DEEL I TOELICHTINGSNOTA

Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

mei 2013

INHOUD INHOUD

2

INLEIDING

4

DEEL I – TOELICHTINGSNOTA

5

1. 2. 2.1. 2.2. 3. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 5. 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. 6.9. 6.10. 6.11. 6.12. 6.13. 7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 8. 9. 9.1. 9.2. 9.3. 9.4.

SITUERING HISTORIEK – REDENEN TOT OPMAAK HISTORIEK REDENEN TOT OPMAAK KEUZE VAN DE AFBAKENING FEITELIJKE TOESTAND MEERSEN GROENE RUIMTE VOLKSTUINEN MET WEEKENDVERBLIJVEN SPORTVELDEN WONINGEN MET GEMENGDE FUNCTIES HYDROGRAFIE ONTSLUITING BIOLOGISCHE WAARDE BOUWKUNDIG ERFGOED RUIMTELIJKE CONTEXT JURIDISCHE TOESTAND GEWESTPLAN “GENTSE EN KANAALZONE” GEWESTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN “AFBAKENING GROOTSTEDELIJK GEBIED GENT” AANPALENDE BPA’S EN RUP’S VERKAVELINGEN STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNINGEN ONDERZOEK GEBOUWEN VOLGENS KADASTER MILIEUVERGUNNINGEN GOEDGEKEURDE ROOILIJNEN BUURTWEGEN WATERLOPEN BESCHERMDE MONUMENTEN, STADS- EN DORPSGEZICHTEN OF LANDSCHAPPEN EIGENDOMSTOESTAND VEN- EN IVON-, HABITATRICHTLIJNGEBIEDEN PLANNINGSCONTEXT RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN INRICHTINGSPLAN MALEM – VLAAMSE LANDMAATSCHAPPIJ (VLM) GROENSTRUCTUURPLAN STUDIE ZONEVREEMDE SPORT-, RECREATIE- EN JEUGDACTIVITEITEN STREEFBEELD R4-WEST ZUIDELIJK DEEL WATERTOETS UITVOERING VAN HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN GENT RUIMTELIJK CONCEPT VOOR GENT: HET ZANDLOPERMODEL ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN VOOR DE DEELSTRUCTUREN BELEIDSDOELSTELLINGEN DEELRUIMTE KOUTER- EN LEIELAND STRATEGISCH PLAN BOURGOYEN – HALFWEG – BLAARMEERSEN – SNEPPEMEERSEN

RUP (nr. 163) Park Halfweg Inhoud

5 6 6 6 8 9 9 9 10 10 12 13 14 14 16 17 18 18 18 18 18 19 20 23 24 24 24 24 25 26 27 27 27 27 29 30 30 32 38 38 38 40 41

2 / 104


9.5. 9.6. 9.7. 9.8. 10. 10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 10.5. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

mei 2013

STUDIE HERLOCALISATIE SPORTTERREINEN STRUCTUURSCHETS BRUGHUIZEKEN STUDIE HERLOCALISATIE DIERENASIEL RELATIE MET DE BEPALINGEN VAN HET RSG VISIE, RUIMTELIJKE CONCEPTELEMENTEN EN GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR VISIE RUIMTELIJKE CONCEPTELEMENTEN GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR PARK HALFWEG ONTWERPEND ONDERZOEK SPORT- EN VOORZIENINGENCLUSTERS ONTWERPEND ONDERZOEK WOONKORRELS CONFORMITEIT BOS- EN NATUURDECREET MAATREGELEN TER REALISATIE OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN

RUIMTEBALANS VERTALING VAN DE PLANOPTIES NAAR ZONERINGEN REGISTER PLANBATEN, PLANSCHADE, KAPITAALSCHADE- EN GEBRUIKERSCOMPENSATIE ONTEIGENINGSPLAN

46 47 48 50 52 52 54 57 58 61 65 66 67 68 69 72 74

DEEL II - STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

77

1. 1.1. 1.2. 2. 3. 4.

77 77 77 78 79

BEGRIPPEN EN WIJZE VAN METEN ENKELE RELEVANTE BEGRIPPEN WIJZE VAN METEN CATEGORIE OF SUBCATEGORIE VAN GEBIEDSAANDUIDING ALGEMENE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN PER ZONE, OVERDRUK OF SYMBOLISCHE AANDUIDING ZONE VOOR NATUUR ZONE VOOR BOSPARK ZONE VOOR WOONPARK ZONE VOOR RECREATIE ZONE VOOR VOLKSTUINEN ZONE VOOR VOORZIENINGEN ZONE VOOR WEGEN ZONE VOOR WATER

RUP (nr. 163) Park Halfweg Inhoud

80 81 84 87 90 95 97 101 103

3 / 104


mei 2013

INLEIDING De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat ruimtelijke uitvoeringsplannen worden opgemaakt ter uitvoering van een ruimtelijk structuurplan. Het Ruimtelijk Structuurplan Gent (goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 09/04/2003) vormt het ruimtelijk kader waarbinnen in Gent een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan tot stand komt. Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat een ruimtelijk uitvoeringsplan de volgende onderdelen:  een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is;  de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer;  een weergave van de feitelijke en juridische toestand;  de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waaraan het uitvoering geeft;  in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden;  in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van het planmilieueffectenrapport, de passende beoordeling, het ruimtelijk veiligheidsrapport of andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten;  in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een kapitaalschadecompensatie, voortvloeiend uit het decreet gronden pandenbeleid;  in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd of een overdruk wordt toegevoegd die aanleiding kan geven tot gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen;  eventueel een onteigeningsplan. 1

Voor elk ruimtelijk uitvoeringsplan waarvoor er volgens de plan-MER-regelgeving niet automatisch een planmilieueffectenrapport moet opgemaakt worden, wordt er, in het kader van het verzoek tot raadpleging, onderzocht welke milieueffecten een ruimtelijk uitvoeringsplan kan teweegbrengen. Dit onderzoek is opgenomen in de screeningsnota die als afzonderlijke nota deel uitmaakt van de dossierstukken van het RUP Park Halfweg. Deze bundel bestaat uit:  de toelichtingsnota (deel I), waarin onder meer de relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Gent is opgenomen, de op te heffen voorschriften limitatief zijn opgesomd en het register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd zijn opgenomen;  de stedenbouwkundige voorschriften (deel II). Enkel het grafisch plan en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht. De toelichtingsnota (deel I), met onder meer de visie, ruimtelijke concepten en de gewenste ruimtelijke structuur heeft geen verordenende kracht. Deze toelichting vormt een belangrijk inhoudelijk onderdeel van het geheel van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Enkel de verordenende stedenbouwkundige voorschriften vormen het beoordelingskader voor de vergunningverlenende overheid van stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen.

1

vervat in het decreet van 27 april 2007 en het besluit van 12 oktober 2007

RUP (nr. 163) Park Halfweg Inleiding

4 / 104


mei 2013

DEEL I – TOELICHTINGSNOTA 1.

SITUERING

Het plangebied van het gemeentelijk RUP nr. 163 Park Halfweg situeert zich ten westen van de Gentse binnenstad, tussen de grootstedelijke ringweg (R4) en de stadsring (R40). Ten noorden wordt het plangebied van dit ruimtelijk uitvoeringsplan begrensd door de Drongensesteenweg, ten oosten door de Leie, ten zuiden door de Noorderlaan en ten westen door de Westerlaan.

figuur: situering van de plangrens op de topografische kaart

RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

5 / 104


2.

mei 2013

HISTORIEK – REDENEN TOT OPMAAK

2.1. Historiek De monumentale bomenrij in het midden van de Drongensesteenweg markeert het restant van de historische rijweg. Aan weerszijden van deze steenweg liggen nog grote groene gebieden, vrij van woningbouw. Het natte, laaggelegen meersengebied van de Leie heeft dit ooit verhinderd. Intussen zijn delen van dit meersengebied ingevuld: in het noorden kreeg de natuurfunctie de overhand en zijn de Bourgoyen uitgeroepen tot natuurreservaat. In het zuiden kregen de Blaarmeersen een intensieve recreatiebestemming. Ertussen ligt - letterlijk en figuurlijk - een overgangszone: het plangebied van dit RUP: ‘Park Halfweg’. In 2001 kwam dit gebied onder de aandacht van de Vlaamse Landmaatschappij (VLM). In het kader van het landinrichtingsproject ‘Leie en Schelde’ startte zij met de opmaak van een reeks inrichtingsplannen met de bedoeling om onder meer de landelijke gebieden en de recreatiegebieden te vrijwaren en te herwaarderen. Het Inrichtingsplan ‘Malem’ bestaat uit 2 delen: deel noord, ook gekend als ‘Brughuizeken’ en deel zuid, ook gekend als ‘Halfweg’ (in vroegere fases van het planningsoverleg ‘Malem-Halfweg’ genaamd). Voor het deel zuid wordt dit gemeentelijk RUP opgemaakt. De naamgeving ‘Malem’ zorgt voor enige verwarring: het Inrichtingsplan (IP) Malem van de VLM grenst aan de woonwijk Malem, maar heeft er verder niets mee te maken. De uitwerking van het inrichtingsplan voor het zuidelijke deel vormde meteen een hele uitdaging: een groot deel van het gebied is volgens het gewestplan bestemd als park, maar in de praktijk zijn er nogal wat zonevreemde activiteiten gehuisvest. Het inrichtingsplan Malem werd ter advies voorgelegd aan de Stad Gent. De Stad opteerde ervoor om het gebied weliswaar als één groot park in te richten, maar met behoud van de nu aanwezige sport- en recreatieve activiteiten. Deze visie werd integraal overgenomen in het gemeentelijke ruimtelijke structuurplan van de Stad Gent. Van 2005 tot 2009 heeft de Stad deze visie in een gewenste ruimtelijke structuur vertaald, die is opgenomen in het strategisch plan ‘Bourgoyen – Halfweg – Blaarmeersen – Sneppemeersen’. Daarin werd de link tussen deze stedelijke, open ruimtegebieden gelegd. Dit onderzoek toonde aan dat er in de zone Halfweg niet alleen heel wat zonevreemde activiteiten zijn, maar dat er ook achterhaalde bestemmingen en te verfijnen zonegrenzen zijn.

2.2. Redenen tot opmaak Volgende redenen liggen aan de basis van de opmaak van dit RUP: 1

Het gewestplan bestemt het plangebied grotendeels als park- en natuurgebied. Binnen deze bestemming bevinden zich heel wat zonevreemde activiteiten. Het gaat om woningen, restaurants en cafés, een scheepsherstellingsbedrijf, weekendverblijven en enkele sportclubs. Enkel de activiteiten die in de gebiedsvisie passen, worden qua bestemming bestendigd.

2

De gebiedsvisie voor het plangebied is een verfijning van de opties uit het ruimtelijk structuurplan Gent (RSG). Sommige visie-elementen, zoals deze betreffende recreatie en wonen, zijn een interpretatie van het RSG omdat dit op dat vlak geen eenduidige uitspraken doet. In dit RUP worden deze visie-elementen beschreven en uitgewerkt.

3

Het sportterrein van de Universiteit Gent ligt volgens het gewestplan grotendeels in gebied voor dagrecreatie. De afbakening van deze gewestplanzonering komt echter slechts ten dele overeen met de feitelijke toestand. Zo ligt een deel van het sportterrein zonevreemd in park- en natuurgebied, terwijl omgekeerd een deel van het recreatiegebied feitelijk meersen zijn.


6 / 104


mei 2013

4

De meersen liggen voor het grootste deel in natuurgebied, maar deels ook in park- en dagrecreatiegebied. Met dit RUP worden de volledige Noorderlaanmeersen in natuurgebied opgenomen.

5

Het plangebied is gelegen binnen de afbakening van een lopend landinrichtingsproject. De Vlaamse Landmaatschappij staat klaar om, binnen het kader van het goedgekeurd inrichtingsplan, gronden te verwerven en in te richten. Een structuurschets maakt duidelijk welke gronden prioritair verworven zullen worden. De bestemmingswijzigingen in dit RUP maken de uitvoering van dit inrichtingsplan mogelijk.

6

Hoewel het ruimtelijk structuurplan Gent voorziet dat de huidige (sport)activiteiten in het gebied mogelijk blijven, is er gezien de versnipperde structuur van het gebied een grote nood aan een herschikking. Clusteren en herlocaliseren van de sportactiviteiten maakt het mogelijk een gezamenlijke toegangsweg, parkeerfaciliteiten en lokalen te voorzien en bovendien ook een volwaardig park uit te bouwen.

7

De Stad Gent zoekt een betere locatie voor het stedelijk dierenasiel, dat op zijn huidige locatie in het Citadelpark problematisch gehuisvest is. Een locatiestudie wijst naar het plangebied, waar de buitenruimte van het dierenasiel kan gecombineerd worden met deze van een lokale hondenschool.

8

De ontsluiting van het plangebied is problematisch. Momenteel is het gebied door 2 lokale wegen ontsloten: Halfweg en Griendijk. Halfweg takt aan zowel op Noorderlaan als op Drongensesteenweg. De huidige hoofdontsluiting van Halfweg op Drongensesteenweg is, gezien de functie van deze laatste als hoofdverzamelweg, niet wenselijk. Dit RUP zal de hoofdontsluiting van Halfweg langs Noorderlaan mogelijk maken. De huidige aantakking op Noorderlaan bestaat feitelijk uit een zandweg. De aantakking op de Drongensesteenweg kan als secundaire ontsluiting blijven. Ook de baseballclub is rechtstreeks ontsloten via Drongensesteenweg, wat evenmin wenselijk is. Griendijk en de centrale weg in het volkstuinencomplex worden als een volwaardige weg aangelegd met de noodzakelijke voorzieningen.

9

Bij de gewestplanwijziging van 1998 werd langs de Drongensesteenweg een zone als pleisterplaats voor nomaden en woonwagenbewoners ingetekend. Deze gewestplanbestemming binnen het plangebied is echter achterhaald: bij de opmaak van het landinrichtingsproject werd duidelijk dat deze functie beter ten noorden van de Drongensesteenweg zou gelokaliseerd worden. Hiervoor is ondertussen het BPA 102-D Bourgoyen opgemaakt en goedgekeurd (MB 10/03/2004) en, intussen, is het doortrekkersterrein er effectief gerealiseerd.


7 / 104


3.

mei 2013

KEUZE VAN DE AFBAKENING

De keuze van de afbakening van dit RUP is als volgt tot stand gekomen: - noordoost: plangrens van RUP nr. 132 Alsberghe-Van Oost; - oost: linkeroever Leie (Studentenleie) overeenkomstig RUP Alsberghe-Van Oost, tot aan zuidelijke plangrens RUP nr. 54 Overzet; - zuid en west: zonegrens van parkgebied volgens het gewestplan met smalle uitbreiding over de Watersportbaan ter hoogte van locatie fietsbrug; - noord: rooilijn van de Drongensesteenweg (N466).


8 / 104


4.

mei 2013

FEITELIJKE TOESTAND

De feitelijke toestand van dit gemeentelijk RUP is weergegeven op het plan met de feitelijke en juridische toestand. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 44 ha. Van alle bebouwing, met uitzondering van de weekendverblijven, wordt het aantal bouwlagen, de dakvorm en de bouwfysische toestand weergegeven op dit plan. De voornaamste functies die in het plangebied voorkomen, worden hieronder besproken.

4.1. Meersen

Het plangebied behoort oorspronkelijk tot het meersengebied van de Leie. Centraal in het plangebied bevinden zich nog bijzonder waardevolle meersenrestanten. Naar Gentse maatstaven is dit een van de best ontwikkelde en soortenrijkste verlandings- en rietvegetaties. Het gewestplan bestemt deze meersen als natuurgebied. De Noorderlaanmeersen zijn ondanks de schaarste aan onderwaterplanten botanisch zeer waardevol. Deze ongewone rijkdom wordt momenteel bedreigd door verdroging. Bovendien is het twijfelachtig of het aanwezige water (vooral in de doodlopende sloten) van voldoende kwaliteit is voor de meest kwetsbare en meest waardevolle soorten. Buiten de meersen zijn in het plangebied geen bijzondere vegetaties aanwezig. De avifauna is in de projectzone rijker dan in de nabijgelegen meersengebieden, met uitzondering van de Bourgoyen-Ossemeersen. Het handhaven of realiseren van een hoge waterstand in het gebied is zowel belangrijk voor de avifauna als voor de vegetatie. Een hoog waterpeil is vooral nodig voor het behoud van natte ruigtes met riet. Een goede waterkwaliteit en verzekerde rust zijn essentieel om de soortenrijkdom in het plangebied op te drijven en de typische kenmerken van de meersen te behouden.

4.2. Groene ruimte

Op het meersengebied en de sportterreinen van de Universiteit Gent na is het hele plangebied ingetekend als parkgebied volgens het gewestplan. Door de inplanting van woningen, cafés en restaurants, weekendverblijven en sportvelden is de actuele groene zone echter volledig versnipperd. Er is maar één deel ook daadwerkelijk als park ingericht en in gebruik. Dit parkje bevindt zich langs de Noorderlaan en Paddelstraat aan de zuidrand van de volkstuinen. Het park is met een oppervlakte van 0,7 ha. vrij klein, maar het wordt in de zomermaanden wel intensief gebruikt. De gebruikers zijn niet zozeer de bewoners van de aanpalende weekendverblijven, maar veeleer bewoners uit de dichtbevolkte woonbuurten binnen de stadsring, die bij gebrek aan een eigen tuin hier onder meer komen barbecueën. De andere groenen ruimte, gelegen in parkgebied, zijn als graasweide in gebruik, bebost of verruigd. Centraal bevinden zich nog enkele relatief verwaarloosde volkstuintjes, die bereikbaar zijn vanaf de Halfweg.


9 / 104


mei 2013

4.3. Volkstuinen met weekendverblijven

In het westelijke deel ligt een zone met 119 volkstuinen met weekendverblijven. Deze weekendverblijven liggen volgens het gewestplan in parkgebied en zijn dus zonevreemd. Ze zijn gelegen op percelen die eigendom zijn van het OCMW van Gent. Ze zijn opgericht in de jaren 1940, toen de volkstuintjes ter hoogte van de huidige woonwijk Malem moesten wijken in functie van de woningbouw. De vzw Dekenij Volkstuinen Gent-Assels huurt de gronden van het OCMW en verhuurt de verschillende percelen door aan de eigenaars van de weekendverblijven als “volkstuintjes met tuinhuisje”. In de statuten van de vzw zijn een aantal beperkende voorwaarden opgesomd waaraan deze ‘tuinhuisjes’ moeten voldoen. Zo mogen ze niet groter zijn dan 4 op 5 meter, met een nokhoogte tot 3 meter. Om te vermijden dat de ‘tuinhuisjes’ continu bewoond worden, sluit de vzw tussen 1 november en 1 april de elektriciteit af. Er wordt uitdrukkelijk vermeld dat het water waarover elk perceel kan beschikken alleen bedoeld is om de planten water te geven en koffie te zetten, waarmee wordt duidelijk gemaakt dat individuele sanitaire installaties niet gewenst zijn. De riolering in het gebied watert rechtstreeks af in de naburige grachten en wordt dus niet gezuiverd. De vzw is geen vragende partij om het gebied bij herbestemming uit te breiden. Totnogtoe is de vraag niet groter dan het aanbod en bovendien ontbreken de middelen om nieuwe terreinen aan te sluiten op het water-, elektriciteits- en rioleringsnetwerk. De weekendhuisjes zijn bereikbaar via de Halfweg die momenteel zowel op Drongensesteenweg als op Noorderlaan aantakt. De Halfweg loopt door tot aan de centraal gelegen kantine en parking. Het verlengde van de weg is privé-eigendom. Op piekdagen in de zomer is de parkeerdruk hoog. Dan staat niet alleen de parking vol, maar wordt er ook aan één kant van de centrale toegangsweg geparkeerd. Het bestuur van de vzw ziet er helemaal geen problemen in, mocht in de toekomst een fietsas dwars doorheen het gebied lopen.

4.4. Sportvelden Een aantal van de sport- en recreatieclubs in het plangebied zijn gelegen in parkgebied volgens het gewestplan. Hun sportvelden en gebouwen zijn dus zonevreemd. Dit geldt zowel voor de baseballclub, de hondenclub, de duikclub als de petanqueclub.

Baseballclub Ghent Knights

De baseballclub is gevestigd aan de Drongensesteenweg. De club huurt dit perceel met een oppervlakte van 18.500 m² van de Stad Gent. De club is één van de drie clubs in Oost-Vlaanderen en de leden komen uit de hele provincie. De club telt momenteel drie teams (een team bestaat uit 9 leden). Tijdens het seizoen, dat loopt van maart tot oktober, wordt er drie avonden per week getraind en worden er op zaterdag en zondag geregeld thuiswedstrijden gespeeld. Het is ook dan dat de grootste parkeerdruk heerst: telkens spelen er 2 x 4 teams tegen elkaar, die zich bij voorkeur door supporters laten steunen. De spelers komen uit heel Vlaanderen en het merendeel komt met de auto. Parkeren gebeurt langs de Drongensesteenweg. De accommodatie waar de club over kan beschikken bestaat uit een kantine, kleedkamers, drie douches en twee toiletten en een keukentje. Sinds enige jaren jaar is de site aangesloten op leidingwater. De gebouwen zijn in slechte staat: ze zijn niet geïsoleerd, ze verzakken en het regent binnen. De uitbating van de kantine is voor de club van wezenlijk belang, omdat dit de enige bron van opbrengsten vormt. De club beschikt over twee speelvelden: een softballveld en een baseballveld. Softball is baseball maar RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

10 / 104


mei 2013

gespeeld door vrouwen: zowel de bal als het veld zijn kleiner. Een volwaardig softballveld meet 90 x 90 meter, een baseballveld 110 x 110 meter. Doordat aan de rand van het veld een gracht ligt, werden deze afmetingen noodgedwongen gereduceerd tot 100 x 83 meter, wat niet verhindert dat op dit veld toch officiële wedstrijden mogen plaatsvinden.

Chalet ‘De Club’

Aan de Noorderlaan is het café ‘De Club’ gevestigd. Deze zaak fungeert als kantine voor verschillende sportclubs en verenigingen, onder meer de duikclub Manta, de hondenschool Bassebeek, verschillende vissersclubs en een aquariumclub. De club huurt het perceel sinds zijn oprichting in 1962 van de NV Interbrew, die het op zijn beurt voor 50 jaar in erfpacht heeft van de Stad Gent. Naast ‘De Club’ ligt een open zandig terrein dat ook via de Halfweg bereikbaar is. Het terrein doet dienst als parking. Op piekmomenten staan er tot 100 auto’s.

Hondenschool Bassebeek

Aan de kant van de Noorderlaan is het oefenveld van de hondenschool ‘vzw Bassebeek Gent’ gelegen, op een perceel in eigendom van de Stad Gent. De hondenschool neemt er een oppervlakte van 10.300 m² in.

Duikclub Manta

De duikclub telt 280 leden en zou daarmee de grootste duikclub zijn in Vlaanderen. De club beschikt over een clubhuis met kantine en twee leslokalen, die twee keer per week gebruikt worden. Op maandag en dinsdag wordt lesgegeven en gedoken. Het oefenduiken gebeurt voornamelijk in de vijver van de Blaarmeersen. De duikclub beschikt ook over een opslagruimte, die gebruikt wordt als garage en werkplaats. In de werkplaats staan drie zware compressoren, nodig voor het vullen van de duikflessen. Omwille van de compressoren betreft het een Vlarem-plichtige activiteit, waarvoor op 15 februari 1996 een milieuvergunning werd afgeleverd die geldig is tot in 2016. In de werkplaatsen wordt het materiaal onderhouden en hersteld.

Petanqueclub PC Gent

Deze club is gevestigd aan de Halfweg nr. 3, op een privaat perceel van 1.565 m². De accommodatie van de club bestaat uit een vaste constructie met een 10-tal overdekte petanquevelden, een tijdelijke constructie met een 3-tal overdekte petanquevelden en een 20-tal openluchtspeelvelden. Daarmee RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

11 / 104


mei 2013

bereikt het perceel zijn maximale capaciteit. Parkeren gebeurt langs de Halfweg en in het beboste aansluitende perceel.

Sportsite Universiteit Gent

Aan de oostkant van het meersengebied ligt een voetbalveld met looppiste en tribune van de Universiteit Gent. Het grootste deel van deze sportvelden ligt in een zone voor recreatie volgens het gewestplan. Alleen een deel van het meest noordelijk gelegen voetbalveld ligt in natuurgebied. Zowel op het terrein als erbuiten aan de kant van de Noorderlaan is verharde, publieke parkeerruimte voorzien. In totaal is er plaats voor zo’n 60 auto’s.

4.5. Woningen met gemengde functies Binnen het plangebied zijn er 2 groepen bebouwing (woonkorrels) langs Griendijk en Halfweg.

Griendijk: woningen, reca, weekendverblijven en een scheepsherstellingsbedrijf

Alle woningen, bedrijven en restaurant/café in het plangebied zijn momenteel gelegen in de bestemming parkgebied volgens het gewestplan en zijn dus zonevreemd. De Griendijk is gelegen in de uiterste zuidoosthoek van het plangebied. Het is een weg met openbaar karakter, maar in eigendom van de aangelanden. Het is een smalle verharde weg op de kruin van het talud langs de Leie (Studentenleie). Op de hoek tussen Noorderlaan en Griendijk, bevindt zich een café/restaurant met groot buitenterras en verharde parkeerruimte. Verder langs de Griendijk zijn er een viertal kleine woningen, één grote, vier weekendverblijven en een scheepsherstellingsbedrijf. Voorbij het scheepsherstellingsbedrijf, langs de Leie (Studentenleie), bevindt zich nog een woning. Het scheepsherstellingsbedrijf richt zich voornamelijk op het bergen en het op een ambachtelijke wijze herstellen van houten en stalen pleziervaartuigen. Men beschikt er momenteel over ongeveer 1.300 m² overdekte loodsen, een hellend vlak en 163 m aanlegsteiger. De werf kent heel wat problemen. De gebouwen hebben niet alleen nood aan een grondige renovatie, zij voldoen qua omvang en inplanting niet meer aan de huidige verwachtingen en veroorzaken zo een lage rendabiliteit (rapport ‘Jachtwerf de Leie bvba: heersende problemen en voorgestelde oplossingen’ Morael H, 1999). Ook de bereikbaarheid van de werf is slecht. Met de auto kan men alleen over de toch wel smalle Griendijk tot aan de loodsen. Per boot kan de werf bereikt worden via de Westelijke Leiearm Akkergem, die in verbinding staat met de Brugse Vaart en het kanaal Gent-Terneuzen. Helaas zijn de bruggen onvoldoende hoog, zodat slechts een beperkt aantal schepen van deze route gebruik kan maken. De huidige vaarweg kan, aldus de uitbater, alleen verbeterd worden door het verhogen of beweegbaar maken van maar liefst drie bruggen: de Tweegatenbrug, Ekkergembrug en de voetgangersbrug Overzet. Ekkergembrug vormt hier het grootste probleem, omdat dit een brug is die een onderdeel vormt van de stadsring (R40). Daarom pleit de uitbater voor een vaarweg over de Watersportbaan. Om dit mogelijk te maken moeten twee bruggen worden aangepast: deze aan de Noorderlaan en deze aan de Zuiderlaan. Door er beweegbare bruggen van te maken, kan de gewenste doorvaarhoogte van 2,60 – 2,70 m gegarandeerd worden. In 1999 werden voor het aanleggen van een betonplaat en voor de regularisatie van het plaatsen van damplanken een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd. Beide aanvragen werden echter geweigerd en er werd op 21 december 1999 proces-verbaal opgemaakt. Met de studie ‘herlocalisatie zonevreemde scheepsherstellingsbedrijven’ startte de Dienst Stedenbouw in 2007 o.a. voor Jachtwerf de Leie de zoektocht naar een herlocalisatie. Voor Jachtwerf De Leie heeft dit RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

12 / 104


mei 2013

tot nu toe geen oplossing opgeleverd.

Halfweg: woningen, horeca, recreatie

Centraal door het plangebied loopt de Halfweg die een verbinding vormt tussen de Drongensesteenweg en de Noorderlaan. Vanaf de Drongensesteenweg is de weg verhard tot voorbij de laatste woning. Daar wordt de weg als zandweg veel breder. Via de Halfweg bereikt men de weekendverblijven, een privéclub, een petanqueclub en 4 woningen. Tegenover de woningen liggen enkele – deels in onbruik geraakte – volkstuintjes.

4.6. Hydrografie

Het plangebied behoort tot het hydrografisch bekken van de Leie. In Afsnee splitst de Leie zich in twee armen (gebied van de Drie Leien) waardoor zich een enorme verbreding van de alluviale vlakte uitstrekt tussen Mariakerke en Afsnee. In het plangebied lopen geklasseerde waterlopen: de ‘Studentenleie’, de ‘arm van Ekkergem’ (2 secties van de Leie) en de waterloop 7.05. Het waterpeil van de Studentenleie ter hoogte van de woonwijk Malem wordt nagenoeg constant gehouden op een peil van 5,70 – 5,80 m TAW door middel van stuwen op de Ringvaart in Merelbeke en Evergem en op de Schelde ter hoogte van de Keizerspoort in Gentbrugge. De waterloop 7.05 begint aan de Noorderlaan en loopt noordwaarts. Hij verlaat het plangebied even ter hoogte van het RWZI aan de Drongensesteenweg, om het plangebied meer oostwaarts weer in te komen, en zuiden oostwaarts rondom de site Alsberghe-Van Oost te lopen. Ter hoogte van de vijver maakt de waterloop een 90°-bocht zuidwaarts, en loopt als langsgracht parallel aan de Studentenleie tot aan zijn monding in de Leie ter hoogte van de Griendijk. De uitmonding wordt geregeld door een schuif, ter hoogte van de ruïne. Door de aanleg van de Watersportbaan is de verbinding van deze waterloop met het gebied ten zuiden verbroken, waardoor zijn hoofdfunctie verloren ging. Nu dient hij enkel nog voor de plaatselijke afvoer van regenwater en afvalwater Het meersengebied ten zuiden van het complex Alsberghe-Van Oost en van de waterloop 7.05 bevindt zich nog gedeeltelijk op het originele maaiveld. In dit meersengebied vloeien lineaire grachten die afwateren naar de 7.05. De rest van het gebied is vergraven en bijna integraal op het niveau van de omliggende wegen gebracht. Ten oosten van het plangebied ligt een gravitaire leiding die naar de RWZI ten noorden van de Drongensesteenweg stroomt en waarop enkele woningen aan de Griendijk en de sportterreinen van de universiteit zijn aangesloten. De meeste huizen ter hoogte van de Griendijk lozen echter in de waterloop 7.05. In het westelijke deel van het plangebied ligt geen riolering. De weekendhuisjes lozen dus rechtstreeks in de grachten, enkel voor de toiletten is er een gemeenschappelijke beerput voorzien. De huizen aan de Halfweg lozen achteraan in de gracht.


13 / 104


mei 2013

4.7. Ontsluiting Drongensesteenweg

De Drongensesteenweg (N466) vormt als hoofdverzamelweg tussen R4 en R40 een belangrijke invalsweg. De autoverkeersfunctie en de vlotte doorstroming voor het autoverkeer primeren er. Momenteel heeft de Drongensesteenweg 2 x 2 rijbanen, gescheiden door een monumentale middenberm met dreef, restant van de oude steenweg. Naast de rijbaan liggen fietspad en parkeerstrook, slechts door witte lijnen van de rijweg gescheiden. De Halfweg is een zijstraat van de Drongensesteenweg. Het deel ten noorden van woning met huisnr. 29 is verhard, het deel ten zuiden van deze woning is onverhard. De woningen langs Halfweg en de volkstuinen Gent-Assels zijn via het noordelijke deel ontsloten op de Drongensesteenweg. De baseballclub en de site Alsberghe-Van Oost takken rechtstreeks aan op de Drongensesteenweg. Aan de aansluiting Drongensesteenweg-Halfweg is er een halte voor de buslijnen 14, 15 en 16, richting Sint-Pietersstation, en de buslijnen 17 en 18 richting Korenmarkt, Dampoort en P+R Oostakker.

Noorderlaan

De Noorderlaan vormt de noordelijke parallelweg met de Watersportbaan. Tussen de kruin van het talud van de langsgracht in het noorden en de waterkant in het zuiden zit een afstand van ruim 25 meter. Van noord naar zuid bevindt zich hier een brede grasberm, een voetpad, twee rijstroken, een parkeerstrook, een fietspad, een loop/voetpad en het talud dat vrij steil afzakt naar het water van de Watersportbaan. Tijdens watersportmanifestaties is er nood aan bijkomende parkeerruimte en aan een volgweg langs het water, wat niet voorzien is in de huidige inrichting van de Noorderlaan.

Wandel- en fietspaden Op het onverharde gedeelte van de Halfweg na, zijn er nu geen wandel- of fietspaden in het gebied. Uitzondering daarop vormt de padenstructuur in de volkstuinen Gent-Assels. Ze bestaat uit een breed, centraal pad, halfverhard, ook toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer, en dwars daarop een aantal smalle, onverharde, door hagen begrensde wandelpaden.

4.8. Biologische waarde De Biologische Waarderingskaart, opgesteld en beheerd door het Instituut voor Natuur- en Bosonderzoek, geeft een uniforme inventarisatie en evaluatie en een landschapsecologische analyse van het grondgebied van Vlaanderen. De Stad Gent paste hierop een verfijning/detaillering toe. In wat volgt wordt gebruik gemaakt van de Gentse gegevens. Grondgebruik, plantengroei en kleine landschapselementen worden geïnventariseerd, geëvalueerd en ondergebracht in een aantal biologische waarderingscategorieën. Deze gedetailleerde en geactualiseerde versie van de BWK voor Gent dateert van 2010 en is voor het plangebied van dit RUP gebaseerd op een veldkartering uitgevoerd in 2009. Per biologische waarderingscategorie worden de karteringseenheden voorkomend binnen het plangebied gesitueerd en beschreven.


14 / 104


mei 2013

figuur: uittreksel biologische waarderingskaart biologisch zeer waardevol complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen biologisch waardevol complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen biologisch minder waardevol

karteringseenheid per biologische waarderingscategorie biologisch zeer waardevol

waar in het gebied

mc - grote zeggenvegetatie mr: rietland kae: soortenrijke sloten ae: eutrofe plas met goed ontwikkelde waterplantenvegetatie sf: vochtig wilgenstuweel op voedselrijke bodem hu: mesofiel hooiland n+: loofhoutaanplant met spontane ontwikkeling ku+: goed ontwikkelde bloemrijke ruigte op vergraven en opgehoogde terreinen

Noorderlaanmeersen Noorderlaanmeersen rondgracht ververij en hoofdgrachten grote vijver ververij meersen grote vijver ververij grachtoever Noorderlaan naast volkstuinen Gent-Assels naast volkstuinen Gent-Assels

biologisch waardevol ku: bloemrijke ruigte op vergraven en opgehoogde terreinen kwate: kunstmatig waterelement met waterplantenvegetatie kae-: soortenarme sloten hr-: verruigd grasland n–: loofhoutaanplant


site Alsberghe – Van Oost restant waterbekken - grasland ten oostensite vanAlsberghe UG-sportsite langsgracht naast Leie (Studentenleie) oevers Leie (Studentenleie) en langsgracht ten noorden van woonkorrel Halfweg

15 / 104


mei 2013

Het plangebied behoort oorspronkelijk tot het meersengebied van de Leie. Centraal in het plangebied bevinden zich nog bijzonder waardevolle meersenrestanten. Deze meersenrelicten zijn de laatste 10 jaar verruigd van Dottergrasland naar Riet en moerasruigte door het zeer extensieve en onregelmatige graasbeheer. Naar Gentse maatstaven is dit nu een goed ontwikkelde en soortenrijke verlandings- en rietvegetatie die volgens het natuurdecreet valt onder ‘verboden te wijzigen vegetaties’. Het gewestplan spreekt hier van een natuurgebied. De Noorderlaanmeersen zijn ondanks de schaarste aan onderwaterplanten botanisch zeer waardevol. Deze ongewone rijkdom is gevoelig voor verdroging. Het minder goede, voedselrijke karakter van het water, vooral in de doodlopende sloten gevoed door de nog niet gesaneerde beek, maakt dat in de aanwezige grachten weinig onderwaterplanten groeien. Dit gebied is daarbij belangrijk voor avifauna, meer bepaald als broedgebied voor vogels gebonden aan Riet en moeras. Het handhaven van een hoge waterstand in het gebied is zowel belangrijk voor de avifauna als voor de vegetatie. Een hoog waterpeil is vooral nodig voor het behoud van natte ruigtes met riet. Een goede waterkwaliteit, een extensief natuurbeheer en verzekerde rust zijn essentieel om de soortenrijkdom in het plangebied op te drijven en de typische kenmerken van de meersen te behouden.

4.9. Bouwkundig erfgoed 2

De Inventaris van het Cultuurbezit in België vermeldt bouwkundig erfgoed in en rond het plangebied, met name de voormalige industriële site Alsberghe – Van Oost (deels binnen het plangebied) en de aangelande woonwijk Malem. voormalige industriële site Alsberghe – Van Oost Deze site werd bij KB van 23/10/1981 ten dele beschermd als stadsgezicht met monument. Het betreft een voormalig textielveredelingsbedrijf, in het laatste kwart van de 19de eeuw opgericht door August Van Oost en J. Alsberghe en sindsdien herhaaldelijk uitgebreid (plooikamer, appretage-afdeling, weefselboekerij, enz.). De gedeelten van deze site die een bescherming als stadsgezicht of monument kregen, worden beschreven in de juridische toestand onder punt 6.10. tuinwijk Eiland Malem Deze woonwijk grenst over de volledige oostelijke zijde aan het plangebied, en is om die reden te vermelden. Beschrijving Inventaris: e ‘eiland gevormd door twee Leie-armen ten westen van de 16 -eeuwse stadsgordel, vanaf 1952 bebouwd met een sociale woonwijk in de vorm van een tuinwijk, de zgn. ‘Wijk Heldenhulde’ ter nagedachtenis van Gentenaren die hun leven offerden voor het vaderland (zie straatnamen). Typische eengezinswoningen van beschilderde baksteen, twee à drie bouwlagen en zadeldak (pannen) met tuintjes en gemeenschappelijk groen. Centraal gelegen kerk van O.L.H. van de Vrede, school en winkelcentrum.’

2

Bouwen door de eeuwen heen in Vlaanderen deel 4nc, Stad Gent 19de- en 20ste-eeuwse stadsuitbreiding, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Rijksdienst voor Monumenten- en Landschapszorg, 1982. RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

16 / 104


5.

mei 2013

RUIMTELIJKE CONTEXT

In dit onderzoek wordt het plangebied gekaderd in de ruimere omgeving. Het plangebied vormt de overgang tussen een stedelijk natuurgebied en een recreatiegebied Ten westen van Gent vormen Ringvaart en R4 een sterke grens van het stedelijke gebied van Gent. De Ringvaart doorsnijdt het oorspronkelijke valleigebied van de Leie, waarvan nog veel restanten terug te vinden zijn, ook binnen de R4. De Blaarmeersen ondergingen de grootste metamorfose: het volledige meersengebied werd opgehoogd om de stedelijke recreatiepool te ontwikkelen. Hoewel ook delen van de Bourgoyen – Ossenmeersen zijn opgehoogd, zijn deze meersen toch gevrijwaard gebleven van verdere stedelijke ontwikkeling, zodat Gent nu beschikt over een 200 ha. groot, waardevol natuurgebied vlakbij het centrum. Het plangebied omvat zowel waardevolle meersenrestanten als sport- en recreatiezones als een overgangsgebied tussen Blaarmeersen en Bourgoyen. Het plangebied grenst aan de Watersportbaan De Watersportbaan is een opvallend element in de omgeving van het plangebied. Ze vormt de kern van een grootschalig stedenbouwkundig project uit de jaren ’50, waarbij de waterzieke Neermeersen aan de westkant van de stad omgevormd werden tot een nieuwe, moderne wijk. Het Gentse stadsbestuur besloot in 1951 er woningbouw te combineren met een groenzone in de Blaarmeersen en met een watersportbaan in functie van de Internationale Roeikampioenschappen van 1955. Vier sociale huisvestingsmaatschappijen kregen opdracht om er hoogbouw op te trekken aan de oostelijke kop van de Watersportbaan. Langs Noorderlaan ligt naast het plangebied het ziekenhuis Jan Palfijn. De ziekenhuissite is volledig georiënteerd naar Henri Dunantlaan. Via een secundaire uitrit kan de Noorderlaan worden bereikt. Het plangebied grenst aan Drongensesteenweg Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door Drongensesteenweg. Aan de noordzijde sluiten hier, van west naar oost, de Bourgoyen, een waterzuiveringstation en de zone Brughuizeken op aan. In Brughuizeken heeft de Stad Gent recent een doortrekkersterrein gerealiseerd. In samenwerking met de Vlaamse Landmaatschappij zullen er op korte termijn ook een volkstuinenzone en een park langs de Leie bijkomen. Aan de zuidzijde takt, behalve de Halfweg in het plangebied, ook de site Alsberghe & Van Oost aan op Drongensesteenweg. Voor deze zone bestaat een RUP dat een stedelijk woonproject met beperkte nevenfuncties (kleinhandel, diensten, kantoren en een parkeergebouw) voorziet. De groenzones, wandelen fietspaden binnen deze zone sluiten aan op het plangebied. Nog meer stadinwaarts takt de woonwijk Malem aan op Drongensesteenweg. Dit woon’eiland’ is binnen 2 Leiemeanders gebouwd na WOII, met voornamelijk lage en kleinschalige open bebouwing in een groene omgeving.


17 / 104


6.

mei 2013

JURIDISCHE TOESTAND

De juridische toestand van dit gemeentelijk RUP is weergegeven op het plan met de feitelijke en juridische toestand.

6.1. gewestplan “Gentse en kanaalzone” Volgende delen van het gewestplan “Gentse en kanaalzone” (goedgekeurd bij K.B. van 14 september 1977 en latere wijzigingen) liggen binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP. Deze gewestplanbestemmingen blijven gelden totdat ze door dit gemeentelijk RUP worden vervangen. - parkgebied, - natuurgebied, - gebied voor dagrecreatie, - pleisterplaats voor nomaden of woonwagenbewoners, - waterwegen.

6.2. gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening grootstedelijk gebied Gent” In uitvoering van de bindende bepalingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen bakent de Vlaamse Regering de stedelijke gebieden af om er ruimte te voorzien voor wonen, werken, groen, recreatie en andere stedelijke activiteiten. De Vlaamse Regering heeft het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening grootstedelijk gebied Gent” definitief vastgesteld op 16 december 2005. Dit gewestelijk RUP bepaalt enerzijds de afbakening van het grootstedelijk gebied van Gent en anderzijds worden voor bepaalde deelgebieden een specifieke bestemming met specifieke stedenbouwkundige voorschriften toegekend. Het plangebied van dit RUP ligt volledig binnen de afbakening van het grootstedelijk gebied Gent, maar niet in een deelgebied van het gewestelijk RUP waarvoor gedetailleerde bestemmingen zijn vastgelegd. Volgende opties uit het afbakeningsproces zijn vertaald in het gewestelijk RUP en van toepassing in deze omgeving: - valleien van Schelde, Leie en Kale die de ruimtelijk-functionele structuur bepalen; - behoefte aan stedelijke natuurelementen en randstedelijke groengebieden, te vertalen naar een stedelijke groenstructuur. Deze bestaat uit 4 groenpolen, aangevuld met bestaande en te versterken stedelijke natuurelementen (Bourgoyen-Ossemeersen, groenassen, groene ring R4).

6.3. aanpalende BPA’s en RUP’s Het is de bedoeling met de zonering en stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP ‘Park Halfweg’ logisch aan te sluiten op: - het RUP (nr. 132) Alsberghe & Van Oost (goedgekeurd door de Deputatie op 11/02/2004), voor wat betreft de zones voor water, natuur, en fietsen wandelpad; - de zone Ecl (zone voor waterloop en voor ecologische infrastructuur) van het RUP (nr. 54) Overzet (goedgekeurd door de Deputatie op 17/01/2008), dat over een kleine afstand ter hoogte van de Leie rechtstreeks aan dit RUP grenst; - de zone voor water van het BPA (nr. 102D) Bourgoyen (goedgekeurd bij Ministerieel besluit van 03/02/2003), dat aan de noordzijde van Drongensesteenweg ligt.

6.4. verkavelingen Binnen de afbakeningslijn van dit RUP zijn er geen goedgekeurde verkavelingen. Ter hoogte van de aanpalende site Alsberghe & Van Oost heeft het college van burgemeester en schepenen op 17 december 2009 een verkavelingsvergunning verleend voor een stedelijke ontwikkeling.


18 / 104


mei 2013

6.5. stedenbouwkundige vergunningen Met het oog op het verfijnen van de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen en constructies in het plangebied, worden de stedenbouwkundige vergunningen, afgeleverd binnen het plangebied, weergegeven. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de bouw- of stedenbouwkundige vergunningsaanvragen opgenomen in het vergunningenregister van de Stad Gent, situatie 1 februari 2012. adres Drongensesteenweg 2 Drongensesteenweg 2

Drongensesteenweg 2

Drongensesteenweg 2

Drongensesteenweg 2

Griendijk (Blekerijdijk 15)

Griendijk (Blekerijdijk 30)

Griendijk (Blekerijdijk 52) Griendijk 17 Griendijk 17 Griendijk 17 / Noorderlaan Griendijk 17 / Noorderlaan Griendijk 3 Griendijk 3 Griendijk 3 RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

nr. aanvraag

aard van de werken

1974 DR 10231 het bijbouwen van gebouw 1994/357 de wijziging van de voor- en binnengevel en de aanleg van een oprit 1994/494 het openen en/of sluiten van doorgangen en raamopeningen en het slopen en heroprichten van scheiding KW D-14-74 het verleggen van een stortplaats van perceel sectie B nr. 637, naar andere percelen met de bedoeling ze op te hogen en geschikt te maken voor het uitbreiden van een afvalwaterzuiveringsinstallatie KW D-14-74 het verleggen van een stortplaats van perceel sectie B nr. 637, naar andere percelen met de bedoeling ze op te hogen en geschikt te maken voor het uitbreiden van een afvalwaterzuiveringsinstallatie KW B-1-72 het verbouwen en uitbreiden van de benedenverdieping van een woonhuis, onderhoudswerken aan de voorgevel inbegrepen Litt. B-47-80 het bouwen van een landelijke woning na het slopen van een bestaande woning 1982/386 het bouwen van een dubbele garage met bovenliggende zolder 1988/153 het bouwen van een feestzaal 1988/698 het uitbreiden van een gelagzaal KW B-87-80 het plaatsen van een lichtreclame KW N-16-80 de inwendige verbouwing van een café 1988/1686 het rooien van 6 bomen 1988/1804 het rooien van 6 bomen 1998/1492 het plaatsen van damplanken (voorstel tot regularisatie)

beslissing vergunning weigering

datum beslissing 30/10/1974 2/12/1996

weigering

5/07/1996

weigering

4/11/1974

weigering

4/11/1974

vergunning

4/02/1972

vergunning

23/11/1981

vergunning

24/05/1982

weigering

3/03/1988

vergunning

8/12/1988

vergunning

15/09/1980

vergunning

18/08/1980

vergunning vergunning weigering

1/12/1988 24/11/1988 20/05/1999 19 / 104


Griendijk 3

1998/1493

Griendijk 5 Griendijk 5

Griendijk 5

Griendijk 7 Griendijk 7

Halfweg ZN Halfweg +1

Halfweg 9-11 Halfweg 25

Noorderlaan ZN Noorderlaan ZN Noorderlaan ZN Noorderlaan 10

Watersportbaan

mei 2013

het aanleggen van betonplaat op het terrein 1967 DR 035 het bouwen van een uitneembare loods 2001/505 de sloping van een loods en de oprichting van 2 kleine tuinbergingen 2009/323 het slopen van een veranda en het bouwen van een nieuwe uitbouw aan een bestaande woning 1992/317 Het verbouwen van een woning 2002/160 de uitbreiding van een eengezinswoning (voorstel tot regularisatie) 1984/28 de uitvoering van wegenwerken 1969 DR 10023 het oprichten van een verplaatsbaar gebouw voor boogschieterij 2008/158 het verbouwen van 2 woningen tot 1 woning 1995/371 het verbouwen van twee woningen tot één woning en het slopen van stallingen 1983/531 het verbouwen van een woning tot turnclub KW N-26-78 ophogen van het terrein Litt. N-4-72 bouwen sporttribune met berging 2008/730 het aanleggen van een geïnstrumenteerd kunstgrasveld, het plaatsen van een omheining komen in hekwerk van 2m en het plaatsen van een bureelcontainer Litt. W-1-67 het oprichten van een sportgebouw ten behoeve van de H.I.L.O.

weigering

4/05/2001

vergunning

5/04/1967

vergunning

20/06/2002

vergunning

9/07/2009

weigering

3/11/1992

vergunning

23/01/2003

vergunning

1/03/1984

vergunning

5/02/1969

vergunning

29/05/2008

weigering

18/07/1995

vergunning

16/05/1983

vergunning vergunning

18/12/1978 3/07/1972

vergunning

6/02/2009

vergunning

1/02/1967

6.6. onderzoek gebouwen volgens Kadaster De vergunningentoestand van gebouwen, waarvoor er in het vergunningenregister geen bouw- of stedenbouwkundige vergunning terug te vinden is, is eveneens onderzocht: ligging Drongensesteenweg ZN Griendijk 3+ Griendijk 3 Griendijk +5/6 Griendijk +5/6 Griendijk +5/6 Griendijk +14 Griendijk +14 RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

aard gebouw volgens het Kadaster elektriciteitscabine garage / stelplaats huis vakantiewoning / verblijf landgebouw vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf

vergunningentoestand vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht 20 / 104


Griendijk 14 Griendijk 15 Griendijk 16 Griendijk 17 Griendijk +17 (Noorderlaan) Griendijk +17 (Noorderlaan) Halfweg 1 Halfweg 5-7 Halfweg 9-11 Halfweg 25-27 Halfweg 29 Noorderlaan 25 Noorderlaan +25 Noorderlaan +25 Noorderlaan +25

huis huis huis handel / huis vakantiewoning / verblijf krotwoning handel / huis huis huis huis huis handel / huis paardenstal elektrictiteitscabine lavatory

mei 2013

vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht vergund geacht

Voor de gebouwen van de volkstuinen Gent – Assels is het volgende terug te vinden: Ligging Halfweg 1A Halfweg 1B Halfweg 1C Halfweg 1D Halfweg 1E Halfweg 1F Halfweg 1G Halfweg 1H Halfweg 2 Halfweg 2A Halfweg 2B Halfweg 2C Halfweg 2D Halfweg 2E Halfweg 2F Halfweg 2G Halfweg 2H Halfweg 3A Halfweg 3B Halfweg 3C Halfweg 3D Halfweg 3E Halfweg 3F Halfweg 3G Halfweg 3H Halfweg 4A Halfweg 4B Halfweg 4C Halfweg 4D Halfweg 4E Halfweg 4F Halfweg 4G Halfweg 4H Halfweg 5A

kadastraal nr. B 0591K 2 B 0591L 2 B 0591Y B 0591M B 0582B 2 B 0582Y B 0582H B 0582D B 0561T 3 0 B 0591H 2 B 0591F 2 B 0591V B 0586F B 0582A 2 B 0582M B 0582G B 0582C B 0591G 2 B 0591M 2 B 0591Z B 0591N B 0561W B 0582Z B 0582K B 0582E B 0591X B 0591E 2 B 0591T B 0591H B 0561N 2 B 0582L B 0582F B 0582B B 0591W


aard gebouw volgens Kadaster vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf handel / huis vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf

jaar beëindiging opbouw 1970 1960 1989 1990 1975 1978 1960 1979 1955 1977 1950 1984 1970 1972 1972 1977 1952 1989 1984 1980 1982 1971 1970 1984 1976 1992 1979 1973 1983 1975 1984 1972 1986 1952 21 / 104


B 0591N 2 B 0591A 2 Halfweg 5D B 0591P Halfweg 5E B 0561X Halfweg 5F B 0561P 2 Halfweg 5G B 0561A 3 Halfweg 5H B 0561G 3 Halfweg 6A B 0591G Halfweg 6B B 0591D 2 Halfweg 6C B 0591S Halfweg 6D B 0561V Halfweg 6E B 0561M 2 Halfweg 6F B 0561Z 2 Halfweg 6G B 0561F 3 Halfweg 6H B 0562B 52 Halfweg 7B B 0591P 2 Halfweg 7C B 0591B 2 Halfweg 7D B 0560W 0 Halfweg 7E B 0561Y Halfweg 7F B 0561R 2 Halfweg 7G B 0561B 3 Halfweg 7H B 0561H 3 Halfweg 8A B 0591L Halfweg 8B B 0591C 2 Halfweg 8C B 0591R Halfweg 8E B 0561L 2 Halfweg 8F B 0561Y 2 Halfweg 8G B 0561E 3 Halfweg 8H B 0562B 02 Halfweg 9A B 0586D Halfweg 9B B 0560A Halfweg 9C B 0560G Halfweg 9E B 0561Z Halfweg 9F B 0561S 2 Halfweg 9G B 0561C 3 Halfweg 10A B 0586C Halfweg 10B B 0560B Halfweg 10C B 0560H Halfweg 10D B 0561T Halfweg 10E B 0561K 2 Halfweg 10F B 0561X 2 Halfweg 10G B 0561D 3 Halfweg 11A B 0586H Halfweg 11C B 0560F Halfweg 11D B 0560T Halfweg 11E B 0561A 2 Halfweg 11F B 0561T 2 Halfweg 12A B 0586B Halfweg 12B B 0560C Halfweg 12C B 0560K Halfweg 12D B 0561S Halfweg 12E B 0561H 2 Halfweg 5B

Halfweg 5C


vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf

mei 2013

1992 1966 1966 1985 1983 1978 1981 1970 1980 1958 1964 1978 1975 1979 1953 1981 1955 1977 1960 1976 1982 1965 1963 1956 1985 1985 1984 1985 1960 1970 1960 1981 1980 1990 1955 1970 1982 1962 1973 1981 1971 1969 1970 1981 1980 1974 1960 1970 1976 1971 1960 1983 22 / 104

Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Halfweg 12F Halfweg 13A Halfweg 13A Halfweg 13C Halfweg 13D Halfweg 13E Halfweg 13F Halfweg 14A Halfweg 14A Halfweg 14C Halfweg 14D Halfweg 14E Halfweg 15A Halfweg 15C Halfweg 15D Halfweg 15E Halfweg 16C Halfweg 16D Halfweg 16E Halfweg 17A Halfweg 17D Halfweg 17E Halfweg 18A Halfweg 18C Halfweg 19E Halfweg 20A Halfweg 20D Halfweg 21A Halfweg 21D Halfweg 22D Halfweg 23D Halfweg 24D Halfweg 25D

B 0561W 2 B 0582X B 0586K B 0560E B 0560S B 0561B 2 B 0561V 2 B 0583B B 0582V B 0560L B 0561R B 0561G 2 B 0582W B 0560D B 0560R B 0561C 2 B 0560M B 0561P B 0561F 2 B 0582S B 0560P B 0561D 2 B 0582R B 0560N B 0561E 2 B 0582P B 0561M B 0582N B 0561F B 0561L B 0561G B 0561K B 0561H

vakantiewoning / verblijf bergplaats vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf vakantiewoning / verblijf

mei 2013

1965 1969 1970 1980 1950 1970 1970 1982 1982 1972 1982 1967 1983 1977 1970 1984 1984 1976 1979 1984 1950 1979 1957 1977 1982 1978 1971 1971 1978 1985 1982 1965 1982

6.7. milieuvergunningen Binnen het plangebied zijn er meerdere milieuvergunningen aanwezig. Griendijk:  1769/E/1 en 1769/E/2 - Jachtwerf de Leie (lozen van normaal huisafvalwater en veranderen (door uitbreiding) van een bedrijf voor het bouwen en herstellen van houten en stalen pleziervaartuigen op ambachtelijke wijze) Noorderlaan:  1264/E/1 en 1264/E/2 - Universiteit Gent (exploiteren van een ondergrondse mazouttank + lozen normaal huisafvalwater en het veranderen (regularisatie) van de bestaande inrichting met een transformator (niet pcb-houdend)  4421/E/1 - Duikclub Manta (het verder exploiteren van een luchtvulstation voor duikflessen) Halfweg:  5836/E/1 - Albrecht-Verbeke (exploiteren van een propaangastank)  10951/E/1 - Hoeyberghs Lieve (exploiteren van een propaangastank)


23 / 104


mei 2013

In de nabije omgeving van het plangebied zijn volgende milieuvergunningen op te tekenen. Drongensesteenweg:  863/E/1, 2, 3, 4, 5, 6, 6b, 7, 8, 9 - Vlaamse Milieumaatschappij en Aquafin (rioolwaterzuiveringsinstallatie)  2066/E/1, 2066/E/2, 2066/E/3 - SPE en Elia (overname elektrisch onderstation en hulpdienstentransformatoren)  9601/E/1 - SPE - VLAREM afwijkingsaanvraag titel II VLAREM  9818/E/1 - CEI Construct (renovatie en uitbreiding van de rioolwaterzuiveringsinstallatie GentOssemeersen; transformator 400kVA, opslag 4000l stookolie, bronbemaling)  9945/E/1, 945/E/2 - Aquafin (exploiteren van tijdelijke grondwaterverlaging noodzakelijk voor de bouw van de rioolwaterzuiveringsinstallatie, mededeling kleine verandering  10074/E/1 - De Meyer (exploiteren van een bouwwerf; lozen huishoudelijk afvalwater, opslag 600l gassen in verplaatsbare recipiënten, opslag 2500l mazout in bovengrondse tank, bronbemaling)  11266/E/1, 2, 3 - Shanks Vlaanderen (tijdelijk exploiteren van een waterzuiveringsinstallatie voor de zuivering van verontreinigd hemelwater ontstaan door het optreden van een calamiteit; tijdelijke inrichting voor de opslag en mechanische behandeling van afvalstoffen afkomstig van de afbraak van gebouwen en funderingen op een site)

6.8. goedgekeurde rooilijnen De noordelijke grens van het plangebied valt samen met de goedgekeurde rooilijn (KB 21/03/1985) van rijksweg nr. 66 (Drongensesteenweg). Dit rooilijnplan voorziet in een bouwlijn op 8 m van de rooilijn.

6.9. buurtwegen Binnen het plangebied zijn er 2 officiële buurtwegen: buurtweg nr. 55 (bestaande tracé van Halfweg vanaf Noorderlaan richting Drongensesteenweg) en buurtweg nr. 54 (2 nog (deels) bestaande aftakkingen van nr. 55 door de volkstuinen Gent-Assels en richting Drongensesteenweg).

6.10. waterlopen Binnen het plangebied zijn de 2 armen van de Leie (de Studentenleie en de westelijke (Leie-) arm van Ekkergem in gangbare naamgeving) als bevaarbare waterlopen. Waterwegen en Zeekanaal NV is de beheerder van de Leie. Bij eventuele wijzigingen aan deze waterlopen moet een machtiging of vergunning aangevraagd worden. De Watersportbaan wordt beheerd door de Stad Gent. de Als onbevaarbare waterloop van 3 categorie is de waterloop nr. 7.05 te vermelden. de De voorheen in 3 categorie geklasseerde waterloop nr. 7.03 is afgeschaft. De bedding wordt geacht nog eigendom te zijn van de Watering der Assels. De Watering der Assels is bijgevolg de waterbeheerder van beide onbevaarbare waterloop nrs. 7.03 en 7.05. Wijzigingen aan de geklasseerde waterloop 7.05 behoeven een machtiging van deze instantie.

6.11. beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten of landschappen cf. ook punt 4.10. Binnen het plangebied zijn er geen beschermde monumenten of landschappen, wel een deel van een beschermd stadsgezicht. Dit is opgenomen op het plan met de feitelijke en juridische toestand. In de onmiddellijke omgeving van het plangebied situeert zich wel de voormalige textielfabriek Alsberghe & Van Oost, waarvan omwille van hun industrieel archeologische waarden beschermd zijn: - als stadsgezicht: het machinehuis, de stoommachine en het ketelhuis met hun onmiddellijke omgeving van de voormalige textielfabriek Alsberghe & Van Oost, deels binnen plangebied;


24 / 104


mei 2013

- als monument: het machinehuis, de stoommachine en het ketelhuis en bijbehorende installaties van de voormalige textielfabriek Alsberghe & Van Oost, buiten plangebied;

figuur: aanduiding beschermde monumenten en stadsgezicht site Alsberghe & Van Oost

Aan de noordzijde van de Drongensesteenweg situeert zich het beschermd landschap van de Bourgoyen-Ossemeersen.

6.12. eigendomstoestand De eigendomsstructuur van het plangebied wordt op bijgaande kaart vereenvoudigd weergegeven. De verschillende publieke eigenaars worden apart opgenomen; private eigenaars worden niet apart weergegeven, met uitzondering van de vennootschap die het stedelijk woonproject Alsberghe & Van Oost realiseert.


25 / 104


mei 2013

6.13. VEN- en IVON-, Habitatrichtlijngebieden Het plangebied ligt niet in een als VEN-, IVON- en natuurverwevingsgebied afgebakend gebied, noch in een habitatrichtlijngebied.


26 / 104


7.

mei 2013

PLANNINGSCONTEXT

7.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) is bij besluit van de Vlaamse Regering definitief vastgesteld op 23 september 1997. De bindende bepalingen zijn bij decreet van 17 december 1997 bekrachtigd. Het RSV legt de structuurbepalende elementen vast op Vlaams niveau en formuleert een ruimtelijk beleid voor deze elementen. In het richtinggevend gedeelte beschrijft het RSV de gewenste ruimtelijke structuur van de stedelijke gebieden, waaronder de grootstedelijke gebieden. Gent is geselecteerd als grootstedelijk gebied. Het plangebied valt binnen dit grootstedelijk gebied van Gent (cf. punt 6.2.) In deze gewenste ruimtelijke structuur is het o.m. de bedoeling om de verdere suburbanisatie van de rand van het (groot)stedelijk gebied te vermijden en om verantwoorde overgangen naar het buitengebied te creëren. Deze doelstellingen kunnen worden gerealiseerd via de volgende, relevante ontwikkelingsperspectieven: - het voorzien van 60% bijkomende woningen in de stedelijke gebieden en maximum 40% in de kernen van het buitengebied; - het realiseren van een woningdichtheid van min. 25 woningen per ha. in het stedelijk gebied en min. 15 woningen per ha. in de kernen van het buitengebied; - het behoud en de ontwikkeling van stedelijke natuurelementen en randstedelijke groengebieden; - voldoende waarborgen voor landbouw in stedelijke gebieden; - het behoud en uitbouw van cultureel-maatschappelijke en historisch waardevolle elementen in de stedelijke gebieden. De planopties van dit gemeentelijk RUP houden rekening met deze beleidsdoelstellingen en ontwikkelingsperspectieven, zoals vooropgesteld door het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.

7.2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen is op 18 februari 2004, door de Vlaamse regering goedgekeurd. Het provinciaal ruimtelijk structuurplan legt de structuurbepalende elementen vast op provinciaal niveau. Dit gemeentelijk RUP is gelegen in het Oost-Vlaams Kerngebied. Het provinciaal ruimtelijk structuurplan formuleert hiervoor volgend ruimtelijk beleid: - de verdere uitdeining van stedelijke functies ten opzichte van de open ruimte moet vermeden worden, - de belangrijke rol van de open ruimte voor het stedelijk gebied moet behouden en versterkt worden, - het vergroeien van de omgevende dorpen met het stedelijk lichaam moet worden tegengegaan. De planopties van dit gemeentelijk RUP voldoen aan deze beleidsdoelstellingen uit het provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen.

7.3. Inrichtingsplan Malem – Vlaamse Landmaatschappij (VLM) De VLM startte de opmaak van het inrichtingsplan Malem in 2001 ter realisatie van het Landinrichtingsproject Leie en Schelde. Het eindvoorstel van inrichtingsplan Malem werd bij Ministerieel Besluit van 10 maart 2004 goedgekeurd. Het hele projectgebied ligt op Gents grondgebied. Er worden in de uitvoeringsfase twee deelgebieden onderscheiden: Brughuizeken en Malem Zuid. De Drongensesteenweg is de grens tussen beide deelgebieden.


27 / 104


mei 2013

Onder meer om de uitvoering van het inrichtingsplan mogelijk te maken, heeft de Stad Gent 3 nieuwe bestemmingsplannen opgemaakt voor het projectgebied: Naam BPA 102d Bourgoyen

Status Goedgekeurd 23 mei 2003 Voorschriften herzien en goedgekeurd op 16 mei 2007

RUP 132 Alsberghe & Van Oost

Goedgekeurd 11 februari 2004

RUP 163 Park Halfweg

Huidig plan

Deelgebied IP Malem Brughuizeken Malem Zuid (woningbouwproject) Malem Zuid (overige ruimte)

Voor het gedeelte Malem Zuid heeft de Stad Gent meermaals haar bestaande ruimtelijke visie herzien om tot een evenwichtig plan te komen. Hierdoor zijn er op meerdere momenten kleine actualisaties nodig geweest van het inrichtingsplan Malem. Bijkomend is ook de visie op de Drongensesteenweg (gewestweg N466) gewijzigd bij het Agentschap Wegen en Verkeer. De VLM heeft een wijziging van het inrichtingsplan Malem voorbereid. De wijziging moet nog ter goedkeuring worden voorgelegd aan de bevoegde minister. Het gewijzigde inrichtingsplan behoudt de essentie van het in 2004 goedgekeurde inrichtingsplan. De wijzigingen die aangevraagd worden, betreffen voornamelijk het financieringsplan van het deelgebied Malem Zuid. Volgende verwervings- en inrichtingsmaatregelen in het financieringsplan zijn door de VLM uit te voeren met de Stad Gent als partner:  realisatie en uitbouw van een educatief natuurreservaat door verwerven, via onteigening, van een deel van de Noorderlaanmeersen (maatregel 1.1.1). De Stad Gent zal beheersbevoegdheid krijgen over de gronden;  dempen van delen van waterlopen ter hoogte van de noord-zuid-fietsverbinding, op gronden waarover de Stad Gent beheersbevoegdheid heeft en zal krijgen (maatregel 1.3.4);  uitbouw van natuureducatieve voorzieningen door aanleg en inrichting van natuureducatieve paden (maatregel 1.4.1), bouw van één uitkijkpost (maatregel 1.4.2), inrichting van een rustplaats (maatregel 1.4.3) en herstel van het rabattensysteem (maatregel 1.4.4) op gronden waarover de Stad Gent beheersbevoegdheid heeft of zal krijgen;  verwerven van de resterende gronden voor de realisatie van een multifunctionele parkzone en een bufferzone (maatregel 2.5.1);  aanleg en inrichten van de multifunctionele parkzone met bospark (maatregel 2.5.2), een bufferzone (maatregel 2.5.4), de vijver en omgeving, aanleg en herinrichten bos (maatregel 2.5.3) op gronden in eigendom van de Stad Gent of op gronden waarover de Stad Gent beheersbevoegdheid zal krijgen;  verwerven van grond (maatregel 3.5) voor aanleg en inrichten van een noord-zuid (maatregel 3.6) en oost-west (maatregel 3.7) georiënteerde fietsen wandelas. De Stad Gent zal beheersbevoegdheid krijgen over de gronden. Het bedrag voor de realisatie van deze grondverwerving en inrichtingsmaatregelen wordt geraamd op 1.135.747 euro. Het aandeel van de Stad Gent bedraagt 340.724 euro. De samenhang tussen de verwervingen van de Stad Gent en de VLM binnen het plangebied, wordt weergegeven in punt 15. Een aantal maatregelen uit het zuidelijk deel van dit inrichtingsplan worden door andere overheden uitgevoerd: - Waterwegen en Zeekanaal NV heeft in de loop van 2012 een brug over de Leie ter hoogte van de Oud-Strijderslaan gebouwd om zo een verbinding te realiseren met de woonzone Malem; - Het Agentschap Wegen en Verkeer voorziet in de heraanleg van de Drongensesteenweg ter hoogte van de Leie ten behoeve van een optimale kruising van alle weggebruikers.


28 / 104


mei 2013

figuur: gewijzigd inrichtingsplan Malem 2011

7.4. Groenstructuurplan De gemeenteraad keurde op 15 februari 2012 het groenstructuurplan goed. Volgens deze gewenste ruimtelijke groenstructuur voor het grondgebied van de Stad Gent ligt het plangebied binnen het stedelijk groengebied, in een overgangszone tussen het sportpark Blaarmeersen en de natuurkern Bourgoyen-Ossemeersen. Aan de oostelijke rand van het stedelijk natuurgebied, langs de Leie, loopt een groene recreatieve as, onderdeel van de nog grotendeels te ontwikkelen recreatieve ring rond Gent. Het volledige plangebied maakt bovendien deel uit van een cluster van kleinere boskernen. Volgens de gewenste ruimtelijke groenstructuur van de deelruimte kouter- en Leieland Drongen zijn binnen het plangebied bovendien van belang: - het centraal gelegen, bestaand bos; - de Noorderlaanmeersen als kleinere natuurkern; - de hoogstammen langs Drongensesteenweg; - het infrastructuurgroen langs Ringvaart-R4; - de te vrijwaren vista vanop de brug over Ringvaart-R4 naar Watersportbaan en omgeving. Het is belangrijk om binnen het plangebied de recreatieve ontwikkelingen zoveel mogelijk in te passen in de bestaande natuurkern en bos en de uitbouw van deze kleine natuurkern en het bos te bewaken. Verder is de doorwaadbaarheid van het plangebied voor fietsers- en wandelaars belangrijk. De realisatie van Park Halfweg is in het groenstructuurplan opgenomen als onderdeel van gebiedsgerichte actie 41 ‘Stedelijk groengebied Bourgoyen – Malem - Blaarmeersen – Sneppemeersen’ (p. 167). Doelstelling is dat door de ontwikkeling van vier groenpolen en een stedelijk groengebied, alle Gentenaars binnen een afstand van 5000 m over stedelijk groen beschikken.


29 / 104


mei 2013

7.5. Studie zonevreemde sport-, recreatie- en jeugdactiviteiten Het college van burgemeester en schepenen heeft op 27 november 2003 de resultaten van de ‘Studie zonevreemde sport-, recreatie- en jeugdactiviteiten’ goedgekeurd. Deze studie diende als voorbereiding voor de opmaak van één of meerdere zgn. “sectorale RUP’s” voor zonevreemde sport-, recreatie en jeugdactiviteiten. In de inventarisatie van deze studie en binnen de afbakening van het plangebied van dit gemeentelijk RUP, komen een aantal zonevreemde sportactiviteiten voor. De studie beschrijft voor welke activiteiten een herlocalisatie moet worden gezocht of welke activiteiten op de bestaande locatie kunnen behouden blijven. Onderstaande tabel geeft de conclusies weer i.v.m. de zonevreemde sportactiviteiten binnen dit RUP. Locatie

Wat

voorstel studie

GE S(Ho)B9

outdoor sportinfrastructuur; Baseball Ghent Knights watergebonden activiteit; Duikersclub Manta multifunctionele sportterreinen; UGent

regulariseerbaar in RUP ter vertaling van VLMlandinrichtingsplan, woonwagenterrein wordt geherlocaliseerd naar BPA Bourgoyen D

S(Ho)D9

GE S(No)A4

opgenomen in RUP 163, BPA 102D

regulariseerbaar in RUP ter vertaling van VLMlandinrichtingsplan

RUP 163

regulariseerbaar in RUP ter vertaling van VLMlandinrichtingsplan

RUP 163

7.6. Streefbeeld R4-west zuidelijk deel Het streefbeeld voor R4-west zuidelijk deel, of het deel tussen Zeeschipstraat en het knooppunt Merelbeke, werd opgemaakt in 2000 in opdracht van de Vlaamse overheid. Dit streefbeeld doet uitspraken over de ruimtelijke inpassing van R4 en legt de definitieve rol vast van dit deel van R4 binnen de mobiliteitsstructuur van Gent. Het geldt nog steeds als leidraad voor de verdere concrete aanpak van dit deel van R4. Voor de omgeving van het plangebied zijn de uitspraken over het knooppunt 14 – N466 van belang, cf. bijgaande figuur; “N 466 is een primaire weg II en ten westen van R4 tevens een hoofdinvalsweg volgens het mobiliteitsplan. Door rotondes aan beide zijden van de brug kan de complexe open afrittenstructuur worden vereenvoudigd. Om een vlotte verbinding te creëren worden waar mogelijk bypasses aangelegd. Omwille van verschillende verkeersgenererende functies (Topsporthal Vlaanderen, Blaarmeersen, skiheuvel) blijft de Zuiderlaan aangesloten op de binnenring. Omwille van de belangrijke verkeersstromen in de toekomst is het noodzakelijk om een lange uitvoegstrook te hebben op de R4-binnenring. In een latere fase (bv. in relatie met de opwaardering van de functie) kan een conflictvrije route worden uitgebouwd voor verkeer van de R4-west noordelijk deel naar de N466 en omgekeerd. De ruimte daarvoor moet thans voorzien worden. Fietsers langs R4 die de open afritten kruisen, moeten beter beveiligd worden. N466 is een primaire fietsroute. Om de drukke rotondes te vermijden zal aan de zuidzijde een apart fietspad worden aangelegd. Zuiderlaan is een secundaire fietsroute. Voor de bussen zijn er geen problemen.”


30 / 104


mei 2013

figuur: streefbeeld knooppunt 14


31 / 104


8.

mei 2013

WATERTOETS

Afstroming en infiltratie Het plangebied behoort tot het hydrografisch bekken van de Gentse kanalen. In dit gebied bevinden zich drie geklasseerde waterlopen: Studentenleie (officiële benaming: Leie), de Westelijke Leie (officiële benaming: Leie) en de waterloop 7.05. De Leie (bijnaam: Studentenleie) wordt ter hoogte van de woonwijk Malem nagenoeg constant op peil 5,7 – 5,80 m TAW gehouden. De waterloop 7.05 zorgde oorspronkelijk voor de verbinding met de Blaarmeersen, ten zuiden van het plangebied. Sinds de aanleg van de Watersportbaan werd de verbinding met het zuiden echter verbroken, waardoor de hoofdfunctie verloren ging. Nu dient de waterloop enkel nog voor plaatselijke afvoer van regen- en afvalwater. Ter hoogte van de Griendijk mondt ze uit in de Leie a.d.h.v. een schuif. In het meersengebied bevinden zich verder ook meerdere lineaire grachten (rabattenstructuur) die afwateren naar de 7.05. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Watersportbaan. De Leie (bijnaam: Studentenleie) is een bevaarbare waterloop (categorie 0). De waterloop 7.05 is een onbevaarbare waterloop die geklasseerd werd als categorie 32. Het restant van de waterloop 7.03, vroeger eveneens geklasseerd als categorie 3, is afgeschaft. De Watersportbaan werd niet geklasseerd. Volgens het huidige gewestplan is het plangebied bestemd als park- en natuurgebied, recreatiegebied en een beperkter deel is bestemd als pleisterplaats voor nomaden en woonwagenbewoners. In de praktijk is dit echter niet het geval. Het gebied bestaat momenteel grotendeels uit onverharde oppervlakken, in de vorm van meersen in het centrale deel van het plangebied, en de groene ruimte eromheen. Verder bevinden zich in het plangebied de sportvelden van Universiteit Gent en Baseballclub Ghent Knights, evenals de terreinen van Hondenschool Bassebeek. Verharde oppervlakken zijn aanwezig in de vorm van de clubgebouwen van de bovengenoemde sportclubs. Naast de reeds vernoemde clubs zijn er ook nog de gebouwen van duikclub Manta en Petanqueclub PC Gent. Verder zijn er nog twee zones met bebouwing aanwezig (Woonkorrels):  Griendijk: Woningen, restaurant/café, weekendverblijven en een scheepsherstellingsbedrijf,  Halfweg: woningen, cafés en recreatie, onder de vorm van weekendverblijven. Beide woonkorrels zijn bereikbaar met een verharde weg. De Halfweg is slechts verhard tot aan de laatste bebouwing. Vanaf daar gaat deze over in een zandweg. De aanleg van de sportaccommodatie zal zorgen voor een toename van de verharde oppervlakte t.o.v. de situatie zoals die weergegeven is in het huidige gewestplan. Er is nu immers enkel sprake van een park. In de realiteit bevinden zich hier echter verschillende zonevreemde gebouwen. Daarnaast gaat de aanleg van de sportvelden en clubgebouwen en het bijhorende toenemen van de verharde oppervlakte gepaard met het afbreken van de zonevreemde sportfaciliteiten die in het studiegebied aanwezig zijn. De toename van de verharde oppervlakte kan dus genuanceerd worden. Het sportterrein gelegen in Z4A bevindt zich in het westen van het plangebied, in een zone die infiltratiegevoelig is. Hier zal ter hoogte van nieuwe bebouwing voldoende bufferen infiltratiecapaciteit moeten worden voorzien om verdroging tegen te gaan De zone met bebouwing en weekendverblijven blijft dezelfde. Bijkomende bebouwing is hier niet toegelaten, tenzij met het oog op een kwalitatieve afwerking van de bestaande bebouwing. Er worden ook verbindingswegen en parkings aangelegd. Deze zullen toedragen tot verharde oppervlakte. Binnen het plangebied bevinden zich eveneens open grachten. Deze grachten nemen een deel van het regenwater op, zorgen voor een zuivering, laten het maximaal ter plaatse in de bodem dringen of voeren het overtollige water vertraagd af. Het gebied is (gedeeltelijk) infiltratiegevoelig, dus infiltratie is mogelijk en daardoor wordt verwacht dat er geen aanzienlijke extra belasting ontstaat voor stroomafwaarts gelegen gebieden voor wat betreft overstromingen. In de screeningsnota zijn, voor wat betreft ‘afstroming en infiltratie’, enkele suggesties gedaan voor eventuele aanpassing van bestemmingen en opmaak van voorschriften in het verdere RUP-proces. Deze suggesties zijn ook opgenomen in de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 1 oktober 2004 inzake hemelwaterputten e.a. (GSV) en/of via het bouwreglement van de Stad. Verder moet voldaan worden aan art. 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II met betrekking tot de afvoer van hemelwater, doelstelling 6° a) opgenomen in art 5. van het decreet integraal waterbeleid en het concept vasthoudenRUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

32 / 104


mei 2013

bergen-afvoeren dat opgenomen is in de waterbeleidsnota en de bekkenbeheerplannen. De suggesties worden hier dus als aandachtspunt genoemd.  Binnen het plangebied moeten inspanningen geleverd worden om de afvoer van hemelwater te beperken. Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer;  Bij de aanleg van verhardingen moet ermee rekening gehouden worden dat het regenwater de mogelijkheid moet krijgen om maximaal door te dringen in de ondergrond. Enkel verhardingen in waterdoorlatende materialen zijn toegelaten. Rechtstreekse lozing van regenwater in het openbaar riool of waterlopen, is niet toegestaan. Hierdoor is het effect op de infiltratiemogelijkheden op de zones die kwetsbaar zijn voor verdroging beperkt. Daarnaast zal er geen effect optreden naar de kwantitatieve hoeveelheden hemelwater die naar de oppervlaktewaters worden afgevoerd;  Bij de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen of de heraanleg van bestaande, moet dit steeds in waterdoorlatend materiaal gebeuren om het water zo veel mogelijk ter plaatse te houden via infiltratie naar de bodem. In infiltratiegevoelig gebied (westelijk deel van het studiegebied) zal dit zeker geen probleem zijn. Bij niet infiltratiegevoelig gebied met een hoge grondwatertafel (oostelijk deel van het studiegebied) moet, bij voorkeur, een infiltratievoorziening onder de waterdoorlatende verharding voorzien worden zodat het hemelwater gebufferd naar de ondergrond kan infiltreren;  Er moet voldoende buffercapaciteit voorzien worden om te vermijden dat bij hoge regenval of dooi, hemelwater toch via afstroming het gebied verlaat. Een buffervolume van minimum 25 m³ per 1.000 m² aangesloten oppervlakte (half)verharding of dak moet voorzien worden. Deze maatregel vangt de effecten van eventueel gewijzigde afstromingen door mogelijke uitbreidingen op;  Wanneer de loop van de Halfweg verplaatst wordt in het kader van de toegankelijkheid van het sportcomplex in zone Z4A, zal dit, bij voorkeur, gebeuren in een waterdoorlatende verharding. Dit geldt ook voor de aanleg van fietsen wandelpaden. Zoneringsplan Onderstaande figuur toont het zoneringsplan met de plangrens van het RUP in overlay. Daaruit kan afgeleid worden dat: - het scheepsherstellingsbedrijf + achtergelegen woning op het einde van de Griendijk en de sportcluster van de UGent behoren tot het centrale gebied; - de overige woningen langs Griendijk en de volkstuinenzone behoren tot collectief te optimaliseren buitengebied; - de woningen en horecazaak langs Halfweg en de horecazaak langs Noorderlaan behoren tot individueel te optimaliseren buitengebied.

figuur: uittreksel zoneringsplan waterzuivering met plangrens RUP


33 / 104


mei 2013

Grondwater Er zijn geen gegevens bekend (van DOV) over de gemiddelde grondwaterstand in het plangebied. Het oostelijk deel van het plangebied (ter hoogte van de Meersen en Griendijk) is zeer gevoelig voor grondwaterstroming (Type 1). Het westelijk deel van het gebied is matig gevoelig voor grondwaterstroming (Type 2) Met grondwaterstroming wordt vooral de laterale beweging van grondwater doorheen de ondergrond en de toestroming door kwel bedoeld. Deze stroming kan worden beïnvloed of verstoord door ondergrondse constructies.

figuur: grondwaterstromingskwetsbaarheid

Het westelijk deel van het plangebied is ook infiltratiegevoelig. D.w.z. dat water gemakkelijk in de bodem kan infiltreren en dus de aanleg van infiltratievoorzieningen of waterdoorlatende verhardingen zinvol kan zijn. Bij het al dan niet aanleggen van dergelijke voorzieningen moet wel steeds nagegaan worden of er mogelijk schadelijke effecten kunnen optreden naar het grondwater toe, zowel kwantitatief als kwalitatief. Het grootste deel van het plangebied ligt in een zone die niet tot weinig kwetsbaar is voor verdroging. De zone van de meersen daarentegen is zeer kwetsbaar voor verdroging volgens de ecosysteemkwetsbaarheidkaarten.

figuur: kwetsbaarheid verdroging RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

34 / 104


mei 2013

Ter hoogte van zone Z4A en Z4B zijn parkeermogelijkheden voorzien, eventueel gedeeltelijk ondergronds. Het gebied bevindt zich echter in een zone die matig tot zeer gevoelig (type 1 in het oosten en het centrale deel en type 2 in het westen) is voor grondwaterstromingen. Het oprichten van (half)ondergrondse constructies wordt hier dus best gebonden aan voorschriften die de diepte en lengte van de constructie beperken. Wanneer in het verdere RUP proces rekening gehouden wordt met de suggesties voor voorschriften, zal het plan geen invloed hebben op de kwaliteit van het grondwater. Het effect wordt neutraal ingeschat. In de screeningsnota worden, voor wat betreft ‘grondwater’, enkele suggesties gedaan voor eventuele aanpassing van bestemmingen en opmaak van voorschriften in het verdere RUP-proces. Sommige van deze suggesties zijn reeds opgenomen in de gewestelijk stedenbouwkundige verordening en via het bouwreglement, en worden hier dus als aandachtspunt genoemd.  Voorschriften voor ondergrondse constructies in grondwaterstroming gevoelige gebieden: Voor gebieden met een type 1 classificatie, moeten de afmetingen van ondergrondse constructies beperkt blijven tot een diepte van 3 m en horizontale lengte van 50 m. Wanneer één van deze afmetingen overschreden wordt, moet om advies gevraagd worden bij de bevoegde adviesinstantie. Voor type 2 gebieden moet om advies gevraagd worden indien de constructie zich uitstrekt tot een diepte van meer dan 5 m en meer dan 100 m lang is. Overstromingen Het oostelijk deel van het plangebied is in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied gelegen volgens de watertoetskaarten, waarbij ook een klein gedeelte gelegen rond waterloop 7.05 zelfs ingekleurd is als effectief overstromingsgevoelig gebied. Het gebied is immers natuurlijk overstroombaar vanuit een waterloop (NOG-kaart). Volgens de ROG-kaart (recent overstroomd gebied) is het deeltje dat als effectief overstromingsgevoelig staat aangeduid eveneens recent overstroomd geweest.

figuur: kaart overstromingsgevoelige gebieden (2011)

Binnen effectief overstromingsgevoelig gebied kan volgens de watertoets niet gebouwd worden, tenzij het om het verbouwen van een constructie binnen het volume en de perimeter van bestaande bebouwing gaat. Harde bestemmingen zoals wonen zijn niet verenigbaar met overstromingen, maar in reeds aangesneden woonzones zou het wel kunnen mits het voorzien van compensaties voor de ingenomen ruimte voor water. Bij het aanvragen van stedenbouwkundige vergunningen moet de watertoets uitgevoerd worden en moet bijzondere aandacht geschonken worden aan bovenvermelde overstromingsproblematiek.


35 / 104


mei 2013

Oppervlaktewaterkwaliteit Wanneer het nieuwe RUP vergeleken wordt met het bestaande gewestplan, is er een grote toename van het verkeer, wat een negatief effect kan hebben op de waterkwaliteit. Gezien de werkelijke situatie echter grotendeels overeenkomt met het toekomstige RUP zullen de effecten beperkt blijven. Er kunnen geen risicoactiviteiten met milieuverontreinigende eigenschappen voorzien of toegelaten worden binnen het plangebied waardoor geen effecten te verwachten zijn op de waterkwaliteit. In de huidige situatie zijn de voorzieningen niet aangesloten op een rioleringsnetwerk en wordt rechtstreeks afgewaterd in de open waterlopen. De voorschriften van het plan voorzien nu een aansluiting van de nieuwe gebouwen en bestaande woningen op het rioleringsnetwerk. Het effect van het plan op de waterkwaliteit wordt bijgevolg positief ingeschat. In de screeningsnota worden, voor wat betreft ‘oppervlaktewaterkwaliteit’, enkele suggesties gedaan voor eventuele aanpassing van bestemmingen en opmaak van voorschriften in het verdere RUP-proces. Deze suggesties zijn opgenomen in de gewestelijk stedenbouwkundige verordening en via het Stedelijk bouwreglement, en worden hier dus als aandachtspunt genoemd.  Afvalwater moet afgevoerd worden naar een (gescheiden) rioleringsstelsel of naar een eigen waterzuiveringsinstallatie (gebouwd volgens de code van de goede praktijk, zie ook www.waterloketvlaanderen.be) rekening houdend met de zoneringsplannen (zie illustratie 4.1). Een deel van het studiegebied ligt in het centrale gebied met reeds bestaande aansluiting op een zuiveringsstation. De weekendhuizenzone en de woonkorrel Griendijk liggen in collectief te optimaliseren buitengebied, waar de aansluiting op een zuiveringsstation nog zal worden gerealiseerd. Tot slot liggen twee zones van het studiegebied in individueel te optimaliseren buitengebied waar het afvalwater individueel gezuiverd zal moeten worden door middel van een IBA. De zuivering van het afvalwater is dus wettelijk geregeld en is bijgevolg opgenomen in het RUP.  De afvoer van (overtollige) regenwater en afvalwater moet 100% gescheiden gebeuren en blijven. Dit is ook zo opgenomen in het Algemeen Bouwreglement, Stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent.  Bij de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen of de heraanleg van bestaande, moet dit steeds in waterdoorlatend materiaal gebeuren. Het is aangetoond dat bepaalde types waterdoorlatende verharding tot 90% van het olieverlies van wagens opnemen, afhankelijk van het soort materiaal dat gebruikt wordt. Enkel bij de juiste materiaalkeuze moet dus geen oliescheider aan de verharding gekoppeld worden. Voor reeds bestaande parkeerplaatsen moet wel gekozen worden voor het plaatsen van een oliefilter, vooral als het afstromend water in het oppervlaktewater (gracht of waterloop) terecht komt.

Watertoets In uitvoering van het decreet betreffende het Integraal Waterbeleid heeft de Vlaamse Regering op 20 juli 2006 het besluit over de watertoets definitief goedgekeurd. Dit besluit geeft de lokale, provinciale en gewestelijke overheden, die een plan of een programma moeten goedkeuren of een vergunning moeten afleveren, richtlijnen voor de toepassing van de watertoets. Deze watertoets kan worden opgevat als het proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de mogelijke effecten van plannen voor het watersysteem. Het doel van de watertoets is in hoofdzaak het ontstaan van schadelijke effecten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken en als dat niet kan, om de schadelijke effecten te herstellen of te compenseren. Gezien de wettelijke verplichtingen voor afvoer van afvalwater en hemelwater binnen het plangebied, en de voorschriften voor het vermijden van te grote ondergrondse constructies in het plangebied van het desbetreffende RUP is het effect op de oppervlaktewaterkwaliteit, -kwantiteit en grondwaterstroming en kwaliteit neutraal tot licht positief.


36 / 104


mei 2013

figuur: watertoetskaart


37 / 104


9.

mei 2013

UITVOERING VAN HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN GENT

Het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSV, M.B. 9.4.2003) doet uitspraken over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Gent, zowel naar deelstructuren als naar deelruimten. Het bevat tevens de prioritaire beleidsthema’s en de taakstellingen. Het RUP Park Halfweg moet uitvoering geven aan de bindende en richtinggevende bepalingen van het RSG. Volgende elementen uit het richtinggevend gedeelte zijn van belang voor het plangebied.

9.1. Ruimtelijk concept voor Gent: het zandlopermodel In het Ruimtelijk Structuurplan Gent is gekozen voor een ontwikkeling van de stad volgens een zandlopermodel; dit stelt een noordelijke en zuidelijke ontwikkeling van de stad voor (p. 204). De openheid en natuurwaarden aan de westen oostkant worden erg gewaardeerd, zo dicht bij de dichtbebouwde kernstad en delen van de gordel. De nabijheid van deze open ruimte ten opzichte van de stad is een unieke, te behouden kwaliteit. Het plangebied bevindt zich in de westelijke open ruimte.

9.2. Ontwikkelingsperspectieven voor de deelstructuren Binnen de gewenste nederzettingsstructuur (kaart 77 van het RSG) bevindt het plangebied zich binnen het grootstedelijk gebied, maar buiten de bebouwingslijn van de stad. Voor kleine woninggroepen als deze in Halfweg en Griendijk, gelegen buiten een woonbestemming, maar binnen grootstedelijk gebied, worden geen specifieke uitspraken gedaan. Het ruimtelijk principe dat in buitengebied dergelijke zonevreemde woninggroepen niet in aanmerking kunnen komen voor herbestemming als woonkorrel (p. 215), is niet van toepassing. De ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen (p. 228) voorzien een aantal algemene lijnen voor specifieke typologieën van zonevreemde woningen en woninggroepen, waaronder de woninggroepen aan Halfweg en Griendijk onder te brengen zijn, aangezien vermeld wordt in de richtinggevende bepalingen dat de compacte groepen met grotere aantallen woningen die gelegen zijn binnen het grootstedelijk gebied, maar binnen ruimtelijk kwetsbare (groene) bestemmingen niet worden herbestemd. Vermeld wordt dat in ieder geval ‘bij de opmaak van uitvoeringsplannen een gedetailleerde beoordeling van elke specifieke ruimtelijke situatie zal plaatsvinden’. Binnen de gewenste ruimtelijke groenstructuur maakt het hele plangebied deel uit van het valleigebied van de Leie. Valleigebieden maken deel uit van het fysisch systeem van rivieren, een belangrijke beleidsruimte binnen de gewenste ruimtelijke groenstructuur. Zij vormen de verbinding van de Gentse binnenstad met de Vlaamse ruimtelijk-natuurlijke structuur. Het zijn dragers van open ruimtefuncties en groene linten; ze worden maximaal gevrijwaard van bebouwing. De meersenzone aan Malem is een kleiner natuurgebied op gemeentelijk niveau. Natuur moet hier de inrichting bepalen. De Studentenleie en Westelijke Leie behoren dan weer tot een reeks waterlopen waarvoor een totaalproject voorgesteld wordt.


38 / 104


mei 2013

Binnen de gewenste verkeers- en vervoersstructuur wordt de N466 of Drongensesteenweg gecatalogeerd onder de hoofdverzamelwegen R4-R40. Een hoofdverzamelweg staat voor een vlotte verbindingsweg tussen de grootstedelijke ringweg en de ringboulevard: de autoverkeersfunctie en de vlotte doorstroming van het autoverkeer primeren. Doorheen het plangebied loopt, van noord naar zuid, het Westerringspoor. Deze fietsroute is als grootstedelijke hoofdroute een belangrijk element in het grootstedelijk fietsnetwerk. Routes die tot deze categorie behoren, vormen primaire fietsroutes die niet alleen belang hebben omwille van hun hoge functionele waarde, maar ook waarde hebben vanuit cultuurhistorisch en recreatief oogpunt. Wat betreft parkeerbeleid wordt de Watersportbaan aangehaald als transferpunt, behorend tot een net van transferpunten langs of op het einde van assen van openbaar vervoer. Ze voorzien ook in fietsstallingen en eventueel een taxistandplaats. Het aantal parkeerplaatsen kan variëren van een tiental tot een honderdtal. Aan dit publiek parkeren kan in het plangebied parkeergelegenheid van privaat of semi-openbaar karakter toegevoegd worden, gezien de ligging langs de Watersportbaan. Op tijdstippen waarop het privégebruik nihil is, kunnen dergelijke parkings gebruikt worden door bijvoorbeeld bezoekers van manifestaties langs de Watersportbaan. Binnen de gewenste ruimtelijk-economische structuur is het plangebied onder te brengen bij de kwetsbare gebieden, in casu riviervalleien en natuurgebieden. Zonevreemde bedrijven in kwetsbare gebieden worden bij voorkeur zonevreemd gehouden en er wordt actie ondernomen voor een zo snel mogelijke herlokatie. In het bijzonder wordt in de richtinggevende bepalingen het watergebonden bedrijf, (in casu Jachtwerf de Leie) vermeld, waarbij gesteld wordt dat ‘kan overwogen worden om het bedrijf op te nemen in een zonering die de bestaande activiteit mogelijkheden geeft om verder te functioneren.’ (p. 270). In specifieke locaties, bv. functies passend in een park, of aanleunend bij bestaande bebouwingskernen in landschappelijk gevoeliger gebieden of deelruimten, kunnen zonevreemde bedrijven worden opgenomen in een zonering die de bestaande activiteit mogelijkheden geeft tot verder functioneren, maar zonder uitbreidingsmogelijkheden en (waar nodig) met aanpassingen in functie van een goede landschappelijke inpassing. Dit kan toegepast worden op de 4 bestaande zonevreemde recazaken die gelegen zijn in een woninggroep en langs de Noorderlaan. Zij kunnen zone-eigen gemaakt worden mits ze in functie en op schaal van hun omgeving functioneren. Concreet functioneert nu 1 recazaak in functie van de weekendverblijvenzone en 2 recazaken in functie van de Watersportbaan en de lokale sportclubs. de Een 4 recazaak heeft thans geen lokaal publiek maar heeft gezien haar ligging centraal in het plangebied, potenties om in die zin te evolueren. Binnen de gewenste cultureel-recreatieve structuur ligt het plangebied op de rand van de sportcluster Blaarmeersen/Watersportbaan. Het RSG stelt dat ‘wat topsport en actieve sport- en openluchtrecreatie betreft, de Blaarmeersen/Watersportbaan haar (boven)stedelijke rol verder opneemt, met ontwikkeling van harde recreatie ten zuiden van de Watersportbaan en van zachte recreatie in een parkontwikkeling ten noorden ervan zoals voorzien in het landinrichtingsproject Malem. Deze wordt complementair verder ondersteund door versterking van de natuureducatieve recreatie richting Bourgoyen-Ossemeersen. Bijkomende sportgebouwen worden binnen de contouren van de Blaarmeersen voorzien. Enkel sportterreinen met respect voor de aanwezige natuurwaarden van het gebied kunnen hier worden ondergebracht’. (p. 275) De ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde recreatie (p. 279) stellen dat zonevreemde recreatieve infrastructuur in parkgebieden in principe – waar nodig onder voorwaarden - herbestemd wordt en verder kan functioneren. Inzake ruimte voor varen wordt gesteld dat de mogelijkheid voor pleziervaarders om de Watersportbaan te laten kruisen en zo langs de Leie een doorlopende vaarroute door de binnenstad te creëren, moet gerealiseerd worden (p. 278). In de gewenste landschappelijke structuur wordt gesteld dat de grens tussen stedelijk gebied en buitengebied aan de westkant van de stad (Bourgoyen-Ossemeersen en Watersportbaan) uitzonderlijk scherp is. Deze bestaande kwaliteit wordt verder behouden en waar mogelijk versterkt (p. 283).


39 / 104


mei 2013

9.3. Beleidsdoelstellingen deelruimte kouter- en Leieland Binnen de opdeling in deelruimten ligt het plangebied in de deelruimte Kouter- en Leieland, aan de rand met de deelruimte ‘kernstad’. Meer bepaald situeert het plangebied zich in het valleigebied met natuurwaarde, met een overlap van het grootstedelijk recreatief complex Blaarmeersen. In de rand van het plangebied situeren zich de groene stadsring, het stedelijk project Alsberghe-Van Oost en een markante terreinovergang tussen bebouwd en niet bebouwd gebied.

figuur: kaart 101 ruimtelijk structuurplan Gent – structuurschets voor het kouter- en Leieland


40 / 104


mei 2013

De beleidsdoelstellingen voor deze deelruimte van het kouter- en Leieland zijn:  het behouden van een duidelijke scherpe grens in de ruimte tussen stedelijk gebied en open buitengebied met een duidelijk onderscheid in beleid;  het realiseren van een kwaliteitsvol open ruimtegebied door het herstructureren en herstellen van een versnipperd en beschadigd open landschap;  het realiseren van degelijk afgewerkte randen met de stedelijke structuur. Het RSG voorziet in de deelruimte kouter- en Leieland ten noorden van de Watersportbaan recreatieve voorzieningen met beperkte bebouwing en een verweving met de natuurlijke functie, evenals tijdelijke verblijfplaatsen, binnen een parkontwikkeling zoals voorzien in het inrichtingsplan Malem (p. 315).

9.4. Strategisch plan Bourgoyen – Halfweg – Blaarmeersen – Sneppemeersen Na de ministeriële goedkeuring van het Inrichtingsplan Malem van de VLM (cf. punt 7.3.) in 2004, startte de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning met de opmaak van een structuurschets voor het plangebied, toen nog Malem-Halfweg genaamd. Het was hierbij de bedoeling een verfijning van de richtinggevende opties uit het RSG voor het plangebied te maken. Immers, voor wat betreft de inrichting verwijst het RSG naar het (eerder door de gemeenteraad goedgekeurde) Inrichtingsplan Malem. Voor wat betreft de verweving van park, natuur en recreatie deed dit inrichtingsplan echter evenmin uitspraken. Een gedetailleerde ruimtelijke visie hierrond drong zich op. Bij het uitzoomen op het plangebied bleek de cruciale verbindingsrol die het gebied Halfweg kan spelen tussen het stedelijk natuurgebied Bourgoyen en het stedelijk recreatiegebied Blaarmeersen. Bourgoyen en Blaarmeersen liggen beide op wandelen fietsafstand van het stadscentrum. Beide liggen bovendien op een boogscheut van elkaar. Een duidelijke link ontbreekt helaas. Halfweg versterkt thans door haar onduidelijk karakter en gebrekkige ontsluiting deze verdeeldheid. Het gebied Halfweg benaderen als scharniergebied tussen Bourgoyen en Blaarmeersen opende interessante perspectieven. De deelgebieden samen kunnen een groter, gevarieerder en dus interessanter aaneengesloten groengebied vormen, waarin zowel sportievelingen als natuurliefhebbers aan hun trekken komen. Door daarbij nog de Sneppemeersen toe te voegen komt de hele Leievallei binnen de stadsring in zicht. De ruimtelijke visie op natuur, landschap en recreatie uit het RSG voor deze stedelijke open ruimte is daarom verfijnd en in een actieprogramma “het strategisch plan Bourgoyen-Halfweg-Blaarmeersen-Sneppemeersen” opgenomen. Een schetsmatige voorstelling positioneert de 4 deelgebieden ten opzichte van elkaar. Van noord naar zuid onderscheiden we:  Bourgoyen  Halfweg  Blaarmeersen  Sneppemeersen Deze zijn van elkaar gescheiden door 3 bovenlokale lijninfrastructuren, van noord naar zuid:  Drongensesteenweg  Watersportbaan  spoorlijn Brussel-Oostende

Om het strategisch plan te onderbouwen, werden een aantal ruimtelijke deelonderzoeken opgestart. Het betreft een herlocatiestudie m.b.t. sportterreinen en structuurschetsen voor een aantal deelgebieden. Vermits dit strategisch plan een open ruimte betreft, werd ervoor geopteerd te focussen op 3 deelstructuren: de landschappelijke, de recreatieve en de natuurlijke structuur. De gewenste deelstructuren worden weergegeven op de volgende pagina’s.


41 / 104


mei 2013

Volgende opties zijn voor wat het plangebied betreft, te onthouden: gewenste landschappelijke structuur: Halfweg als halfopen parklandschap - Westerringspoorroute als hoofdas voor wandelen en fietsen langs Studentenleie; - parklandschap met grote centrale boszone en kleinere boszone in westhoek als deel van groene kop Watersportbaan; - open meersenzone, structurerende waterelementen; - bevestiging woonkorrels en site Alsberghe; gewenste recreatieve structuur: Halfweg als parkgebied met intensieve recreatievormen - sportesplanade rond Watersportbaan; - oostwest-wandelen fietsas doorheen plangebied; - outdoor sport en recreatie tussen Watersportbaan en oostwest-fietsroute; - bevestiging verblijfsrecreatie; - speelruimte in centrale boszone, wandelen rond meersengebied; - 1 plek voor watergebonden recreatie in bocht Leie;

en

extensieve

gewenste natuurlijke structuur: Halfweg als kraal in groenketting langs groene ring - centraal bos en park in te richten volgens harmonisch parkbeheer; - westelijk bospark als deel van groene westkop Watersportbaan; - meersennatuur met lokale natuurwaarde; - watergebonden natuur op bovenlokaal niveau. Het strategisch plan bevat een overzicht van acties en maatregelen die nodig zijn om het gebied om te vormen tot een samenhangend geheel waarin alle aspecten evenwichtig aan bod komen. Uit dit overzicht blijkt dat met een aantal van deze acties en maatregelen al is van start gegaan, maar dat anderzijds nog heel wat werk nodig is vooraleer het gebied samenhangend zal functioneren. Op 23 december 2010 heeft het college van burgemeester en schepenen dit strategisch plan BourgoyenHalfweg-Blaarmeersen-Sneppemeersen goedgekeurd.


42 / 104



mei 2013

43 / 104



mei 2013

44 / 104



mei 2013

45 / 104


mei 2013

9.5. Studie herlocalisatie sportterreinen Tijdens het overleg over het strategisch plan Bourgoyen-Halfweg-Blaarmeersen-Sneppemeersen bleek dat binnen de Stad Gent niet alleen zonevreemde sportclubs een planologische oplossing nodig hebben maar ook niet zonevreemde sportclubs die met ruimtetekort kampen. Daarom werden de conclusies van de studie zonevreemde sport-, recreatie- en jeugdactiviteiten (cf. punt 7.5.) voor wat betreft het plangebied van dit RUP, samengevoegd met een aantal andere ruimte- en herlocalisatievragen van sport- en aanverwante clubs. Ze werden onderzocht in de studie herlocalisatie sportterreinen. Het college van burgemeester en schepenen heeft op 23 december 2010 deze studie goedgekeurd. Aanpak De studie herlocalisatie sportterreinen vangt aan met een lijst van de sportclubs waarvoor een oplossing nodig is. De zoekzone van Park Halfweg werd uitgebreid met Gentbrugse meersen, Brughuizeken, het speelbos in Wondelgem en de Blaarmeersen. Een vijftal alternatieve voorstellen werden afgewogen. Voor Brughuizeken en Park Halfweg werd ontwerpend onderzoek verricht teneinde de ruimtelijke inpasbaarheid van bepaalde programma’s te toetsen. Na deze afweging werd geopteerd voor onderstaand, schematisch weergegeven herlocalisatievoorstel.

figuur: schema herlokatie sportterreinen na overleg


46 / 104


mei 2013

Halfweg: ruimtelijke uitgangspunten Voor de zone Halfweg is bij aanvang van de herlocalisatiestudie het uitgangspunt aangenomen dat de huidige oppervlakte aan stedelijke sportvelden op stadseigendom binnen het Inrichtingsplan Malem behouden blijft, zij het mits herlocalisatie van de sportvelden. Dankzij deze herlocalisatie komt er ruimte vrij voor het aanleggen van de centrale boszone, voorzien in het strategisch plan. Voorts zullen, bij de toekomstige ontwikkeling van stedelijke sport in het gebied Halfweg, volgende uitgangspunten gehanteerd worden: - de toekomstige stedelijke sportvelden worden ingeplant en ontsloten langs de Noorderlaan; - de sportvelden in Halfweg worden gegroepeerd rond een gemeenschappelijk gebouw dat alle benodigde infrastructuur (kantines, kleedkamers, bergruimten) voor de verschillende terreinen of clubs herbergt; - publieke parkeergelegenheid wordt per sportcluster aan dit gebouw voorzien; - een zo groot mogelijk aaneengesloten bos vormt de kern van de parkzone. Het bos situeert zich aan de kant van de Drongensesteenweg, met een uitloper tot aan de Noorderlaan; - de woningen in Halfweg blijven behouden. Deze uitgangspunten garanderen een evenwichtige uitbouw van het gebied, waarbij – conform het Ruimtelijk Structuurplan Gent – er zowel ruimte is voor sport als voor groen. Ruimtelijke problematiek hockey- en tennisclub La Gantoise In tegenstelling tot eerdere plannen zijn het echter niet de sportvelden die nu al in het gebied aanwezig zijn, die hier ook in de toekomst een plaats krijgen. Momenteel nemen de baseballclub en de hondenschool samen een oppervlakte van 3,25 ha. in. Er is echter geen enkele reden om deze clubs samen te houden: zij kunnen elk afzonderlijk op een beperktere oppervlakte terecht. Baseballclub Ghent Knights kan in de sportcluster aan de Gentbrugse Meersen gecombineerd worden met andere sportclubs. De hondenschool Bassebeek kan, met haar beperkte ruimtevraag, in Park Halfweg terecht. Zo komt er ruimte vrij voor een sportclub met een grotere ruimtebehoefte: de hockey- en tennisclub La Gantoise. Deze club is thans gesitueerd in de Bruiloftstraat te Gentbrugge en neemt er een oppervlakte in van 2,25 ha voor 2 hockeyvelden, 7 openluchttennisterreinen, 2 overdekte tennisterreinen en een clubhuis met parking. De beschikbare oppervlakte is zeer krap: de sportvelden liggen zij aan zij, zonder veel uitloopzone of groenbuffering. Ook de ruimte voor parkeren is beperkt, in die mate dat bij wedstrijden de woonstraten rondom parkeeroverlast ondervinden. Tenslotte vraagt de club om een extra (derde) hockeyveld, want het is de ambitie van de club om op topsportniveau te functioneren.

9.6. Structuurschets Brughuizeken Het gebied Brughuizeken maakt evenals Halfweg deel uit van het Inrichtingsplan Malem van de Vlaamse Landmaatschappij. Gezien op dit deel geen bestemmingenproblematiek zit en de verwervingen reeds gebeurd zijn, kon VLM de inrichting aanvatten. Dit gebeurde op basis van bijgaande structuurschets, aangeleverd door de Stad Gent. Deze structuurschets houdt rekening met de opties uit het inrichtingsplan Malem en de herlocalisatiestudie sportterreinen, beschreven in punt 9.5. De structuurschets van Halfweg zal op haar beurt rekening houden met de opties genomen in de structuurschets voor Brughuizeken, met name: - doorlopend fietspad langs de Leie, - geen hondenclubs voorzien in Brughuizeken, - verschillende vormen van volkstuinieren voorzien.


47 / 104


mei 2013

figuur: structuurschets Brughuizeken (Stad Gent)

9.7. Studie herlocalisatie dierenasiel In maart 2010 heeft de Stad Gent een “masterclass Citadelpark” georganiseerd. Het streefdoel was om het Citadelpark te herwaarderen waarbij er nog enkel parkondersteunende voorzieningen worden behouden. Door haar ligging in het Citadelpark, kwam ook het dossier van het dierenasiel ter sprake. De gebouwen van het dierenasiel zijn al lang aan een grondige renovatie toe. In 2010 was het onduidelijk of 3 de toen bijna verlopen exploitatievergunning van het dierenasiel zou kunnen vernieuwd worden . Het dierenasiel is een zonevreemde functie in het parkgebied. Reden om fundamenteel over de toekomst van het dierenasiel na te denken. Hierbij zijn verschillende pistes onderzocht: 1. heropbouw/renovatie op de zelfde plek in functie van ‘definitief’ behoud van deze vestigingsplaats; 2. renovatie voor korte termijn (< 5 jaar) met het oog op herlocalisatie; 3. herlocalisatie zonder renovatie. Aan het behoud van het dierenasiel en de heropbouw/renovatie op de huidige locatie kleven heel wat bezwaren. De huidige toestand van de gebouwen vraagt ingrijpende renovatiewerken of zelfs een volledige heropbouw. Het volume van het dierenasiel zal omwille van de ligging in een beschermd landschap zeker niet kunnen uitbreiden, aan de architectuur van de nieuwe gebouwen worden vanuit de Dienst Monumentenzorg en Architectuur voorwaarden gesteld en de bestaande hoofdbouw zal omwille van zijn erfgoedwaarden moeten behouden blijven en gerestaureerd worden. De normen in verband met het dierenwelzijn voorzien ruimere hokken voor de dieren dan de bestaande waardoor de capaciteit van het dierenasiel welke reeds krap is, eerder zal af- dan toenemen. Daarnaast moet er tijdens de renovatie of heropbouw een alternatief gevonden worden om de continuïteit van de werking van het dierenasiel te garanderen. Dit alles zorgt voor een dure en bovendien weinig toekomstgerichte oplossing.

3

Intussen is, op 15 september 2011, de milieuvergunning van de vzw die het dierenasiel beheert, verlengd voor 5 jaar tot 15 september 2016, zij het onder een aantal bijzondere milieuvoorwaarden. RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

48 / 104


mei 2013

Een herlocalisatie is vanuit toekomstgericht handelen het meest voor de hand liggend. Daarom heeft het college van burgemeester en schepenen, begin 2010, de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning gevraagd om een eerste herlocalisatieonderzoek uit te voeren. Uit een lijst van een twintigtal mogelijke locaties werden op basis van een aantal criteria en een programma van eisen dat door de Gezondheidsdienst werd opgemaakt, de meest gunstige locaties weerhouden en meer in detail bekeken. Dit resulteerde in een tweede en meer gericht en uitgewerkt locatieonderzoek voor 5 locaties, met name: - Viaductstraat (Wondelgem), - Spesbroekstraat (Wondelgem), - Drongensesteenweg (naast waterzuiveringsstation), - Noorderlaan, - Jan Palfijnsite. Deze locaties zijn in detail onderzocht. De afweging van de voor- en nadelen van elke locatie wordt in onderstaande tabel weergegeven.

ligging bereikbaarheid vanaf hoofwegennet nabijheid en frequentie openbaar vervoer ruimtelijke inpasbaarheid aanwezigheid waardevol groen bestemming (1) (opmaak RUP = -) eigendomsstatuut (Stad Gent = +) oppervlakte beschikbaar terrein aanwezigheid wandelcircuits meerwaarde via architectuur -- : slecht - : matig + : redelijk ++ : goed +++ : zeer goed

Viaductstraat

Spesbroekstraat

Drongensesteenweg

Noorderlaan

Jan Palfijnsite

+ ++

+ ++

+++ +++

+++ +++

+++ +++

-

-

+++

+

++

+++

++

+++

++

+

+

+

-

-

--

-

-

-

+

++

+

+

-/+ (2)

+

-/+ (2)

+

+

++

++

+

+

+

++

+++

++

-

-

+

++

++

(1) De Vlarem-wetgeving verbiedt expliciet de vestiging van een dierenasiel in een woongebied (behalve woongebied met landelijk karakter en woonuitbreidingsgebied), en laat dit toe in andere bestemmingszones zoals een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen, agrarisch gebied, industriegebied, parkgebied… De stedenbouwwetgeving van haar kant laat de vestiging van een dierenasiel niet toe in agrarische gebieden, industriegebieden, parkgebieden… De combinatie van beide wetgevingen heeft als resultaat dat enkel gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen in theorie hiervoor in aanmerking komen. Voor alle andere bestemmingsgebieden volgens het gewestplan zal de opmaak van een RUP dus noodzakelijk zijn om te zorgen voor een geschikte bestemming. Bij de weerhouden locaties is er daarom slechts één die zonder bestemmingswijziging geschikt is, nl. Jan Palfijn. Dit betekent dat de herlocalisatie op elke andere plek enkel op middellange termijn mogelijk is mits opmaak van een RUP. Voor de Noorderlaan is dit RUP reeds in procedure waardoor deze termijn een stuk korter is. (2) De gronden zijn wel eigendom van de Stad Gent maar worden gebruikt door andere organisaties zijnde de VMM voor het waterzuiveringsstation en het Jan Palfijnziekenhuis) voor het OCMW ziekenhuissite. Dit maakt dat de Stad Gent hier zo maar niet kan over beschikken en onderhandelingen met deze gebruikers noodzakelijk zijn waarvan de uitkomst onzeker is.

Het college van burgemeester en schepenen heeft de locatie Noorderlaan, gelegen in het plangebied van dit RUP, gekozen als locatie voor het toekomstige dierenasiel.


49 / 104


mei 2013

9.8. Relatie met de bepalingen van het RSG 9.8.1. Recreatie Het RSG is niet eenduidig over welk type recreatie kan toegelaten worden in het plangebied. Het richtinggevend gedeelte van het RSG voorziet: - zachte recreatie in een parkontwikkeling ten noorden ervan zoals voorzien in het landinrichtingsproject Malem; - herbestemming en verder functioneren van zonevreemde recreatieve infrastructuur in parkgebieden, waar nodig onder voorwaarden; - ten noorden van de Watersportbaan recreatieve voorzieningen met beperkte bebouwing en een verweving met de natuurlijke functie, evenals tijdelijke verblijfplaatsen, binnen een parkontwikkeling zoals voorzien in het inrichtingsplan Malem. De verwijzing naar het Inrichtingsplan Malem van de VLM levert iets meer duiding op dit vlak. Het inrichtingsplan Malem voorziet in het plangebied onder meer het aanleggen van de centrale park- en bufferzone waarbij gronden worden verworven, de sportvelden worden geïntegreerd en bos wordt heraangelegd en ingericht, deels als bosspeelplaats. Hiermee is gekozen voor een zachte recreatie met integratie van ‘harde recreatievormen’. Het strategisch plan Bourgoyen-Halfweg-Blaarmeersen-Sneppemeersen (punt 9.4.) biedt een ruimtelijk kader waarbinnen Halfweg als schakelgebied ontwikkelt tussen bovenstedelijke natuur ten noorden (Bourgoyen) en bovenstedelijke recreatie ten zuiden (Blaarmeersen). Als types recreatie kunnen in Halfweg verblijfsrecreatie, outdoor sport, extensieve en intensieve groenrecreatie worden geïntegreerd in een park. De herlocalisatiestudie sportterreinen (punt 9.5.) brengt de herlocalisatiebehoefte van enkele sportclubs op het hele grondgebied in beeld. Het gebied Halfweg is een van de locaties waar herlocalisatie van sportclubs kan, mits ze voldoen aan het hoger gekozen type recreatie, met name outdoor sport. Het is binnen deze studie tevens de enige locatie waar een outdoorsportclub met een grote ruimtebehoefte van ca. 3,5 ha. als de hockey- en tennisclub La Gantoise logisch kan ingeplant worden. Mits ruimtelijke randvoorwaarden naar inplanting van gebouwen, sportvelden en groenbuffering, is deze keuze verantwoord. De baseballclub kan in Gentbrugse meersen, gezien de configuratie van het terrein (meander Schelde), logischer gecombineerd worden met andere clubs. De hondenschool wordt ter plaatse geherlocaliseerd, gezien niet voor herlocalisatie van hondenclubs in Brughuizeken geopteerd is, cf. structuurschets voor Brughuizeken, punt 9.6. Op basis van het ruimtelijk kader en de oplijsting van te herlocaliseren sportterreinen kan voor de deelgebieden van het inrichtingsplan Malem, Brughuizeken en Halfweg, een meer gedetailleerd programma van recreatie voorzien worden: - Brughuizeken, in de rand van de Bourgoyen: buurtparkontwikkeling met natuurlijk park langs Leie en buurtvolkstuinieren op de opgehoogde terreinen; geen sportterreinen meer; - Halfweg: wijkparkontwikkeling met bos in het noorden en outdoorsport met beperkte bebouwing in het zuiden, naast stedelijke natuur. 9.8.2. wonen In het informatieve deel van het RSG worden de zonevreemde woningen in Malem opgenomen als zonevreemde woningen in kwetsbare gebieden. “Op basis van de mogelijkheden en de duidelijkheden die het decreet van juli 2001 (Decreet van 13 juli 2001 houdende wijziging van het Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het Decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996) heeft ingevoerd, zijn er in de richtinggevende bepalingen algemene lijnen opgenomen die het stadsbestuur zal volgen ten aanzien van de zonevreemde woningen op Gents grondgebied (p. 228). De woninggroepen aan Halfweg en Griendijk zijn onder te brengen als compacte groepen met grotere aantallen woningen die gelegen zijn binnen het grootstedelijk gebied, maar binnen een ruimtelijk kwetsbare (groene) bestemming, aangezien de woningen volgens de gewestplanbestemming gelegen zijn in parkgebied.” Volgens de algemene lijnen in de richtinggevende bepalingen worden deze zonevreemde woningen niet herbestemd en behouden zij hun huidige bestemming. Deze algemene lijnen zijn dus gebaseerd op de toenmalige mogelijkheden, geboden in het door het RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

50 / 104


mei 2013

decreet van 13 juli 2001 toegevoegde artikel 145 bis, voor zonevreemde woningen. Hierbij werd de mogelijkheid geboden om zonevreemde woningen te verbouwen, te herbouwen op dezelfde plaats of, onder voorwaarden, op een andere plaats, aan te passen of zelfs uit te breiden tot een maximaal nuttig bouwvolume van 850 m³. Deze mogelijkheden golden niet in de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Echter is in het vijfde lid van dit decreetsartikel uitdrukkelijk gesteld dat de parkgebieden niet als ruimtelijk kwetsbaar gebied moeten beschouwd worden en dat bijgevolg de afwijkingsregeling voor zonevreemde woningen van toepassing was. Concreet betekende dit dat, ongeacht het bestaan van deze algemene lijnen, vergunningsaanvragen voor de zonevreemde woningen gelegen langs Griendijk of Halfweg konden vergund worden op basis van deze afwijkingsregeling. Bovendien is er een decretaal verbod om vergunningsaanvragen te toetsen aan de principes van een structuurplan. Het Decreet van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijke plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid (dit is nu de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) heeft daarenboven de afwijkingsregeling voor zonevreemde woningen veranderd in basisrechten en het maximaal bebouwbaar volume opgetrokken tot 1.000 m³. Daarnaast vermelden de richtinggevende bepalingen voor zonevreemde woningen uitdrukkelijk dat het om algemene lijnen gaat en dat “bij de opmaak van uitvoeringsplannen een gedetailleerde beoordeling van elke specifieke ruimtelijke situatie zal plaatsvinden”. Wat het zonevreemde bedrijf jachtwerf de Leie betreft, wordt er niet ingegaan op de richtinggevende bepaling van het structuurplan waarin er staat om te overwegen om het bedrijf op te nemen in een zonering die de bestaande activiteit mogelijkheden geeft tot verder functioneren. De belangrijkste overweging om dit scheepsherstellingsbedrijf zonevreemd te houden, is ingegeven door problematische bereikbaarheid van het bedrijf via de weg (Griendijk) en het water, wegens de beperkte doorvaarhoogte onder de bruggen. De eigenaar en het stadsbestuur zijn daarom, sinds meerdere jaren, de herlocalisatiemogelijkheden van het bedrijf aan het onderzoeken. Vanuit de overweging dat dit bedrijf dus niet op deze locatie bestendigd wordt, moet er onderzocht worden welke ruimtelijk aanvaardbare invulling aan deze terreinen kan worden gegeven. Een in het concept van RUP onderzochte optie om op deze locatie waterrecreatie toe te laten, is om dezelfde reden van problematische bereikbaarheid evenmin gewenst. Daarom wordt er, indien deze zonevreemde bedrijvigheid herlocaliseert, als ruimtelijk verantwoorde invulling van deze percelen in dit RUP geopteerd voor een woonparkbestemming, waarbij de typologie, de bebouwing, de inrichting van de percelen en de dichtheid (maximum 2 eengezinswoningen) volledig in overeenstemming is met de andere zonevreemde woningen en weekendverblijven langsheen de Griendijk. Op basis van de ruimtelijke afweging die bij de opmaak van dit RUP gebeurde, de visie omtrent wonen (cf. punt 10.1.), het ontwerpend onderzoek voor de woonkorrels (cf. punt 10.5.) en de basisrechten voor zonevreemde woningen, zoals opgenomen in artikels 4.2.21 t.e.m. 2.2.28 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, en de overweging naar een ruimtelijk verantwoorde invulling bij de herlocalisatie van het zonevreemde bedrijf, 1. zullen de zonevreemde woningen en weekendverblijven langs Griendijk en Halfweg worden opgenomen in de nieuwe bestemmingszone voor woonpark; 2. kan de woonkorrel Griendijk in de bocht van de Leie worden afgewerkt met maximaal 2 wooneenheden.


51 / 104


mei 2013

10. VISIE, RUIMTELIJKE CONCEPTELEMENTEN EN GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR 10.1. Visie Uitgaande van de feitelijke en juridische toestand van het plangebied, de ruimtelijke en planningscontext en de uitspraken over het plangebied in het RSG, het Inrichtingsplan Malem van de Vlaamse Landmaatschappij en de verfijning van het RSG in het strategisch plan Bourgoyen – Halfweg – Blaarmeersen – Sneppemeersen, wordt voor het plangebied volgende visie vooropgesteld. De rol van Park Halfweg is deze van een scharniergebied, centraal in het aaneen te schakelen stedelijk groengebied Bourgoyen – Halfweg – Blaarmeersen – Sneppemeersen, op de overgang tussen de kernstad en de meer open ruimte van Drongen. Het gebied krijgt een parkaanleg die de verschillende functies –natuur, actieve openluchtrecreatie, passieve- en verblijfsrecreatie en wonen, verenigt. Door dit RUP worden de functies gegroepeerd en geherlocaliseerd binnen een groen raster, dat afwisselend openen gesloten is en meer of minder toegankelijk. Duurzaam ruimtegebruik is daarbij een uitgangspunt. Voor de verschillende functies in het plangebied betekent dit het volgende: Natuur Het plangebied wordt opgewaardeerd als een park. Het realiseren van bijkomend bos en het inrichten van het park volgens de principes van harmonisch park- en groenbeheer zorgen voor een verhoging van de natuurwaarde. Het open meersengebied, thans aan het verruigen tot rietvegetatie, vult met zijn specifiek karakter de natuurwaarden van de Bourgoyen aan. Een toename van de waterkwaliteit zorgt meteen ook voor een toename van de natuurkwaliteit binnen de meersen. Daartoe zijn gerichte beheersmaatregelen nodig. Recreatie Het plangebied herbergt thans een aanzienlijke oppervlakte aan openluchtrecreatie (sportclubs) en verblijfsrecreatie (de volkstuinenzone ‘Assels’). Er wordt voor geopteerd om deze oppervlakte aan recreatie te behouden, mits: - herlocalisatie van sportclubs op basis van de studie ‘zoektocht naar de locatie van sportvelden’ in het Gentse, nl. hockey- en tennisclub La Gantoise en hondenschool Bassebeek; - gedeeld gebruik (publiek-privaat) van gebouwen en parking bij de sportcluster; - behoud van de volkstuinenzone mits een grotere publieke toegankelijkheid, een heropwaardering van de percelen als volkstuinen en stringentere stedenbouwkundige voorschriften. Nieuwe recreatieve elementen zijn: - een bosspeelplaats als publiekstrekker; - zacht-recreatieve fietsen wandelpaden, extern verbindend en intern ontsluitend. Gemeenschapsvoorzieningen Langs de Noorderlaan is er nog ruimte voor de herlocalisatie van het dierenasiel, dat thans ruimtelijk gewrongen zit in het stedelijk Citadelpark. Duurzaam ruimtegebruik is hier mogelijk door het combineren van bepaalde gemeenschapsfuncties met een link naar recreatie. De buitenruimte van het dierenasiel kan mogelijks gebruikt worden door lokale hondenscholen gebruikt worden, het door de Stad Gent op te trekken gebouw waarin het nieuw dierenasiel zal gehuisvest worden, kan ook de infrastructuur van lokale sportclubs herbergen. Een groene inkleding van deze zone kan zichtbufferend werken, een verdiepte inplanting van een aantal functies kan geluidsbufferend werken naar de nabije woongebieden toe. Verkeer De gebrekkige ontsluiting van het plangebied wordt eenduidig aangepakt op basis van de RSGcategorisering van de wegen in het plangebied: Drongensesteenweg als ontsluitingsweg wordt verlaten RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

52 / 104


mei 2013

voor Noorderlaan. Noorderlaan wordt ook transferpunt voor parkeren-openbaar vervoer en op lange termijn sportesplanade. Het plangebied wordt veel doorwaadbaarder voor fietsers en wandelaars: de Westerringspoorroute wordt doorgetrokken tussen Bourgoyen en Blaarmeersen, het plangebied wordt via fietsen wandelpaden bereikbaar vanuit de nieuwe woonwijk Alsberghe-Van Oost en de bestaande woonwijk Malem. Wonen Griendijk en Halfweg zijn van oudsher bewoond. Deze woonkorrels worden bevestigd in het RUP, mits een kwalitatieve afwerking ervan. Wonen wordt de hoofdfunctie; restaurants/cafés op schaal van het park kunnen als nevenfunctie. Bedrijvigheid Thans is er nog een zonevreemd watergebonden bedrijf gevestigd in het plangebied, nl. scheepsherstellingsbedrijf ‘Jachtwerf De Leie’, op het einde van de Griendijk. De locatie is niet meer geschikt voor deze exploitatie. Een herlocalisatie dringt zich op. In afwachting hiervan, voorziet het RUP in een overgangsregeling. Indien geen herlocalisatie gevonden wordt, voorziet het RUP in een herbestemming van de bedrijfsgronden die past in de nieuwe rol van ‘Park Halfweg’.


53 / 104


mei 2013

10.2. Ruimtelijke conceptelementen De visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied wordt vertaald in verschillende ruimtelijke conceptelementen. 1. Park Halfweg = schakel in een stedelijk openbaar groengebied in de Leievallei, halfweg tussen Bourgoyen en Blaarmeersen

2. te verankeren in de Leievallei (Bourgoyen-Blaarmeersen) door een fietsroute langs Westerringspoor  aandacht voor knooppunt Drongensesteenweg en brug over Watersportbaan  secundaire verbinding over voet Watersportbaan

3. te verankeren in de kernstad door een fietsroute door wijk Malem, via groene vallei naar groenas 7 met brug over Studentenleie aan einde Oud-Strijderslaan


54 / 104


mei 2013

4. parkgebied met 3 gezichten, elk met een hoge beleefbaarheid:  Drongensesteenweg = kijkas in majestueuze bomenrij  Noorderlaan = sportesplanade  Studentenleie met zicht op Malem = groene fietsas langs het water

5. historisch tracé water is structurerend voor natuur en landschap  Studentenleie, Westelijke Leie, waterloop 7.05 in natuurlijke bedding  meersen met rabattenstructuur  restanten bewateringssysteem ververijnijverheid: rondgracht, langsgracht, vijver

6. centraal bospark met bosspeelplaats als publiekstrekker, westelijk bospark als link naar groene ring




55 / 104


mei 2013

7. minder toegankelijke parkcomponenten geïntegreerd in een parkaanleg  de volkstuinenzone ‘De Assels’ (WV)  2 sportclusters: 1 van Stad Gent, 1 van UG (S)  voorzieningencluster van Stad Gent (V)  woonkorrels: Halfweg (H) en Griendijk (G)  de woon-werksite Alsberghe-Van Oost (AVO)

8. externe ontsluiting  alle parkcomponenten worden ontsloten via Noorderlaan, behalve de site Alsberghe-Van Oost  de weekendverblijvenzone, woonkorrel Halfweg en de westelijke sportcluster behouden een secundaire ontsluiting via Drongensesteenweg  Noorderlaan; transferpunt openbaar vervoer

9. interne padenstructuur, hiërarchisch in aanleg:  noord-zuid-fietspad met 4 oriëntatieplekken  oost-west-fietspad met 2 oriëntatieplekken  primaire wandellussen rond de private parkcomponenten  secundaire wandelpaden in de publieke parkzone


56 / 104


mei 2013

10.3. Gewenste ruimtelijke structuur Park Halfweg De ruimtelijke conceptelementen werden verder uitgewerkt en toegepast op het plangebied. Onderstaande structuurschets vormt hiervan de synthese.

De waterstructuur blijft bepalend voor de ontwikkeling van het gebied. Beken en grachten vormen vaak de grens tussen de verschillende parkcomponenten. Hun ligging bepaalt ook de padenstructuur: deze is geënt op logisch overbrugbare of reeds overbrugde plekken. Het fietspadennetwerk volgt in grote lijnen deze waterstructuur: van noord naar zuid langs de Studentenleie, van oost naar west langs de ringgracht rond Alsberghe-Van Oost, om verder westwaarts de bestaande Halfweg te volgen. Een 6-tal nieuwe wandelpaden takken aan op dit fietspadennetwerk en maken zo het plangebied doorwaadbaarder. Ook de site Alsberghe-Van Oost wordt met fietsen wandelpaden bij het groengebied betrokken. Het centraal bospark vormt langsheen de Drongensesteenweg een massieve groenbuffer. Ter hoogte van de natuurlijke meersenzone ritsen bospark en meersen ineen ten gevolge van de perceelsstructuur. De bosparkzone wordt er opener ingericht, zodat de overgang tussen beide landschappelijk luw is. De sportclusters zijn qua ontsluiting geënt op de Noorderlaan. Ze voorzien in openluchtrecreatie, inclusief parkeren en bebouwing op maat van het gebied. De bebouwing wordt zo ingeplant dat het groene karakter van de noordkant van de Watersportbaan in de verf gezet wordt. Naar de woonkorrels, het park en de meersen toe krijgen de sportclusters een groenbuffer. De volkstuinenzone wordt toegankelijker dankzij de oost-west fietsverbinding. De parking en het clubhuis met speeltuin blijven behouden. De woonkorrels Halfweg en Griendijk behouden hun groen karakter. De woonkorrel Griendijk wordt in de bocht van de Leie ruimtelijk afgewerkt.


57 / 104


mei 2013

10.4. ontwerpend onderzoek sport- en voorzieningenclusters Voor de stedelijke sportcluster in Park Halfweg werd er in de ‘studie herlocalisatiestudie sportterreinen’ ontwerpend onderzoek verricht, cf. punt 9.5. Dit resulteerde in een aantal algemene ruimtelijke randvoorwaarden, die ook toepasbaar zijn op de sportcluster van de Universiteit Gent en de voorzieningencluster van de Stad Gent. Een verfijning van deze randvoorwaarden per cluster, rekening houdend met de eigenheid van elke cluster, drong zich op. Deze wordt hieronder weergegeven.

10.4.1.

algemene ruimtelijke randvoorwaarden voor (her-)inrichting Noorderlaan

- wordt op lange termijn een sportesplanade van 25 m breed met verkeers-, recreatieve en landschappelijke functie; - de langsgracht langs Noorderlaan wordt, bij voorkeur, gebruikt als natuurlijke scheiding tussen privépubliek en kan daartoe eventueel geherprofileerd worden; - bestaand waardevol groen wordt maximaal gevrijwaard en als randvoorwaarde meegenomen bij de inrichting van de zone. Het betreft bosjes, alleenstaande bomen, bomengroepen en kleine landschapselementen. - bebouwing, parkeren en niet grondgebonden openluchtsportvelden worden zo mogelijk gestapeld, met het oog op compact bouwen in deze groene omgeving. Parkeergelegenheid sluit aan op de Noorderlaan. De parkings functioneren zowel voor de sportclubs als voor de parkbezoeker en ‘Watersportbaanrecreant’; - gebouwen worden ingeplant direct aansluitend op Noorderlaan of op Halfweg. Per sportcluster wordt 1 gebouw ingeplant, dat zich qua footprint en bouwvolume bescheiden verhoudt tot de openluchtrecreatiezone waarvan het deel uitmaakt. Het gebouw wordt bij voorkeur met een korte zijde langs en dwars op de Noorderlaan ingeplant teneinde een ‘bebouwingswand’ langsheen de noordelijke zijde van de Watersportbaan te vermijden. Het RUP regelt de inplanting van gebouwen vooral via de stedenbouwkundige voorschriften, teneinde ontwerpmogelijkheden open te laten.

10.4.2. ruimtelijke randvoorwaarden voor de westelijke sportcluster - behoud centraal parkbos tussen sportcluster en meersen. Optimaal is een 50 m brede toegangs- en bufferzone, in te richten als bosweide met struweelranden. Minimaal is deze parktoegang 30 m breed, cf. typedwarsprofiel;

- parkeergelegenheid sluit direct aan op de Noorderlaan of op Halfweg. Deze voorziet ca. 100 parkeerplaatsen; - fietsen wandelas centraal door het gebied verbindt volkstuinenzone met site Alsberghe-Van Oost - de woningen langs Halfweg en de volkstuinenzone worden voor autoverkeer langs Noorderlaan ontsloten door een nieuw tracé voor de Halfweg doorheen de sportcluster. Tussen Drongensesteenweg en Halfweg nr. 1 wordt Halfweg geknipt; - een oriëntatieplek wordt ingericht ter hoogte van Halfweg nr. 1. Op basis van een programma van eisen van hockey- en tennisclub La Gantoise en een ruimtebehoefte van ca. 3,5 ha. werd, in maart 2009, ontwerpend onderzoek gedaan naar een ruimtelijk verantwoorde inplanting van de hockey- en tennisclub in de zone Halfweg. Dit programma omvat: RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

58 / 104


mei 2013

- 1 gebouw met 3 indoor-tennisvelden, - 5 outdoor-tennisvelden 600 m² x 5 (35 m x 17 m, incl. uitloopruimte), - 3 hockeyvelden, 6.000 m² x 3 (100 m x 60 m, incl. uitloopruimte). De simulatie van inplanting, weergegeven in onderstaande figuur, komt tegemoet aan dit programma van eisen.

figuur: simulatie inplanting hockey- en tennisclub op basis van programma maart 2009 - i.f.v. voorontwerp van RUP

Aan de west-, noorden oostelijke zijde wordt de sportcluster visueel gebufferd ten opzichte van (respectievelijk) de volkstuinenzone, de bebouwing langs Halfweg en het bospark. Binnen deze zone worden 3 hockeyvelden en een 7-tal tennisvelden ingeplant. De sportclub kan omheind worden en wandelen fietspaden lopen er omheen. Kleine landschapselementen op het terrein onder de vorm van bomenrijen en houtkanten zorgen voor de landschappelijke inpassing. De sportcluster sluit aan op de geplande sportesplanade, langs de zuidzijde van het gebied Halfweg. Het huidig tracé van de Halfweg wordt verlaten voor een meer westelijk gelegen tracé, aansluitend bij de volkstuinenzone. Een parking van ca. 100 parkeerplaatsen gelijkgronds of op een verdiepte of verhoogde bouwlaag van het clubgebouw is gemeenschappelijk te gebruiken door sporters en parkbezoekers. Het clubgebouw bevat de indoor accommodatie, kantine en eventuele tribune voor de sportvelden.

10.4.3. ontwerpend onderzoek sportcluster UGent Ook binnen de sportcluster van de Universiteit Gent zullen nieuwe ontwikkelingen in overeenstemming met het RUP moeten zijn. Het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften maken volgende wenselijke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk: - permanent of tijdelijk toegankelijk wandelpad in de noordelijke en westelijke groenbuffer, met uitzicht op de meersen; - herbouwen van de bestaande gebouwen op een deels gewijzigde plaats, met name meer noordwaarts in functie van het uitbreiden van de parking cf. punt 10.4.4; - herinrichting en uitbreiding van de bestaande parking in functie van publiek gebruik.

10.4.4. ontwerpend onderzoek voorzieningencluster De voorzieningencluster is kleiner dan de 2 sportclusters. Voor deze voorzieningencluster is het compact inplanten van gebouwen in een groene omgeving het uitgangspunt. Dierenasiel, kantine en berging voor de duikclub Manta en de hondenschool Bassebeek worden onder 1 dak voorzien. De inplanting van het dierenasiel is ruimtelijk te verantwoorden op voorwaarde dat er voldoende aandacht uitgaat naar visuele en geluidsbuffering. In de onmiddellijke nabijheid zijn er geen gevoelige functies. De RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

59 / 104


mei 2013

dichtste woningen van de Griendijk of van het eiland Malem bevinden zich op meer dan 100 m. Er is reeds een zekere groenbuffer aanwezig, die lokaal met een groene aarden wal, struiken of hoogstammen kan versterkt worden. Voor de inplanting van een gebouw, dat dienst kan doen als dierenasiel, kantine, berging, enz., worden enkele alternatieven onderzocht. Rekening houdend met de ruimtelijke randvoorwaarden voor inplanting van sportclusters, wordt dit gebouw, bij voorkeur, ingeplant op locatie 1 of 2 van onderstaande figuur. Het gebouw heeft een maximale terreinbezetting van 20% van de totale zoneoppervlakte, een maximale vloeroppervlakte van 1.500 m² en max. 3 bouwlagen. Geen andere vaste constructies worden toegelaten op dit terrein, met uitzondering van kleine constructies in functie van het hondentrainparcours.

figuur: alternatieven inplanting gebouwen

figuur: simulatie inplanting gebouwencluster dierenasiel clubgebouwen

en

De inplanting van parkeergelegenheid in deze zone is niet aangewezen, omdat de zone te klein is. De niet bebouwde oppervlakte kan beter maximaal aangewend worden voor de inrichting van een hondenlosloopweide of voor de activiteiten van de hondenschool en dit alles binnen een groen kader. Gedeeld publiek gebruik van de bestaande parking van de UGent-sportcluster is aangewezen. Gezien de complexe ontwerpopgave ter hoogte van het dierenasiel, werd een schets opgemaakt die de ruimtelijke samenhang tussen de voorzieningencluster en de sportcluster van UGent weergeeft. Op deze schets is de inrichting van de open ruimte in de voorzieningencluster gesimuleerd en louter als één van de mogelijke inrichtingen van deze zone te interpreteren.

figuur: simulatie schets samenhang sportcluster UG en voorzieningencluster


60 / 104


mei 2013

10.5. ontwerpend onderzoek woonkorrels Voor het formuleren van de gewenste ontwikkeling van de woonkorrels Griendijk en Halfweg drong een gedetailleerde beoordeling van de specifieke ruimtelijke situatie zich op. Hieronder wordt kort de aanpak van deze beoordeling uiteengezet. Bij deze beoordeling werd gefocust op de bebouwing. Van elke woonkorrel werd de bebouwingstoestand kwantitatief en kwalitatief onderzocht. Vervolgens werd een gewenste ontwikkeling van deze bebouwing uitgetekend. Uitgangspunt daarbij was de hoger geformuleerde visie op wonen binnen dit RUP, met name bevestiging van deze woonkorrels met wonen als hoofdfunctie en restaurant/café op schaal van het park als nevenfunctie, ter ondersteuning van het functioneren van het Park Halfweg als stedelijk recreatie- en natuurpark. Er werd geopteerd om geen bijkomende bebouwing in de woonkorrels toe te laten, tenzij met het oog op een kwalitatieve afwerking van bestaande bebouwing. Dergelijke kwalitatieve afwerking dringt zich slechts op 1 plaats op, in de Griendijk. 10.5.1. Gewenste ontwikkeling Griendijk De noordelijke kop van de Griendijk, waar thans het zonevreemde scheepsherstellingsbedrijf gehuisvest is, is van oudsher een bebouwde locatie. Bovendien ligt deze plek op de samenvloeiing van 7 twee Leiearmen en biedt ze een zicht op het eiland 8 Malem. 6 Een afwerking met bebouwing is hier gepast, mits 5 de typologie van deze bijkomende bebouwing afgestemd is op de huidige bebouwingstypologie in 4 deze woonkorrel. Dit impliceert twee 3 2 mogelijkheden: ofwel het verderzetten van de 1 typologie van de bestaande alleenstaande woningen met tuin in de Griendijk, ofwel het herhalen van de bebouwingstypologie van de zuidelijke kop van de Griendijk, zijnde quasi aaneengesloten bebouwing onder de vorm van twee gekoppelde woningen. Dit laatste scenario is uitgewerkt in de figuur ‘Griendijk: gewenste ontwikkeling’ en vervolgens vertaald in het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. Op het eindpunt van de Griendijk wordt geopteerd voor een publiek uitkijkpunt op de samenvloeiing van de Leiearmen en het eiland Malem en tevens aanlegplaats voor kleine pleziervaartuigen, overeenkomstig de opties genomen in het Gentse aanmeerplan van 2006. Daartoe wordt een gedeelte van het kopperceel publiek gemaakt. Pluspunt is dat deze plek tevens kan fungeren als keerpunt voor nuts- en noodvoertuigen. 6 woningen 1 horecazaak 1 bedrijf 4 weekendverblijven

Griendijk

kop Griendijk: mogelijke inplanting bebouwing


kop Griendijk: mogelijke inplanting bebouwing

61 / 104


mei 2013

figuur: Griendijk: beoordeling ruimtelijke situatie

figuur: Griendijk: gewenste ontwikkeling


62 / 104


mei 2013

10.5.2. Gewenste ontwikkeling Halfweg De woonkorrel Halfweg ligt in het hart van Park Halfweg. Uitgangspunt van de gewenste ontwikkeling is deze woonkorrel maximaal in te bedden in het nieuw stedelijk park. Aan de west-, noorden oostelijke zijde Grenst de woonkorrel aan het –deels bestaande, deels nog te realiseren2 bospark. Aan de noorden oostelijke zijde is er thans 1 geen kwalitatieve groene afwerking van de private 3 4 percelen ten opzichte van het bospark. Een nieuwe, 5 eenduidige grenslijn tussen het bospark en de private tuinen dringt zich op. Langs deze grenslijn 4 woningen kan een zichtbuffer in het bospark opgenomen 1 horecazaak 6 worden. Desgewenst kunnen ook de private tuinen 1 sportclub deels bebost worden in aansluiting op het bospark, cf. figuur ‘gewenste ontwikkeling Halfweg’. Aan de zuidzijde zal een groene rand langs de stedelijke sportcluster de woonkorrel bufferen ten opzichte van de sportvelden en –gebouwen.

Halfweg

figuur: Halfweg: beoordeling ruimtelijke situatie RUP (nr. 163) Park Halfweg Toelichtingsnota

63 / 104


mei 2013

Figuur: Halfweg: gewenste ontwikkeling


64 / 104


mei 2013

11. CONFORMITEIT BOS- EN NATUURDECREET Met dit RUP wordt gekozen voor het lokaal herlocaliseren van zowel bos als recreatie. Enerzijds wordt een bestaand bos gerooid om de inplanting van sportterreinen mogelijk te maken. Anderzijds worden bestaande sportterreinen geherlocaliseerd zodat er een bos kan ingeplant worden. Redenen voor deze keuze zijn: - het realiseren van de opties uit het strategisch plan, nl. Halfweg als gradiënt tussen Bourgoyen ten noorden (stedelijke natuur) en Blaarmeersen ten zuiden (stedelijke recreatie). In Halfweg wordt gekozen voor een centraal bos met zwaartepunt in het noorden, aansluitend bij het stedelijk natuurgebied, en sportterreinen in het zuiden, aansluitend bij de stedelijke recreatiepool; - het opteren voor een zo groot mogelijk aaneengesloten bos door het aaneenschakelen van bestaande, versnipperd gelegen bospercelen, met name het bosperceel aansluitend bij de stedelijke ontwikkeling Alsberghe-Van Oost en de kleinere bospercelen ten noorden van de bebouwing langs Halfweg. Op die manier ontstaat een aaneensluitend bos van 6 ha., ten opzichte van 3 versnipperde bossen van in totaal 4 ha. 1 ha. bos wordt gerooid, 3 ha. bos worden aangeplant. - de overweging dat bij deze operatie geen verboden te wijzigen vegetaties aangetast worden en aan de zorgplicht in functie van het Natuurdecreet voldaan wordt door een optimaal gebruik van het ontboste perceel; - de overweging dat boscompensatie voor deze ontbossing in de directe omgeving gebeurt en voldoet aan de opgelegde minimale oppervlakte van 200 % voor inheems bos. Parallel aan deze bebossingsstrategie vrijwaart het RUP planmatig de bestaande natuur in het plangebied door een correcte en volledige intekening van de Noorderlaanmeersen als natuurgebied, waarvan delen volgens het vigerende gewestplan als park- en recreatiegebied bestemd zijn.


65 / 104


mei 2013

12. MAATREGELEN TER REALISATIE Voor de realisatie van de opties genomen binnen het plangebied, worden een aantal maatregelen voorgesteld. Publieke actoren bij deze realisatie zijn de Stad Gent en, gezien de rol van het gebied binnen het inrichtingsplan Malem, de Vlaamse Landmaatschappij (VLM). actie herwerken en laten goedkeuren Inrichtingsplan Malem  nieuw voorstel inrichtingsplan op basis van RUP  nieuw voorstel van onteigeningsplan o.b.v. van RUP opmaak ontwerp sportinfrastructuur Halfweg, gekoppeld aan opmaak ontwerp sportinfrastructuur Gentbrugse Meersen opmaak detailontwerp inrichtingsplan Malem – deel zuid  fietsen wandelpaden  meersengebied  centraal bospark verwerven en herlocaliseren zones voor sport in deelgebied Halfweg, gekoppeld aan verwerven en herlocaliseren zones voor recreatie van de Gentbrugse meersen verwerven stroken voor wegen in Park Halfweg: Halfweg, Griendijk, Noorderlaan verwerven stroken voor fietspaden in Halfweg verwerven van rabattenperceel in het meersengebied verwerven bosparkzones Halfweg inrichten sportcluster Halfweg, gekoppeld aan inrichten sportcluster Gentbrugse Meersen inrichten voorzieningencluster Noorderlaan realiseren wandelinfrastructuur Halfweg realiseren noord-zuiden oostwest-fietsinfrastructuur Halfweg realiseren fietsbrug over Watersportbaan heraanleg Noorder- en Zuiderlaan als sportesplanade herstructureren toegankelijkheid zone Halfweg  heraanleg Halfweg  aanleg parkeerzone kant Noorderlaan inrichten van een deel van het meersengebied inrichten bosparkzones Halfweg Realisatie waterzuivering/riolering Halfweg, Griendijk  sportinfrastructuur  weekendverblijven  woningen

initiatiefnemer VLM

timing

goedgekeurd

Private partner i.s.m. Stad Gent

gestart gestart

VLM

gestart

Stad Gent / AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent

gestart

Stad Gent (+ VLM deel Halfweg) VLM + Stad Gent VLM + Stad Gent VLM + Stad Gent Private partner Stad Gent Stad Gent VLM + Stad Gent VLM + Stad Gent

/ / / / / / / /

Stad Gent + provincie Stad Gent

/

Stad Gent

/

VLM + Stad Gent VLM + Stad Gent Stad Gent/TMVW

/ / /

Voor de te verwerven terreinen wordt verwezen naar het onteigeningsplan, gekoppeld aan RUP Park Halfweg, en het verwervingsplan van de VLM.


66 / 104


mei 2013

13. OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het Gewestplan “Gentse en kanaalzone” (KB van 14 september 1977 en latere wijzigingen), strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen en die worden vervangen door een nieuwe bestemming op het grafisch plan: - parkgebied, - natuurgebied, - gebied voor dagrecreatie, - pleisterplaats voor nomaden of woonwagenbewoners, - waterwegen.


67 / 104


mei 2013

14. RUIMTEBALANS Onderstaande tabel geeft de wijzigingen aan van de bestemmingszones binnen het gebied van het RUP ten opzichte van de bestaande gewestplanbestemmingen (ruimtebalans): categorie van gebiedsaanduiding wonen

gewestplanbestemming

ha. 2,00 ha.

recreatie

pleisterplaats voor nomaden of woonwagenbewoners gebied voor dagrecreatie

overig groen

parkgebied

28,20 ha.

reservaat en natuur

natuurgebied

8,20 ha.

lijninfrastructuur

waterwegen

2,25 ha.

Gemeenschaps- en nutsvoorzieningen TOTAAL

-


3,50 ha.

43,95 ha.

bestemming RUP Park Halfweg Z3 – zone voor woonpark Z7 – zone voor wegen (Griendijk – deel Halfweg) Z4 – zone voor recreatie Z7 – zone voor wegen (deel Halfweg) Z2 – zone voor bospark Z5 – zone voor volkstuinen Z7 – zone voor wegen (deel Halfweg) Z1 – zone voor natuur Z8 – zone voor water (vijver) Z7 – zone voor wegen (Noorderlaan) Z8 – zone voor water (Leiearmen) Z6 – zone voor voorzieningen

ha.

verschil

2,90 ha.

+ 0,90 ha.

7,00 ha.

+ 3,50 ha.

14,50 ha.

- 13,50 ha.

12,10 ha.

+ 3,90 ha.

6,50 ha.

+ 4,25 ha.

0,95 ha.

+ 0,95 ha.

43,95 ha.

68 / 104


mei 2013

15. VERTALING VAN DE PLANOPTIES NAAR ZONERINGEN Binnen het plangebied kunnen verschillende ‘ruimtelijk onderdelen’ met specifieke eigen kenmerken onderscheiden worden. Deze worden vertaald in de zoneringen. Bekijk hiervoor ook het grafisch plan. Het grafisch plan van RUP nr. 163 Park Halfweg voorziet in: - 8 gebiedsdekkende zoneringen, - 3 overdrukken, - 5 symbolische aanduidingen. In functie van de uitgeschreven visie en ruimtelijke conceptelementen krijgt elke zone een aantal essentiële inrichtingsprincipes. De bouwzones krijgen ook een bepaald programma naar aard en omvang. zone voor natuur (Z1) De Noorderlaanmeersen, de omgeving van de vijver van de voormalige textielververij en de oeverzone van de Studentenleie hebben de kwaliteiten van of potenties voor uitbouw tot zeer waardevolle natuur en worden daarom bestemd als natuur. Natuureducatie en beperkt zacht recreatief medegebruik (wandelen en fietsen) worden eveneens toegelaten volgens de padeninfrastructuur voorzien in het inrichtingsplan ‘Malem Zuid’ van de Vlaamse Landmaatschappij (VLM). Bestaande of nieuwe constructies zijn enkel toegelaten in functie van natuureducatie, voor de uitbouw van het wandelpadencircuit of de erfgoedwaarde binnen het beschermde stadsgezicht van de voormalige textielfabriek Alsberghe & Van Oost. De inrichting en het beheer van deze zone zal gebeuren volgens de visie opgebouwd in dit RUP en in het inrichtingsplan ‘Malem’. De paden zullen maximaal aangelegd worden in waterdoorlatende materialen. Enkel omwille van het fietscomfort wordt voor de fietspaden geopteerd voor niet waterdoorlatende verharding. zone voor bospark (Z2) Deze zone is bestemd voor de realisatie van een samenhangend stedelijk park, kaderend in het inrichtingsplan ‘Malem’ van de VLM, waarbinnen natuur, actieve en passieve openluchtrecreatie een plaats vinden. Het RUP voorziet meer bepaald in: - een grote centrale bosparkzone, als kern van het ‘Park Halfweg’ en als link tussen de Bourgoyen en de Blaarmeersen. Deze bosparkzone is deels bestaand en deels te realiseren; - een kleinere, bestaande (bos)parkzone in de uiterst westelijk hoek van het plangebied, aansluitend op de Noorderlaan / Paddelstraat. Deze zone is bestaand. De zone heeft een bebost en dus gesloten landschappelijk karakter, teneinde een grotere capaciteit aan passiefrecreanten te dragen. Bepaalde delen van de zone zullen opener ingericht worden als overgang naar het meersengebied of de Noorderlaan (in de toekomst misschien in te richten als sportesplanade). Enkel constructies in functie van deze parkinrichting of bosspeelplaats, zoals infoborden, parkmeubilair, parkverlichting, bos- of observatiehutten, speeltuigen, enz., zijn toegelaten. Het behoud van bestaande gebouwen in tuinen ten behoeve van de woningen in de zone voor woonpark wordt toegestaan. De verhardingen worden aangelegd in waterdoorlatende materialen. Enkel omwille van het fietscomfort wordt voor de fietspaden geopteerd voor niet waterdoorlatende verharding. zone voor woonpark (Z3) Binnen deze zone wordt het behoud en de ontwikkeling van de woonfunctie (met inbegrip van de bestaande, vergunde of vergund geachte woningen en weekendverblijven) in een groene parkachtige omgeving bevestigd voor de twee woonkorrels, langs Halfweg en Griendijk. De site van het zonevreemde scheepsherstellingsbedrijf kan, indien de bedrijfsactiviteiten stopgezet worden, plaats bieden voor de oprichting van twee open of gekoppelde eengezinswoningen. De oprichting van nieuwe bijgebouwen wordt omwille van het groene, parkachtige karakter van deze zone verboden. Bestaande weekendverblijven of bijgebouwen die in slechte bouwfysische toestand verkeren, kunnen verbouwd worden of, bij voorkeur, gesloopt worden en geïntegreerd worden in het hoofdvolume. Het groene karakter van deze omgeving wordt maximaal gevrijwaard in de tuinaanleg en inrichting. Verharding voor opritten, paden en terrassen wordt beperkt in oppervlakte en maximaal waterdoorlatend gehouden.


69 / 104


mei 2013

zone voor recreatie (Z4) Binnen ‘Park Halfweg’ worden 2 recreatiezones voorzien die openlucht-sportvelden, beperkte overdekte sportvelden en de bijhorende accommodatie, inclusief een huisbewaarderswoning, herbergen. Het betreft 1 nieuwe sportcluster van de Stad Gent en de bestaande sportcluster van de Universiteit Gent. Het is de bedoeling om het open karakter van de zone te vrijwaren door de bebouwbaarheid te beperken. De locatie en inplanting van de bebouwing en de inrichting van deze zone zal getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening en aan onderstaande ruimtelijke randvoorwaarden: - bestaand waardevol groen wordt, voor zover de inrichting het toelaat, gevrijwaard. Het betreft bosjes, alleenstaande bomen, bomengroepen en kleine landschapselementen; - de langsgracht langs Noorderlaan wordt, bij voorkeur, gebruikt als natuurlijke perceelsafscheiding; - bebouwing, parkeren en openluchtsportvelden worden, zo mogelijk, gestapeld; - bebouwing en parkeergelegenheden worden ingeplant aansluitend op Noorderlaan of op Halfweg. Per sportcluster wordt 1 gebouw toegestaan, dat zich qua footprint en bouwvolume bescheiden verhoudt tot de openluchtrecreatiezone waarvan het deel uitmaakt. De parkings functioneren zowel voor de sportclubs als voor de parkbezoeker en de “Watersportbaanrecreant”; - bebouwing wordt, bij voorkeur, met een korte zijde langs en dwars op de Noorderlaan ingeplant teneinde een ‘bebouwingswand’ langsheen de noordelijke zijde van de Watersportbaan te vermijden; - de gevels van de bebouwing krijgen een representatieve architectuur, die de visueel, landschappelijke kwaliteit van ‘Park Halfweg’ in zijn geheel ondersteunt; - perceelsafscheidingen en afscheidingen tussen publiek-privaat terrein worden zoveel als mogelijk landschappelijk ingepast, bv. door middel van taluds, grachten, hagen, enz. in plaats van afsluitingen; - de inplanting van de bebouwing, sportvelden en bijhorende infrastructuur laat ruimte voor kleine landschapselementen zoals graslandjes, hagen, heggen, houtkanten, bomenrijen, bomengroepen, enz. - de openluchtsportvelden worden, bij voorkeur, aangelegd in natuurlijke grasvelden, al zijn verharde sportvelden of sportvelden in kunstgras of kunststof ook toegestaan. Voor verlichting van de zones voor recreatie wordt een lichtplan opgemaakt dat de impact ervan op de naburige bewoonde zones, bospark en natuur minimaal houdt. De verlichting wordt enkel toegelaten voor de sportterreinen. Om mogelijke zicht-, licht- en geluidsverstoring van de sportactiviteiten ten opzichte van de omliggende zones te vermijden, wordt rondom de zones voor recreatie de aanleg van een groenbuffer opgelegd. In uitvoering van het RSG wordt de totale oppervlakte aan recreatie binnen het plangebied te allen tijde gelijk gehouden. Daartoe wordt de ontwikkeling van sportzone Z4A gekoppeld aan de inrichting als bospark van de huidige zonevreemde sportvelden van baseballclub Ghent Knights op het aanpalende perceel. zone voor volkstuinen (Z5) Deze zone bestendigt de bestaande volkstuinencluster ‘vzw Dekenij volkstuinen De Assels’ aan de Halfweg 2. De zone kan als volkstuinenzone blijven bestaan of evolueren naar een park. In geen geval kan ze evolueren naar een permanente residentiële zone, zodat de regeling i.v.m. de aanpak van de permanente bewoning van weekendverblijven, voorzien in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, niet van toepassing is op deze zone. De bouw-, inrichtings- en beheersvoorschriften van de weekendverblijven zijn geïnspireerd op het intern reglement van de vzw ‘Dekenij Volkstuinen Gent-Assels’ om een uniforme inrichting van deze zone te waarborgen. Centraal in deze zone is een kantine met onthaal en secretariaat van de volkstuinenzone gevestigd. Deze kantine krijgt de nodige bouwmogelijkheden om haar functie te blijven vervullen. Ook de centraal ingeplante parking in waterdoorlatende materialen krijgt de nodige inrichtingsmogelijkheden om zijn functie te blijven vervullen. De verhardingen worden beperkt en uitgevoerd in waterdoorlatende materialen.


70 / 104


mei 2013

zone voor voorzieningen (Z6) Binnen ‘Park Halfweg’ wordt zone ingekleurd als zone voor voorzieningen: een dierenasiel, een clubgebouw voor de duikersclub, voor de hondenschool, voor vissersverenigingen, enz. Het is de bedoeling om het open karakter van de zone grotendeels te vrijwaren door de bebouwbaarheid te beperken tot max. 20 % van de zoneoppervlakte. De locatie en inplanting van de bebouwing en de inrichting van deze zone zal getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening en aan onderstaande ruimtelijke randvoorwaarden: - bestaand waardevol groen wordt maximaal gevrijwaard. Het betreft bosjes, alleenstaande bomen, bomengroepen en kleine landschapselementen; - de langsgracht langs Noorderlaan wordt bij voorkeur gebruikt als natuurlijke perceelsafscheiding; - bebouwing wordt zo mogelijk gestapeld tot max. 3 bouwlagen; - de inplanting van slechts één gebouw direct aansluitend op Noorderlaan is toegelaten; - bebouwing wordt bij voorkeur met een korte zijde langs en dwars op de Noorderlaan ingeplant teneinde een ‘bebouwingswand’ langsheen de noordelijke zijde van de Watersportbaan te vermijden; - de gevels van de bebouwing krijgen een representatieve architectuur, die de visueel, landschappelijke kwaliteit van ‘Park Halfweg’ in zijn geheel ondersteunt; - perceelsafscheidingen en afscheidingen tussen publiek-privaat terrein worden zoveel als mogelijk landschappelijk ingepast, bv. door middel van taluds, grachten, hagen, enz. in plaats van afsluitingen; - de inplanting van de bebouwing, trainingsvelden en bijhorende infrastructuur laat ruimte voor kleine landschapselementen zoals graslandjes, hagen, heggen, houtkanten, bomenrijen, bomengroepen, enz.; - om mogelijke zicht-, licht- en geluidsverstoring van de activiteiten ten opzichte van de omliggende zones te vermijden, wordt, waar nodig, de aanleg van een groenbuffer opgelegd. zone voor wegen (Z7) Van de zone voor wegen maken deel uit: Noorderlaan, Westerlaan, Paddelstraat, Halfweg en Griendijk. De centrale ontsluitingsweg van de volkstuinenzone maakt deel uit van de Halfweg, en dus van de zone voor wegen. Noorderlaan en Westerlaan kunnen op heel lange termijn worden aangelegd als sportesplanade, waarin functioneel (gemotoriseerd en niet gemotoriseerd) verkeer en recreatief verkeer samengaan. Daarvoor wordt een dwarsprofiel van 25 m voorzien te meten vanaf de kruin van de Watersportbaan. De mogelijkheid om de Noorderlaan eventueel te downgraden, is een optie op zeer lange termijn en enkel bij een gewijzigde verkeerssituatie. Dit hangt echter af van een aantal verkeerskundige aspecten waar nu nog geen uitspraken kunnen over gedaan worden. Halfweg en Griendijk zijn ontsloten op Noorderlaan. Ze krijgen een aanleg passend in een parkomgeving, die aangeeft dat functioneel en recreatief verkeer gemengd zijn, type woonerf. Griendijk krijgt een verbreding aan het einde, teneinde een keerpunt met uitzicht op het water te creëren aan de bocht van de Studentenleie en de Westelijke Leie. Met dit RUP wordt de mogelijkheid gecreëerd een gedeelte van het tracé van de Halfweg te verleggen in functie van de inrichting van de sportcluster Z4A en het centrale bospark. Volgende criteria zullen de inrichting van de wegen bepalen: - de kwalitatieve inrichting is op schaal van de parkomgeving en benadrukt het groen en recreatief karakter van het plangebied; - de inrichting houdt maximaal rekening met de zachte weggebruikers die zich te allen tijde op een veilige en comfortabele manier moeten kunnen verplaatsen. Extra aandacht gaat uit naar de aansluitingen met de wandelpaden en fietsverbindingen. Verlichting is aangepast aan het recreatieve en natuurlijk karakter van de omgeving. zone voor water (Z8) De bevaarbare waterlopen Studentenleie en Westelijke Leiearm, alsook de vijver van de voormalige textielververij Alsberghe-Van Oost worden opgenomen in de zone voor water. De waterlopen en hun oevers maken deel uit van de ecologische infrastructuur op stedelijk niveau en hebben een belangrijke landschappelijke betekenis. Daarom zijn constructies en kleinschalige infrastructuur nodig voor waterbeheersing en natuurtechnische milieubouw (bv. aanlegsteigers, nutsvoorzieningen, enz.) en voor zachtrecreatieve doeleinden (visplaatsen, vlonders op en langs het water, enz.) toegelaten in de hele zone.


71 / 104


mei 2013

16. REGISTER PLANBATEN, PLANSCHADE, KAPITAALSCHADE- EN GEBRUIKERSCOMPENSATIE In uitvoering van artikel 2.2.2, §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat dit gemeentelijk RUP een register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie betreffende het decreet gronden pandenbeleid of een gebruikerscompensatie uit het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. In het kader van deze planopmaak moet er geen onderzoek verricht worden naar de eigendomsstructuur van de betreffende percelen, noch naar de aanwezigheid van mogelijke vrijstellingen of uitzonderingsgronden inzake de bovengenoemde vergoedingsregelingen of heffing. Deze toelichting en het bijhorende grafische register wijzen enkel de kadastrale percelen aan en visualiseren de bestemmingswijzigingen die mogelijks aanleiding kunnen geven tot een bepaalde vergoedingsregeling (planschade, kapitaalschade- of gebruikerscompensatie) of heffing (planbaten).

Planschade ontstaat wanneer, op basis van een in werking getreden RUP, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Bovendien moet aan volgende criteria samen worden voldaan op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan: 1° het perceel moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg; 2° het perceel moet stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen; 3° het perceel moet gelegen zijn binnen een bebouwbare zone, zoals bepaald in een plan van aanleg of een RUP; 4° enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn komt in aanmerking voor planschade.

Planbaten ontstaan wanneer een in werking getreden RUP op een perceel één of meer van de bestemmingswijzigingen doorvoert. Concreet voor dit RUP gaat het enkel over de volgende bestemmingswijzigingen, opgesomd in artikel 2.6.4. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening: 1° de bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘bos’, ‘overig groen’ of ‘reservaat en natuur’ valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘wonen’ valt; 11° de bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘bos’, ‘overig groen’ of ‘reservaat en natuur’ valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘recreatie’ valt;

Kapitaalschadecompensatie ontstaat wanneer een (gemeentelijk) RUP dat een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ valt, omzet naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘reservaat en natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt. Er zijn in dit RUP geen bestemmingswijzigingen die aanleiding kunnen geven tot kapitaalschadecompensatie.

Gebruikerscompensatie ontstaat wanneer er gebruikersschade ontstaat door een bestemmingswijziging of overdruk ingevolge de inwerkingtreding van een RUP. Deze bestemmingswijziging betreft een omzetting van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt. Er zijn in dit RUP geen bestemmingswijzigingen of overdrukken die aanleiding kunnen geven tot gebruikerscompensatie.


72 / 104


mei 2013

Het grafisch register planbaten en planschade kwam als volgt tot stand: 1° de verschillende bestemmingszones van het gewestplan Gentse en kanaalzone (cf. de weergave van de feitelijke en juridische toestand) werden omgezet naar de categorieën en subcategorieën van gebiedsaanduidingen (cf. artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening); 2° de bestemmingen van dit gemeentelijk RUP zijn eveneens omgezet naar deze categorieën en subcategorieën van gebiedsaanduidingen (zie ook overzichtstabel, punt 2 van de stedenbouwkundige voorschriften); 3° de bestemmingszones en bijhorende stedenbouwkundige voorschriften werden getoetst aan de bestemmingswijzigingscategorieën die volgens artikel 2.6.4. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening aanleiding kunnen geven tot planbaten. 4° de bestemmingszones en bijhorende stedenbouwkundige voorschriften werden getoetst aan de gevallen die volgens artikel 2.6.1, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening aanleiding kunnen geven tot planschade. 5° alle betrokken bestemmingswijzigingen uit de hiervoor vermelde punten (3° - 4°) zijn grafisch weergegeven op het ”grafisch register planbaten en planschade”.

DISCLAIMER Dit overzicht planbaten, planschade kapitaalschade- en gebruikerscompensatie is het register, zoals bedoeld in artikel 2.2.2. §1, eerste lid, 7° en 8° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschade- of een gebruikerscompensatie. Dit register geeft, conform de geciteerde regelgeving, de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden. De regeling over de planschade is te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1 en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden van openbaar nut. De tekst van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en van het decreet gronden pandenbeleid kan geraadpleegd worden op www.ruimtelijkeordening.be, rubriek wetgeving. De tekst van het decreet gebruikerscompensatie kan geraadpleegd worden op www.codex.vlaanderen.be, zoekterm “gebruikerscompensatie”. Dit register werd aangemaakt door het plan zoals het gold vóór de bestemmingswijziging digitaal te vergelijken met het huidige plan. In een aantal gevallen verschilt de cartografische ondergrond waarop de bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan. Daarom kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register moet met dat voorbehoud geraadpleegd worden.


73 / 104


mei 2013

17. ONTEIGENINGSPLAN 17.1. Onteigening in functie van het Inrichtingsplan Malem De Vlaamse Landmaatschappij staat klaar met middelen om haar Inrichtingsplan Malem (cf. punt 7.3) te realiseren. Verwervingen maken daar deel van uit. De ruimtelijke opties uit het ‘Inrichtingsplan Malem’ werden gekaderd en verder verfijnd in het strategisch plan Bourgoyen-Halfweg-Blaarmeersen-Sneppemeersen. Op basis daarvan werd de structuurschets voor dit RUP Park Halfweg gemaakt. Hierbij werd duidelijk dat er ook bestemmingswijzigingen en verwervingen nodig zijn voor ruimtelijke opties die niet rechtstreeks voortvloeien uit het Inrichtingsplan Malem, zoals het realiseren van een stedelijke recreatiezone en het uitvoeren van het zoneringsplan in Halfweg en Griendijk. In het strategisch plan Bourgoyen-Halfweg-Blaarmeersen-Sneppemeersen is dit RUP een van de voorwaardenscheppende acties inzake planning. Het onteigeningsplan bij dit RUP is een van de voorwaardenscheppende acties inzake verwerving. In overleg met de Stad Gent en conform het goedgekeurde inrichtingsplan heeft de VLM een verwervingsplan opgemaakt cf. onderstaand kaartje. Het college van burgemeester en schepenen stemde, op 23 december 2010, principieel in met deze verwervingsstrategie. Ze is, voor wat de VLM betreft, nodig voor de realisatie en inrichting van de centrale oost-westfietsas, de noord-zuidfietsas Westerringspoorroute, het centraal bospark en de natuureducatieve zone rond het meersengebied. figuur: verwervingsplan bij IP Malem van de VLM


74 / 104


17.2.

mei 2013

Onteigeningsplan horende bij het RUP Park Halfweg

Het onteigeningsplan, horende bij dit RUP ‘Park Halfweg’, voorziet in de onteigening van een aantal percelen in functie van de ontwikkeling van een stedelijke sportcluster en de aanleg van 2 gemeentelijke wegen met riolering, met name Griendijk, Halfweg en de centrale weg in de zone voor volkstuinen GentAssels. Op basis van deze redenen zijn de te verwerven percelen onder te brengen in 3 groepen. Per groep wordt de motivatie voor de opname in het onteigeningsplan toegelicht. De nummering van de betrokken percelen verwijst naar de nummering gehanteerd op het onteigeningsplan.

Onteigeningsnoodzaak percelen met de nrs. 1, 2, 3 op het onteigeningsplan De Stad Gent wenst een stedelijke sportcluster te ontwikkelen binnen het plangebied. Deze sportcluster zal ingenomen worden door een sportclub die thans met ruimtegebrek kampt. De herlocalisatie van deze club maakt deel uit van een herlocalisatieoperatie van stedelijke sportterreinen en -clubs die zonevreemd gelegen zijn of met ruimtegebrek kampen (cf. beschrijving van de studie ‘herlocalisatie sportterreinen’ onder punt 9.5). Samen met de ontwikkeling van deze sportcluster zal ook het huidig tracé van het zuidelijk gelegen, niet verharde gedeelte van de Halfweg (cf. plan feitelijke en juridische toestand) verlegd worden. De Halfweg zal in 1 beweging heraangelegd worden met ontsluiting op de Noorderlaan en niet meer op de Drongensesteenweg. Hiermee wordt de mobiliteitsproblematiek van het plangebied opgelost. De percelen die in het RUP bestemd worden als zone voor recreatie Z4A zijn thans in eigendom van 1 publieke (OCMW Gent) en 1 private eigenaar. Zonder onteigening van deze percelen en samenvoeging van deze percelen in functie van de globale, kwalitatieve inrichting van de stedelijke sportcluster en het nieuwe tracé van een nieuw aan te leggen deel van de openbare weg Halfweg niet mogelijk.

Onteigeningsnoodzaak perceel met het nr. 4 op het onteigeningsplan Een uitgangspunt bij de ontwikkeling van het stedelijk Park Halfweg is de toegankelijkheid van het gebied te verhogen. Daartoe wordt doorheen het plangebied o.a. een oost-westfietsverbinding gerealiseerd, die de volkstuinenzone doorkruist en westwaarts aantakt op de Noorderlaan. De centrale ontsluitingsweg van de zone voor volkstuinen (ook Halfweg genaamd), is thans een private weg met publiek karakter. In het zoneringsplan, gemaakt in uitvoering van het Decreet betreffende het Integraal Waterbeleid, zijn de volkstuinen Gent-Assels integraal opgenomen in ‘collectief te optimaliseren buitengebied’. De Stad Gent zal daartoe in de centrale ontsluitingsweg van de zone voor volkstuinen over de volledige lengte riolering aanleggen en vervolgens de weg heraanleggen. De huurders van de volkstuinen kunnen dan op hun beurt de individuele percelen aansluiten op deze centrale riolering. In functie van deze werken en het later beheer van de weg, is het aangewezen dit deel van de Halfweg te onteigenen. De centrale ontsluitingsweg in de volkstuinen Gent-Assels is gelegen deels op een publiek perceel, deels op een gedeelte van een perceel van het OCMW Gent. In functie van de uitvoering van werken van algemeen belang (de aanleg van de riolering, de heraanleg en het latere beheer van de nieuwe weg) door de Stad Gent, is de verwerving door onteigening noodzakelijk.

Onteigeningsnoodzaak percelen met de nrs. 5 t.e.m. 27 op het onteigeningsplan De Griendijk is thans een private weg met publiek karakter. In het zoneringsplan, gemaakt in uitvoering van het Decreet betreffende het Integraal Waterbeleid, is de Griendijk opgenomen in ‘collectief te optimaliseren buitengebied’. De Stad Gent zal daartoe in de Griendijk riolering aanleggen en vervolgens de weg heraanleggen. In functie van deze werken en het later beheer van de weg, is het aangewezen de Griendijk over een breedte van 10 m te onteigenen. De breedte van 10 m is verantwoord omdat zodoende ook de bermen en langsgracht deel kunnen uitmaken van een integrale heraanleg. Op de noordelijke kop van de Griendijk voorziet het RUP in de mogelijkheid om een keerpunt voor de zone voor wegen aan te leggen. In functie van de uitvoering van werken van algemeen belang (de aanleg van de riolering, de heraanleg en het latere beheer van de nieuwe weg) door de Stad Gent, is de verwerving door onteigening van de verschillende percelen in eigendom van verschillende private eigenaars noodzakelijk.


75 / 104


mei 2013

De hoogdringendheid wordt gemotiveerd doordat enerzijds de realisatie van de bestemming van de zone voor recreatie Z4A noodzakelijk is voor de realisatie van andere stedelijke projecten buiten het plangebied van dit RUP en anderzijds de uitvoering van de rioleringswerken en de daarmee gepaard gaande heraanleg van de wegen in de zone voor wegen (Z7) gepland is in het actieprogramma’s en budgetten van de verschillende overheden. De Stad Gent, voor de zone voor wegen Z7, en, voor de zone voor recreatie Z4A, het AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent zullen als onteigenende instantie optreden.


76 / 104


mei 2013

DEEL II - STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN De stedenbouwkundige voorschriften zijn de verordenende vertaling van de inhoudelijke opties die uit de visie, ruimtelijke conceptelementen en gewenste ruimtelijke structuur zijn geselecteerd voor de ontwikkeling van het plangebied. De stedenbouwkundige voorschriften met een grijze achtergrond evenals het grafisch plan hebben verordenende en bijgevolg ook bindende kracht. Zij vormen de basis voor het vergunningenbeleid.

1.

BEGRIPPEN EN WIJZE VAN METEN

1.1. Enkele relevante begrippen Bospark: een park met een grotendeels bebost karakter. Bosspeelplaats: een plek in een bos of bospark waar avontuurlijke spelgelegenheid wordt ingericht, niet te verwarren met de term ‘speelzone’, gehanteerd door het Agentschap voor Natuur en Bos. Niet-gemotoriseerd verkeer: alle niet gemotoriseerde of mechanisch verkeer, zoals bv. wandelen, lopen, paardrijden, enz. Reclame-inrichtingen: dragers van merknamen van producten die te koop worden aangeboden. Recreatief medegebruik: elke vorm van recreatie (activiteiten zoals wandelen, fietsen, joggen, enz.) die complementair is aan de groene bestemmingen van dit RUP (zones voor natuur, bospark en water), die geen grootschalige infrastructuur behoeft en die in verweving met nagenoeg elke functie kan voorkomen. Dit omvat enkel openluchtinfrastructuur, zoals bv. wandel-, fiets- of ruiterpaden, picknickplaatsen, lig- of speelweide, bosspeelplaatsen enz. Streekeigen beplanting: inheemse plantensoorten die specifiek in de omgeving van het Gentse groeien. Uithangborden: dragers die verwijzen naar een ter plaatse uitgeoefende activiteit. Waterdoorlatende verharding: een verharding die een grote mate van infiltratie van het hemelwater in de ondergrond toestaat door de onsamenhangendheid van het materiaal of de vormgeving en/of porositeit van de gebruikte klinkers, stenen of tegels.

1.2. Wijze van meten Bouwhoogte: de afstand in meters, gemeten ten opzichte van de as van de straat tot het hoogste punt van het gebouw. Kroonlijsthoogte: de afstand in meters, gemeten ten opzichte van de as van de straat tot de bovenzijde van de kroonlijst van het gebouw. Vloeroppervlakte: de totale som van de aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van een gebouw. Deze oppervlakte volgt uit de buitenomtrek van de aan het gebouw grenzende bouwdelen op vloerhoogte. Hierbij zijn de buitenvlakken van de begrenzing bepalend. - worden meegerekend: oppervlaktes van circulatieruimtes, zoals gangen, trappen, liften, enz., oppervlaktes van halfondergrondse ruimtes en oppervlaktes van dakterrassen. - worden niet meegerekend: oppervlaktes van volledig ondergrondse ruimtes en oppervlaktes van ruimtes die niet voor functioneel gebruik kunnen worden aangewend (bv. zolders, kelders en ondergrondse ruimten). Vloer-Terreinindex (V/T): de vloeroppervlakte van een gebouw (V) gedeeld door de terreinoppervlakte van de bestemmingszone (T).

RUP (nr. 163) Park Halfweg Stedenbouwkundige voorschriften

77 / 104


2.

mei 2013

CATEGORIE OF SUBCATEGORIE VAN GEBIEDSAANDUIDING

Artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat een stedenbouwkundig voorschrift in een ruimtelijk uitvoeringsplan te allen tijde onder een categorie of een subcategorie van gebiedsaanduiding sorteert. Voor dit gemeentelijk RUP geeft dit volgend, samenvattend overzicht:

stedenbouwkundige voorschriften RUP Park Halfweg

categorie of subcategorie van gebiedsaanduiding 1° wonen a) woongebied b) gebied voor wonen en voor landbouw 2° bedrijvigheid 3° recreatie 4° landbouw a) agrarisch gebied b) agrarische bedrijvenzone c) bouwvrij agrarisch gebied 5° bos 6° overig groen a) gemengd open ruimtegebied b) parkgebied

7° reservaat en natuur 8° lijninfrastructuur

9° gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen 10° ontginning en waterwinning a) gebied voor infrastructuur voor duurzame watervoorziening b) gebied voor de winning van oppervlakte-delfstoffen c) gebied voor de verwerking van oppervlaktedelfstoffen


Z3 – zone voor woonpark Z7 – zone voor wegen (Griendijk – deel Halfweg) Z4 – zone voor recreatie Z7 – zone voor wegen (deel Halfweg) Z2 – zone voor bospark Z5 – zone voor volkstuinen Z7 – zone voor wegen (deel Halfweg) Z1 – zone voor natuur Z8 – zone voor water (vijver) Z7 – zone voor wegen (Noorderlaan – Paddelstraat) Z8 – zone voor water (Leiearmen) Z6 – zone voor voorzieningen -

78 / 104


3.

mei 2013

ALGEMENE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Onderstaande algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend.

Toegelaten handelingen Behoudens de in de specifieke stedenbouwkundige voorschriften toegelaten handelingen zijn de volgende handelingen toegelaten in de zones voor woonpark, recreatie, volkstuinen en voorzieningen:  de plaatsing van één of meerdere niet-verlichte uithangborden met een gezamenlijke, maximale totale oppervlakte van 4 m² per gebouw;  de plaatsing van technische installaties ondergebracht binnen het volume van de gebouwen;  de plaatsing van zonnepanelen, zonnecellen of andere technische installaties voor de opwekking van energie op voorwaarde dat deze installaties optimaal geïntegreerd zijn in het architecturaal ontwerp;  de inrichting van groendaken;  ten behoeve van snelle infiltratie kan de afvoer van hemelwater op verhardingen aangesloten worden op bestaande open grachtensystemen met infiltratiemogelijkheden of wadi’s.

Verplichte handelingen Naast de in de specifieke stedenbouwkundige voorschriften verplichte handelingen in de zones voor woonpark, recreatie, volkstuinen en voorzieningen wordt de inrichting van groendaken op gebouwen voor alle daken met een hellingsgraad tot 15° verplicht.

Niet toegelaten handelingen In het volledige plangebied zijn volgende handelingen verboden:  de plaatsing van reclame-inrichtingen;  de plaatsing van grootschalige, middenschalige of kleine windturbines;  alle afgravingen of aanvullingen tenzij in functie van vergunde handelingen, landinrichting- of natuurbeheerwerkzaamheden;  het storten van vuilnis of afvalproducten, de opslag van materialen of schroot (van welke aard ook) behalve het tijdelijk stockeren van groenen ander afval afkomstig van het onderhoud.  het voorzien van ondergrondse constructies met een grotere diepte dan 4 m.

Archeologisch voorschrift Bij aanwezigheid van archeologische sporen worden op de zones, die als archeologisch waardevol worden aangeduid, bijkomende archeologische opgravingen uitgevoerd. Dergelijk archeologisch vooronderzoek dient om de potentieel waardevolle zones te identificeren, voorafgaand aan de ontwikkeling. Het doel van dit onderzoek is te vermijden dat op het moment van de bouw of inrichting wordt vastgesteld dat er zich waardevolle archeologische sporen in de ondergrond bevinden waardoor de werken of handelingen moeten worden uitgesteld tot na de opgravingen.


79 / 104


4.

STEDENBOUWKUNDIGE

mei 2013

VOORSCHRIFTEN

PER

ZONE,

OVERDRUK OF SYMBOLISCHE AANDUIDING Toelichting bij de tabel met stedenbouwkundige voorschriften per zone, overdrukken, symbolische aanduidingen: Ruimtelijke opties De ruimtelijke opties bevinden zich in het linkergedeelte van de tabel. Deze zijn informatief en niet verordenend en geven de achterliggende ideeën weer van het stedenbouwkundig voorschrift.

Stedenbouwkundige voorschriften De stedenbouwkundig voorschriften bevinden zich in het rechter gedeelte van de tabel en zijn verordenend. De voorschriften moeten gelezen en geïnterpreteerd worden vanuit de ruimtelijke opties.

Op het grafisch plan zijn volgende zones, overdrukken en symbolische aanduidingen voorzien: Zones: Z1 – zone voor natuur Z2 – zone voor bospark Z3 – zone voor woonpark Z4 – zone voor recreatie Z5 – zone voor volkstuinen Z6 – zone voor voorzieningen Z7 – zone voor wegen Z8 – zone voor water Overdrukken: - sportesplanade - parking - waterrecreatieve oever Symbolische aanduidingen: - openbare weginfrastructuur - fietsverbinding - fietsersbrug - bosspeelplaats - waterelement De stedenbouwkundige voorschriften van de zones worden per zone beschreven, van Z1 tot en met Z8. De stedenbouwkundige voorschriften van de overdrukken en symbolische aanduidingen worden beschreven bij de stedenbouwkundige voorschriften van de zone waarbinnen de overdruk of symbolische aanduiding voorkomt op het grafisch plan.


80 / 104


mei 2013

zone voor natuur (categorie 7 ‘reservaat en natuur’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties

Stedenbouwkundige voorschriften

Bestemming

De Noorderlaanmeersen, de omgeving van de vijver van de voormalige textielververij en de oeverzone van de Studentenleie hebben de kwaliteiten van of potenties voor uitbouw tot zeer waardevolle natuur. Daarom worden ze bestemd als natuur. Op deze manier wordt maximaal ingespeeld op de bestaande, reeds aanwezige natuur. Natuureducatie en beperkt zacht recreatief medegebruik (wandelen, fietsen, picknicken,… ) worden eveneens toegelaten.

De zone is bestemd voor de instandhouding, de inrichting, de ontwikkeling en het herstel van de landschappelijke, biologische en cultuurhistorische waarden van de natuur en het natuurlijk milieu. Als nevenbestemming zijn natuureducatie en zachtrecreatief medegebruik toegelaten, voor zover zij de natuurfunctie niet schaden.

Bebouwing

Bestaande constructies in functie van natuur of met erfgoedwaarde binnen het beschermde stadsgezicht van de voormalige textielfabriek Alsberghe & Van Oost kunnen behouden blijven.

Bestaande, vergunde of vergund geachte constructies kunnen enkel behouden blijven in functie van de bestemming of indien ze deel uitmaken van het beschermde stadsgezicht van de voormalige textielfabriek Alsberghe & Van Oost. De oprichting van nieuwe gebouwen of constructies is verboden, met uitzondering van kleinschalige infrastructuur in functie van de bestemming. Deze kleinschalige infrastructuur wordt voorzien in duurzame materialen.

Nieuwe constructies worden beperkt tot een minimum, namelijk kleinschalige infrastructuur in functie van de bestemming. Kleinschalige infrastructuur ten behoeve van natuureducatie is bv. een kijkhut, vaste verrekijkers, infoborden, opstaphekjes, … Kleinschalige infrastructuur ten behoeve van zacht recreatief medegebruik is bv. picknickaccommodatie, vlonders, trappen, zitbanken, bewegwijzering, bruggen ten behoeve van de padeninfrastructuur, ... Essentieel voor het functioneren van het Park Halfweg is de bereikbaarheid van het plangebied vanuit de binnenstad voor niet gemotoriseerd verkeer. Aan de stadszijde vormt de fietsersbrug over de Studentenleie aan de Oudstrijderslaan de verbinding met de woonwijk Malem en verder westwaarts langs de Groene Vallei met de binnenstad. Inrichting en beheer


De inrichting en het beheer van deze zone zal gebeuren volgens de visie opgebouwd in dit RUP en in het inrichtingsplan Malem van de Vlaamse Landmaatschappij. Het inrichtingsplan Malem beoogt een zacht-recreatief medegebruik van de zone voor natuur, met als centraal punt een zitplaats aan de vijver.

Het symbool fietsersbrug geeft aan waar een nieuwe brugconstructie voor nietgemotoriseerd verkeer kan gerealiseerd worden. Constructies ten behoeve van het technisch functioneren en het fungeren als landschappelijk baken van deze fietsersbrug alsook bewegwijzering zijn toegelaten. Enkel inrichtings- en beheerswerkzaamheden ten behoeve van de bestemming zijn toegelaten. Gemotoriseerd verkeer is niet toegelaten, met uitzondering van gemotoriseerd verkeer in functie van beheer en onderhoud van de zone. Alle constructies in functie van 81 / 104


De zone voor natuur wordt maximaal in samenhang met de zone voor natuur (Z12) uit het aanpalende RUP (nr. 132) Alsberghe & Van Oost ontwikkeld en beheerd. Zo wordt in de mate van het mogelijke de vijver in verbinding gesteld met het waterkanaal tussen de zones voor wonen Z1 en Z3 van het RUP nr. 132. Ten behoeve van de samenhang binnen het stedelijk groengebied Bourgoyen-Halfweg-Blaarmeersen-Sneppemeersen wordt concentrisch rond de binnenstad de Westerringspoorfietsroute binnen het plangebied doorgetrokken. Ter ontsluiting van de bestaande en nieuwe functies van het stedelijke ‘Park Halfweg’ wordt een oostwest georiënteerd fietspad met zijpaden voorzien, via de tuinwijk Malem verbonden met de binnenstad. Deze paden vormen de primaire ontsluiting van het plangebied voor niet-gemotoriseerd verkeer. Omwille van comfort wordt voor deze fietspaden geopteerd voor gesloten verharding. Gezien de bestemming natuur zijn de overige paden maximaal waterdoorlatend. Ze worden in een duurzame verharding aangelegd. Om tegemoet te komen aan wijzigende inzichten over de inrichting van fietspaden, worden de minimum- en maximumbreedte van de paden niet verordenend vastgelegd. Bij de inrichting van de Westerringspoor-fietsroute moet wel aandacht besteed worden aan een veilige combinatie van intensief woon-werk-schoolverkeer. Reliëfwijzigingen kunnen in deze zone enkel in functie van de bestemming. De oevers van de Leie, vijvers, rabatten, grachten en andere waterelementen die deel uitmaken van de zone voor natuur, worden maximaal gevrijwaard en gepast beheerd in functie van natuur-, (open) landschaps- of cultuurhistorische waarden en volgens de principes van de natuurtechnische milieubouw. Omwille van de natuurwaarde van het open watersysteem en de landschapswaarde van het historisch watertracé, zoals beschreven in de toelichtingsnota, is de waterloop 7.05 als lineair waterelement grafisch aangeduid. Deze waterloop doorkruist private en publieke percelen. Demping, inbuizing en overwelving ervan wordt verboden, tenzij deze in functie van de ontsluiting, inrichting en ontwatering van het plangebied dient. Zo wordt op dit voorschrift een belangrijke uitzondering gemaakt in functie van de realisatie van de Westerringspoor-fietsroute, die ter hoogte van Park Halfweg afwijkt van het vroegere Westerringspoortracé, en de westelijke Leieoever volgt. Gezien de beschikbare breedte tussen de westelijke RUP (nr. 163) Park Halfweg Stedenbouwkundige voorschriften

mei 2013

bewegwijzering en signalisatie zijn toegelaten. Openbare verlichting is aangepast aan de natuurlijke omgeving. De wandelen fietspaden worden ingericht in een waterdoorlatende verharding. De verharding voor de fietsverbinding, die op het grafisch plan indicatief weergeeft welke plaatsen met elkaar verbonden moeten worden, moet comfortabel zijn en hoeft bijgevolg niet waterdoorlatend te zijn. De fietsersbrug en de fietsverbinding worden zo geconcipieerd dat ze zowel voor doorgaand functioneel fietsverkeer als voor recreatief langzaam verkeer veilig zijn.

Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten in functie van de bestemming. Aan de waterelementen zijn alle inrichtings-, onderhouds-, instandhoudings- en ruimingswerken toegelaten, voor zover ze de natuurfunctie van de waterelementen niet in het gedrang brengen. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van waterelementen niet aangeduid op het grafisch plan zijn verboden. Gedempte, ingebuisde of overwelfde gedeelten van deze waterelementen moeten bij herinrichting van het waterelement zelf of bij herinrichting van de omliggende zone, terug open gemaakt worden. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van de lineaire waterelementen, op het grafisch plan aangeduid met het symbool ‘waterelement’, zijn eveneens verboden, met uitzondering van:

82 / 104


Leieoever en de oostelijke grens van de sportcluster van de UG voor de aanleg van de Westerringspoor-fietsroute zeer beperkt is, wordt de inbuizing van de langsgracht 7.05 op dit smal tracé mogelijk gemaakt. Ook alle watertechnische werken, die ten gevolge van een mogelijke inbuizing van de waterloop 7.05 nodig zijn om het gebied te ontwateren naar de Leie toe, zoals uitwateringsconstructies, beperkte inbuizingen voor het aansluiten van de waterloop 7.05 op de Leie ter hoogte van de vijver, zijn vergunbaar.


mei 2013

1. dempingen, inbuizingen of overwelvingen van de waterloop 7.05 in functie van de realisatie van de Westerringspoor-fietsroute, en alle watertechnische ingrepen die ten gevolge van deze dempingen, inbuizingen of overwelvingen nodig zijn om het plangebied te ontwateren naar de Leie toe, mits een staving van deze keuze door vergelijkend onderzoek. 2. beperkte dempingen, inbuizingen of overwelvingen ter hoogte van paden en in functie van de ontwatering van het plangebied.

83 / 104


mei 2013

zone voor bospark (categorie 6b ‘overig groen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties


Bestemming

Deze zone is bestemd voor de realisatie van een samenhangend stedelijk park waarbinnen natuur en zacht recreatief medegebruik een plaats vinden. Het RUP voorziet meer bepaald in: - een grote centrale bosparkzone, als kern van het ‘Park Halfweg’ en als link tussen de Bourgoyen en de Blaarmeersen. Deze bosparkzone is deels bestaand en deels te realiseren; - het behoud van het kleinere, bestaande (bos)park in de uiterst westelijk hoek van het plangebied, aansluitend op de Noorderlaan / Paddelstraat. De zone heeft een bebost en dus gesloten landschappelijk karakter, teneinde een grotere capaciteit aan passiefrecreanten te dragen. Evenwel kunnen bepaalde gedeelten van de zone opener ingericht worden in functie van de overgang naar het meersengebied of naar de Noorderlaan (sportesplanade) of bij een belangrijk knooppunt van paden. De zone voor bospark kan een recreatief medegebruik in functie van het bospark de vorm aannemen van een bosspeelplaats, een picknickzone, een vlonder langs het water, ...

Deze zone is bestemd voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van een bospark. Binnen deze zone zijn natuurbehoud en -educatie, bosbouw, landschapszorg en recreatief medegebruik in functie van het bospark toegelaten.

Bebouwing

Met het oog op het onbebouwd karakter van het bospark worden nieuwe gebouwen niet toegelaten. Constructies in functie van de parkinrichting in het algemeen zoals overdekte fietsenstallingen, infoborden, parkmeubilair, parkverlichting, observatiehutten, beperkte brugconstructies ten behoeve van wandelen fietspaden (in duurzame materialen), enz. zijn toegelaten. Teneinde de instandhouding mogelijk te maken van een beperkt aantal bestaande tuinconstructies op private, beboste percelen aansluitend bij de zone voor woonpark, wordt het verbouwen van deze constructies vergunbaar gemaakt. Centraal in het bospark worden een aantal spelelementen voorzien als publiekstrekker. Hier kunnen constructies zoals een avontuurlijk parcours, boom- en boshutten, enkele speeltuigen, enz. worden

De oprichting van nieuwe gebouwen is verboden.


De oprichting van nieuwe constructies is verboden, met uitzondering van kleinschalige infrastructuur in functie van de bestemming. Beperkte brugconstructies, in duurzame materialen, ten behoeve van fietsen wandelpaden over de waterelementen zijn toegelaten. Bestaande vergunde en vergund geachte constructies en gebouwen mogen verbouwd worden binnen het bestaand vergund of vergund geacht volume. Beperkte constructies in functie van een bosspeelplaats zijn toegelaten binnen een straal van 50 m ten opzichte van het op het 84 / 104


Inrichting en beheer

voorzien

grafisch plan aangebrachte symbool voor bosspeelplaats.

De inrichting en het beheer van deze zone zal gebeuren volgens de visie opgebouwd in dit RUP en in het inrichtingsplan Malem van de Vlaamse Landmaatschappij. Het inrichtingsplan Malem beoogt een zacht-recreatief medegebruik van de zone voor bospark, met als centraal punt een bosspeelplaats. In de zone voor bospark wordt de verharding tot een minimum beperkt in functie van de natuureducatie en het zacht recreatief medegebruik (wandelen fietspaden, knooppunten van paden, rustplekken enz.). De materiaalkeuze is maximaal waterdoorlatend.

Enkel inrichtings- en beheerswerkzaamheden ten behoeve van de bestemming zijn toegelaten.

Ter ontsluiting van de bestaande en nieuwe functies van het stedelijke ‘Park Halfweg’ wordt een oost-west georiënteerd fietspad met zijpaden voorzien, via de tuinwijk Malem verbonden met de binnenstad. Deze paden vormen de primaire ontsluiting van het plangebied voor niet-mechanisch verkeer. Omwille van comfort wordt voor deze fietspaden geopteerd voor gesloten verharding. Gezien het gewenste parkkarakter van het gebied zijn de overige paden maximaal waterdoorlatend: ze worden hoofdzakelijk in halfverharding of in een natuurlijke verharding aangelegd. De grachten en andere waterelementen die deel uitmaken van de zone voor bospark, worden maximaal gevrijwaard en gepast beheerd in functie van natuur-, (open) landschaps- of cultuurhistorische waarden en volgens de principes van de natuurtechnische milieubouw. Omwille van de natuur- en de landschapswaarde van het open watersysteem is demping, inbuizing en overwelving van waterelementen verboden en kunnen bij kruising van een wandel- of fietspad met een lineair waterelement enkel brugconstructies en geen nieuwe overwelvingen worden toegestaan. De ruimtelijk meest structurerende waterelementen in het plangebied zijn op het grafisch plan aangeduid. Hun open karakter wordt hersteld in functie van landschappelijke leesbaarheid van het plangebied.


mei 2013

Op de paden is geen gemotoriseerd verkeer toegelaten. Alle constructies in functie van bewegwijzering en signalisatie zijn toegelaten. Openbare verlichting is aangepast aan de natuurlijke omgeving. De wandelen fietspaden worden ingericht in een waterdoorlatende verharding. De verharding voor de fietsverbinding, die op het grafisch plan indicatief weergeeft welke plaatsen met elkaar verbonden moeten worden, moet comfortabel zijn en hoeft bijgevolg niet waterdoorlatend te zijn. Voor deze paden is een verharding van minimaal 1,5 m en maximum 3 m breedte toegelaten. De fietsverbinding, voorzien langsheen de Drongensesteenweg, mag enkel binnen de zone Z2 voorzien worden indien er binnen de begrenzing van de openbare weg zelf geen ruimte beschikbaar is. Knooppunten van paden worden deels in waterdoorlatende, deels in niet waterdoorlatende materialen aangelegd. Alle onderhouds-, instandhoudings- , beheers- en ruimingswerken aan de waterelementen zijn toegelaten, voor zover ze de natuurfunctie van de waterelementen niet in het gedrang brengen. De waterelementen en hun oevers moeten op een ecologisch verantwoorde wijze aangelegd en beheerd worden. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van waterelementen niet aangeduid op het grafisch plan zijn verboden. Gedempte, ingebuisde of overwelfde gedeelten van deze waterelementen moeten bij herinrichting van het waterelement zelf of bij herinrichting van de omliggende zone, terug open gemaakt worden. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van de lineaire waterelementen, op het grafisch plan aangeduid met het symbool 85 / 104


In de centrale bosparkzone wordt een brede groenbuffer voorzien ten opzichte van de zonegrenzen met de stedelijke sportcluster Z4A. Deze groenbuffer wordt in tegenstelling tot de andere groenbuffers in de zones voor recreatie niet binnen de zone Z4A opgenomen omdat deze is voorzien in de algemene bosparkaanleg in de zone voor bospark van het inrichtingsplan van de VLM.


mei 2013

‘waterelement’, zijn eveneens verboden, met uitzondering van beperkte dempingen, inbuizingen of overwelvingen ter hoogte van paden en in functie van de ontwatering van het plangebied. Bij de inrichting van de centrale zone voor bospark wordt de aanleg van een groene bufferstrook van minimum 10 m breedte opgelegd op de zonegrens met de zone voor recreatie Z4A. Deze bufferstrook bestaat uit een dicht scherm van streekeigen heggen of struweel, gecombineerd met bomen.

86 / 104


mei 2013

zone voor woonpark (categorie 1a ‘wonen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties

Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften

Bestemming

Deze zone is bestemd voor het behoud en de ontwikkeling van de woonfunctie met inbegrip van de bestaande, vergunde of vergund geachte woningen, recreatie, restaurants/cafés en weekendverblijven, in een groene parkachtige omgeving. Het betreft twee woonkorrels langs Halfweg en Griendijk. De functies van deze bebouwing zijn wonen, restaurant/café en dagrecreatie.

Deze zone is bestemd voor wonen in een parkachtige omgeving. De inrichting van nieuwe restaurants, kleinschalig logies, cafés of vrije beroepen is enkel toegelaten als nevenbestemming tot maximum 30% van de vloeroppervlakte en tot maximaal één bouwlaag. De bestaande, vergunde of vergund geachte functies kunnen behouden blijven.

Bebouwing

Voor de bestaande woningen en weekendhuizen, langs de Griendijk en de Halfweg, die volgens het gewestplan in parkgebied gelegen zijn, en in dit RUP worden opgenomen in de zone voor woonpark worden dezelfde voorwaarden als de basisrechten voor zonevreemde woningen uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gehanteerd. De bestaande woningen in de Griendijk met huisnummers 14, 15, 16 en 17 hebben een zijgevel op de perceelsgrens en een andere zijgevel op gemiddeld 1 m van de perceelgrens. Deze niet bebouwde strook is niet functioneel. Met het oog op het mogelijk maken van een grotere voorgevelbreedte en een optimalere isolatie van de woningen, wordt toegestaan dat het hoofdgebouw uitbreidt tot op de perceelsgrens, waardoor een aaneengesloten bebouwing kan ontstaan. De bestaande, momenteel zonevreemde scheepswerf Jachtwerf De Leie in de Griendijk kan haar activiteiten blijven uitoefenen conform de vigerende Vlaamse regelgeving. Bij stopzetting van de bedrijfsactiviteit wordt de mogelijkheid geboden om op dit perceel maximaal 2 nieuwe eengezinswoningen op te richten, teneinde een ruimtelijk verantwoorde afwerking van deze woonkorrel te realiseren. Gezien het groene parkkarakter van de zone, worden voor het overige geen nieuwe woningen toegestaan.

De bestaande, vergunde of vergund geachte woningen mogen verbouwd of herbouwd worden binnen hun bestaand, vergund of vergund geacht volume en uitbreiden tot maximaal 1.000 m³.

Omwille van een verantwoorde ruimtelijke inplanting ten opzichte RUP (nr. 163) Park Halfweg Stedenbouwkundige voorschriften

Van de bestaande woningen op de kadastrale percelen 659/53S, 659/53T, 659/53V en 659/02F3 aan de Griendijk mag het hoofdgebouw uitbreiden tot op de perceelsgrens.

Het bestaande scheepsherstellingsbedrijf Jachtwerf De Leie in de Griendijk kan haar bedrijfsactiviteiten blijven uitoefenen. De oprichting van nieuwe woningen is verboden, behalve op het kadastrale hoekperceel 659V03 aan de Griendijk, waar maximaal 2 vrijstaande of gekoppelde eengezinswoningen mogen opgericht worden. Het volume wordt beperkt tot maximaal 1.000 m³ per eengezinswoning. De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 6 m. Bij nieuwbouw of herbouw mag de voorbouwlijn in 87 / 104



van de zone Z4A en gezien de grote diepte van de percelen, mag bij (her)nieuwbouw in Halfweg, ter hoogte van de huisnrs. 5 tot en met 29, de voorbouwlijn met 5 m achteruitschuiven ten opzichte van de Halfweg, op voorwaarde dat de totale bouwdiepte beperkt blijft. Om te vermijden dat de weekendhuizen in de Griendijk evolueren naar een andere functie, worden aan het ver- en herbouwen ervan voorwaarden verbonden. Om te vermijden dat in de toekomst weekendhuizen dicht bij de waterloop 7.05 ingeplant worden, is herbouw dichterbij de Griendijk opgelegd. De bestaande horecazaken, niet gelegen in te onteigenen percelen, en de petanqueclub aan de Halfweg kunnen binnen dit RUP een rol opnemen die past binnen de visie en de doelstellingen van dit RUP. Daarom kunnen deze bestaande, zonevreemde hoofdfuncties behouden blijven in de zone voor woonpark. Alle bijgebouwen moeten omwille van het groene, parkachtige karakter van deze zone ondergebracht worden in het hoofdgebouw. De oprichting van nieuwe bijgebouwen wordt dan ook verboden. Bestaande vergunde of vergund geachte bijgebouwen kunnen verbouwd worden. Echter, wanneer zij in een slechte bouwfysische toestand verkeren, worden zij bij voorkeur gesloopt en geïntegreerd in het hoofdvolume.

Halfweg, ter hoogte van de huisnrs. 5 tot en met 29, tot 5 m achter de zone voor wegen (Z7) liggen, in welk geval de afstand tussen voorbouwlijn en achterbouwlijn maximaal 15 m bedraagt.

Het groene karakter van deze omgeving wordt maximaal gevrijwaard in de tuinaanleg en inrichting. Verharding voor parkeerplaatsen, opritten, (tuin)paden en terrassen wordt beperkt in oppervlakte en maximaal waterdoorlatend gehouden. Voor restaurants en cafés is een grotere oppervlakte verharding in functie van terrassen toegelaten.

De niet bebouwde of verharde delen van deze zone moeten als tuin ingericht worden. Alle verhardingen moeten uitgevoerd worden in waterdoorlatende materialen. Voor woningen bedraagt de verharde oppervlakte maximaal 100 m². Voor restaurants / cafés bedraagt de verharde oppervlakte maximaal 150 m². Het terras moet onmiddellijk aansluiten op het restaurant / café. Alle grachten, waterelementen en hun oevers moeten op een ecologisch verantwoorde wijze aangelegd en beheerd worden. Beperkte brugconstructies, in ecologisch verantwoorde en natuurlijke materialen, zijn toegelaten.

De ruimtelijk meest structurerende waterelementen in het plangebied zijn op het grafisch plan aangeduid. Hun open karakter wordt behouden in functie van landschappelijke leesbaarheid van het plangebied. RUP (nr. 163) Park Halfweg Stedenbouwkundige voorschriften

mei 2013

In de Griendijk kunnen de bestaande vergunde of vergund geachte weekendhuizen op de kadastrale percelen 312D, 659A, 659X, 659Y, 659 W2/2 en 659Z enkel ver- en herbouwd worden als weekendverblijf. Bij herbouw moet de voorbouwlijn maximaal 30 m achter de zone voor wegen (Z7) liggen. De bestaande gebouwen met als bestaande, zonevreemde hoofdfunctie horeca of recreatie kunnen hun activiteiten blijven uitoefenen.

De oprichting van nieuwe bijgebouwen is niet toegelaten.

Bestaande vergunde of vergund geachte bijgebouwen kunnen verbouwd worden.

88 / 104


Omwille van het residentiële en groene karakter van deze zone en de natuurwaarden van de omgeving wordt de verlichting beperkt.


mei 2013

Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van waterelementen niet aangeduid op het grafisch plan zijn verboden, met uitzondering van inbuizingen en overwelvingen met een maximale lengte van 4 m nodig voor het ontsluiten van percelen naar een openbare weg. Gedempte, ingebuisde of overwelfde gedeelten van deze waterelementen moeten bij herinrichting van het waterelement zelf of bij herinrichting van de omliggende zone, terug open gemaakt worden, tenzij de inbuizing of overwelving nodig is voor het ontsluiten van percelen naar een openbare weg. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van de lineaire waterelementen, op het grafisch plan aangeduid met het symbool ‘waterelement’, zijn in de zone voor woonpark verboden, met uitzondering van beperkte dempingen, inbuizingen of overwelvingen in functie van de ontwatering van het plangebied. De verlichting wordt beperkt tot functionele verlichting van de oprit, tuinpaden en terrassen.

89 / 104


mei 2013

zone voor recreatie (categorie 3 ‘recreatie’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften Bestemming

Bebouwing

Binnen Park Halfweg worden 2 grondgebonden zones voor recreatie voorzien. Het betreft een nieuwe sportcluster van de Stad Gent (Z4A) en de bestaande sportcluster van de Universiteit Gent (Z4B). Zij herbergen openluchtsportvelden, beperkte overdekte sportvelden en hun bijhorende accommodatie. In de gebouwen kunnen kleedkamers, sanitair, bergruimtes, tribunes, kantines, enz. ingericht worden. In elke deelzone voor recreatie is één huisbewaarderswoning toegelaten, teneinde het toezicht op en beheer van de sites te verzekeren.

De zone voor recreatie is bestemd voor dagrecreatie. Handelsactiviteiten met winstgevend oogmerk zijn verboden.

In de sportclusters kan bebouwing in functie van recreatie voorzien worden: overdekte speelvelden, kleedkamers, sanitair, berging, kantines in functie van sportclubs, beperkte overnachtingsgelegenheid in functie van sportkampen, enz. Ook open constructies in functie van recreatie zijn toegelaten, zoals tribunes, parkeerconstructies, oefenmuren, enz. De bouwmogelijkheden worden per zone vastgelegd aan de hand van diverse parameters. Bedoeling is het niet bebouwd karakter van de zone te vrijwaren door de bebouwbaarheid te beperken. Het eventueel overdekken van openluchtsportvelden tijdens het winterseizoen (oktober t.e.m. maart), bv. d.m.v. een ballon, kan niet worden aanzien als een tijdelijke, seizoensgebonden constructie. Bijgevolg wordt deze constructie als bebouwing beschouwd en zijn de bebouwingsvoorschriften erop van toepassing. De locatie en inplanting van de bebouwing binnen de zone wordt vrijgelaten, met dien verstande dat een aanvraag voor bebouwing of constructies zal getoetst worden aan de principes van de goede ruimtelijke ordening, aan duurzaam ruimtegebruik en aan onderstaande ruimtelijke randvoorwaarden: - het bestaand waardevol groen, dat niet in te bebouwen, te verharden en als sportveld aan te leggen delen gelegen is, wordt maximaal gevrijwaard. Het betreft bosjes, alleenstaande

Bestaande bebouwing kan enkel ver- of herbouwd worden of nieuwe gebouwen kunnen enkel opgericht worden in functie van de bestemming.


De inrichting van maximaal één huisbewaarderswoning per deelzone is toegelaten.

De bebouwing wordt beperkt tot maximaal 13,5 % van de totale deelzoneoppervlakte. De maximale bouwhoogte bedraagt 8 m. Voor ten hoogste 50% van de horizontale dakprojectie van het gebouw wordt een maximale bouwhoogte van 12 m toegelaten. De bouwhoogte wordt beperkt tot een hoogte die gelijk is aan de afstand ten opzichte van de zonegrens.

Het bestaand waardevol groen, dat niet in te bebouwen, te verharden of als sportveld aan te leggen delen gelegen is, wordt maximaal behouden; ze worden ter plaatse 90 / 104


bomen, bomengroepen en kleine landschapselementen; ze worden ter plaatse gecompenseerd; - bebouwing wordt compact en zuinig ingeplant door het stapelen, het ondergronds of op de dakverdieping inplanten van functies; - bebouwing wordt met een korte zijde langs en dwars op de Noorderlaan ingeplant teneinde een ‘bebouwingswand’ langs de noordelijke zijde van de Watersportbaan te vermijden; - de gevels van de bebouwing krijgen een representatieve architectuur, die de visueel-landschappelijke kwaliteit van Park Halfweg in zijn geheel ondersteunt, en worden met duurzame materialen afgewerkt. Teneinde de footprint van de parkings in de deelzones Z4A en Z4B te beperken, wordt het stapelen van de benodigde parkeerplaatsen in een constructie, (half)onder of op het dak van een (sport)gebouw toegelaten.

De parkeerbehoeften moeten volledig binnen de deelzone opgevangen worden. De deelzone Z4B vangt ook de parkeerbehoeften van de aanpalende zone voor voorzieningen Z6 op. Daartoe is de locatie van deze parkeerplaatsen in het grafisch plan vastgelegd op een plaats die onmiddellijk aansluit bij beide zones, met name de bestaande parking van de sportcluster van de Universiteit Gent. Beperkte constructies, zoals bv. een informatiebord, bewegwijzering en andere constructies ten behoeve van de parkinguitbating, een overdekte fietsenstalling, enz. zijn toegelaten. De verlichting van de zones voor recreatie heeft een minimale impact op de naburige bewoning in Halfweg en Griendijk, de weekendhuizen in de ‘Assels’, het bospark en de Noorderlaanmeersen. De verlichting wordt enkel toegelaten voor de sportterreinen en constructies. Bij de eerste of bij latere vergunningsaanvragen met een aanzienlijke volumewijziging van gebouwen en/of wijziging in grondgebruik, wordt een samenhangende ontwikkeling nagestreefd door de opmaak van een inrichtingsstudie, waarbij de impact op de (woon)omgeving wordt toegelicht. RUP (nr. 163) Park Halfweg Stedenbouwkundige voorschriften

mei 2013

gecompenseerd. De gebouwen, constructies en sportterreinen worden maximaal gestapeld. De huisbewaarderswoning wordt geïntegreerd in de gebouwen. De gevels van de nieuwe gebouwen worden met hun kortste zijde ingeplant ten opzichte van de Noorderlaan. De architectuur van de nieuwe gebouwen integreert zich in de groene omgeving. De gevelmaterialen zijn sober van kleur en duurzaam. Binnen elk van de zones voor recreatie Z4A en Z4B is de aanleg van openbare autoparkeerplaatsen verplicht. De zone Z4A telt minimum 70 en maximum 100 parkeerplaatsen. De zone Z4B telt minimum 60 en maximum 110 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen kunnen gelijkgronds, gestapeld, (half)ondergronds of op het dak van een gebouw gerealiseerd worden. In de zone voor recreatie Z4B moeten de autoparkeerplaatsen, in functie van het gemeenschappelijk gebruik door de bezoekers van de zones Z4B en Z6, binnen de zone met de aanduiding ‘P’ in overdruk op de omliggende bestemmingszone van het grafisch plan ingericht worden. Beperkte constructies ten behoeve van de parking en voor overdekte fietsenstalplaatsen zijn toegelaten. De verlichting wordt beperkt tot functionele verlichting van de sportterreinen en constructies. Ze wordt beoordeeld op het niet-storend gehalte ten opzichte van de naburige woon- en verblijfsrecreatieve zones, het bospark en de Noorderlaanmeersen. Bij de eerste vergunningsaanvraag voor de inrichting van de zone voor recreatie of bij iedere vergunningsaanvraag met een volumewijziging vanaf 500 m³ en/of een wijziging in grondgebruik vanaf 5.000 m² wordt er een inrichtingsstudie toegevoegd. De inrichtingsstudie is een 91 / 104


In uitvoering van het RSG wordt de totale oppervlakte aan recreatie binnen het plangebied te allen tijde gelijk gehouden. Daartoe wordt het voorzien van nieuwe bebouwing in sportzone Z4A gekoppeld aan de (vergunning voor de) sloop van het huidige zonevreemde sportgebouw (met kantine en kleedkamers) van de baseballclub Ghent Knights. Inrichting en beheer

De inrichting van de zone voor recreatie moet voldoen aan de goede ruimtelijke ordening en aan onderstaande ruimtelijke randvoorwaarden met het oog op zuinig ruimtegebruik en de visueel-landschappelijke kwaliteit van Park Halfweg. - het bestaande, waardevol groen, dat niet in te bebouwen, te verharden en als sportveld aan te leggen delen gelegen is, wordt maximaal gevrijwaard. Het betreft bosjes, alleenstaande bomen, bomengroepen en kleine landschapselementen; - de bebouwing, halfondergrondse parkings, constructies ten behoeve van recreatie en sportvelden worden zo mogelijk gestapeld en maximaal geclusterd; - de perceelsafscheidingen worden landschappelijk ingepast door middel van taluds, grachten, hagen, enz.; - de inplanting van sportvelden en bijhorende infrastructuur laat ruimte voor nieuwe kleine landschapselementen zoals graslandjes, hagen, houtkanten, bomenrijen, bomengroepen, enz. Het thans minimaal verharde gedeelte van de Halfweg tussen het huisnummer 29 en de Noorderlaan kan met dit RUP verlegd worden in functie van de inrichting van de sportcluster Z4A en het centrale bospark. De woningen langs de Halfweg en de volkstuinenzone moeten ontsloten worden op de Noorderlaan langs een nieuw aan te leggen tracé van de Halfweg, doorheen de


mei 2013

informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het licht van de goede plaatselijke, ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften. In de inrichtingsstudie wordt de impact op de (woon)omgeving toegelicht op het vlak van bouwvolume en afstand tussen de gebouwen, afstand tot de zonegrens, inkijk, akoestiek, licht en bezonning, inplanting en verlichting van de sportterreinen, verharde oppervlakte, mobiliteit, landschappelijke integratie, groenaanleg en buffering met groen. Nieuwe bebouwing in deelzone Z4A kan slechts vergund worden indien de constructies van de baseballclub Ghent Knights in de zone voor bospark (Z2) gesloopt zijn of de vergunning daartoe is verleend.

Het bestaande, waardevolle groen, dat niet in te bebouwen, te verharden of als sportveld aan te leggen delen gelegen is, wordt maximaal geïntegreerd in de omgevingsaanleg van de zone. De gebouwen, constructies en sportterreinen worden maximaal geclusterd. De perceelsafscheidingen worden landschappelijk geïntegreerd. Afsluitingen zijn enkel toegestaan ten behoeve van de sportterreinen. Ze zijn donkerkleurig. De niet bebouwde, verharde of met sportterreinen aangelegde delen van de zone worden met streekeigen groen beplant. Het gedeelte van de Halfweg tussen huisnummer 29 en de Noorderlaan kan, binnen de zone Z4A, ofwel behouden blijven, ofwel vervangen worden door een nieuw tracé, op het grafisch plan aangeduid met het symbool openbare weginfrastructuur. In beide gevallen moeten de zone voor 92 / 104


sportcluster Z4A, met een dwarsprofiel van 10 m.

Belangrijk is dat, indien de Halfweg over een lengte van meer dan 40 m tot aan het huisnr. 29 doodlopend wordt, een keerpunt voor brandweer en diensten voorzien wordt. Volgende criteria bepalen de inrichting: - de kwalitatieve inrichting is op schaal van de parkomgeving en benadrukt het groen en recreatief karakter van het plangebied; - de inrichting houdt maximaal rekening met de zachte weggebruikers die zich te allen tijde op een veilige en comfortabele manier moeten kunnen verplaatsen. Extra aandacht gaat uit naar de aansluitingen met de wandelpaden en fietsverbindingen.

Omdat in Park Halfweg de recreatieve activiteiten verkeersaantrekkend kunnen zijn, wordt een minimum aan publiek toegankelijke parkeergelegenheden opgelegd. Deze parkeergelegenheid sluit aan op Noorderlaan of Halfweg. De parkeergelegenheid binnen Park Halfweg heeft een publiek karakter en biedt als dusdanig ook plaats aan bezoekers van het bospark, van de zone voor voorzieningen en van de recreatieve activiteiten langs de Watersportbaan. De parkings moeten enerzijds tegemoet komen aan een te verwachten verhoogde parkeerbehoefte. Anderzijds is het de bedoeling de ruimte-inname van deze parkings zo beperkt mogelijk te houden, gezien de impact op milieu en groen. Daarom wordt een minimum aantal parkeerplaatsen per parking vastgelegd. De sportclusters moeten fietsenstalplaatsen voorzien voor de bezoekers van de recreatieve activiteiten.

Verhardingen worden beperkt tot de oppervlaktes nodig voor paden, interne wegen, fietsenstalplaatsen enz. Ze zijn waterdoorlatend. Voor de aanleg en de inrichting van de openluchtsport-velden is het gebruik van kunststofmaterialen toegelaten: de oppervlakte van deze sportterreinen wordt niet RUP (nr. 163) Park Halfweg Stedenbouwkundige voorschriften

mei 2013

volkstuinen (Z5), de woningen langs de Halfweg (zone voor woonpark - Z3) en de zone voor recreatie (Z4A) ontsluiten op de Noorderlaan. Deze nieuw aan te leggen openbare weg heeft een minimaal dwarsprofiel van 10 m. De aanduiding openbare weginfrastructuur is indicatief. Indien Halfweg over een lengte van meer dan 40 m tot aan het huisnr. 29 doodlopend wordt, moet een keerpunt voor brandweer en diensten binnen de zone voor recreatie (Z4A) voorzien worden. De inrichting van deze openbare weginfrastructuur is afgestemd op haar functie als lokale weg in deze groene omgeving. De materiaal- en kleurkeuze zijn sober, maar kwaliteitsvol. De inrichting gebeurt zo dat zacht verkeer zich steeds veilig, direct en comfortabel kan verplaatsen. De aansluiting op de fietsverbindingen en wandelpaden wordt op een comfortabele en verkeersveilige manier ingericht. Binnen elk van de zones voor recreatie Z4A en Z4B is de aanleg van openbare autoparkeerplaatsen verplicht. De zone Z4A voorziet minimum 70 en maximum 100 parkeerplaatsen. De zone Z4B voorziet minimum 60 en maximum 110 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen kunnen gelijkgronds, gestapeld, (half)ondergronds of op het dak van een gebouw gerealiseerd worden. Per vijf, niet overdekte parkeerplaatsen moet één hoogstammige boom geplant worden. De niet verharde en als parking aangelegde delen worden voorzien van een groenaanleg in streekeigen beplantingen.

Binnen de zone Z4A is de aanleg van minimum 60 fietsenstalplaatsen in functie van de recreatieve activiteiten verplicht. Binnen de zone Z4B is de aanleg van minimum 100 fietsenstalplaatsen verplicht. De afstand tussen deze fietsenstalplaatsen en de toegang(-en) tot de sportsite en/of de sportgebouwen wordt minimaal gehouden. Alle verhardingen zijn waterdoorlatend, met uitzondering van de bedding van het nieuw aan te leggen gedeelte van de Halfweg, op het grafisch plan aangegeven met de symbolische aanduiding ‘openbare weginfrastructuur’, en 93 / 104


meegerekend in de maximaal toegelaten te verharden oppervlakte.

Om mogelijke zicht-, licht- en geluidsverstoring van de sportactiviteiten ten opzichte van de omliggende zones te vermijden, wordt rondom de zones voor recreatie de aanleg van een groenbuffer opgelegd. Langs de toekomstige sportesplanade Noorderlaan geldt deze verplichting niet. Langs de grens met het bospark wordt de groenbuffer, omwille van een gelijkvormig groengebruik, in de zone voor bospark opgenomen. Waar deze bufferstroken overlappen met de onderhoudsstroken in het kader van de sectorale regelgeving betreffende onderhoud van onbevaarbare waterlopen, heeft de sectorale regelgeving voorrang.

De ruimtelijk meest structurerende waterelementen in het plangebied zijn op het grafisch plan aangeduid. Hun open karakter wordt behouden in functie van landschappelijke leesbaarheid van het plangebied.


mei 2013

met uitzondering van de ontsluitingswegen voor publieke toegankelijke parkeerplaatsen. Alle oppervlaktewater van de verhardingen moet ter plaatse worden geïnfiltreerd. De verhardingen in de zones voor recreatie Z4A en Z4B worden beperkt tot maximaal 10 % van de deelzoneoppervlakte, exclusief de aanleg van de openbare wegenis. De aanleg en de inrichting van de openluchtsportvelden wordt niet begrepen in dit maximale verhardingspercentage. Bij de inrichting van de deelzones Z4A en Z4B is de aanleg van groene bufferstroken met een minimum breedte van 5 m op de zonegrenzen met aanpalende zones verplicht, met uitzondering van de zonegrens met de zone voor bospark Z2, de zonegrens met de zone voor wegen Z7 met overdruk sportesplanade of in die gevallen waar de sectorale regelgeving betreffende onderhoud van onbevaarbare waterlopen van toepassing is. Deze bufferstroken bestaan uit een dicht scherm van gesloten streekeigen heggen of struweel, gecombineerd met bomen. Bestaande waardevolle kleine landschapselementen zoals alleenstaande bomen, bomengroepen, waterlopen, grachten, gras- en hooilandjes, worden geïntegreerd in de groenbuffer. De aanleg van deze bufferstroken wordt gekoppeld aan de vergunningsaanvraag voor het ver-, herof nieuwbouwen van sportgebouwen binnen deze zones. Alle waterelementen en hun oevers moeten op een ecologisch verantwoorde wijze aangelegd en beheerd worden. Beschoeiingen, damwanden en beperkte brugconstructies, in duurzame materialen, ten behoeve van de bestemming, zijn toegelaten. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van de lineaire waterelementen, op het grafisch plan aangeduid met het symbool ‘waterelement’, zijn in de zone voor recreatie verboden.

94 / 104


mei 2013

zone voor volkstuinen (categorie 6b ‘overig groen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Bestemming

Deze zone bestendigt het bestaande volkstuinenpark met seizoensgebonden weekendverblijven ‘vzw Volkstuinen GentAssels’ aan de Halfweg 2. Dit volkstuinenpark kan blijven bestaan of evolueren naar een park. In geen geval kan ze evolueren naar een permanente residentiële zone, zodat de regeling i.v.m. de aanpak van de permanente bewoning van weekendverblijven, voorzien in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, niet van toepassing is op deze zone.

De zone is bestemd voor volkstuinen.

Bebouwing

De bouwvoorschriften zijn geïnspireerd op het intern reglement van de vzw ‘Dekenij Volkstuinen Assels’ om een uniforme inrichting van deze zone te waarborgen.

Per volkstuinperceel is maximaal één gebouw toegelaten. De totale bouwhoogte bedraagt maximaal 3 m. De bebouwde oppervlakte bedraagt maximaal 20 m² per perceel. De dakvorm is vrij. Bijgebouwen zijn verboden. De gebouwen worden opgericht in duurzame, ecologisch verantwoorde materialen. De bestaande kantine kan verbouwd, herbouwd of uitgebreid worden tot een maximum vloeroppervlakte van 500 m² en volume van 2.000 m³.

Centraal in deze zone is een kantine met onthaal en secretariaat van de vzw ‘Dekenij Volkstuinen Assels’ gevestigd. Deze kantine krijgt de nodige bouwmogelijkheden om haar functie te blijven vervullen. Inrichting en beheer

De inrichtings- en beheersvoorschriften voor de niet bebouwde delen van de percelen zijn geïnspireerd op het intern reglement van de vzw ‘Dekenij Volkstuinen Assels’. De verhardingen worden beperkt en uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. Ten behoeve van de samenhang binnen het stedelijk groengebied Bourgoyen – Halfweg – Blaarmeersen - Sneppemeersen wordt concentrisch rond de binnenstad de Westerringspoorfietsroute binnen het plangebied doorgetrokken. Ter ontsluiting van de bestaande en nieuwe functies van het stedelijke ‘Park Halfweg’ wordt een oost-west georiënteerd fietspad met zijpaden voorzien, via de tuinwijk Malem verbonden met de binnenstad. Deze paden


Draadafsluitingen moeten donkerkleurig zijn. Hagen moeten uit streekeigen plantensoorten bestaan. De maximale oppervlakte aan verharding per volkstuinperceel bedraagt 15 m². Alle verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. De verharding voor de fietsverbinding, die op het grafisch plan indicatief weergeeft welke plaatsen met elkaar verbonden moeten worden, moet comfortabel zijn en hoeft bijgevolg niet waterdoorlatend te zijn. Voor deze paden is een verharding van minimaal 1,5 m en maximum 3 m breedte toegelaten. 95 / 104


vormen de primaire ontsluiting van het plangebied voor nietmechanisch verkeer. Omwille van comfort wordt voor deze fietspaden geopteerd voor gesloten verharding. Omdat in Park Halfweg de volkstuinenzone verkeersaantrekkend is, wordt binnen de zone parkeergelegenheid opgelegd. Centraal in deze zone is een parking in waterdoorlatende materialen ingeplant. Deze parking krijgt de nodige inrichtingsmogelijkheden om zijn functie te blijven vervullen, maar ook bv. voor de inrichting van een collectief ophaalpunt voor afval. De parking moet enerzijds tegemoet komen aan een te verwachten verhoogde parkeerbehoefte. Anderzijds is het de bedoeling de ruimte-inname van deze parking zo beperkt mogelijk te houden, gezien de impact op milieu en groen. Daarom wordt een minimum en maximum aantal parkeerplaatsen vastgelegd. De ruimtelijk meest structurerende waterelementen in het plangebied zijn op het grafisch plan aangeduid. Hun open karakter wordt maximaal bewaard en hersteld in functie van landschappelijke leesbaarheid van het plangebied.


mei 2013

De parking met de aanduiding ‘P’ in overdruk op de bestemmingszone Z5 van het grafisch plan is bestemd om ingericht te worden als parking en telt minimum 25 en maximum 50 gelijkgrondse parkeerplaatsen. Per vijf parkeerplaatsen moet één hoogstammige boom geplant worden. De niet verharde delen van de parking worden voorzien van een groenaanleg in streekeigen beplantingen. Beperkte constructies ten behoeve van de parking, fietsenstalplaatsen en een collectief ophaalpunt voor afval zijn toegelaten. Binnen de zone Z5 is de aanleg van minimum 40 fietsenstalplaatsen in functie van de bestemming verplicht. Alle waterelementen en hun oevers moeten op een ecologisch verantwoorde wijze aangelegd en beheerd worden. Beschoeiingen, damwanden en beperkte brugconstructies, in ecologisch verantwoorde en natuurlijke materialen, over de waterelementen zijn toegelaten. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van de lineaire waterelementen, op het grafisch plan aangeduid met het symbool ‘waterelement’, zijn in de zone voor volkstuinen verboden.

96 / 104


mei 2013

zone voor voorzieningen (categorie 9 ‘gemeenschapsvoorzieningen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Bebouwing

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Binnen het Park Halfweg wordt een zone ingekleurd als zone voor voorzieningen. Mogelijke voorzieningen in deze zone zijn: een dierenasiel, een clubgebouw met kantine voor verschillende verenigingen en niet grondgebonden sportclubs (bv. vissersverenigingen, duikclub Manta, Hondenschool Bassebeek, enz.), een hondenschool, een vulstation voor duikersflessen, enz. Eén huisbewaarderswoning wordt toegelaten teneinde het toezicht op en beheer van de site te verzekeren.

De zone voor voorzieningen is bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen en recreatie. Handelsactiviteiten met winstoogmerk zijn verboden.

Het is de bedoeling om het open karakter van de zone grotendeels te vrijwaren door de bebouwbaarheid te beperken tot maximum 15 % van de zoneoppervlakte.

Nieuwe gebouwen kunnen enkel opgericht worden in functie van de bestemming. Deze bebouwing, exclusief verharding, wordt beperkt tot maximaal 15 % van de totale zoneoppervlakte. De totale bouwhoogte bedraagt maximaal 9 m.

De locatie en inplanting van de bebouwing zal getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening, aan duurzaam ruimtegebruik en aan onderstaande ruimtelijke randvoorwaarden: - bestaand waardevol groen , dat niet in te bebouwen en te verharden delen gelegen is, wordt maximaal gevrijwaard. Het betreft bosjes, alleenstaande bomen, bomengroepen en kleine landschapselementen; - bebouwing sluit direct aan op Noorderlaan; - bebouwing wordt compact en zuinig ingeplant door het stapelen, het ondergronds of op de dakverdieping inplanten van functies; - bebouwing wordt met een korte zijde langs en dwars op de Noorderlaan ingeplant teneinde een ‘bebouwingswand’ langs de noordelijke zijde van de Watersportbaan te vermijden; - de gevels van de bebouwing krijgen een representatieve architectuur, die de visueel-landschappelijke kwaliteit van ‘Park Halfweg’ in zijn geheel ondersteunt; - inplanting en architectuur van de bebouwing wordt afgestemd op de fietsbrug over de Watersportbaan en op de parking in de zone voor recreatie Z4B.


De inrichting van maximaal één huisbewaarderswoning is toegelaten.

Het bestaand waardevol groen, dat niet in te bebouwen en te verharden delen gelegen is, wordt maximaal behouden.

De bebouwing sluit aan op de Noorderlaan. De gebouwen en constructies worden maximaal gestapeld. De huisbewaarderswoning wordt geïntegreerd in de gebouwen. De gevels van de nieuwe gebouwen worden met hun kortste zijde ingeplant ten opzichte van de Noorderlaan. De architectuur van de nieuwe gebouwen integreert zich in de groene omgeving. De gevelmaterialen zijn sober van kleur en duurzaam. De inplanting en architectuur van de bebouwing wordt afgestemd op de fietsbrug over de Watersportbaan en op de parking in de zone voor recreatie Z4B.

97 / 104




mei 2013

Essentieel voor het functioneren van het Park Halfweg is de bereikbaarheid van het plangebied vanuit het stedelijk groengebied Bourgoyen – Halfweg – Blaarmeersen – Sneppemeersen voor niet gemotoriseerd verkeer. Daartoe wordt de Westerringspoorfietsroute binnen het plangebied doorgetrokken. Aan de zuidzijde van het plangebied is een fietsersbrug over de Watersportbaan vereist om deze fietsroute tot aan de Blaarmeersen door te trekken. De plaats waar deze brug komt, ligt vast, met name ter hoogte van de zuidelijke uitgang van de Blaarmeersen. Deze fietsersbrug kan als een landschappelijk baken op stedelijke schaal gebouwd worden.

Het symbool fietsersbrug op het grafisch plan geeft aan waar een nieuwe brugconstructie voor zacht, nietgemotoriseerd verkeer vanaf of over de zone voor voorzieningen gerealiseerd kan worden. Constructies in functie van het technisch functioneren, het fungeren als landschappelijk baken en bewegwijzering en andere constructies ten behoeve van de fietsersbrug zijn toegelaten. Deze constructies worden niet meegerekend in het maximale bebouwingspercentage van 15 % voor gebouwen in functie van de bestemming van de zone voor voorzieningen.

De open ruimte binnen de zone voor voorzieningen wordt ingericht als een groene zone met buffering naar de aanpalende zones en uitloop- en oefenruimte voor honden en katten en beperkte bijhorende accommodatie. De zone voor voorzieningen is in zekere mate verkeersaantrekkend. Omdat ze in de onmiddellijke nabijheid van de bestaande parking in sportcluster Z4B gelegen is, wordt ervoor geopteerd geen parking voor bezoekers in de zone voor voorzieningen te voorzien. Gedeeld gebruik van de parking in de zone Z4B door bezoekers van de zones Z4B en Z6 zal opgelegd worden. Daarom kan in de zone Z6 de verharding beperkt worden tot het minimum nodig voor leveringen, diensten en noodverkeer. Voor circulatie rond de gebouwen wordt dan wel weer enige ruimte voorbehouden, gezien een vlotte bereikbaarheid van zowel dierenasiel als vulstation voor duikersflessen essentieel is. Ten behoeve van de samenhang binnen het stedelijk groengebied Bourgoyen – Halfweg – Blaarmeersen – Sneppemeersen wordt concentrisch rond de binnenstad de Westerringspoorfietsroute binnen het plangebied doorgetrokken. Dit pad maakt deel uit van de primaire ontsluiting van het plangebied voor niet-mechanisch verkeer. Omwille van comfort wordt voor dit fietspad gesloten verharding niet uitgesloten. Belangrijk is dat zowel de doorgaande fietsroute als de aftakking naar de Noorderlaan vlot en comfortabel zijn. Om tegemoet te komen aan wijzigende inzichten over de inrichting van fietspaden, worden de minimum- en maximumbreedte van de paden niet verordenend vastgelegd. Bij de inrichting van de Westerringspoor-fietsroute dient wel aandacht besteed te worden

Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten in functie van de bestemming en de aanleg van groenbuffers.

Verharding in functie van parkeren is verboden. Verharding in functie van bereikbaarheid en circulatie van leveringen, diensten en noodverkeer is toegelaten. De maximaal verhardbare oppervlakte bedraagt 5 % van de totale zoneoppervlakte, bovenop de bebouwbare oppervlakte en bovenop de verharding in functie van de fietsersbrug en de fietsverbinding. Alle verhardingen zijn waterdoorlatend, met uitzondering van de verharding voor de fietsersbrug en fietsverbinding, op het grafisch plan symbolisch aangeduid met pijlen die indicatief weergeven welke plaatsen met elkaar verbonden moeten worden. De verharding voor de fietsverbinding en fietsersbrug moet comfortabel zijn, en hoeft bijgevolg niet waterdoorlatend te zijn. De fietsersbrug en de fietsverbinding worden zo geconcipieerd dat ze zowel voor doorgaand fietsverkeer als voor fietsverkeer dat aantakt op de Noorderlaan, vlot en goed bereikbaar zijn. De fietsersbrug en de fietsverbinding worden zo geconcipieerd dat ze zowel voor doorgaand functioneel fietsverkeer als voor recreatief langzaam verkeer veilig zijn.

98 / 104


aan een veilige combinatie van intensief woon-werk-schoolverkeer en recreatief verkeer. De inrichting van de zone voor voorzieningen zal getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening en aan onderstaande ruimtelijke randvoorwaarden: - bestaand waardevol groen dat niet in te bebouwen of te verharden zones wordt maximaal gevrijwaard. Het betreft bosjes, alleenstaande bomen, bomengroepen en kleine landschapselementen; - de langsgracht langs Noorderlaan wordt, bij voorkeur, gebruikt als natuurlijke perceelsafscheiding; - afscheidingen tussen publiek-privaat terrein worden zoveel als mogelijk landschappelijk ingepast, bv. door middel van taluds, grachten, hagen, enz. in plaats van afsluitingen; - de hondenoefen- en losloopweides worden maximaal visueel en auditief gebufferd door een verdiepte aanleg ten opzichte van het maaiveld en/of ophogingen van de bufferzones rondom. - de hondenoefen- en losloopweides en bijhorende infrastructuur laten ruimte voor kleine landschapselementen, zoals graslandjes, hagen, heggen, houtkanten, bomenrijen, bomengroepen, enz. Bij de eerste of bij latere vergunningsaanvragen met een aanzienlijke volumewijziging van gebouwen en/of wijziging in grondgebruik, wordt een samenhangende ontwikkeling nagestreefd door de opmaak van een inrichtingsstudie, waarbij de impact van de bebouwing of inrichting op de (woon)omgeving wordt getoetst en toegelicht. De ruimtelijk meest structurerende waterelementen in het plangebied zijn op het grafisch plan aangeduid. Hun open karakter wordt behouden in functie van landschappelijke leesbaarheid van het plangebied.

Om zicht-, licht- en geluidsverstoring van de activiteiten ten opzichte van de omliggende zones te vermijden, wordt, op de grenzen met de aanpalende zones, de aanleg van een groenbuffer opgelegd. Waar deze bufferstroken overlappen met de onderhoudsstroken in RUP (nr. 163) Park Halfweg Stedenbouwkundige voorschriften

mei 2013

Bij de vergunningsaanvragen waarbij de inrichting van minstens 20% van de zoneoppervlakte van de zone voor voorzieningen wijzigt, wordt er een inrichtingsstudie toegevoegd. In de inrichtingsstudie wordt aangegeven hoe eventuele licht- en lawaaihinder gebufferd wordt naar de bebouwing langsheen de Griendijk, hoe het bestaande, waardevol groen wordt gevrijwaard, bestaande waterelementen worden geïntegreerd in de inrichting, hoe de nieuwe inrichting zorgt voor een landschappelijke inpassing van de gebouwen en constructies.

Alle waterelementen en hun oevers moeten op een ecologisch verantwoorde wijze aangelegd en beheerd worden. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van de lineaire waterelementen, op het grafisch plan aangeduid met het symbool waterelement, zijn verboden. Beschoeiingen, damwanden en beperkte brugconstructies in duurzame materialen, ten behoeve van fietsen wandelpaden, zijn toegelaten. Bij de inrichting van de zone voor voorzieningen is de aanleg van groene bufferstroken met een minimum breedte van 10 m op de zonegrenzen met aanpalende zones verplicht, met uitzondering van de zonegrens met de zone voor wegen (Z7), de zonegrens met de zone voor recreatie (Z4) met overdruk parkeren, of in die gevallen 99 / 104


het kader van de sectorale regelgeving betreffende onderhoud van onbevaarbare waterlopen, heeft de sectorale regelgeving voorrang.


mei 2013

waar de sectorale regelgeving betreffende onderhoud van onbevaarbare waterlopen van toepassing is. Deze bufferstroken bestaan uit een dicht scherm van gesloten streekeigen heggen of struweel, gecombineerd met bomen. De aanleg van deze bufferstroken wordt gekoppeld aan de vergunningsaanvraag voor het ver-, herof nieuwbouwen van gebouwen binnen deze zone. Bestaande waardevolle kleine landschapselementen zoals alleenstaande bomen, bomengroepen, waterlopen, grachten, gras- en hooilandjes, worden geïntegreerd in de groenbuffer’.

100 / 104


mei 2013

zone voor wegen (categorie 1a ‘wonen’, 3 ‘recreatie’ en 8 ‘lijninfrastructuur’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Van de zone voor wegen maken deel uit: Noorderlaan, Westerlaan, Paddelstraat, Halfweg en Griendijk. De centrale ontsluitingsweg van de volkstuinenzone maakt deel uit van de Halfweg en dus van de zone voor wegen. Teneinde het groen en recreatief karakter van het plangebied te benadrukken, wordt in de zone voor wegen aandacht geschonken aan recreatief verkeer. De nieuw aan te leggen weg tussen Halfweg en Noorderlaan in de sportcluster (zone voor recreatie Z4A) zal, eens deze is aangelegd, deel uitmaken van de zone voor wegen.

In deze zone zijn alle handelingen toegelaten die betrekking hebben op de aanleg, het beheer en de exploitatie van openbare weginfrastructuur.

Nabestemming: Eens de nieuwe weg tussen Halfweg en Noorderlaan in de zone voor recreatie Z4A is aangelegd, gelden de bestemmingsvoorschriften van de zone voor wegen.

Bebouwing

Essentieel voor het functioneren van het Park Halfweg is de bereikbaarheid en doorwaadbaarheid van het park voor niet gemotoriseerd verkeer. Daartoe worden doorheen het plangebied fietsverbindingen voorzien die het park ontsluiten, en waar nodig fietsbruggen om deze fietsverbindingen met de omgeving van het plangebied te verbinden, zoals de fietsbrug over de Watersportbaan ter hoogte van de uitgang van het stedelijk recreatiegebied Blaarmeersen.

Het symbool fietsersbrug op het grafisch plan geeft aan waar een nieuwe brugconstructie voor zacht, nietgemotoriseerd verkeer over de zone voor wegen gerealiseerd kan worden. Constructies ten behoeve van het technisch functioneren, het fungeren als landschappelijk baken en bewegwijzering en andere constructies ten behoeve van de fietsersbrug zijn toegelaten.


Delen van de zone voor wegen die niet noodzakelijk zijn voor de inrichting van de zone voor wegen en alle bijbehorende infrastructuur of voorzieningen, kunnen worden ingericht volgens de inrichtings- en beheersvoorschriften van de onmiddellijk, naastliggende zone.

Delen van de zone voor wegen die niet noodzakelijk zijn voor de inrichting van de zone voor wegen en alle bijbehorende infrastructuur of voorzieningen, kunnen worden ingericht volgens de inrichtings- en beheersvoorschriften van de onmiddellijk, naastliggende zone. De materiaal- en kleurkeuze zijn sober, maar kwaliteitsvol. Verlichting is aangepast aan het recreatieve en natuurlijke karakter van de omgeving. De inrichting van de zone voor wegen met overdruk sportesplanade houdt rekening met het sportieve medegebruik van de

De materiaal- en kleurkeuze zijn sober, maar kwaliteitsvol. Verlichting is aangepast aan het recreatieve en natuurlijk karakter van de omgeving. Noorderlaan en Westerlaan worden aangelegd als sportesplanade, waarin functioneel (gemotoriseerd en niet gemotoriseerd) verkeer en recreatief verkeer (wandelaars, joggers, fietsers, volgers van RUP (nr. 163) Park Halfweg Stedenbouwkundige voorschriften

101 / 104


roeiwedstrijden te fiets of per auto) samengaan. Voor de heraanleg van de Noorder- en Westerlaan wordt een dwarsprofiel van 25 m voorzien te meten vanaf de oeverlijn van de Watersportbaan. Halfweg en Griendijk sluiten aan op de Noorderlaan en krijgen een aanleg die past in een parkomgeving en aangeeft dat functioneel en recreatief verkeer evenwaardig zijn. Teneinde het bestaande gedeelte van de Halfweg (ter hoogte van de bestaande woningen, huisnummers 1 tot en met 29) en de Griendijk aan te sluiten op het rioleringsnet, wordt er een dwarsprofiel van 12 m voorzien voor Halfweg en 10 m voor Griendijk. De bestaande grachten zijn hierin begrepen. In Griendijk wordt, gezien haar doodlopend karakter, geopteerd voor een verkeersluwe inrichting, die ontradend werkt voor gemotoriseerd verkeer. Wel moet een keerpunt voor gemotoriseerd verkeer aan het einde voorzien worden. Griendijk krijgt een verbreding aan het einde, om enerzijds een uitzicht op het water te creëren aan de bocht van de Studentenleie en de Westelijke Leie, en anderzijds een keerpunt voor gemotoriseerd verkeer te vormen. Eens deze nieuwe ontsluiting gerealiseerd is, kan het gedeelte van de Halfweg tussen huisnummer 1 en de Drongensesteenweg een aanleg krijgen die enkel nood- of plaatselijk verkeer toestaat. De centrale ontsluitingsweg in de volkstuinenzone tenslotte, krijgt een dreefkarakter. Water dat natuurlijk of cultuurlijk structurerend is voor Park Halfweg, wordt opgenomen als een symbolische aanduiding, teneinde bij de realisatie van de omliggende bestemming niet veronachtzaamd te worden. In de zone voor wegen betreft het delen van de waterloop 7.05. Omwille van zijn ecologische en cultuurhistorische waarde moet deze waterloop zichtbaar in het landschap zijn en blijven, en waar nodig hersteld worden.


mei 2013

Noorder- en Westerlaan, zodat functioneel (gemotoriseerd en niet gemotoriseerd) en recreatief verkeer kunnen samengaan. Halfweg en Griendijk worden ingericht in functie van een evenwaardig functioneel en recreatief verkeer. Halfweg heeft een minimaal dwarsprofiel van 12 m. Griendijk heeft een minimaal dwarsprofiel van 10 m.

Het noordelijke uiteinde van de Griendijk wordt ingericht met een keerpunt voor gemotoriseerd verkeer. Het niet verharde gedeelte van dit draaipunt wordt met streekeigen groen ingericht. Zodra de nieuwe, openbare weg tussen Halfweg en Noorderlaan in gebruik wordt genomen, wordt de ontsluiting van de Halfweg vanaf de Drongensesteenweg enkel nog toegankelijk voor noodvoertuigen. De centrale ontsluitingsweg in de zone voor volkstuinen (Z5) wordt als een dreef ingericht. De waterelementen en hun oevers moeten op een ecologisch verantwoorde wijze aangelegd en beheerd worden. Beperkte brugconstructies, in ecologisch verantwoorde en natuurlijke materialen, ten behoeve van fietsen wandelpaden over deze waterelementen zijn toegelaten. Dempingen, inbuizingen en overwelvingen van de lineaire waterelementen, op het grafisch plan aangeduid met het symbool waterelement, zijn verboden. met uitzondering van beperkte dempingen, inbuizingen of overwelvingen in functie van de ontsluiting van de zone voor volkstuinen.

102 / 104


mei 2013

zone voor water (categorie 7 ‘reservaat en natuur’ en 8 ‘lijninfrastructuur’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties


Bestemming

De bevaarbare waterlopen Studentenleie en Westelijke Leiearm, alsook de vijver van de voormalige textielververij Alsberghe-Van Oost worden opgenomen in de zone voor water.

Deze zone is bestemd voor waterlopen (de 2 Leiearmen met benaming Studentenleie en Westelijke Leiearm) en stilstaande waters (de vijver van de voormalige ververij Alsberghe-Van Oost ).

Bebouwing

De waterlopen en hun oevers maken deel uit van de ecologische infrastructuur op stedelijk niveau en hebben een belangrijke landschappelijke betekenis. De ecologische functie van de waterlopen en de zone errond is in grote delen van deze zone de hoofddoelstelling. Daarom zijn constructies en kleinschalige infrastructuur nodig voor waterbeheersing en natuurtechnische milieubouw (bv. aanlegsteigers, nutsvoorzieningen, enz.) en voor zachtrecreatieve doeleinden (visplaatsen, enz.) toegelaten in de hele zone. Essentieel voor het functioneren van het Park Halfweg is de bereikbaarheid en doorwaadbaarheid van het park voor niet gemotoriseerd verkeer. Daartoe worden doorheen het plangebied fietsverbindingen voorzien die het park ontsluiten, en waar nodig fietsbruggen om deze fietsverbindingen met de omgeving van het plangebied te verbinden, zoals de fietsbrug over de Studentenleie tussen de Oud-Strijderslaan en het aan te leggen deel van het Westerringspoorfietspad. In een beperkt gedeelte van de zone voor water is waterrecreatie de hoofdfunctie, met name aan de monding van de Studentenleie in de Leie, zowel aan de linker- als de rechteroever van de Studentenleie. Constructies in functie van watersportrecreatie worden beperkt tot de zones die in aanmerking komen voor waterrecreatie.

Constructies en kleinschalige infrastructuur voor waterbeheersing en natuurtechnische milieubouw van de waterloop en voor zachtrecreatieve doeleinden zijn in de hele zone toegelaten, mits voorafgaande vergunning van de waterbeheerder.

Alle handelingen voor de aanleg, het beheer en het onderhoud van zowel de Studentenleie en de Westelijke Leiearm, als van hun oevers zijn toegelaten. In het gedeelte van de zone voor water met als hoofdfunctie waterrecreatie dient een beperkte strook van het aanpalende

Alle handelingen voor de aanleg, het beheer en het onderhoud van de waterloop zijn toegelaten. De oevers moeten op een ecologisch verantwoorde wijze aangelegd en beheerd worden.



Het symbool ‘fietsersbrug’ op het grafisch plan geeft aan waar een nieuwe brugconstructie voor zacht, niet-gemotoriseerd verkeer vanaf of over de zone voor water gerealiseerd kan worden. Constructies ten behoeve van het technisch functioneren, het fungeren als landschappelijk baken en bewegwijzering en andere constructies ten behoeve van de fietsersbrug zijn toegelaten. Enkel ter hoogte van het op het grafisch plan in overdruk weergegeven symbool waterrecreatieve oever zijn constructies in functie van watersportrecreatieve infrastructuur zoals aanlegsteigers, hellende vlakken en oeververstevigingen in functie van aanmeren voor pleziervaartuigen kleiner dan 8 m, enz. toegelaten.

103 / 104


perceel langs het water ingericht te worden als zacht-recreatieve oever, met toegang tot het water.


mei 2013

Ter hoogte van het op het grafisch plan in overdruk weergegeven symbool waterrecreatieve oever is een strook van minimum 5 m breed verplicht in te richten als waterrecreatieve, publieke toegankelijke oever.

104 / 104

DEEL I TOELICHTINGSNOTA

Recommend Documents