eigen huis magazine
gratis voor leden • jaargang 39 • juni 2012
Inbraken moeten we samen voorkomen
Die pet past ons allemaal Femke belde 112 toen zij een inbreker op heterdaad betrapte p 11
Hoe kan dit notaris?
Onderzoek energie 2012
Executieveiling als goudmijn p 36
Welk cijfer krijgen leveranciers? p 40
VEH_Mag_jun_Energie_book.indb 1
14-05-12 18:45:54
48
juridisch dossier
Gemiste kans bij de aankoop van een appartement
‘Hypotheekadviseur repte met geen woord over koopsubsidie’
Tekst Sander Ruijsbroek Foto shutterstock
Nadat Diana een hypotheek had afgesloten, kwam ze erachter dat ze recht had gehad op koopsubsidie. De hypotheekadviseur van een grote bank had daarover met geen woord gerept. Diana diende een klacht in en kreeg ongeveer € 600,- als financiële tegemoetkoming. “Met zo’n bedrag lijkt het wel alsof de hypotheekadviseur gelijk heeft gekregen.”
eigen huis magazine / juni 2012
VEH_Mag_jun_Energie_book.indb 48
14-05-12 18:49:29
49
V
oor een nog te bouwen appartement in het zuiden van het land, ging Diana bij twee banken langs, vertelt ze. “Mijn keuze baseerde ik op de algemene voorwaarden. Bij de ene bank waren die gewoon beter. Na een paar gesprekken sloot ik een hypotheek af van € 150.800,-. Hiervan was € 4.699,gereserveerd voor keuken en badkamer. Voor de rest van het meerwerk bracht ik eigen geld in. Zo’n € 17.000,-.” Geen standaardvrouw Diana: “De adviseur had aan de hand van mijn inkomen berekend wat ik maximaal kon lenen. Ik gaf aan dat het bedrag voor meerwerk niet voldoende zou zijn. Want het appartement werd zonder keuken opgeleverd. Badkamer en toilet waren standaard. En omdat ik geen standaardvrouw ben en eerder een eigen woning heb gehad, wist ik welke kosten aan meerwerk verbonden waren. Aan de hand van de berekeningen van de adviseur besloot ik de resterende kosten uit eigen middelen te bekostigen.” “In 2009 kocht een collega toevallig een appartement in hetzelfde complex. Toen ze in een gesprek de koopsubsidie noemde, wilde ik weten hoe de vork in de steel zat. Ik heb direct Vereniging Eigen Huis gebeld. Wat bleek? Ik had ook gewoon recht op die subsidie.“ Koopsubsidie maakt het mogelijk een hogere financiering te verkrijgen op het moment dat de financieringsbehoefte hoger is dan het bedrag dat een financier maximaal kan aanbieden. De subsidie wordt voor een periode van vijf jaar toegekend. Daarna wordt opnieuw beoordeeld of de begunstigde aan de voorwaarden voor subsidie voldoet. Dankzij de maandelijkse eigenwoningbijdragekoopsubsidie werd een eerste koophuis voor veel mensen betaalbaar. Inmiddels is koopsubsidie afgeschaft. Niet op de hoogte “De hypotheekadviseur was niet op de hoogte van het bestaan van koopsubsidie, of hij wist niet welke voorwaarden daaraan verbonden waren”, vertelt Diana. “Wist ik van de subsidie af, dan had ik een hogere hypotheek kunnen afsluiten.” Doordat Diana eigen geld heeft moeten inbrengen, heeft ze over dertig jaar zo’n € 9.500,misgelopen. Verder is er gederfde winst door misgelopen rente-inkomsten uit spaartegoeden.
De zaak samengevat Hoe lang duurde de zaak? Tweeënhalf jaar. Waar gaat het om? Diana koopt een nog te bouwen appartement in Limburg. Hoewel de hypotheekadviseur haar nooit had ingelicht over koopsubsidie, had Diana er wel recht op. Hierdoor heeft ze onnodig eigen geld ingebracht: € 17.000,-. Wat was de uitspraak ? Het financiële klachteninstituut KiFiD gaf Diana gelijk. Ze krijgt een financiële tegemoetkoming van € 596,47. Om hoeveel geld ging het? Om € 9.500,- aan misgelopen subsidie.
heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij dat wel heeft gedaan. Er wordt van uitgegaan dat Diana € 8.500,- zou hebben bijgeleend in het kader van de koopsubsidieregeling. Maar voor dat bedrag had Diana een hogere subsidie verwacht te krijgen dan waarop ze volgens het KiFiD recht had gehad. Dat was niet de reactie waarop Diana had gehoopt. Bovendien oordeelde het KiFiD dat het niet duidelijk is of Diana na vijf jaar niet wéér in aanmerking zou komen voor koopsubsidie. Verder veegde het KiFiD de gederfde winst door misgelopen rente van tafel. Het is niet zeker of Diana dit geld niet voor andere doeleinden zou hebben gebruikt. Het KiFiD stelde uiteindelijk de geleden schade vast op € 596,47. Diana: “Door het schadebedrag heb ik niet het gevoel dat ik de zaak heb gewonnen. Ook al ben ik in het gelijk gesteld, het lijkt wel alsof de geschillencommissie mij niet serieus neemt. Door het schamele schadebedrag komt de hypotheekadviseur gevoelsmatig als winnaar uit de bus.” Lees op de volgende pagina de toelichting van jurist Frank Dijkslag.
Het oordeel van KiFiD Het financiële klachteninstituut KiFiD, een initiatief van brancheorganisaties in de financiële dienstverlening, oordeelde helder: Diana had recht gehad op koopsubsidie. De hypotheekadviseur had haar hierop moeten wijzen. De adviseur
eigen huis magazine / juni 2012
VEH_Mag_jun_Energie_book.indb 49
14-05-12 18:49:30
50
juridisch dossier
‘Je gaat naar een adviseur om je te laten informeren’ Toen Diana ontdekte dat ze recht had op koopsubsidie schakelde ze Frank Dijkslag in, advocaat bij Vereniging Eigen Huis. ‘Banken hebben een zorgplicht en moeten kunnen bewijzen dat een traject goed is gegaan.’ “Deze zaak hebben we aangekaart om duidelijkheid te verschaffen over de taak van banken. Niet alleen moet een bank ervoor zorgen dat het traject goed verlopen is, ze moet dat ook kunnen bewijzen. Maar de hypotheekadviseur van deze bank had niets vastgelegd. Er was geen bewijs dat de adviseur de gedupeerde had verteld dat ze recht had op koopsubsidie. Toen de gedupeerde erachter kwam en aanklopte bij de betreffende hypotheekadviseur, hield hij vol dat hij haar wel had geïnformeerd. Dan is het jouw woord tegen het zijne. De adviseur had de fout ook kunnen erkennen en een regeling kunnen treffen. Omdat de hypotheekadviseur van de bank van niets wilde weten, stapten we naar de Ombudsman Financiële Dienstverlening en de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening. We zijn erg tevreden dat de gedupeerde gelijk heeft gekregen. Banken hebben nu eenmaal een zorgplicht. Ook als de consument afziet gebruik te maken van de subsidie, moeten banken dit kunnen aantonen. Maar het is onwaarschijnlijk dat iemand zou afzien van subsidie. Het is dus duidelijk dat de adviseur niet goed heeft geadviseerd. En de hypotheekadviseur kon ook geen bewijs overleggen dat hij de consument wél had ingelicht over de mogelijkheid van koopsubsidie.
ooK daarom Bent u Lid vereniging eigen Huis heeft veel ervaring in geschillen rondom nieuwbouw en verbouwingen. en als lid van vereniging eigen Huis profiteert u van die jarenlange ervaring.
Als consument kun je zoiets niet voorkomen. Per slot van rekening ga je naar een adviseur om je te laten informeren. Als je ergens geen weet van hebt, kun je er zelf ook niet over beginnen. Dus het is goed dat in deze zaak naar voren is gekomen dat banken ook op dit vlak een zorgplicht hebben. Dat ze alles moeten vastleggen en dat de bewijslast bij hen ligt. Maar de consument is er helaas weinig mee opgeschoten. Want € 600,- is wel erg karig. Hoe adviseurs dit kunnen voorkomen? In eerste instantie moet je op de hoogte zijn van alle regels die op dat moment gelden. Dat kan door je te laten bijscholen. Je moet je vak verstaan. Ook moeten banken gesprekken vastleggen in een verslag of bevestigingsbrief. En met een interne checklist controleer je of alles ter sprake is geweest. Overigens is het toegekende bedrag wel erg laag. In onze ogen heeft het KiFiD onvoldoende rekening gehouden met het feit dat op grond van Diana’s financiële situatie het zeer aannemelijk is dat ze ook na de eerste vijf jaar nog voor koopsubsidie in aanmerking zou komen. Verder is er te veel gekeken naar wat Diana werkelijk aan het appartement heeft besteed en is er geen rekening mee gehouden dat als er meer geleend had kunnen worden er ook meer besteed had kunnen worden. En bij een hogere lening zou Diana recht hebben gehad op een hoger bedrag aan koopsubsidie.“
1. telefonisch juridisch advies is gratis. 2. Bij een ingewikkelder zaak is een intake vereist. die kost eenmalig € 140,-. een van onze juristen of advocaten bestudeert uw zaak aan de hand van de papieren die u over de kwestie heeft. Hij adviseert u over welke vervolgstappen u het beste kunt nemen. 3. stap 3 is rechtsbijstand tijdens bemiddeling van een conflict (vanaf € 140,- per uur).
4. rechtsbijstand tijdens een gerechtelijke procedure (vanaf € 140,- per uur). geschillen met particulieren en overheden nemen wij niet in behandeling. Wel kunt u in dat geval bij ons een rechtspositiebepaling aanvragen. vraag rechtspositiebepaling of juridische bijstand aan via onze helpdesk: (033) 450 77 50.
eigen huis magazine / juni 2012
VEH_Mag_jun_Energie_book.indb 50
14-05-12 18:49:31
“
64
Informatie van de vereniging
Colofon Jaargang 39, nummer 6 juni 2012 Eigen Huis Magazine is een uitgave van Vereniging Eigen Huis en wordt 11 keer per jaar gratis aan de leden toegestuurd. Hoofdredactie Andrea Hollebeek Chef redactie Arnold Vonk (a.i.) Centrale redactie Ragnhilde Daniels, Fiona Hessels, Erwin Loer, Joost Marsman, Gonnie Oussoren, Sander van der Ploeg, Esther de Putter, Marijke Snijder Aan dit nummer werkten mee Anje Jager, Albert van der Horst, Marc van der Kort, Ed van Rijswijk, Anna Roelofzs, Sander Ruijsbroek, Barbara Trappenburg. Grafisch ontwerp De Designpolitie, Amsterdam
contact Met vragen op juridisch, bouw kundig of financieel gebied kunt u als lid elke werkdag van 8.30 tot 16.30 uur terecht bij Eigen Huis Informatie & Adviescentrum. Bereikbaar op (033) 450 77 50.
Daarom bent u lid van Vereniging Eigen Huis - Elke werkdag gratis telefonisch advies. - Aantrekkelijke ledenkortingen op bijvoorbeeld uw verzekeringen en cv-onderhoudscontract. - Gratis 11 x per jaar het maandblad Eigen Huis Magazine. - Altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt. - Zekerheid: wij komen op voor uw belangen! Lid worden Aanmelden als lid kan via www.eigenhuis.nl/ lid worden of telefonisch op (033) 450 77 50. Appartementseigenaren kunnen naast hun individuele lidmaatschap ook samen met hun Vereniging van Eigenaren (VvE) lid worden (alleen telefonisch). Zij kunnen dan alleen gebruikmaken van de diensten bestemd voor VvE-leden. Adreswijzigingen Uw adreswijziging kunt u doorgegeven via: - internet: eigenhuis.nl/adreswijziging - telefonisch: (033) 450 77 50 - schriftelijk: afdeling Ledenservice Postbus 735, 3800 AS Amersfoort. Opzeggen lidmaatschap Het verenigingsjaar van Vereniging Eigen Huis loopt van 1 mei tot en met 30 april. Opzeggen van uw lidmaatschap kan schriftelijk via onze afdeling Ledenservice, Postbus 735, 3800 AS Amersfoort. U kunt ook opzeggen via eigenhuis.nl/opzeggen. Uw opzegging dient vóór 1 maart bij ons binnen te zijn.
CONTRIBUTIetarieven Leden Het eerste jaar bedraagt de contributie via acceptgiro € 33,95). Afhankelijk van de maand waarin u lid wordt, betaalt u een evenredig contributietarief. Betaalt u via automatische incasso, dan krijgt u € 1,10 korting. De contributie voor bestaande leden bedraagt bij betaling via acceptgiro € 24,95 per verenigingsjaar. Bij betaling via automatische incasso krijgt u een korting van € 1,10. VvE Voor een nieuwe Vereniging van Eigenaren (VvE) bedraagt de contributie via acceptgiro het eerste jaar € 62,-. Afhankelijk van de maand waarin u lid wordt, betaalt u een evenredig contributietarief. Bij betaling via automatische incasso krijgt u een korting van € 1,10. Voor een bestaande VvE bedraagt de contributie via acceptgiro € 53,- per verenigingsjaar. Bij betaling met automatische incasso krijgt u een korting van € 1,10.
NIEUWE CONTRIBUTIETARIEVEN Per 1 mei 2012 gelden nieuwe con tributietarieven. Zie voor meer informatie hierover www.eigenhuis.nl/contributie.
gratis NIEUWSBRIEF Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op woongebied en ontvang elke maand een e-mail met het laatste nieuws. Meld u aan op www.eigenhuis.nl/nieuwsbrief.
Druk Senefelder Misset, Doetinchem Advertenties Multor Media BV, Oscar van den Bosch (salesmanager), Postbus 5085, 6802 EB Arnhem, telefoon: (026) 376 34 50,
[email protected]. Vereniging Eigen Huis heeft een advertentiebeleid. De verantwoordelijkheid voor de inhoud van geplaatste advertenties berust echter bij de adverteerder. Contact met de redactie Adres: Redactie Eigen Huis Magazine Postbus 735 3800 AS Amersfoort Telefoon: (033) 450 77 50 E-mail:
[email protected] Vereniging Eigen Huis is een financieel en politiek onafhankelijke consumentenorganisatie voor de (aspirant-)woningbezitter. Algemeen directeur mr. Marlies Pernot Directeur Strategie & Belangenbehartiging dr. Rob Mulder Uitgever Rob Mulder Raad van Toezicht drs. Theo Rietkerk (voorzitter), ir. Peter Kuenzli (vice-voorzitter), drs. Peter Dirks, mr. Alexandra A. Jurgens-Boot, Mercedes de Miranda BSc, MBA, Jan Kessels. Verantwoordelijkheid Aan de inhoud van Eigen Huis Magazine wordt veel zorg besteed. Er kan echter geen verantwoordelijkheid worden aanvaard voor eventuele onvoorziene gevolgen veroorzaakt door fouten in artikelen of rubrieken. Copyright Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van de uitgever. ISSN: 1569-3503
Gesproken versie Eigen Huis Magazine Alleen voor blinden en slechtzienden. Aanmelden voor het magazine op Daisy-cd kan bij Dedicon: (0486) 486 486,
[email protected] Persoonsgegevens Vereniging Eigen Huis legt persoonsgegevens zoals naam, adres en telefoonnummer van haar leden vast. Uw persoonsgegevens kunnen worden gebruikt om u te informeren over relevante diensten en producten van Vereniging Eigen Huis en zorgvuldig geselecteerde derden. De verwerking van deze gegevens is aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens te Den Haag. Als u geen prijs stelt op het toezenden van gegevens of gegevens wilt laten corrigeren, dan kunt u schrijven naar Vereniging Eigen Huis, afdeling Ledenservice, o.v.v. WBP, Postbus 735, 3800 AS Amersfoort. Meer informatie over de registratie van uw persoonsgegevens op www.eigenhuis.nl/privacy Leveringsvoorwaarden Onze leveringsvoorwaarden staan op www.eigenhuis.nl/voorwaarden vermeld. Als u klachten heeft over onze Dienstverlening, verzoeken wij u dit bij voorkeur schriftelijk aan ons kenbaar te maken. U kunt hiervoor ook gebruikmaken van het contactformulier op www.eigenhuis.nl/contact
eigen huis magazine / juni 2012
VEH_Mag_juni_colofon_vm.indd 64
15-05-12 11:09:35
