De zorgvastgoedcoöperatie in de care sector
MRE afstudeeronderzoek over
De zorgvastgoedcoöperatie
“Een dochter voor vele moeders” René Middelkoop Directeur
Onderzoeker
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
1
Aanleiding onderzoek / context
Nieuw financieringsysteem zorgvastgoed; Meer risico’s en kansen voor zorginstellingen; Veel zorgvastgoed is functioneel verouderd; Financieringsproblemen zorgvastgoed; Andere aanpak van het vastgoed noodzakelijk; Weinig ervaring met vastgoedmanagement zorgsector.
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
2
Waarom coöpereren, wat zijn de kenmerken?
Samenwerken maar wel zelfstandig blijven. Mogelijk maken wat alleen niet lukt. Schaalvoordelen behalen. Kennis ontwikkelen/kennis delen. Gericht op lange termijn. Concurrerend aan grote marktpartijen.
User-owned, user-controlled and userbenefit
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
3
Conceptueel model zorgvastgoedcoöperatie
Zorginstelling blijft eigenaar van grondposities.
Gebouwen worden verkocht aan de zorgvastgoedcoöperatie en marktconform teruggehuurd.
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
4
Voor- en nadelen van verschillende keuzen Behoud Behoud waarde zeggenontwikkeling schap grond grondpositie
Besluitvormingsprocessen
Professionali sering vastgoedmanagement
++
++
-
-
-
-
+
+
++
++
-
+
++
+
+
+
-
+
++
+
+
+
+
+
Verbetering benutting activa
Toegang tot kapitaal
Kosten beheersing
Zelfstandig blijven kleine organisatie
-
-
-
++
Verkopen aan derden
++
-
+
Zorgvastgoedcoöperatie
+
+
++
++
Samenwerking in nieuwe vastgoed stichting Gezamenlijk vastgoedbeheer door fusie
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
5
Cashflow zelfstandige zorginstelling
ZZP huisvestingsvergoeding & overige inkomsten (179 plaatsen) Kapitaallasten Instandhouding Kasstroom Cumulatieve kasstroom
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
6
Cashflow zorgvastgoedcoöperatie
ZZP huisvestingsvergoeding & overige inkomsten (2.096 plaatsen) Kapitaallasten Instandhouding Kasstroom Cumulatieve kasstroom
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
7
Belangrijkste kritische succesfactoren Vanuit het perspectief van de zorginstelling:
Te behalen doelstellingen van de zorgvastgoedcoöperatie worden nagestreefd. Zorgorganisatie voert beleid dat gericht is op lange termijn. Zorgorganisatie is bereid een marktconforme huur te betalen. Zorgorganisatie is bereid een garantiestelling te geven aan de zorgvastgoedcoöperatie. Zorgorganisatie heeft het besef van de toegevoegde waarde van de zorgvastgoedcoöperatie. Zorgorganisatie is bereid tot een constructieve samenwerking met andere leden in het belang van de coöperatie.
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
8
Belangrijkste kritische succesfactoren Vanuit het perspectief van de zorgvastgoedcoöperatie:
Doelstellingen van de coöperatie worden in overeenstemming met de leden vastgesteld. Gelijkwaardigheid van de leden. Samenstelling vastgoedportefeuille (mix, nieuwe + oude panden) Geen lokale concurrentie, maar wel regionale en bedrijfsculturele verbondenheid onder de leden. De interesse banken en wellicht beleggers voor het “zorgvastgoedcoöperatiefonds”. Een governance structuur gericht op belang van de leden. Bestuurlijke- en management kwaliteit zorgvastgoedcoöperatie.
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
9
Zorgvastgoedcoöperatie met vastgoedfonds Zorginstelling a Zorginstelling c Zorginstelling b
Zorginstelling d
Huurcontract Garantiestelling (50% grondwaarde)
Inleg
Verkoop gebouwen
Vastgoedportefeuille
Zorgvastgoedcoöperatie
Maatschappelijk vastgoedfonds
Inleg
Vreemd Vermogen
Dividend
Aflossing & Interest
Financiering
Lening
Belegger p Financier x Belegger q
Belegger r
Financier y Belegger s
Financier z
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
10
Belangrijkste conclusies De zorgvastgoedcoöperatie kan “de wind mee creëren” voor zorgorganisaties die:
zich richten op het zorgproces, zelfstandig willen blijven, zeggenschap eigen grond, waardeontwikkeling van grond willen behouden, vastgoedrisico’s beheersen, problemen hebben op het gebied van zorgvastgoed en zorgvastgoedfinancieringen, onvoldoende vastgoedkennis, beleid op langere termijn, concurrentie positie.
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
11
Behoefte om nog eens verder te praten? BOB Advies Zeist, 030-2513519 www.bobadvies.nl
Bedankt voor uw aandacht.
Zorgvastgoedcoöperatie care sector
12
