonstrukci poblíž centra místní části Radvanice. Dispozice 4+1, využitelné podkroví, garáž, velká zahrada. V 1. PP se nachází chodba, sklep, uhelna, prádelna a schodiště do 1. NP. V 1. NP zádveří, WC, chodba, kuchyň, spíž, koupelna, obývací pokoj a schodiště do 2. NP. V 2. NP komora, chodba, 3x pokoj a schodiště na půdu (budoucí podkroví - plánován jeden pokoj, koupelna a WC). Pozemek oplocen. Kompletní přípojky inženýrských sítí (elektro, vodovod, plyn a kanalizace). Příjezd po zpevněné obecní komunikaci. Zastávka MHD cca 200m. Pozemek 747 m2. Nabídka Euro projekt, od 10/2011 RD 4+2, 1.PP, 2NP., 2 byt. jednotky, garáž. V 1.NP se nachází prostorná kuchyně s navazujícím obývacím pokojem, pracovna, koupelna s novým keramickým obkladem a samostatné WC. Schodiště vede do podkrovní haly, která je v současné době využívána jako obývací pokoj. Patro dále tvoří 2 pokoje, kuchyně a moderně zrekonstruované sociální zařízení (vana s masážními tryskami). Dům je podsklepený. Plynové vytápění, elektřina 230/380V, obecní vodovod. K domu náleží okrasná zahrada s posezením a garáží pro 2 vozy. Dům lze využít jako dvougenerační. V blízkosti je škola, školka, obchody, čerpací stanice, cyklostezka, MHD, výborná dostupnost do centra města. Pozemek 772 m2. Nabídka Reality Way,od 03/2012

Stanovení srovnávací hodnoty Č.

Cena nabízená (Kč)

Kr

K1

K2

K3

K4

K5

K6

Io

Cena oceň. objektu odvozená (Kč)

1 2 3 4 5

2 360 000,00 1 490 000,00 1 800 000,00 1 230 000,00 1 860 000,00

0,80 0,80 0,80 0,75 0,80

1,00 1,02 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 0,97 0,93 0,98

1,05 1,00 1,03 0,94 1,05

1,02 0,98 1,03 0,94 1,05

1,04 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 0,95 1,00 1,00 1,00

1,11 0,95 1,03 0,82 1,08

1 695 036,99 1 255 238,94 1 399 317,64 1 122 606,93 1 377 203,94

Celkový průměr Minimum

1 369 880,89 1 122 606,93 1 695 036,99

Maximum Kr koef. redukce na pramen zjišt. ceny -skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koef. na úpravu polohy K2 koef. úpravy na velikost objektu K3 koef. úpravy na techn. stav a údržbu objektu K4 koef. úpravy na standard vybavení K5 koef. úpravy - příslušenství (garáž apod.) K6 koef. úpravy - pozemek Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 Cena oceň. objektu = cena nabídková × Kr / Io

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

RD č. p. 334 vč. příslušenství, s pozemky parc. č. 1209, 1210

11

1 369 880,00


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojeny. Dle listu vlastnictví č. 766 pro k. ú. Radvanice, v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: - exekuční příkazy k prodeji nemovitosti podíl ve výši 1/10 - nařízení exekuce - zástavní práva exekutorská s povinností k Romanovi Klinerovi a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1 a 2. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Jiné závady ve smyslu věcných břemen nejsou zapsána. Nebyla zjištěna existence nájemní smlouvy, předkupního práva či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. Rovněž nebyly identifikovány závady, které prodejem v dražbě nezaniknou.

12


REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

C.

Rekapitulace cen Nemovitost

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

RD č. p. 334 vč. příslušenství a pozemků parc. č. 1209 a 1210

1 749 860,00 Kč

1 369 880,00 Kč

Závěr Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění podílu ve výši 1/10 na nemovitostech, vč. příslušenství, v ceně dle cenových předpisů a ceně obvyklé (tržní) a to: – rodinném domu č. p. 334 na pozemku parc. č. 1210 a pozemků parc. č. 1209 a 1210, zapsaných na LV č. 766, v katastrálním území Radvanice, obec Ostrava, okres Ostrava - město

Cena dle cenových předpisů: Cena úřední je stanovena dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb., a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 456/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.

1 749 860,00 Kč podíl 1/10 na nemovitostech

činí

174 986,00 Kč

Cena obvyklá (tržní): Odhad tržní hodnoty je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Obvyklou cenu oceňovaného pozemku nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitostech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, obchodovatelnosti, využitelnosti, především pak vzhledem k zanedbanému stavu stavby, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ve výši

13


1 370 000,00 Kč podíl 1/10 na nemovitostech

činí

137 000,00 Kč

2) ocenit jednotlivá práva a závady, s nemovitostmi spojená Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojena, příp. závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Na základě dodaných podkladů i místního šetření lze konstatovat, že na předmětných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena. Žádná práva či závady s nemovitostmi spojené, které by měly být předmětem samostatného ocenění, nebyly u předmětných nemovitostí zjištěny. Z provedené analýzy vyplývá, že ve smyslu požadavku daného znal. úkolem nejsou s nemovitostmi spojena žádná další práva či závady, které by mohly nebo měly být předmětem ocenění, resp. cena (hodnota) dalších práv či závad spojených s oceňovanými nemovitostmi je nulová.

Cena práv s nemovitostmi spojených činí

celkem:

0,- Kč

Cena závad s nemovitostmi spojených činí

celkem:

0,- Kč

Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, činí

celkem:

0,- Kč

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 327-36/12 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 11. dubna 2012

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 766 pro k. ú. Radvanice Kopie katastrálních map Fotodokumentace Situace

14

FOTODOKUMENTACE

zádveří 1.NP

kuchyně byt 2.NP

soc. zařízení byt v 1.NP

obýv. pokoj byt 2.NP

FOTODOKUMENTACE

dětský pokoj byt 2.NP

mezipodesta 2. NP

soc. zařízení byt 2.NP

chodba byt 2.NP

1.PP

garáž

WC byt 2.NP

SITUACE

12

Recommend Documents