11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 246/11 o obvyklé ceně nemovitostí - provozovny č.p. 227 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 996 katastrální území : Čisovice obec : Čisovice_ okres : Praha - západ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi_ _

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 213/11-7/Fe

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 10.11.2011 posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 14.11.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - provozovny č.p. 227 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 996 katastrální území : Čisovice obec : Čisovice_ okres : Praha - západ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi_ _

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Provozovna Adresa nemovitosti: Čisovice 227 252 04 Čisovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Čisovice Katastrální území: Čisovice Počet obyvatel: 921 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.07.a 10.11.2011 za přítomnosti pana Josefa Ryby, tel. 731 101 421. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne 25.07.2011, LV 996, k.ú. Čisovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace z vebu obce - informace a údaje sdělené objednatelem - informace sdělené účastníkem prohlídky panem Rybou, který nepovolil zaměření objektu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - znalecký posudek číslo 93/2/2006-3298, vypracovala Ing. Jana Opočenská, Před ústavem 5, č.p. 809, 181 00 Praha 8 dne 26.06.2006

-35. Vlastnické a evidenční údaje Ryba Josef Plzeňská 205/199, Praha, Košíře, 150 00 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. Při prohlídce vlastník objektu neumožnil zaměření objektu, pouze letmou prohlídku, ale poskytl k nahlédnutí znalecký posudek číslo 93/2/2006-3298, vypracovala Ing. Jana Opočenská, Před ústavem 5, č.p. 809, 181 00 Praha 8 dne 26.06.2006. Z tohoto odhadu byly použity výměry a popis. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází u silnice vlevo na začátku zástavby při příjezdu do obce Čisovice směrem od obce Řitka. Jedná se o samostatně stojící provozovnu sklad vína s bytem na obdélníkovém pozemku. Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné a vlastníkem nebylo povoleno použít měřící přístroje. Z tohoto důvodu je použito podkladů z již vypracovaného znaleckého posudku číslo 93/2/2006-3298. venkovní úpravy nebyly nákladově položkově oceněny, neboť neproběhlo zaměření, ale při stanovení obvyklé ceny je s nimi uvažováno. Venkovní úpravy tvoří zpevněné plochy, oplocení, opěrné zdi, rampa, oplocení vrata a vrátka. Část objektu - 6 m2 se nachází na obecním pozemku a nájemní smlouva platná do roku 2044 a z tohoto důvodu stavba zkolaudována jako dočasná a to ke skladovacím a bytovým účelům.

-48. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Provozovna na p.č. st. 447/1 a p.č. st. 447/2 b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky

-5-

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Provozovna na p.č. st. 447/1 a p.č. st. 447/2 - § 3 Hlavní část: Třípodlažní objekt restaurace se skladovacími prostorami se nachází na pozemku p.č. st. 447/1 a p.č. st. 447/2. Objekt je napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt byl postaven původně jako sklad brambor v roce 1957. V roce 1992 a v roce 1996 proběhly přístavby a nástavby a původní objekt byl přestavěn v prvním nadzemním podlaží na restauraci se skladem vína, v druhém nadzemním podlaží na byt 2+kk a sklady a ve třetím nadzemním podlaží se nachází dva rozestavěné byty s terasou. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází kancelář, prodejna, restaurační sál, kuchyně restaurace, sociální zařízení a sklady vína. V druhém nadzemním podlaží se nachází byt majitele 2+kk se sociálním zařízením a sklady s kanceláří a sociálním zařízením pro muže a pro ženy. V třetím nadzemním podlaží se nachází dva rozestavěné byty v hrubé stavbě s terasou. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

H. budovy pro obchod (společné stravování) zděná 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: nadzemní část: 14,10*16,30 Název podlaží nadzemní část: Součet

Zastavěná plocha 229,83 m2 229,83 m2

= Konstrukční výška 2,95 m

229,83 m2 Součin 678,00 m3 678,00 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 678,00 / 229,83 = 2,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 229,83 / 1 = 229,83 m2 Obestavěný prostor: Hlavní část: nadzemní část: (14,10*16,30)*(2,85+0,10)

=

678,00 m3

-6Přístavba 1992: nadzemní část: (14,50*5,10)*(2,70+0,10) Přístavba 1996 : nástavba nad (14,10*16,30)*(3,60+2,80+2,00*0,5) původní částí : přístavba u ulice: (14,50*5,10)*(2,50+0,20+1,65*0,5) přístavba zadní: (6,36*16,30)*(0,10+2,85+2,80+0,85) přístavba boční: (19,88*4,40)*(0,10+3,60) přístavba schodiště: (6,31*2,16)*(0,10+5,90+0,50*0,5) Obestavěný prostor – celkem:

=

207,06 m3

=

1 700,74 m3

= = = = =

260,67 m3 684,21 m3 323,65 m3 85,19 m3 3 939,52 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

Provedení betonové s izolací monolitický železobeton, přístavby z plynosilikátových tvárnic tl. 0,30 m rovné, trámové sedlová s falešnou mansardou asfaltové šablony - bonnský šindel, část terasa měděný plech vápenné vápenocementová omítka keramické - sociální zařízení, koupelna, kuchyň kovové a teracem plné, prosklené, dřevěné zdvojená, dřevěná betonové, dlažby, koberce el. akumulační kamna 220, 380 V ano teplé, studené ano zemní plyn el. bojler plynový sporák vana, umývadlo, sprchy ne mříže na oknech

Hodnocení standardu S S

Část [%] 100,00 100,00

S S S

100,00 100,00 100,00

S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00

S S X S S S S S S S S S S S C S X

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha:

Hodnocení standardu S S S S

Obj. podíl [%] 6,10 15,30 8,10 6,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,10 1,00 15,30 1,00 8,10 1,00 6,20

-75. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S S S S S S S C S

2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 0,00 4,40 98,70 0,9870

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy:

S S S 2. Svislé konstrukce: S S S 3. Stropy: S S S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S S S 8. Úprava vnějších povrchů: S S S 9. Vnitřní obklady S keramické: 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: X 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S S

OP Část [%] [%] 6,10 17,2 6,10 5,3 6,10 77,5 15,30 17,2 15,30 5,3 15,30 77,5 8,10 17,2 8,10 5,3 8,10 77,5 6,20 100,0 2,90 100,0 0,60 100,0 7,30 17,2 7,30 5,3 7,30 77,5 3,30 17,2 3,30 5,3 3,30 77,5 3,20 100,0 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 3,30

100,0 100,0 100,0 100,0 17,2 5,3

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 1,05 1,06 54 175 30,86 0,3271 0,32 0,32 19 175 10,86 0,0348 4,73 4,79 15 175 8,57 0,4105 2,63 2,66 54 140 38,57 1,0260 0,81 0,82 19 140 13,57 0,1113 11,86 12,02 15 140 10,71 1,2873 1,39 1,41 54 140 38,57 0,5438 0,43 0,44 19 140 13,57 0,0597 6,28 6,36 15 140 10,71 0,6812 6,20 6,28 15 110 13,64 0,8566 2,90 2,94 15 60 25,00 0,7350 0,60 0,61 15 55 27,27 0,1663 1,26 1,28 54 65 83,08 1,0634 0,39 0,40 19 65 29,23 0,1169 5,66 5,73 15 65 23,08 1,3225 0,57 0,58 54 54 100,00 0,5800 0,17 0,17 19 45 42,22 0,0718 2,56 2,59 15 45 33,33 0,8632 3,20 3,24 15 40 37,50 1,2150 2,70 3,70 0,00 5,80 0,57 0,17

2,74 3,75 0,00 5,88 0,58 0,17

15 15 15 54 19

140 65

10,71 23,08 0,00 65 23,08 54 100,00 47 40,43

0,2935 0,8655 0,0000 1,3571 0,5800 0,0687

-8S 3,30 S 4,80 S 5,90 S 5,90 S 5,90 17. Bleskosvod: S 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 21. Ohřev vody: S 2,00 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 4,20 24. Výtahy: C 1,30 25. Ostatní: S 4,40 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace:

77,5 100,0 17,2 5,3 77,5 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

2,56 2,59 15 4,80 4,86 54 1,01 1,02 19 0,31 0,31 15 4,57 4,63 15 0,30 0,30 15 3,20 3,24 15 3,10 3,14 54 0,40 0,41 15 2,00 2,03 15 1,90 1,93 15 4,20 4,26 15 0,00 0,00 4,40 4,46 15 0,00 0,00 98,70Opotřebení:

47 31,91 54 100,00 37 51,35 37 40,54 37 40,54 40 37,50 35 42,86 54 100,00 35 42,86 30 50,00 22 68,18 45 33,33 0,00 55 27,27 0,00

0,8265 4,8600 0,5238 0,1257 1,8770 0,1125 1,3887 3,1400 0,1757 1,0150 1,3159 1,4199 0,0000 1,2162 0,0000 32,6341

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

2 669,- Kč/m3 0,9390 0,9487 1,0119 0,9870 0,8500 2,1620 1,5130

Základní cena upravená

=

6 602,54 Kč/m3

Plná cena:

3 939,52 m3 * 6 602,54 Kč/m3

=

26 010 838,38 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 32,6341 % Úprava ceny za opotřebení

-

8 488 403,01 Kč

Provozovna na p.č. st. 447/1 a p.č. st. 447/2 - zjištěná cena

=

17 522 435,37 Kč

b) Porosty b1) Trvalé porosty Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:

*

103 117,69 1603 100 6 432,79 0,065

-9Cena smíšeného porostu:

=

Trvalé porosty - zjištěná cena

418,13 418,13 Kč

=

c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 235,00 35,00 61,00 35,00

zastavěná plocha a nádvoří st. 447/1 zastavěná plocha a nádvoří st. 447/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 8 225,2 135,10 360,-

10 % 10 % + * *

1 036,11 396,1,5130 2,1620 37 277,52

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 278,00 35,00

Cena [Kč] 44 730,-

35,00

1 015,-

ostatní plocha, manipulační 1109/3 plocha ostatní plocha, manipulační 1109/12 29,00 plocha Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

45 745,10 % 10 % + * * * =

4 574,50 50 319,50 0,4000 1,5130 2,1620 65 840,17 103 117,69 Kč

- 10 -

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Provozovna na p.č. st. 447/1 a p.č. st. 447/2 b) Trvalé porosty c) Pozemky

= = =

26 010 838,38 Kč 418,13 Kč 103 117,69 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

26 114 374,20 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

26 114 370,- Kč

Výsledné ceny: a) Provozovna na p.č. st. 447/1 a p.č. st. 447/2 b) Trvalé porosty c) Pozemky

= = =

17 522 435,37 Kč 418,13 Kč 103 117,69 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

17 625 971,19 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

17 625 970,- Kč

slovy: Sedmnáctmilionůšestsetdvacetpěttisícdevětsetsedmdesát Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí

- 11 -

Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, restaurace, 412 m2 Cena: 6 500 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně veškerého právního a realitního servisu Adresa: Lety Datum vložení: 15.09.2011 Datum aktualizace: 02.11.2011 ID zakázky: 093-N00284 Budova: Dřevěná Stav objektu: Novostavba Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2

- 12 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 206 m2 Plocha užitná: 412 m2 Rok kolaudace: 2006 Popis: Prodej 5 let staré, zavedené restaurace u hlavního tahu na Karlštejn. Restaurace nabízí 30 míst k sezení vevnitř a letní terasu. V nemovitosti se dále nacházejí 2 služební byty- garsoniéra s vlastním sociálním zařízením a 2+kk. Parkovací stání před restaurací (cca 10). Pro další informace a prohlídku neváhejte kontaktovat makléřku, která Vám ráda nemovitost představí. Součástí našich služeb v rámci prodeje je kompletní právní servis, v případě zájmu Vám můžeme zdarma pomoci se zajištěním RE/MAX Hypotéky. P.S. Jste-li realitním makléřem, nabídněte tuto nemovitost svým klientům, podělíme se s vámi o naší provizi, pro více informací mě neváhejte kontaktovat. 2. Prodej, restaurace, 330 m2 Cena: 5 580 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně provize zahrnující kompletní servis Adresa: Petrov Datum vložení: Dnes ID zakázky: N00314 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 330 m2 Plocha užitná: 330 m2 Plocha podlahová: 1 200 m2 Popis: Hostinec s obytnou budovou, 1200m2, Petrov u Prahy Nabízíme k prodeji hostinec s obytnou budovou a užitné ploše 330 m2 na pozemku 1200 m2 v Petrově u Prahy. V prvním nadzemním podlaží se nachází restaurace se dvěma sály s barem a podiem, kuchyní, skladem, 2xWC a dvě místnosti před rekonstrukcí (možnost vybudování večerky a herny). V suterénu je sklep. V druhém nadzemním podlaží se nachází dva pokoje před rekonstrukcí, WC, byt 3+1. V podkroví lze vystavět půdní vestavbu dalších dvou bytů. Možnost parkování před budovou, venkovní zahrádka a soukromý dvorek. Dům se nachází u hlavní silnice.Doporučujeme prohlídku! Osobní přístup a kompletní právní a finanční servis, včetně vyřízení hypotéky zajištěn. Při rychlém jednání je cena k jednání.

- 13 3. Prodej, sklad, 2 297 m2 Cena: 9 990 000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: včetně provize,právního servisu, advokátní úschovy Adresa: Karlštejn Datum vložení: 03.03.2011 Datum aktualizace: 07.11.2011 ID zakázky: N1101205 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha zastavěná: 468 m2 Plocha užitná: 2 297 m2 Plocha podlahová: 2 297 m2 Plocha pozemku: 2 297 m2 Datum nastěhování: 24.06.2011 Rok kolaudace: 1998 Voda: Místní zdroj Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak Popis: Jedná se o prodej komerčního areálu v obci Karlštejn. Na pozemku o výměře 2297m2 se nacházejí tři velké haly o zastavěné ploše 468m2. Objekt s kompletním zázemím je mimo zátopovou oblast blízkosti vlakového nádraží. Objekt je vybaven kamerovým a elektr. zabezpečovacím systémem, veškeré sítě na pozemku. Vhodné pro nejrůznější spektrum podnikatelských činností. Kompletní občanská vybavenost a výborná dopravní obslužnost - vlakové nádraží, dálnice D5 cca 10min.

- 14 Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 12 - 15 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:_ _ Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí

13 000 000,- Kč slovy: Třináctmiliónů Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění.

- 15 Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 14.11.2011 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 246/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 246/11 .