Dorpheide IV Diepenbeek
P r o jectfiche
2
Dubolimburg: wat doen wij voor u? Dubolimburg is dé gespreks- en adviespartner wat betreft duurzaam bouwen en wonen voor gemeenten, particulieren, bouwprofessionelen en onderwijsinstellingen. Dankzij haar uitgebreide netwerk – met daarin vertegenwoordigers uit alle betrokken sectoren – heeft Dubolimburg een solide basis en kan de organisatie putten uit knowhow en ervaring van een breed draagvlak om zo ook het beleid mee richting te helpen geven. Gemeenten kunnen bij Dubolimburg terecht voor persoonlijke ondersteuning op maat tijdens de loop van hun projecten. Wij bieden begeleiding aan de Limburgse gemeenten op een aantal verschillende manieren. Aan de ene kant adviseren we lokale overheden op maat en ondersteunen we, met uitgebreid planadvies, het streven van de gemeentebesturen naar een beter, duurzamer patrimonium. Aan de andere kant helpt Dubolimburg de gemeenten om hun rol als eerstelijnsadviseur zo goed mogelijk te spelen. Het Platform Dubolimburg, dat in december 2008 haar werking opstartte, speelt hierin een sleutelrol. Het Platform is een kennis- en ervaringsuitwisselingsorgaan voor alle Limburgse gemeenten op het vlak van duurzaam plannen, bouwen en leven. Het stimuleert de lokale besturen om duurzaam wonen en bouwen standaard op te nemen in hun stedenbouwkundige projecten, nieuwbouwprojecten, renovaties en campagnes. Dubolimburg geeft gemeenten ook de mogelijkheid om informatie, sensibilisering en advies aan haar inwoners aan te bieden. Met Quickscans On The Road kunnen gemeentebesturen gedurende 4 uur een Dubolimburgprofessional (gratis) inschakelen om korte mondelinge planadviezen te geven op basis van concrete vragen van inwoners. Met het aanbod beursstanden – zowel bemande als onbemande – zorgt Dubolimburg ook op evenementen van steden en gemeenten voor ondersteuning en informatie op maat. De projectfiche die nu voor u ligt kadert in de platformwerking voor Limburgse gemeenten en steunt op het principe van ‘leren van de buren’. Gemeenten kunnen via deze fiches beroep doen op de kennis en ervaring van andere gemeenten. Bij elk project wordt tevens een contactpersoon vermeld zodat u, indien uw gemeente gelijkaardige ambities heeft, steeds te rade kunt gaan bij experts ter zake. De fiches zijn steeds opgebouwd volgens een duidelijk stramien: na een bondige projectomschrijving en een oplijsting van de administratieve gegevens, vindt u een overzicht van de toegepaste duurzaamheidsmaatregelen. Vervolgens komt een uiteenzetting van het procesverloop aan bod gevolgd door extra informatie omtrent de economische aspecten en technische fiches van gebruikte materialen. Tot slot vindt u onder het item ‘bijkomende informatie’ een aantal nuttige websites die u kan raadplegen en een aantal bijlagen die betrekking hebben op het project zoals bijvoorbeeld een lichtstudie, een grondplan, een epb-berekening enzovoort.
Wenst u meer informatie? Neem zeker contact met ons op: Dubolimburg Marktplein 7 bus 1 3550 Heusden-Zolder 011/517 057
[email protected] www.dubolimburg.be
Europese Unie Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling
3
Inhoudstabel
4
DORPHEIDE IV DIEPENBEEK
ADMINISTRATIEVE GEGEVENS
8
ADMINISTRATIEVE GEGEVENS
8
DUURZAAMHEIDSASPECTEN
9
PROJECTVERLOOP
10
SPECIFIEKE PROJECTKWALITEIT
11
ECONOMISCHE ASPECTEN/TECHNISCHE FICHE
11
BIJKOMENDE INFORMATIE
15
Websites
15
5
6
DORPHEIDE IV - DIEPENBEEK Een uniek voorbeeldproject van hoe een geïnteresseerd beleid, interessante financieringsmethodes en duurzaamheid elkaar kunnen versterken. Dorpheide IV is een verkaveling van 65 woningen ter verdichting van een bouwblok. Ze is gelegen aan de Vlierstraat en omliggende straten en werd zodanig aangelegd dat voor alle percelen een optimale zonoriëntatie mogelijk is. De bouwers krijgen specifieke voorwaarden opgelegd: een E-peil van maximum 75, en in een tweede fase E60, is een verplichting, net als hergebruik van regenwater en gebruik van groene erfafscheidingen. Om de kopers de kans te geven om aan deze voorwaarden te voldoen, worden de bouwgronden aan een lagere prijs verkocht. Deze verkaveling maakt deel uit van het geïntegreerd beleid, waarbij getracht wordt de verschillende diensten te laten samenwerken om tot een duurzaam resultaat te komen.
Welke rol speelde Dubolimburg in dit project? •
Dubolimburg zorgde voor projectadvies op maat van het project en de gemeentelijke filosofie; zowel op planniveau als op gebouwniveau.
•
Dubolimburg adviseerde de inrichting van de groenzone met speelplein.
•
Dubolimburg adviseerde het opnemen van basiseisen omtrent duurzaam bouwen in de verkoopsvoorwaarden.
•
Dubolimburg adviseerde het opnemen van een inkomensgrens in het toewijzen van de gronden.
•
Dubolimburg staat achter het opleggen van een maximaal E-peil in de verkoopsovereenkomst. Het E-peil biedt de bouwers een vrije keuze in de duurzaamheidsaspecten die zij willen toepassen. Door de gronden goedkoper aan te bieden, kreeg men financieel ook de kans om extra uitgaven voor deze aspecten te doen.
Leerpunten •
Omdat de gemeente het gerealiseerde e-peil zelf niet in de hand heeft, werd aan VEA gevraagd om dit extra op te volgen. Dit is een goed systeem, maar het dient eveneens vanuit de gemeente te worden opgevolgd.
•
Het puntensysteem voor de toewijzing van de gronden biedt geen mogelijkheden om voorkeur te geven aan personen die bewust bezig zijn met duurzaam bouwen. De lage verkoopprijs trok zeer veel mensen aan. De vraag is of het duurzame aspect voor hen allemaal even duidelijk is. Vaak vielen personen met een oprechte keuze voor een duurzame bouwgrond uit de boot omdat ze onvoldoende punten hadden.
•
Er werden verschillende methoden geprobeerd om de kopers in te lichten over duurzame technieken. Zowel de bouwavond (verkort bouwteam) als de bouwborrels (planadvies samen met andere bouwers van de wijk) waren geen succes. Ondanks de volledige subsidiering van planadvies en bouwteam werd hierop nauwelijks ingegaan. Een bouwteam is een groep van rond de 25 kandidaat bouwers welke dan de nodige technische en praktische kennis ingeleid krijgen door een bouwdeskundige. Planadvies daarentegen is specifiek gericht op 1 bouwheer, het plan wordt geanalyseerd en er worden suggesties tot verbetering meegedeeld. Een rondleiding op de tentoonstelling duurzaam bouwen bereikte echter meer dan 50% van de potentiële kopers en sloeg duidelijk het best aan. Dit werd echter pas voor het eerst gedaan bij de laatste fase van de verkoop.
•
Het project betekende een extra tijdsbesteding voor het gemeentepersoneel ten opzichte van een gewone verkoop. Dit was vooral in de aanloop van het project, voor het uitwerken van de verschillende verkoopsvoorwaarden en voor de communicatie bij de verkoop. Daarnaast was er ook de winstderving omdat de gronden aan een lagere prijs verkocht werden.
7
•
De bewoners hadden een beperkte voorkennis van duurzaam bouwen en mogelijk is dit niet voldoende verduidelijkt, een rechtstreekse communicatie tussen de gemeente en de architecten zou dit probleem kunnen verhelpen.
•
Er was weinig coördinatie tussen de gemeente en de desbetreffende architecten, aangezien de architect meestal pas gekend was bij het indienen van de plannen voor het verkrijgen van een bouwvergunning. De vrijheid van het ontwerp valt wel in de smaak bij de eventuele kopers, maar leidt tot het moeilijk controleren en naleven van de voorschriften.
ADMINISTRATIEVE GEGEVENS
8
Bouwheer:
kopers van de bouwgronden
Architect:
nvt.
Studiebureau:
nvt. , de gemeente heeft zelf het gebied verkaveld
Betrokken gemeentelijke diensten:
ruimtelijke ordening, milieudienst, patrimonium
Betrokken externen:
notaris voor juridisch advies, VEA (Vlaams Energieagentschap) heeft akkoord met de gemeente om extra controles te doen tijdens de uitvoering, Dubolimburg. Oorspronkelijk was de Katholieke Hogeschool Limburg er ook bij betrokken omdat zij onderzoek wilden doen naar de menselijke invloed op energieverbruik in gelijksoortige woningen, gekoppeld aan verschillende technieken zoals WKK. Er werd een Interreg- dossier ingediend waarbij er partners in de euregio dienden gezocht te worden. Omdat deze partners niet werden gevonden is dit initiatief afgeblazen.
Oppervlakte:
Binnengebied: 44695 m² = 447 are
Bouwgrond: 32978 m² = 330 are
Wegenis/ waterbekken/ groen (gemeentelijk bezit) : 11717 m² = 117 are
Locatie:
Vlierstraat, 3590 Diepenbeek
Contactpersoon:
Leen Frenssen
duurzaamheidambtenaar
011 35 02 79
DUURZAAMHEIDSASPECTEN 1 .
2 .
O m ge v i ng •
Er loopt een langzame verkeersverbinding doorheen het hele gebied van Dorpheide IV.
•
Er is een groenzone met speelplein aangelegd, centraal gelegen in het plan.
Ene rgi e •
Opleggen van een te behalen E-peil in twee fasen: E75 – E60.
•
Vermits de gronden reeds verkocht werden in 2007: hieronder een korte weergave van de wettelijke normering: “Voor stedenbouwkundige vergunningsaanvragen tot en met 31 december 2009 geldt: voor woongebouwen, kantoren en scholen moet het E-peil kleiner dan of gelijk zijn aan E100.” “Voor stedenbouwkundige vergunningsaanvragen vanaf 1 januari 2010 geldt: voor woongebouwen mag het E-peil maximaal E80 zijn. Het maximale E-peil E100 voor kantoren en scholen blijft behouden.”
•
3 .
4 .
Er wordt energiezuinige terreinverlichting toegepast.
Wa t e r •
In de verkaveling werd een open grachtensysteem gehanteerd in combinatie met een centraal waterbekken voor de infiltratie van het hemelwater.
•
Hemelwaterhergebruik wordt verplicht: minimum alle toiletten en één andere kraan per woning.
M a t e r i a l en •
Verhardingen moeten waterdoorlatend zijn en zijn beperkt in oppervlakte.
9
PROJECTVERLOOP Het binnengebied aangeduid als ‘Dorpheide IV’ bestaat uit verschillende woonuitbreidingsgebieden waar tussen 1970 en 1990 een aantal verkavelingen werden gerealiseerd met 20 à 30 woningen. Deze gronden waren eigendom van de gemeente Diepenbeek die ze verkocht aan de schattingsprijs. Met deze opbrengst kon de gemeente nieuwe projecten financieren. De gemeente bood dus enkel grond aan wanneer zij de financiële middelen nodig had; op die manier hielp de gemeente mee aan het creëren van hoge prijzen en schaarste op de woningmarkt. Ook werd er door het puntensysteem voorbij gegaan aan bepaalde doelgroepen. De centrale as van de Vlierstraat werd nog volgens de traditionele methode ontwikkeld: vrijstaande woningen op ruime percelen, zonder specifieke energievoorwaarden. Intussen zijn er echter nieuwe regelgevingen ontstaan waaraan gemeenten zich moet houden zoals de ruimtelijke structuurplannen, de atlas der woonuitbreidingsgebieden… Dit alles had tot gevolg dat de gemeente niet meer ongebreideld kon verkavelen. In het kader van deze atlas der woonuitbreidingsgebieden en het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan mocht wel de Vlierstraat nog ontwikkeld worden. Gezien het verkoopsbeleid en het puntensysteem van de voorgaande jaren werd voorbijgegaan aan een bepaald publiek namelijk: de tweeverdieners met/zonder kinderen. De gemeente wenst nu specifiek op deze doelgroep in te zetten. Ze beslist om niet meer enkel en alleen de rol van projectontwikkelaar op zich te nemen, maar eerder een regisseursrol. Er werd geen specifieke visie op papier gezet. Het belangrijkste uitgangspunt was een winwinsituatie, waarbij de duurdere energievriendelijke maatregelen beloond werden met een lagere grondprijs. De gemeente was bereid de percelen te verkopen tegen 80% van de marktprijs. Om dit te kunnen realiseren werd er een E-peil opgenomen in de verkoopsvoorwaarden. Dit bleek juridisch de meest afdwingbare oplossing te zijn. Dorpheide IV is in fasen ontwikkeld;de planfase nam in totaal 2 jaar in beslag, informatiefase voor de burgers volgde hierop, deze duurde 6 maanden waarin er duidelijke informatie werd verstrekt aan de burgers specifiek over de verkoop van de gronden. Dit gebeurde aan de hand van brochures, artikels en infoavonden bij de start van de verkoop. In eerste instantie werden de percelen verkocht onder de voorwaarde een maximaal E-peil van 75 te behalen. Omdat de ingediende startverklaringen deze voorwaarde ruimschoots haalden, werd het e-peil bij de volgende verkopen verlaagd tot E60. Ondertussen zijn alle percelen verkocht; een 10-tal woningen zijn reeds bewoond, een aantal gebouwen zijn in aanbouw, terwijl men voor een aantal percelen van de laatste verkoop de vergunningen nog moeten aanvragen. De bouwheer is zelf verantwoordelijk voor het aanstellen van een architect en het behalen van het vooropgestelde E-peil. In de verkoopsvoorwaarden is eveneens een boeteclausule opgenomen voor het geval het E-peil niet wordt bereikt.
10
SPECIFIEKE PROJECTKWALITEIT •
Potentiële kopers worden aangetrokken door de goedkope prijs. Er is dus nood aan een goede communicatie. De gemeente heeft dan ook een brede informatiecampagne op touw gezet. Er werden infoavonden georganiseerd, er zijn toelichtingen gegeven door experts, zoals onder andere Dubolimburg. De kandidaat kopers dienden immers goed ingelicht te zijn over de consequenties die vasthangen aan de goedkope grond. Dubolimburg heeft een algemene presentatie gegeven van het project, aangevuld met planadvies op “Bouwborrels” zodat de bouwheren specifieke vragen konden stellen. Kandidaat kopers kregen ook een uitgebreide informatiemap mee in verband met het gebruik van duurzame materialen en technieken.
•
Er werden slechts enkele stedenbouwkundige beperkingen opgelegd waardoor er nog een grote vrijheid bestaat voor de bouwheer en architect in het ontwerpen van de woning. De verdichting van de bestaande bouwblok staat op de eerste plaats, het niet hoeven aansnijden van ongerepte natuur zorgt voor een ecologische meerwaarde van het project. Het bestaande waterbekken wordt hersteld en hergebruikt voor het opvangen van hemelwater om langzame infiltratie in de ondergrond mogelijk te maken. Om dit effect nog te vergroten wordt ook met een open grachtensysteem gewerkt. Aansluitend aan het waterbekken is er een groen speelplein voorzien, dit ter compensatie van de kleine percelen. Het open grachtensysteem kadert in de algemene keuze voor de aanleg van gescheiden riolering.
•
Het E-peil biedt de bouwers een vrije keuze in de systemen die zij willen toepassen. Door de gronden goedkoper aan te bieden, kreeg men financieel ook de kans om extra uitgaven voor deze systemen te doen. In ruil hiervoor werd wel een maximaal E-peil opgelegd in de verkoopsovereenkomst.
ECONOMISCHE ASPECTEN/TECHNISCHE FICHE •
De gemeente heeft geen winst, maar geeft de bouwers de kans extra investeringen te toen waardoor deze wel winst kunnen halen uit een lager energieverbruik.
•
Het centrale speelplein dient ter compensatie van de kleinere percelen. Gemiddelde oppervlakte per perceel is ongeveer 4 are oftewel 400 m².
11
12
13
14
BIJKOMENDE INFORMATIE Dubolimburg Marktplein 7 bus 1 3550 Heusden-Zolder 011/517 057
[email protected] www.dubolimburg.be
Bijlagen Klik om te openen •
Advies Dubolimburg plannvieau
•
Advies Dubolimburg gebouwnvieau
•
Algemene verkoopsvoorwaarden + boeteclausule
•
Aanvraagformulier bouwperceel Deel 1
•
Aanvraagformulier bouwperceel Deel 2
•
Verkavelingsontwerp Dorpheide IV
•
Folder duurzame bouwgrond
Websites Klik om te openen Dubolimburg E-peil Open grachtensysteem – waterinfiltratie Hergebruik van hemelwater Energiezuinige verlichting Waterdoorlatende verharding VEA Bouwteam Dialoog vzw E-peil
15
