De zelfstandige ondernemer in binnenstedelijke planmatige winkelcentra: Een lust of last?

‘De zelfstandige ondernemer in binnenstedelijke planmatige winkelcentra: Een lust of last?’

Een onderzoek naar de (financiële) meerwaarde van zelfstandige ondernemers in de brancheen huurdersmix van binnenstedelijke planmatige winkelcentra.

Master Thesis MSRE Amsterdam School of Real Estate Drs. B.M. Bakker RT Augustus 2011

‘De zelfstandige ondernemer in binnenstedelijke planmatige winkelcentra: Een lust of last?’ Een onderzoek naar de (financiële) meerwaarde van zelfstandige ondernemers in de brancheen huurdersmix van binnenstedelijke planmatige winkelcentra.

Master Thesis ter afronding van de opleiding MSRE aan de Amsterdam School of Real Estate

Auteur: drs. B.M. Bakker RT - ASRE 1e begeleiders: de heer A. Marquard en de heer G. A. Vos - ASRE 2e begeleider : de heer M. Langendoen - Externe begeleider : de heer D. Sosef, afdeling Research Cushman & Wakefield

Amstelveen, augustus 2011

2

Voorwoord Deze Master Thesis is geschreven in het kader van de opleiding Master of Studies in Real Estate aan de Amsterdam School of Real State. Voor u ligt het resultaat van dit onderzoek. Graag wil ik een dankwoord richten aan de heer Dirk Sosef van Cushman & Wakefield voor zijn enthousiaste en bereidwillige begeleiding bij de totstandkoming van dit rapport. Tevens gaat mijn dank uit naar de begeleiding vanuit de ASRE, de heren Gerjan Vos en Arthur Marquard. Tot slot wil ik mijn vrouw, zoon, familie, vrienden en collega’s bedanken voor hun eindeloze geduld, vele aanmoedigingen en leuke ontspanningen op zijn tijd. Brugt Bakker Amstelveen, augustus 2011

3

Samenvatting Dit onderzoek naar de (financiële) meerwaarde van zelfstandige ondernemers in de brancheen huurdersmix van binnenstedelijke planmatige winkelcentra heeft tot doel een kennisbijdrage te leveren aan de discussie die gaande is over de concurrentiepositie van de zelfstandige ondernemer in het centraal winkelgebied. Door middel van (wetenschappelijk) literatuuren empirisch onderzoek is getracht antwoord te geven op de vraag in hoeverre de zelfstandige ondernemers in kwalitatieve en/of kwantitatieve zin van meerwaarde zijn voor ontwikkelaars/beleggers in binnenstedelijke planmatige winkelcentra. Met behulp van regressie analyses is onderzocht, naast andere belangrijke huurprijsbepalende factoren, welke invloed de zelfstandige ondernemer op de huurprijs uitoefent in de binnenstedelijke planmatige winkelcentra in Nederland. Mede als gevolg van de gunstige economische ontwikkelingen zijn ontwikkelaars/ beleggers de afgelopen jaren erg actief geweest op het gebied van nieuwe of bestaande binnenstedelijke winkelprojecten. Met betrekking tot deze binnenstedelijke planmatige ontwikkelingen is echter sprake van een paradox. Enerzijds kiezen ontwikkelaars/beleggers met betrekking tot de invulling van deze planmatige winkelcentra bewust voor een uniforme huurdersmix met vrijwel uitsluitend de bekende (inter)nationale winkelketens. Voornaamste reden voor de keuze van winkelketens is de financiële zekerheid en de zo hoog mogelijke marktwaarde. Dit voegt echter in kwalitatieve zin vaak weinig toe aan het bestaande traditionele winkelaanbod. Anderzijds kiezen sommige ontwikkelaars/beleggers voor een gevarieerde huurdersmix met (lokale) zelfstandige ondernemers om zo onderscheidend te kunnen zijn en daardoor meer winkelend publiek (lees: omzetverhogend) te trekken. De keuze voor de vaak minder kapitaalkrachtige en conjunctuurgevoelige zelfstandige ondernemers

brengt

echter

ook

de

nodige

financiële

risico’s

met

zich

mee.

Ontwikkelaar/beleggers van planmatige winkelcentra komen zo steeds meer in een spagaat tussen de keuze voor verdere filialisering enerzijds en anderzijds de noodzaak tot consumentenbeleving met als doel meer bezoekers te trekken. In de literatuur is veelvuldig vermeld dat door trends als een groeiende winkelvoorraad, schaalvergroting, internationalisatie en filialisering steeds meer zelfstandige ondernemers verdwijnen, waardoor het winkelaanbod verschraalt. Uit onderzoek van Cushman & Wakefield (2009) blijkt dat het aantal winkels van zelfstandige ondernemers in het centraal winkelgebied van de grote steden in de periode 2004-2009 is afgenomen met 6% en in de binnenstedelijke planmatige winkelcentra zelfs met 10%. In de planmatige binnenstedelijke winkelcentra is eind 2009 nog maar 34% van het aantal winkels en slechts 12% van het totale winkelvloeroppervlak in gebruik door zelfstandigen. Volgens verschillende

4

marktpartijen is het aantal zelfstandige ondernemers snel aan het afnemen omdat ze de prijsconcurrentie met de grote winkelketens niet meer aan kunnen, de hogere huren niet meer kunnen betalen en noodgedwongen verplaatsen naar de rand van de binnenstad. Vanuit kwalitatief oogpunt dient de positie van de zelfstandige ondernemer in het centraal winkelgebied niet te worden onderschat. Naast de aanwezigheid van winkelketens en anchor tenants/ publiekstrekkers is het belangrijk om ook een aantal (lokale) zelfstandige ondernemers in het winkelcentrum te vestigen, aangezien het eigen karakter of imago van het winkelcentrum hierdoor kan worden vergroot. Diverse consumentenonderzoeken hebben aangetoond dat de winkelende consument veel waarde hecht aan een goede mix van winkelketens en zelfstandige ondernemers in de centrale winkelgebieden. In de praktijk blijkt echter dat de ontwikkelaars/beleggers nog steeds kijken naar de retailers die de hoogste huur betalen en hoe het rendement op de belegging is. In internationaal empirisch onderzoek is reeds aangetoond dat (inter)nationale winkelketens gemiddeld een significant hogere huurprijs per m² betalen dan de zelfstandige ondernemers. Tevens zijn ontwikkelaars/beleggers niet zomaar bereid om hun (in)direct rendement in de waagschaal te stellen omwille van een ‘levendiger’ onderscheidend winkelcentrum. De bovenstaande theorieën van een gevarieerde brancheen huurdersmix van winkelketens en zelfstandige ondernemers worden daarom veelvuldig aan de kant geschoven. Uit voorgaand wetenschappelijk literatuuronderzoek blijkt dat een groot aantal ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren zijn geïdentificeerd die de verschillen in de huurprijs van planmatige winkelcentra kunnen verklaren. In dit empirisch onderzoek zijn op basis van de in de literatuur genoemde ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren regressie analyses uitgevoerd die de invloed op de huurprijs heeft getest in 16 binnenstedelijke planmatige winkelcentra in Nederland. Het meervoudige ‘semi-logaritmische’ regressie model, waar de natuurlijke logaritme is genomen van de afhankelijke variabele ‘huurprijs per m² vvo’, heeft een goede ‘fit’ met een R-square van 0,667. Dat betekent dat circa 66,7% van de variantie van de huurprijs wordt verklaard door de onafhankelijke variabelen in het model. In overeenstemming met voorgaand wetenschappelijk onderzoek blijkt dat alle ruimtelijke factoren (markt, locatie en gebouw) significante verbanden vertonen met de huurprijs. Uit de regressie analyse kan verder worden afgeleid dat met betrekking tot de branche- huurdersmix in de Nederlandse binnenstedelijke planmatige winkelcentra een hoge concentratie van ‘core’ hoofdbranches (o.a. ‘Mode en Luxe’) en een ruime diversiteit aan (merk)namen/ soorten winkels leidt tot een positief effect op de huurprijs. Resultaten tonen aan dat de hoofdbranches ‘Persoonlijke verzorging’ en ‘Mode & Luxe’ gemiddeld de hoogste huurprijzen

per

m²

betalen.

Volgens

verwachting

betalen

de

anchors

tenants/

publiekstrekkers gemiddeld een lagere huur per m² dan de winkelketens, maar dit verband is in tegenstelling tot voorgaand onderzoek niet significant.

5

Speciale aandacht is in dit onderzoek uitgegaan naar de invloed van de zelfstandige ondernemer op de huurprijs van de binnenstedelijke planmatige winkelcentra. In overeenstemming met voorgaand internationaal onderzoek blijkt uit het meervoudige regressiemodel dat, gecorrigeerd voor de overige huurprijs beïnvloedende factoren, zelfstandige ondernemers een significant lagere huurprijs per m² betalen dan de winkelketens. In de onderzochte winkelcentra ligt de gemiddelde betaalde huurprijs per m² bij de zelfstandige ondernemers circa 8% lager dan de winkelketens. Ook is opvallend dat de zelfstandige ondernemers in alle onderzochte hoofdbranches een lagere huurprijs per m² betalen, hoewel er enkel significante uitspraken kunnen worden gedaan over de hoofdbranches ‘Mode & Luxe’ en ‘In-en-om-het-Huis’. Binnen de groep zelfstandige ondernemers zelf worden zoals verwacht in de hoofdbranches ‘Mode en Luxe’ en ‘Persoonlijke verzorging’ de hogere huurprijzen betaald. Ten slotte bestaat er ook een significant negatieve relatie tussen het procentueel aantal in de winkelcentra aanwezige zelfstandige ondernemers en de betaalde huurprijs per m²: een toename van het aantal zelfstandige ondernemers heeft een huurprijsverlagend effect voor het planmatige winkelcentrum. De conclusie van dit onderzoek is dat naast de bekende traditionele ruimtelijke factoren als markt, locatie en gebouwkenmerken, ook de brancheen huurdersmix een belangrijke huurprijs beïnvloedende factor is in de Nederlandse binnenstedelijke planmatige winkelcentra. Naast de significante huurverschillen per hoofdbranche blijkt ook dat het type retailer een duidelijke invloed uitoefent op de huurprijs. Vanuit kwalitatief oogpunt kan worden geconcludeerd dat de zelfstandige ondernemer een zekere meerwaarde heeft voor een binnenstedelijk winkelcentrum. Door het huisvesten van een aantal (lokale) zelfstandige ondernemers kan het imago van het winkelcentrum worden vergroot. Het resulteert vaak in een grotere binding met de lokale bevolking en kan zorgen voor meer onderscheidend vermogen. Consumentenonderzoek bevestigt dat de aanwezigheid van zelfstandige ondernemers mede bepalend zijn voor de sfeer en gezelligheid in een binnenstad of winkelcentrum en door de consument als een belangrijke factor wordt gezien om naar een bepaald winkelgebied te gaan. Veel consumenten zijn zelfs bereid extra te betalen voor service en is de diversiteit van het winkelaanbod belangrijker dan de prijs van een product. Vanuit kwantitatief oogpunt valt uit de onderzoeksresultaten af te leiden dat het ‘type retailer’ een belangrijke huurprijsbeïnvloedende factor is: de zelfstandige ondernemers betalen in de praktijk gemiddeld een lagere huurprijs per m² dan de gevestigde winkelketens. De voornaamste reden is de financiële draagkracht van de winkelketens, waardoor ketens de hogere huurprijzen kunnen betalen. Een andere reden is dat de winkelketens vanuit prestige of status oogpunt vaker bereid zijn om een extra huurpremie te betalen voor de

6

winkelunits

gelegen

op

de

betere

locaties

in

het

winkelcentrum.

Hoewel

ontwikkelaars/beleggers het belang van de zogenaamde ‘couleur locale’ erkennen, is het dan ook niet verwonderlijk dat rendementstechnisch gezien in de praktijk toch wordt gekozen voor de winkelketens, vooral voor de beste winkelpanden in het winkelcentrum. De resultaten van dit empirisch onderzoek zijn interessant te noemen, omdat deze duidelijk illustreren dat ontwikkelaars/beleggers niet het optimale rendement uit een winkelcentrum kunnen halen door lukraak bepaalde type branches of retailers te gaan combineren. Het uiteindelijke doel van ontwikkelaar/belegger is het creëren van een voor de consument interessante en onderscheidende mix van branches en retailers, om zodoende meer bezoekers te trekken en de verblijfsduur van deze bezoekers te verlengen. Hierdoor kan het bestedingspotentieel verhoogd worden, kunnen winkeliers meer omzet realiseren, wat uiteindelijk voor de ontwikkelaar/belegger kan leiden tot het gewenste positieve effect op de huurprijs of rendement van planmatige winkelcentra.

7

Inhoudsopgave

1.

Inleiding _______________________________________________________ 10 1.1 Aanleiding onderzoek ________________________________________________ 10 1.2 Probleem- en doelstelling ____________________________________________ 13 1.3 Onderzoeksmethode_________________________________________________ 15 1.4 Leeswijzer _________________________________________________________ 15

2.

Introductie van de winkelvastgoedmarkt ____________________________ 16 2.1 Definities en kengetallen _____________________________________________ 2.1.1 Detailhandel _____________________________________________________ 2.1.2 Winkels in de gevestigde detailhandel _________________________________ 2.1.3 Actoren op de winkelvastgoedmarkt ___________________________________ 2.1.4 Branchering detailhandel ___________________________________________ 2.1.5 Winkelformule ____________________________________________________ 2.1.6 Zelfstandige ondernemer ___________________________________________ 2.1.7 Winkelketen _____________________________________________________

16 16 17 18 20 20 21 22

2.2 Hiërarchie winkelgebieden ____________________________________________ 23 2.2.1 Centraal winkelgebied _____________________________________________ 24 2.3 Resumé ___________________________________________________________ 25

3.

De retailer – zelfstandig versus winkelketen _________________________ 27 3.1 Kenmerken zelfstandige ondernemer versus winkelketens _________________ 3.1.1 Service & deskundigheid ___________________________________________ 3.1.2 Uniciteit productenaanbod __________________________________________ 3.1.3 Sociale betrokkenheid _____________________________________________ 3.1.4 Financiële draagkracht _____________________________________________ 3.1.5 Conjunctuurgevoeligheid ___________________________________________ 3.1.6 Inkoopvolumes & prijs-kwaliteit _______________________________________ 3.1.7 Samenwerkingsverband: franchise ____________________________________ 3.1.8 Schaalgrootte ____________________________________________________

27 27 28 28 28 29 29 30 30

3.2 Zelfstandige ondernemer versus winkelketen in de planmatige winkelcentra __ 3.2.1 Concurrentiepositie ________________________________________________ 3.2.2 Standkwaliteit ____________________________________________________ 3.2.3 Branchering _____________________________________________________

31 31 32 33

3.3 Resumé __________________________________________________________ 33

4.

Theoretisch kader _______________________________________________ 35 4.1. Invloed ruimtelijke factoren op huurprijs van planmatige winkelcentra ______ 4.1.1 Markt/ verzorgingsgebied ___________________________________________ 4.1.2 Locatiekwaliteit ___________________________________________________ 4.1.3 Gebouwkenmerken ________________________________________________

35 36 37 38

4.2 Invloed niet-ruimtelijke factoren op huurprijs planmatige winkelcentra _______ 4.2.1 Winkelimago _____________________________________________________ 4.2.2 Branche- en huurdersmix: positionering van de zelfstandige ondernemer ______ 4.2.3 Onderscheidend vermogen zelfstandige ondernemer _____________________ 4.2.4 Anchors tenants __________________________________________________

40 41 42 47 49

4.3 Resumé ___________________________________________________________ 50 8

5.

Onderzoeksmethodologie ________________________________________ 52 5.1 De verantwoording van het onderzoeksveld _____________________________ 52 5.1.1 Steekproef planmatige winkelcentra ___________________________________ 53 5.2 Hypothesen ________________________________________________________ 54 5.3 Data ______________________________________________________________ 55 5.4 Onderzoeksmethodiek _______________________________________________ 55

6.

Empirische Analyse _____________________________________________ 57 6.1 Beschrijving data en statistische gegevens______________________________ 6.1.1 Huurprijs ________________________________________________________ 6.1.2 Markt/ verzorgingsgebied ___________________________________________ 6.1.3 Locatie _________________________________________________________ 6.1.4 Gebouwkenmerken ________________________________________________ 6.1.5 Branche- en huurdersmix ___________________________________________

57 58 58 59 59 60

6.2 Testen assumpties regressie __________________________________________ 61 6.3 Empirische resultaten________________________________________________ 62 6.3.1 Invloed ruimtelijke factoren op de huurprijs _____________________________ 63 6.3.2 Niet-ruimtelijke factoren: invloed zelfstandige ondernemer op huurprijs _______ 65

7.

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen _________________________ 69 7.1 Samenvatting literatuurstudie _________________________________________ 69 7.2 Samenvatting resultaten empirisch onderzoek ___________________________ 71 7.3 Conclusies _________________________________________________________ 73 7.4 Aanbevelingen _____________________________________________________ 75 7.4.1 Aanbevelingen voor de praktijk _______________________________________ 75 7.4.1 Aanbevelingen voor de wetenschap ___________________________________ 75

Bibliografie _________________________________________________________ 77 Bijlagen ____________________________________________________________ 80 Bijlage I

Internationale winkelcentra in b.v.o. per 1.000 inwoners ____________ 81

Bijlage II

Tabel onderzochte winkelcentra ________________________________ 82

Bijlage III

Tabel definities onderzochte variabelen regressieanalyse ___________ 83

Bijlage IV

Assumpties: normaliteit van de residuen_________________________ 84

Bijlage V

Assumpties: scatterplot residuen/ outliers _______________________ 85

Bijlage VI

Tabel correlatie ______________________________________________ 86

Bijlage VII Tabel meervoudige regressieanalyse – enter selection _____________ 87 Bijlage VIII Tabel meervoudige regressieanalyse – stepwise selection __________ 89 Bijlage IX

Tabel enkelvoudige regressieanalyses __________________________ 94

Bijlage X

Resultaten zelfstandige ondernemer – regressie per hoofdbranche __ 95

Bijlage XI

Tabel meervoudige regressieanalyse - zelfstandige ondernemer _____ 96

9

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding onderzoek In de afgelopen jaren is de winkelvastgoedmarkt in Nederland volop in beweging geweest. Mede als gevolg van de gunstige economische ontwikkelingen, schaalvergroting en komst van internationale winkelketens is er een toenemende vraag geweest naar nieuwe vooral grootschalige winkelmeters. Ontwikkelaars en (ontwikkelende) beleggers zijn daarom zeer actief geweest op het gebied van realisatie van nieuwbouw of herontwikkeling van bestaande binnenstedelijke winkelprojecten. Met betrekking tot deze binnenstedelijke ontwikkelingen is echter sprake van een paradox1: enerzijds kiezen ontwikkelaars/beleggers met betrekking tot de invulling van deze planmatige winkelcentra bewust voor een huurdersmix, welke vrijwel uitsluitend bestaat uit (inter)nationale winkelketens (filiaal- en franchisebedrijven) met de voor de consument bekende winkelformules. Anderzijds zijn er ook ontwikkelaars/beleggers die kiezen voor een huurdersmix waarbij belang wordt gehecht aan de aanwezigheid van authentieke zelfstandige ondernemers in het bestaande of te (her)ontwikkelen planmatige winkelcentrum. De reden die veelal genoemd wordt bij ontwikkelaars/beleggers om te kiezen voor een huurdersmix met (inter)nationale winkelketens is de financiële zekerheid en de zo hoog mogelijke waarde van hun vastgoedproducten (Bolt, 2005). Vastgoedbeleggers willen de garantie dat bij de invulling van de winkelruimte een potentiële partij voor langere tijd zijn huur kan betalen. Een directievoorzitter van een beursgenoteerd winkelfonds stelde al eens: ‘het gaat om de huurpenningen en niet om de huurder’ (De Jonge, Kooijman en Van der Toorn Vrijthoff, 2001). Hierbij valt vaak de keuze vaak op (inter)nationale winkelketens, aangezien het moederbedrijf dat (over de grens) al honderden winkelpanden exploiteert, voldoende zekerheid biedt op korte en lange termijn (Retail Management Center, 2008). Ook wordt gezegd dat veel ontwikkelaars/beleggers zich richten op een goed rendement op de korte termijn en daarbij gebaat zijn zo snel mogelijk de beschikbare winkels in te vullen. Gevestigde winkelketens zouden hierop sneller reageren dan de zelfstandige ondernemers, welke

langzame

beslissers

zouden

zijn.

Tevens

wordt

beweerd

dat

het

voor

ontwikkelaars/beleggers niet ‘chic’ genoeg zou zijn om met zelfstandige ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf (MKB) zaken te doen. Bij de opening van een nieuw winkelcentrum gaan vaak de mooiste plekken naar doorgaans de twintig tot dertig grote winkelketens en mogen de zelfstandige ondernemers de laatste plekken invullen (Pots, 2005). Het resultaat is dat de meeste planmatig (binnenstedelijke) ontwikkelde winkelcentra in kwalitatieve zin 1

Een paradox is een ogenschijnlijk tegenstrijdige situatie, die lijkt in te gaan tegen ons gevoel voor logica, onze verwachting of onze intuïtie. Ogenschijnlijk, omdat de vermeende tegenstrijdigheid veelal berust op een denkfout of een verkeerde redenering.

10

weinig onderscheidend zijn en nauwelijks iets toevoegen of hebben toegevoegd aan het bestaande traditionele winkelaanbod in de hoofdwinkelstraten van de grote- of middelgrote steden. Volgens sommigen ligt de schuld bij de ontwikkelaars die in tijden van economische groei zich hebben op laten juinen door kooplustige beleggers. Veel van deze ‘gemiddelde’ winkelcentra die weinig aan het aanbod hebben toegevoegd hebben het moeilijk, trekken minder bezoekers en omzet en gaan na drie of vier jaar wankelen. Een winkelcentrum dient echter na drie of vijf jaar nog interessant genoeg te zijn (Pots, 2005). Het gevolg is dat retailers weg trekken of lagere huren eisen met als gevolg lagere rendementen voor de (ontwikkelende) beleggers (Schipper, 2004). Ontwikkelaar/beleggers van planmatige winkelcentra komen zo steeds meer in een spagaat tussen de keuze voor verdere filialisering enerzijds en anderzijds de noodzaak tot consumentenbeleving met als doel meer bezoekers te trekken. Door trends als een groeiende winkelvoorraad, schaalvergroting, de opmars van (inter)nationale winkelketens in combinatie met de sterk gestegen huurprijzen in de afgelopen jaren, staat de positie van de zelfstandige ondernemer in de centrale winkelgebieden en planmatige (binnenstedelijke) winkelcentra sterk onder druk. Het aantal zelfstandige ondernemers is snel aan het afnemen, vooral omdat ze de prijsconcurrentie met de grote winkelketens niet meer aan kunnen, de hogere huren niet meer kunnen betalen en noodgedwongen verplaatsen naar de rand van de binnenstad. Uit onderzoek naar de positie van de zelfstandige ondernemer door Corio & Locatus (Van Enk, 2010) blijkt dat het slechts gesteld is met de zelfstandige ondernemers en wordt zelfs gevreesd voor het uitsterven daarvan. Zij geven als voornaamste reden dat door een hiaat in de Nederlandse wetgeving het al jaren mogelijk is dat zelfstandige ondernemers hun huurcontract kunnen doorverkopen aan winkelketens zonder toestemming van de verhuurder. Ook stoppen tegenwoordig vaak gepensioneerde zelfstandige ondernemers, omdat er geen opvolgers meer beschikbaar zijn. Volgens veel marktpartijen gaat door de bovenstaande ontwikkelingen het winkelaanbod in alle grote- en middelgrote binnensteden steeds meer op elkaar lijken en gaat dit ten koste van het imago en aantrekkelijkheid van de binnensteden. Uit divers consumentenonderzoek, waaronder die van Cushman & Wakefield in samenwerking met NRW (2009), blijkt dat de winkelende consument juist veel waarde hecht aan een goede mix van winkelketens en zelfstandige ondernemers in de centrale winkelgebieden. Het risico bestaat dat ‘gemiddelde’ planmatige winkelcentra met weinig onderscheidend vermogen uit de gratie raken met kans op minder bezoekers, kortere verblijfsduur en kans op minder bestedingen. Dit zou uiteindelijk kunnen leiden tot lagere omzetten, lagere huurprijzen of zelfs leegstand, wat uiteraard een negatieve invloed uitoefent op (in)directe rendement voor de (ontwikkelende) belegger van het winkelcentrum.

11

Mede gelet op bovenstaande ontwikkeling kiezen ontwikkelaars/beleggers anderzijds in een te (her)ontwikkelen of bestaand planmatig winkelcentrum voor een specifieke huurdersmix met zelfstandige ondernemers en speciaalzaken om zo onderscheidend te zijn van het bestaande winkelaanbod. Zelfstandige ondernemers kunnen in het winkelcentrum voor meer variatie zorgen in het productaanbod en positief bijdragen aan de ‘belevingswaarde’ en sfeer van een winkelcentrum. De zogenaamde ‘coleur locale’ geeft meerwaarde aan retail (Hanff, 2008). Goed voorbeeld hiervan is de binnenstedelijke herontwikkeling van het historische winkelcentrum ‘De Passage’ in Den Haag, waarvan thans bijna 50% uit zelfstandige ondernemers bestaat. Volgens de voormalige voorzitter van de ondernemingsvereniging van het winkelgebied in Den Haag, is deze ‘couleur locale’ in combinatie met bijzondere filiaalbedrijven, een belangrijke pijler voor het succes van ‘De Passage’, wat heeft geleid tot een verdubbeling van het aantal bezoekers (NRW, 2008). Het ‘onderscheidende’ vermogen zou zich dus moeten vertalen in hogere bezoekersaantallen, een langere verblijfsduur van de consument en uiteindelijk een hoger bestedingspotentieel. Dit zou kunnen leiden tot hogere omzetten voor de winkeliers en de draagkracht om hogere huren te betalen, wat voor de (ontwikkelende) belegger een hoger rendement oplevert. De keuze voor zelfstandige ondernemers brengt echter ook de nodige risico’s met zich mee. (Startende) zelfstandige ondernemers moeten zich vaak nog bewijzen en zijn financieel gezien, vooral gelet op de krappe winstmarges, lang niet zo kapitaalkrachtig als de grote gevestigde winkelketens. Ook kunnen zelfstandige ondernemers in tegenstelling tot filiaal- en franchise bedrijven niet of nauwelijks profiteren van grote inkoopvolumes (Retail Management Center, 2009). Mede als gevolg van de economische crisis hebben vooral (kleine) zelfstandige ondernemers het moeilijk gekregen. Met behulp van incentives (huurverlagingen of subsidies) zouden de zelfstandige ondernemers financieel ondersteund kunnen worden. Deze financiële onzekerheid en daarmee gepaarde huurverlagingen of leegstandsrisico’s kunnen een waardedrukkend effect op het winkelcentrum hebben. Beleggers vinden een goede brancheen huurdersmix in het winkelcentrum wel degelijk belangrijk, maar zijn niet zomaar bereid om hun rendement in de waagschaal te stellen omwille van een ‘levendiger’ winkelcentrum (De Jonge, Kooijman en Van der Toorn Vrijthoff, 2001). Uiteindelijk heeft toch de (ontwikkelende) eindbelegger het voor het zeggen. De essentiële vraag in dit onderzoek is dan ook of het vanuit kwalitatief en/of kwantitatief oogpunt van de ontwikkelaar/belegger interessant genoeg is om binnen de brancheen huurdersmix van een binnenstedelijk planmatig winkelcentrum te kiezen voor een sterke(re) vertegenwoordiging van zelfstandige ondernemers in plaats van financieel kapitaalkrachtige (inter)nationale winkelketens. Naar aanleiding van bovenstaande is het interessant om dit onderwerp eens verder uit te werken.

12

1.2 Probleem- en doelstelling  De doelstelling in dit onderzoek luidt: Aan de hand van dit onderzoek zal worden getracht een kennisbijdrage te leveren aan de discussie die gaande is over de concurrentiepositie van de zelfstandige ondernemer in het centraal winkelgebied. Geanalyseerd zal worden wat de invloed van zelfstandige ondernemers op de huurprijs is, naast de overige relevante huurprijsbepalende factoren, in binnenstedelijke planmatige winkelcentra in Nederland.  De centrale probleemstelling in dit onderzoek luidt: ‘In hoeverre is er voor ontwikkelaars/beleggers sprake van toegevoegde waarde om in (her)ontwikkelde binnenstedelijke planmatige winkelcentra te kiezen voor een sterke(re) vertegenwoordiging zelfstandige ondernemers?’ Dit onderzoek zal worden bekeken vanuit kwalitatief2 (onderscheidend vermogen/ imago winkelcentra) en kwantitatief (huurprijs/ rendement winkelcentra) oogpunt van de ontwikkelaar/belegger. Het belang van de overige betrokken partijen (overheden, gemeente, financiers, aannemers, architecten, belangenverenigingen etc.) vallen buiten het blikveld van dit onderzoek. Om antwoord te kunnen geven op bovenstaande hoofdvraag is het noodzakelijk een aantal onderzoeksvragen te formuleren. Onder andere de volgende subvragen zullen worden beantwoord: 1. De Nederlandse detailhandel: aanbodzijde  Hoe kan de markt voor de detailhandel worden gedefinieerd?  Wat wordt verstaan onder een winkel(ruimte) of een planmatig winkelcentrum?  Hoe is het Nederlandse winkelapparaat opgebouwd, welke type centra worden onderscheiden?  Wat verstaan we onder branchering binnen de detailhandel?  Wat zijn in vogelvlucht de marktontwikkelingen van projectontwikkeling en beleggingen op de winkelvastgoedmarkt?  Wat zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen die zich op de winkelmarkt hebben voorgedaan aan de aanbodzijde in de laatste jaren? Welke invloed hebben deze ontwikkelingen gehad op de positie van de zelfstandige ondernemers?

2

Kwalitatieve doelen zijn gericht op de consument. De ontwikkelaar/belegger probeert ervoor te zorgen dat het

gewenste imago van het winkelcentrum overeenkomt met het beleefde imago bij de consument.

13

 Wat zijn de belangrijkste motieven, beweegredenen van de ontwikkelaars/beleggers om met betrekking tot de huurdersmix te kiezen voor zelfstandige ondernemers of winkelketens bij binnenstedelijke planmatige winkelcentra?  Wat zijn de belangrijkste (ruimtelijke) factoren die van invloed zijn op de huurprijs/ rendement van winkelcentra? 2. De consument: de vraagzijde  Wat zijn de belangrijkste kenmerken van de (hedendaagse) consument?  Wat is de ‘belevingswaardering’ van consumenten met betrekking tot de zelfstandige ondernemers versus de winkelketens in de binnenstedelijke winkelcentra? 3. De brancheen huurdersmix: de zelfstandige ondernemer versus de winkelketen  Wat wordt verstaan onder een zelfstandige ondernemer, winkelketen, filiaal- en franchisebedrijf?  Wat zijn de belangrijkste kenmerken en eigenschappen van de zelfstandige ondernemers en winkelketens? Wat zijn de voornaamste verschillen tussen beide type ondernemingsvormen?  Welke verschuivingen hebben er in de laatste jaren plaatsgevonden onder de zelfstandige ondernemers in het centraal winkelgebied en de planmatige winkelcentra gelet op: o

Marktaandeel (%) zelfstandige ondernemers ten opzichte van de winkelketens;

o

Standkwaliteit (A-B-C);

o

Branchering;

 Wat zijn de belangrijkste bevindingen uit de (inter)nationale literatuur met betrekking tot de niet-ruimtelijke huurprijsbeïnvloedende factoren als imago, brancheen huurdersmix van planmatige winkelcentra en welke rol speelt de zelfstandige ondernemer hierin?  Wat is de kwantitatieve (meer)waarde ofwel de invloed van zelfstandige ondernemers op het huurniveau/ rendement van binnenstedelijke planmatige winkelcentra?  In hoeverre kan er sprake zijn van een optimale brancheen huurdersmix van zelfstandige ondernemers en winkelketens bij planmatig ontwikkelde winkelcentra?

14

1.3 Onderzoeksmethode Het onderzoek van de Master Thesis kan worden opgesplitst in een theoretisch, praktisch en analytisch gedeelte en ziet er schematisch al volgt uit: Fase I: - H1: Inleiding

Onderzoeksopzet

Fase II: Theorie - H2: definities & kengetallen

Theoretisch kader

- H3: kenmerken retailer - H4: invloedsfactoren op de huurprijs Fase III: Praktijk - H5: Onderzoeksmethode

Empirisch onderzoek

- H6: Data & Regressie analyses

Fase IV: Analyse Koppeling resultaten met voorgaande literatuur - H7: Conclusies & aanbevelingen

Fase V:

Conclusies onderzoek

1.4 Leeswijzer De opzet van de scriptie is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden voornamelijk de definities en een omschrijving van een aantal basisbegrippen binnen het onderzoekskader beschreven. Hoofdstuk 3 geeft de belangrijkste kenmerken en eigenschappen van de retailer weer, waarbij de positie van de zelfstandige ondernemer versus de winkelketen onder de loep wordt genomen. Hoofdstuk 4 betreft het theoretisch kader van het empirisch onderzoek en gaat in op de (wetenschappelijke) literatuurstudie die is gedaan op het gebied huurprijs/rendement beïnvloedende factoren van winkelcentra, waarbij speciaal wordt ingezoomd op rol van de zelfstandige ondernemer in de brancheen huurdersmix. Hoofdstuk 5 beschrijft de onderzoeksmethodologie, waarna de resultaten van de analyse en de koppeling met de literatuur uitvoerig wordt besproken in hoofdstuk 6. Ten slotte geeft hoofdstuk 7 een samenvatting van het literatuuren empirisch onderzoek weer en eindigend met de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.

15

2.

Introductie van de winkelvastgoedmarkt

In dit hoofdstuk wordt in vogelvlucht een introducerend beeld geschetst van de Nederlandse winkelvastgoedmarkt, welke als basis dient voor de rest van dit onderzoek. In paragraaf 2.1 worden de definities en kengetallen van een aantal basisbegrippen behandeld. In paragraaf 2.2 wordt de opbouw en typering van de Nederlandse winkelgebieden besproken, waarbij in het kader van dit onderzoek het binnenstedelijke winkelgebied centraal staat.

2.1 Definities en kengetallen 2.1.1 Detailhandel In de regel wordt onder detailhandel verstaan: ‘het verhandelen van goederen en aanvullende diensten die niet in de eigen onderneming zijn vervaardigd, aan gezinnen en andere particulieren (consumenten) voor persoonlijk of huishoudelijk gebruik’ (HBD/EIM, 2010). De detailhandel kan worden gezien als laatste schakel van de distributieketen, die loopt van fabrikant tot consument (zie figuur 2.1). Figuur 2.1 Distributieketen

Het verhandelen van goederen en diensten gebeurt via de ondernemingen die de detailhandel als hoofdfunctie uitoefenen. In Nederland zijn momenteel circa 80.000 ondernemingen, die het verkopen van producten aan consumenten als belangrijkste activiteit hebben (HBD, 2010). De detailhandel is een belangrijke bedrijfstak van de Nederlandse economie. Met ruim 770.000 werkzame personen is de detailhandel de grootste bedrijfstak van Nederland. De totale omzet in detailhandel bedroeg in 2009 naar schatting 82,2 miljard euro. Van elke euro die consumenten uitgeven, belandt ongeveer een derde in de detailhandel (HBD, 2010). De positie van de detailhandel van het totale aantal ondernemingen behorende tot het Nederlandse bedrijfsleven is circa 10%. Het aandeel van de detailhandel in de totale werkgelegenheid, omzet en bruto toegevoegde waarde is kleiner. De ondernemingen in de detailhandel zijn dus relatief kleinschalig. Het aandeel in de totale export van het Nederlandse bedrijfsleven is met nog geen één procent minimaal. De detailhandel werkt voornamelijk voor de eigen markt, die veelal een lokale of regionale reikwijdte heeft (EIM, 2008). De

ondernemingen

zijn

te

verdelen

in

de

gevestigde

detailhandel ofwel de ‘fysieke’ winkels en de detailhandel ‘niet in winkel’. Tot die laatste categorie behoren in hoofdzaak verkooppunten uit de ambulante handel en de postorder- en

16

internetbedrijven. Omdat dit onderzoek gericht is op de ‘fysieke’ winkels in de gevestigde detailhandel, wordt in de volgende paragraaf verder ingaan op de beschrijving van een aantal daaraan gerelateerde begrippen.

2.1.2 Winkels in de gevestigde detailhandel 2.1.2.1 Winkel (ruimte) Vrij vertaald is een winkel (of winkelruimte) een plaats waar koopwaar wordt verkocht. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (2010) typeert het begrip winkel als een ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van detailhandelsartikelen en dat een verkoopoppervlak van minstens 10 m² in gebruik heeft. Een onderneming kan over één of meerdere winkels beschikken. Om spraakverwarring te voorkomen is er een duidelijk onderscheid tussen de ‘fysieke’ en economische verschijningsvorm van winkels met de begrippen winkelpand en verkooppunt. Een winkelpand is een gebouw, een verkooppunt is de erin gehuisveste bedrijfsmatige economische activiteit, waarbij sprake dient te zijn van eigen personeel en een eigen kassa. Het kan dus voorkomen dat sommige winkelpanden meer dan één verkooppunt bevatten of andersom. Samenvattend is een winkelpand pas een winkel als er sprake is van een detailhandelsfunctie (Locatus, 2009). Kenmerkend voor de Nederlandse detailhandel is de aanwezigheid van veel kleinschalige winkels. Het aantal winkels ligt medio 2010 op ongeveer 108.000 (exclusief apothekers en reparatiebedrijven). In de laatste decennia is het totale vloeroppervlak van de winkelruimte in Nederland sterk gegroeid. Rond 1970 had Nederland een winkelareaal van ongeveer 8 miljoen m², intussen is de winkelvoorraad gegroeid tot circa 29,35 miljoen m² wvo3 in 2010. Dit is circa 1,8 m² wvo per inwoner en is Nederland in Europa een van de landen met de hoogste winkelvloeroppervlakte per hoofd van de bevolking (Locatus, 2010). 2.1.2.2 (Planmatig) winkelcentrum Keeris (2001) geeft de volgende definitie voor een winkelcentrum: ‘een aangesloten, al dan niet planmatig en/ of gefaseerd tot stand gekomen groepering en concentratie van winkels, welke als een geheel functioneert’. Bij een planmatig ontwikkelde winkelcentrum gaat het om een samenhangend geheel van consumentenverzorgende bedrijven, zowel naar functie als naar vormgeving en bouwwijze. De meeste planmatig ontwikkelde winkelcentra zijn in eigendom van één (ontwikkelende) vastgoedbelegger.

3

Winkel(verkoop)vloeroppervlak (wvo): de in een winkel voorkomende oppervlakte bedoeld voor de uitstalling en verkoop van detailhandelsartikelen, dus dat deel van de winkelruimte dat voor (winkelend) publiek toegankelijk is. Onder het wvo valt niet de secundaire ruimte zoals personeelruimte, magazijnen of buitenverkoop (Locatus, 2009).

17

Winkelen binnen een planmatig opgezet gebouw is geen recente innovatie. Het oudste winkelcentrum ‘De Grote Bazaar van Isphahan’ (Iran), die grotendeels overdekt is, dateert bijvoorbeeld al uit de tiende eeuw (zie foto). In Amerika en het Verenigd Koninkrijk zijn vele planmatige winkelcentra gebouwd, Burlington Arcade in Londen werd geopend in 1819 en in de Verenigde Staten werd het concept winkelcentrum al geïntroduceerd in 1828, waarna veel andere grote steden volgde met gelijkwaardige planmatige winkelcentra in de late negentiende, begin twintigste eeuw. Het eerste overdekte winkelcentrum werd in 1846 geopend onder de naam Les Galeries Saint Hubert (SintHubertusgalerijen) in Brussel. Het concept winkelcentrum nam daarna een grote vlucht door de introductie van de auto, waarbij de automobilisten graag alles op één plek wilden kopen. Nederland beschikte medio 2010 over circa 6 miljoen m² bruto vloer oppervlak (bvo)4 aan planmatig winkelcentra, verdeeld over circa 450 winkelcentra. Dit komt neer op circa 20% van de totale winkelvoorraad in Nederland. Met een gemiddelde van circa 13.000 m² bvo per winkelcentrum, zijn de Nederlandse winkelcentra relatief klein ten opzichte van andere Europese landen. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van veel kleine wijken buurtcentra, welke verspreid zijn over het gehele land. Met een gemiddelde van circa 365 m² bvo per duizend inwoners staat Nederland Europees gezien hoog met een vijfde plaats (zie bijlage I). 2.1.3 Actoren op de winkelvastgoedmarkt Het winkelaanbod wordt voornamelijk bepaald door ontwikkelaars en vastgoedbeleggers. Het aanbod van (nieuwe) winkelruimte wordt afgekaderd door de beschikbare ruimte binnen en buiten de bebouwde kom van de steden. Binnen de bebouwde kom zijn over het algemeen de bouwlocaties schaars. Ook is het winkelaanbod sterk afhankelijk van het gevoerde beleid voor de ruimtelijke ordening, dat over het algemeen zeer restrictief is in vergelijking met bijvoorbeeld kantoor of bedrijfsruimte. Gelet op de doelgroep van dit onderzoek zal uitsluitend in vogelvlucht worden ingegaan op rol van de projectontwikkelaar en vastgoedbelegger. 2.1.3.1 Projectontwikkelaar In algemene zin kan worden gesteld dat de projectontwikkelaar de ‘spin in het web’ is tijdens het vastgoedontwikkelingsproces. De ontwikkelaar investeert in vastgoedontwikkelingen voor de markt en neemt de managementtaak op zich: hij stuurt alle bij het proces betrokken 4

Bruto vloer oppervlakte (bvo): het totale vloeroppervlak gemeten tot de buitenmuren, dus inclusief magazijn/opslagruimte, personeelsruimte en sanitaire voorzieningen.

18

partijen binnen de randvoorwaarden van (onder meer) geld en tijd naar het beoogde eindresultaat. Verder kent hij de markt en heeft hij de creativiteit om marktkennis om te zetten in een vastgoedconcept. Tevens draagt hij gedurende het ontwikkelen bouwproces het financiële risico, tot het moment dat het gerealiseerde vastgoed is verhuurd en/of verkocht (Neprom, 2008). Bij het creëren van nieuwe winkelconcepten letten de projectontwikkelaars sterk op de verhuurmogelijkheden en de verwachte huur- en waardeontwikkeling (Van Gool e.a., 2007). Tevens dient de ontwikkelaar bij de ontwikkeling van een winkelcentrum er rekening mee te houden dat dit voor haar zelf of een eindbelegger een interessante belegging kan zijn. De eindbelegger moet vaak als opdrachtgever gezien worden, ook als deze niet de initiator van het project is. De verkoop/afzet moet namelijk aan de eindbelegger gebeuren en deze dient zich te kunnen vinden in het ontwerp en programma van de ontwikkelaar. De invulling van de brancheen huurdersmix speelt hierbij onder andere een belangrijke rol. Mede door de economische groei en een toenemende interesse van (internationale) vastgoedbeleggers en (internationale) retailers naar winkelvastgoed hebben ontwikkelaars het afgelopen decennium een grote planvoorraad aan nieuwe winkelruimten opgesteld. Eind 2008 was dit volgens onderzoek van Vastgoedmarkt (2008) circa 6 miljoen m² bvo, of te wel ongeveer 20% van de bestaande winkelvoorraad in Nederland. Dat is hoog vergeleken de verwachte bevolkingstoename die tot 2020 ongeveer 6% over de gehele periode bedraagt. Als gevolg van de vraag naar meer kwaliteit is ook de behoefte aan herontwikkeling van (economisch) verouderd bestaand winkelvoorraad groot, wat in de nabije toekomst een sterke invloed op het winkelaanbod zal hebben. De herontwikkeling van bestaande winkelcentra is complex, maar kan voor de Nederlandse winkelvastgoedmarkt wel kansen bieden indien ze iets extra’s toevoegen aan het bestaande aanbod en aansluit op de wensen van de consument (Cushman & Wakefield, 2009). 2.1.3.2 Vastgoedbelegger Doel van vastgoedbeleggers is het direct dan wel indirect vastleggen van vermogen in vastgoed om uit de exploitatie en verkoop van het vastgoed een toekomstige stroom opbrengsten te realiseren Enerzijds door het innen van huurinkomsten en anderzijds door een waardestijging van het vastgoed die wordt geïnd bij verkoop (Van Gool e.a., 2007). Vastgoedbeleggers hebben tot doel het creëren van maximaal rendement op korte en lange termijn bij een zo laag mogelijke risicograad (Kousemaeker,1998). Hoofdzaak voor de vastgoedbelegger is het gebouw verhuren en het verhuurd kunnen houden voor een lange termijn met bij voorkeur lange huurcontracten. Vastgoedbeleggers willen daarbij de garantie dat bij de invulling van winkelpanden in de winkelcentra de potentiële huurders voor langere tijd hun huur kunnen betalen.

19

De vraag vanuit vastgoedbeleggers Figuur 2.2 Winkelbeleggingen 2004-2010 naar winkels was de afgelopen jaren groot. Het aandeel van winkelvastgoed beleggingen is in de afgelopen 10 jaar sterk

toegenomen.

Van

de

verschillende subsectoren was het beleggingsvolume in de planmatige winkelcentra in 2010 het hoogst (zie figuur 2.3). Met een totaalcijfer van 1,6 miljard euro is dit zelfs het hoogste

Bron: Cushman & Wakefield, 2010

beleggingsvolume in winkelcentra ooit. Het gemiddelde jaarlijkse beleggingsvolume in planmatige winkelcentra van de periode 2005-2009 ligt op circa 575 miljoen euro.

2.1.4 Branchering detailhandel Het begrip branchering kan gedefinieerd worden als een groep ondernemingen welke actief zijn binnen een bepaalde bedrijfstak en daarbij gekenmerkt worden door een grote mate van overeenkomstigheid ten aanzien van gehanteerde processen, technieken, dan wel de geleverde producten en diensten Keeris (2001). Binnen de detailhandel is een branche een groep

winkelbedrijven

met

min

of

meer

hetzelfde

homogene

assortiment

en

verkoopmethode. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel onderscheidt de detailhandel in circa 50 deelbranches welke op basis van hun producten en het aankoopgedrag van consumenten zijn samengevoegd tot vijf deelsectoren, geïllustreerd in tabel 2.1. In het jaar 2008 was ongeveer 61% van de detailhandels ondernemingen actief in de non-food sector en ruim 17% in food sector (HBD/EIM, 2009).

Tabel 2.1 Branchering detailhandel Supermarkten, groentezaken, brood- en banketzaken, viswinkels, slagerijen, poeliers. Food Mode: textiel, kleding en schoenen. Non-food Wonen: doe-het-zelf en huishoudelijke artikelen Overige non-food: drogisterij artikelen en bloemen Niet-winkelverkoop: ambulante handel, postorder- en internetbedrijven Bron: HBD/EIM, 2009

2.1.5 Winkelformule Met het begrip winkelformule wordt bedoeld de manier waarop de detailhandelsondernemer of retailer zijn producten aanbiedt aan de klant of consument. De winkelformule bestaat uit de onderdelen doelgroep (aan wie wordt er verkocht), assortiment (wat wordt er verkocht) en de marktpositie (ten opzichte van de concurrentie). Met een winkelformule kan de retailer

20

snel inspelen op de behoefte van de klant en/ of specifieker zijn doelgroep. Om succesvol te zijn bij de consument, dient een representatieve winkelformule gehanteerd te worden met een herkenbaar logo, uitstraling en assortiment. Een winkelformule is een samenhangend geheel van marketingmix elementen die de winkel een ‘eigen’ uitstraling geeft.

2.1.6 Zelfstandige ondernemer Met zelfstandige ondernemer wordt bedoeld: ‘een natuurlijk persoon die voor eigen rekening en risico een onderneming drijft’. Dat kan in de vorm van een eenmanszaak, maar ook als directeur grootaandeelhouder van een besloten vennootschap. In dit onderzoek wordt met zelfstandige ondernemer uitsluitend de winkelier bedoeld. Andere woorden waarmee ongeveer hetzelfde wordt bedoeld zijn: middenstander, kleine zelfstandige of detaillist. Ondernemers die voor eigen rekening en risico een winkelbedrijf exploiteren worden als zelfstandig getypeerd indien er minder dan 7 winkels opereren onder dezelfde (merk)naam. De groep zelfstandige winkeliers vormt de oudste distributievorm van de gevestigde detailhandel en valt onder de categorie midden- en kleinbedrijf (MKB). De opkomst van zelfstandige ondernemers begon al aan het einde van de negentiende eeuw (De Nijs, 2007). Het aantal winkels van zelfstandige ondernemers groeide in deze periode snel door de welvaartsgroei, groei van de steden en ontwikkeling van de grootschalige nijverheid, waardoor de productie en verkoop werden gescheiden. Winkelen werd voor het eerst een vorm van tijdverdrijf, aangezien de winkelstraten groter, toegankelijker, sfeervoller en gevarieerder werden door de komst van nieuwe speciaalzaken met een vaak fraaie inrichting. In deze tijd kwam een typische ‘middenstandsmentaliteit’ tot ontwikkeling. Zelfstandige ondernemers maakten lange dagen en moesten uit concurrentie overwegingen hun winkel vaak tot 10 uur in de avond open houden, aangezien er in die tijd nog geen sluitingstijden waren. De zelfstandigheid, het ‘eigen baas’ zijn was toen al heel belangrijk. Tot de jaren zestig van de vorige eeuw was een groot deel van de Nederlandse bevolking nog actief als zelfstandige ondernemer in de detailhandel. Naast de gevestigde winkeliers met een zekere allure en een respectabele omzet ging het om heel veel kleine winkels in volkswijken, marktkooplui en venters met bloemen of bijvoorbeeld fruit. Deze tijd van de (kleine) zelfstandige ondernemers is door de opkomst van de grote filiaal- en franchisebedrijven echter voorbij. Vooral de kruidenier op de hoek heeft in veel gevallen de strijd tegen de grotere supermarkt niet vol kunnen houden. Ook het aantal slagers, bakkers en groenteboeren is sterk afgenomen. Net als kruideniers kunnen zij de concurrentie met de grote winkelketens niet aan en als zij dat wel kunnen moeten ze vaak noodgedwongen de deur sluiten bij gebrek aan opvolging. Zelfstandige ondernemers die nu nog wel weten te overleven zijn in het bijzonder de speciaalzaken of delicatessenwinkels met een breed en gespecialiseerd aanbod. In de non-food sector is het aantal zelfstandige

21

ondernemers ook sterk afgenomen, maar in mindere mate als in de levensmiddelenbranche. Ondanks bovenstaande ontwikkelingen behoort nog altijd 94% van alle detailhandels ondernemingen in Nederland tot het kleinbedrijf (tot 10 werkzame personen). In bijna 44% van de ondernemingen is zelfs maar één persoon werkzaam (de zelfstandige ondernemer zelf en eventueel nog meewerkende gezinsleden). Het kleinbedrijf (tot 10 werknemers) en het middenbedrijf (10 tot 100 werknemers) zijn beide goed voor ruim 25% van het totaal aantal werknemers en samen goed voor ongeveer 27% van de totale detailhandelsomzet (HBD, 2010).

2.1.7 Winkelketen Binnen de detailhandel is sprake van verschillende soorten samenwerkingsverbanden, die zich aan de consument uiten als winkelketens. Met het begrip winkelketen wordt bedoeld: ‘de winkels, welke geëxploiteerd worden door één grootwinkelbedrijf, dan wel via een franchise overeenkomst daaraan gerelateerd zijn’ (Keeris, 2001). De winkels van de winkelketen kunnen allemaal dezelfde naam hebben en dezelfde stijl hanteren (zoals Hema of Blokker), maar ook verschillende winkels kunnen besluiten om samen te gaan en zo een winkelketen te vormen. De Nijs (2007) omschrijft in zijn onderzoek dat vanaf begin twintigste eeuw de eerste vormen van het grootwinkelbedrijf (warenhuis en winkelketen) zijn intrede deed. Warenhuizen als Vroom & Dreesmann en de Bijenkorf waren door hun grotere schaal en moderne bedrijfsvoering in staat een breed assortiment en goede service te bieden en door zelf te produceren hun vaste lasten te verlagen. Verder zien we in die periode de oprichting van winkelketens als Hema (Hollandse Eenheidsprijzen Maatschappij), welke artikelen verkochten tegen vaste lage prijzen en de opkomst van gespecialiseerde winkelketens in de modesector als Peek & Kloppenburg, C&A en Hunkemöller. Ook in de voedingsector werden winkelketens succesvol, onder andere Albert Heijn. Winkels in een keten welke beheerd worden door het (groot)winkelbedrijf zelf noemen we filiaalbedrijven. Veel winkelketens hebben filialen in diverse plaatsen, die opereren onder de merknaam van de hoofdvestiging of van het overkoepelende concern. Volgens Keeris (2001) worden deze filiaalbedrijven centraal bestuurd, maken gebruik van dezelfde inkoopcentrale en verkopen dezelfde productlijnen. In elk filiaalbedrijf is een filiaalmanager verantwoordelijk voor de winkel ter plaatste en dient verantwoording af te leggen over de bedrijfsvoering en omzet aan de hoofdonderneming. Winkels in een keten die beheerd worden door zelfstandige ondernemers en de winkelformule van het (groot)winkelbedrijf gebruiken, noemen we franchisebedrijven. Franchising kan worden omschrijven als een vorm van contractueel overeengekomen samenwerking tussen twee detailhandelsondernemingen, waarbij de ene partij tegen betaling van een vergoeding en onder nader bepaalde voorwaarden van de

22

andere partij het recht verwerft diens winkelformule te hanteren voor de (eventuele) productiemethode, merk- en naamvoering en het als zodanig zelfstandig in de markt aan te bieden (Keeris, 2001). Kenmerkend voor een franchisecontract is het gebruik van een herkenbare formule zoals Hema of Blokker. Een andere vorm is het vrijwillig filiaalbedrijf, waarbij een aantal zelfstandige ondernemers zich aansluiten bij een grote organisatie, bijvoorbeeld Spar. De organisatie koopt dan centraal in en de aangesloten winkels gebruiken dezelfde winkelformule en maken op dezelfde manier reclame. Op dit moment is circa 42% van alle winkels in Nederland aangesloten bij het grootwinkelbedrijf, franchiseketens of inkoop/verkoopvereniging (EIM, 2008). Echter, van alle detailhandelsondernemingen heeft nog geen half procent (0,4%) 100 of meer werknemers. Het grootwinkelbedrijf heeft wel veel winkels en is daarom van grote economische betekenis. Bij het grootwinkelbedrijf werkt namelijk de helft van alle werknemers in de detailhandel en neemt het grootwinkelbedrijf circa 48% van de totale detailhandelsomzet voor haar rekening (HBD, 2010). Samenvattend bestaan er vier samenwerkingsverbanden of organisatietypen:

Tabel 2.2 Samenwerkingsverbanden detailhandelsondernemingen

Type winkelketen Grootwinkel-filiaalbedrijf Franchise- en filiaalwinkelketens

Samenwerkend midden- en kleinbedrijf (MKB) franchise winkelketens Overige winkelketen samenwerking

Een onderneming met minimaal 7 of meer eigen filialen of 100 of meer werkzame personen. Dit betreffen winkelketens van franchisegevers die 2 of meer eigen filialen hebben, aangevuld met winkels van franchisenemers. Winkelketens van franchisegevers die geen of hooguit één eigen filiaal hebben, aangevuld met winkels van franchisenemers. Winkelketens met vrijwillig filiaalbedrijven (voorbeeld De Spar), in- en verkoopverenigingen en dealer organisaties.

2.2 Hiërarchie winkelgebieden De detailhandelsstructuur die Nederland kent is voornamelijk ontstaan na de tweede wereldoorlog. Het planningsprincipe dat hieraan te grondslag ligt is de centrale plaatsen theorie van Christaller (zie figuur 2.5). De opbouw van de Nederlandse winkelstructuur is fijnmazig en functioneel-hiërarchisch opgebouwd, waarbij de overheid door middel van een strakke regulering veel invloed heeft gehad. Deze functioneel hiërarchische structuur is ontstaan door ordening van winkelgebieden op basis van de functie die het winkelgebied heeft voor een geografisch afgebakend gebied. Belangrijk hierin is dat die rangorde is gebaseerd op verzorgingsbereik, reisafstanden en differentiatie in het aanbod en omvang van artikelen. Frequent benodigde artikelen als brood en melk worden bij voorkeur zo dichtbij mogelijk gekocht. Een winkel heeft bij deze artikelen een kleiner draagvlak qua inwoners nodig om rendabel te zijn.

23

De centrale plaatsen hiërarchie is een theorie over de

spreiding

van

marktgebieden

(stedelijke

Figuur 2.3 Centrale plaatsenhiërarchie van Christaller

invloedssferen of verzorgingsgebieden) van de Duitse

econoom

Walter

Winkelconcentraties

Christaller.

kunnen

worden

onderscheiden naar binnenstad (eerste orde), stadsdeelcentra (tweede orde), wijkcentra (derde orde),

buurtcentra

(vierde

orde)

en

solitaire

winkels/ supermarkten (vijfde orde). De binnenstad is dus het hart van de zogenaamde ‘honingraat’. De consumenten zijn in grote mate voor nietdagelijkse

goederen

op

deze

winkellocatie

aangewezen. Een algemene regel is dat naarmate het winkelgebied kleiner wordt (lagere orde), het aandeel van non-food afneemt.

Bron: C&W / Bolt (2003)

Sinds het begin van de jaren vijftig van de vorige eeuw wordt het principe van de winkelhiërarchie toegepast in de stads- en dorpsplanning. Deze theorie is thans wel verouderd vooral door de komst van grootschalige en perifere detailhandelsvestigingen (GDV/PDV) en themacentra. De indeling van winkelgebieden5 die thans in Nederland wordt toegepast in de stads- en dorpsplanning kan worden onderscheiden in: 

Centraal winkelgebied (binnenstad, hoofdwinkelgebied;)



Ondersteunende winkelgebieden (stadsdeel- , wijken buurtcentra;)



Overige winkelgebieden (grootschalige concentraties, thema centra.)

In dit onderzoek zal uitsluitend worden ingezoomd op het centraal winkelgebied, welke in de volgende paragraaf wordt besproken.

2.2.1 Centraal winkelgebied Het belangrijkste winkelgebied in een woonplaats wordt aangeduid als het centraal winkelgebied. Voor de term centraal winkelgebied worden ook wel de termen hoofdcentrum of kernwinkelapparaat gebruikt. Onder het centrale winkelgebied of hoofdcentrum wordt begrepen een centrum dat voor de inwoners van de eigen woonplaats (stad of dorp) in de non-food sector (als totaliteit) de hoogste verzorgingsgraad biedt en veelal daarnaast een bovenlokaal verzorgende detailhandelsfunctie vervuld. In de praktijk omvat het hoofdcentrum dat winkelbestand dat in het binnenstedelijk winkelgebied aanwezig is, met als kenmerk veel publiekstrekkers en passanten (Bolt, 2003). Locatus (2008) onderscheidt een zestal centrale 5

Bron: Winkelgebiedtyperingen, Locatus, 2008

24

winkelgebieden, welke gebaseerd zijn op grootte van het verzorgingsgebied en hoeveelheid winkels (zie tabel 2.2). De geselecteerde planmatige winkelcentra in dit onderzoek zijn uitsluitend gelegen in de binnensteden of de hoofdwinkelgebieden van de grote- en middelgrote steden. Tabel 1.3 Winkelgebiedtyperingen

Type centraal gebied

Omschrijving

Binnenstad

De 17 grootste winkelgebieden van Nederland met meer dan 400 winkels, o.a. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag. Het grootste winkelgebied in een woonplaats met ca 200400 winkels, bijvoorbeeld Heerlen, Helmond of Purmerend. Het grootste winkelgebied in de woonplaats, met ca 100200 winkels, bijvoorbeeld het centrum van Emmeloord. Betreft winkelgebieden met ca 50-100 winkels. Dorpscentra met maximaal ca 50 winkels Winkelconcentratie met 3 of 4 winkels, waaronder in ieder geval 1 supermarkt van 500 m² w.v.o. of meer.

Hoofdwinkelgebied Groot Hoofdwinkelgebied Klein Kernverzorgend winkelgebied Groot Kernverzorgende winkelgebieden Klein Kernverzorgend supermarktcentrum Bron: Locatus, 2008

2.3 Resumé De detailhandel speelt een prominente rol in de Nederlandse economie en is de grootste bedrijfstak van Nederland. De totale detailhandel bestaat uit de gevestigde detailhandel ofwel ‘fysieke’ winkels, de ambulante handel en de postorder- en internetbedrijven. De ondernemers in de gevestigde detailhandel gebruiken de winkels (of winkelruimten) als bedrijfsmiddel waar zij hun goederen rechtstreeks aan de consument verkopen. Een (planmatig) winkelcentrum is een aaneengesloten al dan niet planmatig tot stand gekomen concentratie van winkels, welke als een samenhangend geheel functioneert, naar functie, vormgeving en bouwwijze. Het

aanbod

projectontwikkelaars

van en

winkelvastgoed

vastgoedbeleggers.

wordt Mede

voornamelijk door

de

bepaald

gunstige

door

de

economische

ontwikkelingen, de schaalvergroting en toenemende vraag naar winkelruimte van (internationale) retailers hebben ontwikkelaars in de afgelopen decennia een grote planvoorraad

aan

nieuwe

winkelruimten

opgesteld

en

is

het

aandeel

van

vastgoedbeleggingen in winkels en winkelcentra sterk toegenomen. De Nederlandse winkelstructuur is op basis van het planningprincipe van de centrale plaatsen theorie van Walter Christaller fijnmazig opgebouwd. De belangrijkste geografisch afgebakende winkelgebieden die in Nederland kunnen worden onderscheiden zijn het centraal winkelgebied (binnenstad/ hoofdwinkelgebied), de ondersteunende winkelgebieden (stadsdeelcentra, wijkcentra en buurtcentra) en de overige winkelgebieden (grootschalige winkels of themacentra). Het centraal winkelgebied is hierbij het belangrijkste winkelgebied

25

voor de inwoners in de eigen woonplaats (stad of dorp) met als kenmerk een bovenlokaal verzorgende detailhandelsfunctie met veel passanten en publiekstrekkers. In de brancheen huurdersmix van planmatige winkelcentra onderscheiden we twee type retailers of ondernemingsvormen: de zelfstandige ondernemer en de winkelketen. Zelfstandige ondernemers exploiteren voor eigen rekening en risico een winkelbedrijf en hebben minder dan 7 winkels in eigendom. De winkels van winkelketens worden beheerd door het (groot)winkelbedrijf of franchisebedrijf en kenmerken zich door een voor consument herkenbare winkelformule met dezelfde merknaam/logo, hetzelfde assortiment en stijl (bijvoorbeeld Hema, C&A of Blokker). Dit onderzoek richt zich op de concurrentiepositie van de zelfstandige ondernemers ten opzichte van de winkelketens in de brancheen huurdersmix van binnenstedelijke planmatig winkelcentra in de grote- en middelgrote steden in Nederland. Vanuit oogpunt van de ontwikkelaars/beleggers is dit onderwerp relevant, om zo meer inzicht te kunnen krijgen in het creëren van een onderscheidende mix van diverse branches en type retailers met als doel de huurprijs of het rendement te kunnen verbeteren.

26

3.

De retailer – zelfstandig versus winkelketen

Retailers gebruiken zoals gezegd het winkelvastgoed als bedrijfsmiddel. Zij zitten op strategisch gekozen locaties om een specifieke groep consumenten te bereiken. Zoals in het vorige hoofdstuk als is omschreven kan het type retailer worden onderscheiden in zelfstandige ondernemer en winkelketen. In paragraaf 3.1 zullen de belangrijkste kenmerken van beide type retailers onder de loep worden genomen. In de paragrafen 3.2 zal aan de hand van het uitgevoerde onderzoek van Cushman & Wakefield en NRW (2009) de positie van de zelfstandige ondernemer ten opzichte van de winkelketen in de Nederlandse planmatige winkelcentra worden besproken.

3.1 Kenmerken zelfstandige ondernemer versus winkelketens Beide type retailers hebben dezelfde functie: het aanbieden en verkopen van producten aan de consument. De zelfstandige ondernemers en winkelketens hebben ieder zo hun onderscheidende kenmerken en eigenschappen (zie tabel 3.1), welke in de volgende paragrafen worden behandeld. Tabel 3.1 Kenmerken zelfstandige ondernemer versus winkelketen Kenmerken & kwaliteiten Zelfstandige ondernemer Service ++ Klantvriendelijkheid/ binding ++ Deskundigheid / vakbekwaamheid ++ Uniciteit productenaanbod ++ Sociale/ locale betrokkenheid ++ Financiële draagkracht -/+ Conjunctuurgevoeligheid/ ondernemersrisico -/+ Inkoopvolumes/ prijs product -/+ Diversiteit assortiment -/+ Marketing/ promotie -/+ Herkenbaarheid van de winkelformule -/+ Samenwerkingsverband -/+ Schaalgrootte -

Winkelketens -/+ -/+ -/+ -/+ -/+ +/++ + ++ ++ ++ ++ ++ ++

Bron: Cushman & Wakefield / eigen bewerking (2011)

3.1.1 Service & deskundigheid Eén van de belangrijkste kenmerken van de zelfstandige ondernemer is de kwaliteit met betrekking tot de service, klantvriendelijkheid en deskundigheid. Zelfstandige ondernemers kennen hun klanten vaak persoonlijk en als ze die goed bedienen, komen die klanten terug. Lokale zelfstandige ondernemers hebben vaak heel goed in de gaten wat hun klanten willen (Retail Management Center, 2009). Vooral in dit directe contact met de lokale klanten ligt de

27

kracht van deze middenstander (De Rooij & Wind, 2007). Uit onderzoek van Cushman & Wakefield, NRW en Q&A (2009) wordt dit onderstreept en blijkt dat de zelfstandige ondernemers ten opzichte van de winkelketens beter scoren op het gebied van deskundig personeel, service en klantvriendelijkheid (circa 60% versus 40%). Voor zelfstandige ondernemers is het van groot belang dat het product en dienst (service) in het verlengde van elkaar moeten liggen. Zijn kennis en advies is hierdoor vaak beter vergeleken met de verkoop van hetzelfde artikel bij een winkelketen waar het artikel vaak maar een klein deel van het assortiment is.

3.1.2 Uniciteit productenaanbod Een ander belangrijk kenmerk is dat de zelfstandige ondernemers in tegenstelling tot de gemiddelde winkelketens vaak speciale en unieke producten aanbieden, iets wat een belangrijk pluspunt is voor de consument. Uit het consumenten onderzoek van Cushman & Wakefield en NRW (2009) scoort de zelfstandige ondernemer hier 58% versus 42% voor de winkelketen. Een nieuwe trend onder de zelfstandige ondernemers is de opkomst van de zogenaamde ‘superspeciaalzaak’, bijvoorbeeld een chocolade atelier of Marokkaanse lifestyle winkel. Deze groep zelfstandige ondernemers onderscheidt zich zo van de gemiddelde winkelketen en maakt zo de winkelgebieden aantrekkelijker (Smit, 2009).

3.1.3 Sociale betrokkenheid Zelfstandige ondernemers worden gezien als belangrijk voor de samenleving en spelen een rol in de leefbaarheid van in het bijzonder de wijken buurtcentra in de grote en middelgrote steden en de kleinere dorpskernen. De lokale zelfstandige ondernemer, bijvoorbeeld een bakker, slager of supermarkt, speelt dus niet alleen een commerciële rol als werkgever, maar ook een sociale rol in de omgeving. De winkel van een zelfstandige ondernemer kan ook worden gezien als een sociale ontmoetingsplaats, welke zorgt voor een trouwer winkelpubliek en een langere verblijfsduur in het winkelcentrum. Door het verdwijnen van zelfstandige ondernemers daalt het voorzieningenniveau in vooral de wijken buurtcentra. Bezoekers van andere winkels blijven weg wanneer zelfstandige ondernemers of buurtwinkels verdwijnen, waardoor ook het overige winkelaanbod verschraalt, leegstand kan ontstaan en kans op criminaliteit toeneemt.

3.1.4 Financiële draagkracht Zelfstandige ondernemers zijn financieel gezien, niet zo kapitaalkrachtig als de meeste grote winkelketens. De winstmarges van de zelfstandige ondernemers staan door het steeds veranderende

consumentengedrag

en

de

prijzenslagen

onder

druk.

Zelfstandige

ondernemers die langdurig verkopen met verlies zijn hierdoor in de problemen gekomen. De

28

lage winstmarges en de hoge lastendruk, onder andere als gevolg van de sterk gestegen personeelskosten, zorgen in toenemende mate voor dat het voor zelfstandige ondernemers lastig is om financiering te verkrijgen en te komen tot een rendabele exploitatie. Hierdoor kunnen zelfstandige ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf vaak geen financiële garanties geven aan ontwikkelaars/beleggers op de middellange of lange termijn (De Jonge, Kooijman en Van der Toorn Vrijthoff, 2001). Ontwikkelaars/beleggers willen vaak echter de garantie dat bij de invulling van de winkelruimte een potentiële partij op korte en lange termijn zijn huur kan betalen of te wel financiële zekerheid (Bolt, 2005). Hierbij valt vaak de keuze op (inter)nationale winkelketens, aangezien het moederbedrijf dat (over de grens) al honderden

winkelpanden

exploiteert,

voldoende

financiële

zekerheid

biedt

(Retail

Management Center, 2008).

3.1.5 Conjunctuurgevoeligheid Zelfstandige ondernemers zijn in tegenstelling tot de (grote) winkelketens sterk afhankelijk van de golfbewegingen in de economie en hebben daardoor een hoger ondernemingsrisico dan winkelketens. Een koopcrisis bij de consument zet de omzetten in de detailhandel onder druk, waarbij vooral de (kleine) zelfstandige ondernemers het als eerste moeilijk krijgen. Tevens zijn banken minder snel bereid om leningen aan te gaan met retailers met een hoog ondernemersrisico, waardoor vooral zelfstandige ondernemers minder goed kunnen gedijen in moeilijke economische omstandigheden. In het crisis jaar 2009 was er sprake van een afgenomen omzet in de Nederlandse detailhandel en is het aantal faillissementen sterk gestegen. Volgens het Centraal Bureau van de Statistiek kenden in het bijzonder veel kleine zelfstandige ondernemers in de branches ‘Kleding & Mode’, ‘Meubels’ en ‘Huishoudelijke artikelen’ een zwaar jaar met veel faillissementen (Van Scheerdijk, 2010). Met behulp van incentives (huurverlagingen, subsidies of garantiefondsen) zouden de zelfstandige ondernemers in economisch mindere tijden financieel ondersteund dienen te worden.

3.1.6 Inkoopvolumes & prijs-kwaliteit Zelfstandige ondernemers kunnen in tegenstelling tot de winkelketens nauwelijks profiteren van grote inkoopvolumes (Retail Management Center, 2009). De winkelketen kan dankzij hun grote schaal profiteren van de grote kostenvoordelen op gebied van inkoop en marketing en zich de nodige investeringen veroorloven. Winkelketens zijn door hun grote hoeveelheid aan winkels en hun gemiddeld grotere verkoopvloeroppervlakte in staat zowel een lagere prijs als een ruimer assortiment aan te bieden, waardoor hun concurrentiekracht groter is ten opzichte van de kleinere winkeliers. Uit consumentenonderzoek van Cushman & Wakefield en NRW (2009) blijkt inderdaad dat de zelfstandige ondernemer minder goed scoort dan de winkelketen op het gebied van prijs-kwaliteit verhouding (circa 45% zelfstandige ondernemer

29

versus 55% winkelketen), het algemene assortiment (39%-61%) en de hoeveel verschillende producten (37%-63%).

3.1.7 Samenwerkingsverband: franchise Als

zelfstandige

ondernemer

is

het

voordelig

een

samenwerkingsverband

of

franchisecontract aan te gaan. Ten eerste wordt het opstarten van een winkel vereenvoudigd, doordat de consument al vertrouwd is met de bekende winkelformule. Deze bekendheid van het merk wordt gesteund en beschermd door de marketingactiviteiten van de franchisegever. Ten tweede heeft de franchisenemer het alleenrecht om de handelsnaam te gebruiken in een bepaald gebied en kan direct een compleet beproefd product- of dienstenpakket aanbieden. Ten derde blijft het ondernemersrisico beperkt, ook omdat het gemakkelijker is om leningen aan te gaan voor het bedrijf, waardoor ze beter gedijen in moeilijke economische omstandigheden. Belangrijker is nog dat de franchisenemer zijn zelfstandigheid behoudt en net als een zelfstandig ondernemer eigen baas blijft. Voordeel voor de franchisegever is dat hij kan profiteren van de inzet van de franchisenemer voor diens eigen bedrijf, waarbij hij geen uitgebreid filiaalsysteem hoeft op te zetten en met een beperkt kapitaal zijn producten en kennis op grote schaal op de markt kan introduceren. Uit onderzoek van EIM (2009) blijkt dat franchise winkels het in de praktijk altijd beter doen dan filiaalbedrijven. De ‘drive’ om als zelfstandige ondernemer te slagen en een goed inkomen te verwerven zorgt voor net dat beetje extra. Een nadeel van franchising is het feit dat dubieuze franchisegevers profiteren van zelfstandige ondernemers die heel graag een eigen bedrijf willen beginnen en deze onredelijke contracten aanbieden.

3.1.8 Schaalgrootte Meer schaalgrootte bij de winkelbedrijven is vooral ingegeven door bedrijfseconomische motieven: dat betekent de behoefte aan een groter verzorgingsgebied, meer marktaandeel, meer omzet en meer winst. Winkelbedrijven hebben om mee te kunnen doen in de concurrentieslag daarom steeds meer ruimte nodig dan enkele tientallen jaren geleden (Van Gool e.a., 2007). Dit schaalvergrotingsproces binnen de detailhandel speelt al jaren in Nederland. Vanwege schaalvergroting is de gemiddelde winkelverkoopvloeroppervlakte in Nederland de afgelopen decennia sterk toegenomen. De schaalvergroting in de Nederlandse binnensteden en planmatige winkelcentra komt voornamelijk door de grote (inter)nationale winkelketens. Zo nemen international winkelketens gemiddeld twee keer zo veel ruimte in als Nederlandse retailers, waardoor de vraag naar grote winkelunits in Nederland zeer sterk is gegroeid. Terwijl het gemiddelde winkelvloeroppervlakte onder de winkelketens aan het toenemen is, zijn de zelfstandige ondernemers in de binnensteden vaak in steeds kleinere winkels gevestigd. De positie van de kleine zelfstandige ondernemers staat hierdoor steeds

30

meer onder druk in de grote binnensteden, maar ook in de reguliere stadsdeel- , wijken buurtcentra. Zo nam het totale winkelvloeroppervlakte in wijken buurtcentra in de periode 2003 tot 2008 met ongeveer 10% toe, maar daalde de winkelvloeroppervlakte van zelfstandige ondernemers met 7% (Budé, Janssen, Van der Weerd, 2008). Conclusie is dat veel (kleine) speciaalzaken, geëxploiteerd door zelfstandige ondernemers, verdwijnen door de toenemende schaalvergroting, voornamelijk omdat ze de concurrentiestrijd verliezen tegen de grootschalige discounters met een breed assortiment (Kruidvat, Blokker of Action). Als ‘oplossing’ gaan sommige zelfstandige ondernemers, ondanks de hogere huurkosten, eveneens over op schaalvergroting, aangezien ze meer omzet zien in meer vierkante meters. Meer fysieke ruimte betekent meer publiek in de winkels dat zich mee kan bewegen en oriënteren in de winkel wat moet leiden tot een hogere omzet (Budé, Janssen, Van der Weerd, 2008).

3.2 Zelfstandige ondernemer versus winkelketen in de planmatige winkelcentra De zelfstandige ondernemer heeft in de laatste decennia zoals gezegd een groot deel van haar marktaandeel verloren aan de winkelketen, een trend die zich zoals gezegd steeds verder voortzet. De algemene gedachte is dat door sterke opkomst van filiaal- en franchise bedrijven de binnensteden en de planmatige winkelcentra in het bijzonder er allemaal het zelfde uit gaan zien wat de consument als ‘eenheidsworst’ ervaart. Deze minder positieve waardering van de consument kan leiden tot minder bezoekers en omzetderving voor het betreffende (planmatige) winkelcentrum. Volgens onderzoek van het MKB (2001) krijgen de winkelketens steeds de beste plekken tegen de beste condities en kunnen de zelfstandige ondernemers de concurrentie met de winkelketens niet meer aan. In de volgende paragrafen wordt mede aan de hand van het onderzoek van Cushman & Wakefield (2009) de concurrentiepositie van de zelfstandige ondernemer ten opzichte van de winkelketens besproken. In dit onderzoek zijn de kenmerken van de winkelvoorraad van de 17 grootste Nederlandse binnensteden geanalyseerd in de periode 2004 tot 2009. Hierbij is gekeken naar de verhoudingen onderling, de situering (locatie) en branchering van beide groepen retailers.

3.2.1 Concurrentiepositie Uit het onderzoek van Cushman & Wakefield (2009) blijkt dat de concurrentiepositie van zelfstandige ondernemers in de laatste jaren verder onder druk is komen te staan, vanwege de voortgaande opmars van de winkelketens, zowel in aantallen als in oppervlakte. Medio 2009 is in Nederland minder dan de helft (circa 46%) van het totale winkelvloeroppervlakte nog in gebruik door zelfstandige ondernemers, maar is nog wel circa 69% van het totale aantal winkels in gebruik door zelfstandige ondernemers. In aantallen zijn er dus nog steeds 31

meer zelfstandige ondernemers, maar in oppervlakte hebben de winkelketens door voornamelijk de toenemende schaalvergroting en internationalisatie veel meer meters in gebruik.

In

de

periode

2004-2009

is

in

de

grote

binnensteden

de

totale

winkelvloeroppervlakte en aantal winkels in gebruik door de zelfstandige ondernemers met 6% afgenomen. Gelet op de resultaten uit het onderzoek is relatief gezien de afname van het aantal zelfstandige ondernemers ten opzichte van de winkelketens in de planmatige winkelcentra de afgelopen jaren nog sterker geweest dan in het traditionele winkelgebied. Ook is absoluut gezien het aantal zelfstandige ondernemers in een planmatig winkelcentrum sterk afgenomen vergeleken met het traditionele winkelgebied. In 2009 is nog slechts 34% van het totale aantal winkels en 12% van totale winkelvloeroppervlakte in de planmatige winkelcentra nog in gebruik door zelfstandige ondernemers. Gelet op het aantal winkels een afname van maar liefst 10% ten opzichte van 2004, op winkelvloeroppervlakte een afname van 4%.

3.2.2 Standkwaliteit Over het algemeen geldt: hoe dichter bij een anchor/publiekstrekker, hoe meer langslopend publiek en daarmee gepaard gaand krijgt een winkelpand een standkwaliteit aangewezen. Het is duidelijk dat een winkelpand op de A-winkelstand een hogere huur kan genereren dan een winkel op de B- of C-stand (Bolt, 1995). Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat gelet op de standkwalititeit, de afname van de zelfstandige ondernemers het sterkst is geweest in de winkelstraten met een A-winkelstand. Nog maar 28% van het aantal winkels op de A-locaties in de grote binnensteden is in 2009 nog in gebruik door zelfstandige ondernemers, terwijl dit in bijvoorbeeld 2005 nog 34% was, een afname van gemiddeld meer dan één procent per jaar! De oorzaak van het probleem is bekend: kleinere, vooral zelfstandige winkeliers hebben meer moeite om de hogere huren op de A-locaties op te brengen. Dit sluit overigens goed aan op een eerder onderzoek van Bolt (2005), welke concludeert dat gemeten naar het aantal winkels op de A-winkelstand 25% in gebruik is bij de zelfstandige ondernemers en zelfs nog maar 10% gemeten naar winkelvloeroppervlakte. In de planmatige binnenstedelijke winkelcentra blijkt dat op basis van de standkwalititeit, de afname van de zelfstandige ondernemers het sterkst is geweest op zowel de A als B-winkelstand. Slechts 22% (zie figuur 3.1.) van het aantal verkooppunten op de Alocaties in de planmatige winkelcentra is nog in gebruik door zelfstandige ondernemers, een sterke afname van 9% ten opzichte van 2005. Ook op de B- locaties daalde het aantal zelfstandige ondernemers van 47% in 2005 naar 38% in 2009. Opvallend is wel dat op de C locaties (aan de rand van de winkelcentra) procentueel het aantal zelfstandige ondernemers juist is toegenomen met 5% (van 42% naar 47%).

32

Figuur 3.1 Winkelcentra: zelfstandige vs. winkelketen naar standkwaliteit Winkelketen Zelfstandige ondernemer

2009

78% A stand

22% 62%

B stand

38% 53%

C stand 0%

47% 20%

40%

60%

80%

Bron: C&W/ Locatus, 2009

3.2.3 Branchering Gelet op de branchering blijkt uit het onderzoek van Cushman & Wakefield dat bij zowel zelfstandige ondernemers als winkelketens de hoofdbranche ‘Kleding & Mode’ procentueel de grootste is met beide een aandeel van ruim een derde. Verder blijkt dat verhoudingsgewijs de zelfstandige ondernemer binnen de hoofdbranche ‘Kleding & Mode’ nog steeds het meeste aantal winkels in gebruik te hebben in 2009 met 58%, echter is het aantal winkels van winkelketens sinds 2004 wel sterk toegenomen met circa 6%. Uit het onderzoek blijkt ook dat de branchemix in een planmatig winkelcentrum minder onderscheidend is dan in een traditioneel winkelgebied. In hoofdlijnen zijn de verschuivingen in de branchemix in planmatige winkelcentra dan ook minder opvallend vergeleken met een traditioneel winkelgebied. Opvallend is dat het aandeel van de hoofdbranche ‘Kleding & Mode’ met 46% in een planmatig winkelcentrum groter is dan in een traditioneel winkelgebied (34%). In een planmatig winkelcentrum hebben de zelfstandige ondernemers minder winkels in gebruik, dit in tegenstelling tot het traditionele winkelgebied waar de zelfstandige ondernemers nog steeds meer winkels in gebruik hebben. De afname van het aantal zelfstandige ondernemers in een planmatig winkelcentrum was de afgelopen jaren in het bijzonder in de branches ‘Juwelier & Optiek’, ‘Huishoudelijke en Luxe artikelen’ en ‘Sport & Spel’. Op de C-locaties waren de afgelopen jaren de veranderingen in de branchemix het minst zichtbaar. 3.3 Resumé In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste kenmerken van de zelfstandige ondernemer en de winkelketen beschreven. De zelfstandige ondernemer onderscheidt zich vooral door de goede service, deskundigheid en het speciale productenaanbod. Ook zorgt de aanwezigheid van een lokale zelfstandige ondernemer in het winkelcentrum voor een sterke binding met de plaatselijke bewoners en wordt de winkel gezien als een sociale ontmoetingsplaats. Anderzijds zijn zelfstandige ondernemers in tegenstelling tot de grote winkelketens financieel

33

gezien lang niet zo kapitaalkrachtig en is er vooral in economisch mindere tijden sprake van een hoger ondernemersrisico (lees: kans op faillissement) dan de winkelketens. Ook kunnen winkelketens dank zij hun schaalgrootte profiteren van kostenvoordelen op gebied van inkoop en marketing en bieden hierdoor vaak een betere prijs-kwaliteit verhouding dan de zelfstandige ondernemers. De zelfstandige ondernemer heeft in de laatste decennia een groot deel van haar marktaandeel verloren aan de winkelketen, een trend die zoals blijkt uit het onderzoek van Cushman & Wakefield en NRW (2009) zich steeds verder voortzet. De afname van het aantal zelfstandige ondernemers ten opzichte van de winkelketens in de planmatige winkelcentra in de periode 2004-2009 is zelfs sterker geweest dan in het traditionele winkelgebied, waarbij de afname het sterkst is geweest op de A en B-winkelstand. Verder blijkt dat de branchemix in een planmatig winkelcentrum minder onderscheidend is dan in een traditioneel winkelgebied, waarbij opvallend is dat het aandeel van de hoofdbranche ‘Kleding & Mode’ groter is dan in het traditioneel winkelgebied. Door de sterke opkomst van filiaal- en franchise bedrijven zijn de grote en middelgrote binnensteden en de planmatige winkelcentra in het bijzonder er allemaal het zelfde uit gaan zien wat de consument als ‘eenheidsworst’ ervaart. Deze minder positieve belevingswaardering van de consument kan leiden tot minder bezoekers en omzetderving voor het betreffende winkelcentrum. Gelet op bovenstaande is het interessant om vanuit oogpunt van de ontwikkelaar/belegger te onderzoeken welke invloed het type retailer (zelfstandige ondernemers ten opzichte winkelketens) heeft op de huurprijs in de Nederlandse binnenstedelijke centra. Uiteraard is het ook van belang te onderzoeken welke factoren naast het type retailer nog meer van belang zijn die de huurprijs en/ of het rendement van een winkelpand of winkelcentrum bepalen. Deze worden in het volgende hoofdstuk besproken.

34

4.

Theoretisch kader

In dit hoofdstuk zullen de belangrijkste bevindingen uit de voorgaande literatuur worden beschreven die zoveel mogelijk aansluiten op de centrale vraagstelling. Vanuit oogpunt van de ontwikkelaar/belegger is het van belang te onderzoeken welke factoren in kwantitatieve zin zijn onderzocht die de huurprijs en/ of het rendement van een winkelpand of winkelcentrum beïnvloeden. Onder andere Bolt & Kerklaan (1989) en wederom Bolt (1995) beschreven al dat de hoogte van de huurprijs van een winkelpand naast de autonome ‘indirecte’ factoren zoals markt, inkomens- en bestedingsontwikkelingen afhangt van ‘directe’ factoren zoals type centrum, locatie/standkwaliteit, grootte en indeling van het winkelpand. Recenter (inter)nationaal onderzoek van onder andere Mejia & Benjamin (2002) en Koot (2006) toont naast deze ruimtelijke factoren ook niet-ruimtelijke factoren, zoals imago, brancheen huurdersmix (zie figuur 4.1). Het is vooral interessant om te analyseren wat de bevindingen in de voorgaande literatuur zijn van deze niet-ruimtelijke factoren. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar de zelfstandige ondernemers binnen de brancheen huurdersmix van winkelcentra. Figuur 4.1 Invloedsfactoren op huurprijs/ rendement winkelcentra Huurprijs planmatig winkelcentrum

Ruimtelijke Factoren

Niet-Ruimtelijke Factoren

Markt/ verzorgingsgebied Locatie

Gebouw

Imago

Branchemix/ Huurdersmix Zelfstandige ondernemers Winkelketens Anchors tenants

Bron: Mejia & Benjamin, 2002 / Koot, 2006/ eigen bewerking, 2011.

4.1. Invloed ruimtelijke factoren op huurprijs van planmatige winkelcentra De belangrijkste ruimtelijke factoren zijn volgens onderzoek Mejia & Benjamin (2002) en Koot (2006) de markt of het verzorgingsgebied, de locatie en het gebouwniveau, welke uit voorgaande empirische studies veelal een sterke (significante) invloed op het huurniveau of

35

rendement in een winkelcentrum hebben. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de ruimtelijke factoren.

4.1.1 Markt/ verzorgingsgebied De markt of het type verzorgingsgebied waarin een winkelcentrum gevestigd is speelt een belangrijke rol bij het functioneren van de afzonderlijke winkelunits in het totale winkelcentrum. De koopkracht van het verzorgingsgebied wordt hoofdzakelijk bepaald door het gemiddeld inkomen per inwoner, het aantal inwoners in het verzorgingsgebied en de omvang van het (concurrerende) winkelgebied (Koot, 2006). Uit de internationale literatuur blijkt dat een hoger gemiddeld inkomen en inwonersaantal in het verzorgingsgebied, indien alle overige factoren gelijk blijven, bijdraagt aan een gemiddeld hoger huurniveau. Sirmans & Guidry (1993) hebben 55 winkelcentra in Louisiana in de Verenigde Staten onderzocht. Zij concludeerden in hun onderzoek dat het gemiddelde inkomen per inwoner en het aantal inwoners in het verzorgingsgebied een positief significant effect hebben op het huurniveau van de onderzochte winkelcentra. Vervolgens concluderen Gatzlaff, Diskin en wederom Sirmans (1994) in hun onderzoek in 36 kleine- en middelgrote winkelcentra in Florida en Georgia dat de ‘effectieve koopkracht’ (EPP) een positieve invloed op het huurniveau van winkelcentra uitoefent. De effectieve koopkracht is in dit onderzoek het product van het aantal huishoudens en het gemiddeld inkomen per huishouden in het winkelgebied. In Nederland is vooral in de laatste jaren onderzoek verricht. Koot (2006) heeft de invloedsfactoren op het huurprijsniveau onderzocht van 105 Nederlandse wijkwinkelcentra. Hij concludeert dat de factoren ‘aantal inwoners’ en ‘besteedbaar inkomen’ de meest verklarende waarde hebben op het huurprijsniveau van wijkwinkelcentra. Zo heeft een toename van het aantal inwoners van 10.000 inwoners in een straal van 2 kilometer rondom het winkelgebied een huurprijsstijging van 5% tot gevolg en leidt een toename van het besteedbaar inkomen per persoon van 1.000 Euro tot een huurprijsstijging van 3%. Ten slotte concludeert Koot (2006) dat een toename van concurrerende winkels/ winkelgebieden in directe omgeving een negatieve relatie vertoont met de huurprijs in wijkwinkelcentra, maar geeft hierbij wel aan dat de verwachting is dat bij de grote binnenstedelijke winkelcentra juist vanwege de agglomeratievoordelen sprake is van een positieve relatie met de huurprijs. Majoor heeft in 2009 onderzoek gedaan naar de invloed van diverse factoren op het markhuurniveau in 57 binnenstedelijke winkelgebieden van 46 Nederlandse steden met regionale of bovenregionale functie. Hij concludeert net als Koot (2006) dat het aantal inwoners in een straal van 2 kilometer rond het winkelgebied een significante positieve relatie vertoond met het markthuurhuurniveau in het winkelgebied. Als verklaring geeft Majoor (2009) aan dat deze factor niet zozeer iets over de omvang van het

36

verzorgingsgebied zegt, maar voornamelijk de invloed van de omvang van het winkelgebied op de markthuur bevat. Grote winkelgebieden liggen in grote steden, welke een groter aantal inwoners binnen een straal van 2 kilometer van de binnenstad hebben. Hierdoor wordt het effect van de omvang van het winkelgebied deels in de inwonersvariabele gevat. Ten slotte heeft Van de Staak (2010) in opdracht van Altera Vastgoed onderzoek gedaan naar huurprijsbepalende factoren voor winkelvastgoed in Nederland. In zijn analyse onder 1570 huurders in de grotere winkelgebieden blijkt dat de variabele ‘inwonersklasse’ een significant positieve bijdrage levert aan de verklaring van de huurprijs. Uit zijn onderzoek blijkt dat in grote stad de gemiddelde huurprijs op 442 Euro per m² ligt terwijl in een kleine stad gemiddelde 297 Euro per m² per jaar wordt betaald. Als belangrijkste verklaring geeft hij aan dat de huurprijs hoger ligt in steden waar het drukker is.

4.1.2 Locatiekwaliteit Uit veel (inter)nationaal onderzoek komt naar voren dat de locatie van de betreffende winkel in het winkelcentrum een zeer belangrijke (significante) factor is die van invloed is op de huurprijs van winkelcentra. Bolt (2003) concludeert dat er een significante positieve correlatie bestaat tussen de toename van de bezoekersaantallen en toename van de markthuur en geeft aan de hand van een door P.M. Upperman ontwikkelt regressie model aan, dat de variabele ‘standkwaliteit’ 6 een significant positieve relatie vertoont met de markthuurprijs. Majoor (2009) concludeert dat de factor ‘locatie’ van een winkelpand de meest invloedrijke factor is in zijn onderzoek naar de verklaring van de invloedsfactoren op het markthuurniveau in binnenstedelijke winkelgebieden van Nederland. Na correctie voor andere huurprijsbepalende factoren is het huurniveau op A1 locaties gemiddeld genomen 6,2% hoger dan op A2 locaties, 15,9% hoger dan op B1 locaties en 23,2% hoger dan op B2 Locaties. De factor ‘aantal passanten’, die langs de winkelunit lopen, blijkt het meest significant in zijn onderzoek. Een toename van 1.000 passanten in het binnenstedelijk winkelgebied leidt tot een markthuurstijging van 1,2%. Van de Staak (2010) beschrijft in zijn onderzoek naar huurprijsbepalende factoren in winkelvastgoed dat ook de passantenaantallen de meest significant beïnvloedende factor is voor de huurprijs. Tevens erkent ook hij dat de A-B-C segmentering doorklinkt in de huurprijs: in de drukste gebieden wordt de hoogste huurprijs betaald. Ten slotte onderzochten Yuo e.a (2010) de invloedsfactoren op het huurniveau van 1108 winkels in 148 winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk. Ook zij bevestigen dat het gemiddeld aantal passanten in het meervoudige regressie model een positieve relatie vertoont met de huurprijs per m². 6

Uitgedrukt als een precieze drukte-index van de bezoekers in het aan deze winkelpanden te relateren voorliggende straatgedeelte.

37

4.1.3 Gebouwkenmerken De grootte van het totale winkelcentrum in m², het totaal aantal winkelunits en de gemiddelde oppervlakte van de winkelunits in een winkelcentrum blijkt uit (inter)nationaal onderzoek een positief effect te hebben op het huurniveau, terwijl de oppervlakte van de individuele winkelunit juist een sterke negatieve niet-lineaire relatie onderhouden. Met betrekking tot de leeftijd/bouwjaar van het winkelcentrum zijn de onderzoeksresultaten wisselend. Sirmans & Guidry (1993) concludeerden uit hun regressie modellen dat de grootte van een winkelcentrum een significant positief effect heeft op de huurprijs per m². Een toename van circa 1.000 m² resulteert tot een huurprijsstijging per m² van iets meer dan 1%. De negatieve regressie coëfficiënt voor de variabele leeftijd duidt in hun onderzoek op een inverse relatie op de huurprijs per m²: in de oudere winkelcentra ligt het huurniveau gemiddeld lager dan in de nieuwe planmatige winkelcentra. Zij geven als verklaring dat nieuwe winkelcentra met modernere faciliteiten een grotere aantrekkingskracht hebben op consumenten dan de oudere winkelcentra, wat zich vertaalt in hogere huurprijzen. Gatzlaff, Sirmans & Diskin (1994) concluderen ook een significante negatieve relatie tussen de leeftijd van een winkelcentrum en de huurprijs, maar in tegenstelling tot het eerdere onderzoek van Sirmans & Guidry (1993) beschrijven ze juist een negatieve relatie tussen de grootte van het totale winkelcentrum en de huurprijs, dit resultaat wordt echter niet significant bevonden. Gerbrich heeft vervolgens in 1998 een empirische analyse gedaan naar de invloed van de huurdersmix op het huurniveau, waarbij 293 winkels in 7 winkelcentra in Nieuw Zeeland zijn onderzocht. Uit zijn meervoudige regressie analyse blijkt dat de individuele oppervlakte van een winkelunit een sterke negatieve significante relatie vertoont met de huurprijs. Tay, Lau & Lueng (1999) bevestigen in hun onderzoek naar huurprijsbepalende factoren in 9 winkelcentra in Hong Kong net als onder andere Sirmans & Guidry (1993) en Gatzlaff, Sirmans & Diskin (1994) dat de grootte van een winkelcentrum positief is gerelateerd aan de huurprijs: grotere winkelcentra hebben een grotere aantrekkingskracht op de consument vanwege de hogere variatie/diversiteit in het productenaanbod. In tegenstelling tot voorgaand onderzoek van Sirmans & Guidry (1993) en Gatzlaff e.a. (1993) is de leeftijd van het winkelcentrum positief gerelateerd aan de huurprijs. Als verklaring geven ze aan dat de winkelcentra in Hong Kong en moderne Aziatische steden zoals Singapore regelmatig uitgebreid worden geüpgraded. Tevens is de gemiddelde looptijd van de huurcontracten relatief kort, waardoor de huurdersmix een sterk verloop kent en een huurprijsverhogend effect uitoefent op het winkelcentrum. Ook zijn de oudere winkelcentra vaker prestigieuzer door de lange historie en aanwezige traditie en trekken daardoor meer toeristenpubliek. De oppervlakte van de individuele winkelunit oefent een negatieve invloed

38

uit

op

het

huurniveau.

Als

reden

geven

ze

hiervoor

dat

de

sterkere

huuronderhandelingspositie van de grote winkelgebruikers, veelal de winkelketens hierbij meespeelt. Ook Bolt (2003) toont aan de hand van het regressie model van P.M. Upperman aan dat zich een significante negatieve relatie voordoet tussen de winkeloppervlakte en panddiepte versus de huurprijs. Yuo, Crosby, Lizieri & McCann (2004) analyseerden vervolgens ruim 1.800 winkels verdeeld in 148 winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk en deden net als Gerbrich (1993) onderzoek naar de invloed van de huurdersmix op het huurniveau in winkelcentra. Uit de modellen blijkt onder andere dat de grootte van het totale winkelcentrum, het aantal winkelunits in het winkelcentrum en de gemiddelde oppervlakte per winkelunit in het winkelcentrum een significant positief verband vertonen met de huurprijs. De verklaring voor deze positieve relatie met de huur wordt gezocht in de huurdersmix: een relatief groter winkelcentrum met een groot aantal winkelunits heeft normaal gesproken een hogere variatie/diversiteit in de huurdersmix qua branchering en merknamen (‘brands’), een hoger gemiddelde

qua

oppervlakte

per

winkelunit

kan

duiden

op

meer

grotere

anchors/publiekstrekkers. Dit alles leidt tot een aantrekkelijker winkelcentrum voor de consument en dus hoger huurniveau (zie verder paragraaf 4.2.2). Des Rosiers e.a. (2005) deden vervolgens onderzoek naar de invloedsfactoren op de huurprijs in 8 grote regionale winkelcentra in Quebec City, Canada. Ze concluderen onder andere dat een groter winkelcentrum, leidt tot een hoger huurniveau, maar dat met betrekking tot de oppervlakte van een individuele winkelunit het omgekeerde geldt: hoe groter de oppervlakte van een winkelunit, hoe lager de huurprijs per m²: een toename van 10% in oppervlakte van een winkelunit resulteert in een afname van 2,8% in huurprijs per m² van de winkelunit. In de praktijk blijkt dit in Nederland ook veelal het geval. Koot (2006) concludeert dat de grootte van een (wijk)winkelcentrum in m² bvo een overduidelijk significant positief effect heeft op het huurniveau. Uit zijn logaritmische model blijkt dat een uitbreiding van 1.000 m² bvo leidt tot een gemiddelde huurstijging van 6%. Het aantal units in een winkelcentrum wordt niet significant bevonden in een meervoudig model, maar vertoont wel een sterk significant positief verband in het enkelvoudige regressie model. Verder wordt een negatieve relatie gevonden tussen de leeftijd van de winkelcentra en de huurprijs: twee vergelijkbare wijkwinkelcentra met een leeftijdsverschil van 10 jaar hebben een huurverschil van 6%. Des Rosiers deed vervolgens samen met Thériault en Lavoie in 2009 wederom onderzoek in 11 grote regionale en superregionale winkelcentra in Montreal en Quebec City in Canada. Uit hun regressieresultaten blijkt opnieuw dat de oppervlakte van een winkelunit de meest significante factor is die de huur beïnvloedt: een 10% toename in oppervlakte leidt tot een ‘discount’ op de huur van 4%. Net als voorgaand onderzoek van Sirmans & Guidry

39

(1993), Gatzlaff, Sirmans & Diskin (1994) blijkt nu ook dat de leeftijd van een winkelcentrum sterk negatief is gerelateerd aan de huurprijs (bèta coëfficiënt -0.231), wat benadrukt dat zowel renovatie als een imago verbeterend beleid noodzakelijk zijn om het huurniveau in winkelcentra op peil te houden. In overeenstemming met voorgaand onderzoek van onder andere Sirmans & Guidry (1993), Tay, Lau & Lueng (1999) en Yuo e.a. (2004) tonen wederom Yuo, Crosby, Lizieri en McCann (2010) aan dat de grootte van een winkelcentrum en het aantal winkelunits in een winkelcentrum een positieve significante invloed uitoefenen op het huurniveau, terwijl leeftijd en de oppervlakte van de winkelunit een negatieve relatie vertoont. Ten slotte bevestigd ook Van de Staak (2010) in zijn onderzoek dat de variabelen grootte van een winkelcentrum in m² en oppervlakte van een individuele winkelunit een grote significante invloed uitoefenen op de huurprijs. Uit zijn onderzoek blijkt onder andere dat de gemiddelde huurprijs in een ‘kleiner’ winkelcentrum op 344 Euro per m² ligt terwijl in een ‘groot’ winkelcentrum gemiddeld 467 Euro per m² wordt betaald: qua type winkelgebieden kennen de grote binnenstedelijke winkelcentra de hoogste huurprijzen gevolgd door stadsdeelcentra en de hoofdwinkelgebieden. Het verband tussen huurprijs en oppervlakte van de winkelunit blijkt zoals verwacht negatief en niet-lineair te zijn: met een toename van de oppervlakte van de winkelunit neemt de huurprijs per m² relatief gezien minder af, een logaritmisch verband blijkt het beste te passen.

4.2 Invloed niet-ruimtelijke factoren op huurprijs planmatige winkelcentra Uit de hedendaagse (inter)nationale literatuur zijn de onderzoeksresultaten over de rol van de niet-ruimtelijke factoren gevarieerd. Deze factoren zijn aanzienlijk moeilijker te onderzoeken dan ruimtelijke ‘fysieke’ factoren als bijvoorbeeld de oppervlakte of passantenaantallen van de winkelunits. Uit onderzoek blijkt dat niet-ruimtelijke factoren als brancheen huurdersmix en het daarmee samenhangende imago in grotere winkelcentra door de toenemende concurrentie tussen winkelgebieden steeds belangrijker wordt. Volgens onderzoek van Mejia & Benjamin (2002) zijn de niet-ruimtelijke factoren imago en brancheen

huurdersmix

juist

belangrijkste

invloedsfactoren

op

het

huurniveau

van

een

winkelcentrum. Verder is vele malen onderzocht dat binnen de huurdersmix de anchor tenants of publiekstrekkers onmisbaar zijn voor planmatige winkelcentra vanwege de extra aantrekkingskracht voor het gehele centrum, waarvan de overige retailers in het centrum kunnen profiteren. Wat de rol van de zelfstandige ondernemer binnen de brancheen huurdersmix is en belangrijker nog de invloed van deze retailer op het huurprijsniveau of rendement van winkelcentra is in de (inter)nationale literatuur nog onderbelicht geweest. In de volgende paragrafen zullen de niet-ruimtelijke factoren worden besproken, waarbij in het

40

kader van de centrale vraagstelling speciale aandacht uitgaat naar de rol van de zelfstandige ondernemer.

4.2.1 Winkelimago Wetenschappelijk onderzoek over winkelimago komt vooral uit de Verenigde Staten. In Nederland is hierover nog altijd weinig onderzoek gedaan en recent onderzoek ontbreekt daardoor. Glerum-Van der Laan (1981) heeft in de vorige eeuw al eens een literatuuronderzoek verricht naar het begrip winkelimago. Winkelimago omschrijft hij als: ‘de wijze waarop de consument denkt, voelt en oordeelt over een winkel’. Hierbij spelen vooral de sfeer en atmosfeer in een winkel een belangrijke rol. Voldoet de winkel aan de verwachtingen van de consument dan zal dat een gunstig effect hebben op het winkelimago en de daaraan gerelateerde omzet voor de winkel. Het imago van een winkel wordt volgens Glerum (1981) door meerdere factoren bepaald, de belangrijkste die van belang zijn voor de consument bij het vormen van een winkelimago zijn volgens zijn onderzoek: de kwaliteit, samenstelling en prijs van het assortiment, de service van het personeel, de fysieke kwaliteit van de winkel zoals lay-out en routing en de locatie factoren als ligging, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Opvallend genoeg noemt hij naast deze factoren ook als imago beïnvloedende factor of een winkel wel of niet deel uitmaakt van een winkelketen. Ten slotte spelen de promotie activiteiten van de winkelier, het profiel van de klantenkring en de klanttevredenheid na aankoop een rol bij imago vorming van een winkel. In internationaal onderzoek van onder andere Finn & Louviere (1996) wordt gesteld dat het imago van een winkelcentrum gevormd wordt door de aanwezigheid van trekkers en niet-trekkers, de locatie en de grootte van het winkelcentrum. Uit deze factoren ontstaat een imagovorming van ieder centrum bij de consument. Afhankelijk van het ‘shopping-doel’ van de consument wordt een keuze gemaakt tussen de winkelcentra. Het imago is dus de perceptie die een consument toekent aan het aanbod van het winkelcentrum, de kwaliteit van de retailers, de geboden service en bijvoorbeeld het gemak voor de consument als bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Vanuit het perspectief van de consument, speelt het imago een belangrijke rol. Consumenten vragen zich direct af, bij hun zoektocht naar een bepaald artikel of product, welke winkel of winkelcentrum zij het beste kunnen kiezen om naar toe te gaan. Consumenten bouwen zo in de loop der jaren kennis op over bepaalde winkelcentra en de afzonderlijke aanwezige winkeliers onder andere door marketing, mond op mond reclame en door het bezoeken ervan. In grote lijnen wordt het imago bepaald door het aanbod dat het winkelcentrum als geheel aanbiedt. De omvang en variatie van het aanbod spelen hierbij een bijzonder grote rol. Het imago van een winkelcentrum heeft een sterke onderlinge relatie met de kwaliteit van de brancheen huurdersmix (Koot, 2006).

41

Ontwikkelaars/beleggers richten de winkelcentra in op basis van eigen marketing onderzoek, directe communicatie met de huurders en consumenten, trends en publicaties. Zij kunnen op de korte termijn het imago in mindere mate beïnvloeden door speciale services, ruimere openingstijden en promotieactiviteiten aan te bieden. De keuze van het type retailers is echter van veel groter belang voor het winkelimago. Voor de consument is de aantrekkingskracht van een bepaalde winkel met een goed imago namelijk in sommige gevallen belangrijker dan het winkelcentrum zelf. Vaak worden dan ook lange termijn contracten afgesloten met deze publiekstrekkers. Naast de focus op de grotere winkelketens, is de keuze voor nieuwe of leeg gekomen winkelunits voor kleinere niet-trekkers minimaal even belangrijk. Het effect op publiek en omzet blijft niet bij de betreffende unit, maar werkt door in de omliggende winkelunits. De aanwezigheid van een aantal winkeliers kan het imago van een winkelcentrum een ander gezicht geven. Finn & Louviere (1996) bekrachtigen dit in hun onderzoek, waarin consumenten van regionale en wijkcentra geïnterviewd werden. Zij stellen dat het imago van het hele winkelcentrum vaak zelfs gebaseerd is op de aanwezigheid van één enkele publiekstrekker. Grote winkelketens met een erg goed imago zullen extra klanten uit een wijdere omgeving kunnen aantrekken. Naast de aanwezigheid van trekkers stelt Glerum (1981) dat leegstand het winkelimago van de nog aanwezige winkels zelf en van het centrum als totaal negatief kunnen beïnvloeden. Volgens Van Gool e.a. (2007) dient de sfeer in een winkelcentrum zo aantrekkelijk mogelijk te zijn. Naast het up-to-date houden van het winkelcentrum zelf door middel van renovatie, is het erg belangrijk dat er aandacht wordt geschonken aan de individuele retailers in het winkelcentrum. Begeleiding bij presentaties en promotionele activiteiten kunnen positief bijdragen aan het winkelklimaat, net als de assortimentskeuze en prijsstelling. Consumentenonderzoek van Cushman & Wakefield en NRW (2009) bevestigd dat de keus voor een bezoek door consumenten aan een bepaald centraal winkelgebied/ winkelcentrum in belangrijke mate wordt bepaald door de sfeer en gezelligheid, of te wel het imago van een centraal winkelgebied. Factoren als locatie, parkeren, het horeca-aanbod, de mogelijkheid om overdekt te kunnen winkelen en de architectuur van de winkelpanden zijn van secundair belang bij de keuze voor een bepaald winkelgebied.

4.2.2 Branche- en huurdersmix: positionering van de zelfstandige ondernemer De diversiteit en de omvang van het productenaanbod bepaald de brancheen huurdersmix. Diversiteit van winkelcentra kan worden omschreven als het aanbod van soorten winkels in de detailhandel, te verdelen in food en non-food detailhandelsactiviteiten (CBS, 2008). De huurdersmix van een winkelcentrum wordt gevormd door de aanwezigheid aan winkels bestaande uit de grote publiekstrekkers (bijvoorbeeld V&D, Hema of H&M), landelijke

42

winkelketens (bijvoorbeeld Didi of Etos) en de (lokale) zelfstandige ondernemers. Zij dienen goed dienen samen te werken om het rendement van het gehele centrum te verbeteren. Daarbij dienen de retailers afzonderlijk goed te presteren en kunnen ze profiteren van de aantrekkingskracht van het gehele winkelcentrum. Een ideale brancheen huurdersmix bestaan eigenlijk niet door de steeds veranderende smaak van consumenten (Bruwer,1997). Zowel de eigenaar van het winkelcentrum, de huurders als de winkelende consumenten hebben voordeel bij een zo compleet en evenwichtig mogelijke brancheen huurdersmix. Huurprijzen voor bepaalde minder kapitaalkrachtige branches zoals food, uitzendbureaus, bloemen en doe-het-zelf artikelen dienen aangepast te worden aan de omzetmogelijkheden van die branche. Hierdoor kunnen minder draagkrachtige retailers, een plaats krijgen in het winkelcentrum, door op een goedkopere locatie toch winstgevend te functioneren (Van Gool e.a., 2007). Echter, minder financieel draagkrachtige branches moeten niet altijd op de minder courante locaties worden gevestigd, maar moeten juist op een manier worden ingepast waardoor een evenwichtige en aantrekkelijke verdeling wordt gecreëerd. De situering van de winkels in het winkelcentrum van diverse branches en type huurders is namelijk zeer bepalend voor de routing van de passantenstroom in een winkelcentrum. De belegger probeert de publiekstrekkers zo te plaatsen dat alle delen van het winkelcentrum zo veel mogelijk passanten/ bezoekers trekt (Van Gool e.a., 2007). Gianotten e.a. (2003) stellen in hun onderzoek dat de diversiteit, een goede mix van winkelketens en zelfstandige ondernemers, de aantrekkelijkheid van een winkelgebied verhoogt en uitnodigt tot bestedingen. Indien dit volgens Gianotten e.a. (2003) financieel moeilijk is op te brengen voor kleine winkeliers, kunnen naast de eigenaren ook gemeenten gunstige voorwaarden scheppen voor deze (kleine) zelfstandige ondernemers. In Anderlecht (België) hebben ze al een creatieve oplossing gevonden: de grote winkelketens betalen een extra financiële bijdrage voor het in stand houden van de kleinere zelfstandige ondernemers in de stad. Alle partijen beseffen daar dat zij elkaar nodig hebben en dat een gevarieerde brancheen huurdersmix belangrijk is voor het winkelgebied als geheel. De positie van de zelfstandige ondernemer moet niet worden onderschat. Er is veel wetenschappelijk onderzoek gedaan naar het (financiële) belang en functioneren van de brancheen huurdersmix in winkelcentra, maar de rol van de zelfstandige ondernemer is echter tor nu toe onderbelicht gebleven. Gerbrich (1998) heeft een regressie analyse uitgevoerd naar de invloed van de huurdersmix op het huurniveau, waarbij hij 293 winkels in 7 winkelcentra in Nieuw Zeeland heeft onderzocht. Een onderscheid tussen winkelketens en zelfstandige ondernemers maakt Gerbrich hier niet. Uit zijn regressie analyse bleek dat de zogenaamde ‘food courts’ een significant hogere huur per vierkante meter te betalen ten opzichte van de overige winkels in het centrum. Uit de steekproef van ‘overige winkels’ bleek dat juwelierszaken, boeken- &

43

muziekzaken, schoenenzaken en de zogenaamde loterij winkeltjes gemiddeld de hogere huren betalen. De anchors/publiekstrekkers bleken naar verwachting juist een significant lagere huur per vierkante meter te betalen. In het wetenschappelijk onderzoek van Tay, Lau & Lueng (1999) is vervolgens wel specifiek gekeken naar de rol van zelfstandige ondernemers (‘single stores’) ten opzichte van de (inter)nationale winkelketens (‘chain stores’). Zij hebben onderzoek gedaan naar huurprijsbepalende factoren onder 405 huurders in 9 grootschalige winkelcentra in het Central Business District in Hong Kong. Ze concluderen uit hun regressie resultaten dat de (inter)nationale winkelketens een significant hogere huurprijs betalen dan de zelfstandige ondernemers. Als belangrijkste reden geven ze aan dat de winkelketens, in tegenstelling tot de zelfstandige ondernemers, bereid zijn om een hogere huurprijs te betalen voornamelijk vanwege een lagere kans op betalingsmoeilijkheden of faillissement in combinatie met hogere omzetverwachtingen. Ook is er vanwege de status en prestige van winkelketens meer vraag naar de beste locaties in het winkelcentrum dat zich vertaald in hogere huurprijzen. Ten slotte betalen qua branche de mode & luxe winkels relatief gezien hogere huren dan de overige winkels. Dat een goede brancheen huurdersmix bijdraagt aan het functioneren van een centrum en positieve invloed uitoefent op de huurprijzen blijkt onder andere uit onderzoeken van Yuo e.a. (2004) en Des Rosiers e.a. in 2002 en 2009. Ze maken in tegenstelling tot Tay, Lau & Lueng (1999) ook geen onderscheid tussen de winkelketens en zelfstandige ondernemers, maar tussen branches en merknamen (‘brands’). Yuo e.a. (2004) analyseerde ruim 1.800 winkels verdeeld in 148 winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk. Zij concluderen dat ieder relatief groter winkelcentrum zich zou moeten concentreren op bepaalde branches en dat daarin een ruime diversiteit aan producten aanwezig zou moeten zijn. De Herfindahl7 index voor branches wordt significant positief bevonden. Dit houdt in dat een hogere marktaandeel concentratie van bepaalde branches (hogere index) leidt tot een hoger huurniveau per m². De Herfindahl index voor het aantal aanwezige ‘brands’ of merknamen wordt significant negatief bevonden. Een lagere Herfindahl index duidt op een meer evenwichtige spreiding, wat een hoger huurniveau tot gevolg heeft. Vooral een hogere concentratie in de branches kleding, restaurants, schoenen en juwelen & accessoires dragen bij aan een gemiddeld hoger huurniveau. Des Rosiers e.a. (2002) stelden voor 8 grote regionale winkelcentra in Canada een agglomeratie- en concentratie-index samen, waarbij het van belang is dat er een focus is op een bepaalde branche(s). Des te hoger deze branche agglomeratie voor de betreffende 7

De Herfindahl-index is een term uit de macro-economie en is een maat voor concentratie (marktaandeel) in een bedrijfstak. De ‘concentratiegraad’ slaat op het aantal aanbieders van goederen of diensten in een bepaalde bedrijfstak.

44

winkeliers in het centrum, des te hoger het huurniveau. Voor de agglomeratie-index werd het bruto vloeroppervlak voor een bepaalde branche als ratio gezien ten opzichte van het totale bruto vloeroppervlak van het centrum, welke significant positief werd bevonden. Een 10% stijging van het gemiddelde agglomeratie-indexcijfer, levert bijna 1,5% stijging in huurniveau op voor de winkeliers in die branche. Het aanbod moet zo gediversifieerd mogelijk zijn en een toename van het aantal branches in het aanbod wordt als positief ervaren. Volgens Des Rosiers e.a. kunnen winkeliers een korting krijgen op de huurprijs krijgen als er in de betreffende branche een te klein aantal grote winkelketens het voor het zeggen hebben. Zij stellen dat het agglomeratievoordeel binnen een groter winkelcentrum een positieve rol speelt, maar dat het aandeel van een bepaalde goed vertegenwoordigde branche niet gedomineerd moet worden door een beperkt aantal grote winkelketens. Daarnaast is het van belang dat naast de focus op bepaalde branches er zoveel mogelijk branches ernaast aanwezig moeten zijn. In overeenstemming met het onderzoek van Yuo e.a. (2004) is brancheconcentratie belangrijk, maar moet de diversiteit van het productenaanbod in het gehele winkelcentrum zo hoog mogelijk blijven. Ook Koot (2006) concludeert in zijn onderzoek dat een betere spreiding van de branchemix voor een gemiddeld hoger huurniveau zorgt, echter wordt deze inverse relatie tussen de concentratiemaatstaf en het huurniveau niet significant bevonden voor de onderzochte wijkwinkelcentra. In 2009 onderzochten Des Rosiers, Thériault & Lavoie net als Yuo e.a. (2004) de invloed van de huurdersconcentratie op het huurniveau in 11 grote regionale en superregionale winkelcentra in Montreal en Quebec City, Canada. In totaal werden 1.499 huurders onder de loep genomen in de periode 2000-2003. Net als Yuo e.a. (2004) concludeerden ze dat een hogere huurdersconcentratie-index (wederom op basis van de Herfindahl index) leidt tot een lager huurniveau van winkelcentra. Dit wordt vooral veroorzaakt door een toenemende onderhandelingskracht van een kleinere groep dominante winkelketens in het winkelcentrum, welke een huurwaarde drukkend effect veroorzaken. De huurdersconcentratie-index beïnvloedt de huur echter niet op dezelfde negatieve wijze voor elke branche. De sterkte en de richting (negatief of positief) van het regressie coëfficiënt verschilt per type branche en hangt af van de aard van de bedrijfsactiviteit en de marktdynamiek. De huurdersconcentratie-index van onder andere de branches juweliers, telecom winkels en ‘fast food’ ketens hebben een significante positieve relatie met de huurprijs. Een goede brancheen huurdersmix zijn dus belangrijk voor het aantrekken van een zo groot mogelijk bezoekersaantal naar het winkelcentrum. Bij een toename van het aantal bezoekers neemt de kans op meer bestedingen toe waardoor de huurprijzen in het winkelcentrum uiteindelijk verhoogd kunnen worden. Er vindt hierdoor indirect compensatie plaats als gevolg van het inpassen van minder draagkrachtige branches. Gesteld kan dus

45

worden dat een bepaalde agglomeratie van branches of type huurders zorgt voor een positief effect op het huurniveau en rendement. Daarbij is het belangrijk om naast een aantal trekkers, zoals grootwinkelbedrijven en landelijke winkelketens, ook een aantal (lokale) zelfstandige ondernemers te huisvesten, waardoor het eigen karakter of image van een winkelcentrum wordt vergroot. Het resulteert vaak in een grotere binding met de lokale bevolking (Van Gool e.a. 2007). Anderzijds blijkt uit het literatuur onderzoek van Mejia & Benjamin (2002) dat bij eigenaren van winkelcentra in een aantal gevallen veelal de voorkeur uitgaat naar de winkelketens met de herkenbare formules. Beleggers vinden dat door het inpassen van winkelketens de attractiviteit van het winkelcentrum wordt verhoogd. Litz en Stewart (1998) onderzochten onder andere de performance van winkelketens (‘franchise stores’) ten opzichte van de zelfstandige ondernemers (‘independent stores’) in de winkelcentra. Uit hun empirische onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van voor de consument herkenbare winkelketens (‘franchise stores’) een positief effect heeft op de omzet en indirect dus de huur van het winkelcentrum. Wenthe, Fredenberger en DeThomas (1988) concluderen in hun onderzoek net als in later onderzoek van Tay, Lau & Lueng (1999) dat de kans op faillissement bij winkelketens (‘chain stores’) een stuk lager is dan bij de zelfstandige ondernemers (‘independent stores’). Traditionele winkelketens zijn volgens dit onderzoek financieel stabieler en winstgevender dan zelfstandige ondernemers, voornamelijk vanwege hun bredere retail ervaring, beter getraind management, meer financiële draagkracht en hebben lagere operationele kosten. Volgens Golinski en West (1995) kiezen eigenaren beleggers eerder voor (franchise)winkelketens aangezien zelfstandige ondernemers ‘free rider’ gedrag vertonen: zelfstandige ondernemers zouden profiteren van het succes van de winkelketens met de bekende formules, waardoor ze zelf kwalitatief mindere producten aanbieden en te weinig doen aan reclame en uitstraling van hun eigen winkel, wat slecht is voor het gehele imago van het winkelcentrum. Uit consumenten onderzoek van onder andere Bolt (2005) en Cushman & Wakefield en NRW (2009) blijkt dat de consument geen duidelijke voorkeur heeft voor zelfstandige ondernemers boven (inter)nationale winkelketens. Uiteindelijk bepaalt toch de consument zelf door zijn koopgedrag waar hij zijn geld uitgeeft. Dat betekent echter niet dat zelfstandige ondernemers geweerd zouden moeten worden uit de (planmatige) winkelcentra. Des Rosiers e.a. (2005) concluderen onder andere dat een winkelcentrum niet moet gedomineerd worden door een te beperkt aantal type retailers. Een gezonde succesvolle huurdersmix is dus een combinatie van beide type retailers. Cushman & Wakefield en NRW (2009) concluderen dat zelfstandige ondernemers en winkelketens elk hun eigen kwaliteiten hebben, maar dat de huidige winkelende consument juist veel waarde hecht aan een goede mix tussen

46

winkelketens èn zelfstandige ondernemers in centrale winkelgebieden, of te wel: ‘Value is in the Mix’. Liefst 95% van de ondervraagden geeft aan dat een aantrekkelijke binnenstad een uitgebreide mix nodig heeft van de grote publiekstrekkers (Hema, H&M of C&A), bekende winkelketens en aangevuld met specifiek zelfstandige ondernemers.

4.2.3 Onderscheidend vermogen zelfstandige ondernemer De consument is één van de belangrijkste factoren die bepaalt of winkels of winkelcentra rendabel kunnen functioneren (Neprom, 2005). De ‘gemiddelde’ consument bestaat echter niet meer, daarvoor is het consumentengedrag te grillig en te moeilijk voorspelbaar geworden. Traditionele analyses waarbij wordt gekeken naar variabelen als leeftijd, inkomen, levenscyclus en opleiding zijn steeds minder geschikt om het consumenten- of winkelgedrag te bepalen (Reitsma, Doffer, Rohling en Ploegmakers, 2006). Onder invloed van een aantal ontwikkelingen (o.a. toenemende mobiliteit; efficiënter winkelen en toenemende behoefte aan ruime keuze en kwaliteit) verandert de hedendaagse consument. Consumentengedrag wordt momenteel veel meer bepaald door lifestyle, emoties, waarden en normen. Iets wat daarom steeds belangrijker wordt in de huidige markt is dat de hedendaagse planmatige winkelcentra onderscheidend vermogen dienen te creëren voor consumenten. Een eigen identiteit van een winkelcentrum levert een belangrijke bijdrage aan de aantrekkingskracht en de belevingswaarde van de consument. Naast de faciliterende diensten (parkeergelegenheid, bereikbaarheid of veiligheid) en complementaire diensten (leisure, horeca, evenementen) is dé kernkwaliteit van een winkelcentrum de kwaliteit van het winkelaanbod. Voor een optimale klanttevredenheid zou de aanbodkwaliteit altijd in orde moeten zijn, als dat niet het geval is krijg je ontevreden klanten. Volgens Haringsma (2009) gaat het steeds meer om het bespelen van de emotie van de consument, waarbij winkelen meer een kwestie is geworden van psychologie: de zogenaamde consumentenbeleving cq klantwaarde. Gevolg is dat retailers en winkeleigenaren steeds meer dienen in te spelen op de individuele koopbehoeften en smaakvoorkeuren van de consument, anders gezegd het creëren van ‘klantwaarde’. Winkelcentra moeten dus niet alleen functioneel en fysiek aan de verwachtingen van de consumenten voldoen, maar ook aan de emotionele verwachtingen. Versterking van

elementen

als

klanttevredenheid, klantentrouw,

klantenservice

en

betrokkenheid bij de individuele klant kan leiden tot positievere koopervaring en consumentenbeleving.

Haringsma

concludeert

dat

winkelgebieden

kunnen

worden

geoptimaliseerd, door het versterken van de consumentenbeleving cq klantwaarde. Consumentenbeleving is daarom volgens Haringsma (2009) dé basis voor de verbetering van het rendement van winkelcentra. Binnen het winkelaanbod speelt de zelfstandige ondernemers een belangrijke rol bij het onderscheidend vermogen van een winkelcentrum. Uit onderzoek van Gianotten e.a.

47

(2003) is gebleken dat zelfstandige ondernemers andere emoties bij de consument oproepen dan de winkelketens. Zelfstandige ondernemers moeten het vooral hebben van een bepaalde empathie of inlevingsvermogen bij de consument. Hierbij speelt de persoonlijke aandacht, het tonen van interesse en de individuele benadering een grote rol. Uit onderzoek uitgevoerd door onder andere Retail Management Center en Trendbox (2007) blijkt dat veel consumenten bewust kiezen voor kwalitatieve, lokale winkels naast de bekende grote winkelketens. Die conclusie wordt gestaafd door het feit dat 40% van de mensen op internet naar dingen in hun eigen buurt zoeken. Dit geldt echter vooral voor de wijken buurtcentra. De analyse voorspelt verder dat er nieuwe soorten lokale ondernemers zullen ontstaan: de kleine gemakssupermarkt, de oriëntaalse specialist (verkoper van vaak seizoensgebonden versproducten zonder diep assortiment) en de superspecialist, welke één categorie producten in superkwaliteit levert (ilocal.nl, 2007). Cushman & Wakefield heeft in samenwerking met NRW in 2009 een enquête verricht onder 1.800 consumenten in Nederland met als doel meer inzicht te krijgen in de ‘belevingswaardering’ van zelfstandige ondernemers ten opzichte van winkelketens in de centrale winkelgebieden. Opvallende uitkomst is dat de aanwezigheid van zelfstandige ondernemers als een belangrijke factor wordt gezien door de ondervraagde consumenten om naar een bepaald winkelgebied te gaan. Volgens de ondervraagde consumenten zijn zelfstandige ondernemers mede bepalend voor de sfeer en gezelligheid in een binnenstad. Uit onderzoek komt naar voren dat een groot deel van de consumenten (68%) zelfs aangeeft dat wanneer de zelfstandige ondernemers uit het hoofdcentrum van de (grotere) steden verdwijnen, de consument bewust kiest voor een andere (kleinere) stad waar de zelfstandige ondernemer nog wel aanwezig is. Consumenten zien echter de zelfstandige ondernemers niet samen geclusterd in bijvoorbeeld in een planmatig winkelcentrum maar bij voorkeur juist verspreid terug (80% van de ondervraagden) in het centrale winkelgebied in zowel de hoofdwinkelstraten (A1-winkelsegment) als in de aanloopstraten (B en C winkelsegment). Uit het consumentenonderzoek blijkt verder dat de consument van elke 100 euro die hij besteedt in het centraal winkelgebied circa 38% terecht komt bij zelfstandige ondernemers. Gekoppeld aan het bezoeken van zelfstandige ondernemers versus winkelketens blijkt dit beeld aardig overeen te komen: 45% van de consumenten heeft aangegeven zelfstandige winkels te bezoeken tegenover 55% van de respondenten die winkelketens bezoekt. Verder is volgens onderzoek ruim tweederde van de ondervraagde consumenten bereid om bij de zelfstandige ondernemer te kopen zodat deze zich kan handhaven in de binnenstad. Het merendeel van de consumenten zijn bereid extra te betalen voor service en is de diversiteit van het winkelaanbod belangrijker is dan de prijs. Wanneer een product zowel bij een bekende winkelketenformule als bij een zelfstandige ondernemer gekocht kan worden voor dezelfde prijs, dan kiest de helft van de consumenten bewust voor een zelfstandige

48

ondernemer. Bijna de helft van de ondervraagde consumenten zegt zelfs bewust te kopen bij zelfstandige ondernemers omdat er volgens hen te veel winkelketens met dezelfde formules zijn. Hoewel vastgoedpartijen het belang van de zogenaamde ‘couleur locale’ onderkennen, blijkt het vaak in de praktijk echter toch anders te gaan en wordt er nog teveel gekeken naar wie de meeste huur betaalt en hoe het rendement op de belegging is (Bruwer, 1997).

4.2.4 Anchors tenants Naast onderscheidend vermogen en een optimale brancheen huurdersmix, zijn anchors tenants essentieel voor planmatige winkelcentra. Een anchor tenant kan worden gedefinieerd als een winkelformule die op zich zelf consumenten en retailers trekt naar een winkelgebied. De anchor tenants zijn de grote landelijke winkelketens (zowel filiaal als franchise) die de publiekstrekkers voor het winkelcentrum zijn. Het soort trekker is afhankelijk van het type winkelcentrum. Bij een wijkwinkelcentrum is een supermarkt de belangrijkste trekker, bij een stadsdeel of binnenstedelijk winkelcentrum zijn de traditionele winkels (V&D, Bijenkorf, Hema) en internationale grootwinkelbedrijven als C&A, H&M, Zara of Mediamarkt de belangrijkste trekkers. Dat de overige retailers de zogenaamde ‘anchors tenants’ in een winkelcentrum nodig hebben voor de extra aantrekkingskracht, is dan ook vele malen onderzocht. Nijs (2007) omschreef in zijn onderzoek dat de zelfstandige ondernemers al in het begin van de twintigste eeuw profiteerden van de vestiging van een warenhuis in hun directe omgeving en vanwege de extra aantrekkingskracht van het winkelend publiek meer omzet binnen haalden. Het warenhuis is dus enerzijds concurrerend, maar anderzijds een meerwaarde voor de zelfstandige ondernemers en winkelketens. Sirmans & Guidry (1993) onderscheidden de publiekstrekkers naar lokale, regionale of nationale bekendheid. Zij stelden dat nationale trekkers meer bekendheid genieten en daardoor meer bezoekers naar het winkelcentrum lokken. Uit hun regressiemodel blijkt dat hierdoor het gemiddelde huurniveau significant hoger ligt dan in winkelcentra met lokale en regionale trekkers. Dit werd veroorzaakt door de hogere huren die de niet-trekkers betaalden. Gatzlaff, Sirmans en Diskin (1994) hebben ook de factor ‘trekkers’ onderzocht. In Florida en Georgia (VS) werden 36 winkelcentra bekeken. Zij keken naar de invloed op de gemiddelde huur per vierkante meter van de niet-trekkers, bij een vertrek van één van de grootste trekkers in het winkelcentrum. Een gemiddelde daling van 25% in het huurniveau was het significante resultaat van hun model. Hiernaast bleek het huurniveau wederom significant positief beïnvloedt door de aanwezigheid van nationale trekkers ten opzichte van lokale en regionale trekkers. Gerbrich (1998) heeft een empirisch analyse uitgevoerd naar de invloed van het type huurder op de huurprijs van een winkelcentrum. Hij deelde hierbij 293 huurders in 7

49

onderzochte winkelcentra in Nieuw Zeeland op in 3 huurders categorieën; ‘anchors’, ‘food courts’ en de overige winkels. Uit zijn regressie analyse bleek dat de anchors tenants een significant lagere huur per vierkante meter te betalen dan de overige retailers. Tay, Lau & Lueng (1999) komen vervolgens met een tegengestelde conclusie. Ze hebben onderzoek gedaan naar de winkelmarkt in Hong Kong. Zij geven aan dat restaurants vaak gezien worden als zogenaamde ‘magneet winkels’ en dit afwijkt van de westerse redenering. Restaurants zijn vaak gevestigd op de minder courante locaties in het winkelcentrum, juist omdat ze consumenten op die manier aantrekken door het hele centrum. Het voordeel om op een dure prominente locatie te vestigen weegt voor restaurants vaak niet op tegen de hogere huurprijs die zij moeten betalen. Om die reden betalen de restaurants in Hong Kong juist gemiddeld een significant lagere huur. Yuo e.a. (2004) voerden een factoranalyse uit van aanwezige branches in 148 Britse winkelcentra. Hun empirische bevindingen toonden dat de publiekstrekkers lagere huren per vierkante meter betalen. Koot (2006) leidt af aan zijn onderzoek dat het aantal publiekstrekkers een positieve significante invloed op de huurprijs uitoefent: de komst van een extra grote trekker in een Nederlands wijkwinkelcentrum zorgt gemiddeld voor een hogere huurprijs van 11%.

4.3 Resumé In dit literatuuronderzoek zijn de factoren onderzocht die de huurprijs en of rendement van (planmatige) winkelcentra bepalen, welke volgens het model van Mejia & Benjamin (2002) en Koot (2006) zijn onderverdeeld naar ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren. De belangrijkste ruimtelijke factoren die we in de literatuur tegenkomen zijn op het gebied van markt of verzorgingsgebied, locatie en gebouwkenmerken. Speciale aandacht gaat in dit onderzoek uit naar de invloed van de niet-ruimtelijke factoren als imago en brancheen huurdersmix, welke door de toenemende concurrentie tussen winkelgebieden steeds belangrijker worden. Uit het literatuur onderzoek blijkt dat een zo compleet en evenwichtig mogelijke mix aangeboden moet worden. Gesteld kan dus worden dat een bepaalde agglomeratie van branches of type huurders zorgt voor een positief effect op het huurniveau en rendement, maar dat dit niet gedomineerd moet worden door een beperkt aantal partijen. Naast de aanwezigheid van bepaalde anchors of publiekstrekkers is het belangrijk om ook een aantal (lokale) zelfstandige ondernemers te huisvesten, waardoor het eigen karakter of imago van een winkelcentrum wordt vergroot. Anderzijds blijkt uit het literatuuronderzoek ook dat bij eigenaren van winkelcentra in veel gevallen toch de voorkeur uitgaat naar de winkelketens met de herkenbare formules en wordt er nog veel gekeken naar wie de meeste huur betaalt en hoe het rendement op de belegging is. De bovenstaande theorieën worden dus veelvuldig aan de kant geschoven. In 50

voorgaande internationaal onderzoek is reeds aangetoond dat de (inter)nationale winkelketens (‘chain stores’) een significant hogere huurprijs per m² betalen dan de zelfstandige ondernemers (‘single stores’). Dat is in het kader van de centrale vraagstelling een interessante uitkomst. Voor de Nederlandse binnenstedelijke winkelcentra wordt een zelfde verwachting uitgesproken. Op basis van bovenstaande literatuurstudie is in onderstaande tabel samenvattend aangegeven welke huurprijsbepalende variabelen zijn onderzocht.

In

het

volgende

hoofdstuk

zal

worden

aangetoond

hoe

de

huurprijsbeïnvloedende variabelen in dit onderzoek zijn gekwantificeerd. Er zullen een aantal regressie modellen worden samengesteld die naast de ruimtelijke factoren de niet-ruimtelijke factoren gaat testen. Tabel 4.1: Samenvatting huurprijs beïnvloedbare factoren planmatige winkelcentra Categorie

Onderzochte variabelen

Voorgaande studies

Ruimtelijke factoren Markt

Locatie

Gebouw

Aantal inwoners

Sirmans & Guidry (1993), Gatzlaff e.a. (1994), Koot (2006), Majoor (2009), Van de Staak (2010)

Besteedbaar inkomen per inwoner

Sirmans & Guidry (1993),Gatzlaff e.a. (1994), Koot (2006)

Concurrerende winkelgebieden

Koot (2006)

Passantenaantallen

Bolt (2003), Majoor (2009), Van de Staak (2010), Yuo (2010),

Winkelstand/ segment

Bolt (2003), Majoor (2010), Van de Staak (2010)

Grootte winkelcentrum (in m²)

Sirmans & Guidry (1993), Gatzlaff e.a. (1994), Tay, Lau & Lueng (1999), Yuo e.a. (2004 & 2010), Des Rosiers e.a. (2005), Koot (2006), Van de Staak (2010)

Aantal units in winkelcentrum

Yuo e.a. (2004), Koot (2006)

Gemiddelde winkeloppervlakte unit in winkelcentrum

Yuo e.a. (2004)

Leeftijd/ bouwjaar winkelcentrum

Sirmans & Guidry (1993), Gatzlaff e.a. (1994), Tay, Lau & Lueng (1999), Koot (2006) en Des Rosiers e.a. (2009)

Oppervlakte individuele winkelunit (Ln)

Gerbrich (1998), Tay, Lau & Lueng (1999), Bolt (2003), Des Rosiers e.a. (2005 & 2009), Yuo e.a. (2010), Van de Staak (2010)

Niet-Ruimtelijke factoren Finn & Louviere (1996), Des Rosiers (2005)

Imago Branchemix

Huurdersmix

Aantal branches in winkelcentrum

Mejia en Eppli (1999), Yuo (2004), Koot 2006, Des Rosiers (2009)

Branche concentratie

Yuo (2004), Koot (2006)

Aantal ‘brands’ / merknamen in winkelcentrum

You e.a. (2004), Des Rosiers e.a. (2005 & 2009)

‘Brand’/ merknamen concentratie

Yuo e.a. (2004), Des Rosiers e.a. (2005, 2009)

Anchors/ trekkers versus niet-trekkers

Eppli & Shilling (1993), Sirmans & Guidry (1993), Gerbrich (1998), Des Rosiers (2005), Koot (2006), Majoor (2009)

Winkelketens vs. zelfstandige ondernemers (‘chain stores vs. single stores’)

Wenthe, Fredenberger en DeThomas (1988), Golinski & West (1995), Litz & Stewart (1998), Tay, Lau & Lueng (1999)

51

5.

Onderzoeksmethodologie

In het voorgaande hoofdstuk is in het kader van dit onderzoek uitvoerig ingegaan op de bevindingen en conclusies uit de voorgaande literatuur. Op basis van dit literatuuronderzoek is een bepaalde verwachting gewekt. Dit hoofdstuk beschrijft de wijze waarop deze verwachting aan de praktijk is getoetst. In paragraaf 5.1 wordt aangeven welke winkelcentra zijn onderzocht en aan welke selectie criteria deze centra dienen te voldoen. In de paragrafen 5.2 en 5.3 wordt aangegeven welke hypotheses zijn getoetst en welke data daarvoor zijn gebruikt. In paragraaf 5.4 wordt de onderzoeksmethode besproken.

5.1 De verantwoording van het onderzoeksveld In dit empirisch onderzoek zijn hoofdzakelijk de retailers onderzocht in de winkelcentra welke voldoen aan de volgende voorkeurscriteria:  Een planmatige ontwikkeling in eigendom bij één (ontwikkelende) belegger;  Gelegen in het centraal winkelgebied van een grote- of middelgrote stad;  Grootte circa 10.000 m² tot 30.000 m² bvo aan (overdekte) winkelruimte;  Gesitueerd direct nabij het (traditionele) A1-winkelsegment;  Minimaal één anchor/ publiekstrekker of grootschalige winkelformule aanwezig;  Bouwjaar planmatig winkelcentrum vòòr 2005;  Laatste renovatie/ upgrading maximaal circa 10 jaar geleden:  Voldoende parkeergelegenheid rondom winkelcentrum. De belangrijkste reden waarom is gekozen voor planmatig ontwikkelde winkelcentra betreft de eigendomsituatie. Bij planmatige winkelcentra is veelal sprake van één eigenaarbelegger, die door middel van actief management de doelstelling heeft een zo hoog mogelijk direct

(huur)

en/

of

indirect

rendement

(waardestijging)

te

realiseren.

Als

een

vastgoedbelegger het gehele winkelcentrum bezit kan volledig geprofiteerd worden van de inspanningen die verricht worden ter verbetering van het winkelcentrum, bijvoorbeeld met betrekking tot de brancheen huurdersamenstelling van het centrum (Van Gool e.a. 2007). Het onderzoek is afgebakend tot één type winkelgebied in grote- en middelgrote steden: het centrale winkelgebied of te wel de binnenstad of hoofdwinkelgebied van de plaats. Kenmerkend van dit type winkelgebied is de vaak aantrekkelijke (historische) ambiance waar de consument ‘recreatief’ kan winkelen. De omvang van de planmatige winkelcentra is tevens van belang, vooral omdat grotere winkelcentra qua omvang en diversiteit in het winkelaanbod goed te vergelijken zijn. Gelet op de hoeveelheid planmatige winkelcentra in de onderzochte grote- en middelgrote

52

steden in Nederland8 is om praktische redenen gekozen voor planmatige winkelcentra met een grootte van afgerond 10.000 m² tot 30.000 m² bvo aan (overdekte) winkelruimte. De planmatige winkelcentra dienen bij voorkeur te zijn aangesloten op één van de (historische) hoofdwinkelstraten met een A-winkelstand en te beschikken over minstens één anchor tenant. In dit onderzoek worden de volgende ‘anchor tenants’ onderscheiden: de traditionele winkel/warenhuizen V&D, Bijenkorf, Hema en Blokker, de modeketens C&A, H&M, Zara en Sting/ Lady Sting en de publiekstrekkers uit de overige branches Mediamarkt, BCC, Selexyz, Intersport en de aanwezige supermarkten (onder andere Albert Heijn). De planmatige winkelcentra dienen minimaal 5 jaar oud en up-to-date te zijn, aangezien bij planmatige winkelcentra eerder functionele veroudering optreedt dan bij afzonderlijke winkelpanden. Een planmatig winkelcentrum dient dan ook gemiddeld elke 8 tot 10 jaar te worden geüpgraded. Renovatie van een winkelcentrum is noodzakelijk aangezien stilstand nu eenmaal achteruitgang betekent en in bepaalde situaties door renovatie de marktpositie kan worden behouden. Ten slotte dienen de winkelcentra te beschikken over voldoende parkeergelegenheid. Volgens onderzoek van Bolt (2005) blijkt dat goede parkeervoorzieningen voor de bezoekers per auto een essentiële voorwaarde vormen van het goed functioneren van de binnensteden. Gemiddeld genomen komen circa 40% van de bezoekers per auto en besteden zij gemiddeld meer dan niet-autobezoekers. Als het autoaandeel in de omzet zo belangrijk is, ligt het voor de hand dat een goede parkeersituatie bij een winkelcentrum essentieel is.

5.1.1 Steekproef planmatige winkelcentra Op basis van de bovenstaande criteria zijn in totaal 16 planmatige binnenstedelijke winkelcentra onderzocht met een totaal oppervlakte van bijna 290.000 m² vvo, welke zoveel mogelijk geografisch zijn verspreid door Nederland. Van deze winkelcentra zijn de meeste huurgegevens beschikbaar gebleken in de periode 2006-2010. Alle huurprijzen zijn geïndexeerd volgens de CPI indexcijfers naar peildatum 1 januari 2010. Winkelcentra die onder andere zijn onderzocht zijn: ‘Oranjerie’ in Apeldoorn, ‘De Passage’ in Den Haag, ‘Heuvelgalerie’ in Eindhoven, ‘Klanderij’ in Enschede, ‘Corio Center’ in Heerlen, ‘Elzas Passage’ in Helmond en ‘Corridor & Passage’ in Veenendaal. De overige onderzochte winkelcentra zijn terug te vinden in bijlage II op pagina 82.

8

Volgens C&W (2011) zijn er momenteel circa 99 planmatige winkelcentra aanwezig in de binnensteden/ hoofdwinkelgebieden van de grote- en middelgrote steden.

53

5.2 Hypothesen Op basis van de beschreven literatuur zijn voor het onderzoek een aantal hypothesen geformuleerd (zie bronvermelding per hypothese tabel 4.1 op pagina 51). Het empirische onderzoek bestaat in hoofdzaak uit twee onderdelen: I. Onderzoek naar de belangrijkste ruimtelijke factoren die de huurprijs van planmatige binnenstedelijke winkelcentra bepalen; II. Analyse naar de invloed van de niet-ruimtelijke factoren op het huurprijsniveau van planmatige binnenstedelijke winkelcentra. De aandacht gaat in kader van dit onderzoek in het bijzonder uit naar de invloed van zelfstandige ondernemers. Het onderzoek zal worden uitgevoerd in de vorm van kwantitatieve analyses (zie voor uitleg van de onderzoekmethodiek paragraaf 5.4). Op basis van bovenstaande kunnen we de volgende deelhypotheses opstellen: Onderdeel I: Ruimtelijke factoren 

HA:

Marktfactoren: het aantal inwoners in de plaats en in een straal van 5 en 10

kilometer van het winkelcentrum, de omvang van een centraal winkelgebied uitgedrukt in het aantal verkooppunten/ winkels en het besteedbaar inkomen per inwoner in een verzorgingsgebied hebben een positieve relatie met de huurprijs per m²: 

HB:

Locatiefactoren: winkelstand/segment (A-B-C) en het daaraan gekoppelde aantal

passanten op een gemiddelde zaterdag hebben een positieve relatie met de huurprijs per m², hoe meer passanten, langs de winkelunit lopen, hoe beter de winkelstand, hoe hoger de huurprijs per m². 

HC: Gebouwfactoren: de grootte van het winkelcentrum in m² vvo, het aantal (verhuurde) units in het winkelcentrum en de gemiddelde winkelunit grootte van het winkelcentrum hebben een positieve relatie op de huurprijs per m². De oppervlakte (m² vvo) van de individuele winkelunits en het bouwjaar/ leeftijd van het winkelcentrum hebben een negatieve relatie met de huurprijs per m².

Onderdeel II: Niet-ruimtelijke factoren 

HD: Het aantal aanwezige hoofdbranches en de diversiteit aan ‘brands’/ (merk)namen in de planmatige winkelcentra hebben een positief effect op de huurprijs per m².



HE:

De huurders in de hoofdbranches ‘Persoonlijke Verzorging’ en ‘Mode & Luxe’

betalen in de binnenstedelijke planmatige winkelcentra gemiddeld de hoogste huren per m² ten opzichte van de huurders in overige hoofdbranches.

54



HF:

Anchors/ publiekstrekkers betalen in binnenstedelijke planmatige winkelcentra

gemiddeld een lagere huurprijs per m² dan de winkelketens. 

HG:

Zelfstandige ondernemers betalen in binnenstedelijke planmatige winkelcentra

gemiddeld een lagere huurprijs per m² dan de winkelketens. 

HH:

Zelfstandige ondernemers betalen in binnenstedelijke planmatige winkelcentra in

alle hoofdbranches gemiddeld een lagere huurprijs per m² dan de winkelketens. 

HI:

Een procentueel groter aantal zelfstandige ondernemers in een planmatig

winkelcentrum draagt bij aan een lagere gemiddelde huurprijs per m² in het winkelcentrum.

5.3 Data Theoretisch gezien zijn de totale omzetcijfers van de retailers of de bestedingen van de consument uitstekend geschikt om de financiële meerwaarde van zelfstandige ondernemers ten opzichte van winkelketens te meten in de onderzochte planmatige winkelcentra. In de praktijk zijn deze cijfers echter niet te verkrijgen. In dit onderzoek zijn de gegevens van het onderzoekbureau Locatus gebruikt als belangrijke informatie bron met betrekking tot de gegevens van het type retailer (winkelketen of zelfstandige ondernemer), de branchering, het aantal winkels of verkooppunten in een winkelgebied, het aantal passanten per winkelcentrum en de daarmee samenhangende segmentatie in A, B of C winkelstand. De gegevens met betrekking tot de huurders, de betaalde huurprijzen en het vloeroppervlakte (m² vvo) per winkelunit zijn verkregen bij de desbetreffende eigenaren/ beleggers of via (vertrouwelijke) databestanden van Cushman & Wakefield. Verder is het Centraal Bureau van de Statistiek geraadpleegd voor gegevens als besteedbaar inkomen en het aantal inwoners per onderzochte grote- of middelgrote stad.

5.4 Onderzoeksmethodiek In dit onderzoek wordt met behulp van de statistische programma’s SPSS en Excel gebruikt gemaakt van een kwantitatieve analyse in de vorm van enkel- en meervoudige regressie analyses, welke uitstekend geschikt zijn om verbanden op te sporen. De methode zoekt naar de zogenaamde ‘kleinste kwadratische afwijking’, waarmee verbanden gevonden kunnen worden tussen de afhankelijke en onafhankelijke variabele(n). Er wordt telkens gebruik gemaakt van een significantieniveau van 5%. Onderzocht zal worden welke onafhankelijke variabelen de afhankelijke variabele ‘huurprijs in euro per m² vvo per jaar’ van planmatige winkelcentra beïnvloeden. Onderzocht wordt hoe sterk en in welke richting (positief of negatief) deze verbanden zijn tussen de afhankelijke variabele en onafhankelijke variabelen.

55

Er zijn twee typen regressiemodellen die van toepassing zijn: het lineaire regressiemodel en het

logaritmische

getransformeerde

lineaire

regressiemodel.

Het

logaritmische

getransformeerde lineaire regressiemodel is het meest gebruikte model in de literatuur. Het nemen van een natuurlijk logaritme biedt als voordeel dat de invloed van zeer grote getallen wordt afgevlakt. In de praktijk blijkt dat het lineaire meervoudige regressiemodel met logaritmische transformatie een betere ‘fit’ heeft dan zonder logaritmische transformatie. De afhankelijke variabele Y is in onderstaand regressie model (1) logaritmisch getransformeerd doordat de natuurlijke logaritme (Ln) genomen wordt van de waarden van deze variabele. Het semi-logaritmische regressie model ziet er als volgt uit:  Ln (Y) = β0 + β1 (x1) + β2 (x2) +…...+ βn (xn) + εn

(1)

Y

= De afhankelijke variabele, natuurlijke logaritme van Y;

X1…n

= De onafhankelijke, verklarende variabelen;

β0

= De intercept, het snijpunt met de Y-as (dus als X = 0);

β1.....n = Het (partiële) regressie coëfficiënt, het geeft de invloed van XI op Y aan, waarbij gecorrigeerd wordt voor het effect van de andere onafhankelijke variabelen (X). Bij meervoudige regressie oefenen de verschillende onafhankelijke variabelen (X1…n) tegelijkertijd invloed uit op de afhankelijke variabele Y. Bij de berekening van de regressieparameters (β1…n) wordt het effect van een onafhankelijke variabele nagegaan, terwijl de andere constant worden gehouden. In het meervoudige regressie model mogen naast de onafhankelijke interval- of ratio variabelen ook categorische (nominale) variabelen worden gebruikt. Deze nominale variabelen worden dummy variabelen genoemd en zijn dichotoom van aard: ze kunnen alleen de waarden 0 of 1 aannemen. De dummies worden gebruikt om de aanwezigheid of afwezigheid van een effect aan te geven dat invloed heeft op de uitkomst van de regressieanalyse. In de uitkomsten van de regressieanalyse wordt de invloed van de dummy (categorie 1) op Y altijd vergeleken met de invloed van de referentiecategorie (categorie 0) op Y (De Vocht, 2010).

Een

risico

van

meervoudige

regressie is het optreden van multicollineariteit tussen verscheidende onafhankelijke variabelen (zie verder paragraag 6.2). Een oplossing hiervoor is het verwijderen van een aantal onderling sterk correlerende onafhankelijke variabelen uit de meervoudige regressie. Bij een meervoudige regressie analyse kunnen de onafhankelijke variabelen allemaal tegelijk of stapsgewijs ingevoerd worden. De onderzochte variabelen zullen in dit onderzoek zowel allemaal tegelijk (Enter) als stapsgewijs (Stepwise) worden getest, met als doel die variabelen te selecteren met de meest verklarende invloed op de huurprijs en laagste onderlinge multicollineariteit. De onderzochte variabelen zijn geïllustreerd in bijlage III.

56

6.

Empirische Analyse

Dit hoofdstuk geeft de resultaten weer, zoals deze zijn verkregen uit de regressie analyses. Paragraaf 6.1 geeft een overzicht van de gebruikte statistische gegevens. Speciale aandacht gaat uit naar de uitkomsten van de zelfstandige ondernemers versus de winkelketens. In paragraaf 6.2 worden het testen van de assumpties behandeld, alvorens de regressie analyses kunnen worden uitgevoerd. De resultaten gepresenteerd van de regressie analyses tussen de huurprijs en de diverse onafhankelijke variabelen worden in paragraaf 6.3 behandeld.

6.1 Beschrijving data en statistische gegevens In dit onderzoek zijn huurgegevens verzameld van in totaal 876 winkelunits uit 16 planmatige winkelcentra in Nederland. In de tabel 6.1 zijn de belangrijkste factoren in kaart gebracht welke zijn gebruikt bij de diverse regressie analyses. Tabel 6.1: Beschrijvende statistieken afzonderlijke factoren N

Minimum Maximum Gemiddelde Std. Deviatie

Afhankelijke variabele Huurprijs (€ / m²/ jaar)

844

67

1.506

419,07

171,114

Ln_Huurprijs (€ / m²/ jaar)

844

4

7

5,96

0,401

Inwoners plaats

876

43.270

456.995

114.285,74

83.359,322

Inwoners < 5 km winkelgebied

876

51.561

446.641

123.182,86

76.632,532


876

83.334

745.063

242.904,05

127.868,102

Totaal aantal winkels in centraal winkelgebied

876

194

834

354,23

137,088


876

12.700

16.800

14.536,87

1.027,752

837

2.800

51.700

17.810,27

9.035,645

Onafhankelijke variabelen Markt/ verzorgingsgebied

Locatie Aantal passanten op een gemiddelde zaterdag 

A1 winkelstand (dummy)

876

0

1

0,14

0,343




876

0

1

0,36

0,479



B1 Winkelstand (dummy)

876

0

1

0,36

0,479



B2 winkelstand (dummy)

876

0

1

0,11

0,308



C winkelstand (dummy)

876

0

1

0,00

0,048



‘nvt’ winkelstand (dummy)

876

0

1

0,04

0,206

Oppervlakte winkelunit, gecorrigeerd (m² v.v.o.)

876

14

6.442

258,13

460,718

Ln_oppervlakte winkelunit, gecorrigeerd (m² v.v.o.)

876

3

9

5,04

0,889

Leeftijd/ bouwjaar winkelcentrum

876

7

125

27,01

23,131

Aantal winkelunits in winkelcentrum

876

32

93

60,37

18,763

Grootte Winkelcentrum (m² v.v.o.)

876

8.678

28.416

18.926,37

5.663,038

Gemiddelde winkelunit grootte per WC

876

222

688

329,15

112,835

Gebouwkenmerken

57

(vervolg)

N

Minimum Maximum Gemiddelde Std. Deviatie

Branche- huurdersmix Brand/ merknaam concentratie

876

0,011

0,033

0,01934

0,006251

Hoofdbranche concentratie

876

0,274

0,543

0,35946

0,070498

Hoofdbranches 

Levensmiddelen (dummy)

844

0

1

0,10

0,303



Persoonlijke verzorging (dummy)

844

0

1

0,04

0,205



Mode & Luxe (dummy)

844

0

1

0,56

0,497



Vrije tijd (dummy)

844

0

1

0,08

0,276



In-en-om-het-Huis (dummy)

844

0

1

0,11

0,309



Overige detailhandel (dummy)

844

0

1

0,04

0,205



Horeca & Leisure (dummy)

844

0

1

0,07

0,247

Retailer 

Zelfstandige ondernemer (dummy)

844

0

1

0,31

0,461



Winkelketen (dummy)

844

0

1

0,64

0,481



Anchor/ publiekstrekker (dummy)

844

0

1

0,06

0,232

Aantal units zelfstandige ondernemers per WC

876

3

35

18,77

10,277

Aantal units zelfstandige ondernemers als % WC

876

0,08

0,47

0,2945

0,10000

Aantal units winkelketen per WC

876

17

54

38,53

9,878

Aantal units winkelketen als % WC

876

0,50

0,88

,6507

0,09257

Aantal units trekkers per winkelcentrum

876

1

5

3,06

1,392

Aantal units trekkers als % van WC

876

0,02

0,13

0,0548

0,03304

Valid N (listwise)

809

6.1.1 Huurprijs De gemiddelde huurprijs per gecorrigeerde9 m² vvo van de onderzochte winkelunits bedraagt 419 Euro medio 2010. De laagste huurprijs bedraagt 67 Euro per m² vvo, de hoogste 1.506 Euro per m² vvo. Voor een betere ‘fit’ van het model wordt de natuurlijke logaritme van de huurprijs gebruikt in de regressie analyses.

6.1.2 Markt/ verzorgingsgebied Het gemiddelde aantal inwoners van de steekproef bedraagt circa 115.000 inwoners, Den Haag is met bijna 457.000 inwoners de grootste plaats. Binnen een straal van 5 kilometer van het winkelgebied wonen gemiddeld bijna 123.000 inwoners en binnen een straal van 10 kilometer circa 243.000 inwoners. Gelet op de omvang van het centraal winkelgebied gemeten in aantal winkels of verkooppunten ligt gemiddeld op 354 winkels. In Helmond bevinden zich volgens Locatus (2010) de minste winkels (194), in de binnenstad van Den Haag het hoogst met 834 winkels. Het gemiddelde besteedbaar inkomen is 14.500 Euro per inwoner per jaar, in Enschede is het gemiddeld besteedbaar inkomen per persoon met 12.700 Euro het laagste van alle onderzochte steden. 9

Zie voor uitleg paragraaf 6.1.4

58

6.1.3 Locatie Het gemiddelde aantal passanten ligt in de 16 onderzochte

Tabel 6.2 gemiddelde passanten

planmatige winkelcentra op circa 17.800. Op de A1 locaties

Segment

lopen gemiddeld het hoogste aantal passanten, op de C

A1

25.297

119

locaties de laagste (zie tabel 6.2). Hierbij dient te worden

A2

20.956

311

opgemerkt dat Locatus voor het winkelsegment ‘nvt’ geen

B1

14.949

312

passantentelling heeft geregistreerd. In totaal ontbreken er

B2

7.565

93

van 39 winkelunits de passantentellingen. Het drukste punt in

C

5.950

2

het onderzoek is te vinden in winkelcentrum Klanderij in

Total

17.810

837

Mean

N

Enschede met 51.700 passanten. De anchors tenants trekken zoals verwacht het

Tabel 6.3 Passanten per type retailer

hoogste

gemiddeld

aantal

passanten

op

een

Type retailer

Mean

N

Winkelketen

18.510

526

zaterdag, circa 13% boven het gemiddelde. De

Zelfstandige ondernemer

16.172

236

winkelketens scoren ook positief met ongeveer 4%

Anchor tenants/ trekker

20.139

47

boven het gemiddelde. Opvallend genoeg trekken de

Leegstand

14.664

28

zelfstandige ondernemers in de steekproef circa 9%

minder passanten dan gemiddeld en ten opzichte van de winkelketens ruim 12%. Langs de leegstaande units loopt logischerwijs het minste publiek, bijna 18% onder het totale gemiddelde (zie tabel 6.3).

6.1.4 Gebouwkenmerken De onderzochte winkelcentra zijn gemiddeld circa 19.000 m² vvo groot en herbergen gemiddeld ongeveer 60 winkelunits. Winkelcentrum ‘Corridor & Passage’ in Veenendaal is met 93 winkelunits en een oppervlakte van afgerond 28.500 m² vvo het grootste overdekte winkelcentrum, winkelcentrum ‘De Passage’ in Den Haag met 34 winkelunits en een oppervlakte van 8.700 m² vvo de kleinste is in dit onderzoek. Qua bouwjaar is Den Haag het oudste planmatige winkelcentrum, daterend uit 1885. Enschede is het meest recente winkelcentrum, opgeleverd in 2003. Om in dit onderzoek geen appels met peren te gaan vergelijken zijn voor de oppervlakten (m² vvo) per winkelunit daar waar nodig ‘functionele correcties’ gemaakt in de vorm van wegingpercentages. Het percentage is afhankelijk van de functionaliteit van de ruimte, te weten winkelruimte, magazijnruimte en/of overige ruimten. Tevens kan ook de mate van toegankelijkheid naar de kelder of verdiepingen een rol spelen bij het bepalen van het percentage. Voor het bepalen van de percentages zijn landelijk gezien geen vaste afspraken. Op basis van kennis en praktijkervaring leert dat de winkelruimte op de begane grond standaard op 100% wordt gesteld en de secundaire ‘bouwkundig gescheiden’ ruimten (magazijnruimte en/of overige ruimten) op 50%. Voor wat betreft de winkelruimte in de

59

kelders en op de eerste verdieping liggen de percentages voor publiektoegankelijke winkelunits tussen de 35% tot 75%, is sprake van secundaire ruimte dan ligt het percentage op 15%. De percentages voor de overige verdiepingen variëren van minimaal 2,5% voor secundaire ruimten tot maximaal 25% voor winkelruimte. De gemiddelde unitgrootte per individuele winkel bedraagt in de onderzochte winkelcentra na ‘functionele correctie’ circa 258 m² vvo. Wordt gekeken naar de verschillen in de gemiddelde oppervlakten per type retailer dan valt op dat de zelfstandige ondernemers een gemiddeld oppervlakte in gebruik hebben van maar 117 m² vvo, ruim 55% minder dan het totale gemiddelde. Winkelketens huren gemiddeld 213 m² vvo, bijna tweekeer zoveel als zelfstandige ondernemers, maar nog altijd 18% onder het totale gemiddelde. Dit wordt uiteraard veroorzaakt door de anchors tenants, die gemiddeld 1.578 m² vvo aan winkelruimte huren in de onderzochte winkelcentra. Op basis van het totale winkeloppervlakte van de steekproef huren de zelfstandige ondernemers ‘slechts’ 12% dat overeenkomt met het onderzoek van Cushman & Wakefield (2009). Winkelketens hebben 46% in gebruik, de anchors tenants 39%. 2% van het totale oppervlakte stond ten tijde van dit onderzoek leeg.

6.1.5 Branche- en huurdersmix Onderstaande grafiek illustreert de branchering in de onderzochte winkelcentra, waarbij de branche ‘Mode & Luxe’ met in totaal 469 winkelunits (54%) ruim vertegenwoordigd is in de Figuur: 6.1 hoofdbranches type retailers

steekproef. De hoofdsectoren ‘In-en-om-hetHuis’

en

‘Levensmiddelen’

volgen

op

acceptabele afstand met een aandeel van ieder

circa

‘Persoonlijke

10%.

De

branche

verzorging’

en

sectoren ‘Overige

detailhandel’ zijn met beide 37 winkelunits het minst vertegenwoordigd in de onderzochte winkelcentra. Van de in totaal 876 winkelunits in de steekproef zijn er 258 units in gebruik door de zelfstandige ondernemers en 586 in gebruik door de winkelketens (inclusief de 48 anchors/ publiekstrekkers). In totaal stonden 32 winkelunits (4%) ten tijde van dit onderzoek geregistreerd als leegstand, welke niet zijn meegenomen in de regressie modellen. Het percentage zelfstandige ondernemers ligt gemiddeld in de onderzochte winkelcentra op circa 29%. Veenendaal scoort absoluut gezien het hoogst met in totaal 35 zelfstandige ondernemers op een totaal van 93 winkelunits, qua percentage bijna 38% op het totaal aantal onderzochte winkelunits.

60

De Passage in Den Haag scoort relatief gezien het hoogst, bijna de helft van het aantal aanwezige winkels, circa 47% is zelfstandig ondernemer. Het aantal winkels, exclusief de anchors/publiekstrekkers, aangesloten bij een winkelketen varieert in de onderzochte winkelcentra van minimaal 17 tot maximaal 54, procentueel gezien ligt dat tussen de 50% tot 88%. Het aantal anchors/ publiekstrekkers in de onderzochte winkelcentra varieert van minimaal 1 tot maximaal 5 anchors, gemiddeld komt dat neer op 3 trekkers per winkelcentrum. Onder andere Apeldoorn, Den Haag, Helmond scoren hierbij het laagst. De meeste publiekstrekkers (5) zijn onder andere te vinden in Heerlen. In de volgende paragraaf worden de relaties gelegd tussen de bovenstaande variabelen met de onafhankelijke variabele huurprijs per m² vvo.

6.2 Testen assumpties regressie Alvorens de regressie analyses daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd zijn er een aantal assumpties getest op de totale dataset. Een eerste test is de controle van de normaliteit van de residuen. Vervolgens zijn de gegevens getest op homoscedasticiteit, multicollineariteit en outliers/ uitbijters.  Normaliteit van de residuen De residuen moeten in de populatie normaal verdeeld zijn, met een gemiddelde van 0 en constante standaarddeviatie. Uit de test blijkt dat de residuen in dit onderzoek op het histogram redelijk normaal verdeeld zijn en ook de P-P plot (normal probability plot) vertoont ongeveer een 45% helling (zie bijlage IV).  Homoscedasticiteit Onder deze assumptie is nagegaan of de variantie van de residuen onafhankelijk zijn van de waarden van de afhankelijke en onafhankelijke variabelen. Indien de variantie van de residuen afhangt van de waarden van de onafhankelijke variabele(n) is er sprake van heteroskedasticiteit dat kan leiden tot onzuivere uitkomsten. Dit kan worden nagegaan door middel van een scatterplot. Er blijkt geen sprake te zijn van een probleem van homoscedasticiteit, aangezien er in het scatterplot geen specifiek patroon zichtbaar is en de residuen onafhankelijk zijn van de afhankelijke huurprijs (zie bijlage V).  Multicollineariteit Hierbij is nagegaan of sprake is van onderlinge correlatie tussen de onafhankelijke variabelen. Hoe hoger de multicollineariteit, hoe sterker de onderlinge samenhang, wat de nodige problemen kan opleveren bij het trekken van betrouwbare conclusies. Het toevoegen of verwijderen van een onafhankelijke variabele die hoog correleert met andere onafhankelijke variabelen kan een sterke invloed hebben op de regressie coëfficiënten van die andere onafhankelijke variabelen. Ze kunnen zelfs van teken wisselen (De Vries en Huisman, 2007). Er zijn een aantal mogelijkheden om de mate van multicollineariteit te 61

bepalen. Voor regressiemodellen met twee onafhankelijke variabelen is het Pearson correlatiecoëfficiënt een goede maat. Wanneer het model meer dan twee onafhankelijke variabelen bevat zijn de variance inflation factor (VIF)10 en tolerance geschikte maten om multicollineariteit op te sporen. Uit de tabel in bijlage VII blijkt, waarbij alle onderzochte variabelen zijn meegenomen, dat bij een aantal onafhankelijke variabelen duidelijk sprake is van onderlinge multicollineariteit. Hierbij wijken de waarden van de VIF en tolerance duidelijk af van de toegestane richtlijn. Als oplossing zullen een aantal onderling correlerende onafhankelijke variabelen uit het meervoudige model worden verwijderd. Deze verwijderde ratio variabelen zullen enkel op basis van enkelvoudige regressie worden getoetst.  Outliers/uitbijters Outliers of uitbijters dienen zorgvuldig bestudeerd te worden, ze kunnen een grote invloed hebben op de berekening van de regressie coëfficiënten. Via Casewise Diagnostics van SPSS is gezocht naar mogelijke outliers, met gestandaardiseerde residuen van groter dan 3. Deze outliers zijn verwijderd uit de definitieve enkelvoudige- en meervoudige regressie modellen (zie bijlage V).

6.3 Empirische resultaten In deze paragraaf worden de resultaten weergegeven van de uitgevoerde regressie analyses. Uit de voorgaande testen is gebleken dat bij een aantal onafhankelijke variabelen sprake is van onderlinge multicollineariteit. Een aantal van deze afhankelijke variabelen is daarom uit het uiteindelijke totale meervoudige regressie model gelaten, maar gezien het belang ervan wel getest in de enkelvoudige regressiemodellen. De tabel in bijlage IX toont de resultaten weer van de enkelvoudige regressiemodellen. De resultaten van het meervoudige ‘semi-logaritmische’ regressie model, waar de natuurlijke logaritme is genomen van de afhankelijke variabele ‘huurprijs per m² vvo’, zijn gepresenteerd in tabel 6.4. De Model Summary van de uitgevoerde meervoudige regressie analyse geeft informatie over de kwaliteit van het model aan de hand van de multiple R, ofwel de correlatie coëfficiënt en de R-square (determinatie coëfficiënt). Het model ‘past’ goed met een multiple R van 0,817 en R-square van 0,667. Dat betekent dat circa 66,7% van de variantie van de huurprijs wordt verklaard door de onafhankelijke variabelen. Uit de variantie analyse (ANOVA tabel) blijkt dat het meervoudige regressie model sterk significant is met een hoge F-waarde (82,154) die de nulhypothese ‘geen verklarende waarde’ verwerpt.

10

De VIF geeft aan hoeveel de variantie van elk regressiecoëfficiënt toeneemt, vergeleken met de situatie waarin alle onafhankelijke variabelen ongecorreleerd zouden zijn. De tolerance is de inverse van de VIF. Een richtlijn voor de maximaal toelaatbare hoogte van de VIF is een maximale waarde van 10 en een tolerance van 0,10.

62

Tabel 6.4 Meervoudig semi-logaritmische regressie modela Unstandardized Coefficients Model

B

St. Error

Constant

5,778

0,182


0,009

0,001


0,051

Besteedbaar inkomen per inwoner Aantal passanten

Standardized Coefficients Beta

t-statistic

Sig.

31,724

0,000

0,310

7,189

0,000

0,013

0,182

3,842

0,000

0,066

0,011

0,186

6,285

0,000

0,008

0,002

0,188

4,611

0,000


-0,057

0,025

-0,075

-2,270

0,023


-0,109

0,035

-0,141

-3,148

0,002


-0,245

0,047

-0,205

-5,201

0,000

Ln Oppervlakte winkelunit (m² vvo)

-0,225

0,012

-0,529

-18,537

0,000

Brand/ merknaam concentratie

-7,885

1,963

-0,132

-4,017

0,000


1,060

0,176

0,200

6,015

0,000


-0,148

0,027

-0,122

-5,381

0,000


0,080

0,038

0,044

2,080

0,038

Vrije tijd (dummy)

-0,041

0,029

-0,030

-1,404

0,161


-0,082

0,026

-0,068

-3,129

0,002


-0,129

0,046

-0,060

-2,791

0,005


-0,141

0,034

-0,090

-4,133

0,000


-0,010

0,042

-0,007

-0,250

0,803


-0,083

0,019

-0,101

-4,269

0,000

Aantal units zelfstandige ondernemers als % in winkelcentrum

-0,804

0,146

-0,217

-5,522

0,000

a. Dependent Variable: Ln Huurprijs (€ / m²/ jaar) b. N=798; R= 0,817; R-Square = 0,667; Adj. R-square = 0,659; F-Statistic = 82,154; Prob. > F is 0,000.

6.3.1 Invloed ruimtelijke factoren op de huurprijs 6.3.1.1 Marktfactoren In overeenstemming met de voorgaande literatuur blijkt dat alle marktfactoren (aantal inwoners, aantal winkels/ verkooppunten in een centraal winkelgebied en het besteedbaar inkomen per inwoner) een significant positief effect hebben op de huurprijs. Op basis van deze gegevens kan hypothese HA worden aangenomen. Een toename van 10.000 inwoners binnen een straal van 10 kilometer van het winkelcentrum leidt tot een stijging van de gemiddelde huurprijs per m² van circa 1%. Uit de enkelvoudige regressies blijkt dat ook de variabelen aantal inwoners in de plaats zelf en binnen een straal van 5 kilometer sterk positief significant gerelateerd zijn aan de huurprijs per m². Tevens bestaat er een positief verband tussen de huurprijs en het aantal aanwezige winkels in het centraal winkelgebied. Een toename van 100 winkels in een centraal winkelgebied leidt tot een huurstijging van circa 5%. Het effect van het aantal winkels/verkooppunten in een centraal winkelgebied op de huurprijs zit deels vervat in de factor aantal inwoners, omdat deze onafhankelijke

63

variabelen onderling een sterk verband vertonen (R = 0,771). Ten slotte heeft een toename van 1.000 euro besteedbaar inkomen per inwoner een gemiddelde huurstijging van 6,6% tot gevolg.

Samenvattend

kan

worden

geconcludeerd

dat

de

koopkracht

van

een

verzorgingsgebied een belangrijke factor is die een significante invloed heeft op de huurprijs van de winkelcentra. Figuur 6.2: Scatter diagrammen aantal inwoners < 10 km en aantal passanten

6.3.1.2 Locatiefactoren Uit de regressie resultaten blijkt dat net als uit onderzoek van o.a. Majoor (2009) dat de locatiefactoren winkelstand/segment (A-B-C) en het daaraan gekoppelde aantal passanten een significante positieve relatie met de huurprijs per m² te hebben. Hypothese HB hoe meer passanten langs de winkelunit lopen, hoe beter de winkelstand, hoe hoger de huurprijs per m² kan bevestigend worden beantwoord. Na correctie voor andere huurprijsbepalende factoren is het huurniveau op A1 locaties in de onderzochte planmatige winkelcentra gemiddeld genomen ruim 5% hoger dan op A2 locaties, ruim 10% hoger dan op B1 locaties en bijna 25% hoger dan op B2 Locaties. Per 1.000 extra passanten die langs de winkelunit lopen, neemt de huurprijs toe met circa 0,8%. 6.3.1.3 Gebouwfactoren Vanwege de multicollineariteit (hoge VIF, lage tolerance waarden) zijn de gebouwfactoren bouwjaar/leeftijd, grootte winkelcentra, gemiddelde winkelunit grootte en aantal units in een winkelcentrum, getest in enkelvoudige regressiemodellen. Net als Yuo e.a. (2004 & 2010) en Koot (2006) hebben de specifieke winkelcentrum factoren (grootte en gemiddelde winkel unitgrootte) een significante positieve invloed op de huurprijs. Uit de enkelvoudige modellen blijkt dat een toename van 1.000 m² leidt tot een gemiddelde huurstijging van circa 0,7%. Een stijging van de gemiddelde winkel unitgrootte van 100 m² leidt tot een huurtoename van 4,6%. Verder wordt er conform onderzoek van Tay e.a. (1999) een summiere positieve

64

relatie gevonden tussen bouwjaar/ leeftijd van de winkelcentra en de huurprijs. Het aantal winkelunits in een winkelcentrum is in tegenstelling tot onderzoek van onder ander Yuo e.a. (2004) en Koot (2006) niet significant. Figuur 6.3: Scatter diagram Ln_oppervlakte

De oppervlakte (m² vvo) van de afzonderlijke winkelunits heeft zoals verwacht een sterk negatieve relatie met de huurprijs per m². Dit betekent dat met een stijging van de oppervlakte de huurprijs afneemt. Het verband tussen huurprijs en oppervlakte van de winkelunit blijkt zoals verwacht niet-lineair te zijn: met een toename van de oppervlakte van de winkelunit neemt de huurprijs per m² relatief gezien minder af, een logaritmisch verband blijkt daarom het beste te passen.

In het totale meervoudige regressie model is voor de beste ‘fit’ de natuurlijke logaritme genomen voor de variabele oppervlakte. Dit wordt geïllustreerd in figuur 6.3. Uit de gestandaardiseerde Bèta coëfficiënten in tabel 6.4 kan worden afgeleid welke variabelen relatief gezien de sterkst verklarende factoren zijn voor de hoogte van huurprijs per m². Zoals verwacht hebben de onafhankelijke variabelen oppervlakte van een individuele winkelunit (-0,529) en het aantal inwoners in een straal van 10 kilometer (0,310) de grootste invloed op de huurprijs. Ook het besteedbaar inkomen per inwoner (0,188) en het aantal passanten (0,186) beïnvloeden de huurprijs in redelijk sterke mate.

6.3.2 Niet-ruimtelijke factoren: invloed zelfstandige ondernemer op huurprijs Gelet op de centrale vraagstelling van dit onderzoek is in het bijzonder de invloed van de niet-ruimtelijke factoren op het huurprijsniveau van planmatige binnenstedelijke winkelcentra geanalyseerd. De aandacht is uitgegaan naar de invloed van de brancheen huurdersmix, waarbij in het bijzonder is onderzocht wat de kwantitatieve (meer)waarde, ofwel de invloed op het huurniveau is van de zelfstandige ondernemers ten opzichte van de winkelketens in de onderzochte winkelcentra. 6.3.2.1 Branche- en huurdersmix Conform internationaal onderzoek van Yuo e.a. (2004) en Des Rosiers (2002 & 2009) kan uit de resultaten worden afgeleid dat ook voor de Nederlandse binnenstedelijke planmatige winkelcentra geldt dat beleggers/ontwikkelaars zich dienen te concentreren op een aantal bepalende hoofdbranches met daarin een ruim aanbod aan verschillende producten/ soorten winkels. De resultaten uit tabel 6.2 betekenen dat een hogere Herfindahl index van 65

hoofdbranches leidt tot een hogere huurprijs: een hogere marktaandeelconcentratie van een aantal ‘core’ hoofdbranches leidt dus tot gemiddeld hoger huurniveau. Ook tonen de resultaten aan dat er een significant negatief verband bestaat (partieel regressie coëfficiënt van -7,885) tussen de ‘brand’ / merknaam concentratie en de huurprijs: een lagere Herfindahl index betekent meer diversiteit in brands of merknamen en leidt tot een hogere huurprijs per m² vvo. In figuur 6.4 wordt dit nog eens geïllustreerd. Hypothese HD kan dus worden aangenomen. Figuur 6.4 Scatter diagrammen brand/ merknaam en hoofdbranche concentratie

Uit de resultaten blijkt verder dat de hoofdbranches ‘Persoonlijke Verzorging’ en ‘Mode & Luxe’ in de onderzochte winkelcentra gemiddeld de hoogste huurprijzen per m² betalen ten opzichte van de huurders in overige hoofdbranches. Uit tabel 6.4 valt af te lezen dat de dummies ‘Levensmiddelen’, ‘Vrije tijd’, ‘In-en-om-het-Huis’, ‘Overige detailhandel’ en ‘Horeca & Leisure’ allen negatieve partiële regressie coëfficiënten hebben ten opzichte van de referentie categorie ‘Mode en Luxe’. Alleen de dummy ‘Vrije tijd’ wordt niet significant bevonden in dit model (0,161). De hoofdbranche ‘Persoonlijke verzorging’ heeft een positief regressie coëfficiënt (0,08), waarbij uit kan worden geconcludeerd dat in deze branche significant de hoogste huren worden betaald in de onderzochte winkelcentra. Ook hypothese HE kan dus worden aangenomen. Ook Tay e.a. (1999) concludeerden in hun onderzoek dat qua branche de ‘Mode & Luxe’ winkels relatief gezien hogere huren betalen dan de overige winkels. 6.3.2.2 Type retailer: zelfstandige ondernemers versus winkelketens Uit het meervoudige regressie model blijkt dat in de onderzochte planmatige winkelcentra dat de zelfstandige ondernemers, gecorrigeerd voor de andere huurprijs beïnvloedende factoren, een significant lagere huurprijs per m² vvo betalen dan de aanwezige winkelketens en anchors/publiekstrekkers.

Zelfstandige

ondernemers

betaalden

medio

2010

in

de

onderzochte winkelcentra gemiddeld circa 8% minder huur per m² dan de winkelketens. Dit

66

resultaat is conform voorgaand onderzoek van onder andere Tay, Lau & Leung (1999), welke concludeerden dat de (inter)nationale winkelketens in Hong Kong een significant hogere huurprijs betalen dan de zelfstandige ondernemers. De hypothese HG kan daarom worden bevestigd. Volgens de verwachting betalen de anchor tenants/ publiekstrekkers gemiddeld een lagere huur per m² vvo dan de winkelketens, echter wordt het resultaat niet significant bevonden (0,803). De hypothese HF dient daarom te worden verworpen. Gelet op de relatieve invloed van het aantal zelfstandige ondernemers ten opzichte van de winkelketens en anchors/ publiekstrekker in een planmatig winkelcentrum blijkt een significante negatieve relatie tussen de huurprijs en het procentueel aantal zelfstandigen in een winkelcentrum. Dit valt ook af te lezen in figuur 6.5. Een toename van het aantal zelfstandige ondernemers heeft dus een huurverlagend effect voor het planmatige winkelcentrum. De Hypothese HI kan bevestigend worden beantwoord. Figuur 6.5 Scatter diagrammen invloed zelfstandige ondernemer op huurprijs in winkelcentra

Tevens is het interessant of bovenstaand resultaat, dat zelfstandige ondernemers gemiddeld genomen significant minder huur per m² betalen dan winkelketens, ook geldt voor elke hoofdbranche in een binnenstedelijk planmatig winkelcentrum. Uit de resultaten van de deelmodellen per branche in bijlage X kan worden afgeleid in alle hoofdbranches de zelfstandige ondernemers een lagere huurprijs per m² betalen. Echter zijn alleen de H

hoofdbranches ‘Mode & Luxe’ en ‘In-en-om-het-huis’ significant. De hypothese H kan dus gedeeltelijk bevestigend worden beantwoord. Ten slotte betalen binnen de groep zelfstandige ondernemers zoals verwacht de hoofdbranches ‘Mode & Luxe’ en ‘Persoonlijke verzorging’ de hogere huurprijzen ten opzichte van de overige branches (Bijlage XI). In onderstaande tabel staan alle hypothese resultaten nog eens samengevat.

67

Tabel 6.5 Hypothese resultaat overzicht van de afzonderlijke variabelen Hypothese

Variabele(n)

Resultaat

Marktfactoren A

H

- Aantal inwoners plaats - Aantal inwoners < 5 km - Aantal inwoners < 10 km Totaal aantal winkels in centraal winkelgebied - Besteedbaar inkomen per inwoner

+ + + +

- Aantal passanten op een gemiddelde zaterdag - Winkelsegment (A1, A2, B1, B2)

+

De oppervlakte (vvo) van de afzonderlijke winkelunits en het bouwjaar/ leeftijd van het winkelcentrum hebben een negatieve relatie met de huurprijs per m².

- Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.) - Leeftijd/bouwjaar

+

De grootte van het winkelcentrum, aantal (verhuurde) units in het winkelcentrum en de gemiddelde winkelunit grootte van het winkelcentrum hebben een positieve relatie op de huurprijs per m².

- Aantal units in WC - Grootte winkelcentrum - Gemiddelde winkelunit grootte

+ +

+

Het aantal inwoners in de plaats en in een straal van 5 en 10 kilometer van het winkelcentrum, de omvang van een centraal winkelgebied uitgedrukt in het aantal verkooppunten/ winkels en het besteedbaar inkomen per inwoner in een verzorgingsgebied hebben een positieve relatie met de huurprijs per m²

+

Locatiefactoren

HB

Winkelstand/segment (A-B-C) en het daaraan gekoppelde aantal passanten op een gemiddelde zaterdag hebben een positieve relatie met de huurprijs per m², hoe meer passanten, langs de winkelunit lopen, hoe beter de winkelstand, hoe hoger de huurprijs per m².

+

Gebouwfactoren C

H

-

Branche- en huurdersmix D

Het aantal aanwezige (hoofd) branches en de diversiteit aan ‘brands’/ merknamen in binnenstedelijke planmatig winkelcentra hebben een positief effect op de huurprijs per m².

- Brand/ merknaam concentratie - Hoofdbranche concentratie

E

De huurders in de hoofdbranches ‘Persoonlijke verzorging’ en ‘Mode & Luxe’ betalen in de binnenstedelijke planmatige winkelcentra gemiddeld de hoogste huren per m² ten opzichte van de huurders in overige hoofdbranches (Levensmiddelen, Vrije tijd, In-en-om-het-huis, Overige detailhandel en Horeca & leisure. Anchors/ Publiekstrekkers betalen in binnenstedelijke planmatige winkelcentra gemiddeld een lagere huurprijs per m² dan de winkelketens.

-Persoonlijke Verzorging

+ +

- Mode & Luxe

+

Zelfstandige ondernemers betalen in binnenstedelijke planmatige winkelcentra een lagere huurprijs per m² dan de winkelketens Zelfstandige ondernemers betalen in binnenstedelijke planmatige winkelcentra in alle hoofdbranches gemiddeld een lagere huurprijs per m² dan de winkelketens. Een procentueel groter aantal zelfstandige ondernemers in een planmatig winkelcentrum draagt bij aan een lagere gemiddelde huurprijs per m² in het winkelcentrum.

- Zelfstandige ondernemer

H H

HF HG HH HI

- Anchor/ publiekstrekker

+/+ +/-

- % units zelfstandige ondernemers per winkelcentrum

+

68

7.

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk volgen de belangrijkste conclusies van dit onderzoek. De conclusies hangen nauw samen met het literatuuronderzoek en empirisch onderzoek. De probleemstelling zoals die in de inleiding is geformuleerd luidde: ‘In hoeverre is er voor ontwikkelaars/ beleggers sprake van toegevoegde waarde om in (her)ontwikkelde binnenstedelijke planmatige winkelcentra te kiezen voor een sterke(re) vertegenwoordiging zelfstandige ondernemers?’ Het doel van dit onderzoek was om een kennis bijdrage te leveren aan de huidige discussie die gaande is over de concurrentiepositie van de zelfstandige ondernemer ten opzichte van de winkelketens in het centraal winkelgebied. Door middel van wetenschappelijk literatuuren empirisch onderzoek is getracht antwoord te geven op de vraag in hoeverre de zelfstandige ondernemers in kwalitatieve (imago/ onderscheidend) en/of kwantitatieve zin (huur/rendement) van meerwaarde zijn in de brancheen huurdersmix van binnenstedelijke planmatige winkelcentra in Nederland. Paragraaf 7.1 geeft een samenvatting van de literatuurstudie. Vervolgens zullen de belangrijkste resultaten van het onderzoek in paragraaf 7.2 nog eens belicht worden. Als slot van dit hoofdstuk eindigt in paragraaf 7.3 met conclusies en enkele aanbevelingen.

7.1 Samenvatting literatuurstudie Ontwikkelaars/beleggers dienen te accepteren dat door trends als een sterk groeiende winkelvoorraad, schaalvergroting, internationalisatie en filialisering steeds meer zelfstandige ondernemers zullen verdwijnen, waardoor het winkelaanbod verder wordt verschraald. Uit onderzoek van Cushman & Wakefield (2009) blijkt dat het aantal winkels/verkooppunten van zelfstandige ondernemers in het centraal winkelgebied van de grote steden in de periode 2004-2009 met 6% is afgenomen en in de binnenstedelijke planmatige winkelcentra zelfs met 10%. In de planmatige binnenstedelijke winkelcentra is eind 2009 nog slechts 34% van het aantal winkels en slechts 12% van het totale winkelvloeroppervlak in gebruik door zelfstandigen. Volgens verschillende marktpartijen is aantal zelfstandige ondernemers snel aan het afnemen omdat ze de prijsconcurrentie met de grote winkelketens niet meer aan kunnen, de hogere huren niet meer kunnen betalen en of noodgedwongen verplaatsen naar de rand van de binnenstad. In het literatuuronderzoek zijn de factoren onderzocht die de huurprijs of het rendement van (planmatige) winkelcentra bepalen, welke volgens het model van Mejia & Benjamin (2002) en Koot (2006) zijn onderverdeeld naar ruimtelijke en niet-ruimtelijke

69

factoren. De belangrijkste ruimtelijke factoren die in de literatuur worden beschreven zijn de ‘markt’, ‘locatie’ en ‘gebouwkenmerken’. Speciale aandacht is in dit onderzoek uitgegaan naar de invloed van de niet-ruimtelijke factoren als ‘imago’ en ‘brancheen huurdersmix’. Uit veel internationaal onderzoek wordt geconcludeerd dat de marktfactoren ‘gemiddeld inkomen per inwoner’, ‘aantal inwoners’ en ‘omvang van het winkelgebied’ een significante positieve invloed op de huurprijs uitoefenen. Ook de ‘locatie’ blijkt een sterke huurprijsbepalende factor. Een toename van het aantal passanten langs de winkelunit in combinatie met een betere standkwaliteit heeft een significant positieve invloed op de huurprijs. Ten slotte spelen ook de ‘fysieke’ gebouweigenschappen een rol. De ‘grootte’ van het totale winkelcentrum, het ‘aantal winkelunits’ en de ‘gemiddelde winkelunit grootte’ in een winkelcentrum blijken een positief effect te hebben, terwijl de ‘oppervlakte van een individuele winkelunit’ juist een sterke negatieve (niet-lineaire) relatie vertoond met de huurprijs. De resultaten over de leeftijd/bouwjaar zijn verdeeld. De belangrijkste niet-ruimtelijke factoren die in de literatuur worden omschreven zijn het ‘imago’ en de daarmee samenhangende ‘brancheen huurdersmix’. Dor de toenemende concurrentie tussen winkelgebieden wordt het steeds belangrijker dat de hedendaagse planmatige winkelcentra een eigen imago of onderscheidend vermogen dienen te creëren. Het begrip imago wordt omschreven als de perceptie die de consument toekent aan het productenaanbod van het winkelcentrum, de kwaliteit van de retailers, de geboden service en het gemak. Het imago heeft een sterke onderlinge relatie met de kwaliteit van de brancheen huurdersmix. Een eigen identiteit van een winkelcentrum levert een belangrijke bijdrage aan de aantrekkingskracht en de belevingswaarde van de consument. Uit onderzoek blijkt dat een zo compleet en evenwichtig mogelijke brancheen huurdersmix aangeboden moet worden. Naast de faciliterende diensten en complementaire diensten is dé kernkwaliteit van een winkelcentrum de kwaliteit van het winkelaanbod. Voor een optimale klanttevredenheid zou de aanbodkwaliteit altijd in orde moeten zijn. Een ideale brancheen huurdersmix bestaan eigenlijk niet, door de steeds veranderende smaak van consumenten. Uit voorgaand empirisch onderzoek blijkt dat een bepaalde agglomeratie van branches of type huurders zorgt voor een positief effect op het huurniveau en rendement, maar dat dit niet gedomineerd moet worden door een te beperkt aantal partijen. Vanuit kwalitatief oogpunt moet de positie van de zelfstandige ondernemer binnen de brancheen huurdersmix niet worden onderschat. Zelfstandige ondernemers spelen een belangrijke rol bij het onderscheidend vermogen van een winkelcentrum. Uit voorgaand onderzoek is gebleken dat zelfstandige ondernemers andere emoties bij de consument oproepen dan de winkelketens en het vooral moeten hebben van een bepaalde empathie bij de consument. Winkelcentra moeten dus niet alleen functioneel en fysiek aan de verwachtingen van de consumenten voldoen, maar ook aan de emotionele verwachtingen.

70

Het is dus van belang ook een aantal (lokale) zelfstandige ondernemers te huisvesten, waardoor het eigen karakter of imago van een winkelcentrum wordt vergroot, wat vaak resulteert in een grotere binding met de lokale bevolking en kan zorgen voor meer onderscheidend vermogen. Uit diverse consumenten onderzoeken wordt bevestigd dat veel consumenten bewust kiezen voor kwalitatieve, lokale winkels naast de bekende grote winkelketens. De aanwezigheid van zelfstandige ondernemers wordt door de consument gezien als een zeer belangrijke factor om naar een bepaald winkelgebied te gaan aangezien zij mede bepalend zijn voor de sfeer en gezelligheid in een binnenstad. Een groot deel van de consumenten geeft aan bewust te kiezen voor een stad waar de zelfstandige ondernemer aanwezig is en is bereid om bij de zelfstandige ondernemer te kopen zodat deze zich kan handhaven in de binnenstad. Bijna de helft van de ondervraagde consumenten zegt zelfs ‘bewust’ te kopen bij zelfstandige ondernemers omdat er volgens hen te veel winkelketens met dezelfde formules zijn. Voorts is het merendeel van de consumenten bereid extra te betalen voor service en dat de diversiteit van het winkelaanbod belangrijker is dan de prijs. Consumenten zien echter de zelfstandige ondernemers niet samen geclusterd in bijvoorbeeld in een planmatig winkelcentrum maar bij voorkeur juist verspreid terug in het centrale winkelgebied in zowel de hoofdwinkelstraten (A1-winkelsegment) als in de aanloopstraten (B en C winkelsegment). Anderzijds

blijkt

uit literatuuronderzoek dat

bij

ontwikkelaars/beleggers van

winkelcentra in veel gevallen toch de voorkeur uitgaat naar de kapitaalkrachtige winkelketens met de herkenbare formules. Beleggers vinden dat door het inpassen van winkelketens de attractiviteit van het winkelcentrum wordt verhoogd. In de praktijk blijkt tevens dat er door ontwikkelaars/ beleggers nog steeds wordt gekeken naar wie de hoogste huur betaalt en hoe het rendement op de belegging is. De bovenstaande theorieën van een gevarieerde brancheen huurdersmix van winkelketens en zelfstandige ondernemers worden daarom veelvuldig aan de kant geschoven. Verder is aangetoond in internationaal onderzoek (Tay e.a. (1999) dat (inter)nationale winkelketens (‘chain stores’) een significant hogere huurprijs betalen dan de zelfstandige ondernemers (‘single stores’). Dat is in het kader van de centrale vraagstelling een interessante uitkomst. Hoewel vastgoedpartijen het belang van de zogenaamde ‘couleur locale’ onderkennen, zijn ze niet zomaar bereid om hun rendement in de waagschaal te stellen omwille van een ‘levendiger’ winkelcentrum.

7.2 Samenvatting resultaten empirisch onderzoek In dit onderzoek zijn enkel- en meervoudige regressie analyses uitgevoerd conform voorgaand onderzoek, waarbij de invloed van zowel de ruimtelijke factoren als de nietruimtelijke factoren op de huurprijs per m² zijn getest. Gelet op de centrale vraagstelling van

71

dit onderzoek is in het bijzonder de invloed van de zelfstandige ondernemers op het huurprijsniveau van planmatige binnenstedelijke winkelcentra geanalyseerd. Ruimtelijke factoren Zoals verwacht blijkt dat in overeenstemming met de voorgaande literatuur alle marktfactoren (aantal inwoners, aantal winkels/ verkooppunten in een centraal winkelgebied en het besteedbaar inkomen per inwoner) een significant positief effect hebben op de huurprijs. Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de koopkracht van een verzorgingsgebied dus een belangrijke factor is die een significante invloed heeft op de huurprijs van de winkelcentra. Verder blijkt dat de locatiefactoren winkelstand/segment (A-BC) en het aantal passanten een significante positieve relatie met de huurprijs per m² hebben. Tevens blijkt dat net als Yuo e.a. (2004 & 2010) en Koot (2006) de gebouwfactoren (grootte en gemiddelde winkel unitgrootte) een significante positieve invloed hebben op de huurprijs. Het aantal winkelunits in een winkelcentrum is in tegenstelling tot onderzoek van onder ander Yuo e.a. (2004) en Koot (2006) niet significant en vertoont geen aantoonbaar verband. De oppervlakte in m² vvo van de afzonderlijke winkelunits blijkt net als in voorgaand onderzoek een sterk negatieve relatie te vertonen met de huurprijs per m² vvo. Dit betekent dat met een stijging van de oppervlakte van een individuele winkelunit de huurprijs afneemt. Het verband tussen huurprijs en oppervlakte van de winkelunit blijkt zoals verwacht nietlineair te zijn: met een toename van de oppervlakte van de winkelunit neemt de huurprijs per m² relatief gezien minder af, een logaritmisch verband blijkt daarom het beste te passen. Zoals verwacht hebben de ruimtelijke factoren oppervlakte van een individuele winkelunit en het aantal inwoners in een straal van 10 kilometer de grootste invloed op de huurprijs. Niet ruimtelijke factoren Conform internationaal onderzoek van Yuo e.a. (2004) en Des Rosiers (2002 & 2009) kan uit de regressie resultaten worden afgeleid dat ook voor de Nederlandse binnenstedelijke planmatige winkelcentra geldt dat ontwikkelaar/beleggers zich dienen te concentreren op enkele ‘core’ hoofdbranches met daarin een ruime verscheidenheid producten/ soorten winkels. De resultaten tonen aan dat een hogere marktaandeelconcentratie van een aantal ‘core’ hoofdbranches tot gemiddeld hoger huurniveau leidt. Gelet op de branchemix blijkt dat de hoofdbranches ‘Persoonlijke Verzorging’ en ‘Mode & Luxe’ in de onderzochte winkelcentra gemiddeld de hoogste huurprijzen per m² worden betaald. Ook Tay e.a. (1999) concludeerden in hun onderzoek dat qua branche de Mode & Luxe winkels relatief gezien hogere huren betalen dan de overige winkels. Verder betalen volgens verwachting de anchors tenants gemiddeld een lagere huur per m² vvo dan de overige winkelketens, maar wordt het resultaat niet significant bevonden.

72

Opvallend is dat, gecorrigeerd voor de andere huurprijs beïnvloedende factoren, de aanwezige zelfstandige ondernemers gemiddeld genomen een significant lagere huurprijs per m² vvo betalen dan de winkelketens en anchors/publiekstrekkers in de onderzochte winkelcentra. Zelfstandige ondernemers betaalden medio 2010 in de onderzochte winkelcentra gemiddeld circa 8% minder dan de winkelketens. Dit resultaat is conform voorgaand onderzoek van onder andere Tay, Lau & Leung (1999), welke concludeerden dat de (inter)nationale winkelketens in Hong Kong een significant hogere huurprijs betalen dan de zelfstandige ondernemers. Uit de resultaten blijkt dat in alle hoofdbranches de zelfstandige ondernemers een lagere huurprijs per m² betalen dan de winkelketens, hoewel deze alleen significant aantoonbaar zijn in de hoofdbranches ‘Mode & Luxe’ en ‘In-en-omhet-Huis’. Binnen de groep zelfstandige ondernemers betalen zoals verwacht de hoofdbranches ‘Mode & Luxe’ en ‘Persoonlijke verzorging’ de hogere huurprijzen ten opzichte van de overige branches. Gelet op de relatieve invloed van het aantal zelfstandige ondernemers in een planmatig winkelcentrum blijkt een significante negatieve relatie te bestaan tussen de huurprijs en het procentueel aantal aanwezige zelfstandigen in een winkelcentrum. Een relatieve toename van het aantal zelfstandige ondernemers heeft een huurprijsverlagend effect voor het planmatige winkelcentrum.

7.3 Conclusies Uit dit onderzoek valt op te maken dat naast de bekende traditionele factoren als ‘markt’, ‘locatie’ en ‘gebouwkenmerken’, de ‘brancheen huurdersmix’ een belangrijke huurprijs beïnvloedende factor blijkt te zijn in de onderzochte Nederlandse planmatige winkelcentra. De hoofdbranches ‘Mode & Luxe’ en ‘Persoonlijke verzorging’ kunnen op basis van de onderzoeksresultaten worden getypeerd als de ‘core’ hoofdbranches, welke de hoogste huurprijzen per vvo betalen. Naast de significante huurverschillen per hoofdbranche blijkt dat het ‘type retailer’ een duidelijke invloed uitoefent op de huurprijs: zelfstandige ondernemers blijken een significant lagere huurprijs per m² te betalen dan de gevestigde winkelketens. Dit is geen ‘harde’ relatie maar op z’n minst een bijzondere uitkomst. Vanuit kwalitatief oogpunt kan worden geconcludeerd dat de zelfstandige ondernemer een zekere meerwaarde heeft voor een binnenstedelijk winkelgebied. Door de aanwezigheid van (lokale) zelfstandige ondernemers in het winkelcentrum kan het ‘eigen karakter’ of ‘imago’ van het winkelcentrum worden vergroot. Het resulteert vaak in een grotere binding met de lokale bevolking en kan zorgen voor meer ‘onderscheidend vermogen’. Divers consumentenonderzoek heeft bevestigd dat de aanwezigheid van zelfstandige ondernemers als een zeer belangrijke factor wordt gezien om naar een bepaald winkelgebied te gaan en zijn mede bepalend voor de sfeer en gezelligheid in een

73

binnenstad. Het merendeel van de consumenten is zelfs bereid extra te betalen voor service en is de diversiteit van het winkelaanbod belangrijker is dan de prijs. Vanuit kwantitatief rendementstechnisch oogpunt blijkt echter duidelijk uit de onderzoeksresultaten dat de zelfstandige ondernemers gemiddeld lagere huurprijzen per m² betalen dan de gevestigde winkelketens, die de hogere huurprijzen kunnen en bereid zijn te willen betalen. Hoewel ontwikkelaars/beleggers het belang van de zogenaamde ‘couleur locale’ erkennen, is het dan ook niet verwonderlijk dat in de praktijk veelal toch wordt gekozen voor de winkelketens. De resultaten van dit empirisch onderzoek zijn interessant te noemen, omdat ze duidelijk illustreren dat ontwikkelaars/beleggers niet lukraak bepaalde type branches of type retailers kunnen gaan combineren om het optimale rendement uit een winkelcentrum te halen. Het uiteindelijke doel van ontwikkelaar/belegger is het creëren van een onderscheidende mix van diverse branches en type retailers, om zodoende meer bezoekers te trekken en de verblijfsduur van deze bezoekers te verlengen. Hierdoor kan het bestedingspotentieel verhoogd worden, kunnen winkeliers meer omzet realiseren, wat uiteindelijk voor de ontwikkelaar/belegger kan leiden tot het gewenste positieve effect op de huurprijs of rendement van planmatige winkelcentra. Kanttekeningen In het kader van dit onderzoek dienen enkele kanttekeningen te worden geplaatst: 

Om het effect van de zelfstandige ondernemers zo ‘zuiver’ mogelijk te kunnen testen zijn een aantal belangrijke huurprijsbeïnvloedende factoren meegenomen in het meervoudige regressie model. Andere factoren, die over het algemeen niet of nauwelijks in het model te schatten zijn, kunnen wellicht een ander beeld geven.



Het selecteren van bovenstaande huurprijsbepalende factoren is zo objectief mogelijk gedaan, echter is het niet uit te sluiten dat de genomen beslissingen of keuzes discussies oproepen, aangezien het gaat om een eigen persoonlijk inzicht van de onderzoeker.



Het betreft hier een steekproef enkel gebaseerd op beperkte beschikbare huurinformatie in de periode 2006-2010 waarbij rekening dient te worden gehouden met de kans dat afwijkingen over de gehele dataset groter zijn dan de data in de steekproef.



De significante resultaten van dit onderzoek kunnen niet zondermeer worden gebruikt bij ander type planmatige winkelcentra (stadsdeel- , wijken buurtcentra);



Gelet op de dynamiek van de winkelmarkt dient rekening te worden met de invloed van wijzigende markt omstandigheden.

74

7.4 Aanbevelingen In de volgende paragrafen worden enkele aanbevelingen gedaan aan de praktijk en aan de wetenschap om het onderzoek verder uit te werken of aan te vullen.

7.4.1 Aanbevelingen voor de praktijk 

Meer aandacht voor de ‘core‘ branche(s) in winkelcentra’: hoger rendement

Ontwikkelaars/beleggers moeten zich in binnenstedelijke planmatige winkelcentra (blijven) concentreren op de ‘core’ branches zoals ‘Mode en Luxe’ of ‘Persoonlijke verzorging’. Vanuit rendementsoogpunt is de keuze voor bovengenoemde branches het gunstigst, aangezien hier juist de hoogste huurprijzen worden betaald en welke voor de consument onmisbaar zijn in een hedendaags winkelcentrum. Binnen elke (core) branche is en blijft het van belang zoveel mogelijk verschillende ‘brands’ / merknamen aan de consument te kunnen bieden. Vanuit financieel oogpunt ligt de keuze op vooral (internationale) winkelketens met vernieuwende winkelformules het meeste voor de hand. 

Geef ‘onderscheidende’ zelfstandige ondernemers in de mix een kans: meer bezoekers

Hoewel uit de resultaten blijkt dat de zelfstandige ondernemers gemiddeld gezien een lagere huurprijs

per

m²

betalen

dan

de

gevestigde

winkelketens,

betekent

niet

dat

ontwikkelaars/beleggers deze groep (kleine) retailers enkel op basis van betaalde huurprijzen moeten gaan weren uit een winkelcentrum. De ontwikkelaar/belegger dient veel meer te luisteren naar de vraagzijde van de markt en zich te richten op de belevingswaarde van de consument. Het huisvesten van een relatief beperkt aantal aantrekkelijke lokale ondernemers is van belang, aangezien hierdoor het imago van een winkelcentrum kan worden verbeterd en kan resulteren in meer (lokale) bezoekers. Ontwikkelaars/beleggers moeten zich gaan richten op ondernemers die onderscheidend kunnen zijn van en een extra aanvulling

kunnen

geven

op

de

aanwezige

(internationale)

winkelketens

in

het

winkelcentrum. Hierbij moet de ontwikkelaar/belegger vooral de focus leggen op de zogenaamde (kleinschalige) ‘superspecialisten’, welke één categorie producten in hoge kwaliteit kunnen leveren en bij voorkeur actief zijn in de ‘core’ branche ‘Mode en Luxe’.

7.4.1 Aanbevelingen voor de wetenschap Theoretisch gezien zijn de omzetcijfers van de retailers of de bestedingen van de consument per branche of type retailer het beste geschikt om de financiële meerwaarde van zelfstandige ondernemers ten opzichte van winkelketens te meten. In de praktijk zijn deze cijfers echter niet of nauwelijks verkrijgbaar. Hieronder volgen enkele aanbevelingen aan de wetenschap om dit onderzoek verder uit te breiden of nieuw onderzoek te starten. 75



Onderzoek op basis van meer winkelcentra data

Het onderzoek is gebaseerd op een selectie van 16 planmatig ontwikkelde binnenstedelijke winkelcentra in Nederland, afgebakend naar grote- en middelgrote steden. Om het onderzoek een nog nauwkeuriger resultaat te geven is het aan te bevelen het onderzoek verder

uit

te

breiden

met

binnenstedelijke

winkelcentra

in

ook

de

kleinere

verzorgingsgebieden. 

Meer huurprijsbepalende variabelen

Ondanks dat dit onderzoek is gebaseerd op een groot aantal onafhankelijke variabelen, kunnen de uitkomsten verder worden verfijnd door nog een aantal onafhankelijke variabelen toe te voegen. Veel andere factoren, die over het algemeen niet of nauwelijks in het model te schatten zijn kunnen wellicht een ander beeld geven. Zoals gezegd zijn variabelen als ‘omzetcijfers’ of ‘toonbank bestedingen’ de ideale huurprijsbepalende variabelen om mee te nemen in een eventueel vervolg onderzoek. Ook de factor ‘imago’ blijft een uitdagende maar lastig te meten variabele. 

Nader onderzoek in andere type winkelgebieden

Aangezien de resultaten van dit onderzoek niet zonder voorbehoud gebruikt kunnen worden bij ander type planmatige winkelcentra is het interessant te kijken hoe de verhoudingen in de in de overige type winkelcentra liggen, zoals in het traditioneel winkelgebied, de buurt- , wijken stadsdeelcentra.

76

Bibliografie - Bolt, E. J., De binnenstad: functie en belang vragen aandacht (I, II en III), in: Shopping Centre News, juli, september en november 2005. - Bolt, E. J., Kerklaan, P. M. M., Ontwikkeling en opbouw van het Nederlandse Detailhandelsapparaat, MBO, Amsterdam, 1989. - Bolt, E. J., Productvorming in de detailhandel, WBN, Merkelbeek, 1995. - Bolt, E. J., Winkelvoorzieningen op waarde geschat: theorie en praktijk, Merkelbeek: eigen uitgave auteur, augustus 2003. - Budé, N., Janssen, I., Van der Weerd, J., Winkelier ziet meer omzet in meer vierkante meters: onderzoek naar marktpositie zelfstandige winkelier in wijkwinkelcentra, In: Vastgoedmarkt, maart 2008. - Bruwer, De W., J., Solving the ideal tenant mix puzzle for a proposed shopping centre: a practical research methodology, In: Property management, 1997. - CBS, Winkelcentra steeds minder divers, In: Webmagazine, december 2008 - Cushman & Wakefield in samenwerking met NRW en Q&A, Value is in the Mix, Amsterdam, juni 2009. - Des Rosiers, F., Thériault, M. en Ménétrier, L., Spatial versus Non-Spatial, Determinants of Shopping Center Rents: Modelling Location and Neighbourhood-Related Factors, Journal of Real Estate Research, 2005. - Des Rosiers, F., Thériault, M. en Lavoie, C., Retail Concentration and Shopping Center Rents, Journal of Real Estate Research, 2009 - DTZ

Zadelhoff,

Knuffelmarkt

gat

in

de

markt,

nieuwe

kleinschaligheid

kleurt

centrumgebied, Utrecht, 2011 - EIM, Ondernemen in de sectoren, Feiten en ontwikkelingen 2007-2009, Zoetermeer, november 2008. - Enk, Van, W., Grip op de mix, PropertyNL Magazine, mei 2010. - FGH Vastgoedbericht 2010, Focus op een nieuwe realiteit, Focus on a new reality, Utrecht, 2010. - Gerbrich, M., Shopping center rentals: an empirical analysis of the retail tenant mix, In: Journal of real estate research, 1998. - Gatzlaff, D. H., Sirmans, G. S. en Siskin, B. A., The Effect of anchor tenant loss on Shopping Center Rents, Journal of Real Estate Research, 1994. - Glerum-Van der Laan, C., Ontwikkelingen rond het winkelimago - een literatuuroverzicht, 1981, Jaarboek 1981-12.

77

- Gool, Van, P., Brounen, D., Jager, P. en Weisz, R. M., Onroerend goed als belegging, Groningen/ Houten, Wolters-Noordhoff, 2007. - Hanff, P., Couleur locale geeft meerwaarde aan retail: discussie Cushman & Wakefield over binnenstedelijke ontwikkelingen, In: Vastgoedmarkt, juli 2008. - Haringsma, J., Consumentenbeleving basis voor verbetering winkelcentra, in: Shopping Centre News, nr. 2, 2009. - Hark, ter, H. P., en Verwaaijen, J. P., Verschraling winkelaanbod zet huurinkomsten onder druk: Stabo en Vastgoed Netwerk geven visie op toekomst wijkwinkelcentra, In: Vastgoedmarkt, juni/juli 2005. - HBD, Jaarboek detailhandel 2009, Den Haag, 2009. - HBD, Winkelgebieden in Nederland, Trends en kengetallen, referentieset 2004, WPM Consultants, ‘s- Hertogenbosch, 2004. - Jonge, De, H., Kooijman, D. C., Van der Toorn Vrijthoff, W., De positie van het midden- en kleinbedrijf bij het verkrijgen van vestigingspunten in geplande winkelcentra, TU Delft, januari 2001. - Keeris, W. G., Vastgoedbeheer Lexicon, begrippen, omschrijving en toelichting, Groningen, Wolters-Noordhoff B.V., 2001. - Koot, R., Huurprijsniveau planmatige wijkwinkelcentra beter in kaart gebracht, In: Property Research Quarterly, april 2007. - Leeuwen, Van, M., Specialistische winkelcentra bieden garantie op een hoger rendement: lifestyle centra, nieuwste trend uit Verenigde Staten, In: Vastgoedmarkt, november 2006. - Locatus, Locatus Retail Facts 2009/2010/2011: kengetallen voor de detailhandel, Woerden, 2009-2011. - Locatus, Database Locatus, Beschrijving variabelen Verkooppunt Verkenner, Woerden, maart 2009. - Looff, B. De, Ploegmakers, I., Identiteit van consument centraal bij ontwikkeling van winkelcentrum: Jones Lang LaSalle peilt visie op winkellandschap in 2017, In: Vastgoedmarkt, januari 2008. - Majoor, M., Hedonic Modelling of Inner-city Retail Real Estate Market Rent Levels: A Closer Look on the influence of the fashion Industry, Afstudeerscriptie Faculteit Economie en Bedrijfskunde, Universiteit van Amsterdam, mei 2009. - Mejia, L. C., Benjamin, J. D., What Do We Know About the Determinants of Shopping Center Sales? Spatial vs. Non-Spatial Factors, In: Journal of Real estate Literature, 2002. - Neprom, Visie Detailhandel: boodschappenlijst voor winkelontwikkelingen, Voorburg, november 2005. - Nijs, De, T., Op zoek naar de verdwenen middenstand, Utrecht, Uitgeverij Verloren, Hilversum, 2007.

78

- NRW Jaarprijs Special, Winnaar NRW Jaarprijs 2008: de Passage Den Haag, 2008. - Pots, B., Kleine winkelier wordt niet gezien, In: PropertyNL, november 2005. - Ploegmakers, I., De winkelconsument centraal, In: Shopping Centre News, mei-juni 2006. - Q&A

Research

&

Consultancy,

Consumentenenquête:

Resultaten

onderzoek

winkelgebieden, Amersfoort, 2009. - Reitsma, D., Doffer, A., Rohling C. en Ploegmakers, I., Begrip van de consument verhoogt rendement van winkelgebieden, In: Property Research Quarterly, maart 2006. - Rolvink, F., Verschraling stoort winkelpubliek, Vastgoed Winkelstraten, In: Financieel dagblad, november 2009. - Rooij, M. de, Wind, T., Retailer Participatie in Ontwikkeling, Technische Universiteit Eindhoven, 2007. - Scheerdijk, Van, H., Zwaar weer voor retailend Nederland, in: Retail Management Center, maart 2010. - Schipper, L., Teloorgang van de binnensteden, In: PropertyNL, nr. 10, oktober 2004. - SSM Consumentenonderzoek 2003 (Gianotten e.a.), Look, Listen, Learn, Stichting Studiecentrum Marktontwikkeling, Den Haag, 2003. - Sirmans, C. F en Guidry, K. A., The Determinants of Shopping Center Rents, Journal of Real Estate Research, 1993. - Smit, R., Zelfstandige winkelier zet de Trend, in: Het Financiële Dagblad, november 2009. - Staak, Van De, A. M., Huurprijsbepalende factoren voor winkelvastgoed, Master scriptie Vastgoedkunde, Rijksuniversiteit Groningen, oktober 2010. - Stichting ROZ Vastgoedindex en Investment Property Databank Ltd (IPD) 2007, Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex, maart 2007. - Tay, R. S., Lau, C. K. en Leung, M. S., The Determination of Rent in Shopping Centers: Some Evidence from Hong Kong, Journal of Real Estate Literature, 1999. - Vocht, De, A., Basishandboek SPSS 18, Bijleveld Press, Utrecht, mei 2010. - You, T. S, -T, Crosby, N., Lizieri, C. en McCann, P., Tenant Mix Variety in Regional Shopping Centres: Some UK Empirical Analyses, Conference Paper, University of Business School, 2004. - You, T. S, -T, N. Crosby, C. Lizieri en McCann, P., Rental Values in UK Shopping Malls, Urban Studies Journal Limited, 2010. - Diverse artikelen internet: www.rmc.nl (Retail Management Center), www.retailnews.nl/persberichten, www.hbd.nl www.cbs.nl, www.eim.nl, www.nrw.nl en www.nl.wikipedia.org

79

Bijlagen

80

Bijlage I

Internationale winkelcentra in b.v.o. per 1.000 inwoners

Bron: Cushman & Wakefield, 2010

81

Bijlage III

Tabel definities onderzochte variabelen regressieanalyse

Definities van de afzonderlijke variabelen Variabele Beschrijving

Data

Ln_Huurprijs (€ / m²/ jaar)

Numeriek

Aantal inwoners plaats Aantal inwoners < 5 km Aantal inwoners < 10 km Totaal aantal winkels in centraal winkelgebied Besteedbaar inkomen per inwoner Aantal passanten op een gemiddelde zaterdag Winkelstand/ segment (A1, A2, B1, B2, C) Ln_oppervlakte winkelunit (m² vvo) Leeftijd/ bouwjaar winkelcentrum Aantal units in winkelcentrum Grootte winkelcentrum Gemiddelde winkelunit grootte Brand/ merknaam concentratie Hoofdbranche concentratie Levensmiddelen, Persoonlijke Verzorging, Mode & Luxe, Vrije tijd, In-en-om-het-Huis, Overige detailhandel, Horeca &Leisure Zelfstandige ondernemer, anchor/ publiekstrekker en winkelketen Aantal / % units zelfstandige ondernemers per winkelcentrum Aantal / % units winkelketen per winkelcentrum Aantal / % units anchors/ publiekstrekkers per winkelcentrum

Natuurlijke logaritme van de betaalde huurprijs per m² vvo per jaar, per prijspeil 1 januari 2010 (excl. service kosten en btw) Aantal inwoners plaats per 1 januari 2010 CBS en het aantal inwoners in een straal van 5 en 10 kilometer van het centraal winkelgebied volgens opgave Locatus per 2010 Aantal verkooppunten/ winkels per centraal winkelgebied volgens Locatus, 2010 Besteedbaarinkomen per inwoner volgens CBS, 2008 Passantenaantallen volgens Locatus, 2010

Numeriek

Numeriek Numeriek Numeriek

Winkelsegmentatie volgens Locatus, 2010. A1 is de referentiecategorie (0) Natuurlijke logaritme van het verhuurbaar vloer oppervlakte per individuele winkelunit. Bouwjaar winkelcentrum volgens ICSC Aantal winkelunits gelegen in het winkelcentrum, exclusief de winkelunits aan de buitenzijde De totale m² v.v.o. van alle winkelunits per winkelcentrum De totale m² v.v.o. van het winkelcentrum gedeeld door het aantal units per Winkelcentrum Herfindahl index van de concentratie van de verschillende brands/ merknamen per winkelcentrum, excl. leegstand. Herfindahl index van de concentratie van de verschillende hoofdbranches per winkelcentrum, excl. leegstand. Hoofdbranche indeling volgens Locatus (2010). Mode & Luxe = referentiecategorie (0)

Dummy

Type retailer. Winkelketen = referentiecategorie (0). Het aantal units absoluut en relatief gezien in gebruik door zelfstandige ondernemers per winkelcentrum. Het aantal units absoluut en relatief gezien in gebruik door winkelketens per winkelcentrum. Het aantal units absoluut en relatief gezien in gebruik door anchors/ publiekstrekkers per winkelcentrum.

Dummy

Numeriek Numeriek Numeriek Numeriek Numeriek Numeriek Numeriek Dummy

Numeriek Numeriek Numeriek

Meervoudig (semi-logaritmisch) regressiemodel op basis bovenstaande variabelen: Ln_Huurprijs per m² vvo = β0 + β1 (inwoners < 10 km winkelgebied

* 100

* 10.000

) + β3 (besteedbaar inkomen per inwoners

winkelunit) + β5 (aantal passanten

) + β2 (aantal winkels in centraal

* 1.000

)+ β4 (Ln_oppervlakte per m²

* 1.000

) + β6 (A2 winkelstand) + β7 (B1 winkelstand) + β8 (B2

winkelstand) + β9 (‘brand’/merknaam concentratie) + β10 (hoofdbranche concentratie) + β11 (levensmiddelen)+ β12 (persoonlijke verzorging) + β13 (vrije tijd) + β14 (in-en-om-het-huis) + β15 (overige detailhandel) + β16 (horeca & leisure) + β17 (zelfstandige ondernemer) + β18 (anchors/ publiekstrekker) + β19 (aantal units zelfstandige ondernemers als % in winkelcentrum) + εn.

83

Bijlage IV

Assumpties: normaliteit van de residuen

84

Bijlage V

Assumpties: scatterplot residuen/ outliers

Outliers Casewise Diagnosticsa Case Number

Std. Residual

Ln Huurprijs (€ / m²/ jaar)

Predicted Value

Residual

40

-3,468

5

6,10

-,830

61

-3,767

5

5,52

-,902

71

-3,107

5

6,11

-,744

154

-6,047

4

5,65

-1,447

197

-5,455

5

6,44

-1,306

206

3,040

7

6,59

,728

248

-3,441

5

5,87

-,824

321

-3,931

5

5,79

-,941

468

-3,595

5

5,77

-,861

a. Dependent Variable: Ln_Huurprijs (€ / m²/ jaar)

85

Bijlage VI

Tabel correlatie N=833

Correlatie onafhankelijke variabelen met Ln_Huurprijs (€ / m²/ jaar) Onafhankelijke variabelen Ratio variabelen Leeftijd/bouwjaar winkelcentrum

Pearson Correlation ‘R’

Significantie (2-tailed)

**

0,000

0,002 **

0,953 0,002

**

0,000

**

0,000

**

0,000

**

0,000

**

0,000

**

0,000

**

0,000

**

0,000

0,061

0,079 0,000

0,124

Aantal winkelunits in winkelcentrum Grootte Winkelcentrum (m² v.v.o.)

0,106

Gemiddelde winkelunit grootte per WC (m² v.v.o.)

0,134

Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.) Inwoners plaats Inwoners < 5 km winkelgebied Inwoners < 10 km winkelgebied

- 0,412 0,444 0,433 0,396


0,476


0,246

Aantal passanten op een gemiddelde zaterdag

0,379

Brand/ merknaam concentratie Hoofdbranche concentratie Aantal units zelfstandige ondernemers per WC Aantal units zelfstandige ondernemers als % WC Aantal units winkelketen per WC Aantal units winkelketen als % WC Aantal units trekkers per winkelcentrum Aantal units trekkers als % van winkelcentrum Nominale variabelen A1 winkelstand (dummy)

**

0,347

- 0,003 - 0,026 - 0,009 0,005 **

0,941 0,445 0,790 0,893 0,001

0,076

0,029

**

0,007

0,001 **

0,977 0,004

**

0,011

**

0,000

- 0,046 **

0,186 0,014

0,112

0,093

A2 winkelstand (dummy) B1 Winkelstand (dummy)

0,100


- 0,088

C winkelstand (dummy) Overige ‘nvt’ winkelstand (dummy)

- 0,266

Levensmiddelen (dummy) Persoonlijke verzorging (dummy)

0,085

Mode & Luxe (dummy)

0,126

**

0,000

Vrije tijd (dummy) In-en-om-het-Huis (dummy) Overige detailhandel (dummy)

- 0,016 - 0,058 - 0,100

**

0,652 0,092 0,004


- 0,098

**

0,005

0,021 **

0,547 0,011

**

0,000

Zelfstandige ondernemer (dummy) Winkelketen (dummy) Anchor/ publiekstrekker (dummy)

0,089

- 0,226

** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

86

Bijlage VII

Tabel meervoudige regressieanalyse – enter selection Model Summarya

Model

R

1

,809

R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

,655

,642

,233

a


ANOVAa Model 1

Sum of Squares

df

Mean Square

F

Sig.

Regression

80,200

29

2,766

50,959

,000

Residual

42,276

779

,054

Total

122,476

808

a


Coefficientsa Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients Meervoudige Regressie Model 1

(Constant)

B

Std. Error

Bèta

Correlations t

ZeroSig. order Partial Part Tolerance

13,638

3,330

,146

,055


-,244

,089


,056

,021

1,836


,202

,061


,060

,078

-,218

,013

,004

,002

,222

1,557 ,120

-,044

,052

-,636

Gemiddelde winkelunit grootte per WC

,383

,227


,011


Inwoners plaats

Collinearity Statistics VIF

4,095 ,000 2,662 ,008

,411

,095 ,056

0,000 3.094,951

-4,777 -2,739 ,006

,400

-,098 -,058

0,000 6.863,758

2,711 ,007

,371

,097 ,057

0,001 1.034,799

,699

3,307 ,001

,442

,118 ,070

0,010

100,793

,160

,763 ,446

,230

,027 ,016

0,010

99,706

-,498 -16,934 ,000 -,420

-,519 -,356

0,512

1,952

,129

,056 ,033

0,022

45,976

-,852 ,394

,071

-,031 -,018

1,105

1,691 ,091

,130

,060 ,036

0,001

963,913

,003

,247

3,574 ,000

,383

,127 ,075

0,093

10,739

,012

,034

,015

,348 ,728 -,027

,012 ,007

0,241

4,158


-,059

,049

-,073 -1,200 ,231

,062

-,043 -,025

0,119

8,393


-,212

,076

-,172 -2,778 ,006 -,141

-,099 -,058

0,116

8,613


-,459

,189

-,059 -2,434 ,015 -,033

-,087 -,051

0,765

1,308

,092

-,126 -,074

0,001 1.404,346

,320

,023 ,013

0,012

82,357

-,097 -4,165 ,000 -,051

-,148 -,088

0,821

1,218

,063 ,037

0,932

1,073

Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.) Leeftijd winkelcentrum Grootte WC in m²


-172,663 48,868


,676

1,057


-,123

,030

,072

,041


3,117

-2,787 -3,533 ,000 ,122

,038

,639 ,523

1,753 ,080

,084

0,001 1.257,171

87

Vrije tijd (dummy)

-,067

,031

-,047 -2,151 ,032 -,037

-,077 -,045

0,910

1,099


-,076

,028

-,060 -2,690 ,007 -,049

-,096 -,057

0,904

1,106


-,165

,048

-,076 -3,447 ,001 -,041

-,123 -,073

0,913

1,096


-,146

,036

-,090 -4,010 ,000 -,098

-,142 -,084

0,875

1,143


-,077

,021

-,090 -3,702 ,000

,048

-,131 -,078

0,746

1,341


-,036

,044

-,021

-,804 ,422 -,251

-,029 -,017

0,621

1,611

Aantal winkelunits zelfstandige ondernemers per WC

-,102

,064

-2,729 -1,604 ,109 -,024

-,057 -,034

0,000 6.530,871

Aantal units trekkers per WC

-,436

,168

-1,544 -2,596 ,010

,083

-,093 -,055

0,001

798,372

17,692

5,219

1,499

,065

,121 ,071

0,002

441,077

,024

,019

,617

1,301 ,194 -,046

,047 ,027

0,002

507,825

-6,682

3,793

Aantal units trekkers als % van WC Aantal units winkelketen per WC Aantal units winkelketen als % WC

3,390 ,001

-1,608 -1,762 ,079

,008

-,063 -,037

0,001 1.879,314


Excluded Variablesa Collinearity Statistics Model 1

Aantal winkelunits in winkelcentrum Aantal units zelfstandige ondernemers als % winkelcentrum

Bèta In

t

Partial Correlation Tolerance VIF

Sig.

Minimum Tolerance

.

a

.

.

.

0,000 .

0,000

.

a

.

.

.

0,000 .

0,000


88

Bijlage VIII Tabel meervoudige regressieanalyse – stepwise selection

Model Summary Model

R

R Square

Adjusted R Square


1

0,442

0,196

0,195

0,349

2

0,590

0,348

0,347

0,315

3

0,704

0,495

0,493

0,277

4

0,728

0,530

0,527

0,268

5

0,742

0,550

0,547

0,262

6

0,755

0,570

0,567

0,256

7

0,755

0,570

0,567

0,256

8

0,764

0,584

0,581

0,252

9

0,771

0,595

0,591

0,249

10

0,775

0,601

0,597

0,247

11

0,779

0,607

0,602

0,246

12

0,782

0,612

0,607

0,244

13

0,785

0,617

0,611

0,243

14

0,787

0,620

0,614

0,242

15

0,789

0,622

0,616

0,241

16

0,790

0,625

0,618

0,241

17

0,792

0,627

0,620

0,240

18

0,794

0,630

0,622

0,239

19

0,793

0,629

0,622

0,239

Coefficientsa Unstandardized Coefficients

Model 1

(Constant) Totaal aantal winkels in centraal winkelgebied

2

,035

t 159,422

,000

14,014

,000

89,029

,000

,072

,120

,008

,416

14,590

,000

Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.)

-,171

,012

-,392

-13,745

,000

(Constant)

6,276

,064

97,765

,000

Aantal passanten op een gemiddelde zaterdag (Constant) Totaal aantal winkels in centraal winkelgebied Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.)

,442

Sig.

,009


5

5,526

Bèta

,128


4

Std. Error

6,419

(Constant) Totaal aantal winkels in centraal winkelgebied

3

B

Standardized Coefficients

,106

,007

,366

14,461

,000

-,192

,011

-,439

-17,347

,000

,017

,001

,388

15,284

,000

5,085

,167

30,425

,000

,076

,008

,262

9,369

,000

-,189

,011

-,432

-17,674

,000


,020

,001

,472

17,578

,000


,084

,011

,225

7,679

,000

4,984

,164

30,328

,000

,065

,008

,225

8,021

,000

-,194

,010

-,445

-18,524

,000

(Constant) Totaal aantal winkels in centraal winkelgebied Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.)

89


,019

,001

,437

16,278

,000


,076

,011

,203

7,038

,000

,156

Hoofdbranche concentratie 6

7

8

,863

,142

(Constant)

4,601

,173

6,070

,000

26,664

,000


-,014

,015

-,048

-,916

,360


-,193

,010

-,441

-18,777

,000


,019

,001

,445

16,925

,000


,109

,012

,291

9,190

,000


,907

,139

,164

6,517

,000

Inwoners plaats

,013

,002

,283

6,104

,000

(Constant)

4,675

,153

30,630

,000


-,193

,010

-,441

-18,767

,000


,019

,001

,441

17,013

,000


,102

,010

,274

10,762

,000


,887

,137

,160

6,454

,000

Inwoners plaats

,012

,001

,247

10,183

,000

(Constant)

4,676

,150

31,130

,000


-,193

,010

-,441

-19,087

,000


,016

,001

,373

13,040

,000


,101

,009

,272

10,841

,000

1,084

,140

,196

7,718

,000

,013

,001

,270

11,122

,000


-,171

,033

-,138

(Constant)

4,784

,150


-,210

,011


,016


Hoofdbranche concentratie Inwoners plaats

9

-5,201

,000

31,870

,000

-,481

-19,739

,000

,001

,365

12,901

,000

,103

,009

,276

11,142

,000

1,046

,139

,189

7,529

,000

,013

,001

,280

11,652

,000


-,169

,032

-,136

-5,203

,000


-,098

,021

-,114

-4,658

,000

4,276

,203

21,019

,000

Hoofdbranche concentratie Inwoners plaats

10 (Constant) Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.)

-,210

,011

-,480

-19,840

,000


,015

,001

,362

12,885

,000


,123

,011

,329

11,531

,000


,731

,162

,132

4,497

,000

Inwoners plaats

,015

,001

,313

12,280

,000


-,162

,032

-,131

-5,038

,000


-,086

,021

-,101

-4,114

,000


,476

,130

,115

3,667

,000

4,329

,203

21,345

,000

-,217

,011

-,496

-20,218

,000


,015

,001

,354

12,625

,000


,123

,011

,330

11,636

,000


,686

,162

,124

4,231

,000


90

Inwoners plaats

,015

,001

,312

12,318

,000


-,166

,032

-,134

-5,190

,000


-,089

,021

-,104

-4,251

,000


,496

,129

,119

3,838

,000

-,097

,029

-,076

-3,312

,001

4,368

,202

21,614

,000

-,223

,011

-,510

-20,557

,000


,015

,001

,351

12,584

,000


,124

,011

,331

11,729

,000


,673

,161

,122

4,172

,000

Inwoners plaats

,014

,001

,307

12,120

,000


-,163

,032

-,132

-5,122

,000


-,090

,021

-,105

-4,332

,000


,501

,129

,121

3,896

,000


-,108

,029

-,085

-3,671

,000


-,153

,049

-,071

-3,117

,002

4,407

,201

21,904

,000

Levensmiddelen (dummy) 12 (Constant) Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.)


-,223

,011

-,509

-20,627

,000


,015

,001

,347

12,485

,000


,122

,010

,326

11,586

,000


,653

,160

,118

4,071

,000

Inwoners plaats

,015

,001

,310

12,320

,000


-,160

,032

-,129

-5,046

,000


-,075

,021

-,087

-3,533

,000


,502

,128

,121

3,929

,000


-,118

,029

-,093

-4,026

,000


-,164

,049

-,076

-3,349

,001

-,075


-,122

,037

4,404

,201

-3,301

,001

21,952

,000

-,222

,011

-,508

-20,646

,000


,014

,001

,339

12,153

,000


,121

,010

,325

11,591

,000


,670

,160

,121

4,185

,000

Inwoners plaats

,015

,001

,317

12,556

,000


-,167

,032

-,135

-5,263

,000


-,072

,021

-,084

-3,420

,001


,506

,127

,122

3,970

,000


-,119

,029

-,094

-4,067

,000


-,164

,049

-,076

-3,357

,001


-,116

,037

-,072

-3,136

,002


-,420

,175

-,054

-2,403

,016

4,368

,201

21,770

,000



-,221

,011

-,505

-20,576

,000


,014

,001

,326

11,465

,000


,123

,010

,330

11,779

,000

91


,652

,160

,118

4,084

,000

Inwoners plaats

,016

,001

,348

12,247

,000


-,183

,032

-,148

-5,651

,000


-,076

,021

-,088

-3,586

,000


,621

,136

,149

4,559

,000


-,118

,029

-,092

-4,021

,000


-,159

,049

-,073

-3,261

,001


-,114

,037

-,070

-3,092

,002


-,412

,174

-,053

-2,363

,018

-3,760

1,603

-,061

-2,345

,019

4,416

,201

21,955

,000

-,224

,011

-,511

-20,764

,000


,014

,001

,323

11,382

,000


,123

,010

,328

11,732

,000


,637

,159

,115

3,996

,000

Inwoners plaats

,016

,001

,347

12,224

,000


-,182

,032

-,147

-5,631

,000


-,079

,021

-,092

-3,723

,000


,618

,136

,149

4,552

,000


-,129

,030

-,101

-4,360

,000


-,171

,049

-,079

-3,496

,000


-,123

,037

-,076

-3,326

,001

brand/ merknaam concentratie 16 (Constant) Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.)


-,412

,174

-,053

-2,371

,018

-3,985

1,601

-,064

-2,489

,013

-,066

,028

-,052

-2,333

,020

4,447

,201

22,124

,000

-,224

,011

-,512

-20,836

,000


,014

,001

,318

11,247

,000


,122

,010

,326

11,669

,000


,637

,159

,115

4,008

,000

Inwoners plaats

,016

,001

,351

12,389

,000


-,182

,032

-,147

-5,646

,000


-,086

,021

-,100

-4,028

,000


,611

,135

,147

4,515

,000


-,138

,030

-,108

-4,631

,000


-,179

,049

-,082

-3,662

,000


-,130

,037

-,080

-3,511

,000

Brand/ merknaam concentratie In-en-om-het-Huis (dummy) 17 (Constant) Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.)


-,418

,173

-,053

-2,411

,016

-4,037

1,597

-,065

-2,527

,012


-,076

,029

-,060

-2,643

,008

Vrije tijd (dummy)

-,074

,031

-,053

-2,353

,019

4,464

,201

22,250

,000



-,225

,011

-,514

-20,960

,000


,013

,001

,312

11,001

,000


,131

,011

,350

11,748

,000

92


,284

,222

,051

1,278

,202

Inwoners plaats

,020

,002

,425

9,836

,000


-,195

,033

-,158

-5,982

,000


-,085

,021

-,100

-4,034

,000


,613

,135

,148

4,540

,000


-,137

,030

-,107

-4,622

,000


-,177

,049

-,082

-3,639

,000


-,134

,037

-,083

-3,647

,000


-,398

,173

-,051

-2,299

,022

-4,189

1,594

-,068

-2,627

,009


-,077

,029

-,061

-2,708

,007

Vrije tijd (dummy)

-,073

,031

-,052

-2,340

,020

-,103


Leeftijd winkelcentrum

-,002

,001

4,414

,197

-,225

,011


,014



Inwoners plaats

-2,275

,023

22,424

,000

-,514

-20,959

,000

,001

,316

11,173

,000

,138

,009

,370

14,706

,000

,022

,002

,461

13,982

,000


-,194

,033

-,157

-5,932

,000


-,085

,021

-,099

-4,010

,000


,677

,126

,163

5,386

,000


-,139

,030

-,109

-4,705

,000


-,178

,049

-,082

-3,653

,000


-,138

,037

-,085

-3,746

,000


-,383

,173

-,049

-2,217

,027

-4,320

1,592

-,070

-2,714

,007


-,079

,029

-,062

-2,770

,006

Vrije tijd (dummy)

-,073

,031

-,052

-2,331

,020

Leeftijd winkelcentrum

-,002

,001

-,143

-4,436

,000



93

Bijlage IX

Tabel enkelvoudige regressieanalyses N = 833

Resultaten enkelvoudige Regressie modellen met Ln_Huurprijs (€ / m²/ jaar) Unstandardized a Coefficients Model 1 (Constant) Leeftijd/ bouwjaar winkelcentrum 2 (Constant) Aantal winkelunits in winkelcentrum 3 (Constant) Grootte winkelcentrum in m² v.v.o. (*1.000) 4 (Constant) Gemiddelde winkelunit grootte in m² v.v.o. per winkelcentrum (*100) 5 (Constant) Ln_oppervlakte winkelunit (m² v.v.o.) 6 (Constant) Inwoners plaats (*10.000) 7 (Constant) Inwoners < 5 km winkelgebied (*10.000) 8 (Constant) Inwoners < 10 km winkelgebied (*10.000) 9 (Constant) Totaal aantal winkels in centraal winkelgebied 10 (Constant) Besteedbaar inkomen per inwoner (*1.000) 11 (Constant) Aantal passanten op een gemiddelde zaterdag (*1.000) 12 (Constant) Brand/ merknaam concentratie 13 (Constant) Hoofdbranche concentratie 14 (Constant) Aantal units zelfstandige ondernemers per winkelcentrum 15 (Constant) Aantal units zelfstandige ondernemers als % van winkelcentrum 16 (Constant) Aantal units winkelketen per winkelcentrum 17 (Constant) Aantal units winkelketen als % winkelcentrum 18 (Constant) Aantal units anchors/ trekkers per winkelcentrum 19 (Constant) Aantal units anchors/ trekkers als % van winkelcentrum

B

Standardized Coefficients

Std. Error

5,910

0,021

0,002

0,001

5,966

0,045

0,000

0,001

5,829

0,047

0,007

0,002

5,816

0,043

0,046

0,012

6,869

0,070

-0,178

0,014

5,727

0,021

0,022

0,002

5,690

0,023

0,023

0,002

5,669

0,027

0,012

0,001

5,482

0,033

0,139

0,009

4,641

0,182

0,091

0,012

5,710

0,027

0,016

0,001

5,895

0,044

3,786

2,156

5,277

0,066

1,927

0,181

5,970

0,028

- 0,000

0,001

6,002

0,042

- 0,114

0,134

5,982

0,054

0,000

0,001

5,955

0,095

0,019

0,145

5,873

0,032

0,031

0,010

5,920

0,026

0,885

0,405

Bèta

t 0,124 0,002 0,106 0,134

-0,412 0,444 0,433 0,396 0,476 0,246 0,379

0,061 0,347 - 0,003

- 0,029

- 0,009 0,005

0,112

0,076

Sig.

b

282,996

0,000

3,588

0,000

131,767

0,000

0,059

0,953

124,200

0,000

3,084

0,002

135,777

0,000

3,662

0,000

97,841

0,000

-13,028

0,000

276,618

0,000

14,267

0,000

243,418

0,000

13,866

0,000

209,491

0,000

12,417

0,000

164,560

0,000

15,610

0,000

24,641

0,000

6,890

0,000

210,751

0,000

11,558

0,000

135,404

0,000

1,756

0,079

79,878

0,000

10,657

0,000

213,944

0,000

- 0,074

0,941

143,612

0,000

- 0,846

0,398

109,790

0,000

-0,265

0,791

62,655

0,000

0,134

0,893

182,453

0,000

3,240

0,001

229,341

0,000

2,184

0,029

94

Bijlage X

Resultaten zelfstandige ondernemer – regressie per hoofdbranche

Unstandardized Coefficients

Model Levensmiddelen N = 83

Persoonlijke verzorging N = 35

B

a

Std. Error

Standardized Coefficients Bèta

t

Sig.


-0,089

0,049

-0,120

-1,837

0,070


-0,140

0,197

-0,083

-0,713

0,478


-0,102

0,149

-0,074

-0,680

0,503


-

-

-

-

-


-0,073

0,025

-0,090

-2,950

0,003


-0,029

0,049

-0,020

-0,585

0,559


-0,189

0,127

-0,139

-1,495

0,141


-0,051

0,125

-0,041

-0,405

0,687

Zelfstandige ondernemer In-en-om-het-huis (dummy) N = 84 Anchor/ publiekstrekker (dummy)

-0,178

0,070

-0,187

-2,534

0,013

0,136

0,181

0,062

0,752

0,454


-0,154

0,208

-0,187

-0,739

0,474

Mode en Luxe N = 453

Vrije tijd N = 65

Overige detailhandel N = 24


Zelfstandige ondernemer Horeca en Leisure (dummy) N = 47 Anchor/ publiekstrekker (dummy) a. b.

-

-

-0,105 -

-

0,083 -

-

-0,145 -

-

-1,254 -

0,218 -

Dependent Variable: Ln_Huurprijs (€ / m²/ jaar) Reverence Category = Winkelketen (0)

95

Bijlage XI

Tabel meervoudige regressieanalyse - zelfstandige ondernemer Model Summarya R

Model

Type retailer ~= Zelfstandige ondernemer (Unselected)

Type retailer = Zelfstandige ondernemer (Selected)

1

,800

a

R Square

,797


Adjusted R Square

,641

,612

,213

a. Unless noted otherwise, statistics are based only on cases for which Type retailer = Zelfstandige ondernemer.

ANOVAa Model 1

Sum of Squares Regression

Mean Square

F

17,271

17

1,016

9,684

213

,045

26,955

230

Residual Total

df

Sig. 22,347

,000

a

a. Selecting only cases for which Type retailer = Zelfstandige ondernemer

Coefficientsa,b, Unstandardized Coefficients Model 1

B

Std. Error

(Constant)

5,222

0,372


0,011

0,003


0,045


Standardized Coefficients Bèta

t

Sig.

14,018

0,000

0,493

3,857

0,000

0,030

0,199

1,505

0,134

0,105

0,021

0,312

4,895

0,000


0,009

0,003

0,200

2,734

0,007


0,017

0,052

0,023

0,319

0,750


-0,010

0,065

-0,014

-0,153

0,879


-0,133

0,082

-0,136

-1,613

0,108

Ln_oppervlakte winkelunit (m² vvo)

-0,200

0,025

-0,369

-8,089

0,000

-14,662

3,961

-0,285

-3,701

0,000


0,735

0,316

0,142

2,324

0,021


-0,138

0,046

-0,136

-3,022

0,003

0,051

0,127

0,017

0,401

0,689

Vrije tijd (dummy)

-0,161

0,113

-0,061

-1,430

0,154


-0,097

0,052

-0,080

-1,856

0,065


-0,163

0,070

-0,102

-2,316

0,021


-0,144

0,043

-0,147

-3,326

0,001

Aantal units zelfstandige ondernemers als % WC

-1,135

0,373

-0,274

-3,042

0,003



a. Dependent Variable: Ln_Huurprijs (€ / m²/ jaar) b. Selecting only cases for which Type retailer = Zelfstandige ondernemer

96

De zelfstandige ondernemer in binnenstedelijke planmatige winkelcentra: Een lust of last?

Recommend Documents