Deel 1 - Waarom zou een vennootschap hiervoor interessant kunnen zijn?

Inhoudstafel

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Inhoudstafel

Voorwoord

Deel 1 - Waarom zou een vennootschap hiervoor interessant kunnen zijn? 1.

Belastingen besparen? 1.1.

1.2.

1.3. 1.4. 1.5.

2.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Alle kosten van onroerende goederen in principe aftrekbaar . . . . . 5 1.1.1. Beroepskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.1.2. Netto meer over . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.1.3. Voorbeelden van kosten die aftrekbaar zijn in vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Altijd een aftrekbare afschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1.2.1. Verschil privé – vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1.2.2. Grond niet afschrijfbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1.2.3. Degressief afschrijven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Alle inkomsten in principe belastbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Raakt u die aandelen nog kwijt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Met alles rekening houden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Registratie- en successierechten besparen? 2.1. 2.2. 2.3.

2.4.

2.5.

. . . . . . . . . . 12

Onroerend goed wordt roerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen registratierechten op de aankoop van aandelen . . . . . . . . . Lagere registratierechten op de schenking van aandelen . . . . . . 2.3.1. Registratierechten op de schenking van roerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.2. Handgift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.3. Schenking voor een buitenlandse notaris . . . . . . . . . . . Mogelijk lagere successierechten op de vererving van aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.1. Progressieve tarieven vermijden . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2. Gunstmaatregelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Is het sop de kool wel waard? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

© Praktische Gids 2015 – Aankoop en bezit van een pand - privé of vennootschap?,

12 12 13 13 13 13 14 14 14 15

I

3.

Inhoudstafel

Uw risico beperken? 3.1. 3.2.

4.

Pand afgeschermd van uw beroepsactiviteit . . . . . . . . . . . . . . . . . Heeft dat zin? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1. Bescherming van de gezinswoning . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.2. Geen wondermiddel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Uw onroerend vermogen beter beheren? 4.1.

4.2. 4.3. 4.4.

5.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

. . . . . . . . . . . . . . 19

Handig als u niet alleen koopt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1.1. Geen onverdeeldheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1.2. Kopen met uw echtgeno(o)t(e) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Betere vermogensplanning mogelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Meer regels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bijkomende kosten voor de boekhouding . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Een puzzel

16 16 16 17

19 19 19 20 20 21

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Deel 2 - Verschillen tussen privébezit en vennootschapsbezit 1.

Vennootschapsbelasting versus personenbelasting 1.1.

1.2.

1.3.

1.4. 1.5.

1.6.

II

. . . . 25

Het verschil in belastbaar inkomen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1. Beroepsinkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2. Onroerende inkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.3. Diverse inkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.4. Niet-belastbare inkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.5. Vennootschapsbelasting: enkel beroepsinkomsten . . . . Het verschil in tarief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1. Tarieven in de personenbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2. Tarieven in de vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . 1.2.3. Gevolgen van het tariefverschil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.4. Belastingvrije som . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het verschil inzake afschrijvingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.1. Personenbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.2. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het verschil in kostenbenadering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het verschil in onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.5.1. Samenstelling onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . 1.5.2. De onroerende voorheffing privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.5.3. De onroerende voorheffing in een vennootschap . . . . . Het verschil in belastingverminderingen en aftrekbare uitgaven . . . 1.6.1. Personenbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.6.2. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


25 25 26 27 32 32 33 33 34 36 36 38 38 41 42 43 43 44 44 45 45 46

Verschillen inzake de registratierechten 2.1.

. . . . . . . . . . . . . . . . 47

Algemeen verkooprecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1. Geen verschil tussen aankoop privé of door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2. Het tarief verschilt naargelang van het gewest . . . . . . . 2.1.3. Nieuwe gebouwen: btw in plaats van registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2. Registratierechten op een hypothecaire lening . . . . . . . . . . . . . . . 2.3. Verlaagd tarief voor vastgoedhandelaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.1. Wat? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.2. Voor wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.3. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4. Teruggave bij snelle wederverkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.1. Wat? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2. Voor wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.3. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5. Klein beschrijf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.1. Wat? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.2. Voor wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.3. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6. Vrijstelling enige woning (abattement) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6.1. Wat? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6.2. Voor wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6.3. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7. Meeneembaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.1. Wat? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.2. Voor wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.3. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.4. Combinatie met de teruggave bij een wederverkoop binnen de twee jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.5. Keuze tussen de vrijstelling en de meeneembaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.8. Registratierechten bij de inbreng in een vennootschap . . . . . . . . 2.8.1. Zuivere inbreng . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.8.2. Gemengde inbreng . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9. Schenkingsrechten en schenkbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9.1. Schenking van onroerende goederen vs. roerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9.2. De drie gewesten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9.3. Schenkingsrechten op onroerende goederen . . . . . . . . 2.9.4. Progressievoorbehoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9.5. Schenking van aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9.6. Aandelen schenken zonder registratierechten . . . . . . . 2.9.7. Schenking van een bouwgrond (Vlaanderen) . . . . . . . . 2.9.8. Schenking van een woning (Wallonië en Brussel) . . . . . 2.9.9. Schenking van een onderneming . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9.10. Vermindering wegens kinderlast . . . . . . . . . . . . . . . . . .


47 47 47 47 47 48 48 48 48 49 49 49 49 49 49 50 50 53 53 55 55 57 57 58 58 60 60 61 61 62 62 62 63 63 67 68 68 69 71 73 74

III

Inhoudstafel

2.

3.

De successierechten of erfbelasting

Inhoudstafel

3.1.

3.2. 3.3.

4.

Tarieven in de drie gewesten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.1. Bevoegdheid en gemeenschappelijke regels . . . . . . . . 3.1.2. Algemene tarieven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.3. Fictiebepaling: de fameuze driejarige termijn . . . . . . . . 3.1.4. Progressievoorbehoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.5. Gunsttarieven voor de gezinswoning . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.6. Gunsttarief voor de vererving van een familiale onderneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.7. Andere verminderingen en vrijstellingen . . . . . . . . . . . . Berekening op individuele of globale verkrijging . . . . . . . . . . . . . . Splitsing in Vlaanderen tussen roerende en onroerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

De stukken van de puzzel 4.1. 4.2.

4.3.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 75 75 76 79 79 80 83 84 85 86

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

Complexe regels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Successie- en schenkingsrechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.1. Voordelen van een vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.2. Vennootschap niet noodzakelijk beter . . . . . . . . . . . . . . Registratierechten op de aankoop en de inkomstenbelastingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

88 88 88 88 89

Deel 3 - Privé of via vennootschap: volgens het gebruik van het gebouw 1.

Gezinswoning 1.1.

1.2.

1.3.

IV

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

Aankoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 1.1.1. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 1.1.2. Geen afschrijvingen of investeringsaftrek . . . . . . . . . . . 95 1.1.3. Woonbonus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 1.1.4. Het oude systeem: bouwsparen . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 1.1.5. Gewestelijke vermindering voor het langetermijnsparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 1.1.6. Gewestelijke gewone belastingvermindering voor interesten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Aankoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 1.2.1. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 1.2.2. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Bezit privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 1.3.1. Kadastraal inkomen aangeven? . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 1.3.2. Onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 1.3.3. De kosten van onderhoud, herstellingen, ... . . . . . . . . 116 1.3.4. Het verlaagd btw-tarief voor woningen van meer dan vijf jaar oud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116


1.3.5.

2.

Tweede verblijf

119 119 124 124 124 124 125 125 129 130 131 132 132 133 133 134 134 134 135 136

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

2.1.

Aankoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2. Geen afschrijvingen of investeringsaftrek . . . . . . . . . . 2.1.3. Geen woonbonus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.4. Wel langetermijnsparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.5. Gewone interestaftrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2. Aankoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.1. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3. Bezit privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.1. Kadastraal inkomen aangeven? . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.2. Onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.3. De kosten van onderhoud, herstellingen, ... . . . . . . . . 2.3.4. Verlaagd btw-tarief voor woningen van meer dan vijf jaar oud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.5. Bijzondere belastingverminderingen . . . . . . . . . . . . . . 2.4. Bezit door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5. Verkoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.1. Meerwaarde soms belastbaar, minderwaarde niet aftrekbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.2. Recuperatie van de registratierechten . . . . . . . . . . . . . 2.6. Verkoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7. Advies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


139 139 139 139 140 140 140 140 141 141 141 141 142 142 143 143 144 144 145 145 145

V

Inhoudstafel

Het verlaagd btw-tarief voor vernieuwbouw in sommige steden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.6. Bijzondere belastingverminderingen . . . . . . . . . . . . . . 1.3.7. Bescherming van de gezinswoning . . . . . . . . . . . . . . . 1.4. Bezit van de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.1. Geen woonbonus, bouwsparen of langetermijnsparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.2. Kosten aftrekbaar, inkomsten belastbaar . . . . . . . . . . 1.4.3. Kadastraal inkomen aangeven? . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.4. Voordeel van alle aard of huur betalen? . . . . . . . . . . . 1.4.5. Minder notionele interestaftrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.6. Onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.7. Verlaagd btw-tarief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.8. Geen bijzondere belastingverminderingen . . . . . . . . . 1.4.9. Bescherming van de gezinswoning . . . . . . . . . . . . . . . 1.5. Verkoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.5.1. Meerwaarde niet belastbaar, minderwaarde niet aftrekbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.5.2. Recuperatie van de registratierechten . . . . . . . . . . . . . 1.6. Verkoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.6.1. Meerwaarde belastbaar, minderwaarde aftrekbaar . . . 1.6.2. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.7. Advies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.

Pand verhuurd voor privégebruik

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

Aankoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.1. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.2. Personenbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2. Aankoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3. Bezit privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.1. Personenbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2. Onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.3. De kosten van onderhoud, herstellingen, ... . . . . . . . . 3.3.4. Verlaagd btw-tarief voor woningen van meer dan vijf jaar oud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.5. Bijzondere belastingverminderingen . . . . . . . . . . . . . . 3.4. Bezit door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.5. Verkoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.6. Verkoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.7. Advies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Inhoudstafel

3.1.

4.

Pand verhuurd voor beroepsgebruik

Aankoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aankoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bezit privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1. De verhuurder gebruikt het pand professioneel . . . . . . 4.3.2. Werkelijke huurinkomsten belastbaar . . . . . . . . . . . . . 4.3.3. Onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.4. De kosten voor het onderhoud, de herstellingen, ... . . . 4.3.5. Verlaagd btw-tarief voor woningen van meer dan vijf jaar oud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.6. Bijzondere belastingverminderingen . . . . . . . . . . . . . . 4.4. Bezit door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5. Verkoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.6. Verkoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.7. Advies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Gebouw dat u zélf beroepsmatig gebruikt 5.1.

5.2. 5.3.

VI

152 152 153 154 154 154

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

4.1. 4.2. 4.3.

5.

149 149 149 149 150 150 150 152

156 156 156 156 156 159 160 160 160 161 161 161 161

. . . . . . . . . . . . 164

Aankoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.1. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2. Personenbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aankoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bezit privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.1. Kadastraal inkomen aangeven? . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.2. Onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.3. Woonbonus, bouwsparen of langetermijnsparen . . . . 5.3.4. De kosten voor onderhoud, herstellingen, ... . . . . . . . 5.3.5. Geen verlaagd btw-tarief voor werken aan het bedrijfspand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.6. Bijzondere investeringsaftrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


164 164 164 164 165 165 165 165 166 166 166

Bezit door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5.1. Meerwaarde belastbaar, minderwaarde aftrekbaar . . . 5.5.2. ‘Desaffectatie’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6. Verkoop door de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.7. Advies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

167 167 167 168 168 168

Deel 4 - Bijzondere regels voor een nieuwbouw en verbouwingen 1.

Btw in plaats van registratierechten 1.1.

1.2.

1.3.

1.4.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 173

Btw op een nieuwbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1. Btw betalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2. Btw recupereren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.3. Btw als beroepskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Registratierechten op een grond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1. Aankoop privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2. Aankoop door een vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . U verbouwt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.1. Tarieven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.2. Btw recupereren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.3. Btw als beroepskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U verkoopt een nieuw gebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.1. Nieuw gebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.2. Wie mag er nieuwe gebouwen met btw verkopen? . . .

2. Inkomstenbelastingen

173 173 174 175 176 177 177 177 178 178 178 178 178 179

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

2.1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2. Het bouwsparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.1. Wat is het? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2. Belang voor verbouwingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3. De bijkomende vermindering voor interesten . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.1. Wat is het? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.2. Belang voor de overdracht van de gezinswoning naar een vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


Inhoudstafel

5.4. 5.5.

181 181 181 182 182 182 184

VII

Deel 5 - Uw vennootschap als vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter 1.

Juridische regels

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1. Tijdelijke opsplitsing van de volle eigendom . . . . . . . . 1.1.2. Gelijkenissen met de volle eigendom . . . . . . . . . . . . . 1.1.3. Hoe wordt uw vennootschap vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2. Vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1. Duur van het vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2. Wat mag de vruchtgebruiker doen? . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.3. Wie draagt welke kosten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.4. Vergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3. Opstal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.1. Duur van het opstalrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.2. Wat mag de opstalhouder doen? . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.3. Wie draagt welke kosten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3.4. Vergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4. Erfpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.1. Duur van de erfpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.2. Wat mag de erfpachter doen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.3. Wie draagt welke kosten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.4.4. Vergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Inhoudstafel

1.1.

2.

Fiscale regels voor een vruchtgebruik 2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

2.5.

VIII

187 187 188 188 188 188 189 189 189 190 190 190 190 191 191 191 191 191 191

. . . . . . . . . . . . . . . . 192

Vestiging van het vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Gedurende het vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Op het einde van het vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat is het voordeel? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.1. Extra kosten in uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.2. U wordt volle eigenaar op het einde . . . . . . . . . . . . . . Wat vindt de fiscus hiervan? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.1. De algemene antimisbruikbepaling . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.2. Verwerping van de afschrijvingen . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.3. Belasting van de ondergewaardeerde blote eigendom als voordeel van alle aard . . . . . . . . . . . . . . 2.5.4. Verwerping van de kosten wegens niet in overeenstemming met het doel van de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5.5. Doen of niet meer te riskeren? . . . . . . . . . . . . . . . . . .


192 192 193 195 195 196 198 198 199 199 199 200 200 200 201 202

203 203

Fiscale regels voor een opstal 3.1.

3.2.

3.3.

3.4.

3.5.

4.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

Vestiging van het opstalrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Gedurende het opstalrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Op het einde van het opstalrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.3.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat is het voordeel? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.1. Extra kosten in uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.2. Verschil met een vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.4.3. U wordt op het einde goedkoop eigenaar van een gebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat vindt de fiscus hiervan? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Fiscale regels voor een erfpacht 4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

4.5.

204 204 204 205 205 206 207 207 207 208 208 208 208 208

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

Vestiging van de erfpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.1.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Gedurende de erfpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Op het einde van de erfpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.1. Gevolgen voor u privé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.3.2. Gevolgen voor uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat is het voordeel? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.1. Extra kosten in uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.2. U wordt weer volle eigenaar op het einde . . . . . . . . . . Wat vindt de fiscus hiervan? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

210 210 210 211 211 211 212 212 212 212 212 213 213

Deel 6 - Wat met de panden die u privé al bezit? 1.

Hoe krijgt u die panden nog in uw vennootschap? 1.1.

1.2.

. . . 217

Verkopen aan uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1. Kan dat zomaar? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2. Registratierechten en btw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.3. Personenbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.4. Waarom zou u verkopen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ‘Inbrengen’ in uw vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1. Juridisch gezien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.3. Personenbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.4. Voordelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


217 217 218 219 220 222 222 224 224 225

IX

Inhoudstafel

3.

2.

Waarom zou u die panden nog in een vennootschap stoppen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

226

2.1. Successieplanning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 2.2. Privé geen fiscale voordelen (meer) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

Inhoudstafel

3.

Moet u zich haasten of niet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

228

3.1.

Recuperatie van de registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.1. Bij een verkoop binnen de twee jaar . . . . . . . . . . . . . . 3.1.2. Meeneembaarheid (Vlaanderen) . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop van een nieuwbouw met btw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eerst nog snel verbouwen of net niet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

228 228 228 228 229

Niet vergeten! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

230

3.2. 3.3.

4.

Deel 7 - U heeft beslist: het wordt via vennootschap 1.

Via een bestaande of via een nieuwe vennootschap? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.

Via een bestaande vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2. Juridisch gezien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.3. Aspecten van vermogensplanning . . . . . . . . . . . . . . . Via een nieuwe vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2. De kosten van een extra vennootschap . . . . . . . . . . . .

233 233 235 236 236 236 238

Een nieuwe vennootschap: welke vorm? . . . . . . . . . . . . .

239

2.1.

239 239 241 242 243 244

1.2.

2.

Een nv of een bvba . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1. Een nv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.2. Een bvba . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.3. Wat moet u kiezen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2. Een andere vennootschapsvorm? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3. Advies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

X

233


Deel 8 - Wat op het einde van de rit? Hoe moet u het onroerend goed verkopen? . . . . . . . . . . .

247

1.1.

Uw vennootschap verkoopt het onroerend goed . . . . . . . . . . . . 1.1.1. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ú verkoopt de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2. Geen registratierechten op de aankoop van aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.3. U betaalt geen belastingen op de meerwaarde van uw aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

247 247 248 248 248

Hoe kunt u het pand naar u privé halen? . . . . . . . . . . . . . .

251

2.1.

251 251

1.2.

2.

2.2.

2.3.

De vennootschap laten bestaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1.1. U koopt het pand terug van de vennootschap . . . . . . . 2.1.2. U krijgt het onroerend goed na afloop van een tijdelijk zakelijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De vennootschap vereffenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.1. Juridisch gezien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.2. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.3. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.2.4. Roerende voorheffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U verkoopt het onroerend goed later privé . . . . . . . . . . . . . . . . .

250 250

252 252 252 253 254 255 256

Deel 9 - Bijzondere aandachtspunten 1.

De huurwetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

259

1.1.

259 259 259 259

1.2.

1.3.

Over welke huur gaat het? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.1. Woninghuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.2. Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1.3. Gemene huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opzegging van de huurovereenkomst n.a.v. de aanschaf van het pand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.1. Woninghuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.2. Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2.3. Gemene huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Latere opzegging van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . .


260 260 261 262 263

XI

Inhoudstafel

1.

2.

Inhoudingen op de facturen van aannemers

3. Financiering

Inhoudstafel

3.1. 3.2.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

Privé: hypothecair woonkrediet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 Vennootschap: investeringskrediet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

4. Vizierpositie

XII

. . . . . . . . . . 264

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266


Deel 1 - Waarom zou een vennootschap hiervoor interessant kunnen zijn?

Recommend Documents