Deze brief hebben de direct betrokken huurders wonend in Schuttersbosch ontvangen.
Datum: Kenmerk: Behandeld door: Onderwerp:
12 april 2011 Schuttersbosch de heer Wil Geenen Informatie toekomstvisie Schuttersbosch
Geachte heer / mevrouw, Op 29 maart jongstleden heeft Woonbedrijf op de ledenvergadering van BBS een presentatie gegeven over de nieuwe visie op de wijkvernieuwing van Schuttersbosch. Zoals op deze avond toegezegd ontvangt u bij deze een samenvatting van hetgeen deze avond besproken is. Evaluatie Het plan Schuttersbosch loopt nu ruim tien jaar. We zijn halverwege in de uitvoering. In 2008 startte Woonbedrijf een tussentijdse evaluatie om te bezien of de uitgangspunten van destijds nog actueel zijn, hoe het plan verloopt en of eventueel bijstelling gewenst is. Als onderdeel van de evaluatie heeft Woonbedrijf onder haar huurders in Schuttersbosch een woonbelevingsonderzoek gehouden. Over het resultaat van dit onderzoek hebben we u reeds eerder geïnformeerd. De tussentijdse evaluatie is inmiddels afgerond en heeft ertoe geleid dat Woonbedrijf de visie op de wijkvernieuwing gaat bijstellen. Nieuwe visie, waarom Essentie van de interne evaluatie is dat Woonbedrijf door bouwen en verhuren in Schuttersbosch, in het hogere segment en voor mensen met een hoger inkomen, haar doelen als sociale verhuurder niet realiseert. Woonbedrijf heeft de primaire taak zorg te dragen voor de huisvesting van mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Onze inspanning in Schuttersbosch is daar niet voldoende op gericht. Daarom zal in de nieuwe visie het belang en de inspanning van Woonbedrijf in het gebied Schuttersbosch afnemen. In de evaluatie met onze huurders is gebleken dat veel huurders van nieuwe woningen de wens hebben hun woning te kopen dan wel een bouwperceel in Schuttersbosch te verwerven. Met de nieuwe visie op de wijkvernieuwing komen we daaraan tegemoet. Gemaakte afspraken met de oorspronkelijke bewoners komen we na en ook blijft de inspanning gericht op het behoud van het gewaardeerde groene karakter van Schuttersbosch.
Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, KvK 17058500, BTW NL 001037997b01
Per Plandeel Woonbedrijf heeft Schuttersbosch om praktische redenen opgedeeld in plandelen. De verschillende plandelen zijn in de bijlage in beeld gebracht. Per plandeel is de nieuwe visie als volgt : Plandeel A : Huurders kunnen hun recent gebouwde huurwoning kopen. Woonbedrijf bouwt nieuwbouw in dit plangebied, maar enkel voor de verkoop. Deze woningen worden eerst verkocht, pas daarna gebouwd. Het bebouwingsplan wordt gerealiseerd, wijziging is de eigendomssituatie. Plandeel B : Woonbedrijf bouwt en verkoopt hier geen woningen meer. Lege en leegkomende kavels worden als bouwpercelen verkocht. Het plan wordt daarmee door derden binnen kaders van het bestemmingsplan afgemaakt. Plandelen D en E : Hier is nog niet eerder nieuwbouw gerealiseerd door Woonbedrijf. Woonbedrijf gaat hier bouwpercelen uitgeven op basis van een nog te realiseren nieuw bebouwings-/bestemmingsplan. Voor alle plandelen blijft : Oorspronkelijke woningen worden niet voor verkoop aangeboden, en worden bij leegkomen gesloopt. Semi-openbare ruimte: Woonbedrijf is eigenaar en beheerder van een groot deel van de semi-openbare ruimte. In onze nieuwe visie wordt de gemeente eigenaar en beheerder van het groen in de wijk. Vervolg We gaan de visie nu uitwerken tot praktische plannen en verwachten in 2012 (nog nader te bepalen) de plannen al deels in uitvoering te brengen. Hierover zullen we u te zijner tijd informeren. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u mailen naar
[email protected]. In de bijlage treft u een schematische plattegrond met plandelen en een samenvatting van de belangrijkste vragen die op 29 maart zijn gesteld en de daarbij horende antwoorden.
Met vriendelijke groet, Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl
Harry van der Kam Vastgoedontwikkelaar Woonbedrijf
Bijlagen: Schematische plattegrond Schuttersbosch met indeling plandelen. Meest gestelde vragen op infoavond 29 maart 2011
Deze brief is automatisch aangemaakt en daardoor niet ondertekend.
Bijlage 1 Schematische plattegrond Schuttersbosch met indeling plandelen
Bijlage 2 Meest gestelde vragen op infoavond 29 maart 2011, ledenvergadering BBS, mbt nieuwe visie op wijkvernieuwing Schuttersbosch
WB.Vastgoed.HvdK.07.04.2011*
Over de nieuwe visie : Waarom verlaat Woonbedrijf de collectieve aanpak in het huidige verkoop-plandeel (B) en doet ze dat niet in het huur-plandeel (A) De samenhang van woningen in plandeel A is vele malen groter omdat woningen daar veel dichter bij elkaar staan. Onderlinge afstand is vaak slechts 2 tot 3 meter. De kwaliteit in dit gebied wordt voor een belangrijk deel bepaald door deze samenhang. In veel gevallen vormen 6 of 8 woningen aan hofjes een ensemble. Geringe verschillen in uitvoering vallen direct op en doen mogelijk afbreuk. In plandeel B staan de woningen veel verder uit elkaar en wordt vaak onderbroken door groen. Daarmee is de invloed van afwijkingen tussen woningen beperkt. Een zekere variatie binnen vastgestelde kaders is mogelijk zelfs aardig. De inspanning die Woonbedrijf moet doen in Schuttersbosch om plannen te realiseren willen we beperken, om onze energie meer te richten op onze primaire volkshuisvestelijke taken. Het verkopen van percelen vraagt minder inspanning als het bouwen en verkopen van woningen.
Is het faillissement van Finnlogs, de leverancier van houten balken, de oorzaak van de nieuwe visie ? Neen, het faillissement heeft daarin geen rol. Leverantie van logs hebben we al op een andere wijze weten veilig te stellen.
Hoe ziet Woonbedrijf de relatie tussen haar en de eigenaren in het gebied ? De relatie van Woonbedrijf met eigenaren is anders als die met haar huurders. Met eigenaren hebben we bij de verkoop afspraken gemaakt. Met huurders hebben we een duurzame contractuele relatie. Het is wenselijk, vanuit gemeenschappelijk belang, dat alle partijen in het gebied zich inzetten voor een kwalitatieve woonomgeving.
Is het een juiste constatering dat Woonbedrijf Schuttersbosch afstoot voor geld ? Woonbedrijf geeft onvoldoende inhoud aan haar volkshuisvestelijke taak in Schuttersbosch. Door een terugtrekkende beweging uit Schuttersbosch, en met de middelen die daarmee vrijkomen, kan ze zich meer en beter richten op de primaire doelgroep die niet zelfstandig in haar huisvesting kan voorzien.
Kunnen eigenaren met Woonbedrijf afspraken maken over kaders voor verkoop van bouwpercelen zodat de kwaliteit van het gebied geborgd is ? In de eerste plaats zal de gemeente kaders aanleggen voor de bebouwing van percelen, aanleg en behoud van groenvoorzieningen en tevens verantwoordelijk zijn voor de handhaving. In het belang van de kwaliteit van Schuttersbosch wil Woonbedrijf met de gemeente in overleg treden om de kaders naar redelijkheid te stellen en ook aan te dringen op handhaving.
Hoe kunnen eigenaren daar een rol in spelen ? Woonbedrijf wil graag in gesprek komen met eigenaren om gezamenlijk te bezien hoe we het beste resultaat kunnen verkrijgen. Het is natuurlijk wel van belang dat eigenaren het belang van kwaliteitsafspraken niet alleen met de mond belijden, maar zelf ook in de praktijk brengen. Er zijn op dit moment eigenaren die het niet zo nauw nemen met gemaakte afspraken die de kwaliteit van Schuttersbosch moeten borgen. Het is niet erg geloofwaardig om bij de gemeente aan te dringen op kwaliteitseisen en handhaving als eigenaren daar zelf geen invulling aan geven. Het moet een wederzijdse inspanning zijn. Er ligt dan ook een belangrijke taak voor een VVE in het gezamenlijk aanspreken van mede-eigenaren in het handhaven van de afgesproken kwaliteitskaders. Het opzetten van een VVE (vereniging van eigenaren) is dus de eerste stap.
Komt er ook een Vereniging van Eigenaren in plandeel A als daar nieuwe huurwoningen verkocht gaan worden ? Het is te zijner tijd wel wenselijk een VVE op te richten, met dezelfde motivatie. We zullen dit punt meenemen in de uitwerking van de visie naar plannen
Over kopen van woningen en percelen : Waarom worden de oorspronkelijke woningen (Belgen en Oostenrijkers) niet te koop aangeboden ? Woonbedrijf wil dat de beoogde kwaliteit voor Schuttersbosch, zoals dat in de plannen (bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan) is opgenomen, wordt gerealiseerd. Het verkopen van de oorspronkelijke woningen past daar niet binnen
Is het mogelijk een perceel te kopen om dat toe te voegen aan de tuin, alleen of samen met de buren ? Woonbedrijf wil dat de beoogde kwaliteit voor Schuttersbosch, zoals dat in de plannen (bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan) is opgenomen, wordt gerealiseerd. Het niet bebouwen van percelen is daarin geen optie.
Wie zijn de “partijen” die de bouwpercelen gaan kopen ? Dat is nog onderwerp van uitwerking. Woonbedrijf verkoopt rechtstreeks, geen handelaar ertussen. We denken aan verkoop aan particulieren, maar ook zou het kunnen dat we meerdere percelen verkopen aan één koper met de verplichting te bouwen. In 2012 weten we meer.
Is er al een prijsindicatie voor nieuwe huurwoningen die de huidige bewoners kunnen kopen ? Afhankelijk van ligging, perceelgrootte en woningtype geven makelaars ons momenteel, in de huidige verkoopmarkt, een indicatie tussen de €350.000 en €400.000 Kosten Koper. Op het moment dat verkoop werkelijk aan de orde is zullen we een precieze taxatie op woningniveau laten maken en op basis daarvan de verkoopprijs bepalen. De verkoopprijs kan dus afwijken van deze algemene indicatie.
Is er een prijsindicatie voor bouwpercelen te geven? Afhankelijk van ligging en perceelgrootte geven makelaars ons momenteel een indicatie tussen de €400 en €500 per vierkante meter bouwrijpe grond. Op het moment dat verkoop werkelijk aan de orde is zullen we een precieze taxatie op perceelsniveau laten maken en op basis daarvan de verkoopprijs bepalen. De verkoopprijs kan dus afwijken van deze algemene indicatie.
Krijgen bewoners van Schuttersbosch voorrang bij het kopen van een bouwperceel ? Dat sluiten we niet uit, maar is onderwerp van uitwerking.
Wanneer kan ik naar de hypotheekverstrekker voor een offerte ? In 2012, na uitwerking van de visie, verwachten we de verkoop te kunnen opstarten.
Over bouwen van woningen : In het verleden kwam het voor dat een nieuwe woning pas gebouwd kon worden als er twee percelen vrijkwamen. Blijft dat zo in de toekomst ? Ja, in die benadering voorzien we geen verandering.
Als er een bouwperceel wordt verkocht, heeft de koper dan een plicht om te bouwen binnen een afgesproken tijd ? De bouwvergunning stelt termijnen ten aanzien van de start van de bouw. De gemeente ziet daar op toe. Grond verkopen aan beleggers (die de grond braak laten liggen) zal WB niet doen. Het realiseren van het plan is het doel.
Als bouwpercelen worden verkocht, hoe zit het dan met de nieuw te bouwen woningen ? Wordt het geen rommeltje als iedereen maar bouwt wat hij wil ? Het bestemmingsplan is bepalend voor wat er mag worden gebouwd. Ieder ander moet net als Woonbedrijf aan deze voorwaarden voldoen. In het bestemmingsplan is de plek waar gebouwd mag worden, het bouwvolume,de goothoogte,de richting van de kap etc.etc. vastgelegd en zal door de gemeente als bindend kader worden gehanteerd voor elke bouwaanvraag. Daarmee krijgt Schuttersbosch de kwalitatieve gestructureerde groene invulling die is voorzien.
Moeten nieuwe woningen dan ook van hout zijn ? En duurzaam ? Het is aan de gemeente om de kaders daarvoor te stellen in de uit te geven bouwvergunning. Duurzaamheideisen zijn de laatste jaren enkel toegenomen. We gaan er vanuit dat het beeld-/ kwaliteitsplan voor Schuttersbosch zal worden gehanteerd. Daarin is aangegeven dat de woningen uiterlijk grotendeels van hout dienen te zijn. Er zal niet de eis gesteld worden om in logs te bouwen.
Hoe hard is een bestemmingsplan, en wie kan dat veranderen ? De gemeente hanteert het bestemmingsplan als hard kader voor het verlenen van een bouwvergunning. Dit vastgestelde kader is belangrijk om de beoogde kwaliteit in de wijk te (doen) realiseren. Iedereen kan een wijziging op bestemmingsplannen aanvragen, maar de gemeente zal een aanvraag in principe afwijzen, zeker als de beoogde kwaliteit negatief beïnvloed wordt.
Kunnen we zelf, als we onze huurwoning hebben gekocht, een opening maken in de houten binnenwand ? Op een aantal plekken kan dat, maar niet overal en niet al te breed. De stijfheid en stabiliteit van de woning komen dan in gevaar. Het is raadzaam een constructeur daarvoor te benaderen die kan adviseren.
