11

Znalecký posudek č. 849 - 35/11 ve věci stanovení ceny obvyklé nemovitostí - jednotky (bytu) č. 638/1, vč. spoluvlastnických podílů na společných částech domu a jeho vybavení a spoluvlastnického podílu k zastavěným pozemkům p.č.229 a p.č.231, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. Zdice, obec Zdice, okres Beroun, na LV č.1747. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná atypickému zděnému bytovému domu Zdice, Havlíčkova čp. 638, 639, 267 51 Zdice, v k.ú. Zdice, obec Zdice, okres Beroun, na LV č.1663. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech váznou dle výpisu z KN nařízené exekuce, zástavní právo smluvní a předkupní právo, věcné břemeno užívání, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.11 Nc 5282/2008-20, Exekučního příkazu č.j.015 EX 729/08-3 a Usnesení o ustanovení znalce č.j.15 Ex 729/2008-79, jako aktualizace původního posudku č.65122/09 ze dne 30.04.2009. Ocenění je provedeno v souladu a na základě “Prohlášení vlastníka budovy” s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky s ostatními podklady.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr.Pavel Dolanský soudní exekutor Palackého 31 266 01 B e r o u n 1 č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.15 Ex 729/2008-79 ze dne: 28.02.2011, převzato 07.03.2011 vystavil: soudní exekutor Mgr.Pavel Dolanský

Účel posudku: zjistit aktualizovanou obvyklou cenu nemovitostí (povinný z exekuce Igor Havel), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 10.03.2011 posudek vypracoval:

Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10

Posudek obsahuje 22 stran a 25 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 originálních vyhotoveních a elektronicky. V Českých Budějovicích, 19.03.2011

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení ceny obvyklé nemovitostí - jednotky (bytu) č. 638/1, vč. spoluvlastnických podílů na společných částech domu a jeho vybavení a spoluvlastnického podílu k zastavěným pozemkům p.č.229 a p.č.231, vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. Zdice, obec Zdice, okres Beroun, na LV č.1747. Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná atypickému zděnému bytovému domu Zdice, Havlíčkova čp. 638, 639, 267 51 Zdice, v k.ú. Zdice, obec Zdice, okres Beroun, na LV č.1663. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech váznou dle výpisu z KN nařízené exekuce, zástavní právo smluvní a předkupní právo, věcné břemeno užívání, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o nařízení exekuce č.j.11 Nc 5282/2008-20, Exekučního příkazu č.j.015 EX 729/08-3 ve věci oprávněného Orange construction s.r.o. Praha a Usnesení o ustanovení znalce č.j.15 Ex 729/2008-79, jako aktualizace původního posudku č.651-22/09 ze dne 30.04.2009. Ocenění je provedeno v souladu a na základě “Prohlášení vlastníka budovy” s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky s ostatními podklady.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.3.2011, venkovní a vnitřní ohledání bez přítomnosti povinného (nereagoval na písemné a telefonické výzvy ke kontaktu, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit). Přítomná byla manželka povinného se svým synem, která zpracovateli umožnila vstup do předmětného bytu. Tím bylo umožněno zjistit skutečný, stávající stav nemovitosti. Při zpracování původního posudku nebyl vstup do bytu umožněný. Byl zjištěný nezměněný stav domu i bytu, od doby místní prohlídky (27.3.2009) pro potřebu zpracování původního posudku nebyly zjištěny žádné změny, bylo upřesněno technické vybavení a stavební konstrukce dle stávající skutečnosti.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun, LV č.1747, z 08.03.2011 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun, LV č.1663, z 08.03.2011 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun - Zástavní smlouva a smlouva o zřízení předkupního práva z 27.09.2004, oprávněný AČM a.s. Praha jako věřitel, právní účinky vkladu ke dni 29.09.2004 - Smlouva o zřízení věcného břemene z 27.09.2004, oprávněný AČM a.s. Praha, právní účinky vkladu ke dni 29.09.2004 - Prohlášení vlastníka budovy V9 2308/1999, právní účinky vkladu ke dni 12.7.1999 - Usnesení Ex. úřad Beroun, č.j.054 EX 729/2008-79 z 28.02.2011 - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné při fyzické prohlídce

ZNALECKÝ POSUDEK Č.849 - 35/11, 19. 03.2011

–3–

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k nemovitostem : LV č.1747 Jednotky : SJM Kateřina H a v l o v á (655604/1800), bytem Varšavská 882/29, 120 00 Praha 2 Igor Havel (570204/0212), bytem 338 01 Holoubkov 36 povinný z exekuce č. jednotky 638/1 - byt v budově č.p.638,639 (dvojdům) na LV č.1663, k.ú. Zdice, na parcelách p.č. 229, 231 Podílový spoluvlastník pozemků : SJM Kateřina H a v l o v á (655604/1800), bytem Varšavská 882/29, 120 00 Praha 2 Igor Havel (570204/0212), bytem 338 01 Holoubkov 36 povinný z exekuce parcela p.č. 229 parcela p.č. 231

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

177 m2 177 m2

Celkový spoluvlastnický podíl vlastníků jednotky na společných částech domu a pozemcích na LV č.1663 : 82/1000

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje z dokumentace Prohlášení vlastníka budovy zjištěné na KN, smlouvy o VB a smlouva o předkupním právu, výpisy z KN a kopie katastrální mapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření 10.03.2011, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, plochy bytu, dispozice, vybavení bytu a opotřebení, dle skutečnosti na místě. Protože nebyla součástí Kupní smlouvy žádná dokumentace se schématy umístění jednotky, bylo zpracovatelem posudku provedeno zaměření se zpracováním schématu a plocha jednotky přibližně zaměřena v jiné jednotce v domě v nižším podlaží. Datum prohlídky bylo oznámeno, následný způsob místní prohlídky jím byl odsouhlasený, jednotka není pronajatá, vázne na ní věcné břemeno a předkupní právo.

6. Celkový popis nemovitosti hlavní stavba - jedná se o obytný dům s bytovými jednotkami a se společnými částmi budovy v technickém podlaží, nebytové prostory se nevyskytují, dům je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený. Obytný dům, který obsahuje oceňovanou jednotku, je obytný atypický dvojdům, čp. 638 je krajní levá část. Dům je klasického zděného konstrukčního systému s dřevěnými stropy a montovaným z žb.trámečků s žb.deskami v 1.PP, s šesti byty v každém ze dvou čp., ve třech obytných nadzemních podlažích se společnými prostorami v částečně zapuštěném 1.PP. Je umístěn v zastavěné obytné části města s obdobnými zděnými obytnými domy a s rodinnými domy - ve vnitřní obytné zóně města, dům je přístupný po chodnících a příjezd je umožněný po zpevněné místní komunikaci ulice Havlíčkova, z přední strany domu s možností ZNALECKÝ POSUDEK Č.849 - 35/11, 19. 03.2011

–4– parkování v ulici, v zadní části s pronajatýni zahrádkami od obce, s možností venkovního sušení prádla. Ve vzdálenosti cca 1500 m je frekventovaná čtyřproudová státní komunikace dálnice D5 Beroun, Praha - Plzeň, ulice Žižkova navazující bezprostředně na Havlíčkovu ve směru Křivoklát. Nosné konstrukce keramické zdivo na tl. 20-55 cm, základové konstrukce betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní omítky škrábaný břizolit, v místech zasažených zatékáním a vlhnutím je poškozený. V úrovni 1.PP je provedený keramický obklad soklů, vnitřní omítky hladké vápenné, s linkrustami a olejovými nátěry soklů, v 1PP hrubé omítky. Společné chodby dlažba a betonové mazaniny, schodiště typové teracové s podestami a mezipodestami z keramické dlažby, zábradlí tyčové kovové. Dveře vchodové dřevěné prosklené, prosvětlení schodiště a okna v 1.PP dřevěná jednoduchá, balkonové dveře s okny na balkónech mezipodest s jednoduchým zasklením není osobní výtah. Střecha je sedlová, s nově provedenou živičnou krytinou (bonnský šindel), dům je vybavený bleskosvodem a kompletními klempířskými prvky, vše zrenovované. Dům je napojený na obecní vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky E.ON, telefonní rozvody, kabelovou televizi, splaškové a dešťové kanalizace městských kanalizačních řadů a na NTL rozvod zemního plynu, není provedený vnitřní požární vodovod. Dům je provedený jako atypický, s jedním částečně zapuštěným technickým 1.PP a 3-mi bytovými NP. Dům je částečně zapuštěný s podsklepením, má jedno technické 1.PP se společnými prostorami a tři obytná podlaží 1.,2.,3. s 12-ti byty (6 bytů v čp.638 a 6 bytů v čp.639). Je členěný dle Výpisu z KN na jednotky. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní nadstandardní úpravy konstrukcí a vybavení. Dům má průměrnou údržbu, je podle dostupných údajů užívaný od Povolení k užívání stavby od roku 1950, v průběhu užívání provedeny na vlastní náklady vlastníků jednotek úpravy interiérů a byly provedeny i některé úpravy společných prostor domu. V brzké době je potřeba provést obnovu technického vybavení a rekonstrukci stavebních prvků domu (výplně otvorů, fasáda atd.), oceňovaný byt má minimální úpravy. Dům čp. 638 : Dispozice 1.PP : vesměs společné části domu - vstupní zádveří, komunikační chodba, sklepní laťové boxy, prádelna (studená voda, betonová namáčecí káď a betonový vyvářecí kotel) sklady, schodiště do 1.NP a venkovní vstupní schodiště z přední strany z chodníku od příjezdové komunikace. Dispozice 1.NP : vstupní podesta, schodiště do 2.NP, 2x byt 2+1(jednotky 638/1,638/2). Dispozice 2.NP : vstupní podesta, schodiště do 3.NP, 2x byt 2+1(jednotky 638/3,638/4). Dispozice 3.NP : vstupní podesta, výlez do podstřešního prostoru, 2x byt 2+1 (jednotky 638/5,638/6).

7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky p.č.229 a 231 - zastavěné pozemky bytovým domem b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva užívání Byt c) Byt 1) JEDNOTKA č.638/1 ( 1.NP)


–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Beroun Obec: Zdice

Popisy objektů Pozemek

a) Pozemky 1) Pozemky p.č.229 a 231 - zastavěné pozemky bytovým domem LV č.1663 Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun z 08.03.2011 se jedná o stavební pozemky - zastavěné plochy a nádvoří bytovým domem Havlíčkova čp.638,639, p.č.229 a p.č.231, v k.ú. Zdice, obec Zdice, okres Beroun. Pozemky pod objektem jsou dislokované ve střední části bytové zástavby města, jsou vybaveny kompletním ZTV, dobře přístupné a v dobré lokalitě pro bydlení, s příměstskou dopravou do Prahy.

b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva užívání Odůvodnění způsob provedení ocenění závady : na oceňovaných nemovitostech vázne věcné břemeno omezující vlastnické právo k nemovitostem - bytové jednotce 638/1 s příslušenstvím, dle smlouvy o věcném břemeni s právním účinkem od 29.9.2004, věcné břemeno užívání bytu, úplatné, ve výši 1000,- Kč. Oprávněným je ACM Money ČR a.s. Praha - je oprávněný užívat byt 2+1 (jednotku 638/1 s příslušenstvím), po dobu platnosti smluvně zřízeného věcného předkupního práva a zástavního práva dle § 152 Obč.zák. Předkupní právo zaniká vyrovnáním veškerých závazků povinného (Igor Havel). Ocenění této velmi kombinované závady (VB) vycházelo z hypotetického předpokladu, že uvedený oprávněný se stane vlastníkem bytu (bude uplatněno předkupní právo), tím uspokojí své pohledávky a VB dle ustanovení smlouvy zanikne. Břemeno tudíž zásadně nemovitosti nezatíží. Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je v tomto případě problém ve stanovení ročního užitku, je doporučeno použít paušálních 10.000,- Kč a takto bylo v původním posudku určeno.


–6– Znalec se dále domnívá a je toho názoru, že v uvedené věci může pravděpodobně nastat i jiný než uvedený právní stav, kdy se může stát vlastníkem bytu jiný subjekt (jiný věřitel) než uvedený oprávněný. Situace, která nastane a jak dlouho potrvá výpovědní lhůta z bytu - je věcí právního rozboru (znalci nepřísluší). V tom případě při stanovení ročního a potažmo 3 - měsíčního užitku (výpovědní lhůta dle Obč.zák je 3 měsíce) a použití zjištěného tržního nájemného (cca 65,- Kč/m2/měsíc, v obci dle zjišťovaných skutečností a informací na MÚ Zdice neexistuje mapa tržního nájemného) je cena také dtto v uvedených dimensích (11.739,- Kč). Určení této obvyklé ceny VB konsultoval zpracovatel s renomovanými znaleckými kancelářemi a znalci v České Lípě, Českých Budějovicích, Praze a v Jablonci n.Nisou. V případě klasického VB (není náš případ) se obvyklá cena ve zpracovávaných posudcích obvyklých cen bytů pro potřebu České spořitelny a.s. pohybuje v řádu cca 10 - 20%, max 35% z ceny nemovitosti dle jednotlivých konkrétních případů , kdy vychází z tržního nájemného a ročního užitku. Byt

c) Byt 1) JEDNOTKA č.638/1 ( 1.NP) 1) Jednotka č.638/1 1. Byt 2 + 1, levý krajní, umístěný v 1.NP, standardní vybavení, detaily viz. “Prohlášení vlastníka budovy”, ve SJM Kateřiny a Igora Havlových (povinný z exekuce). celková plocha s příslušenstvím…………....................………..……60,15 m2 celková plocha s příslušenstvím zaokrouhleno...............……………60,20 m2 Jednotka č.638/1 se skládá z :

Název kuchyně obývací pokoj ložnice předsíň WC koupelna

m2 8,75 22,71 16,62 7,22 1,08 3,77

sklep 3,00 m2 (plocha sklepa se nezapočítává do celkové plochy bytové jednotky) Vybavení jednotky č.638/1 :

Název plynové topidlo WAW plynový sporák kuchyňská linka dřevěná vana litinová umyvadlo smaltovaný dvojdřez digestoř infrazářič WC splachovací s nádržkou elektrický boiler TUV rozvody studené vody

ks 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1


–7– rozvody teplé vody vestavěná dřevěná skříň míchací baterie

1 1 1

Součástí bytové jednotky jsou veškeré vnitřní instalace TZB (elektroinstalace od bytových pojistek včetně, rozvody tepla ležaté od stoupaček vč. ventilů, potrubní rozvody teplé a studené vody, od bytového vodoměru, zemního plynu a připojovací potrubí splaškové kanalizace). K vlastnictví jednotky dále patří : podlahové krytiny, nenosné příčky, vnitřní dveře bytu, veškeré úpravy stěn a stropů (omítky, nátěry, malby a obklady), nenosné příčky, vstupní dveře a okna s tím, že musí být zachovaný jejich jednotný vzhled.

Oceňovaný byt - Jednotka č.638/1 (skutečně ověřené vybavení) - má standardní vybavení kuchyňskou dřevěnou linkou, s kuchyňským plechovým smaltovaným dřezem, splachovací WC, koupelna s litinovou smaltovanou vanou, s umyvadlem, kuchyňský sporák plynový, plynové topidlo WAW, elektrický boiler TUV, rozvody studené pitné vody a TUV, plynu, splaškové kanalizace a silnoproudé el. rozvody. Jsou osazeny : vestavěná dřevěná skříň, okna původní dřevěná dvojitá, dveře dřevěné hladké plné a prosklené do dřevěných zárubní a PVC shrnovací. Podlahy obytných místností dřevěné vlysy, ostatní PVC povlaky na dřevěné podlahy, bělninové obklady v kuchyni a v koupelně, PVC obklady stěn chodby. Konstrukce a vybavení vesměs v opotřebovaném stavu, k jednotce patří sklepní box v 1.PP.

Ocenění Pozemek

a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky p.č.229 a 231 - zastavěné pozemky bytovým domem – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 57,19 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 993 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 993 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 80 % × 1,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí – 3% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7% × 1,070 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,154 Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × 0,745 Název Parc. č. zastavěná plocha a 229 nádvoří zastavěná plocha a 231 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 177 57,19 176,7577 177

57,19

176,7577

Cena [Kč] 31 286,11 31 286,11


–8–

Název Součet:

Parc. č.

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 354 2

Pozemky p.č.229 a 231 - zastavěné pozemky bytovým domem – zjištěná cena:

Cena [Kč] 62 572,22

62 572,22 Kč

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemky p.č.229 a 231 - zastavěné pozemky bytovým domem Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v atraktivní lokalitě bytové zástavby v klidové části města, má veškeré možnosti pro napojení na inženýrské sítě obecních řadů (mimo kabelové televize), bytová zástavba řadových domů a solitérních do tří nadzem.podlaží, s městskou dopravou a základní občanskou vybaveností s docházkovou vzdáleností do okolní přírody, hřiště, s cyklistickými stezkami v místě. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Výměra – celkem:

Parcelní číslo 229 231

Výměra 177,00 m2 177,00 m2 354,– m2

=

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 14 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 354,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 3 II. Intenzita využití pozemku 3 III. Dopravní relace k velkoměstu 4 IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se 3,25 Průměrná třída polohy: 0,00 Povyšující faktory: 0,05 Redukující faktory: 3,20 Výsledná třída polohy: 1,96 % Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (14 000 000,– × 1,96) / (100 – 1,96) Jednotková cena stavebního pozemku: 279 885,76 / 354,00 Výsledná cena pozemků:


279 885,76 Kč 790,64 Kč/m2 279 885,76 Kč

279 885,76 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemky p.č.229 a 231 - zastavěné pozemky bytovým domem Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Pozemek pod objektem je dislokovaný v atraktivní lokalitě bytové zástavby v klidové části ZNALECKÝ POSUDEK Č.849 - 35/11, 19. 03.2011

–9– města, má veškeré možnosti pro napojení na inženýrské sítě obecních řadů (mimo kabelové televize), bytová zástavba řadových domů a solitérních do tří nadzem.podlaží, s městskou dopravou a základní občanskou vybaveností s docházkovou vzdáleností do okolní přírody, hřiště, s cyklistickými stezkami v místě. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 229 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 57,19 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 1,462 500 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 83,64 2 Výměra pozemku: m 177,00 Cena pozemku Kč 14 804,28 zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 231 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 57,19 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 1,462 500 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 83,64 2 Výměra pozemku: m 177,00 Cena pozemku Kč 14 804,28 =

Výsledná cena pozemků:


29 608,56 Kč

29 608,56 Kč

b) Věcné břemeno práva užívání – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Odůvodnění způsob provedení ocenění závady : na oceňovaných nemovitostech vázne věcné břemeno omezující vlastnické právo k nemovitostem - bytové jednotce 638/1 s příslušenstvím, dle smlouvy o věcném břemeni s právním účinkem od 29.9.2004, věcné břemeno užívání bytu, úplatné, ve výši 1000,- Kč. Oprávněným je ACM Money ČR a.s. Praha - je oprávněný užívat byt 2+1 (jednotku 638/1 s příslušenstvím), po dobu platnosti smluvně zřízeného věcného předkupního práva a zástavního práva dle § 152 Obč.zák. Předkupní právo zaniká vyrovnáním veškerých závazků povinného (Igor Havel). Ocenění této velmi kombinované závady (VB) vycházelo z hypotetického předpokladu, že uvedený oprávněný se stane vlastníkem bytu (bude uplatněno předkupní práva), tím uspokojí své pohledávky a VB dle ustanovení smlouvy zanikne. Břemeno tudíž zásadně nemovitosti nezatíží.


– 10 – Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je v tomto případě problém ve stanovení ročního užitku, je doporučeno použít paušálních 10.000,- Kč a takto bylo v původním posudku určeno. Znalec se dále domnívá a je toho názoru, že ocenění nelze jednoznačně určit, že v uvedené věci může pravděpodobně nastat i jiný než uvedený právní stav, kdy se může stát vlastníkem bytu jiný subjekt (jiný věřitel) než uvedený oprávněný. Situace, která nastane a jak dlouho potrvá výpovědní lhůta z bytu - je věcí právního rozboru (znalci nepřísluší). V tom případě při stanovení ročního a potažmo 3 - měsíčního užitku (výpovědní lhůta dle Obč.zák je 3 měsíce) a použití zjištěného tržního nájemného (cca 65,- Kč/m2/měsíc, v obci dle zjišťovaných skutečností neexistuje mapa tržního nájemného) je cena také dtto v uvedených dimensích (11.739,- Kč). Určení této obvyklé ceny VB konsultoval zpracovatel s renomovanými znaleckými kancelářemi a znalci v České Lípě, Českých Budějovicích, Praze a v Jablonci n.Nisou. Znalec se domnívá a je toho názoru, že klasické ocenění VB vycházející z ročního užitku (tržního nájemného) po dobu 5 let je v tomto případě nedostatečně vypovídající. V případě klasického VB se obvyklá cena ve zpracovávaných posudcích obvyklých cen bytů pro potřebu České spořitelny a.s. pohybuje v řádu cca 10 - 20%, max 35% z ceny nemovitosti dle jednotlivých konkrétních případů , kdy se vychází z tržního nájemného a ročního užitku. Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000,– Kč Hodnota věcného břemene:

=

–10 000,– Kč

Byt

c) Byt c.1) Vyhláška 364/2010 Sb. c.1.1) JEDNOTKA č.638/1 ( 1.NP) – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): kuchyně obývací pokoj ložnice předsíň WC koupelna Podlahové plochy bytu – celkem:

+ + + + + =

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 2. Svislé konstrukce 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 3. Stropy 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 4. Krov, střecha 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 5. Krytiny střech 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki)

8,75 m2 22,71 m2 16,62 m2 7,22 m2 1,08 m2 3,77 m2 60,15 m2

Obj. podíl Hodnocení = 6,00 % Standardní = 18,80 % Standardní = 8,20 % Standardní = 5,30 % Standardní = 2,40 % Standardní


– 11 – Název, popis 6. Klempířské konstrukce 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 7. Úprava vnitřních povrchů 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 8. Úprava vnějších povrchů 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 9. Vnitřní obklady keramické 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 10. Schody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 11. Dveře 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 12. Vrata 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 13. Okna 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 14. Povrchy podlah 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 15. Vytápění 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 16. Elektroinstalace 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 17. Bleskosvod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 18. Vnitřní vodovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 19. Vnitřní kanalizace 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 20. Vnitřní plynovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 21. Ohřev vody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 22. Vybavení kuchyní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 24. Výtahy 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 25. Ostatní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki)

Obj. podíl Hodnocení = 0,70 % Standardní = 6,90 % Standardní = 3,10 % Standardní = 2,10 % Standardní = 3,00 % Standardní = 3,20 % Standardní = 0,00 % Standardní = 5,40 % Standardní = 3,10 % Standardní = 4,70 % Podstandardní = 5,20 % Standardní = 0,40 % Standardní = 3,30 % Standardní = 3,20 % Standardní = 0,40 % Standardní = 2,10 % Standardní = 1,80 % Standardní = 3,80 % Standardní = 1,30 % Nevyskytuje se = 5,60 % Standardní = 0,00 % Standardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Zdice Počet obyvatel: 3 993 Indexovaná prům. cena (IPC): 21 030,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi

Ti –0,05


– 12 – 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) I. Negativní –0,01

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,940

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 V obytné zóně obce. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce II. Vyhledávané (např. lázeňská místa typ B, předměstí měst, aj.) 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 4 Okolní zástavba a životní proIII. Převažující objekty pro bydlení středí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinnemovitosti ské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí nemovi- III. Základní škola a sportovní zařízení tosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,01 0,02

0,00 0,00 0,05 0,04 0,05 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

12

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,170

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Standardní, s možností užívat okolní pozemky se zahrádkami. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované III. Ostatní světové strany - s výhledem 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn

Vi 0,10 0,00 0,10 0,00 0,03 0,00 –0,01 –0,02


– 13 – 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav

I. Významně snižující cenu IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,7

–0,10 0,65*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,500

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,940 × 1,170 × 0,500 = 21 030,– × 0,550 =

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

60,15 × 11 566,50 =

0,550 11 566,50 Kč/m2 695 724,98 Kč

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Věcné břemeno omezující vlastnické právo k jednotce 638/1, dle smlouvy o věcném břemeni s právním účinkem od 29.9.2004, věcné břemeno užívání bytu, úplatné, ve výši 1000,- Kč. Oprávněným je ACM Money ČR a.s. Praha - je oprávněný užívat byt 2+1 (jednotku 638/1). Břemeno váže kteréhokoliv vlastníka domu čp.638. Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000,– Kč Úprava ceny věcným břemenem: – 10 000,– Kč Cena po úpravě: = 685 724,98 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: 52 572,22 Kč Cena pozemku = Spoluvlastnický podíl: × 82 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 4 310,92 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:

4 310,92 Kč 690 035,90 Kč

+ =

JEDNOTKA č.638/1 ( 1.NP) – zjištěná cena:

690 035,90 Kč

c.2) Věcná hodnota podle THU c.2.1) JEDNOTKA č.638/1 ( 1.NP) Podlahové plochy: kuchyně obývací pokoj ložnice předsíň WC koupelna Podlahové plochy – celkem:

+ + + + + =

8,75 m2 22,71 m2 16,62 m2 7,22 m2 1,08 m2 3,77 m2 60,15 m2

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží ZNALECKÝ POSUDEK Č.849 - 35/11, 19. 03.2011

– 14 – JKSO 803

Název Ic Ip Iv Kp Kv Budovy pro bydlení průměr 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

Jednotková cena: 60,15 m2 × 21 030,– Kč/m2 Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 52 roků Předpokládaná další životnost: 68 roků Opotřebení: 100 × 52 / (52 + 68) = 43,333 % Odpočet opotřebení: 1 264 954,50 Kč × 43,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

JEDNOTKA č.638/1 ( 1.NP) – zjištěná cena:

VRN

0,00

Základní jedn. cena Upravená jedn. cena 3 358,– Kč

Váha

1,0

3 358,– Kč

21 030,– Kč/m2 =

– =

1 264 954,50 Kč 1 264 954,50 Kč

548 142,73 Kč 716 811,77 Kč 716 811,77 Kč


– 15 –

C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 364/2010 Sb.) Cena podle metody tříd polohy Cena podle indexové metody Hodnota věcných břemen

62 572,22 Kč 279 885,76 Kč 29 608,56 Kč –10 000,– Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle THU

690 040,– Kč 716 810,– Kč

Výsledná orientační cena celkového vlastnického práva k nemovitostem v k.ú. Zdice, na LV č.1663 a č.1747, jako porovnávací hodnota pro stanovení obvyklé ceny : 670.000,– Kč Cena slovy: šestsetsedmdesáttisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú.Zdice, na LV č.1663 a 1747 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. ZNALECKÝ POSUDEK Č.849 - 35/11, 19. 03.2011

– 16 – * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné jednotky, zpracovaných v roce 2010 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2010 a 2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 15% nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti bylo použito obecné metodiky. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2010 a ze zjištěných údajů nabídkových cen začátkem roku 2011, viz přiložené kopie. Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se obtížně dá najít v místě nabízená cena obdobné nemovitosti, se kterou by se dala posuzovaná srovnat. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, které se pohybují v rozpětí od 650.000,- do 800.000,- Kč. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


– 17 – Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují a jsou (dle zjištěných statistických údajů) zhruba na úrovni roku 2007-2008. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, od loňského podzimu již stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 50 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu.


– 18 – K jednotlivým faktorům : - IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná poblíž frekventované páteřní komunikace města, v intravilánu města, v jeho obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 5 0000, obec s dobrou dopravní dostupností a dobrou infrastrukturou v místě - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení Plzeň-Beroun-Praha - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce, Plzeň cca 60 km - dostupná autobusová zastávka a stanice ČD - stavby v zóně bydlení, současně bez možností rozšíření - přímá návaznost na turistické trasy, cyklostezky, rekreační oblast řeky Berounky, - v místě a obci veškeré vybavení infrastruktury - školka, škola, nemocnice, restaurace, nákupní středisko, sportovní hřiště, benzínová čerpací stanice atd. = slabé stránky - nemovitost v SJM - nemovitost zatížena věcným břemenem - opotřebovanost stavebních konstrukcí a technického vybavení Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Berounky. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Středočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. V obci není vydaná mapa tržního nájemného. Jednotka : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty.


– 19 – Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemek : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění


– 20 –

Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou opotřebované, v průměrném technickém stavu, mají průměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí s možností využití ke standardnímu trvalému a komerčnímu využití (pronájmu) - je možné se stavebními úpravami a úpravami technického vybavení (vytápění) tak, aby bydlení mělo obvyklý současný standard bydlení. Objekt, ve kterém je jednotka dislokovaná je zděný samostatný obytný dvojdům. Lokalita je velmi vhodná pro bydlení, s dobrou dopravní dostupností s přilehlou dálnicí D5, s možností parkování před domem (parkovací stání), s příměstskou dopravou do Berouna a Prahy a dopravní dostupnosti do Plzně, docházková dostupnost veškeré místní infrastruktury, autobusové dopravy a dopravy ČD, s možností rekreace v přilehlých oblastech kolem města s možností využívání zahrádkových a parkovacích veřejných ploch u objektu, v současném stavu podmíněně pronajímatelná nemovitost. Prodej srovnatelné jednotky v domě (p.Ivo Hornych) byl v roce 2001 realizovaný v ceně 600.000,- Kč. Nemovitost je zatížena věcným břemenem a je v SJM. Jedná se o jednotku ve zděném domě, která od doby zpracování původního posudku na hodnotě moc neztratila. Na základě uvedených skutečností, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena nemovitostí v k.ú. Zdice, na LV č.1663 a č.1747, podle odborného odhadu znalce činí :

700.000,– Kč Cena slovy: sedmsetisíc Kč

V Českých Budějovicích, 19.03.2011 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 21 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 849 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.34/11 podle připojené likvidace.


– 22 –

E. Seznam příloh 6 1 2 1 5 3 2 2 3

x A4 x A4 x A4 x A4 x A4 x A4 x A4 x A4 x A4

výpis z Katastru nemovitostí snímek katastrální mapy přehledné mapy snímek fotomapy Prohlášení vlastníka budovy Zástavní smlouva a smlouva o zřízení předkup.práva Smlouva o zřízení VB fotodokumentace srovnatelné nemovitosti


11

Recommend Documents