12

Znalecký posudek č. 122/17/12 o obvyklé a administrativní ceně nemovitosti – rodinného domu č.p. 41 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 50, 90/4 a 90/5 v k.ú. a obci Uhlířská Lhota, okres Kolín

Objednatel posudku:

Ján Locek soudní exekutor Exekutorského úřadu Kutná Hora Vocelova 394 284 01 Kutná Hora

Účel posudku:

092 EX 260/05-39 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 23. 3. 2012 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected] Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních.

V Kutné Hoře, 28. 3. 2012

Rodinný dům

Uhlířská Lhota 41, Týnec nad Labem

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: ocenit nemovitost, její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, v majetku povinné, a to: - pozemek parcelní číslo st. 50, o výměře 356 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0204 KP Kolín, pro obec 533815 Uhlířská Lhota, katastrální území 773182 Uhlířská Lhota na listu vlastnictví č. 483 – podíl 1/2 - pozemek parcelní číslo 90/4, o výměře 357 m2, druh: zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0204 KP Kolín, pro obec 533815 Uhlířská Lhota, katastrální území 773182 Uhlířská Lhota na listu vlastnictví č. 483 – podíl 1/2 - pozemek parcelní číslo 90/5, o výměře 1236 m2, druh: zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0204 KP Kolín, pro obec 533815 Uhlířská Lhota, katastrální území 773182 Uhlířská Lhota na listu vlastnictví č. 483 – podíl 1/2 - budova – číslo popisné 41, bydlení, stojící na pozemku parc.č. st. 50, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0204 KP Kolín, pro obec 533815 Uhlířská Lhota, katastrální území 773182 Uhlířská Lhota na listu vlastnictví č. 483– podíl 1/2 a podat písemně do 30 dnů o tomto znalecký posudek, ve kterém bude uvedeno: a) cena nemovitosti a jejího příslušenství zjištěná dle platného znaleckého předpisu b) cena obecná nemovitosti a jejího příslušenství, za níž je nemovitost v dražbě prodejná c) cena práva a závad, pokud na movitých věcech váznou 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Uhlířská Lhota 41 281 26 Týnec nad Labem Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Uhlířská Lhota 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23. 3. 2012, za přítomnosti paní Ivany Navrátilové. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení č.j. 092 EX 260/05-39 z 1. 3. 2012 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín k datu 9.11.2011, LV č. 483 pro k. ú. Uhlířská Lhota - snímek z katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Znalecký posudek 122/17/12

Strana 2 (celkem 16)

Rodinný dům


- územní plán obce Uhlířská Lhota - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). 5. Vlastnické a evidenční údaje: Navrátil Milan Navrátilová Ivana

1/2 1/2

6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům č.p. 41 na pozemku parc. č. st. 50 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 50, parc. č. 90/4 a 90/5. Je zde možnost napojení na veřejný rozvod el.energie, vody, kanalizace a plynu. Příslušenství tvoří venkovní úpravy (jímka, oplocení, vrata a vrátka) a studna; na pozemku nejsou žádné porosty; příslušenství nemá zásadní vliv na obvyklou cenu nemovitosti, k jeho existenci bylo přihlédnuto při stanovení výsledné ceny Na předloženém LV je zapsána „plomba“ – změna právních vztahů, dle aktuálního LV byla provedena změna příjmení paní Navrátilové (na původním LV je zapsaná jako Ivana Tóthová), na novém LV je v části „C“ rovněž zapsaná Dražební vyhláška. Výše uvedené skutečnosti nemají vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Žádná další práva a právní závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní práva, exekuční příkazy a dražební vyhláška uvedené na výpisu z listu vlastnictví nejsou v ocenění zohledněny. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům b) Studny b1) Studna c) Pozemky c1) Pozemky

Znalecký posudek 122/17/12


Rodinný dům


B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 26a Samostatně stojící přízemní bez obytného podkroví a bez podsklepení. Původní dům byl postaven asi před 100 lety, před 6 roky proběhla rekonstrukce RD – nové rozvody vody, el., kanalizace, topení včetně kotle na tuhá paliva a plyn. kotle, zřízení koupelny s WC, plastová jímka, v roce 2010 laminát podlaha v jednom pokoji, 2011 výměna oken do dvora. Dům je zděný ze smíšeného zdiva, ve kterém převažuje kámen tl. 60 cm, střecha sedlová krytá pálenými taškami. Stropy dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem, omítky štukové, fasáda není. Okna dřevěná zdvojená, v kuchyni původní špaletová, dveře dřevěné rámové do kovových zárubní. V kuchyni je kuch. linka s plyn. sporákem a digestoří, v koupelně je vana, umývadlo, WC, boiler je umístěn ve spíži. Vytápění je etážové plyn. kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 21,43*6,1 Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 130,72 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (21,43 * 6,1) * (4,16+6,5)/2 + 6,1*6,1/2*(6,5-4,16)/6 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

130,72 m2

=

Konstrukční výška 4,16 m

704,01 m3 704,01 m3

= =

ZP1 = 130,72 m2 ZP = 130,72 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm Znalecký posudek 122/17/12

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

II

0,00 Strana 4 (celkem 16)

Rodinný dům


4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku - Přípojka elektro a plynu, voda ze studny, odkanalizování do žumpy. 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení - přípojka plynu, el., kanalizace, jímka, oplocení, vrata, vrátka, betonové zápraží 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60

III III

0,02 0,00

III III I III

0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

III III III

0,01 0,00 0,85

č. I II II II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

I I II II I III II

-0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

12

Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,485 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,880 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka - Poptávka po tomto typu stavby je nižší než nabídka, realitní trh v dlouhodobém poklesu v důsledku krize. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1



Rodinný dům


Celkový index I = IV * IP * IT = 0,485 * 0,880 * 0,950 = 0,405 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m3 * 0,405 = 1 951,70 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 951,70 Kč/m3 * 704,01 m3 = 1 374 016,32 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =

1 374 016,32 Kč

b) Studny b1) Studna - § 9 Kopaná studna roubená kameny a skružemi. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka:

Kopaná 7,00 m 2222

5,00 m * 1 950,- Kč/m 2,00 m * 3 810,- Kč/m

+ +

9 750,- Kč 7 620,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

17 370,- Kč 0,8500 2,3230 1,9210

Plná cena

=

65 886,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,909 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

56 003,38 Kč

Studna - zjištěná cena

=

9 882,95 Kč

= =

1 374 016,32 Kč 9 882,95 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům b) Studna Cena objektů činí celkem


1 383 899,27 Kč


Rodinný dům


c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky jsou situované na okraji zastavěné části obce. Pozemek parc. č. st. 50 je částečně zastavěn oceňovaným RD, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemky parc. č. 90/4 a 90/5 jsou vedeny v KN jako zahrady a tvoří s oceňovanou stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Přístup je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie a plynu. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 356,00 35,00

Zastavěná plocha a nádvoří st. 50 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 12 460,12 460,-

-5 % -7 % 10 % -2 % * *

249,20 12 210,80 1,9210 2,1550 50 549,72

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 357,00 35,00 1 236,00 35,00

Zahrada 90/4 Zahrada 90/5 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 12 495,43 260,55 755,-

-5 % -7 % 10 % -2 % * * * =

1 115,10 54 639,90 0,4000 1,9210 2,1550 90 478,32 141 028,04 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků Cena pozemků činí celkem Znalecký posudek 122/17/12

141 030,- Kč Strana 7 (celkem 16)

Rodinný dům


Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP - původní část: 21,43*6,1 Název podlaží 1.NP - původní část:

= Zastavěná plocha 130,72 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (21,43*6,1)*(4,16+6,5)/2 + 6,1*6,1/2*(6,5-4,16)/6 Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: Znalecký posudek 122/17/12

betonové pasy zděné z cihel a kamene rovné krov dřevěný vázaný pálené tašky pozinkovaný plech štukové není běžné obklady náplňové dřevěná zdvojená okna volně kladené koberce, laminát PVC, keram. dl. ústřední světelná třífázová plastové trubky bojler rozvod zemního plynu plastové potrubí běžný plynový sporák umyvadlo, vana

130,72 m2 Konstrukční výška 4,16 m

= =

704,01 m3 704,01 m3

Hodnocení standardu P S S S S S S C C S C S S S S S S C S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00


Rodinný dům

25. Záchod: 26. Ostatní:


standardní splachovací

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy: P 8,20 2. Zdivo: S 21,20 3. Stropy: S 7,90 4. Střecha: S 7,30 5. Krytina: S 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 8. Fasádní omítky: C 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 10. Vnitřní obklady: S 2,30 11. Schody: C 1,00 12. Dveře: S 3,20 13. Okna: S 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 16. Vytápění: S 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 21. Instalace plynu: S 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: C 3,40 Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S C

100,00 100,00

Koeficient

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 0,00 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 87,27 0,8727

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

2 290,- Kč/m3 0,8727 0,8500 2,1550

Základní cena upravená

=

3 660,72 Kč/m3

Plná cena:

704,01 m3 * 3 660,72 Kč/m3

=

2 577 183,49 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 60,000 %

-

1 546 310,09 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

1 030 873,40 Kč

=

1 030 870,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům Cena objektů činí celkem po zaokrouhlení


1 030 000,- Kč


Rodinný dům


Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Pozemky jsou situované na okraji obce Uhlířská Lhota. V místě je obchod se základním sortimentem a zastávka autobusu. Vzdálenost do Týnce nad Labem je 5 km, do Kolína 16 km, D1 ve vzdálenosti 7 km. V územním plánu obce jsou pozemky určeny jako plocha venkovské zástavby. Pozemky jsou podmáčené, výskyt vysoké hladiny spodní vody. Popis porovnávaných pozemků: Podle zkušeností z místního trhu se pozemky v obdobných lokalitách okresu prodávají v závislosti na umístění, zasíťování a velikosti v rozmezí 200 až 600 Kč/m2. V obci Uhlířská Lhota odhaduji cenu vzhledem k poloze a velikosti na 300,- Kč/m2. Prodej pozemek pro bydlení Uhlířská Lhota - Rasochy, 2 413 m² Cena: 375,- Kč/m² (vč. provize, poplatků, právního servisu) Celková cena: 904 875,- Kč Poznámka k ceně: Včetně právního servisu, všech poplatků a provize RK. Adresa: Rasochy Datum vložení: 28.08.2011 Datum aktualizace: 09.02.2012 ID zakázky: 000106 Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 2 413 m2 Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Popis: Pozemek se nachází v obydlené části obce, je rovinatý, obdélníkového tvaru. Elektřina na hranici pozemku, kanalizace povrchová, je plánovaná obecní. Vzdálenost na dálniční přivaděč Praha - Hradec Králové 6 km, do Kolína 20 km. Poblíž jsou lesy. Možno k trvalému bydlení i rekreaci.

Prodej, pozemek pro bydlení, 1 019 m²

Cena: 490,- Kč za m² (vč. provize, poplatků, právního servisu) Celková cena: 499 310,- Kč Poznámka k ceně: cena včetně služeb RK Adresa: Krakovany Datum vložení: 26.09.2011 Datum aktualizace: 05.01.2012 ID zakázky: 052468 Plocha pozemku: 1 019 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Komunikace: Asfaltová Popis: Pozemek se nachází v proluce ve starší zástavbě,je rovinatý,přístupný z asfaltové komunikace,kompletní sítě jsou na hranici pozemku.Pozemek je vzdálen cca 14km od Kolína.Obec má úplnou občanskou vybavenost.V obci najdeme ZŠ prvního stupně, MŠ, školní jídelnu, knihovnu, zdravotní středisko a rehabilitaci, poštu, kino, tělocvičnu, dvě prodejny s potravinami a drogerií a dvě pohostinství.



Rodinný dům


Prodej, pozemek pro bydlení, 1 931 m²

Cena: 571 576,- Kč (vč. provize, poplatků, právního servisu) (296 Kč/m2) Adresa: Hlavečník Datum vložení: 26.08.2011 Datum aktualizace: 21.03.2012 Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 1 931 m2 Popis: Nabízíme Vám rovinatý pozemek v centru obce Hlavečník o výměře 1931 m2. Na pozemku se nachází budova bývalé stáje, která je v zachovalém stavu, vlastní studna a na hranici je vybudovaná plynová přípojka. V obci je mateřská školka, základní škola do 9 ročníku a poštovní úřad. Z obce je velice dobrá dostupnost do Týnce nad Labem (7 km), Kladrub nad Labem (8 km) a Chlumce nad Cidlinou (13 km). Nájezd na dálnici D11 je vzdálený 6 km.

Prodej, pozemek pro bydlení, 596 m²

Cena: 390,- Kč za m² (vč. provize, poplatků, právního servisu) Celková cena: 232 440,- Kč Adresa: Uhlířská Lhota Datum vložení: 12.03.2012 ID zakázky: 000157 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 596 m2 Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Popis: Prodej stavebního pozemku 596 m2 umístěného v zástavbě rodinných domů. Pozemek je rovinatý, neoplocený a ůzemním plánem určený k výstavbě rodinného domu. Na hranici pozemku je zřízena elektropřípojka, plyn je veden v přilehlé komunikaci. Nutno vybudovat odpadní jímku a studnu. Velice výhodná poloha nemovitosti v blízkosti lesů, pískových jezer, pastvin kladrubských koní a cyklostezek umožňuje atraktivní využití k bydlení i rekreaci. Okresní město Kolín 16 km. Dálniční sjezd D11 Praha - Hradec Králové 9 km. Praha 60 km, Hradec Králové 30 km. V přilehlé obci Krakovany je úplná občanská vybavenost a služby.

Prodej, pozemek pro bydlení, 920 m²

Cena: 260,- Kč za m² (vč. Provize), po přepočtu 330,- Kč/m2 Celková cena: 239 200,- Kč +65 000,-Kč Adresa: Labské Chrčice Datum vložení: 27.02.2012 Datum aktualizace: 21.03.2012 ID zakázky: 233468 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 920 m2 Plocha pozemku: 920 m2 Popis: Stavební parcely v obci Labské Chrčice, nedaleko Týnce nad Labem. Všechny parcely jsou plně zasíťované (plyn, kanalizace, voda, elektřina) a připravené k okamžité výstavbě. Poplatek 65.000,-Kč za zhotovené sítě + cena za m2. Nejmenší volná o CP 920 m2, největší 1.702 m2. Na některých parcelách již probíhá výstavba. Podmínkou je jakýkoli dům o 2 NP se sedlovou střechou. Veškeré informace u RK.

Vzhledem k lokalitě, velikosti a zasíťování pozemků stanovuji jednotkovou cenu stavebních pozemků na 300 Kč/m2. Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 50 zahrada p.č. 90/4 zahrada p.č. 90/5

356 m2 357 m2 1236 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1949 m2 1949,00 m2 á 300,- Kč/m2 = 584 700,- Kč Stavební pozemek oceněné porovnávací metodou - celkem Cena pozemků činí celkem po zaokrouhlení


=

584 700,- Kč 580 000,- Kč


Rodinný dům


Porovnávací metoda Porovnání bylo provedeno s inzerovanými prodeji ve srovnatelných lokalitách. U inzerovaných objektů byl zohledněn odhadnutý koeficient prodejnosti. Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné z cihel a kamene Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 1949 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 130,72 m2 Přípojky: el., plyn, kanalizace do jímky, voda, voda ze studny Technický stav objektu: půměrný Stáří objektu: 100 let, rekonstrukce 2006-2010 1.NP chodba kuchyň koupelna spíž pokoj pokoj kotelna Užitná 1.NP

8,06 20,56 6,34 3,44 19,13 18,79 15,54 91,86

Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Zkratka OP ZP PP

Výměra 704,01 m3 130,72 m2 91,86 m2

Přehled porovnatelných nemovitostí

1. Záznam MOISES č. 15542 Žiželice Okres: KO Obec: Žiželice Katastrální území: Žiželice Zóna: Rodinné domy Poloha v zóně: průměrná Počet obyv.: 1328 Adresa nemovitosti: Poděbradova Cena obchodovaná: 990 000,- Kč Datum obchodu: 5.5.2010 Základní charakteristika nemovitosti: RD čp. 184, studnu, zemní sklep, pozemky a porosty. Jednopodlažní nepodsklepený řadový vnitřní rodinný dům. Stáří domu se odhaduje na cca 110 let. Krov je sedlový vaznicový zakrytý plechovou krytinou - Alukrytem. Okapy jsou z FeZn plechu na části domu. Přístavek SVa přístavek s dílnou u domu jsou ve špatném stavebně technickém stavu a mají plochou střechu. Dům je vytápěn kamny na tuhá paliva ve dvou místnostech a lokálním plynovým topením v kuchyni, jedna místnost je bez vytápění. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. V koupelně je plechová vana, umyvadlo, obklad a keramická dlažba. WC je pouze suché ve dvoře. Na podlahách je beton, prkna, PVC a dlažba. Okna jsou dřevěná špaletová a ven a dovnitř otevíraná. Dům je napojen na elektro, plyn, vodovod ze studny a buduje se veřejná kanalizace. Zdivo domu je vlhké, opadané, stavebně technický stav domu je špatný bez údržby, je obyvatelný, ale je nutná celková rekonstrukce domu. Na pozemcích se nachází zděná prádelna s plochou střechou (21 m2), suché WC, domácí vodárna, vodovodní přípojka ze studny, zpevněné plochy z betonu a kamene, předložené schody z betonu, oplocení zahrady a dvora JZ, dále se na pozemcích nachází zbytky tří dřevěných kůlen bez základů. Stáří nemovitosti: 110 let Znalecký posudek 122/17/12


Rodinný dům


Rozměrové a cenové charakteristiky: Stavby: Druh plochy:

Podlahová plocha : (m2) obytné 103 Celková cena staveb: 580000,- Kč Pozemky: Popis Výměra (m2) staveb.pl. 234 zahrada 586 Celková cena pozemků: 410000,- Kč

Cena Kč/m2 5631

Cena Kč/m2 500 500

2. Prodej rodinný dům Radovesnice II, 100 m² Cena: 1 489 000,- Kč (vč. provize, poplatků, DPH, právního servisu) Adresa: Radovesnice II Datum vložení: 29.09.2011 Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 955096 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Plocha zastavěná: 318 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 876 m2 Plocha zahrady: 558 m2 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Popis: Samostatně stojící RD 3+1 v klidné části na okraji obce Radovesnice II ležící cca 18 km od okresního města Kolín. Přízemní stavba z cihel a kamene se sedlovou střechou. Dům prošel v roce 2010 částečnou rekonstrukcí, mimo jiné koupelna, nový plynový kotel a rozvody ústředního topení, plovoucí podlaha v obývacím pokoji, dlažba v kuchyni a na chodbě, nové okapy, vrata, plot nebo skleník. V přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna s rohovou vanou, toaleta a komora. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku. Vytápění ústřední s plyn. kotlem. Voda je z vlastní studny, odpady do kanalizace. K domu náleží dvě dílny, dvorek, zděný podsklepený domek (cca 30 m2) s udírnou a pěkná udržovaná zahrada se skleníkem a ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 558 m2. Celá nemovitost je oplocena. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky.

3. Prodej, dům rodinný, 110 m² Cena: 1 390 000,- Kč včetně provize Adresa: Uhlířská Lhota Datum vložení: 13.12.2011 Datum aktualizace: 16.02.2012 ID zakázky: RPL-IK-534n Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 121 m2 Plocha užitná: 110 m2 Plocha podlahová: 110 m2 Plocha pozemku: 578 m2 Parkovací stání: Ano Popis: Prodej samostatně stojísího RD v Uhlířské Lhotě, v řídké zástavbě rodinných domů. Dům je přízemní s celkovým podsklepením. Dispozičně řešeno jako 4+1 - v suterénu domu garáž, dílna, kotelna, prádelna, sklep, v 1.NP zádveří, hala, obývací pokoj, kuchyně, tři obytné místnosti, koupelna, wc, balkon, schodiště. Zavedena elektřina, plyn, voda vlastní (studna), odpad řešen septikem. Součástí prodeje je udržovaný oplocený pozemek o výměře 457 m2, který je mírně svažitý s orientací na jižní stranu. K dispozici ihned. Znalecký posudek 122/17/12


Rodinný dům


4. Prodej, dům rodinný, 443 m² Cena: 1 190 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: vč. provize RK Adresa: Hlavečník Datum vložení: 12.01.2012 Datum aktualizace: 21.03.2012 ID zakázky: 224947 Budova: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Plocha zastavěná: 315 m2 Plocha užitná: 443 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 443 m2 Plocha zahrady: 128 m2 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Popis: Prodej rodinného domu, kde proběhla částečná rekonstrukce. Dvě místnosti jsou obyvatelné, tři jsou v rekonstrukci. Je zde nová střecha, nové rozvody elektřiny, omítky. Vytápění a ohřev vody je plynovým kotlem. Velice klidné místo u lesa. Vhodné k trvalému bydlení i rekreaci. Pro milovníky koní, nedaleko hřebčína Kladruby.

Prodej, dům rodinný, 62 m² Cena: 850 000,- Kč včetně provize Adresa: Radovesnice II Datum vložení: 06.02.2012 Datum aktualizace: 22.03.2012 ID zakázky: 229582 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 429 m2 Plocha užitná: 62 m2 Plocha podlahová: 62 m2 Plocha pozemku: 1 851 m2 Plocha zahrady: 1 422 m2 Rok rekonstrukce: 2008 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Prodej RD 2+1 na pozemku o CP 1851 m2 v obci Radovesnice II. v okrese Kolín. V roce 2008 nová střecha vč. laťování, nový komín a funkční kachlová kamna, jinak je dům určen ke kopletní rekonstrukci včetně úpravy pozemku a oplocení. Dálnice D11 vzdálena pouhých 6,5 km. V obci dobrá občanská vybavenost. Kolín 20, Pardubice 35, Praha 75 km. Vhodný k rekreaci i trvalému bydlení. Hypo zdarma.

Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality, velikosti pozemků a časových relací stanovuji porovnávací hodnotu na částku: Rodinný dům - výsledná cena


=

1 200 000,- Kč


Rodinný dům


C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

1 383 899,27 Kč 141 028,04 Kč 1 524 927,31 Kč

Spoluvlastnický podíl i.d. ½

762 463,66 Kč

Administrativní cena i.d. 1/2: 762 460,- Kč

slovy: sedmsetšedesátdvatisícčtyřistašedesát Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:

1 030 000,- Kč 580 000,- Kč 1 610 000,- Kč

Spoluvlastnický podíl i.d. ½

805 000,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

580 000,- Kč 1 200 000,- Kč

Spoluvlastnický podíl i.d. 1/2

600 000,- Kč

Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 60 % obvyklé ceny. Hodnota spoluvlastnického podílu i.d. 1/2

360 000,- Kč

Obvyklá cena i. d. 1/2: 360 000,- Kč

slovy: třistašesedáttisíc Kč V Kutné Hoře, 28. 3. 2012 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected] Znalecký posudek 122/17/12


Rodinný dům


D. Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 122/17/12 znaleckého deníku.

V Kutné Hoře, 28. 3. 2012

Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 [email protected]



12

Recommend Documents