6E JAARGANG | DECEMBER 2011
MAGAZINE VAN WVB VASTGOED ONDERHOUDSBEDRIJVEN
“Samen kunnen we
de wereld echt veranderen”
PROF. WUBBO OCKELS, ASTRONAUT
HAPPY ENERGY
INTERVIEW
WOONSTEDE IN EDE
Prof. dr. Wubbo Ockels zet zich tegenwoordig in voor een duurzame wereld
Prof. dr. Willem Vermeend is hoogleraar European Fiscal Economy aan de Universiteit van Maastricht
Metamorfose Willem Marisflat in Ede: duurzaam wonen voor senioren
SLIMMER RENOVEREN
2 NOVEMBER 2011 IN SPANT! IN BUSSUM
Gastspreker: prof. dr. Wubbo Ockels
INHOUD P 4 Interview Chris Geurts, senior onderzoeker TNO P 6 Interview Dick Keus, senior bedrijfsadviseur TNO P 8 Interview Wubbo Ockels, hoogleraar aan de TU Delft en bijzonder hoogleraar aan de Rijksuniversiteit Groningen
P 10 Een terugblik op WVB-symposium P 12 Interview Vincent van Oordt, directeur van Woningcorporatie Portaal, vestiging Eemland P 14 Interview Willem Vermeend, is hoogleraar European Fiscal Economy aan de Universiteit van Maastricht
P 16 Metamorfose Willem Marisflat in Ede: duurzaam wonen voor senioren P 18 Ledenlijst P 19 Impressie WVB-symposium Spant! Bussum
“Duurzaam onderhoud kan slimmer en lucratiever.” Die stelling zal door toonaangevende sprekers VOORWOORD onderbouwd worden op het door de Ondernemersvereniging WVB georganiseerde symposium rond duurzaam onderhoud.
Terugblik op
succesvol
WVB-symposium
WV Sp
Progr 2 nov
Door onder meer energiebesparing, resultaat12.00 uur gericht werken en een slimme keten aanpak 13.00 uur 03 kunnen bewoners en corporaties er ook nog Op 2 november jl. organiseerde de WVB een spraakmakend 13.15 uur eens financieel beter van worden. symposium over Slimmer Renoveren. De belangstelling U wilt daarvan uiteraard het fijne weten. was overweldigend. Meer dan 500 bezoekers hoorden in Reserveer daarom vandaag nog uw plaats 13.20 uur een afgeladen Spant! in Bussum hoe duurzaam onderhoud op het symposium. U ontvangt dan tijdig uw slimmer en lucratiever kan worden aangepakt. toegangskaart (kosteloos!). 13.30 uur Binnen dit contract wordt kennis die Naast de WVB-leden waren ook veel Moeten we woningen renoveren of is sloop 14.15 uur bij TNO aanwezig, beschikbaar gemaakt vertegenwoordigers van de ketenpareen betere Hoezaak: kunnen we duurzaam voor WVB-leden en ketenpartijen. 14.45 uur tijen aanwezig. Datoptie? is een goede Dit gebeurt in de vorm van werkgroeeenontwikkelen? hechte samenwerking tussen de Kan de bestaande woningvoor15.15 uur pen, workshops, symposia en presentaonderhoudspartners is immers essentiraad energiezuiniger worden gemaakt? ties. Eind 2012 verschijnt een handboek eel voor resultaatgericht onderhoud. 16.00 uur Moet de exploitatietermijn van vastgoedonderwaarin de ervaringen met resultaatgeIn deze speciale editie van Onderzijn gebundeld. houdsvisie wordt een korte weerslag Dezericht houd worden verlengd? en onderhoud soortgelijke Ik wens u veel inspiratie bij uw renovagegeven van de voordrachten van de vragen worden beantwoord op het symposium sprekers. U kunt de standpunten terug- tieprojecten! 16.30 uur in van Spant! inir.Bussum. lezen prof. dr. Chris Geurts, prof. 17.00 uur Hans Nijssen dr. Wubbo Ockels, ing. Dick Keus, drs. Vincent van Oordt en prof. dr. Willem Mis het niet! Vermeend. Het symposium Slimmer Renoveren stond mede in het kader van het Branche Innovatie Contract tussen de WVB en TNO.
Dagvoorzitter op het symposium Slimmer Renoveren was prof. dr. ir. Chris Geurts. Hij is als senior onderzoeker werkzaam bij TNO, waar hij zich onder meer richt op nieuwe bouwconcepten. Daarnaast is hij twee dagen per week bijzonder hoogleraar aan de Technische Universiteit Eindhoven met als leerstoel gevels en daken.
04
Renovatie bestaande woningvoorraad Geurts stelde dat als het om energiebesparing gaat, de grote sprong voorwaarts gemaakt moet worden bij de bestaande woningvoorraad. “Energiebesparing, resultaatgericht werken en een slimme ketenaanpak kunnen bewoners en woningcoöperaties financieel voordeel opleveren.” Ter illustratie van zijn stelling toonde hij onder meer projecten van afstudeerwerk aan de TU. Opmerkelijk is dat enkelen van hen na het afstuderen zijn doorgegaan met een eigen bedrijf, dat Slimrenoveren heet. Geurts belichtte ook kort een industrieel systeem voor verouderde portiekflats. Op de werkplaats worden nieuwe ‘uitbuikunits’ volledig afgebouwd, compleet met installatiewerk. Deze uitbouwen kunnen vervolgens heel efficiënt in de flatwoningen worden geschoven. Geurts benadrukte dat deze projecten,
hoe goed ook, aanbodgedreven zijn. TNO vindt dat er vooral vanuit de vraagzijde naar vastgoedonderhoud moet worden gekeken. Recent hebben TNO en Energie Centrum Nederland samen een aantal renovatievarianten ontwikkeld, die juist inspelen op verschillende eigenaarsgroepen. Dat moet ons helpen om in de toekomst vraaggedreven diensten te leveren. Total cost of ownership Geurts signaleert drie grote uitdagingen op vastgoedgebied. Allereerst de vervangingsvraag. Er is niet voldoende capaciteit in de bouw voorhanden om in het gewenste tempo woningen te kunnen opwaarderen. Een ander probleem is het steeds groeiende energievraag. Hieraan kan alleen worden voldaan als wordt overgestapt op andere bronnen dan fossiele brandstoffen. Het derde zorgpunt is de groei van de wereldbevolking.
Deze heeft consequenties op het gebied van beschikbare materialen, energie en de economische situatie. Daar moeten we ook in Nederland serieus rekening mee houden. In het licht van deze uitdagingen stelde Geurts: “Je doet jezelf en je klanten ernstig tekort als je alleen maar naar de kosten van het moment kijkt. Bij goed onderhoud moet je de gehele levensduur van het project in de berekeningen meenemen. Zo kom je bij een life cycle analysis en een total cost of ownership. Dit is de essentie: denk niet alleen aan vandaag maar kijk verder dan je neus lang is!” Als dagvoorzitter leidde Geurts de verschillende sprekers in. Aan het einde van de middag volgde een komische afsluiting in de vorm van een poppentheater. In tien minuten werden de sprekers en het geen zij te berde gebracht hadden op ludieke wijze samengevat. Een memorabel optreden!
PROF. CHRIS GEURTS, TNO
“Je doet jezelf en je klanten tekort als je niet naar de
05
hele levensduur van een project kijkt.”
DICK KEUS VAN TNO:
“Wie zich baseert op people, komt vanzelf uit bij Ing. Dick Keus is senior bedrijfsadviseur bij TNO Bouw en OndergrondBuilding Innovation. Hij is een initiator van het Branche Innovatiecontract tussen TNO en WVB. In zijn voordracht doet hij verslag van de noodzaak tot slimmer renoveren en de stappen die hiervoor moeten worden gezet.
06
People, Planet, Profit Volgens Keus is het van groot belang dat onderhoudsbedrijven zich in hun werkzaamheden ook baseren op de drie P’s: People, Planet, Profit. “Wat je doet moet goed zijn voor de mensen die in de gebouwen wonen of werken, het moet het milieu minimaal belasten en natuurlijk moet er wel geld mee verdiend worden. Wie zich baseert op People, Planet en Profit komt bijna vanzelfsprekend uit bij duurzaam, resultaatgericht onderhoudrenoveren.” In zijn toelichting ging Keus in op belangrijke ontwikkelingen in de maatschappij en de vastgoedsector. Het is al sinds 1993 overheidsbeleid om duurzaam bouwen te stimuleren. Dit is in 1998 nog eens bevestigd met de energienota Zuiniger. Keus: “Maar ondanks alle goede intenties ging en gaat het toen steeds over de eindgebruiker, niet overgoed genoeg voor de eindgebruikers, opdrachtgevers, onderhoudsbedrijven en het milieu.” Gevraagd: leiderschap met lef Geleidelijk groeide het inzicht dat het anders moest en in (jaartal)2006 stelde de EnergieraadRegieraad dat de manier waarop de bouwsector opereerde niet tot het gewenste resultaat leidde. De verhoudingen moesten worden genormaliseerd. Maar wat betekent dat eigenlijk? “We ontwerpen ook niet zelf een auto, waarna we een fabriek gaan zoeken die hem voor de laagste prijs wil bouwen”, zegt Keus. “Wie een wens heeft en dat goed kenbaar maakt, kan het werk laten uitvoeren door een con-
sortium van ondernemers die ook het onderhoud nogverantwoordelijk worden voor het ontwerp, de renovatie en daarna ook nog het vervolg onderhoud voor hun rekening nemen. Zij vertalen de vraag van de opdrachtgever naar een gebouw dat voldoet aan dealle eisen en wensen. Deze benadering is in de industrie zeer succesvol en daar moeten we in de bouw ook naar toe. Deze vernieuwde aanpak in de bouw vergt leiderschap met lef. Je moet op een andere manier willen werken, het bestaande proces durven loslaten. Een visie ontwikkelen, organisaties aanpassen. En als je het proces inricht, moet je ook nog zorgen dat de onderdelen op elkaar aansluiten, zodat er goed in de keten kan worden samengewerkt. uitgaande van aantoonbare betrouwbaarheid van de ketenpartijen. Geen gemakkelijke opgave”, aldus Keus. Zeven stappen naar SLIMMER renoveren Dick Keus nam zijn gehoor mee langs de belangrijkste aspecten van resultaatgericht onderhoud. Daarvoor gebruikte hij de letters die samen het woord ‘SLIMMER’ vormen. De zeven stappen samengevat: S voor STRATEGIE Kijk naar de lange termijn. Woningen staan veel langer dan waar corporaties mee rekenen. Ga ook niet uit van de huidige norm, maar van de toekomstige normen. We weten nu al dat de energiewaarde (EPC) in 2020 nul moet
zijn. Denk niet alleen aan de stichtingskosten maar ook aan de gebruiksen exploitatiekosten. Strategie is ook: strategisch samenwerken. Verdiep je in elkaars elkaars belangen en creëer een win – win situatie. L staat voor LEAN Maak met elkaar een bouw-, onderhouds- of renovatieproces zonder verspilling. Accepteer geen verspilling. En als het dan toch fout gaat, ga dan niet zoals nu gebruikelijk met elkaar afrekenen, maar leer van en met elkaar! Dat kan alleen als je een goede samenwerking nastreeft en als uitgangspunt hebt 100% vertrouwen. I staat voor INNOVEREN Maak niet alleen een beter product of een beter proces, combineer deze, met elkaar, in het ontwerp. Kijk naar de al genoemde ‘uitbuikunits’ waarbij de uitbouw prefab wordt gebouwd. Ze hoeven alleen nog maar in de gevel geschoven te worden. Het productieproces is beheerst, er is minimale overlast voor de bewoners en de units voldoen aan de nieuwste normen. Zo scoor je op vele fronten zonder dat het veel duurder wordt. M van MENSEN In de onderhoudsbranche mogen we niet vergeten dat we voor mensen aan het werk zijn. We moeten een goede woonomgeving bieden. Geld verdienen komt daarna. Sta daarom stil bij wat mensen in de toekomst nodig hebben. Kijk naar de vergrijzing.
planet en profit resultaatgericht onderhoud” Woningen moeten beter toegankelijk zijn, gezond zijn. Houd rekening met aangescherpte eisen. M van MILIEU Ook op technologisch gebied moeten we zoveel mogelijk een kringloop tot stand brengen: grondstoffen hergebruiken of teruggeven aan de planeet. Naast deze cradle to cradle-filosofie is het goed om zoveel mogelijk gebruik te maken van oneindige bronnen. Schoon water is geen oneindige bron, dat zou meer hergebruikt moeten worden in een grijswatercircuit. E van ENERGIE In 2020 moeten gebouwen energieneutraal zijn. Een grote uitdaging. De Trias Energetica is glashelder: 1. beperk de energievraag, 2. gebruik duurzame bronnen en 3. maak zo nodig efficiënt mogelijk gebruik van fossiele brandstoffen en gebruik duurzame bronnen. Isoleren is nog altijd heel effectief, want meer isolatie betekent minder installatie. RESULTAATgericht afspraken maken Transparante en heldere afspraken zijn de basis voor effectieve, resultaatgerichte samenwerking in de keten. Alle partijen moeten kunnen nagaan of er geleverd wordt wat overeengekomen was. Het Branche Innovatiecontract van TNO/WVB ondersteunt daarbij. De resultaten die nu worden opgedaan, worden gedeeld met alle WVB-leden en hun samenwerkingspartners. (extra paneltje in de buurt van het kopje Milieu) Douchezandloper voor iedere bezoeker Alle aanwezigen ontvingen van (wie bood aan? TNO/de WVB?) een zandloper die vijf minuten aangeeft. Deze loopt vijf minuten, ruim voldoende voor een goede wasbeurt. Langer hoeft niet en kost onnodig water. De douchezandloper maakt gebruikers hiervan bewust.
07
Prof. dr. Wubbo Ockels heeft een indrukwekkende staat van dienst. Na een studie wis- en natuurkunde en een promotie aan de Universiteit Groningen selecteerde de European Space Agency (ESA) hem als payload specialist voor de gezamenlijke missie van ESA en NASA, Spacelab-1. Na jarenlange voorbereiding, onder meer in het NASA Johnson Space Centre in Texas, werd Ockels in 1985 de eerste Nederlandse astronaut. Tegenwoordig zet hij zich in voor een duurzame wereld. Hij is hoogleraar aan de Technische Universiteit Delft en bijzonder hoogleraar aan de Rijksuniversiteit Groningen.
08
PROF. WUBBO OCKELS, ASTRONAUT:
“Duurzaam moet en kan.
Samen kunnen we de wereld echt veranderen!”
de Nuna 4
zeilschip Ecolution
Superbus
Zuinig zijn op de aarde Het wekt geen verbazing dat astronaut Ockels een warm pleidooi hield voor onze planeet. Hij vertelde over zijn ervaringen tijdens zijn zevendaagse missie. “Als je de ruimte wordt ingeschoten, dan vindt iedereen dat heel spannend. Maar mijn perspectief als astronaut was toch een beetje anders. Ik keek terug naar de aarde en zag een prachtige bol, blauw met groen. Onze planeet. Die is uniek. Er wonen mensen, er groeien bomen, er zijn dieren in een enorme diversiteit. Er om heen, in de ruimte, is helemaal niets. Het is er donker en leeg. Ik besefte: de planeet aarde is kostbaar. Er is er maar één van. We moeten er zuinig op zijn en in actie komen om haar te beschermen.” De zon als kerncentrale Tegenwoordig weet iedereen wel dat fossiele brandstoffen schade aanbrengen aan onze leefomgeving. En dat het voor een schone planeet belangrijk is dat we overstappen op groene energiebronnen en duurzame productiemethoden. Ockels betoogde dat we meer gebruik moeten maken van een fantastische bron van energie die ons zo ter beschikking staat. “Dat is de zon, onze grootste kerncentrale. Er is helemaal geen tekort aan energie. Zonne-energie is oneindig. Maar we beschikken nog niet over de beste technieken om die energie te benutten. Als het ons eenmaal lukt om er slimmer gebruik te maken, kunnen we auto’s laten rijden en huizen verwarmen zonder dat het milieu er onder leidt. En zonder verontreinigende stoffen. Daar moeten we dus met elkaar een grote inspanning voor gaan doen.” Wetenschappelijke projecten Zelf is Ockels al op vele manieren bezig met zonne-energie. Hij vertelde enthousiast over de Solar Challenge, het wereldkampioenschap voor auto’s op zonne-energie. Als technisch adviseur
ondersteunt hij de Delftse studenten die de Nuna racewagens bouwen. Een supergestroomlijnd voertuig, de Nuna 4, stond tijdens zijn voordracht op het podium. Ook thuis wil Ockels zo goed mogelijk profiteren van de kracht van de zon. Zijn woning is uitgerust met een groot aantal zonnepanelen. Verder zet hij zich in voor ‘Happy Energy’, een initiatief om het positieve gedachtegoed van een duurzame samenleving helder en duidelijk uit te dragen. Doel is het promoten van groene energie en duurzame productie en werken aan projecten en producten die ‘Happy Energy’ opleveren. Een ander project waar Ockels met hart en ziel aan werkt is het zeilschip Ecolution dat zelf energie voor eigen gebruik opwekt. “Ik wil er met mijn vrouw op wonen en demonstreren hoe bijzonder het is om van de natuur te leven, duurzaam en toch in luxe.” Ockels gaf ook een toelichting bij de door hem bedachte Superbus, een totaal nieuw concept voor openbaar vervoer. “Het elektrisch voortbewogen voertuig voor 20 à 30 passagiers moet buiten de steden op een
betonnen geleidingsbaan rijden en dan een topsnelheid halen van 250 km per uur. Deze ‘superbanen’ zullen geothermisch verwarmd worden in de winter zodat ze ijs- en sneeuwvrij blijven. In de stad zal de superbus zich gedragen als een gewone bus.” Inspirerende plannen van een gedreven wereldverbeteraar. Leefomgeving beschermen Ockels nodigde zijn gehoor mee te gaan in zijn duurzame gedachtegang. “Als je dat doet, kunnen we de dingen samen écht veranderen.” Hij toonde diverse films ter illustratie van zijn betoog. Hij liet zien hoeveel impact ons huidige gedrag heeft op de CO2-concentratie in de atmosfeer. Die grafieken stemden tot nadenken. Zijn conclusie: “We moeten zuinig zijn op onze planeet. Er is er maar één van. Ik kan het weten want ik heb de ruimte gezien. Ik ben daar echt niets anders tegengekomen. We moeten ons gedrag veranderen en onze leefomgeving heel goed verzorgen en beschermen. Iedereen moet daar zijn steentje aan bijdragen. Ook onderhoudsbedrijven.”
09
TERUGBLIK OP HET WVB-SYMPOSIUM Inspirerend en vooruitstrevend “Het WVB-symposium heeft mij laten zien dat deze branchevereniging niet alleen resultaatgericht, maar met name ook buitengewoon inspirerend en vooruitstrevend is. Aan de hand van bijzondere presentaties heeft het WVB de aanwezigen spelenderwijze meegenomen in haar visie op de toekomst, zonder daarbij het contact te verliezen met de realiteit en de kansen. Ik heb genoten van deze leerzame en plezierige middag.” ERIC DAMHUIS, DIRECTEUR VITROV BOUW EN VASTGOED B.V.
10
Trots op WVB
“Maasmond met vestigingen in Rotterdam, Utrecht, Leeuwarden en Bergen op Zoom is als WVB lid trots op het feit dat wij als vereniging in staat zijn zo’n kwalitatief hoogwaardig congres in de markt te zetten.” RICHARD JONGSTE, DIRECTEUR MAASMOND GROEP
Leerzaam en leuk
“Ik vond het een van de betere symposia die ik de laatste jaren heb bijgewoond. Een mooie mix van theorie en praktijk. Het werd heel ontspannen door met name Wubbo Ockels en Willem Vermeend. Dat gaf iets luchtigs aan het programma, het was niet alleen leerzaam maar ook leuk.” JOHN ZUIDMEER, MANAGER VASTGOEDBEHEER WONINGCORPORATIE MAASDELTA
Kiezen voor duurzaam “Ik heb het symposium als zeer nuttig ervaren. Vooral de presentatie van Wubbo Ockels sprak mij erg aan omdat wij de komende jaren een behoorlijke stap willen zetten in de toepassing van duurzame producten. Op dit moment voorzien wij twee appartementengebouwen van een nieuwe cv-installatie aangevuld met gasabsorptie warmtepompen in combinatie met PV-panelen en groene daken. Dit levert onze bewoners een aanzienlijke besparing op. Ons uiteindelijke doel is om 75% van ons bestaande bezit naar minimaal label B te brengen.” PETER DE RUITER, HOOFD BEDRIJFSBUREAU, WOONVISIE RIDDERKERK
Stof tot nadenken
“Een interessante middag met uitstekende sprekers. Vooral Wubbo Ockels heeft me wakker geschud met zijn pleidooi voor zonne-energie. Hij gaf stof tot nadenken: hoe kunnen we zijn ideeën vertalen naar de praktijk van een woningstichting? Hoe kunnen we duurzame energie toepassen in het huurderssegment? Vastgoedbeheerders die niet aanwezig waren op dit seminar hebben een kans gemist!” TONNIE VAN KESSEL, T&P BOUWMANAGEMENT, MEDE NAMENS WONINGSTICHTING ANTARES UIT TEGELEN
11
“Prestatiegericht werken wordt beslissend in de concurrentieslag.
12
Doe mee!” VINCENT VAN OORDT, PORTAAL EEMLAND
Drs. Vincent van Oordt, directeur van Woningcorporatie Portaal, vestiging Eemland, is een bekend voorvechter van resultaatgericht en duurzaam werken. Hij vertelde op bevlogen wijze over de praktijk. Koppeling renovatie-ingreep en onderhoud Als één van de grotere corporaties in ons land zorgt Portaal voor de huisvesting van ruim 56.000 huishoudens in Amersfoort, Soest, Leiden, Arnhem, Rheden, Nijmegen, Utrecht, Nieuwegein, Bunnik en Maarssen. Portaal wil de volkshuisvestelijke doelstellingen tegen een zo efficiënt mogelijke inzet van middelen realiseren en daarbij een solide organisatie zijn waar vertrouwen, integriteit en risicobeheersing hoog in het vaandel staan. Daarom wordt ook gekozen voor prestatiegericht renoveren. Van Oordt heeft er goede ervaringen mee. “Waar het om gaat is dat je een koppeling maakt tussen de renovatie-ingreep en het onderhoud op langere termijn”, zegt hij. Hij licht zijn eigen ervaringen toe aan de hand van drie projecten. De keten: corporatie, bewoners en aannemer Een belangrijk punt is goed overleg met de bewoners. Natuurlijk speelt dit een grote rol bij elke vorm van renoveren: als je projecten gaat uitvoeren waar de bewoners niet in geloven, dan ontstaan er onherroepelijk moeilijkheden. Bij prestatiegericht renoveren doet Van Oordt er nog een schepje bovenop: “Corporatie, bewoners en aannemers hebben een driehoeksverhouding. De bewoners maken gewoon deel uit van de samenwerking in de keten. Alle partijen zijn van elkaar afhankelijk en moeten dus in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar aan tafel zitten. Dat is het fundament voor een goed eindresultaat.” Hij benadrukt dat een woningcorporatie er in de eerste plaats is voor de bewoners. “Daar doen we het voor. Onze huurders hebben recht op een goede, gezonde woning. Het beperken van overlast bij een renovatie is dan ook een speerpunt voor ons.”
Kortzichtige keuzes vermijden Een gestandaardiseerde aanpak per woningtype leidt tot hogere efficiency en effectiviteit. Als de verantwoordelijkheid voor de ingreep en het onderhoud dan ook nog wordt neergelegd bij het uitvoerende bouwbedrijf, kunnen kortzichtige keuzes worden voorkomen. “De aannemer die zelf verantwoordelijk wordt voor het latere onderhoud, zal voor duurzaam gaan. Bovendien ontstaat een stuk continuïteit in het werk en dat is veel waard voor de aannemer. Het leidt dan ook tot een lagere prijs voor het totale product. En dat is weer belangrijk voor de corporatie. Als het onderhoud gepland wordt voor een periode van dertig jaar, kun je besluiten om bepaalde zaken in een latere fase uit te voeren. Ook kun je op basis van de exploitatieperiode een andere materiaalkeuze maken.” De besparing is aanzienlijk. Traditioneel wordt gerekend met een onderhoudsnorm van 1200-1300 euro per woning per jaar. Bij Portaal zijn de kosten bij prestatiegericht onderhoud slechts 650-800 euro per jaar. Van Oordt: “Bij die gunstige exploitatiekosten is de prijs/kwaliteitverhouding ook uitstekend.” Zoektocht naar de goede balans Natuurlijk gaat de overstap naar prestatiegericht renoveren niet vanzelf. “Als opdrachtgever heb je een terughoudende rol, als opdrachtnemer een oplossende rol. Opdrachtgevers vinden het soms lastig om de verantwoorde-
lijkheid uit handen te geven. Logisch, je wilt de zaken graag zelf controleren. Maar het is de kunst om dat juist niet te doen. Daardoor bespaar je kosten. Je hebt bijvoorbeeld geen opzichters meer nodig. Je kunt een heleboel zorgen uitbesteden en je bedrijfsprocessen daarop aanpassen.” Hij voegt hier direct aan toe dat een corporatie natuurlijk wel controleurs nodig blijft hebben. “Wat doe je zelf en wat besteed je uit, dat is een zoektocht naar de goede balans,” zegt hij. Ook erkent hij dat er bij de eerste projecten zeker niet direct geld werd bespaard. “Dat komt door de onbekendheid met prestatiegericht onderhoud. De aanloopkosten waren hoog. Aan beide kanten van de tafel moet je ervaring opdoen. Het ontwikkelen van een nieuwe methodiek koste nu eenmaal extra tijd en energie. Maar ik kan nu wel zeggen dat het na de eerste paar keer gemakkelijker en goedkoper wordt. Haal een keurmerk en doe mee! Van Oordt roept onderhoudsbedrijven op om ook prestatiegericht onderhoud aan te bieden. “De vraag gaat groeien. In de concurrentieslag om onderhoudswerk zal het vermogen om prestatiegericht te werken steeds belangrijker worden. Doe ervaring op. En haal een keurmerk zoals VGO, want dat is een belangrijk stukje zekerheid voor de opdrachtgevers. Zorg dat je de aansluiting niet mist! Hoe meer onderhoudsbedrijven meedoen, hoe beter dat is voor onderhoudend Nederland.”
“Wat doe je zelf en wat besteed je uit, dat is een zoektocht naar de goede balans.”
13
Prof. dr. Willem Vermeend is internetondernemer, investeerder, bijzonder hoogleraar European Fiscal Economics en vervult verschillende commissariaten. Hij was in het verleden lid van de Tweede Kamer (PvdA), staatssecretaris van Financiën en minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Tijdens het seminar Slimmer Renoveren plaatste hij duurzaam renoveren in een financieel perspectief.
14
Onrendabele panden duurzaam maken Willem Vermeend betoogde dat duurzaam renoveren mogelijkheden biedt om een hoger rendement te behalen op gedateerd vastgoed. Hij demonstreerde dit aan de hand van een business concept dat hij zelf heeft ontwikkeld. “Iedereen ziet dat er in ons land tal van bedrijventerreinen onrendabel dreigen te worden. Daarnaast is er grote leegstand in kantoorpanden. Begrijpelijk. In dit internettijdperk is er nu eenmaal minder behoefte aan traditionele werkruimte. Mensen werken meer en meer vanuit hun eigen huis of een andere locatie. En er vinden ook steeds meer online-transacties plaats. Maar die leegstand, daar moeten we wel iets aan doen. En het kan ook!” Volgens Vermeend moeten onrendabele panden in de eerste plaats duurzaam gemaakt worden. “Dat wil zeggen dat er goede isolatie moet worden aangebracht, waardoor ze energiezuiniger worden. Dat zou gecombineerd moeten worden met duurzame energievoorziening, bijvoorbeeld zonnepanelen. Daarmee kunnen de gebouwen energieneutraal of zelfs energieplus worden.” Glasvezelinternet, dataopslag in ‘cloud’ Om bedrijfsterreinen en kantoorpanden interessant te maken voor nieuwe groepen gebruikers moet er volgens Vermeend supersnel internet worden aangeboden. “Als die panden zijn aangesloten op glasvezelnetwerken worden ze pas echt aantrekkelijk. Met supersnel bedoel ik vele malen sneller dan nu ge-
woon is. Dat lijkt nu misschien nog niet zo relevant, maar in de toekomst gaan steeds meer bedrijfsprocessen online. Daarbij moet dan ook een externe ‘internetcloud’ worden aangeboden waar programma’s en bestanden kunnen worden opgeslagen. Ze zijn dan volledig online en overal beschikbaar. We zien dat steeds meer processen op afstand worden bestuurd. Gebruikers hebben dan geen servers en systeembeheerders nodig, en besparen dus enorm op ICT. Ze komen binnen, loggen in en kunnen meteen aan het werk. Daar moeten we naar toe.” All-in prijs en flexibiliteit Volgens Vermeend is de ontwikkeling naar supersnel internet onomkeerbaar en voor Nederland een enorme kans. “Wij hebben namelijk al relatief snel internet. Dat hoef je alleen maar te versterken zodat we het snelste internet ter wereld hebben. Dat is belangrijk voor bedrijven, het spaart veel tijd en kosten.” In het businessmodel van Vermeend betalen gebruikers van deze moderne werkplekken een all-in prijs voor de ruimte, internet, energie en bijkomende services. “Er wordt maximale flexibiliteit geboden: je huurt voor minimaal een jaar, en kunt daarna per maand opzeggen. De huur kan zelfs afhankelijk worden gemaakt van de omzet van het hurende bedrijf.” Veel werk voor de onderhoudsbranche Het concept van Vermeend biedt grote kansen voor de onderhoudsbranche. “Er ligt erg veel werk te wachten: al die panden moeten gerenoveerd en energiezuinig gemaakt worden.
PROF. WILLEM VERMEEND:
“Concept voor bedrijventerreinen biedt kansen voor de onderhoudsbranche” Daar zou de branche op in moeten springen.” Naast het vele renovatiewerk door aannemers noemt hij ook de mogelijkheden voor bijvoorbeeld leveranciers van cloud computing en zonnepanelen. Vermeend stelt dat zijn concept nog meer voordelen biedt. “Beleggers zullen blij zijn dat ze leegstaande bedrijfspanden die volgens dit concept gerenoveerd worden (nog) niet hoeven af te waarderen. Ook voor hypotheekgevers zoals banken is het van belang dat de panden niet afgewaardeerd worden. Profit is er ook voor makelaars die de nieuwe werklocaties kunnen gaan aanbieden. “En dan de eindgebruikers. Zij profiteren van supersnel internet, van energieneutraal (geen last van stijgende energieprijzen), minder ICT-kosten en zijn flexibeler. Win, win, win!” Willem Vermeend is inmiddels begonnen met de uitrol van zijn bedrijvenconcept.
“Er ligt erg veel werk te wachten: al die panden moeten gerenoveerd en energiezuinig gemaakt worden. Daar zou de branche op in moeten springen.”
15
Metamorfose Willem
duurzaam wonen voor senioren
16
Klimaatcorporatie Woningcorporatie Woonstede is een ‘klimaatcorporatie’. Hiervan zijn er maar vier in Nederland. Ton van Hoorn, hoofd vastgoed projecten, vertelt: “Milieu is voor ons één van de belangrijkste thema’s. Wij voelen ons verantwoordelijk voor de bedrijfsvoering, de werkprocessen én de materialen. Bij nieuwbouw en vernieuwing van woningen gebruiken we alleen nog maar duurzaam ontwikkelde materialen, zoals FSC-hout. Bovendien brengen we woningen op een hoger isolatieniveau, waardoor minder energie nodig is om ze te verwarmen. Dat is niet alleen beter voor het milieu, het is ook de beste manier om de totale woonlasten van onze huurders te beheersen.” Woonstede is ook de eerste woningcorporatie in Nederland met een certificaat voor stookinstallaties. Zonnepanelen op het dak van het eigen ServicePunt zorgen voor duurzame energie. En bij ieder groot onderhoud biedt de woningcorporatie haar bewoners duurzame installatiemaatregelen aan. Levensloopbestendig wonen De Willem Marisflat is een goed voorbeeld van de ambitieuze aanpak van Woonstede. “Bijzonder aan dit project is dat we ook de doelgroep hebben veranderd. We hebben het verouderde gebouw, bestaande uit 116 flatwoningen omgebouwd tot 92 seniorenappartementen en penthouses. De nieuwe woningen hebben het seniorenlabel voor toegankelijkheid. Het gebouw is drempelvrij, alle deuren zijn verbreed en de galerijen zijn verhoogd.” Ook aan het comfort van de Willem Marisflat is veel zorg besteed. Alle keukens en badkamers zijn volledig vernieuwd. Op de begane grond is gezorgd voor voldoende parkeergelegenheid. De woningen hebben allemaal een zelfstandige berging en er
is zelfs gedacht aan opstelplaatsen voor scootmobiels. Ton van Hoorn: “Verder heeft ieder appartement een geavanceerde intercominstallatie, die in de toekomst gebruikt kan worden als direct communicatiemiddel tussen de bewoner en zorgverleners. De woningen zijn dus echt levensloopbestendig.” Bestemd voor senioren Jongere mensen die voor de renovatie in het flatgebouw woonden, zijn door Woonstede niet gedwongen om te vertrekken. Wie in het gebouw wilde blijven wonen, mocht dat doen. Enkele gezinnen hebben hier gebruik van gemaakt, de overige huurders zijn via een sociaal plan doorgeplaatst naar andere woningen in de omgeving. Alle vrijgekomen woningen worden uitsluitend toegewezen aan senioren. Omvangrijk project De renovatie werd uitgevoerd door twee aannemers, waaronder WVB-lid Weijman Vastgoedonderhoud. Het omvangrijke project verliep in twee fasen. Eerst werd de ene helft van het gebouw onder handen genomen. Ton van Hoorn: “De bewoners zijn tijdelijk elders onderdak gebracht. Deze fase is nu afgerond, de woningen worden zeer binnenkort opgeleverd. De tweede fase is onderweg en zal naar verwachting begin maart worden afgerond.” Er is veel animo voor een appartement in de vernieuwde Willem Marisflat. “Op een paar woningen na is alles verhuurd. Maar dat is geen wonder, het zijn heel aantrekkelijke appartementen en ze zijn erg gunstig gelegen, vlak bij allerlei voorzieningen”, zegt Ton van Hoorn. Duurzaamheid Bij de aanpak van de verouderde flats zijn nieuwe technieken toegepast. Ton van Hoorn: “Het gebouw is om te
beginnen zo energiezuinig mogelijk gemaakt. Daarnaast is er een collectieve watervoorziening aangelegd. Op het dak staan zonnecollectoren die 40 tot 50% van de benodigde energie leveren. Een moderne warmteterugwininstallatie zorgt voor verwarming en goede ventilatie.” WVB-aannemer Weijman levert ook duurzaamheid op langere termijn. “Door goed na te denken over materiaalgebruik, onderhoud en energiezuinigheid, kan morgen winst geboekt worden”, stelt het bedrijf. “Het onderhoud kan volledig uit handen worden gegeven tegen vooraf afgesproken tarieven. Slim kijken naar preventief onderhoud voorkomt storingen. En in onverhoopte gevallen bieden wij een klantvriendelijke 24-uursservice.”
Marisflat in Ede: De Willem Marisflat in Ede is een schoolvoorbeeld van toekomstgericht renoveren. Woningcorporatie Woonstede transformeerde de gedateerde woningen in eigentijdse appartementen voor senioren.
17
+COLOFON COLOFON
Onderhoudsvisie is een uitgave van WVB Vastgoed Onderhoudsbedrijven en verschijnt tweemaal per jaar in een oplage van ca. 5.000 stuks. Onderhoudsvisie wordt verstuurd aan alle grote vastgoedbeheerders in Nederland. Redactie Hans Nijssen Ab Sprong Sjors Willems Redactiesecretariaat Secretariaat WVB De heer A. Sprong Postbus 199 3330 AD Zwijndrecht Telefoon 078 620 28 31 Fax 078 620 28 32 E-mail
[email protected] www.wvb.nl
18
Vormgeving en concept Estay reclame-adviesbureau, Zwijndrecht www.estay.nl Fotografie Estay reclame-adviesbureau Cover, Evert-Jan Daniels Drukwerk De Bondt grafimedia communicatie, Barendrecht De WVB dankt de adverteerders voor hun bijdrage aan deze uitgave. © 2011 WVB Vastgoed Onderhoudsbedrijven, Zwijndrecht.
VELE GEZICHTEN, ééN KWALITEIT! 21 WVB LEDEN LATEN HET ZIEN! A3 Hoogland Bouwkundig Onderhoud BV Bramenberg 8 3755 BX EEMNES T 035 531 00 44 I www.A3hoogland.nl Breijer Schilders BV Postbus 51027 3007 GA ROTTERDAM T 010 297 65 60 I www.breijer.nl De Goede|Schilders, duurzaam onderhoud van vastgoed Postbus 214 3130 AE VLAARDINGEN T 010 434 42 55 I www.degoedeschilders.nl De Groep Bouw en Vastgoedonderhoud Postbus 108 2394 ZG HAZERSWOUDE-RIJNDIJK T 071 581 75 00 I www.de-groep.com Etro Vastgoedzorg Handelsweg 15 1521 NH WORMERVEER T 075 628 02 44 I www.etro.nl H. Hoogvliet Totaalonderhoud Postbus 82 3200 AB SPIJKENISSE T 0181 64 21 66 I www.hhoogvliet.nl Hartman Schilder- en Totaalonderhoud Postbus 43110 2504 AC DEN HAAG T 0174 22 69 76 I www.hartmantotaalonderhoud.nl HEMUBO Almere BV Remmingweg 45 1332 BD ALMERE T 036 549 27 00 I www.hemubo.nl
Alle rechten voorbehouden Niets uit deze uitgave mag geheel of gedeeltelijk worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Kloet Onderhoud Postbus 368 3130 AJ VLAARDINGEN T 010 434 31 66 I www.kloetonderhoud.nl Lenferink BV Wilhelm Röntgenstraat 5 8013 NE ZWOLLE T 038 465 14 55 I www.lenferink.com
Lindhout Schilder-vastgoedonderhoud Postbus 18014 4601 ZA BERGEN OP ZOOM T 0164 23 68 57 I www.lindhout.nl Logchies renovatie en onderhoud BV Gooiland 10 1948 RC BEVERWIJK T 0251 26 40 00 I www.logchies.nl Maasmond Rotterdam Postbus 11025 3004 EA ROTTERDAM T 010 415 04 11 I www.maasmondgroep.nl Mens-Zeist Totaalonderhoud Postbus 116 3700 AC ZEIST T 030 692 88 00 I www.mens-zeist.nl Rendon Onderhoudsgroep Postbus 39 4240 CA ARKEL T 0183 56 31 11 I www.rendon.nl Rensink Vastgoedonderhoud Postbus 801 7400 AV DEVENTER T 0570 63 00 31 I www.rensinkvastgoedonderhoud.nl SW BV de specialist in vastgoedverbetering Postbus 648 7800 AP EMMEN T 0591 64 00 80 I www.swbv.nl Weijers Eikhout Postbus 23 6560 AA GROESBEEK T 024 399 53 22 I www.weijerseikhout.nl Weijman Vastgoedonderhoud BV Postbus 1111 3900 BC VEENENDAAL T 0318 55 44 77 I www.weijman.nl Wessels VGO & Renovatie Postbus 37 6130 AA SITTARD T 046 451 93 93 I www.wessels.cc Willems Vastgoedonderhoud Thurledeweg 95 3044 ER ROTTERDAM T 010 426 74 74 I www.willemsvastgoedonderhoud.nl
IMPRESSIE
WVB-Symposium Spant! Bussum
DE WVB BEDANKT HAAR SPONSORS DIE DIT LEERZAME SYMPOSIUM MOGELIJK HEBBEN GEMAAKT
Prestatie WVB-bedrijven maken plannen waar
Effectief vastgoedbeheer is gebouwd op zekerheden. Onderhoud mag daarbij geen variabele meer zijn.
Alle leden van de ondernemersvereniging WVB Vastgoed Onderhoudsbedrijven zetten hun gebundelde ambities dagelijks om in klinkende resultaten voor hun opdrachtgevers. Resultaten die zich uitbetalen in rendement, voorspelbaar voorraadbeheer en hoge bewonerstevredenheid. En dat zijn geen beloften, maar zekerheden, gegarandeerd door VGO-keur. Vastgoedbeheerders die het beste willen, kiezen voor een bedrijf dat lid is van de WVB.
Zekerheid in onderhoud. Zekerheden van WVB-lidbedrijven, gegarandeerd door VGO-keur*: • onafhankelijke kwaliteitstoetsing • financieel stabiele partner • beheersing resultaatgericht vastgoedonderhoud • hoge opdrachtgevertevredenheid • hoge medewerkertevredenheid • bewonersvriendelijk en duurzaam onderhoud • marktconform
VGO-keur (keurmerk vastgoedonderhoud) is het eerste en enig onafhankelijk keurmerk dat vastgoedbeheerders zekerheid biedt over de kwaliteit en stabiliteit van een onderhoudsbedrijf en diens producten en diensten. Bovendien garandeert VGO-keur dat de onderneming resultaatgericht vastgoedonderhoud beheerst.
Het VGO-keur wordt beheerd door de Stichting VGO, waarin de WVB bestuurlijk participeert. Zie www.vgokeur.nl
