BPA Neerland TOELICHTINGSNOTA. november 2006

BPA Neerland

TOELICHTINGSNOTA november 2006

Opgemaakt: Stadsontwikkeling Stad Antwerpen Afdeling Beleid Ruimtelijke Ordening Frank De Bruyne

Ontwerper Karina Rooman

Tekenaar Marianna Smout

ruimtelijk planner

SW/BEL/RO consulent stedenbouw

SW/OD/TZ technisch assistent tekenbureau

INHOUD 1. INLEIDING 1.1. Redenen voor de opmaak van het BPA 1.1.1. Maatschappelijke behoeften en ruimteclaims 1.1.2. Gebrek aan kwalitatieve ruimtelijke inrichting 1.2. Situering van het plangebied 1.3. Afbakening van het BPA 1.4. Beschrijving van de bestaande toestand 1.5. Eigendomsstructuur 1.6. Aanwezigheid van bijzondere soorten 1.6.1. Kamsalamander 1.6.2. Vleermuizen

1 1 1 1 2 2 2 3 3 3 5

2. PLANNINGSCONTEXT 2.1. Ruimtelijke plannen met bindend karakter 2.1.1. Gewestplan 2.1.2. Plannen van aanleg 2.2. Ruimtelijke beleidsplannen 2.2.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen 2.2.2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen 2.2.3. Globaal Structuurplan Antwerpen 2.2.4. Antwerpen Ontwerpen: Strategisch Ruimtelijk Structuurplan 2.2.5. Woonbehoeftenstudie 2.3. Beschermde monumenten en landschappen

6 6 6 6 8 8 10 13 14 16 16

2.4. Overige relevante studies 2.4.1. Deelmobiliteitsplan Zuidrand 2.4.2. GNOP 2.4.3. Kaderplan ‘Open ruimte vinger’ 2.4.4. Biologische waarderingskaart 2.4.5. Risicogebieden voor overstroming 2.4.6. Decreet Integraal Waterbeheer

17 17 19 19 20 21 21

3. KNELPUNTEN EN POTENTIES 3.1. Knelpunten 3.2. Potenties

22 22 24

4. ONTWIKKELINGSVISIE 4.1. Ontwikkelingsvisie voor het plangebied 4.1.1. Algemene visie: ontwikkeling van het terrein Neerland als een stedelijk-recreatieve open ruimte 4.1.2. Concepten 4.2. Concretisering visie en concepten aan de hand van de BPA-bestemmingen en voorschriften 4.2.1. Het stadsontwerp 4.2.2. Vier zones voor woonverdichting 4.2.3. Zones voor behoud en invulling met recreatieve activiteiten 4.2.4. Zones voor recreatief en ecologisch groen gebundeld in een noordzuid-corridor doorheen het gebied 4.3. Realiseren van sociale mix

26 26 26 27 29 29 30 34 35 36

5. JURIDISCH-ADMINISTRATIEVE ASPECTEN 5.1. Principieel akkoord ontwikkelen woonuitbreidingsgebied 5.2. Wijzigingen t.o.v. het deel in gewestplan 5.2.1. Bestemmingen voorzien in het gewestplan 5.2.2. Voorgestelde wijzigingen 5.2.3. Rechtvaardiging van de wijzigingen 5.3. Wijzigingen t.o.v. het deel in BPA in herziening 5.3.1. Datum van koninklijk/ministerieel besluit houdende goedkeuring van het bestaande BPA 5.3.2. Bestemmingen voorzien in het bestaande BPA 5.3.3. Voorgestelde wijzigingen 5.3.4. Rechtvaardiging van de wijzigingen 5.4. Bijkomende inlichtingen

38

6. JURIDISCH-TECHNISCHE GEGEVENS 6.1. Bestaande wegenis 6.2. Wijziging wegenis 6.3. Bestaande waterlopen 6.4. Beschermde monumenten en landschappen

44 44 44 44 44

7. INSPRAAK EN OVERLEG 7.1. Eerste ontwerp-BPA (februari 2005) 7.1.1. Bijkomende inlichtingen vanuit de plenaire vergadering 7.1.2. Advies van de Gecoro 7.1.3. Advies van het district Wilrijk 7.1.4. Bijkomend advies Natuurpunt 7.1.5. Inwerking adviezen

45 45 45

38 39 39 39 40 41 41 41 42 43 43

45 46 46 47

7.2. Tweede ontwerp-BPA (januari 2006) 7.2.1. Bijkomende inlichtingen vanuit de plenaire vergadering 7.2.2. Advies van de Gecoro 7.2.3. Advies van het district Wilrijk 7.2.4. Inwerking adviezen

49 49 49 50 50 51

1. INLEIDING 1.1. REDENEN VOOR DE OPMAAK VAN HET BPA 1.1.1. Maatschappelijke behoeften en ruimteclaims Het terrein Neerland vormt één van de weinige open ruimten in een vrij dicht bebouwd gebied. Daarenboven is er een aantal waardevolle ecologische en landschappelijke elementen aanwezig. De huidige bestemming (grotendeels woonuitbreidingsgebied) biedt geen planologische garantie voor het vrijwaren van deze open ruimte. Het BPA Neerland wil door middel van een aangepaste bestemming garanties bieden voor behoud, bescherming en versterking van deze waardevolle open ruimte. Naast de behoefte aan open ruimte, zijn er echter nog meerdere ruimteclaims die op het gebied rusten. Als woonuitbreidingsgebied dient deze zone ook een deel van de stedelijke taakstelling m.b.t. het voorzien in een woningenaanbod op zich te nemen. Daarenboven is er ook een behoefte aan ruimte voor recreatie. Het aanwezige voetbalveld, de skateramp, de jeugdbeweging en de volkstuintjes dienen allen eveneens binnen het gebied geherlokaliseerd te worden. Het BPA Neerland biedt een ruimtelijk-juridische oplossing voor deze problematieken.

1.1.2. Gebrek aan kwalitatieve ruimtelijke inrichting De ongelukkige inplanting van een aantal elementen (zoals bvb. het voetbalveld FC Rood-Wit) belemmert de toegankelijkheid van deze open ruimte, waardoor haar potentiële functie binnen het stedelijk weefsel in het gedrang komt. Bovendien dreigt de oprukkende verlinting langs de omringende wegen het terrein helemaal af te sluiten van de omgeving. Met het BPA Neerland moet de toegankelijkheid van het terrein gegarandeerd worden, de verlinting stopgezet worden en moet het gebied een duidelijke, geordende invulling krijgen.

BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

1

1.2. SITUERING VAN HET PLANGEBIED Het terrein Neerland bevindt zich ten zuiden van het centrum van Antwerpen, in het district Wilrijk. Binnen dit district is het gelegen tussen de forten 6 en 7. Belangrijke infrastructuren in de omgeving zijn ten westen van het terrein de A12 (Boomsesteenweg) en ten oosten de E19.

1.3. AFBAKENING VAN HET BPA Het BPA wordt afgebakend door de Krijgslaan, de Doornstraat, de Kleine Doornstraat, de Laaglandweg, de Planetariumlaan, de Kernenergiestraat en Neerland.

1.4. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND Het terrein Neerland wordt ten noorden begrensd door de wijk Duivelshoek-Oversnes en de Krijgslaan (verbindingsas tussen forten 6 en 7), ten noordoosten door fort 6 (waarin 4 voetbalvelden), ten oosten door de Doornstraat en het achterliggende campusgebied UIA (gelegen temidden van een ecologisch waardevol landschap), ten zuidoosten door de Kleine Doornstraat en het gebied Mariënborg (sportinfrastructuur en groengebied), ten zuiden door de woonwijk Neerland en ten westen door de doodlopende straat Neerland. Verder ten noorden loopt de Gallaitlaan, die naar het westen toe ombuigt in de Planetariumlaan. Op het gebied tussen de Gallaitlaan en Neerland bevindt zich thans het serrecomplex van de stad Antwerpen waarin een zone voorbehouden voor de oprichting van het stedelijk recyclagecentrum Wilrijk. Dit gebied vormt een buffer tussen enerzijds het nog onbebouwde groene terrein Neerland en anderzijds de oprukkende KMO’s en bedrijven langs de Boomsesteenweg.


2

1.5. EIGENDOMSTRUCTUUR Uitgezonderd het zuidelijke deel en enkele percelen in de randen, is nagenoeg het volledige plangebied in eigendom van de stad Antwerpen.

1.6. AANWEZIGHEID VAN BIJZONDERE SOORTEN 1.6.1. Kamsalamander

Stadseigendom

Op het terrein komt de kamsalamander voor. Bij KB van 22 september 1980 zijn alle amfibieën bij wet beschermd en is het verboden ‘de woon- of schuilplaatsen van deze dieren te beschadigen of met opzet te verstoren’. Het decreet Natuurbehoud stelt dat men als overheid alle maatregelen dient te nemen voor de instandhouding van de soorten in de bijlage 3 en 4 van het decreet, waartoe de kamsalamander behoort. Het biotoop van de kamsalamander kan onderverdeeld worden in twee aspecten: landbiotoop en voortplantingsbiotoop. Landbiotoop: De kamsalamander verkiest een kleinschalig landschap met een hoge diversiteit aan biotopen zoals houtkanten, houtwallen, knotbomen en rietkragen. Belangrijk is de aanwezigheid van overwinteringsmogelijkheden zoals houtstapels en steenstapels. De soort overwintert ook vaak in kelders van gebouwen. Voortplantingsbiotoop: Het voortplantingsbiotoop zijn voornamelijk veedrinkpoelen, bomputten en andere stilstaande waters, afgesneden meanders van rivieren en traagstromende beken. Een aantal specifieke eisen worden gesteld aan het voortplantingsbiotoop: - diepte minimaal 0,5m, permanent waterhoudend - weinig of geen vis - zonbeschenen of weinig schaduw - optimale vegetatiebedekking bedraagt 40-60% (waterplanten) - bij voorkeur ligt een complex van poelen in grasland met aanplanten in de omgeving. BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

3

Migratieafstand: Volgens literatuurgegevens zijn kamsalamanders erg trouw aan hun voortplantingspoel. De migratieafstand tussen het landbiotoop en het voortplantingsbiotoop bedraagt enkele tientallen meters tot ongeveer 400m (800 volgens bepaalde bronnen). M.b.t. behoud, bestendiging en uitbreiding van de populatie kamsalamanders in de zone Neerland formuleert Natuurpunt Zuidrand Antwerpen volgende voorstellen: - Maximaal behoud van alle aanwezige wateroppervlakten. Hierbij spelen niet alleen de grachten (de kleine antitankgracht) maar ook de poelen (in feite inslagkraters van V-bommen) een cruciale rol. Bij voorkeur wordt de wateroppervlakte uitgebreid door het graven van nieuwe poelen (minimum oppervlakte 150m²). Elke afname van wateroppervlakte heeft in dit gebied in principe een negatief effect op de kamsalamender. - Het complex van poelen en grachten dient maximaal ingebed te worden in een aaneengesloten kleinschalig landschap van grasland met kleine bosjes, houtkanten, knotbomen en met voldoende overwinteringsplaatsen (houtstapels,...). Voornamelijk de ligging in een aaneengesloten geheel is belangrijk. Poelen in een aantal versnipperde percelen hebben weinig functionaliteit omdat dan weinig uitwisseling tussen de wateroppervlakten mogelijk is. - De weilanden kunnen extensief begraasd worden. - De wateroppervlakten moeten voldoende opgehouden worden. Verlanding en dichtgroeien door wilgenstruweel moet beperkt worden. - Verbod op gebruik van bemesting en pesticiden. Door bemesting ontstaat de kans op eutrofiëring van de poelen waardoor deze vertroebelen en ongeschikt worden voor de kamsalamander. - Er moet over gewaakt worden dat de verbindingen tussen de centrale open ruimte en de kleinere waardevolle elementen voor de kamsalamander niet functioneel gescheiden worden. Een weg kan als een barrière werken indien deze verhard of semi-verhard wordt aangelegd. Het voorzien van enkele kleine amfibieëntunnels (in wezen een buis met beperkte diameter) onder de weg kan wenselijk zijn. - Belangrijkste knelpunt voor de lange termijn leefbaarheid van het gebied voor de kamsalamander is het ontbreken van een functionele (land)verbinding tussen het studiegebied en de Kleine Struisbeek (en vandaar uit naar de terreinen van het UIA en Fort VI). Naast het open laten van de groene strook langs de Kleine Doornstraat is dus ook een effectieve ecologische verbinding tussen de zone Neerland en de vallei van de Kleine Struisbeek ter hoogte van de Kleine Doornstraat wenselijk. BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

4

1.6.2. Vleermuizen Het BPA is gelegen in de nabijheid van forten VI en VII die beschermd zijn als habitatrichtlijngebied. Sommige vleermuizen in deze omgeving zijn opgenomen in bijlage 3 van het natuurdecreet en zijn overal te beschermen. In de forten VI en VII worden volgende vleermuissoorten geteld: watervleermuis, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, rosse vleermuis, baardvleermuis, laatvlieger, franjestaart en ingekorvenvleermuis. Wateroppervlakten zijn het foerageergebied bij uitstek voor de vleermuizen, zelfs een bosbewonende soort zoals baardvleermuis jaagt ook boven water. Op basis van de ecologie van de soorten kan zonder twijfel gesteld worden dat watervleermuis, dwergvleermuis en rosse vleermuis in het gebied foerageren. Ook voor de andere soorten zal dit het geval zijn, maar dit dient bevestigd te worden aan de hand van zomerinventarisaties. De meervleermuis is een noordelijke soort die overwintert in Vlaanderen. De kans is klein dat deze soort in het gebied foerageert. Natuurpunt Zuidrand Antwerpen stelt volgende algemene inrichtings-, beschermen beheermaatregelen voor: - Maximaal behoud en uitbreiding van de wateroppervlakten. De watervleermuis jaagt bij voorkeur over wateroppervlakten breder dan 5m. - Behoud en bescherming van oude bomen. Deze fungeren als zomerverblijfplaats, zomerkolonie en voor bepaalde soorten ook als winterverblijfplaats. - Beheer gericht op diversiteit in het gebied zoals oeverruigten, houtkanten en bomenrijen. Kleine landschapselementen hebben een belangrijke rol als baken in en naar het jachtgebied. - Voorzien van voldoende oppervlakte aan schrale (vochtige) graslanden. Deze vormen een biotoop bij uitstek voor langpootmuggen en steekmuggen welke een belangrijke voedingsbron zijn voor vleermuizen. - Voorzien van voldoende oppervlakte aan meerjarige en kruidrijke randen graslandvegetaties. Deze vormen een uitstekend biotoop voor vele soorten nachtvlinders welke een belangrijke voedingsbron zijn voor vleermuizen.


5

2. PLANNINGSCONTEXT 2.1. RUIMTELIJKE PLANNEN MET BINDEND KARAKTER 2.1.1. Gewestplan Het gewestplan Antwerpen voorziet voor het plangebied volgende bestemmingen: - woongebied (zuidelijk deel en enkele delen langs de Doornstraat) - woonuitbreidingsgebied (noordelijk deel) - bufferzone (klein deeltje in het westen, grenzend aan de Kernenergiestraat).

Gewestplan

2.1.2. Plannen van aanleg BPA 30 Het eerste plan dat m.b.t. het terrein Neerland werd opgesteld is het BPA 30 (KB 11-06-1968). Dit BPA bestemde de gronden voor gegroepeerde bouw van volkswoningen. Het gemeentebestuur van Wilrijk zou als intermediaire instantie optreden voor de onteigening/verwerving van de gronden, over te dragen aan de VHM (Vlaamse HuisvestingsMaatschappij), toen nog NMH (Nationale Maatschappij voor Huisvesting) ten voordele van 2 sociale woningbouwmaatschappijen. Begin jaren 1970 ging de gemeente Wilrijk daadwerkelijk over tot de onteigening van de gronden. De overdracht van de gronden gebeurde echter niet.


6

BPA 30bis Met het BPA 30bis (MB 27-07-1994) kreeg een gedeelte van het gebied van BPA 30 een andere bestemming. Ongeveer 1/3 van de gronden waarvoor de NMH betaalde, kregen hierbij echter een bestemming die woningbouw uitsluit, namelijk zone voor openbaar nut en parkzone. Op deze gronden is inmiddels het stedelijk serrecomplex gebouwd. Het BPA 30bis omvat tevens een structuurschets voor het overige gedeelte van het gebied. Dit gedeelte werd vrij rationeel gezoneerd en toegewezen voor woningbouw. De ecologisch en landschappelijk waardevolle grachten die zich binnen het gebied bevinden werden minimaal gevrijwaard van woningbouw door beperkte stroken parkgebied tussen de woonzones te voorzien. De structuurschets geeft enkel de toenmalige visie over dit gedeelte van het terrein weer en heeft geen juridische bestemmingswaarde. De herziening van de structuurschets (d.d. 12-06-2003) was noodzakelijk om de visie af te stemmen op de huidige situatie (recente behoeften en normen) en het nieuwe ruimtelijke instrumentarium (structuurplanning). BPA 30bis parkzone openbaar nut woningbouw bedrijfszone

Structuurschets BPA 30bis


7

2.2. RUIMTELIJKE BELEIDSPLANNEN 2.2.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (goedgekeurd 23-09-1997) ‘Vlaanderen, open en stedelijk’: stedelijk-gebiedbeleid versus buitengebiedbeleid Er is nog geen afbakening gebeurd van het stedelijk gebied Antwerpen. Toch kan er van uitgegaan worden dat het studiegebied mee zal opgenomen worden in dat stedelijk gebied. Dit brengt met zich mee dat hier een stedelijk-gebiedbeleid zal gevoerd worden, wat betekent dat vanuit het principe van gedeconcentreerde bundeling de stedelijke gebieden worden versterkt. Hierbij vormen ontwikkeling, verdichting en concentratie uitgangspunten. Om uitzwerming, lintbebouwing en wildgroei van activiteiten in het buitengebied te vermijden, is dit beleid gericht op het creëren van een aanbod aan bijkomende woningen, het voorzien van ruimte voor economische activiteiten, het versterken van stedelijke activiteiten en het stimuleren van andere vormen van mobiliteit. Zo wordt versnippering van de ruimte voorkomen. De stedelijke gebieden komen bij voorkeur in aanmerking voor de ontwikkeling van nieuwe woontypologieën en kwalitatieve woonomgevingen. Er moet echter ook rekening gehouden worden met de draagkracht van het stedelijk gebied, niet alleen kwantiteit maar ook kwaliteit van ruimte en woonomgeving staat voorop. Er moet worden gestreefd naar: - een gedifferentieerde woningvoorraad - verweving en bundeling van functies en activiteiten - een goed gebruik en beheer van de bestaande stedelijke voorzieningen en infrastructuur.


8

Antwerpen: grootstedelijk gebied Antwerpen is een grootstedelijk gebied en heeft dus potenties op Vlaams en internationaal niveau: de stad maakt deel uit van de Vlaamse Ruit (stedelijk netwerk van internationaal niveau), wordt goed ontsloten door hoofdinfrastructuren (spoor, water en weg), kent heel wat belangrijke economische activiteiten en heeft een hoogwaardig voorzieningenapparaat en een optimaal verzorgingsniveau. Wat betreft de behoefte aan bijkomende woongelegenheden wordt in het RSV uitgegaan van een 60/40 verhouding: 60% moet gerealiseerd worden in de stedelijke gebieden, 40% in de kernen van het buitengebied. Deze 60/40 verhouding op Vlaams niveau wordt echter aangepast naar een provinciale verhouding op basis van het bestaande nederzettingspatroon. Voor de provincie Antwerpen betekent dit een 65/35 verhouding. Daarbij wordt in de stedelijke gebieden een minimale woningdichtheid van 25 woningen per hectare nagestreefd. Er moet tevens gestreefd worden naar een gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, zowel naar grootte als naar type. Dit vereist het ontwikkelen van nieuwe woningen woonomgevingsconcepten. Omwille van hun belang voor de stedelijke leefbaarheid moeten de stedelijke natuurelementen en randstedelijke groengebieden worden behouden en ontwikkeld. Al de ontwikkelingen die gepland worden in de stedelijke gebieden mogen het mobiliteitsprobleem in het stedelijk gebied niet verzwaren. Het garanderen van de noodzakelijke bereikbaarheid mag de leefbaarheid en verkeersveiligheid niet in het gedrang brengen. Om de automobiliteit te beperken moeten wonen, werken en voorzieningen optimaal bij elkaar gebracht worden. Het locatiebeleid moet er dan ook op gericht zijn nieuwe mobiliteitsgenererende activiteiten te voorzien op locaties waar de capaciteiten en kwaliteiten van het vervoersysteem dit toelaten.


9

2.2.2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (goedgekeurd 10-07-2001) In het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen worden 4 grote hoofdruimten aangeduid binnen de provincie: de Antwerpse fragmenten, de Noorderkempen, de Oostelijke netwerken en het Netegebied. Het BPA Neerland ligt binnen de hoofdruimte ‘Antwerpse fragmenten’. Klassiek voor dit gebied is de sterke verwevenheid van functies en activiteiten. Aan deze hoofdruimte wordt een beleid gekoppeld van omgaan met fragmentatie: de verdergaande fragmentatie van de provincie Antwerpen wordt binnen de grenzen van de ‘Antwerpse fragmenten’ gehouden. Strategische projecten (zoals bovenlokale groenstructuren en grootschalige publieke ruimten) kunnen breukgebieden aanpakken of structurerend werken voor de omgeving. De kwaliteit van de woonomgevingen moet worden verhoogd met nieuwe nederzettings- en woontypologieen, nabijheid van voorzieningen, goede verplaatsingsmogelijkheden en groenstructuren. Verder moeten in de fragmentenstad nieuwe verdichtingsplekken worden aangeduid. Neerland als onderdeel van ‘groene vinger’ De fortengordels rond Antwerpen vormen de aanleiding tot het creëren van een grootschalig landschap (met de fortengordels, de groene vingers, delen van riviervalleien, het antitankkanaal, bosgebieden en open landbouwgebieden). Dit landschap kan een verband leggen tussen alle onderdelen van de hoofdruimte. Nieuwe activiteiten mogen het open en groene karakter van de gebieden niet aantasten. Het gebied tussen E19 en A12 (tussen Rumst en Edegem) met de vallei van de Struisbeek en een aaneenschakeling van ingesloten open ruimten en kasteelparken tussen bebouwing, wordt geselecteerd als ‘groene vinger’. Het plangebied maakt hier deel van uit. Deelruimten De hoofdruimte ‘Antwerpse fragmenten’ wordt nog verder uitgewerkt in zeven deelruimten. Het BPA Neerland maakt deel uit van de deelruimten ‘Grootstedelijk Antwerpen’ en ‘Antwerpse gordel’. Beide deelruimten overlappen elkaar. Er dient dan ook met de bepalingen uit beide deelruimten rekening gehouden te worden.


10

Vanuit de deelruimte ‘Grootstedelijk Antwerpen’ zijn volgende elementen van belang voor het plangebied: - Het grootstedelijk gebied wordt gezien als een geheel van gelijkwaardige grootstedelijke woonomgevingen met een hoog voorzieningenniveau, waarbij grootstedelijke elementen zoals een grootstedelijke groenstructuur (o.a. ‘groene vingers’) en grootstedelijke assen (dragers van voorzieningen, hoogdynamische activiteiten en openbaar vervoer) moeten zorgen voor de samenhang tussen de verschillende woonomgevingen. - Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen legt aan het grootstedelijk gebied de taak op om ruimte voor ongeveer 40000 bijkomende woningen te voorzien. Naast mogelijkheden tot herbestemming, verdichting, hergebruik of opsplitsing moeten hiervoor ook nieuwe locaties worden aangeduid. In elk geval moeten omwille van de behoeften en concurrentie met het buitengebied ook op korte termijn grootschalige woningbouwprojecten worden gerealiseerd. In meer perifere woonomgevingen wordt de morfologische en functionele dichtheid verhoogd tot een meer stedelijke dichtheid. - Vrijwaren van de groene vingers: deze vormen samen met een aantal lokale verbindingen (bosjes, ingesloten open ruimten,...) een grootstedelijke groenstructuur. Hiervoor moet een gedetailleerd plan worden opgemaakt, gekoppeld aan gecoördineerde acties voor de realisatie. Vanuit de deelruimte ‘Antwerpse gordel’ zijn volgende elementen van belang voor het plangebied: - De gordel biedt ‘ademruimte’ aan het grootstedelijk gebied en aan de Antwerpse fragmenten door o.a. het aanbod van niet-bebouwde ruimte en het mogelijk maken van (grootstedelijke) recreatie. De groene vingers, die geworteld zijn in de gordel en doordringen in het grootstedelijk Antwerpen, moeten gevrijwaard worden. - Om de rol van grootstedelijke groenstructuur waar te maken, wordt uitbreiding van bebouwing in deze deelruimte tegengegaan. Bestaande elementen van de gordel worden beschermd en zo mogelijk vergroot. Dit geldt o.a. voor groene vingers tot in grootstedelijk Antwerpen, ingesloten landschapskamers, forten, bossen,... . Gebieden als het terrein Neerland vormen binnen de Antwerpse gordel ingesloten open ruimten tussen allerlei infrastructuren (hier A12 en E19), linten en dorpen. Wanneer ervoor gekozen wordt dergelijke gebieden niet te bebouwen kunnen zij binnen de Antwerpse gordel hun rol van randstedelijk groengebied behouden. Tussen de verspreide onderdelen van de gordel worden langzaam verkeersverbindingen gerealiseerd. - Recreatie is in het gebied de hoofdfunctie. Delen van het gebied moeten ontoegankelijk blijven. Hierin wordt de natuurfunctie versterkt. BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

11

Gewenste ruimtelijk-natuurlijke structuur In de gewenste ruimtelijk-natuurlijke structuur wordt een aantal ‘natuuraandachtsgebieden’ geselecteerd. Dit zijn natuurlijke gebieden met bovenlokaal belang. Tussen deze gebieden worden ‘natuurverbindingsgebieden’ aangeduid. Dit zijn ruimten die groter zijn dan de elementen die de natuurverbinding daadwerkelijk verzorgen en waarvan de rol en inrichting grotendeels bepaald wordt door de natuurverbindingsfunctie. In dergelijke gebieden komen over het algemeen andere functies (landbouw, recreatie) als hoofdgebruiker voor en wordt de natuurfunctie bepaald door de aanwezigheid van kleine landschapselementen (op terrein Neerland vormen de beide grachten zulke elementen). Het PRSA duidt geen natuurverbindingsgebieden aan, maar wel ‘natuurverbindingen’. Dit zijn zelf geen begrensde gebieden, maar rond deze natuurverbindingen moeten wel natuurverbindingsgebieden aangeduid worden. Met betrekking tot het plangebied wordt binnen het natuurlijke systeem Schelde-RupelDijle de Struisbeek (ten zuiden van het terrein) als een natuurverbinding (tussen Schelde en bosgebied) aangeduid. Behoud van de open ruimte van het terrein Neerland (en vooral het drassige gedeelte rond de grachten) kan binnen de omgeving rond de Struisbeek (mogelijk natuurverbindingsgebied) een versterking van de natuurverbinding binnen het systeem Schelde-Rupel-Dijle betekenen.


12

2.2.3. Globaal Structuurplan Antwerpen 1990 (GSA) (goedgekeurd door gemeenteraad 26-06-1990)

In het GSA wordt in het deel ‘Visie op stadsontwikkeling’ gesteld dat groen en natuur op de drie niveau’s voor de stad belangrijk zijn: ten eerste in een evenwicht tussen stad en omgeving, ten tweede door meer groen in het stadsbeeld en ten derde door meer groen in de woonomgeving. Dit laatste punt is m.b.t. het terrein Neerland van belang. Er wordt gesteld dat groen op een kleine schaal in de stad een structurerende rol heeft en dat ook de recreatieve functie van belang is. Het bepaalt de leefbaarheid van de woonomgeving (o.a. speelgelegenheid voor kinderen, rusten zitruimten,...). De recreatie moet eveneens op verschillende niveaus kunnen plaatsvinden: in de buurt vlak bij de woning, in parken en in grotere gebeieden (rand van de stad). Het terrein Neerland zou in dit verband vooral op het buurtniveau een rol kunnen spelen als groenzone voor de naastgelegen wijken Duivelshoek-Oversnes en Neerland, maar het kan ook een onderdeel vormen van de perifere open ruimtegebieden. Binnen het deel ‘Acht krachtlijnen voor stadsversterking’ wordt het terrein Neerland zelfs expliciet vernoemd. Binnen het concept ‘Stadseinder en satellietkernen’ wordt de groenstructuur van de stad geschetst. De fortengordel van de Krijgsbaan vormt de aanzet tot deze groenstructuur. Van daaruit dringen groene vingers tussen de kernen door tot aan het ‘ringbos’. Het karakter van het groen evolueert stad inwaarts steeds van natuurlijk naar stedelijk. De recreatie is op dit groenpatroon geënt. Binnen deze groenstructuur wordt gesteld dat het gebied van bij de UIA tot in de Rupelstreek als een nagenoeg aaneengesloten groene zone ontwikkeld zou moeten worden. Om de groenstructuur niet te versnipperen of te beperken is verdere verkaveling binnen dit gebied uitgesloten. Een uitbreiding van de bedrijvigheid meer afgelegen van de Boomsesteenweg is evenmin wenselijk. Er wordt hierbij expliciet gesteld dat enkele gebieden dringend moeten gevrijwaard worden van verdere industriële ontwikkeling of woonuitbreiding, zoals bijvoorbeeld tussen Neerland en het centrum van Wilrijk. Verder wordt ook het landschappelijk waardevolle gebied rond de Struisbeek en de kastelen Klaverblad, Cleydael en Hof ter Beke aangeduid als een groene zone die gevrijwaard moet worden en die moet aangesloten worden op het groen langs de Scheldeoevers.


13

2.2.4. Antwerpen Ontwerpen: Strategisch Ruimtelijk Structuurplan (Voorontwerp goedgekeurd door College 18-11-2005)

Het ruimtelijk structuurplan bestaat uit 3 delen: - Het informatief deel is een lezing van de bestaande ruimtelijke structuur van de stad, gebaseerd op informatieve elementen, historische evoluties, kansen en bedreigingen. Hierbij worden de beelden van de stad gebruikt als insteek. - In het richtinggevend deel wordt vanuit een algemene visie een toekomstig ruimtelijk beleid voor de stad voorgesteld. Dit bestaat een generiek beleid (sectorale thema’s) en een actief beleid (programma’s en projecten). - Het bindend deel bevat de engagementen van het stadsbestuur om de voorgestelde visie uit het structuurplan te realiseren.

��

��

��

�

��

�

��

� � ��

��

��

�

� �

�

�

��

��

��

�

��

�

��

��

��

In het richtinggevende deel wordt het plangebied Neerland opgenomen bij het generieke beleid onder het beeld ‘Dorpen en metropool’. Antwerpen heeft, zoals vele andere Europese steden, een lange traditie van verschillende naast elkaar bestaande dorpen in een metropool en van grootstedelijke functies gelokaliseerd in die dorpen. Vandaag is de onderlinge relatie tussen de dorpen en metropool aan het evolueren. M.b.t. het thema wonen dient een nieuw evenwicht gevonden te worden in de stad. De jarenlange tendens van suburbanisatie dient verder gestabiliseerd te worden. Hiervoor is een bijzondere aandacht voor de woning en voor de woonomgeving noodzakelijk. In ruimtelijke termen: een nieuw evenwicht tussen open en bebouwde ruimten, tussen hoogbouw en laagbouw, tussen huur- en koopwoningen, tussen verschillende woonvormen en woningtypes, tussen woningen van verschillende prijs en kwaliteit. Op basis van de algemene doelstelling om te voorzien in een toename van 1000 nieuwe woningen per jaar, werden alle theoretisch beschikbare gebieden geïnventariseerd en getoetst aan een aantal uitsluitende of beperkende criteria. Op basis van deze toetsing werd het plangebied Neerland ingedeeld bij de ‘gebieden die bebouwd kunnen worden onder specifieke voorwaarden’. Bepalende voorwaarden worden gehaald uit de beelden ecostad en waterstad. Het plan voor dit gebied moet met een aantal elementen omgaan: het behoud en de vernieuwing van een watergebied waarbij het groen moet blijven en gebruikt worden als een park en de introductie van een aantal gemengde typologieën voor woningen van gemiddelde dichtheid. Programma’s voor woningen en vrije tijd moeten geïntegreerd worden in specifieke oplossingen voor de watergevoelige zone. Voorwaarden uit het concept dienen geïnterpreteerd te worden, bijvoorbeeld in de manier waarop het stedelijke front van het park opgevat moet worden. BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

14

In het richtinggevende deel maakt het plangebied Neerland tevens deel uit van het actieve beleid, waarbij het een onderdeel vormt van de strategische ruimte ‘zachte ruggengraat’. De zachte ruggengraat is een opeenvolging van onderling verbonden ruimten, gerelateerd aan het watersysteem. Doelstellingen voor de zachte ruggengraat zijn: - een thematische differentiatie tussen de vijf parken. - gepaste beheersmaatregelen om de ecologische waarde van de parken te maximaliseren. - het beschermen van waardevolle kleine groenzones in de bebouwde omgeving. - beheer van de beekvalleien van de Schijn, de Struisbeek en de Laarsebeek. Het doel van de projecten voor nieuwe woongebieden in de zachte ruggengraat is innovatieve oplossingen te ontwikkelen die coherent zijn met het ontwerp van de parken en de integratie tussen open ruimten en stedelijke woonbuurten te bevorderen. Nieuwbouw binnen of aan de rand van de parken moet gezien worden als een gelegenheid om de grenzen van het park aan te passen, de toegankelijkheid te bevorderen en zelfs nieuwe woonstijlen te introduceren. Speciale aandacht moet besteed worden aan de structuur van het publieke domein, het ontwerp van een specifieke stedelijke morfologie en verdichting. Het plangebied Neerland is een onderdeel van het programma ‘Zuiderpark’, maar werd in het structuurplan niet als strategisch project weerhouden.

��

�

�

��

��

��


15

2.2.5. Woonbehoeftenstudie (versie 16-11-2001) De woonbehoeftenstudie maakt voor de periode 1998-2013 een afweging van de huidige en potentiële woningvoorraad t.o.v. de huidige en toekomstige woonbehoeften. Voor deze ganse planperiode zouden de eigen behoeften van de stad Antwerpen (11300 woningen) en de taakstelling vanuit het RSV (3000 bijkomende woningen) nipt voldaan kunnen worden (rest van 25 woningen) d.m.v. de voorraad in leegstand en kavels langs uitgeruste weg, aangevuld met de binnengebieden klassen 0, 1, 2 en 3. De binnengebieden klasse 4, waarvan de aansnijding onder voorbehoud werd geplaatst, dienen aldus niet aangesneden te worden binnen de periode 19982013. Het terrein Neerland omvat twee binnengebieden die in de woonbehoeftenstudie opgenomen werden: - Het binnengebied 5.18.01 situeert zich in de zuidelijke zone van het terrein Neerland en wordt ontsloten via de Laaglandweg en de Gallaitlaan. Een deel van dit binnengebied heeft prioriteitsklasse 3, d.w.z. dat de aansnijding ervan wenselijk is in de periode 2008-2013. Het andere deel heeft prioriteitsklasse 4 (voorbehoud aansnijding). - Het binnengebied 5.18.02 omvat de noordelijke en centrale zone van het terrein Neerland en wordt ontsloten via de Gallaitlaan, de Krijgslaan en de Doornstraat. Een deel van dit binnengebied, langs de krijgslaan, heeft prioriteitsklasse 2, d.w.z. dat de aansnijding ervan nodig is binnen de periode 2003-2008. Het andere deel van het binnengebied heeft prioriteitsklasse 4 (voorbehoud aansnijding).

2.3. BESCHERMDE MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN In het plangebied komen geen beschermde monumenten en landschappen voor.


16

2.4. OVERIGE RELEVANTE STUDIES 2.4.1. Deelmobiliteitsplan Zuidrand In het voorkeursscenario ligt het accent op het sturen van de mobiliteit door middel van ruimtelijke ontwikkelingen en door maatregelen die gemotoriseerd (auto)verkeer niet verder stimuleren maar juist het gebruik van de alternatieve vervoerswijzen (openbaar vervoer, fiets, voetgangers) vergroten. Voor autoverkeer wordt uit het scenario woonstad geput, terwijl voor de overige elementen het scenario grootstedelijke pool als leidraad dient. Alle woonwijken uit het deelgebied zullen stuk voor stuk autoluwe en aangename wooneilanden worden. De leefbaarheid en rust primeren. Daarnaast dient de bereikbaarheid voor de eigen bewoners te worden gegarandeerd zonder doorgaand verkeer aan te trekken. De stedelijke taakstelling om bijkomende woningen te voorzien is in dit deelgebied slechts op 1 locatie gericht: tussen Kernenergielaan, Krijgslaan en Doornstraat (het plangebied Neerland). Er wordt zuinig met de ruimte omgesprongen. Via een stedenbouwkundig ontwerp wordt getracht een meerwaarde te creëren en een hedendaagse woonwijk te ontwikkelen waar kinderen nog op straat kunnen spelen. De aanwezige groene ruimten worden versterkt. Het plangebied vormt samen met de zuidelijk gelegen woonwijk een wooneiland. Wooneilanden zijn specifiek af te bakenen gebieden waar momenteel reeds overlast van doorgaand verkeer aanwezig is, of waar de woonkwaliteit dermate moet verbeteren. Het doel is om de auto trager in het gebied te laten rijden, de snelle doorgang per auto onmogelijk te maken en de straat terug aan de buurt te geven zodat kinderen terug op straat kunnen spelen. Belangrijk is dat fietsers en eventueel openbaar vervoer niet worden gehinderd in een ‘snelle doortocht’ (uiteraard binnen de geldende snelheidslimieten). De wooneilanden zijn bereikbaar met de wagen, doch voor korte verplaatsingen zal de fiets meer aangewezen zijn. De maatregelen die kunnen worden getroffen dienen in te passen in het wijkcirculatieplan. Het is net in deze plannen dat de uitwerking van de wooneilanden plaats vindt. Acties kunnen variëren van fysische afsluitingen, enkelrichtingen tot een lussensysteem waarbij de auto terug uitkomt waar hij startte.


17

Openbaar vervoer Volgende straten in het plangebied behoren tot het lokaal ontsluitend busnet: - Doornstraat (tot Kleine Doornstraat) - Gallaitlaan - Kleine Doornstraat (uitgezonderd deel tussen Atomiumlaan en Schuurveldlaan) - Krijgslaan (tussen Doornstraat en Gallaitlaan). Fietsverkeer Om het fietsverkeer te bevoordelen ten opzichte van het autoverkeer worden, waar mogelijk, fietsdoorsteken gecreëerd. Volgende fietsroutes lopen langs of doorheen het plangebied: - een bovenlokale functionele fietsroute langs de Doornstraat (Provincie Antwerpen, Bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk, 2005) - een bovenlokale alternatieve functionele fietsroute langs de Kleine Doornstraat (Provincie Antwerpen, Bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk, 2005) - de Gallaitlaan, de Krijgslaan en de Laaglandweg maken deel uit van het lokale (functionele) fietsnetwerk - een recreatief fietsroutenetwerk moet de verschillende forten van de kleine fortengordel verbinden. Het recreatief grensoverschrijdend fietsnetwerk maakt in stedelijk gebied vooral gebruik van de aangeduide bovenlokale en lokale functionele routes (Gallaitlaan). Wegencategorisering Lokale wegen type II - wijkverzamelwegen: - Doornstraat - Kleine Doornstraat - Krijgslaan Lokale wegen type III - ontsluitingswegen in industriegebieden: - Kernenergiestraat


18

2.4.2. GNOP (goedgekeurd gemeenteraad 28-04-1997) Het terrein Neerland zelf werd niet in het GNOP opgenomen, maar wel de Grote Struisbeek die net ten zuiden van het gebied stroomt. De bovenloop van deze beek heeft een waardevolle structuur met plaatselijke meandering, een fenomeen dat ook ten zuiden van de Kleine Doornstraat nog aanwezig is. Ter hoogte van de Neerlandwijk werd de beek echter rechtgetrokken en verliest zij haar structurele kwaliteit. De nabijheid van het drassige terrein Neerland met de ecologisch waardevolle grachten kan een versterking van de omgeving van de Struisbeek betekenen.

2.4.3. Kaderplan ‘Open ruimtevinger’ (eindrapport april 2004) Deze visienota vormt een dynamisch kaderplan dat als beleids- en ontwerpinstrument kan fungeren bij toekomstige projecten, planprocessen en ontwikkelingen in het betreffende gebied; en dit door de provinciale overheid, de Vlaamse Gemeenschap, gemeentelijke overheden, verenigingen,... . De open ruimtevinger omvat het gebied ten zuiden van Antwerpen, gelegen grotendeels tussen de E19 en de A12. Het betreft een relatief open gebied, gelegen tussen grote aaneengesloten verstedelijkte gebieden en uitgewaaierde woonkernen. Het terrein Neerland maakt hiervan onderdeel uit. Het plangebied vormt een afzonderlijke landschappelijke ‘kamer’ (landschapskamer 2) binnen de open ruimtevinger. In de toekomstvisie voor de open ruimtevinger vormen landschapskamer 1 en 2 de ‘open ruimtesluis’. De ‘open ruimtesluis’ vormt een stedelijke overgangszone naar de open ruimtevinger. De hoofdfunctie is een stedelijke functie (wonen, werken,...), de nevenfunctie omvat recreatie en natuur. Deze ‘open ruimtesluis’ wordt aanzien als één groot multifunctioneel parkgebied, dat reeds een natuurlijk karakter heeft en een ruimtelijke overgang vormt voor de stedeling die zich op een zachte manier (wandelen, fietsen,...) uit de stedelijkheid baant en de open ruimtevinger induikt. De ‘open ruimtesluis’ vormt een wezenlijk onderdeel van de fortengordel. Het aanwezige multifunctioneel karakter (openbare diensten, recreatie, bewoning,...) wordt verder versterkt en op een uitgesproken parkachtige wijze verder uitgebouwd. Kleine toegankelijke parkgebieden en boscomplexen rond openbare en semi-publieke functies wisselen elkaar af. BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

19

Landschapskamer 2 (terrein Neerland) wordt gezien als een stedelijk woonpark en ecozone als schakel in de fortengordel. Volgende suggesties van inrichting worden voorgesteld: - Landschappelijke uitbouw: woonpark, met lokaal natuurgebied en lokaal bosje. Dit gebied vormt een groenstedelijke en ecologische verbinding tussen fort VI en fort VII. - Uitbouw van de hoofdfunctie (stedelijke functie wonen en natuur) door een groengeoriënteerd woonproject (40% bebouwing - 60% natuur). - Geen harde recreatiepolen. Uitbouw van een klein stadsbosje als zachte recreatiepool met gedifferentieerde invulling (speelgebied - ecologisch gebied). - Uitbouw van een kleinschalig fietsen wandelpadennetwerk met de Gallaitlaan als drager. - Uitbouw van aanwezige en nieuwe natuurwaarden: potentieel habitat voor de kamsalamander - Uitbouw kleine landschapselementen als ecologische infrastructuur - Geen poortgebieden in deze kamer. Lokale poorten o.a. ter hoogte van de zone aan de Gallaitlaan (infopaneel, rustpunt,...). - Geen mogelijke retentiezones in deze kamer.

2.4.4. Biologische waarderingskaart Delen van het gebied werden opgenomen in de Biologische Waarderingskaart (BWK). Het centrale gedeelte van het gebied werd volledig in de BWK opgenomen. De twee grachten die het gebied doorsnijden worden beschouwd als zeer waardevolle elementen. De zone die er onmiddellijk rond gelegen is, voornamelijk ruig weiland, wordt eveneens als waardevol beschouwd. De aangrenzende akkers werden opgenomen als minder waardevol gebied met waardevolle elementen.


20

2.4.5. Risicogebieden voor overstroming Het gebied rond de Kleine Struisbeek werd al meermaals door overstromingen getroffen. Het is vooral de omgeving ten zuiden van het projectgebied, bestaande uit de huidige woonwijk Neerland en een deel industrie, die binnen het overstromingsgebied vallen. De gronden binnen het plangebied behoren allemaal tot de bodemdrainageklassen ‘matige tot zeer natte gronden’.

2.4.6. Decreet Integraal Waterbeheer (08-07-2003 / invoege 23-11-2003)

Risicogebied voor overstromingen

De watertoets vormt een onderdeel van het decreet op het integraal waterbeheer. De watertoets geeft uitvoering aan de principes van de integratie van waterbeleid bij de vergunningverlening. Telkens wanneer er een beslissing wordt genomen op andere beleidsterreinen van het Vlaamse gewest en van de overige besturen, dient er op basis van dit artikel rekening te worden gehouden met het integraal waterbeleid. De betrokken overheid moet dan als het ware het dossier aan een ‘watertoets’ onderwerpen vooraleer een beslissing te kunnen nemen. De overheden dienen bij het verlenen van een vergunning telkens te onderzoeken of de betrokken activiteit een schadelijk effect kan doen ontstaan dat vermijdbaar is. Als de uitoefening van de activiteit gepaard gaat met (een reële kans op) een te vermijden schadelijk effect, dan wordt ervoor gezorgd dat er dusdanige voorwaarden worden opgelegd bij het verlenen van de vergunning, dat het ontstaan van elk schadelijk effect wordt vermeden. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op de plaats of de omvang van de activiteiten, de gebruikte materialen,... . In voorkomend geval wordt de vergunning geweigerd. Indien het ontstaan van een schadelijk effect niet kan worden vermeden door het opleggen van gepaste voorwaarden, m.a.w. betreft het een schadelijk effect dat onvermijdbaar is, dan dient de betrokken overheid in de vergunningvoorwaarden op te leggen dat het schadelijke effect zo veel als mogelijk zou worden beperkt, of indien dit niet mogelijk is, hersteld of eventueel gecompenseerd.

Bodemdrainageklassen


21

3. KNELPUNTEN EN POTENTIES 3.1. KNELPUNTEN ● Ontbrekende relatie met het omliggende weefsel Hoewel het terrein Neerland langs nagenoeg alle zijden door bebouwing omgeven wordt, blijkt het terrein toch geen sterke relatie met dit omliggende weefsel te vertonen. De bebouwing aan de randen ervan keert zich meestal met de rug naar het terrein toe. De bebouwing aan de overzijde van de begrenzende straten heeft slechts op sommige plaatsen een visuele relatie met het terrein. Ook functioneel blijken de banden eerder beperkt: naast het voetbalveld van FC Rood-Wit komen enkel nog een beperkt aantal volkstuintjes en enkele dierenstallingen voor die op gebruik van het terrein wijzen. De mogelijkheden als wandelzone zijn thans eerder beperkt gezien de huidige toestand van het terrein (zeer drassig en niet aangelegd). In het verlengde van de Gallaitlaan bevindt zich een fietspad dat naast het terrein loopt en aldus de scheiding vormt tussen het terrein en de zone van de stedelijke serre. Dit fietspad vervult blijkbaar een belangrijke verbindende rol tussen enerzijds het centrum van Wilrijk en anderzijds de woonwijk Neerland. ● Barrièrewerking wegen De in het voorgaande punt besproken ontbrekende relatie met het omliggende weefsel blijkt voor een groot gedeelte te wijten aan de straten die het terrein afgrenzen. Deze zijn vrij druk gebruikte wegen en bieden ten gevolge van hun inrichting (op sommige plaatsen ontdubbeld en weinig oversteekplaatsen voorzien) weinig mogelijkheden om het terrein te bereiken. Dreiging verlinting Barrièrewerking wegen Ontbrekende relatie met omliggend weefsel Onduidelijke relatie Terrein ontoegankelijk Enkel kijkgroen Inplanting voetbalveld

● Dreiging verlinting De barrièrewerking van de wegen wordt ter hoogte van de Kleine Doornstraat nog versterkt door een recente verlinting langs deze straat. Aan één zijde is de verlinting volledig waardoor de relatie tussen het terrein en de boszone erachter (gebied Mariënborg) wordt verbroken. Aan de andere zijde rest nog een vrij beperkte opening in de verlinting. De dreiging dat de verlinting ook hier wordt doorgetrokken is echter reëel. Ook de andere straatranden van het terrein worden door lintbebouwing bedreigd.

Inrichting / gebruik terrein BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

22

● Toegankelijkheid terrein / beperking tot kijkgroen De ontbrekende relatie tussen het terrein en het omliggende weefsel wordt ook mede veroorzaakt door de slechte toegankelijkheid van het terrein. Buiten enkele zeer drassige landbouwpaden komen er geen wandelwegen voor. Het terrein is enkel vanaf enkele plaatsen in de begrenzende straten waarneembaar waardoor het enkel om kijkgroen gaat, en dit dan nog in beperkte mate. Zo zijn de markante grachten die op het terrein voorkomen momenteel enkel vanuit de Doornstraat waarneembaar. ● Inplanting van het voetbalveld Langs de Krijgslaan wordt de toegankelijkheid van het terrein deels belemmerd door de ruimtelijk eerder ongelukkige inplanting van het voetbalveld FC Rood-Wit. Door de inplanting met de langste zijde langs de straatgrens, de afmetingen van dergelijk terrein en de afzoming ervan d.m.v. populieren wordt het achterliggende terrein van de omgeving afgesneden. ● Onduidelijke relatie met het stedelijke serrecomplex Het stedelijke serrecomplex fungeert als een soort van buffer tussen het terrein Neerland en de KMO-zone langs de Kernenergiestraat. Hoewel dergelijk complex toch een vrij ‘groen’ karakter heeft en daardoor bij het open gebied aansluit, wordt deze relatie beperkt door de volledige (doch noodzakelijke) omheining rond de serres waardoor er zowel een fysische als visuele (psychologische) scheiding ontstaat tussen de beiede gebieden. ● Gebruik / inrichting van het terrein Momenteel kent het terrein nagenoeg geen gebruik of inrichting, waardoor een mogelijke toekomstige invulling vrij onduidelijk is.


23

3.2. POTENTIES ● De aanwezigheid van open ruimte binnen een vrij dicht bebouwde omgeving De wijk Duivelshoek-Oversnes ten noorden van het terrein Neerland is een vrij dicht bebouwd woongebied waarin nagenoeg geen open ruimte voorkomt. Het terrein Neerland biedt daarom de potentie om bij deze wijk een groene zone te creëren. Dat er vanuit deze wijk wel degelijk behoefte is aan een dergelijke open ruimte blijkt uit de vele zandpaadjes langs de krijgslaan, die spontaan ontstaan zijn (wandelaars met of zonder huisdier) maar die zich enkel tot de rand van het terrein beperken, en uit de aanwezigheid van een skateramp ter hoogte van het fietspad. Ook de volkstuintjes langs de Krijgslaan en de dieren behoren toe tot omwonenden.

Waterelementen (waardevol) Boselementen Landbouw Sportactiviteiten Volkstuintjes Dieren Kijkgroen

● De aanwezigheid van waardevolle ecologische en landschappelijke elementen De nota ‘Terreinbezoek, groene zone binnengronden Krijgslaan, Doornstraat en Kleine Doornstraat op 11-06-2001’ van de UIA Afdeling Ecosysteembeheer van het Departement Biologie o.l.v. professor Patrick Meire (uitgevoerd ter ondersteuning van het advies van de Wilrijkse districtsraad) concludeert dat het gebied een belangrijke rol speelt binnen de natuurlijke structuur van de stad Antwerpen, ten eerste als resterende habitat voor een aantal soorten en ten tweede als stepping stone. Gewezen wordt op de intermediaire functie alsmede op de cultuurhistorische waarde. Gelet op de aanwezigheid van bepaalde planten- en diersoorten, en duidend op relatief goede milieuomstandigheden, wordt besloten dat het een gebied betreft met potentie tot ontwikkeling tot een zeer waardevol natuurgebied. Vooral de zone rond de beide grachten en de zuidelijk vijver wordt als een belangrijk ecologisch gebied beschouwd. Naast een ecologische waarde hebben deze waterelementen, evenals de kleine aanwezige boselementen ook een landschappelijke waarde: het zijn markante elementen die het terrein een specifieke identiteit verlenen. ● Markante zichtpunten langs de begrenzende straten Ondanks de dreigende verlinting kent het terrein nog langs drie zijden opvallende zichtpunten waardoor de open ruimte nog duidelijk voelbaar is, zelfs binnen een vrij dichtbebouwde omgeving. Het is via deze zichtpunten dat het terrein momenteel een meerwaarde aan zijn omgeving verleent (kijkgroen).

Goede bereikbaarheid Overgangszone BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

24

● Het serrecomplex als overgangszone Het stedelijk serrecomplex vormt momenteel een bufferzone tussen enerzijds de bedrijvigheid langs de Boomsesteenweg en Kernenergiestraat en anderzijds de open ruimte van het terrein Neerland. Ook het terrein Neerland kan beschouwd worden als een overgangszone tussen de woonwijken en deze bedrijvigheden. ● Goede bereikbaarheid van het terrein Het terrein Neerland is vanuit een wijdere omgeving vlot te bereiken via enerzijds de A12 en anderzijds de omliggende straten: vanuit het centrum van Wilrijk via de Doornstraat, vanuit de wijk Neerland via de Planetariumlaan en de Kleine Doornstraat en tenslotte via de Krijgslaan die als een korte verbindingsweg tussen de forten VI en VII beschouwd kan worden.


25

4. ONTWIKKELINGSVISIE 4.1. ONTWIKKELINGSVISIE VOOR HET PLANGEBIED 4.1.1. Algemene visie: ontwikkeling van het terrein Neerland als een stedelijk-recreatieve open ruimte Uit de analyse blijkt dat het terrein Neerland, zowel door de specifieke terreinkenmerken als door de omgevingskenmerken en de ligging temidden van verschillende woonwijken, de potentie bezit om ontwikkeld te worden tot een stedelijk-recreatieve open ruimte. Dit houdt in dat er in de omgeving momenteel geen open ruimten zijn die ter ondersteuning van de betrokken woonwijken ontwikkeld werden, waardoor deze wijken geen recreatieve groenvoorziening op lokaal niveau kennen. In de wijdere omgeving (richting Aartselaar) zijn weliswaar wel grote open gebieden aanwezig, maar deze zijn te ver van de betrokken buurten verwijderd om een wijkondersteunende functie te kunnen vervullen. Ook de betekenis van de forten VI en VII situeert zich grotendeels hoger dan het buurtniveau. Daarom zou het terrein Neerland als open ruimte de rol van lokale recreatieve groenvoorziening kunnen vervullen. Verder kan het terrein Neerland door de aanwezigheid van enkele markante landschappelijke en natuurelementen (o.a. de grachten) bijdragen tot de waardering van dergelijke elementen binnen het stedelijk weefsel. Dit wil zeggen dat recreatieve benutting van dit terrein moet samengaan met bescherming en eventueel versterking van de ecologisch waardevolle elementen.


26

4.1.2. Concepten ● Terrein Neerland als wijkverbindend element In de huidige toestand ligt de woonwijk Neerland eerder geïsoleerd t.o.v. de kern van Wilrijk. Dit is niet enkel te wijten aan het feit dat de bebouwing ter hoogte van het terrein Neerland onderbroken wordt, maar grotendeels ook aan de huidige ontoegankelijkheid en ruigte van het terrein en het ontbreken van degelijke verbindingswegen voor de zwakke weggebruiker. Momenteel beperken deze laatste zich tot de Kernenergiestraat en de Doornstraat (beide vrij drukke straten en hoofdzakelijk bestemd voor autoverkeer) en het fietspad ter hoogte van de Gallaitlaan. Doel van dit concept is het terrein Neerland op te vatten als een wijkverbindende ruimte, d.w.z. dat de huidige ruigheid van het terrein gedeeltelijk moet aangepast worden om de toegankelijkheid ervan te bevorderen en dat daarbij meer verbindingswegen voor zwakke weggebruikers tussen de omliggende wijken langs het terrein moeten voorzien worden. ● Terrein Neerland als wijkrecreatiezone Zoals in voorgaande visie gesteld, is er in de omgeving rond het terrein Neerland voor de omliggende wijken geen groene recreatieruimte op buurtniveau aanwezig. Het terrein Neerland is hiervoor door zijn centrale ligging tussen een aantal woonwijken echter zeer geschikt. Ondanks de huidige ontoegankelijkheid van het terrein hebben zich nu al enkele recreatieve activiteiten (voetbalveld, volkstuintjes,...) aan de randen (voornamelijk langs de Krijgslaan) ontwikkeld. Deze activiteiten hebben zich spontaan ontwikkeld (er is dus zeker behoefte aan een ruimte hiervoor) maar zijn daardoor eerder ongelukkig ingeplant (zij vormen een afsluiting van het achterliggende terrein). In dit concept is het de bedoeling het terrein Neerland in te richten als een wijkrecreatiezone. D.w.z. dat de huidige recreatieve activiteiten wel behouden en uitgebreid (zitplaatsen, speeltuin,...) kunnen worden, maar dat dit gebeurt op de meest optimale locatie binnen het terrein. Ook de toegankelijkheid van het terrein dient te verbeteren, zodat het kan ontwikkeld worden als een groene wandelzone. Hierbij dient een evenwicht gezocht te worden tussen enerzijds het recreatieve gebruik en anderzijds ecologisch waardevolle elementen. Het volledige terrein dient niet betreedbaar te zijn, markante elementen zoals de grachten kunnen ook enkel een kijkfunctie hebben.


27

● Terrein Neerland als groene fortenverbinding Het belang van de recreatieve functie van het terrein Neerland beperkt zich niet tot het terrein op zich, maar moet ook in relatie gezien worden met de omliggende potentieel-recreatieve elementen zoals de forten VI en VII. Op provinciaal niveau is het de bedoeling de Antwerpse fortengordel te herwaarderen en een niuwe functie toe te kennen (studei door bureau Stramien). De primaire verbinding tussen de forten wordt hierbij langs de Krijgslaan gesitueerd. Op stedelijk en ook op buurtniveau kan het echter interessant zijn de verbinding tussen de forten VI en VII langs de Krijgslaan ook op te waarderen, aangezien deze een veel kortere verbinding vormt. Het terrein Neerland kan hierbij een groene ‘stepping stone’ tussen de beide forten vormen. Behoud van ruimtelijk kwalitatieve elementen zoals de grachten zijn hierbij van belang. ● Terrein Neerland als bedrijvenbuffer Tenslotte kan het terrein Neerland als open ruimte ook dienst doen als extra buffer tussen de bedrijven langs de Boomsesteenweg en Kernenergiestraat enerzijds en de omliggende woonwijken en groene vinger anderzijds. Momenteel kan het stedelijke serrecomplex al opgevat worden als een overgangsfunctie tussen de bedrijvigheid, de open ruimte en de woonwijken. Het ‘groene karakter’ van het serrecomplex (nog uitgebreid met een recyclagecentrum) is echter te beperkt om als een volwaardige buffer te fungeren. De bufferstrook die in het BPA 30bis naast het serrecomplex wordt gesitueerd is eveneens zeer miniem om de sterke druk vanuit de bedrijvigheid (zowel bebouwingsdruk als verkeers- en geluidsoverlast) op te kunnen vangen. Als compensatie voor deze ongemakken t.o.v. de woonwijken dient het terrein Neerland als een groene bufferzone behouden te blijven.


28

4.2. CONCRETISERING VISIE EN CONCEPTEN AAN DE HAND VAN DE BPA-BESTEMMINGEN EN VOORSCHRIFTEN 4.2.1. Het stadsontwerp Het BPA is gebaseerd op het stadsontwerp dat door Studio 05 in november 2005 werd opgemaakt, rekening houdend met de principes van het Strategisch Structuurplan Antwerpen (in opmaak). Het stadsontwerp gaat uit van het creëren van een open ruimte-corridor in noordzuid - richting doorheen het plangebied en een maximaal behoud van de open ruimte in zowel het zuidelijke als het centrale deel van het plangebied.


29

4.2.2. Vier zones voor woonverdichting Hoek Neerlandweg - Krijgslaan Deze bouwzone omvat de gronden die in het BPA 30bis als bouwgronden werden bestemd, uitgebreid met kleine delen van het woonuitbreidingsgebied en de zone voor gemeenschapsvoorzieningen uit het BPA 30bis. Deze zone omvat een mix van meergezinswoningen en ééngezinswoningen. De meergezinswoningen zijn voorzien in drie deelzones waar appartementen in beperkte hoogbouw (respectievelijk 7, 5 en 4 bouwlagen) toegestaan zijn. De eerste deelzone voor gestapelde woningen situeert zich op de hoek Neerlandweg - Krijgslaan en sluit aan bij de bestaande bebouwing aan de overzijde van de Neerlandweg. De twee andere deelzones voor gestapelde woningen zijn meer oostelijk binnen deze bouwzone gesitueerd en creëren enkele accenten in de bebouwing waardoor het onstaan van een monotone bebouwingswand langsheen de Krijgslaan wordt vermeden. De ééngezinswoningen zijn voorzien in zes deelzones waar geclusterde woningen (variërend tussen 2 en 3 bouwlagen) gerealiseerd dienen te worden. De verdeling van het pakket ééngezinswoningen (toegelaten vloeroppervlakte) over zes verschillende deelzones maakt het mogelijk een evenwichtig gespreide bebouwing te creëren. In alle deelzones worden zowel rijwoningen, koppelwoningen als patiowoningen toegestaan. De ganse bouwzone wordt ontsloten via enerzijds de Krijgslaan en anderzijds een nieuwe voorziene openbare wegenis, parallel aan de Krijgslaan.


30

Hoek Gallaitlaan - Krijgslaan De tweede bouwzone grenst aan de eerste bouwzone en wordt hiervan gescheiden door een publiek plein. Deze bouwzone omvat slechts één bestemmingszone, namelijk een zone voor gestapelde woningen, waardoor hier een appartementsblok (5 bouwlagen) gerealiseerd kan worden. Deze beperkte hoogbouw vormt een visueel accent die de overgang tussen de bebouwing en de aangrenzende recreatiestrook markeert. De bouwzone wordt rechtstreek onstloten via de Krijgslaan.

Achterbouw recreatiestrook - Doornstraat De derde bouwzone situeert zich eveneens nabij de Krijgslaan, tussen de centrale open ruimte en de recreatiestrook. De bouwzone dringt in beperkte mate het binnengebied binnen en creëert een overgang tussen enerzijds de centrale open ruimte, de recreatiestrook en anderzijds het bestaande bebouwingsfragment dat reeds ter hoogte van de hoek Krijgslaan - Doornstraat aanwezig is. Deze bouwzone omvat slechts één bestemmingszone, namelijk een zone voor gestapelde woningen. Binnen de zone kan een appartementsblok (maximaal 5 bouwlagen) gerealiseerd worden. Dit bouwvolume vormt dan een accent dat de verknoping van de verschillende functies (wonen, recreatie en open ruimte) markeert. De bouwzone wordt ontsloten via een nieuwe openbare wegenis die rechtstreeks aansluit op de Krijgslaan.


31

Achterbouw Gallaitlaan De vierde bouwzone is meer centraal in het plangebied gesitueerd, tussen de centrale open ruimte en de Gallaitlaan. Deze bouwzone omvat een mix van meergezinswoningen en ééngezinswoningen. De meergezinswoningen worden voorzien in drie deelzones voor gestapelde woningen die over de bouwzone verspreid gelokaliseerd werden. De eerste deelzone voor gestapelde woningen grenst onmiddellijk aan de Gallaitlaan. In deze bouwzone is het toegestaan appartementen te bouwen in volumes met maximum 6 bouwlagen. Deze volumes vormen een accent in het ganse gebied en markeren tevens het eindpunt van de nieuwe bouwzones. De overige twee deelzones voor gestapelde woningen grenzen aan de centrale open ruimte en verzekeren een gevarieerde ‘skyline’ langsheen de grens met de open ruimte. De bouwhoogte in deze deelzones wordt beperkt tot maximaal 4 bouwlagen, waardoor ze de impact van de overige hogere bouwvolumes ten opzichte van de open ruimte geleidelijk verzachten. De ééngezinswoningen worden eveneens voorzien in vier deelzones voor geclusterde woningen (variërend tussen twee en drie bouwlagen). In alle deelzones worden zowel rijwoningen, koppelwoningen als patiowoningen toegelaten. De ganse bouwzone wordt rechtstreeks ontsloten via een nieuwe wegenis.


32


33

4.2.3. Zones voor behoud en invulling met recreatieve activiteiten Het is de bedoeling om de recreatieve activiteiten die nu reeds op het terrein aanwezig zijn (voetbal, skate, volkstuinen, jeugdclub) in specifieke zones onder te brengen zodat zij optimaal binnen het plangebied gelokaliseerd worden. Tussen de Neerlandweg en Gallaitlaan krijgen de bestaande jeugdclub en volkstuinen een eigen zone waarin beperkte bouwstroken ten behoeve van clublokalen of bergingen worden voorzien. Langsheen de Krijgslaan worden nog twee aangrenzende recreatiezones voorzien waarin het voetbalveld, de skateramp en nog enkele volkstuintjes geherlokaliseerd kunnen worden. Ook in deze bestemmingszones worden beperkte bouwstroken ten behoeve van clublokalen of bergingen voorzien. Parkeergelegenheid bij de voetbalfunctie dient in de zone voor openbare wegenis langsheen de Krijgslaan georganiseerd te worden. Ter hoogte van het voetbalveld werd deze zone voor openbare wegenis ietwat verbreed zodat extra ruimte ten behoeve van parkeren vrij wordt gemaakt.


34

4.2.4. Zones voor recreatief en ecologisch groen gebundeld in een noordzuidcorridor doorheen het gebied De open ruimte wordt maximaal bestendigd door middel van enerzijds een centrale zone voor groen met ecologische waarde en anderzijds enkele zones voor groen met recreatieve waarde die samen met het voetbalveld een open ruimte - corridor doorheen het plangebied vormen. De centrale zone voor groen met ecologische waarde situeert zich rondom het grachtencomplex. In deze zone dienen verdere ingrepen beperkt te worden zodat dit gebied alle kansen krijgt om zijn ecologische functie te behouden en eventueel zelfs te versterken. In dit verband is vooral het behouden van het aanwezige natuurlijke potentieel belangrijk. De zones voor groen met recreatieve waarde situeren zich rondom de zone voor groen met ecologische waarde en vormen als dusdanig de overgangen tussen enerzijds dit ‘ecologische’ groen en anderzijds de bebouwing langsheen de randen van het gebied. Het is de bedoeling dat deze zones een overwegend groen karakter krijgen (nieuwe aanplantingen), maar dat tevens beperkte recreatieve activiteiten die zich vooral op buurtniveau afspelen hier een plaats kunnen krijgen. Zitplaatsen langs wandelpaden, speeltuigen,... dienen in het groen geïntegreerd te worden. Voor een concrete invulling van deze zones, en om een zekere eenheid te verkrijgen, is het aangewezen hiervoor één globaal inrichtingsplan op te stellen.


35

4.3. REALISEREN VAN SOCIALE MIX Het project Neerland kadert zich binnen het beleid van de stad om Antwerpen als woonstad te promoten en richt zich daarbij op het creëren van een gediversifieerd aanbod woningen, zowel appartementen als grondgebonden ééngezinswoningen in een groene omgeving. Er wordt een alternatief gecreëerd voor het dure en grondverslindende wonen in de randgemeenten. Het BPA voorziet in een lokale hoge dichtheid binnen de bouwzones om het stedelijk karakter te bewaren en een groot aandeel open ruimte te kunnen vrijwaren, hetgeen de belevingswaarde en leefkwaliteit van het gebied in belangrijke mate verhoogt. Het BPA biedt mogelijkheden voor het bouwen van circa 390 wooneenheden. Hiervan zullen ongeveer 302 wooneenheden als appartementen (2/3) en ongeveer 88 wooneenheden als ééngezinswoningen (1/3) gerealiseerd worden. Het project verhoogt de woningdichtheid in de statistische sector U43 van 7 woningen per hectare naar 15 woningen per hectare. Dit betekent dat de gewenste dichtheid in een stedelijk gebied zoals voorgeschreven door het RSV (minimum 25 woningen per hectare) niet gehaald wordt. Het BPA verhoogt de dichtheid in de statistische sector echter wel tot de gewenste dichtheid in kernen van het buitengebied zoals voorgeschreven door het RSV (15 woningen per hectare). Gezien de ruimtelijke situering van het gebied in de overgang tussen stad en periferie, lijkt dit cijfer aanvaardbaar te zijn. Het project mikt op een diversiteit in bewoners. De grondgebonden ééngezinswoningen zijn gericht op jonge gezinnen met kinderen, op zoek naar een eigen betaalbare woning vlakbij de stad. Het gebied Neerland bundelt voor hen een aantal attractiefactoren: mogelijkheid tot wonen in een nog vrij groene en landelijke omgeving, goede ontsluiting (zowel auto als openbaar vervoer), de nabijheid van het centrum van het district Wilrijk en tenslotte de aanwezigheid van mogelijkheden tot recreatie. De appartementen, al dan niet grondgebonden, kunnen eveneens voldoende aantrekkelijk zijn voor jonge gezinnen met kinderen, maar ook voor samenwonenden, nieuw samengestelde gezinnen met of zonder kinderen, alleenstaanden en bejaarden. Naast de woonfunctie worden in de bouwzones eveneens vrije beroepen en lokale detailhandel toegelaten, teneinde de functionele differentiatie te vergroten. Het BPA voorziet tevens in enkele recreatieve zones waar lokale recreatieve activiteiten (o.a. de skateramp, het voetbalveld, volkstuintjes) ge(her)lokaliseerd kunnen worden.


36

Reeds van bij de opmaak van de structuurschets was, in het kader van zowel de voorgeschiedenis met de VHM als de gemeentelijke taakstelling van de stad Antwerpen, de integratie van een voldoende groot aandeel sociale woningen een doelstelling van de aansnijding van het woonuitbreidingsgebied en de opmaak van het BPA. Het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen bepaalt voor de taakstelling inzake sociale woningen (zijnde het creëren van een aanbod) een minimum van 15% en een maximum van 25% van de totale gemeentelijke taakstelling voor de stad Antwerpen (p196). Dit criterium geldt voor de totaliteit van de gemeente (gemeentelijk ruimtelijk structuurplan) en niet noodzakelijk voor elk afzonderlijk project. Toch zal, zoals de woonbehoeftenstudie aantoont, in binnengebieden een belangrijk deel van dit sociaal woningaanbod gevonden moeten worden. In aansluiting hierop en in uitvoering van de beslissing in het bestuursakkoord om tegen einde 2006 het aantal sociale woningen in Antwerpen te verhogen van 26000 tot 30000, kan i.f.v. het operationeel plan voor Neerland het aantal te voorziene sociale woningen op 30% van het totale aanbod woningen gesteld worden. Dit stemt ongeveer overeen met 138 sociale woningen t.o.v. 252 private woningen (totaalaanbod circa 390 woningen). Het invullen van 138 wooneenheden als sociale woningen betekent dat binnen de statistische sector het aantal sociale woningen 16% van het totale potentiële woningaanbod, d.i. 364 bestaande woningen + 390 bijkomende woningen uit het BPA, bedraagt. Gezien het merendeel van de gronden eigendom is van de stad Antwerpen, stelt dit voor de stedelijke overheid de mogelijkheid om te garanderen dat de doelstellingen van sociale mix en differentiatie, d.w.z. voldoende betaalbare woningen, gerealiseerd kunnen worden. Daarbij zal er ook voldoende aandacht besteed worden aan de spreiding en lokalisering van de sociale woningen op het terrein. Er wordt voorgesteld om de deelzones C1, D1, A4, A5 en A9 ten behoeve van sociale huisvesting te ontwikkelen. Er vindt dan een spreiding plaats van de sociale huisvesting over de nieuwe bouwzones, waarbij in de derde en vierde bouwzone sociale appartementen worden gerealiseerd (respectievelijk circa 49 en 50) en in de eerste bouwzone sociale grondgebonden woningen worden voorzien (respectievelijk circa 7, 8 en 24). Hierdoor zijn 1/3 van het aanbod sociale ééngezinswoningen en 2/3 zijn sociale appartementen.


37

5. JURIDISCH-ADMINISTRATIEVE ASPECTEN BPA Neerland heeft een totale oppervlakte van 48ha 75a. Dit BPA overlapt gedeeltelijk met het bestaande BPA 30bis en BPA Wi30bis (gedeeltelijke herziening van BPA 30bis). Voor de overlappende delen wordt het bestaande BPA (met gedeeltelijke herziening) in herziening gesteld.

5.1. PRINCIPIEEL AKKOORD WOONUITBREIDINGSGEBIED

ONTWIKKELEN

Voor het aansnijden van de delen van het BPA gelegen in woonuitbreidingsgebied volgens het gewestplan en gelegen buiten de goedgekeurde bestaande BPA’s 30bis en Wi30bis is de aanvraag tot principieel akkoord vereist. De ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied werd goedgekeurd in het gemeenteraadsbesluit d.d. 20/12/2004. In functie van de realisatie van dit BPA werd een aanvraag tot principieel akkoord voorgelegd. In het advies d.d. 28/01/2005 van de gewestelijk planologisch ambtenaar is een voorwaardelijk gunstig advies verleend voor het principe van het vrijgeven van deze delen woonuitbreidingsgebied.


38

5.2. WIJZIGINGEN T.O.V. HET DEEL IN GEWESTPLAN 5.2.1. Bestemmingen voorzien in het gewestplan - woongebied - woonuitbreidingsgebied

5.2.2. Voorgestelde wijzigingen Het BPA voert volgende wijzigingen door: Bestaande bestemmingen (gewestplan) Woonuitbreidingsgebied

Woongebied

Nieuwe bestemmingen (BPA) Zone voor wegenis Zone voor voetwegen Zone voor buffergroen Zone groen ecologische waarde Zone groen recreatieve waarde Recreatiezone Zone woningen in rand Zone woningen in groen Zone gestapelde woningen Zone geclusterde woningen Zone voor wegenis Zone voor voetwegen Zone groen ecologische waarde Zone groen recreatieve waarde Zone woningen in rand Zone woningen in groen

Oppervlakte (ha) 2,3835 0,2481 0,0336 8,5623 6,4522 1,4631 0,4536 0,1738 1,0235 0,5973 1,7692 0,0233 0,0261 0,9057 4,9215 3,1584

zie bijlage: wijzigingen ten opzichte van gewestplan en BPA Wi30bis BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

39

5.2.3. Rechtvaardiging van de wijzigingen De doorgevoerde bestemmingswijzigingen zijn het gevolg van de herstructurering van het gebied. Deze herstructurering wordt doorgevoerd om de verschillende elementen in het plangebied beter op elkaar af te stemmen. Daarbij krijgt het gebied een groenere invulling, met als doel de overgang te regelen tussen de bestaande groene open ruimte enerzijds en de woonbebouwing en bedrijvigheid anderzijds. Vanuit deze optiek wordt een onderscheid gemaakt tussen groen met een bufferende functie, groen met een recreatieve functie en groen met een ecologische functie. Het centrale gedeelte rond de markante grachten krijgt een bestemming als ‘zone voor groen met ecologische waarde’ teneinde de ecologische en landschappelijke waarde van dit gebied te vrijwaren en mogelijkheden te geven tot het versterken ervan. Deze zone vormt immers een overgangszone naar de open ruimtevinger ten zuiden van Antwerpen. Om de aansluiting bij het stedelijk weefsel te verbeteren, wordt rondom deze zone een ‘zone voor groen met recreatieve waarde’ voorzien. Deze zone zorgt voor een geleidelijke overgang van het ecologisch waardevolle groen naar de omringende bebouwing. Op die manier wordt de centrale zone gevrijwaard van bebouwings- en recreatiedruk. De aanwezige recreatieve activiteiten worden gebundeld in een recreatiezone langsheen de Krijgslaan. Deze zone sluit aan bij de open ruimte en creëert een open ruimte - corridor die van noord naar zuid doorheen het plangebied loopt.


40

5.3. WIJZIGINGEN HERZIENING

T.O.V.

HET

DEEL

IN

BPA

IN

5.3.1. Datum van het koninklijk / ministerieel besluit houdende goedkeuring van het bestaande BPA Het BPA 30bis werd goedgekeurd bij MB van 27/07/1994. De gedeeltelijke herziening BPA Wi30bis werd goedgekeurd bij MB van 23/04/2003.

5.3.2. Bestemmingen voorzien in het bestaande BPA BPA 30bis:

- strook voor aaneengesloten woningbouw - strook voor tuinen - zone voor gegroepeerde woningboaw - zone voor openbaar nut - parkzone

BPA Wi30bis: - zone voor openbaar nut


41

5.3.3. Voorgestelde wijzigingen Het BPA voert volgende wijzigingen door: Bestaande bestemmingen (BPA 30bis en Wi30bis) Zone voor openbare wegenis

Zones voor aaneengesloten woningen en tuinen

Zone voor gegroepeerde woningen Zone voor openbaar nut

Nieuwe bestemmingen Oppervlakte (ha) (BPA) Zone voor wegenis Zone voor voetwegen Zone buffergroen Zone groen recreatieve waarde Recreatiezone Zone gemeenschapsvoorzieningen Zone woningen in rand Zone woningen in groen Zone gestapelde woningen Zone geclusterde woningen Zone voor wegenis Zone voor voetwegen Zone groen recreatieve waarde Zone woningen in rand Zone woningen in groen Zone voor wegenis Zone voor voetwegen Zone gestapelde woningen Zone geclusterde woningen Zone voor wegenis Zone voor voetwegen Zone buffergroen Recreatiezone Zone gemeenschapsvoorzieningen Zone geclusterde woningen


1,3774 0,0223 0,0090 0,0634 0,0111 0,0294 0,0310 0,0017 0,0258 0,0303 0,0132 0,0016 0,0016 1,8682 0,0154 0,2993 0,0816 0,4007 0,4306 0,0796 0,1126 1,3527 0,4012 6,2102 0,3277

42

Parkzone

Zone voor wegenis Zone voor voetwegen Zone groen recreatieve waarde Zone buffergroen Recreatiezone Zone gemeenschapsvoorzieningen Zone woningen in rand Zone woningen in groen Zone gestapelde woningen Zone geclusterde woningen

0,2295 0,2783 0,5653 0,5136 0,8682 0,0355 0,1739 0,4386 0,1270 0,1298

Zie bijlage: wijzigingen ten opzichte van gewestplan en BPA Wi30bis

5.3.4. Rechtvaardiging van de wijzigingen De doorgevoerde bestemmingswijzigingen zijn het gevolg van de herstructurering van het gebied. Deze herstructurering wordt doorgevoerd om de verschillende elementen in het plangebied beter op elkaar af te stemmen. Als gevolg van de herstructurering worden de contouren van de bestaande zone voor openbaar nut (BPA Wi30bis) aangepast. De zone wordt omringd met een buffer. De bestaande en geplande activiteiten blijven mogelijk. De parkzone wordt mee opgenomen in enerzijds de nieuwe ruimere zone voor groen met recreatieve waarde en anderzijds in de noordelijke bebouwingszones.

5.4. BIJKOMENDE INLICHTINGEN Een plan met de bestaande juridische toestand werd toegevoegd voor de zonevreemde woning langs de Kernenergiestraat. BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

43

6. JURIDISCH-TECHNISCHE GEGEVENS 6.1. BESTAANDE WEGENIS - Krijgslaan - Doornstraat - Kleine Doornstraat - Laaglandweg - Gallaitlaan - Planetariumlaan - Kernenergielaan - Neerlandweg

6.2. WIJZIGING WEGENIS De bestaande wegenis wordt niet gewijzigd. Er worden drie nieuwe wegen voorzien ter ontsluiting van de nieuwe bouwzones. Deze sluiten aan op de Krijgslaan en de Neerlandweg.

6.3. BESTAANDE WATERLOPEN Niet van toepassing

6.4. BESCHERMDE MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN Niet van toepassing


44

7. INSPRAAK EN OVERLEG 7.1. EERSTE ONTWERP-BPA (FEBRUARI 2005) 7.1.1. Bijkomende inlichtingen vanuit de plenaire vergadering De plenaire vergadering vond plaats op 10 februari 2005. ● De Cel Huisvesting gaat akkoord met de opties voor sociale woningbouw, maar pleit wel voor een menging van huur- en koopwoningen. ● De Provincie geeft gunstig advies, maar geeft volgende opmerkingen: - Er moet nagegaan worden of bijkomende maatregelen nodig zijn buiten de groenzones ten behoeve van het voortbestaan van de kamsalamander. - Er moet voldoende waterbuffering voorzien worden in de woonzones ten opzichte van het overstromingsgbied. - Er dienen ook sociale ééngezinswoningen voorzien te worden. ● Rohm Antwerpen geeft voorwaardelijk gunstig advies. Men stelt dat het plan verenigbaar is met de opties van het RSV en gaat ook akkoord met de iets lagere bebouwingsdichtheid gezien de specifieke context. Rohm Antwerpen heeft volgende opmerkingen: - In de bebouwingszones dient de nodige infrastructuur aangegeven te worden op plan. - Een inrichtingsplan kan slechts als toelichtend instrument gevraagd worden. - Het principe van ‘kangoeroewoningen’ is een sociale overweging en bij de vergunningsaanvraag moeilijk controleerbaar. - De inpassing van de volumes langsheen de Krijgslaan dient gemotiveerd te worden d.m.v. een volumestudie. ● Afdeling Natuur vraagt een passende beoordeling te maken m.b.t. de effecten van het plan op de populatie vleermuizen. De nabijgelegen forten zijn beschermd als habitat voor vleermuizen. Sommige soorten vleermuizen zijn echter volgens het natuurdecreet overal te beschermen. Er wordt aangeraden bijkomende inlichtingen en advies aan Natuurpunt Zuidrand Antwerpen te vragen. BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

45

● Afdeling Ruimtelijke Planning stelt dat de sociale huisvesting niet in de bestemmingsvoorschriften vastgelegd kan worden. Er zijn andere juridische instrumenten om sociale huisvesting vast te leggen. ● De Vlaamse Huisvestingsmaatschappij geeft gunstig advies, maar geeft volgende bedenking mee: - De densiteit (17 woningen per hectare) lijkt laag. Dit kan gecompenseerd worden door bij de meergezinswoningen een extra bouwlaag te voorzien. ● De Afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur heeft schriftelijk advies uitgebracht. De Afdeling pleit voor kleinere parkeerentiteiten i.p.v. de grotere parking langsheen de Krijgslaan. ● De Afdeling Water geeft een negatief advies. Het zuidelijke deel van het plangebied valt binnen het risicogebied rondom de Struisbeek en ook in de meer noordelijk gelegen delen is er sprake van matige tot zeer natte gronden. De Afdeling Water vraagt een grondige waterstudie uit te voeren en de watertoets uit te voeren.

7.1.2. Advies van de Gecoro De Gecoro gaf een gunstig advies op 13 januari 2005. De Gecoro geeft volgende aanbeveling mee: De parking dient een groen karakter te krijgen. Ook het mixen van parkeren voor de voetbalfunctie en parkeren bij de sociale woningen wordt in vraag gesteld. Omwille van zuinig ruimtegebruik gaat de Gecoro met dit principe toch akkoord.


46

7.1.3. Advies van het district Wilrijk De districtsraad gaf advies in de zitting van 24 februari 2005. Het district geeft een negatief advies: - Het gebied werd in het Provinciaal Structuurplan als natuurverbinding aangeduid en heeft een hoge ecologische waarde. Bijkomende studie van het gebied door de Onderzoeksgroep Ecosysteembeheer Universiteit Antwerpen (december 2001) toonde de ecologsiche waarde aan i.v.m. enkele soorten waaronder de kamsalamander. - Het voorgestelde aantal wooneenheden (450) wordt te hoog bevonden. Men vreest verlinting langsheen de Krijgslaan. - De watertoets dient uitgevoerd te worden. Het district vraagt een bestemmingswijziging overeenkomstig de doelstelling ‘natuurontwikkeling in een stedelijke omgeving’ om het open en groene karakter van het gehele gebied maximaal te vrijwaren.

7.1.4. Bijkomend advies Natuurpunt Natuurpunt Zuidrand Antwerpen leverde enkele aanbevelingen i.v.m. de kamsalamander en de vleermuispopulatie. Deze aanbevelingen werden in de toelichtingsnota opgenomen aangezien zij in de eerste plaats te maken hebben met de inrichting en beheer van het gebied en slechts in beperkte mate met stedenbouwkundige aspecten. Natuurpunt stelt dat de hoofdzaak de bestendiging van de centrale open ruimte als zone voor groen met ecologische waarde is. Het BPA heeft geen nadelige gevolgen voor het behoud van de soorten. Een aangepast beheerplan voor de centrale zone, met specifieke aandacht voor een aantal doelsoorten is aangewezen in aanvulling op het BPA.


47

7.1.5. Inwerking adviezen Op basis van de ingewonnen adviezen werd het plan aangepast. Belangrijkste wijzigingen zijn: ● Het wegvallen van de zuidelijke inbreidingszones omwille van de waterproblematiek. Aangezien deze gronden reeds in risicogebied gesitueerd zijn en tevens ten aanzien van het ganse plangebied een bufferende functie vervullen (aanwezige vijver) wordt van de aanvankelijk voorziene beperkte woonverdichting afgezien. Het binnengebied tussen de Kleine Doornstraat en Gallaitlaan zal als tuinen bij de omliggende woningen behouden blijven en d.m.v. de specifieke zones voor waardevolle elementen (boomgaarden en waterbuffer) zijn ecologische en hydrologische functie maximaal opnemen. Ook de ruimtelijke relatie met de centrale open ruimte blijft maximaal gevrijwaard. ● Herschikking van de noordelijke bebouwingszones en toevoeging van typologieën. Hierdoor wordt de sociale mix versterkt (o.a. mogelijkheid tot het bouwen van een aantal sociale ééngezinswoningen). ● Er wordt geen bijkomende waterstudie uitgevoerd omdat de problematiek van de Struisbeek het niveau van het plangebied en zelfs van het stedelijke territorium overstijgt. Op lokaal niveau werden de nodige maatregelen genomen om problemen m.b.t. wateroverlast zoveel mogelijk te beperken en de waterhuishouding van het gebied te respecteren.


48

7.2. TWEEDE ONTWERP-BPA (JANUARI 2006) 7.2.1. Bijkomende inlichtingen vanuit de plenaire vergadering De plenaire vergadering vond plaats op 2 maart 2006.Hierbij waren vertegenwoordigers aanwezig van de Provincie, Rohm, Afdeling Water en Afdeling Natuur. ● Rohm Antwerpen geeft volgende opmerkingen: - Ten opzichte van de aanvraag tot principieel akkoord voor de aansnijding van het woonuitbreidingsgebied (28 januari 2005) werd een daling van de dichtheid doorgevoerd (van 17 woningen/ha naar 15 woningen/ha). Bij het principieel akkoord werd het, gezien de specifieke context (natuurwaarden, ligging in stedelijke overgangszone naar open ruimte - vinger) aanvaardbaar geacht om een lagere globale dichtheid te hanteren dan de algemeen gehanteerde 25 woningen/ha. Het verder reduceren van de woondichtheid is vanuit het gewenste stedelijk gebiedsbeleid principieel niet gewenst. Het uitsluiten van wonen in het zuidelijk deel op basis van louter de waterproblematiek is niet zonder meer aanvaardbaar. - Er wordt extra aandacht gevraagd bij de overgang tussen enerzijds de ‘zones voor geclusterde woningen’ en anderzijds de ‘zones voor beperkte hoogbouw’ (vb: aansluiting 7 lagen op 2 lagen). - De geplande volumes langs de Krijgslaan dienen binnen de bestaande context gekaderd te worden (minimaal aangeven van bouwhoogtes). ● De Provincie sluit zich aan bij het standpunt van Rohm inzake het verminderen van de verdichting. Deze keuze moet verantwoord worden in het kader van de beleidsopties van het RSA. ● Afdeling Water sluit zich aan bij het standpunt van Rohm inzake het opmaken van een waterstudie (zie ook advies Afdeling Water in kader van plenaire 2005). In eerste instantie is het veiligheidsaspect van belang. Zelfs in watergevoelige gebieden moet ‘wonen’ kunnen als dit qua typologie, technische aanpassingen en randvoorwaarden is omkaderd. ● Afdeling Natuur geeft een gunstig advies. Met de bemerkingen van februari 2005 werd voldoende rekening gehouden.


49

7.2.2. Advies van de Gecoro De Gecoro gaf advies op 30 maart 2006. De Gecoro maakte volgende opmerkingen: - Het plan vertoont te weinig structuur. Het ecologische groen is restgroen en wordt ten gevolge van de locatie van het voetbalveld volledig van de woonwijk Oversnes afgesneden. De groenstructuur moet terug herlderder (perspectieven, toegankelijkheid,...) opgenomen worden. Er dient tevens aandacht geschonken te worden aan de afwerking van de achterkanten. 7.2.3. Advies van het District Wilrijk De districtsraad gaf advies in de zitting van 23 maart 2006. Het district geeft een negatief advies: - De open ruimte wordt deels aangetast en verkleind. - De wijken Duivelshoek - Eenheid en Oversnes worden quasi afgesloten van de open ruimte. De bebouwing langsheen de Krijgslaan vormt een barrière. - Enkele bouwzones worden gekarakteriseerd voor overdreven hoogbouwaccenten. - De centrale bouwzone wordt te diep aangesneden en de ontsluiting van deze zone gebeurt via de Gallaitlaan, die gedeeltelijk tot volwaardige straat ten behoeve van gemotoriseerd verkeer omgevormd wordt. Dit is onaanvaardbaar.


50

7.2.4. Inwerking adviezen Op basis van de ingewonnen adviezen werd het plan nogmaals aangepast. Belangrijkste wijzigingen zijn: ● Het toevoegen van specifieke zones voor voetwegen in de bouwzone A (tegenover de wijk Oversnes), teneinde de fysische relatie tussen de woonwijk en de open ruimte te vrijwaren. Er zijn tevens langsheen de Krijgslaan tegenover de overliggende straten kleine pleintjes voorzien, die het gesloten bebouwingsfront langsheen de Krijgslaan visueel doorbreken en de toegangen door heen de nieuwe bebouwing markeren. ● De ontsluiting van de bouwzone D wordt niet langs de Gallaitlaan voorzien, maar wel langsheen een nieuw aan te leggen wegenis die eindigt in twee pleintjes. De wegenis krijgt hierdoor een duidelijk eindpunt en mogelijkheden voor niet-gewenste verdere bebouwing of sluipverkeer worden uitgesloten. De Gallaitlaan kan volledig als fietsen voetweg behouden blijven. ● Door de reorganisatie van de ontsluiting van bouwzone D zijn ook de afzonderlijke bestemmingszones D1 tot en met D6 gewijzigd. De bebouwing is zodanig geherstructureerd dat de ganse bouwzone minder diep in het gebied binnendringt, zonder evenwel de oorspronkelijke bouwenveloppe te wijzigen. Er is hierbij rekening gehouden met een maximale oriëntatie van de bebouwing op de open ruimte en het vrijwaren van belangrijke perspectieven doorheen het gebied. ● De bebouwing van het zuidelijke deel van het gebied blijft uitgesloten. De Stad Antwerpen blijft van mening dat de waterproblematiek hiervoor een belangrijk argument vormt. Bijna de ganse zone is gesitueerd binnen een overstromingsgebied. Uit de door de Dienst Waterbeleid van de Provincie aangeleverde info blijkt dat dit overstromingsgebied niet veroorzaakt wordt door de Kleine Struisbeek maar wel door een falend rioleringsstelsel. Tevens wordt gesteld dat de reeds bebouwde delen van de Kleine Doornstraat het laagst gesitueerd zijn. Op basis hiervan wordt besloten dat het zuidelijke deel wel bebouwbaar is. Aanvullend op deze informatie is het echter belangrijk ook rekening te houden met alle bodemkenmerken van het gebied. Uit de bodemdrainageklassen blijkt dat dit gebied matig tot zeer nat is, hetgeen door de reële terreinsituatie gedurende bijna het ganse jaar bevestigd wordt. Het betreffende zuidelijke binnengebied mag dan ten opzichte van de Kleine Struisbeek wel hoger gesitueerd zijn, ten BPA Neerland: toelichtingsnota november 2006

51

opzichte van het plangebied zelf vormt het wel degelijk het laagste punt en bovendien maakt de aanwezige vijver, samen met de centrale grachten, deel uit van de ganse waterhuishouding binnen het plangebied. Afwatering binnen het plangebied gebeurt daardoor van noord naar zuid, waarbij de betreffende vijver in het zuidelijke binnengebied een belangrijke bufferfunctie ten opzichte van de lager gesitueerde bebouwing langsheen de Kleine Doornstraat heeft. Vanuit de microkarakteristieken met betrekking tot waterhuishouding wordt er daarom voor geopteerd om het zuidelijke deel toch niet te bebouwen om zo het toch reeds vochtige gebied niet meer te belasten. Een tweede argument om het zuidelijke deel niet te bebouwen, zijn de ecologische waarden. Uit de vakliteratuur blijkt dat door de aanwezigheid van boomgaarden en kleine landschapselementen dit deel van het gebied moet beschouwd worden als een onderdeel van de habitat van de kamsalamander, dewelke bij onderzoek door de UA (Universiteit Antwerpen) in en rond de centrale grachten waargenomen werd. In het eerste ontwerp-BPA werd reeds geopteerd om enkele van deze landschappelijke elementen te vrijwaren door specifieke zones in overlay op te leggen. Om deze elementen echter optimaal een ecologische rol te laten vervullen, is het echter aangewezen ook de verbindingen tussen deze elementen zoveel mogelijk in stand te houden. Een verdere verdichting van het zuidelijke deel met bebouwing zou dit sterk bemoeilijken, waardoor er in het huidige ontwerp-BPA geopteerd wordt om de verdichting te beperken tot (her)gebruik van aanwezige bouwsels (benutte of leegstaande woningen). Een derde argument om hier niet te verdichten vormt het ruimtelijk structuurplan Antwerpen (RSA). Hierin wordt, binnen het kader van de beelden ecostad en waterstad (zie ook p14), gepleit voor een kwalitatieve afwerking van de randen van ‘parkgebieden’. In het geval van het gebied Neerland valt met betrekking tot de randen onmiddellijk het onderscheid tussen de noordelijke zone en de zuidelijke zone op. De noordelijke zone heeft een stedelijk karakter. Het creëren van een gepast bebouwingsfront aan de rand van het park is hier dan ook een evidente oplossing. De zuidelijke zone daarentegen heeft een zeer landelijk karakter. De grote percelen met enkele woningen in een groen kader vormen hier een zachte overgang tussen de wijk Neerland en de open ruimte. Het behoud van de zuidelijke zone als open ruimte met lage bebouwingsdichtheid is in dit geval de meest gepaste afwerking van deze parkrand. Vanuit de principes van het RSA vormt het plan dan ook een toepassing van een ‘gedifferentieerde verdichting’, met andere woorden een selectieve verdichting op plekken waar dit op basis van de kenmerken van het gebied het meest aangewezen is en een afwerking van de fronten met oog voor de lokale karakteristieken.


52

● De herstructurering van de bouwzone D is, samen met enkele verschuivingen in de recreatieve zones langsheen de Krijgslaan, aangewend om ook de centrale open ruimte met ecologisch waardevol groen visueel te optimaliseren. Er is ingespeeld op aantrekkelijke perspectieven langsheen de Gallaitlaan en Krijgslaan en er werd vanuit de Krijgslaan een duidelijke ‘groene’ toegang naar de open ruimte gecreëerd. ● De zones voor woningen in het groen worden zowel langs de Doornstraat als langs de Kleine Doornstraat en Planetariumkaan aangewend om de overgangen tussen bebouwingsfragmenten en de open ruimte te verzachten. Binnen deze zones bevinden zich reeds bestaande vrijstaande woningen, die het gebied haar specifieke landelijke karakter verlenen. ● De voorschriften zijn aangepast een verder aangevuld teneinde onduidelijkheden te vermijden en een optimale afstemming tussen de verschillende bebouwingstypes te verzekeren.


53

7.3 RESULTAAT VAN HET OPENBAAR ONDERZOEK Het openbaar onderzoek liep van 15 augustus 2006 tot en met 30 september 2006. Er werden 11 bezwaarschriften ingediend. Alle bezwaarschriften werden als ontvankelijk beschouwd. De bezwaarschriften werden geëvalueerd door de ontwerper en de Gecoro. Een aantal van de bezwaarschriften werden als gegrond weerhouden. Ingevolge hiervan werden volgende aanpassingen gedaan. Voorschriften: 1. De voorschriften van de bouwzone C1 werden ietwat aangepast zodat de impact van de nieuwbouw op de naastliggende percelen meer wordt beperkt conform de 45°-regel. Bestemmingsplan 2. Tussen de recreatie zone Q en de bestaande bebouwing werd een bufferstrook aangelegd die tussen enerzijds de recreatiezone Q en de bouwzone C1 en anderzijds de bestaande bebouwing een groenscherm creëert. 3. De oriëntatie van de bouwzone n1 werd aangepast zodat het betreffende gebouw een oostwest-oriëntatie krijgt i.p.v. een noordzuid-oriëntatie.


54


55

BPA Neerland TOELICHTINGSNOTA. november 2006

Recommend Documents