Doelstelling en werkwijze N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht 1. Inleiding De provincie Utrecht investeert actief ten behoeve van de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Ter ondersteuning aan deze herstructureringsopgave in de provincie Utrecht is per 16 december 2011 een doelgerichte organisatie opgericht: NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht, kortweg OMU (gevestigd in Creative Valley, Orteliuslaan 9 te Utrecht). Aan deze organisatie is € 15 miljoen investeringskapitaal beschikbaar gesteld Dit memo is opgesteld om gemeenten, ondernemers( –verenigingen), ontwikkelaars en overige partijen te informeren over de doelstellingen en werkwijze van de OMU. De herstructureringsoperatie zal minimaal een periode van 10 jaar omvatten. Per jaar kunnen de activiteiten en aandachtsgebieden van de onderneming waar wenselijk en noodzakelijk bijgestuurd en eventueel aangevuld worden.
2. De opdracht Algemeen De doelstellingen van het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen zijn om zorgvuldig en duurzaam om te gaan met de beschikbare ruimte en tegelijkertijd zorg te dragen voor een goed investeringsklimaat in de provincie Utrecht. OMU draagt bij aan deze doelstellingen door verouderde bedrijfslocaties marktgericht te (her)ontwikkelen en bedrijfslocaties te creëren die voldoen aan de actuele vestigingscriteria van bedrijven. Daarmee wordt ook bijgedragen aan de economische versterking van bedrijven. De herstructurering van verouderde bedrijventerreinen komt niet vanzelf tot stand. Hiervoor is een initiërende en risicodragende partij noodzakelijk: de OMU. De herstructureringsopgave is omvangrijk, complex en kostbaar en dient op gecoördineerde wijze met alle betrokken gemeenten, grondeigenaren en betrokken bedrijven uitgevoerd te worden. In het coalitieakkoord van provincie Utrecht 2011-2015 wordt verwoord dat met het oprichten van de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht en het realiseren van de herstructureringsoperatie tevens wordt beoogd direct aandacht te vestigen op energiebesparing, duurzame energie en innovatieve, toekomstgerichte (infrastructurele) ingrepen als bijvoorbeeld smart grids en oplaadpunten voor elektrische auto’s. Concreet Door middel van inzet qua procesmanagement en financiële participaties dient 50 hectaren privaat bedrijfsterrein in de periode van 2012-2021 geherstructureerd te worden.
3. Uitgangspunten Regionaal belang Gezien de grote hoeveelheid verouderde bedrijventerreinen in Nederland, ook in de provincie Utrecht, is het wenselijk om in regionaal verband tot prioritering van de aanpak van locaties te komen. In het voorjaar van 2012 zijn in de provincie Utrecht 4 regionale convenanten gesloten waarin de regiogemeenten onder meer de projecten aangeven die zij voorstaan om met prioriteit te herstructureren.
Doelstelling en werkwijze N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht De vier convenanten beslaan de gehele provincie Utrecht. OMU heeft in overleg met de gemeenten de e voorgestelde en geprioriteerde projecten doorgenomen en in 2012 een 1 selectie gemaakt onder meer op basis van de beschikbare middelen en menskracht. Per jaar zal OMU de selectie onderhanden projecten herijken. Bij de selectie van projecten zal OMU terdege rekening houden met de fase waarin de lokale herstructurering zich bevindt, de urgentie, de beschikbaarheid van menskracht en middelen bij alle betrokken partijen, de aansluiting bij de marktbehoefte en de doorloopsnelheid. Belangrijke basisvoorwaarden bij de selectie van projecten door OMU zijn: 1. Het tot stand komen van een regionaal convenant is een voorwaarde voordat OMU zal participeren dan wel investeren in de betreffende regio; 2. Er is sprake van marktfalen: de herstructurering wordt niet zelfstandig door marktpartijen geïnitieerd en/of voltooid en de herstructurering levert een (maatschappelijke) toegevoegde waarde op voor de omgeving en/of bedrijfsleven; 3. De inzet van OMU gaat gepaard met een zekere inzet door de betreffende gemeente voor de herstructurering van het bedrijventerrein als geheel waarbij de OMU haar investeringen richt op private kavels; 4. Bij elke participatie van OMU zullen de kosten van de organisatie en de planvorming zoveel mogelijk op marktconforme wijze worden ingebracht in de exploitatie van het project en voor verrekening vatbaar zijn; 5. Projecten dienen uit te gaan van een (minimaal) sluitende exploitatie; 6. Bij exploitaties van herstructureringsprojecten waar gemeenten betrokken zijn worden ook de opbrengsten van de uitleg van nieuwe bedrijventerreinen en de opbrengsten van de transformatie en herprofilering van delen van het bedrijventerrein waar mogelijk verrekend; 7. OMU heeft in de gehele periode 2012-2020 zelfstandig de mogelijkheid om naast de gemeentelijke voorstellen ook projecten te prioriteren die van rijks- of provinciaal, of regionaal belang zijn. 8. De inzet van de OMU dient de ruimtelijke en functioneel economische condities voor bedrijven te versterken. De volledige participatievoorwaarden zijn vastgesteld in de Vergadering van Aandeelhouders op 17 februari 2012 (zie bijlage).
4. Aanpak en werkwijze OMU Projecten met private partijen OMU onderhoudt contacten met marktpartijen op bedrijventerreinen zoals ontwikkelaars, eigenaren en ondernemers (-verenigingen). Uit deze contacten worden initiatieven en plannen opgezet of aan OMU aangereikt. OMU besluit op basis van maatschappelijke urgentie, aantal hectaren, kans rijkheid en economische importantie welk projecten geselecteerd worden voor verdere betrokkenheid en mogelijke investeringen. OMU ondersteund bij voorkeur private initiatieven die voldoen aan voorgenoemde uitgangspunten. OMU voert de herstructureringsoperatie onafhankelijk uit en kan voor bedrijfslocaties ook zelfstandig projectvoorstellen doen naar private partijen en aan de betrokken gemeente om optimaal kansen te benutten voor de herstructureringsoperatie. Projecten vanuit Regionale Convenanten Provincie Utrecht kent vier regio’s van samenwerkende gemeenten. In samenspraak tussen provincie en gemeenten zijn per regio in 2012 convenanten gesloten waarin onder meer de prioritering van de herstructurering van bedrijventerreinen door de gemeenten wordt vastgesteld. Op het moment van e vaststelling van het 1 Meerjarenplan van OMU (febr. 2012) zijn er door gemeenten 22 bedrijventerreinen aangemeld voor een herstructureringsmaatregelen. Ook in 2013 heeft de provincie Utrecht het overleg met gemeenten gecontinueerd en middelen als cofinanciering beschikbaar gesteld om de planvorming voor de herstructurering optimaal te bevorderen.
2
Doelstelling en werkwijze N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht OMU zal per regio en op verzoek van de gemeenten en private partijen de beschikbare projectvoorstellen voor de herstructurering analyseren en een afweging maken. In deze afweging wordt ook meegenomen de mate waarin de gemeente aan de herstructurering van het bedrijventerrein zal bijdragen. OMU opteert om in alle regio’s activiteiten te ontplooien, doch de keuze voor projecten, de volgorde, aard en zwaarte van inzet (in de vorm van advisering, projectmanagement, financiële investering) is voor haar verantwoordelijkheid. Voor zover zij hiertoe door provincie in staat wordt gesteld, kan OMU ook zelfstandig projecten oppakken die een hoge maatschappelijke urgentie (bijvoorbeeld economische of ruimtelijke calamiteit) kennen of van strategisch belang zijn voor provincie of rijk.
Vormen van herstructurering Er worden 4 typen van herstructurering onderscheiden: revitalisering, facelift, herprofilering en transformatie. De inzet van de OMU zal zich richten op de versterking van de economische structuur van een bedrijventerrein via de aanpak van private kavels waar sprake is van ernstige ruimtelijke of economische noodzaak. OMU zal zich in het bijzonder inzetten op de revitaliserings- en herprofileringsprojecten waar de bedrijfseconomische functie een belangrijke impuls krijgt. Regelmatig komt het voor dat er op bedrijventerreinen ook sprake is van achterstallig regulier onderhoud of milieuverontreiniging. De kosten voor dit type onderhoud of de sanering komen ten laste van gemeente of de veroorzaker. Daar waar de reden tot aanpak slechts ligt bij achterstallig regulier onderhoud komt OMU niet in actie. Daarnaast zal OMU bij de aanpak van openbare ruimten en infrastructuur geen initiatieven ontplooien. De verantwoordelijkheid hiervan ligt bij de betreffende gemeente. Ook projecten waarbij de bestemming van economische functie verandert (bijvoorbeeld van bedrijventerrein naar woningbouw) zal OMU in principe geen activiteiten ontplooien. Daar waar sprake is van gedeeltelijke transformatie of facelift van een bedrijventerrein zal OMU slechts dan participeren indien het een (maatschappelijke) winst voor bedrijf en de herstructureringsoperatie oplevert.
Wijze van inzet OMU. De OMU kent geen primair winstoogmerk en zal in principe daar optreden waar sprake is van marktfalen. Wel dient per project sprake te zijn van een minimaal sluitende exploitatie. Over de totale duur van de operatie (2012-2021) is het risico voor behoud van de initiële investeringen hoog. Bij de herstructurering van bedrijventerreinen kan OMU diensten verlenen via menskracht, d.w.z. verstrekken van adviezen, leveren van kennis en procesmanagement-capaciteit, maar bovenal zal OMU investeren en participeren in de planvorming en de uitvoering van vastgoedprojecten. De gemeente zal hoofdzakelijk gevraagd worden voor de aanpak van de openbare ruimte van het bedrijventerrein . OMU richt zich op kansen voor een gezonde economische bedrijfsvoering bij de aanwezige ondernemingen en zal bij de planvorming voor de herstructurering hiermee rekening houden. Bij gewenste of noodzakelijke verplaatsingen kan OMU breed meedenken naar juiste vestigingslocaties in de regio. Hiervoor worden allereerst de algehele behoeften middels een checklist geïnventariseerd. Deze behoeften van bedrijven worden omgezet naar een specifieke locatie en vastgoedbehoefte en vertaald in de herstructureringsopgave. Hierdoor zal bij de uitwerking van de plannen de economische condities van de bestaande bedrijven worden verbeterd. De aandacht van OMU richt zich dan voornamelijk op het vastgoed van een bedrijf. Overeenkomsten tussen OMU en private partijen worden opgesteld en voor advies voorgelegd aan de Raad van Commissarissen en voor besluitvorming aan de aandeelhouder, de provincie Utrecht. In deze overeenkomsten worden de investeringen, de acties/diensten en risico’s van elk der partijen omschreven. De plankosten en voorinvesteringen die OMU maakt zullen redelijkerwijs ingebracht worden in de projectexploitaties en daarmee voor verrekening vatbaar zijn (zie verder paragraaf 6). Bij de realisatie van projecten zal OMU naar rato van haar investering in de totale investeringssom meedelen in de winst of het verlies. OMU zal bij participaties geen minderheidsbelang nemen kleiner dan 20% en nimmer meer dan 50%. Indien een participatie via een garantstelling uitgevoerd wordt kunnen garanties kleiner dan 20% op de totale investeringssom overwogen worden. Gestreefd wordt naar een minimaal rendement van 5%.
3
Doelstelling en werkwijze N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht
5. Planning projectportefeuille Om het resultaat van de herstructureringsoperatie en de liquiditeit van de organisatie te waarborgen is een planning van de activiteiten en investeringen onontbeerlijk. Als target, tevens het beoogde resultaat van de inzet van OMU, geldt dat per 31 december 2021 aantoonbaar 50 hectaren privaat bedrijventerreinen is geherstructureerd. De herstructurering van een kavel op een bedrijventerrein via de verschillende projectfasen vergt gemiddeld 3 tot 5 jaar Over de periode 2012-2021 (tien jaar) zal per jaar gemiddeld 5 hectaren privaat terrein worden opgeleverd.
Over de gehele periode 2012-20210 worden de volgende aantallen plannen en hectaren geprognosticeerd: Jaar: Planvoorbereiding # plannen Realisatie # hectaren
2012-2014 10
2015-2017 8
2018-2021 2
Cumulatief 20
8
22
20
50
6. Organisatie en kosten De herstructurering van bedrijventerreinen is een kapitaalsintensieve operatie, waarbij voorzien wordt dat de investeringen in vastgoed en het verstrekken van garanties en leningen de grootste kostenposten zijn, circa 2/3 van de totale investeringen, en de organisatie- en plankosten slechts circa 1/3 deel. De organisatie heeft een kleine kern van vaste medewerkers (3,5 – 4,0 Fte) en bouwt een netwerk van adviseurs en interimmanagers om zich heen. De externe advies- en plankosten en (een deel van) de bedrijfslasten zullen bij doorgang van de projecten in redelijkheid opgenomen worden in de exploitatie van het project en daarmee vatbaar zijn voor verrekening bij oplevering aan beleggers/eindgebruikers. Rekening wordt gehouden dat de externe plankosten in projectexploitaties wordt opgenomen. Ook de kosten van de vaste eigen organisatie worden, voor zover mogelijk, meegenomen in de vastgoedexploitatie van een project. De kapitaalsinvesteringen omvatten onder andere de planvoorbereiding- en juridische kosten, de kosten inzake verwerving van vastgoed, sanering/slopen, gebouwaanpassingen, herverkavelingen, verkoop- en verhuurkosten en renteverliezen. Als maximale investering per project wordt € 2.000.000,- vanuit eigen vermogen aangehouden. Dit is inclusief (reeds besteedde) planvoorbereidingskosten. Naast een rente- en risico vergoeding worden premies in rekening gebracht ten behoeve van management- en beheerskosten gedurende de looptijd van projecten. De looptijd van een gemiddeld project bedraagt 3-5 jaar waarna het kapitaal dient te worden teruggestort. De opbrengsten kunnen dan opnieuw ingezet worden voor volgende projecten. Gedurende de gehele periode 2012-2021 worden door OMU afspraken gemaakt met ondernemers, ontwikkelaars, beleggers en gemeenten over de te herstructureren bedrijfskavels. Het is taak van OMU om de afspraken zodanig te plannen en de middelen zodanig in te zetten dat over de gehele periode, en totdat de opdracht voltooid is, voldoende middelen zijn voor de organisatie en de investeringen in vastgoed. Het streven is om via renderende projectinvesteringen de organisatiekosten terug te “verdienen” waardoor het startkapitaal van € 15 mln. ook in 2021 zoveel mogelijk aan kas- en kapitaalposities in reserve is.
4
Doelstelling en werkwijze N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht
7. Herstructureringsprojecten genoemd in regionale convenanten en betrokkenheid OMU Stand december 2013 Gemeente
locatie
Regio Zuidoost Rhenen Remmerden Utrechtse Amerongen Heuvelrug Maarsbergen Maarn Veenendaal Ambacht Nijverkamp Factorij/Vendel 60 De Compagnie 61,5 Wijk bij Duurstede Het Koelhuis Bdt. Cothen Regio Utrecht Vianen Utrecht
De Bilt
De Hagen/Biezen Overvecht Cartesiusweg Lage Weide Maartensdijk terrein Alt
ha. Bruto 46 6,5 5,1 2,0 56 128 15 20
2,5 2,0
4,0
type Herstructurering revital./facelift revitalisering revitalisering transformatie revitalisering facelift revitalisering facelift
inzet OMU
advies advies
planontw.
4,5 3,2
4,5
herprofilering transformatie
planontw.
160 44 41 216 --
2,0
revitalisering revitalisering revitalisering revitalisering revitalisering herprofilering
advies
Regio Amersfoort Woudenberg Parallelweg Amersfoort De Hoef Isselt Baarn Noordschil Bunschoten De Kronkels
39 80 170 16,1 52
Regio West Ronde Venen Woerden
158 57
Mijdrecht Middellandnoord
ha. Herstruct.
3,1 5,0 --
2,0 12,6 2,0
5,0
planontw./inv. planontw. advies
revital. herprof. revital. herprof. revitalisering revitalisering revitalisering
investering advies advies
revitalisering facelift/herprof
planontw./inv. advies
Begin 2012 zijn door OMU nagenoeg alle bedrijventerreinen in de provincie bezocht. In 2012 zijn de eerste samenwerkingen met private partijen en gemeenten tot stand gekomen en investeringen in planvorming gedaan. In mei 2013 is de eerste vastgoedinvestering tot stand gekomen.
5
