De weg naar balans tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt Amsterdam

De weg naar balans tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt Amsterdam

1

Inhoud Leeswijzer:



3

1. Functioneert de woningmarkt nog voldoende?

4

2. Kenmerken van de woningmarkt in de Amsterdamse regio

6



.1. Het belang van een aantrekkelijk woonklimaat 2 2.2. Roltrapregio 2.3. Verschillen en relaties tussen deelregio’s binnen de regio 2.4. Match tussen vraag en aanbod 2.5 Wat brengt de toekomst?

6 7 7 8 11

3. Aanbod in de nieuwbouw: de grote projecten onder de loep 14



3.1 Inventarisatie grote projecten .2 Aanbevelingen 3

15 17

4. Regelgeving



20

Bijlage I



21



Feiten en cijfers over de regionale woningmarkt



. Woningvoorraad en inwoners 1 2. De Roltrapregio 3. Verhuisstromen per deelregio nader beschouwd 3.1 Amsterdam 3.2 Almere 3.3 Stadsregio Noord 3.4 Stadsregio Zuid 4. Verwachte demografische ontwikkelingen

22

Bijlage II



34



22 23 25 25 28 29 31 33

Grote projecten in de Stadsregio Amsterdam en Almere

35

Literatuur



44

Colofon



45



Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Almere Amsterdam



36 38 40 42

2

Wie kan er nog in de regio wonen? De weg naar balans tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt Amsterdam

Leeswijzer:

Dit paper dient als achtergrondinformatie voor de bijeenkomst van portefeuillehouders Ruimte en Wonen uit de Stadsregio Amsterdam plus Almere rond het thema regionale woningmarkt op 13 januari aanstaande. In hoofdstuk 1 en 2 wordt eerst een korte probleembeschrijving gegeven, waarna in kort bestek de situatie op de woningmarkt in de regio wordt geschetst, nu en in de toekomst. Leidraad is wat vanuit een regionaal perspectief van belang is om deze markt beter te laten functioneren, waar gaat het fout , waar liggen kansen? In hoofdstuk 3 worden de tussenresultaten van de analyse van de 30 grote bouwprojecten in de regio gepresenteerd en wordt geconstateerd of een en ander kwantitatief en kwalitatief in de pas loopt met hetgeen de regio nodig heeft om een bloeiende regio te blijven? In hoofdstuk 4 wordt belemmerende regelgeving bij het Rijk maar ook in de regio benoemd. De bijlagen I & II vormen een verdere verdieping en onderbouwing van de analyse van de woningmarkt en de grote projecten.

3

1. Functioneert de woningmarkt nog voldoende?

De woningmarkt in de Stadsregio Amsterdam en Almere is aantrekkelijk, maar functioneert op dit moment slecht. Er spelen meerdere problemen, zowel structureel, als ten gevolge van de economische crisis.

De koopmarkt is moeilijk toegankelijk voor starters omdat de huizenprijzen hoog zijn. Deze doelgroep is daarom vooral afhankelijk van de sociale huursector. De sociale huursector kent echter al jaren gebrekkige doorstroming en lange wachttijden. Ook wordt er scheef gewoond, doorstroming uit de sociale huur is echter moeilijk door het grote gat tussen koop en huur. Daar bovenop krijgt de sector te maken met strengere regels uit Brussel, die mogelijk de doorstroming verder bemoeilijken. Door de inkomensgrens van 33.000 euro voor de sociale huursector wordt dit woningmarktsegment voor de middeninkomens helemaal onbereikbaar, terwijl zij al slecht werden bediend. Ook de economische crisis heeft een diepe impact op de woningmarkt. Investeringen van overheid, markt en corporaties lopen sterk terug en de consument is terughoudend nieuwe woningen te kopen. Daardoor is de nieuwbouwproductie grofweg gehalveerd en stagneert ook de doorstroming in de koopsector. De economische crisis zal naar verwachting ook structurele gevolgen hebben. Er zal gezocht moeten worden naar nieuwe financieringsconstructies voor woningbouw. Minder grootschalig, waarbij er ook mogelijkheden zijn voor het op grotere schaal toepassen van Particulier Opdrachtgeverschap. Onduidelijk is nog hoe de crisis de woningvraag op lange termijn zal beïnvloeden. Tegelijkertijd biedt de crisis daardoor de gelegenheid om de nieuwbouw, die erg aanbodgericht is, meer af te stemmen op de vraag. De terugval van de nieuwbouw en het verder afnemen van de doorstroming, waardoor het aanbod op de woningmarkt beperkt wordt, is zorgelijk. De variatie in en de keuzemogelijkheden op de woningmarkt bepalen immers in hoge mate de aantrekkingskracht van de Metropoolregio, voor kenniswerkers uit binnen- en buitenland en daardoor ook als vestigingsplaats voor kennisintensieve bedrijven. De kwantitatieve doelstelling voor de woningbouw die nodig is om de economische ontwikkeling van de regio te ondersteunen is 100.000 extra woningen in de periode 2010-20201. In de periode tot 2030 moeten dit er zelfs 150.000 worden. Die doelstelling is hoog, maar op basis van de cijfers (instroom, bevolkingssamenstelling, economische ontwikkeling etc.) is deze doelstelling nog altijd reëel. De vraag is hoe onder de huidige omstandigheden de doelstelling nog gehaald kan worden. Tweede vraag is met welke soorten woningen en woonmilieus de uitbreiding van de woningvoorraad het meest gebaat is in het licht van de gewenste doorstroming en ontwikkeling. Dit alles rekening houdend met actuele thema’s als vergrijzing, ontgroening en krimp en de internationale concurrentiepositie van de regio. 1 Zie ambities uit het gebiedsdocument verstedelijkingsafspraken 2010-2020 en de gebiedsagenda Noordwest Nederland MIRT 2009. 4

De Stadsregio is daarom al eerder gestart met een traject om op regionaal niveau meer inzicht te krijgen in de woningbouwprogrammering en hier afstemming in te bereiken. Ook worden de verhuisbewegingen en de woningvraag in de regio in beeld gebracht om meer duidelijkheid te krijgen over de (mis)match tussen vraag en aanbod. Dit vormt input voor nieuwe streefbeelden voor de regionale woningmarkt. De bijeenkomst op 13 januari is bedoeld om op basis van de verworven inzichten hier een eerste stap in te zetten. Om te weten welke maatregelen op korte en langere termijn nodig zijn, moeten we eerst twee zaken goed voor ogen hebben: • hoe functioneert de woningmarkt op dit moment: Waar is er sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod? In welke segmenten/ locaties zit deze mismatch voornamelijk? • wat gaan we daar aan doen. Welke woningen moeten we waar bouwen, welke doelgroepen moeten we vooral meer bedienen? Van welke voorraad is er nu al genoeg en dreigen in de toekomst overschotten te ontstaan? Hoe maken we beter gebruik van de bestaande voorraad door bijv. aanpassing van regelgeving? Bij het hoe is het van belang een door alle partners in de regio gedragen beeld te hebben van hoe de woningmarkt nu functioneert en wat daar de consequenties van zijn, zodat het uitgangspunt in ieder geval gemeenschappelijk is. De gegevens die dit verhaal onderbouwen treft u in hoofdstuk 2 en bijlage I. Bij het wat zijn er twee instrumenten waarmee de werking van de woningmarkt beïnvloed kan worden. De één is de toevoeging van nieuwbouwwoningen (inclusief transformatie en herstructurering) en de ander is regelgeving. Met het instrument nieuwbouw kan gestuurd worden in de samenstelling van de woningvoorraad en ingespeeld worden op de toekomstige woningvraag. Voordat dit instrument effectief benut kan worden is wel eerst inzicht nodig in wat de vraag is, nu en in de nabije toekomst, in de verschillende delen van de regio en hoe dit zich verhoudt tot de (vrijkomende) bestaande voorraad. Hoofdstuk 3 in dit paper, over de grote projecten, neemt hierop alvast een voorschot. Het andere instrument is regelgeving. Daarmee kan het functioneren van de bestaande woningmarkt verbeterd worden. Te onderscheiden in de regels die wij als regio zelf met elkaar afspreken en de regels die vanuit ‘Den Haag’ worden opgelegd. In het eerste geval kunnen we zelf direct ingrijpen, in het tweede geval kunnen we als regio lobbyen in Den Haag. Daarvoor is eerst gedeeld inzicht nodig in hoe de vele verschillende regels inwerken op het functioneren van onze specifieke woningmarkt en wat de consequenties daarvan zijn. Hoofdstuk 4 geeft een eerste aanzet om de opgave te benoemen.

5

2. Kenmerken van de woningmarkt in de Amsterdamse regio In de Stadsregio Amsterdam en Almere is sprake van 1 woningmarkt. Verschillende deelregio’s hebben elk een eigen functie maar vertonen een duidelijke samenhang. 2.1. Het belang van een aantrekkelijk woonklimaat De Amsterdamse regio heeft een aantal specifieke kenmerken waardoor de regio nationaal en internationaal een aantrekkelijke vestigingsplaats is voor mensen en bedrijven. Het is de combinatie van bereikbaarheid (Schiphol, OV, auto), het imago van Amsterdam, de bijzondere landschappelijke setting van de metropool, de diversiteit in economische hoogwaardige clusters, een goed opgeleid en internationaal arbeidspotentieel, aanwezigheid van Universiteiten en HBO instellingen, een aantrekkelijke woningmarkt en het hoge niveau van culturele voorzieningen. Het vasthouden van die mix van kenmerken is cruciaal om als regio (inter)nationaal te kunnen blijven concurreren. Er bestaat daarbij een nauwe relatie met het functioneren van de woningmarkt. Door de aanwezigheid van werk- en opleidingsvoorzieningen is er een continue toestroom van (vooral) jongeren, uit binnen- én buitenland naar de regio, waarbij vooral Amsterdam als magneet fungeert. Deze instroom van jongeren is weer belangrijk voor de aanwezigheid van voldoende arbeidspotentieel in de regio en zodoende voorwaarde voor economische ontwikkeling. Daarbij is het wel belangrijk om de huishoudens die naar deze regio komen en de doorstromers binnen de regio voldoende en geschikte huisvesting te kunnen bieden. Dat betekent aanbod in verschillende segmenten, op verschillende locaties. Het gaat daarbij niet alleen om de grote bouwgemeenten of grote bouwlocaties. Ook de kleinere gemeenten dragen met hun bouwlocaties substantieel bij aan de diversiteit van het woningaanbod in de regio, bijvoorbeeld om in het aanbod voor het dorps/ landelijke milieu te voorzien. Het is de continue instroom van jongeren uit de rest van Nederland naar de regio en vooral Amsterdam die ervoor zorgt dat in de regio voorlopig nog geen sprake is van krimp. Doordat vanuit Amsterdam uitstroom plaatsvindt van huishoudens in gezinsvormende fase, die zich vaak als starter in Amsterdam gevestigd hebben, groeit ook de bevolking in de regio om Amsterdam heen. Ca. 35-45% van de instroom van huishoudens in Stadsregio Noord, Zuid en Almere is afkomstig uit Amsterdam. Zonder deze instroom uit Amsterdam zouden er in de andere deelregio’s, Stadregio Noord, Stadsregio Zuid en Almere, meer huishoudens vertrekken dan instromen. De instroom in de regio zorgt dat ontgroening, vergrijzing en zelfs krimp wordt tegengegaan en zorgt voor draagvlak voor de diverse voorzieningen die de aantrekkelijkheid van de woonomgeving bepalen (cultureel, horeca, winkels etc) en voor lokaal economische dynamiek zorgen. Deze vormen dan weer de voorwaarden voor verdere vestiging van bewoners en van bedrijven.

6

Dit mechanisme, waarbij instroom van jongere huishoudens plaatsvindt in een grote stad en waarbij huishoudens als ze meer verdienen en in de gezinsvormende fase deels vertrekken naar suburbane gebieden om zo ruimte te maken voor nieuwe instroom, wordt ook wel de ‘roltrap’ genoemd. 2.2. Roltrapregio Het functioneren van de regio als roltrap kan geïllustreerd worden door het feit dat Amsterdam alleen in de groep 15-35 jarigen een positief migratiesaldo kent. Die groep verzorgt voor het grootste deel de instroom in de stad. Uitstroom vindt vooral plaats door meerpersoonshuishoudens (al dan niet met kind) in de leeftijdscategorie 30-50. Een aanzienlijk deel van de huishoudens die uit Amsterdam vertrekken (40%) verhuist naar een gemeente binnen de Stadsregio Amsterdam of Almere. Voor de Metropoolregio als geheel is dit aandeel 50%. Uit de cijfers blijkt dat de top-10 gemeenten die voor de instroom zorgen in Amsterdam allemaal buíten de Metropoolregio liggen. Dit zijn bijvoorbeeld Groningen, Utrecht en Rotterdam. De top-10 gemeenten waar Amsterdammers naar toe vertrekken liggen juist allemaal bínnen de Metropoolregio. Het in stand houden van de roltrap is belangrijk voor de regio. De vraag is of de woningmarkt op dit moment zodanig functioneert dat de roltrap in beweging blijft. Zijn er in Amsterdam voldoende woningen voor de instromers? En stromen zij dankzij geschikte/ beschikbare vrijkomende woningen - in voldoende mate door (eerst) binnen Amsterdam en (later) naar de regio om weer plaats te maken voor nieuwe instromers? Voor het functioneren van de woningmarkt is het van belang de samenhang te zien in de economische ontwikkeling (in potentie is deze regio sterk internationaal en kansrijk), de demografische ontwikkeling (dankzij instroom blijft de bevolkingsopbouw voldoende jong), de ontwikkeling van de inkomens- en vermogenspositie van huishoudens (stagnatie) en de beschikbare woningen ten opzichte van de vraag, zowel in aantal als soort woningen. Door de problemen op de woningmarkt, structureel en door de crisis, dreigt de mismatch op de woningmarkt groter te worden en stagneert de doorstroming. Er is te weinig inzicht in de vraag naar woonruimte op regionaal niveau: welke woningen moeten we waar bouwen voor welke doelgroepen? Nu de woningbouwproductie terugvalt weten we in ieder geval wel zeker dat we niet aan de woningbehoefte kunnen voldoen: de bestaande voorraad is daarvoor niet voldoende en vaak onbereikbaar. Dat hangt overigens samen met de regelgeving (H4). • Als de ‘roltrap’ essentieel is voor het functioneren van de metropoolregio/ Stadsregio Amsterdam + Almere, hoe kunnen we deze dan zo goed mogelijk laten functioneren? • Welke meerwaarde kan bereikt worden door regionaal te programmeren en af te stemmen ten bate van het functioneren van de ‘roltrap’ en hoe is dat te combineren met het lokale woningbouwbeleid? 2.3. Verschillen en relaties tussen deelregio’s binnen de regio De regio Amsterdam functioneert als één woningmarkt waarin de verschillende delen van de woningmarkt complementair aan elkaar zijn en elk een eigen functie vervullen. Binnen de woningmarkt zijn deelwoningmarkten te onderscheiden, op basis van onderlinge verhuisrelaties en de functie die ze hebben in de regionale woningmarkt. Dit zijn er vier, Amsterdam, Almere, Stadsregio Noord en Stadsregio Zuid. Als breder gekeken wordt, naar de Metropoolregio dan hebben ook Haarlem/ Kennemerland en de Gooi en Vechtstreek een belangrijke verhuisrelatie met de regio.

7

De verhuisstromen naar de verschillende delen van de regio hebben elk een aantal specifieke sociaal economische kernmerken. Daarnaast is ook gebleken dat de deelregio’s allemaal de hiervoor beschreven instroom-doorstroom relatie met Amsterdam kennen, maar dat er veel minder onderlinge verhuisrelaties zijn dan met Amsterdam. Kortom, er wordt wel binnen de eigen deelregio verhuisd en naar Amsterdam, maar heel weinig tussen Stadsregio Noord, Zuid en Almere onderling. Almere trekt relatief heel veel instromers uit de rest van Nederland. Qua verschillen in sociaal economische kernmerken kan grofweg worden gesteld dat Stadsregio Zuid een groter gedeelte hoogopgeleiden trekt dan Stadsregio Noord en Almere. Naar Stadsregio Noord vertrekken gemiddeld iets oudere huishoudens en naar Almere huishoudens met een middeninkomen, maar minder hoogopgeleiden dan naar Zuid verhuizen

2.4. Match tussen vraag en aanbod In deze paragraaf staan de belangrijkste bevindingen uit de analyse over de woonbehoefte ontwikkeling (match tussen vraag en aanbod) beschreven . Dit wordt verder onderbouwd in bijlage I: facts en figures van de regionale woningmarkt. De instroom naar Amsterdam De instroom vanuit de rest van het land naar Amsterdam zorgt voor een groot deel voor het positieve migratiesaldo in de regio (gegevens Rigo rapport). Kenmerken van deze verhuisstroom zijn: • 63% bestaat uit huishoudens tussen de 15-30 jaar • 68% bestaat uit alleenstaanden • 51% is hoog opgeleid • 55% behoort tot de doelgroep met een huishoudeninkomen tot de huur­toeslaggrens (ca 20-28.500 euro)

2 Voor dit hoofdstuk zijn gegevens uit WoON 2009 gebruikt en de analyses die Rigo op basis hiervan in 2010 heeft gemaakt in het rapport Verhuisdynamiek en Woonbehoefte. Bij het verzamelen van de gegevens voor dit onderzoek waren de gevolgen van de crisis voor de woningmarkt slechts beperkt zichtbaar.

8

Een groot gedeelte bestaat uit jongeren/ studenten die voor hun opleiding naar Amsterdam komen. Zij zullen een beroep doen op de studentenhuisvesting, waaraan een groot en groeiend tekort is. Amsterdam werkt aan een toename van 9000 eenheden in de komende collegeperiode. De starters3 met een baan zullen voor een groot deel beroep doen op het huursegment in de stad. Een koopwoning vaak nog niet in beeld zijn, mede omdat zij nog geen vaste inkomenspositie hebben, of niet genoeg verdienen voor deze dure markt. Het huursegment in de sociale sector is voor velen van hen in theorie zeer geschikt, maar is alleen toegankelijk na minimaal een paar jaar wachttijd. Voor de meer aantrekkelijke plekken is een veel langere wachttijd nodig. Het enige direct toegankelijke woningmarktsegment voor deze groep is daarmee de goedkopere particuliere huurmarkt. Deze kent weliswaar geen formele wachtlijsten, maar kent weer zeer weinig dynamiek. De goedkope particuliere voorraad neemt in de aantrekkelijke woongebieden af omdat vele van deze huurwoningen worden uitgepond, dan wel zo mogelijk opgewaardeerd naar het vrije sector huursegment. Verhuur door particulieren cq het kunnen delen van een duurdere huurwoning wordt door de regelgeving sterk ingeperkt, waardoor de woonkeuze van vele instromende starters/huurders zich noodgedwongen richt op een grijs cq illegaal wooncircuit. Zowel starters als studenten in Amsterdam hebben overigens een voorkeur voor het centrumstedelijke milieu. Om ruimte te maken voor instroom van jongeren uit de rest van Nederland zou er meer aanbod moeten zijn in de betaalbare huur. 85% van de verhuisgeneigden in Amsterdam zoekt naar een woning binnen Amsterdam. De grootste vraag gaat uit naar een betaalbare huurwoningen4 of een goedkope koopwoning. Uit het WoON 2009 blijkt ook dat de tekorten in de voorraad sociale huur minder groot zouden zijn als de doorstromers hun verhuiswensen zouden kunnen realiseren. De doorstroming vanuit de huidige sociale sector in Amsterdam verloopt echter moeizaam. Voor een groot deel komt dit doordat het gat tussen sociale huur en koop groot is. Ook is er weinig aanbod beschikbaar in het middensegment huur. Doorstroom naar de regio De huishoudens die vanuit Amsterdam naar de regio doorstromen zijn wat ouder dan de instromers in Amsterdam. Het grootste deel van deze groep is tussen de 30 en 50 jaar. In veel gevallen (60%) gaat het om meerpersoonshuishoudens al dan niet met kinderen. Reden voor deze huishoudens om uit Amsterdam te verhuizen is vaak het aanbreken van een nieuwe levensfase: men gaat samenwonen of krijgt gezinsuitbreiding. Men zoekt een aantrekkelijkere woonomgeving, een betere prijs-kwaliteitverhouding van het woningaanbod en een grotere woning. • 46% is op zoek naar een eengezinswoning met tuin. • Jongere huishoudens 25-34 verhuizen vaker naar Almere en Haarlem, • huishoudens in de leeftijdscategorie 35-44 vaker naar Purmerend, Amstelveen of ook Haarlem (bron:Wonen in Amsterdam 2009). Zoals gesteld voedt de uitstroom vanuit Amsterdam de instroom van huishoudens in de deelregio’s: 45% van de vestigers van buiten in de Stadsregio Zuid komt uit Amsterdam. In Stadsregio Noord en Almere is dit respectievelijk 47% en 33%. Vanuit Stadsregio Zuid vindt ook nog wel doorstroming plaats naar Amsterdam. Vanuit de andere regio’s is dit veel minder het geval.

3 Starters stromen voor het eerst in op de woningmarkt, ze laten geen zelfstandige woning achter in de regio Amsterdam 4 Betaalbare huur is huur tot €650, middeldure huur is huur tot €1000. 9

De doorstromers die minder verdienen dan 33.650 per jaar kunnen mogelijk terecht in de sociale huurvoorraad die weliswaar nergens zo groot is als in Amsterdam, maar in sommige regiogemeenten behoorlijk tot goed vertegenwoordigd is. Het hangt ervan af of men een woonduur heeft opgebouwd die lang genoeg is om een kans te maken in de wachtrij. Verdient het huishouden meer, dan mag men vanaf 1 januari niet meer verhuizen in het sociale segment. Men is dan aangewezen op hetzij een vrije-sector huurwoning hetzij een koopwoning. Vrije sector huurwoningen maken in de deelregio’s meestal slechts een (heel) klein % van de woningvoorraad uit. Dus dat zal slechts weinigen soelaas kunnen bieden. Over blijft dan de koopvoorraad die ten opzichte van Amsterdam juist weer veel groter is. Voor huishoudens met een inkomen tussen de 33.000-45.000 euro zal het vaak lastig blijven een koopwoning te verwerven, hoewel met name in deelregio Noord en Almere wel betaalbare koop wordt aangeboden. De huishoudens die naar Almere verhuizen hebben relatief vaak een middeninkomen en hebben ten opzichte van Stadsregio Zuid minder vaak een hogere opleiding (HBO of WO) genoten. De helft van de huishoudens die naar Almere verhuist is op zoek naar een eensgezinskoopwoning, waarbij de vraag het aanbod overstijgt. Zij komen vaak uit een huurwoning. Ook is er veel meer belangstelling voor koopappartementen van met name starters maar ook doorstromers dan er aanbod is, (ca 5x zoveel) zij het dat dit segment relatief bescheiden is. De vraag richt zich vooral op het goedkope segment en in mindere mate op het dure segment koopwoningen. Ook de verhuisstroom naar Stadsregio Noord wordt vaker dan naar Stadsregio Zuid gekenmerkt door huishoudens met een middeninkomen en met minder vaak een hoge opleiding. Het gemiddeld inkomen is wat lager dan dat van de verhuisstroom naar Almere. Het grootste tekort lijkt zich voor te doen in de eensgezinskoopwoningen. Ten opzichte van het aanbod is er vooral vraag naar woningen in het middeldure en dure segment. Ook is er een tekort aan sociale huurwoningen met net iets meer kwaliteit (met een huur van aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens: ca. 550- 650). Er verhuizen vrij veel Amsterdammers vanuit een huurwoning naar een huurwoning in Noord. Gegeven het zeer bescheiden particulier huursegment in Noord, zal dit voornamelijk om verhuizingen in het sociale segment gaan. Een deel van deze verhuizingen is nu niet meer mogelijk alwaar het huishoudens betreft die meer verdienen dan de nieuwe Europese norm van 33.650. De verhuisstroom Stadsregio Zuid bestaat ten opzichte van de andere deelregio’s vaker uit hoogopgeleiden. Ook is het inkomen gemiddeld hoger. In Stadsregio Zuid is er ten opzichte van het aanbod een groot tekort aan koopwoningen (vooral eensgezinswoningen, maar ook appartementen). Het gaat dan vooral om goedkope en middeldure koopwoningen. Indien deze verhuiswens ook daadwerkelijk gerealiseerd zou kunnen worden is er op termijn mogelijk geen tekort meer in de sociale sector. Stadsregio Zuid is ook de regio waar in de sociale sector het meest wordt scheefgewoond. Gevraagde woonmilieus starters en doorstromers Voor alle deelregio’s geldt, net als in Amsterdam, dat starters vaak een voorkeur hebben voor een centrumstedelijk milieu en buitencentrum, in Stadsregio Noord en Zuid is ook het centrumdorps woonmilieu geliefd. In bijna alle deelregio’s is ten opzichte van de vraag een licht tekort in het centrumstedelijke milieu. Doorstromers zijn met uitzondering van Amsterdam, waar ook vraag is naar centrumstedelijk wonen, vooral op zoek naar buitencentrum en groenstedelijk wonen. Gezien het vaak grote aanbod buitencentrum doen de tekorten zich vooral voor in het segment groenstedelijk wonen. In Noord is ook vraag naar landelijk wonen.

10

Internationals5 Qua huisvestingproblematiek staan internationals er in sommige opzichten (nog) slechter voor dan de starters die instromen vanuit elders in Nederland. Ook zij zijn ook aangewezen op de particuliere/geliberaliseerde huur omdat ze niet op de op de wachtlijsten voor sociale huur staan. Voor hen is kopen meestal geen optie omdat de duur van het verblijf vaak tijdelijk is, men niet in aanmerking komt voor hypotheekrente aftrek of niet genoeg inkomen heeft of werkt als zzp-er en geen hypotheek krijgt. Daarnaast hebben buitenlanders minder goed zicht op alternatieve mogelijkheden om aan huisvesting in het particuliere segment te geraken. Ook hebben ze minder terugvalopties (logeren bij vrienden op zolder, thuis blijven wonen). Door deze specifieke omstandigheden komen zij makkelijk in een grijs cq illegaal circuit terecht. Uit onderzoek blijkt ook dat de informatievoorziening over dit onderwerp aan deze groep heel erg slecht is. De top onder de internationals verdient genoeg om zich evengoed wel te kunnen redden, ook in deze moeilijke markt. Soms regelt het bedrijf waar men voor werkt passende woonruimte, dit kan voor zowel de goedverdienende expat als de in de kassen werkende MOE-lander gelden. De meesten zijn echter op de eigen vindingrijkheid aangewezen toch aan woonruimte te komen. In het internationaal zeer competitieve vestigingsklimaat is het echt een heel groot nadeel dat Nederland/ de regio Amsterdam zo slecht scoort op het gebied van huisvesting. Zo krijgen naar verluid in Berlijn promovendi gratis huisvesting vanuit de universiteit. In Amsterdam is dat ondenkbaar. 2.5 Wat brengt de toekomst? De toekomst van de arbeidsmarkt in de Metropoolregio Amsterdam6 Door de economische crisis van 2008 en 2009 is de productie aanzienlijk teruggelopen in de Metropoolregio Amsterdam. De werkgelegenheid is echter stabiel gebleven. De verwachting is dat de vraag naar arbeid (en daarmee het aantal banen) tot en met 2015 zal gaan toenemen. Afhankelijk van de snelheid van het herstel van de wereld economie zal dit gaan om een groei van tussen de 32.000 en 90.000 banen. Daarnaast zal een vervangingsvraag optreden van ongeveer 90.000 banen. De totale extra vraag naar arbeid komt daarmee uit op tussen de 122.000 en 180.000 banen tot 2015. Dit banen aanbod is voor een kwart gericht op lager opgeleiden, voor een derde op hoger opgeleiden, en voor bijna de helft op middelhoog opgeleiden. Amsterdam is en blijft daarbij het economisch trekpaard van de regio, terwijl Almere exporteur van werkenden blijft. De bevolking van de Metropoolregio Amsterdam zal tussen 2009 en 2015 groeien met 75.600 mensen (dit is het saldo van geboorte, sterfte, inkomende en uitgaande migratie). De groei in de beroepsbevolking kan deze groei niet bijbenen (door de babyboomers die met pensioen gaan). De potentiële beroepsbevolking zal tussen 2009 en 2015 groeien met 17.000 personen. Als we de vervangingsvraag buiten beschouwing laten, en alleen kijken naar de extra banen die tussen 2009 en 2015 gecreëerd zullen worden, komt de regio dus 15.000 tot 63.000 arbeidskrachten tekort. Dit aantal zal hoger uitvallen als we ook de vervangingsvraag meerekenen. Uit cijfers over verplaatsingsgedrag (CBS 2009) weten we dat ca 70% van het woonwerkverkeer zich over een afstand tot 18 kilometer voltrekt, waarvan 2/3 over minder dan 10 km. Gemiddeld is de reisafstand tot het werk 17 km enkele reis.

5 Internationals zijn alle buitenlandse (tijdelijke) vestigers zonder de Nederlandse nationaliteit uit westerse en niet westerse landen. In deze groep vallen o.a. expats, kenniswerkers, studenten, (seizoens) arbeiders. Vluchtelingen zijn geen deel van deze groep, huisvesting wordt voor hen geregeld. 6 SEO-rapport 2010

11

De verwachting is dus reëel dat een groot deel van de extra benodigde arbeidskrachten zich ook daadwerkelijk hier zal willen gaan vestigen. De vraagdruk op de woningmarkt zal hierdoor verder toenemen. Mocht men niet kunnen slagen op de woningmarkt in deze regio, wat gezien de voorgaande analyse voor een heel aantal groepen ook een reële veronderstelling is, dan zal men over langere afstanden moeten gaan reizen naar het werk. Gezien de reeds bestaande bereikbaarheidsproblemen is dat geen wenselijk scenario. Ook de potentiële werknemer vindt dat lang niet altijd aanvaardbaar en kiest dan voor een baan elders. Het gebrek aan arbeidspotentieel dat op een redelijkerwijs bereisbare afstand beschikbaar is gaat dan een rem vormen op de groei van de economie. De aantrekkelijkheid als vestigingsplaats neemt dan af en er kan een negatieve spiraal ontstaan als andere regio’s een betere balans hebben in hun vestigingsplaatsfactoren. Toekomstige woonbehoefte Stadsregio Plus Op basis van extrapolatie zijn uitspraken gedaan over de woningbehoefte tot 2015 en 2020. Daarbij wordt uitgegaan van de zware crisisvariant van het UWV werkbedrijf7. Er is daarbij onderscheid gemaakt tussen de periode tot 2015 en de periode tot 2020. Op korte termijn, tot 2015, is een afname in de vraag naar woningen te zien. Deze doet zich vooral voor in het dure segment koopwoningen. Ook neemt de vraag naar vooral goedkope huurwoningen toe ten koste van de vraag naar koopwoningen. Op de langere termijn is echter te zien dat de woningmarkt zich herstelt. Er is weer meer vraag naar koopwoningen en ook herstelt de vraag in het duurdere segment. Daarbij zijn er wel een aantal subregionale verschillen. In Almere groeit de vraag naar eengezinskoopwoningen maar blijft ook de vraag naar huurwoningen na 2015 nog groeien, dit heeft o.a. te maken met de lokale startersvraag. In Stadsregio Noord neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toe. Dit komt o.m. omdat ouderen langer thuis blijven wonen. In Stadsregio Zuid is een toename van het aantal meergezinswoningen gewenst, vanaf 2015 gaat het dan voornamelijk om koopwoningen. Europese regelgeving sociale huursector Per 1 januari wordt een maximale inkomensgrens gesteld om in aanmerking te komen voor sociale huur. Corporaties moeten minimaal 90% van de sociale voorraad toewijzen aan huishouden met een inkomen van maximaal 33.600. Daardoor zijn middeninkomens meer aangewezen op middeldure huur en indien bereikbaar de goedkope koop. Dat zal ook weerslag hebben op de vraag naar woningen in de Stadsregio Amsterdam. De doorstroming op de sociale huurmarkt zal daardoor naar verwachting afnemen. Vergrijzing De bevolkingsopbouw in de regio zal de komende jaren veranderen, de traditionele bevolkingspiramide verandert in een zuilvorm. Het aandeel ouderen neemt relatief toe. In sommige gemeenten dreigt ook ontgroening, afname van het aandeel jongeren. De tendens dat veel ouderen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen, leidt tot hoge WMO kosten. Als de woning toch leegkomt bevat deze aanpassingen en voorzieningen die vaak voor de nieuwe bewoners niet nodig zijn. Denk bijvoorbeeld aan een traplift die weer wordt verwijderd. Omdat verhuisgeneigdheid afneemt naarmate huishoudens ouder worden, is het een lastige opgave ‘senioren’ te stimuleren tijdiger te verhuizen. Meest kansrijke momenten zijn de momenten waarop grote veranderingen plaatsvinden in het bestaan: bijvoorbeeld pensionering en/ of vertrek

7 Zware crisisvariant UWV werkbedrijf: Het UWV werkbedrijf maakt regionale voorspellingen op het vlak van werkgelegenheid. In de zware crisisvariant wordt ervan uitgegaan dat de crisis een flinke impact heeft op zowel korte als lange termijn. 12

van kinderen. Op die momenten zou een passend aanbod een stimulans kunnen zijn daadwerkelijk te gaan verhuizen. Verhuisgeneigde senioren zoeken bijvoorbeeld vaker een stedelijke woonomgeving vanwege de (culturele) voorzieningen. De eisen die senioren daarbij stellen aan hun woonvormen zijn wellicht beter in kaart te brengen. Onderscheidend onderzoek is op dit terrein nog niet voldoende voorhanden. Inkomensontwikkeling Naar verwachting zal de inkomenspositie van veel huishoudens eerder slechter dan beter worden de komende jaren. In een aantal sectoren zal de crisis waarschijnlijk een lange nasleep kennen met inkomens/baanverlies tot gevolg, denk hierbij ook aan de grote bezuinigingsoperaties bij de overheid. Men heeft de afgelopen jaren minder vermogen opgebouwd in eigen woningbezit en ook in diverse beleggingen en spaarvormen. In een flink aantal gevallen is de woning minder waard geworden dan de hypotheekschuld. Er komen steeds meer zzp-ers bij, die niet perse slechter verdienen, maar die minder financieringsmogelijkheden hebben voor een hypotheek. Hierdoor zullen de consumenten minder mogelijkheden hebben om eigen en geleend geld te investeren in het kopen van een woning. Ook het leenvermogen bij banken neemt door een strengere toetsing met ongeveer 20% af. Tegelijkertijd nemen de kosten van het wonen op korte termijn nagenoeg niet af, terwijl op langere termijn de huizenprijzen mogelijk weer iets zullen stijgen, als gevolg van toenemende schaarste.

13

3. Aanbod in de nieuwbouw: de grote projecten onder de loep In de vorige paragraaf is aangegeven waar mogelijke discrepanties zitten tussen vraag en aanbod in de regio. Nieuwbouw en herstructurering zijn een belangrijk instrument om het aanbod beter te laten aansluiten bij de vraag. Hierbij gaat het om de kwantiteit, hoeveel extra woningen zijn nodig, maar vooral ook om welke soort woningen in welke segmenten gebouwd moeten worden. In opdracht van het portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen wordt gewerkt aan een analyse van grote woningbouwprojecten in de regio. Almere neemt hier ook aan deel vanuit de afspraken die in de Metropoolregio gemaakt zijn om een opgave van 100.000 woningen in de periode 2010-2020 te realiseren. Doel is om inzicht te krijgen in de samenstelling van het toekomstig nieuwbouwaanbod en de aansluiting hiervan op de woonbehoefte in de regio en de mate waarin woningbouwprojecten in de regio met elkaar concurreren. De tussenresultaten zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Eerst wordt ingegaan op de inhoudelijke analyse van de grote projecten. Daarna wordt op basis van de analyse en op basis van de interviews/ gesprekken die in het kader van dit project gehouden zijn met de gemeenten in de regio een aantal aanbevelingen gedaan. In Bijlage II is een verslag van de inventarisatie opgenomen.

14

3.1 Inventarisatie grote projecten Om inzicht te krijgen in het geplande aanbod in de regio is het programma van de 30 grootste projecten (> 500 woningen) die starten voor 2020 in beeld gebracht7. In totaal gaat het in deze projecten om ca. 52.500 woningen, meer dan de helft van het totale planaanbod in de regio tot 2020. Verwachting is dat door de crisis uiteindelijk een aanzienlijk deel van de plannen alsnog zal vertragen of uitvallen Per deelregio: • Amsterdam: 24.000 woningen • Almere: 12.000 woningen • Noord: 9.500 woningen • Zuid: 7.000 woningen Het nieuwbouwaanbod per deelregio is onderscheiden in prijssegment, in de categorieën grondgebonden of appartement en in woonmilieu (ABF-indeling). De woonmilieu indeling van de projecten levert weinig betrouwbare informatie. Daarom is dit niet opgenomen. In tabel 1 en 2 zijn de resulaten te zien van wat momenteel bekend is voor wat betreft prijssegment voor huur en koop. Het totaal aantal woningen wijkt af, omdat niet voor alle projecten het woonprogramma in detail bekend is. In tabel 1 is de percentuele verdeling per deelregio weergegeven. In tabel 2 is de percentuele verdeling voor de hele stadsregio weergeven.

tabel 1 Woningaanbod nieuwbouw 2010-2020 naar marktsegment per deelregio Huursegmenten Deelregio

Betaalb. Middeld. 650< 650 1.000

Koopsegmenten

Duur > 1.000

Totaal

Betaalb. Middeld. Duur huur + < >360.000 koop 181.000 181.000350.000

Amsterdam

8.300

300

1.200

0

6.800

12.700

29.300

%

28%

1%

4%

0%

23%

43%

100%

Almere

800

1.300

500

1.000

1.200

1.800

6.600

%

12%

20%

8%

15%

18%

27%

100%

Subregio Noord

200

700

200

1.100

2.700

2.300

7.200

%

3%

10%

3%

15%

38%

32%

100%

Subregio Zuid

1.300

500

0

700

1.000

1.600

5.100

%

25%

10%

0%

14%

20%

31%

100%

10.600

2.800

1.900

2.800

11.700

18.400

48.200

22%

6%

4%

6%

24%

38%

100%

Totaal %

7 IJburg II, Haarlemmermeer Westflank en Almere Pampus zijn niet meegenomen omdat er op het moment van inventariseren nog veel onzekerheden waren ten aanzien van deze locaties. De start van de Westflank van de Haarlemmermeer is voorzien voor 2020, maar loopt voor het grootste deel door tot ná 2020.

15

tabel 2 Woningaanbod nieuwbouw 2010-2020 naar marktsegment voor de stadsregio als geheel Huursegmenten Deelregio

Betaalb. Middeld. 650< 650 1.000

Koopsegmenten

Duur > 1.000

Totaal

Betaalb. Middeld. Duur huur + < >360.000 koop 181.000 181.000350.000

Amsterdam

8.300

300

1.200

0

6.800

12.700

29.300

%

78%

11%

63%

0%

58%

69%

61%

Almere

800

1.300

500

1.000

1.200

1.800

6.600

%

8%

46%

26%

36%

10%

10%

14%

Subregio Noord

200

700

200

1.100

2.700

2.300

7.200

%

2%

25%

11%

39%

23%

13%

15%

Subregio Zuid

1.300

500

0

700

1.000

1.600

5.100

%

12%

18%

0%

25%

9%

9%

11%

Totaal

10.600

2.800

1.900

2.800

11.700

18.400

48.200

%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Bij de geplande verdeling van nieuwbouwwoningen naar huur- en koopsegmenten valt het volgende op: • Laag percentage middeldure huur in alle deelregio’s behalve Almere. Deze categorie is belangrijk voor de doorstromers uit de sociale sector en de middeninkomens die dadelijk niet meer in de betaalbare huur terecht kunnen. Bovendien is de instromende groep jonge goed opgeleide starters afhankelijk van de huur in het midden-segment. • Laag percentage betaalbare koop, m.n. in Amsterdam. Is in Amsterdam in de nieuwbouw hooguit te realiseren in de gebieden met een lagere marktdruk zoals Zuidoost en delen van Noord. De vraag is of dit voldoende wordt gecompenseerd door de verkoop uit de bestaande voorraad van de woningbouwcorporaties, waar ook woningen onder de € 200.000 worden aangeboden. • Hoog percentage (38%) dure koop in de hele regio. Gezien de crisis en de verwachte stagnatie van de inkomens- en vermogensontwikkeling is juist dit segment de komende periode moeilijker afzetbaar. Als naar het WoOn 2009 gekeken wordt valt op dat de vraag naar dure woningen % in elk geval niet matcht met het aanbod, bijv. in grote projecten Amsterdam 43% van het aanbod van woningen valt in het dure segment koopwoningen, terwijl het aandeel dure koopwoningen in het potentieel tekort van woningen 9% is. Ook in Stadsregio Zuid en Almere lijken relatief te veel dure koopwoningen te zijn geprogrammeerd. In Noord lijkt dit in evenwicht te zijn en relatief net iets te weinig dure woningen te zijn geprogrammeerd. • Laag aandeel betaalbare huur in de geplande nieuwbouw van Stadsregio Noord en Almere. In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat juist in de toekomst ook in Almere behoefte is aan betaalbare huurwoningen voor de lokale starters.

16

tabel 3 Woningaanbod nieuwbouwwoningen 2010-2020 per woningtype Deelregio

Woningtypen Nieuwbouw Grondgebonden

Appartementen

Totaal Onbe-kend

Amsterdam*

7.200

16.800

0

24.000

%

30%

70%

0%

100%

Almere

4.000

6.100

1.900

12.000

%

33%

51%

16%

100%

Subregio Noord

4.300

4.800

400

9.500

%

45%

51%

4%

100%

Subregio Zuid

4.000

2.300

700

7.000

%

57%

33%

10%

100%

19.500

30.000

3.000

52.500

37%

57%

6%

100%

Totaal %

* schatting 30/70  pmerkelijk in de tabel verdeling in woningtypen is de grote hoeveelheid aanbod O van appartementen buiten Amsterdam, zoals in de deelregio’s Almere en Noord en het project Toolenburg Zuid in de Haarlemmermeer. De keuze daarvoor lijkt vaak vooral stedenbouwkundig ingegeven vanuit de wens om meer stedelijkheid te creëren in combinatie met de hoop dat er een lokale markt van starters en ouderen voor aanwezig is. In de huidige kopersmarkt, waar overigens starters nog relatief actief zijn, lijkt dit aanbod moeilijk afzetbaar. Over het algemeen zijn woningzoekenden en met name starters wel bereid in gestapelde bouw te wonen, maar dan vooral binnen een centrumstedelijk of centrumdorps woonmilieu. De hieronder gepresenteerde aanbevelingen zijn alvast een voorpoefje uit de analyse van de grote projecten, waarvan de resultaten in het voorjaar in het portefeuillehoudersoverleg besproken zullen worden. Overigens kan inmiddels ook geconstateerd worden dat de huidige beschikbare gegevens beperkingen opleggen aan de mogelijkheden tot analyse. 3.2 Aanbevelingen Op basis van bovenstaande inventarisatie en de gesprekken met gemeenten en corporaties zijn een aantal aanbevelingen voor het vervolg te geven: • Regionale afstemming woningbouwprogramma nodig? Gezamenlijke ambitie is om in de periode 2010-2020 100.000 woningen netto extra te bouwen in de Metropoolregio Amsterdam. De gemeenten hebben hier in hun plancapaciteit ook rekening mee gehouden. Door de economische crisis is de woningbouwproductie echter grofweg gehalveerd. Corporaties en ontwikkelaars zijn terughoudend met investeringen en de bouw wordt niet gestart voordat minimaal 70% voorverkoop gerealiseerd is. Met als gevolg dat er een overmaat aan plannen is en veel uitgewerkte plannen op de plank blijven liggen. De faalkosten voor gemeenten (en ontwikkelaars) zijn hierdoor groot. In twee gemeenten, Diemen en Amsterdam zijn als gevolg van de crisis en de problemen met grondexploitaties/Vereveningsfonds plannen herzien of zelfs(deels) geschrapt. Andere gemeenten zijn hier nog minder nadrukkelijk mee bezig. Niet alleen binnen gemeenten concurreren projecten, ook tussen gemeenten en 17

deelregio’s. Het zicht daarop ontbreekt nog, vroegtijdig onderkennen van potentiële concurrentie is hard nodig. In fasering en woonprogramma kan beter gestuurd worden om de investeringen effectief te laten zijn. Zo bestaat nu het beeld dat in de Zuidoosthoek van de regio Amsterdamse projecten als Middenmeer-Noord, Overamstel en D-buurt Zuidoost mogelijk concurreren met Plantage de Sniep in Diemen. Hier liggen kansen om woningbouwprogrammering van de gemeenten beter op elkaar af te stemmen, De consequentie van de terugval van de bouwproductie is ook dat het gestelde doel, 100.000 woningen te bouwen in de periode 2010-2020, niet realistisch meer is. • Meer afstemming met marktpartijen en corporaties nodig De strategische keuze tussen uitfaseren of herprogrammeren wordt nu per gemeente gemaakt. Sommige gemeenten kiezen voor beide in overleg met betrokken marktpartijen (Diemen, Uithoorn en Purmerend), andere gemeenten wachten nog af of houden marktpartijen aan hun oorspronkelijke contract. Anderen houden uit bestuurlijk/strategisch motieven vast aan de oorspronkelijke plannen (Almere, Haarlemmermeer). De marktpartijen en corporaties spelen in de lastige afwegingen niet altijd een heldere rol. Dat is niet verwonderlijk omdat de investeringsmogelijkheden bij die partijen het afgelopen jaar ook per kwartaal zijn teruggelopen. Zo lang het past in de eigen strategie hielden de regionaal opererende corporaties een breed woningbouwprogramma vol. Inmiddels maken corporaties scherpe keuzes vanuit de eigen solvabiliteit en de beheersing van risico’s. Van een gezamenlijke strategische afweging tussen regiogemeenten en corporaties is nu geen sprake. Lokale en regionale belangen lopen onduidelijk door elkaar. Bijsturen vanuit een gezamenlijk regionaal perspectief is zeer gewenst. • Marktcontrair bouwen of niet? Gemeenten als Zaanstad, Almere en Haarlemmermeer mikken nadrukkelijk op een beter opgeleide, beter verdienende doelgroep die kan bijdragen aan een minder kwetsbare bevolkingsopbouw. Hiermee zijn enorme inspanningen gemoeid, deels leidt dit tot marktcontrair bouwen. Hetgeen in deze moeilijke kopersmarkt niet goed van de grond dreigt te komen. De ambitie op termijn is helder, de weg ernaartoe voor discussie vatbaar. De vraag(ontwikkeling) loopt vaak langs maatschappelijke scheidslijnen, cultureel en sociaal-economisch bepaald. Een heldere strategie voor de gewenste bevolkingssamenstelling, mix aan leefstijlen en huishoudens naar inkomen en culturele oriëntatie is belangrijk voor gemeenten. Fasering en ontwikkelstrategie van woningbouwprojecten moet daarop aangepast worden. • Kansen voor uitbreiding centrummilieu? Er dreigt een enorm tekort aan woningen in Amsterdam. De magneetfunctie van Amsterdam neemt eerder toe dan af. Het woonmilieu waar het merendeel van de instromers naar op zoek is, is maar beperkt te realiseren. De inkomens zullen de komende 5 á 10 jaar gemiddeld weinig stijgen. Tegelijkertijd blijft de woningproductie achter en lopen de VON-prijzen weer op. Deze paradox vraagt om een doorbraak, zoals vergroting van het aantrekkelijke centrummilieu, binnen Amsterdam (bijv. Kolenkitbuurt en Houthavens) maar ook in Zaanstad (Inverdam en Zaanoevers).

18

• Te weinig inzicht in de vraag? Door de combinatie met ligging in de regio, de fasering, de ontwikkelstrategie per (deel-)project of serie projecten is na te gaan voor welke doelgroep een project in principe ontwikkeld wordt. Toch valt op dat er maar mondjesmaat een goed beeld bestaat van de aansluiting van de vraag van diverse consumentengroepen op het gepland aanbod in de projecten. In de gesprekken met de gemeenten zijn daar veel vragen over gesteld, maar er blijkt een behoorlijke onzekerheid te bestaan over de afzetbaarheid van de diverse projecten. • Zorg voor voldoende aanbod in het middensegment huur Door de maatregelen uit Brussel lijkt er een groep middeninkomens te ontstaan die niet terecht kan in de sociale sector, maar ook niet voldoende verdient om te kopen. Dat geldt eveneens voor jonge starters en de meeste internationals. Met Rijk en Stadsregio enerzijds en corporaties en beleggers anderzijds moeten snel afspraken gemaakt worden om in zowel de nieuwbouw als de oudbouw meer ruimte in dit segment te creëren. Voor nieuwbouw zou een experiment overwogen kunnen worden waarbij het puntenstelsel voor een contingent kleine studio’s niet geldt, maar wel de huurbescherming. Daarmee zijn gewilde studio’s voor 700 á 800 euro te ontwikkelen die ook voor een belegger een acceptabel rendement opleveren. Het landelijke experiment ‘Huren op Maat’ (inkomensgerelateerde huur) zou hier een bijdrage aan kunnen leveren. Evaluatie vindt echter eind 2011 plaats, de regio kan daar niet op wachten. Het voorstel is om regionaal een onderzoek op te starten hoeveel woningen in het middensegment nodig zijn en voor welke doelgroepen. Op basis daarvan kunnen maatregelen genomen worden.

19

4. Regelgeving Het beter laten functioneren van de regionale woningmarkt wordt maar gedeeltelijk beïnvloed door de nieuwbouwtoevoeging. Het grootste deel van het beschikbare woningaanbod komt vanuit de bestaande voorraad. Bij het verbeteren van de dynamiek in de bestaande woningvoorraad blijkt allerlei regelgeving belemmerend te werken. De regelgeving is vaak ingestoken om misstanden te beperken en om de beschikbare sociale woningvoorraad te beschermen. De –onbedoelde– bijeffecten van al deze regelingen dragen eraan bij dat de woningmarkt op slot zit. Nu de hypotheekrenteaftrek door het nieuwe kabinet ongemoeid wordt gelaten, is alleen in het huurbeleid enige vernieuwing te bereiken. Hoogleraar woningmarkt Johan Conijn stelde recent een aantal aanpassingen voor in het landelijk huurbeleid. Hij pleit voor regionale differentiatie. Daarbij stelt hij voor in de Amsterdamse regio zowel de liberalisatiegrens te verruimen als ook de huurbeschermingsgrens op te trekken. Hij toonde overtuigend dat dit een manier zou kunnen zijn om de dynamiek op de huurmarkt te vergroten. Het landelijke experiment ‘Huren op maat’, waarbij de huren inkomensafhankelijk zijn gemaakt is daar ook een voorbeeld van. Het woningwaarderingstelsel, dat landelijk reguleert hoeveel huur er voor een woning met bepaalde kenmerken mag worden gevraagd, zorgt er in de praktijk voor dat er Stadsregio Amsterdam nauwelijks woningen in het middensegment huur rendabel te realiseren zijn, terwijl de behoefte daaraan groeit. Bij studentenhuisvesting belemmeren het woningwaarderingsstelsel en het bouwbesluit de bouw van meer studenteneenheden. Bovendien is de huurtoeslag voor onzelfstandige eenheden opgeheven waardoor er voornamelijk (dure) zelfstandige eenheden worden gepland. Maar ook regionaal kunnen we kritisch kijken naar onze eigen regels met betrekking tot bijvoorbeeld de woonruimteverdeling, waarbij lang in de rij gaan staan loont en mensen naarmate ze langer wachten steeds kritischer worden op het aanbod. Ook zijn er regels in de huisvestingsverordening die het moeilijk maken om anders dan als formeel ‘paar’ een huurwoning te delen. Zo wordt de mogelijkheid voor bijvoorbeeld startende professionals en studenten zich een toegang tot de vrije sector huurmarkt te verwerven afgekapt. Terwijl dit vaak hun enige mogelijkheid is, wanneer ze niet in staat zijn een aantal jaar in de rij te gaan staan voor een sociale woning of daarvoor net teveel verdienen. Een dergelijke woning alleen te huren is voor velen niet betaalbaar, onder hen ook vele instromers/internationals wiens bijdrage aan de arbeids- en kennismarkt in deze regio juist zo belangrijk is. Ook staat regelgeving flexibel voorraadbeheer, waar de actuele thema’s als vergrijzing en ontgroening op de woningmarkt juist om vragen, in de weg. • Hoe kan aanpassing van de regelgeving de woningmarkt beter laten functioneren? • Welke regelgeving zou dan in aanmerking komen voor aanpassing? Het gaat dan zowel om de regels die wij onszelf hebben opgelegd als om landelijke regels (zijn die aan te passen aan de specifieke regionale situatie?) • Hoe kunnen wij een succesvol lobbytraject starten richting ‘Den Haag’ om de regelgeving aan te passen? • Kan die aanpassing leiden tot een herbezinning op het soort te bouwen woningen? 20

Bijlage I

21

Feiten en cijfers over de regionale woningmarkt In deze bijlage komen de belangrijkste kengetallen van de huidige woningvoorraad aan bod, wordt het functioneren van de roltrapregio nader in beeld gebracht en wordt een beeld geschetst van de verhuisstromen per deelregio.

1. Woningvoorraad en inwoners In de Stadsregio Amsterdam en Almere staan ruim 700.000 woningen. Meer dan de helft hiervan staat in Amsterdam, 10% staat in Almere en in de Stadsregio Noord en –Zuid staat elk 20%. De volgende figuren brengen in beeld hoe eigendomsverhoudingen en prijsklassen over de regio verdeeld zijn. Figuur 1.1 Woningvoorraad naar eigendom Van de totale woningvoorraad van ca 735.500 woningen in de Stadsregio plus Almere komen er jaarlijks ongeveer 80.000 vrij. Aan nieuwbouw worden in de Stadsregio jaarlijks tussen de 6.000 á 10.000 woningen toegevoegd.

22

Figuur 1.2 Woningvoorraad naar prijsklasse

Woningen naar prijsklasse per deelregio SRA Noord

Almere

Amsterdam

SRA Zuid

De volgende figuren geven de verdeling van bevolkings- en huishoudensamenstelling met sociaal-economische kenmerken over de regio weer. Figuur 1.3 Verdeling huishoudentypen naar deelregio

Verdeling van huishouden typen over de Stadsregio en Almere

2. De Roltrapregio Jaarlijks verhuist landsbreed zo’n 10% van de bevolking. De meeste verhuizingen vinden plaats binnen de eigen gemeente (6%) en 4% verhuist over de gemeentegrenzen. Dat geldt grofweg ook voor de Stadsregio en Almere: 75% van de jaarlijks verhuizende Amsterdamse huishoudens doet dat binnen de eigen gemeentegrenzen. Voor Almere is dat 63%. Voor de gehele Stadsregio Noord bedraagt dat 70% en de Stadsregio Zuid heeft met 50% interne verhuizingen de meest “open” woningmarkt. De verhuismobiliteit is vooral hoog in Amsterdam (net als in andere grote steden), 23

laag in de Stadsregio Noord en gemiddeld in de Stadsregio Zuid en Almere. De regionale woningmarkt in de Stadsregio en Almere wordt gekenmerkt door het verschijnsel “Roltrapregio”. Dit werkt als volgt: De stad Amsterdam trekt grote aantallen jonge mensen vanuit heel Nederland aan die naar de stad komen om te studeren of te werken. Nadat zij een stel zijn geworden en er het begin is van een gezin of plannen daarvoor, verlaat een aanzienlijk deel van hen de stad weer voor de dan gewenste eengezins(koop)woning. Ruim 40% van alle vertrekkende huishoudens uit Amsterdam verhuist vervolgens naar één van de gemeenten binnen de Stadsregio of naar Almere. Wanneer de Roltrapregio optimaal functioneert maakt deze dynamiek het mogelijk voor jonge mensen uit het hele land (en daarbuiten!) om Amsterdam in te blijven stromen en vervolgens later – voor een belangrijk deel in de regio – weer uit te stromen. Via het roltrapmechanisme zijn de vier deelregio’s van de Stadsregio en Almere met elkaar verbonden en van elkaar afhankelijk. Zonder de instroom van huishoudens uit Amsterdam zouden de andere deelregio’s, in plaats van een beperkt vestigingsoverschot, een vertrekoverschot kennen; de Stadsregio Noord en Almere met de rest van Nederland en de Stadsregio Zuid met Amsterdam. Continuïteit in de instroom van huishoudens vanuit Amsterdam is dus van belang voor de deelregio’s. De deelregio’s zijn op hun beurt belangrijk om de uitstroom van huishoudens uit Amsterdam te faciliteren, opdat Amsterdam voortdurend in staat is om nieuwe instroom van jongeren op te vangen en te accomoderen. In figuur 2.1 hieronder een illustratie van het bovenstaande; duidelijk is te zien de enorme instroom in Amsterdam, de uitstroom vanuit Amsterdam naar de drie andere deelregio’s, die voor ieder van hen meer dan compensatie biedt voor het verschil tussen de uitstroom naar elders (de donkergroene pijlen) en instroom van elders (de gele pijlen). Figuur 2.1 In- en uitstroom in de Stadsregio en Almere (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

24

Hieronder nemen we de verhuisstromen van de roltrapdynamiek per deelregio nader onder de loep en bekijken we ook de verhuisstromen die de deelregio’s nog uitwisselen met overige Nederland. We beginnen in Amsterdam; het startpunt van de roltrap.

3.

Verhuisstromen per deelregio nader beschouwd

3.1 Amsterdam Jaarlijks stromen vanuit de rest van Nederland zo’n 14.670 huishoudens Amsterdam in (zie figuur 3.1). Profiel van de gemiddelde instromer: jong (62% is tot 30 jaar), alleenstaand (68%), hoogopgeleid1 (51%) en (nog) onbemiddeld (55% behoort tot de doelgroep2). Vanuit de Stadsregio is alleen de instroom vanuit de Stadsregio Zuid naar Amsterdam noemenswaardig (3.370 huishoudens), vanuit de beide andere deelregio’s is het aantal huishoudens dat naar Amsterdam vertrekt maar zeer beperkt. De gemiddelde instromer vanuit de Stadsregio Zuid naar Amsterdam heeft overigens nagenoeg dezelfde kenmerken als de instromer van elders; al is hij minder vaak hoogopgeleid (37%). Dankzij de instroom van deze groep kent Amsterdam jaarlijks een vestigingsoverschot van 2.700 huishoudens. Figuur 3.1 In en uitstroom in Amsterdam (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

Gezien hun leeftijd zal het bij de instromende huishoudens in Amsterdam voornamelijk gaan om jonge starters op de Amsterdamse woningmarkt. Hoe willen zij graag wonen?

1 Hoogopgeleid: HBO of WO 2 Doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot de huurtoeslaggrens. Voor een eenpersoonshuishouden loopt dit van 19.000 – 20.975. Voor een meerpersoonshuishouden van 27.075 tot 28.475 (2010).

25

Wat we weten is dat de starter in Amsterdam – dat is inclusief ook alle lokale starters – het allerliefste, zo blijkt uit onderzoek naar woonwensen van verhuisgeneigden3, in een goedkoop huurappartement woont in een centrumstedelijk of buitencentrummilieu, al is er ook een – veel kleinere – groep starters met een voorkeur voor goedkope(re) koop tot 225.000 euro. In figuur 3.2 is te zien dat er niet alleen wat dat segment betreft een tekort bestaat in Amsterdam, maar ook in alle andere segmenten. In lichtblauw is de vraag van starters weergegeven, in donkerblauw de vraag van doorstromers. De paarse contour geeft het aanbod in het segment aan als ook iedereen daadwerkelijk verhuisd. Huurappartementen zijn bij doorstromers maar beperkt populair en kennen in theorie, wanneer de tekorten in de overige segmenten niet zouden bestaan - relatief het kleinste tekort. Een zeer grote groep starters houdt in dat geval de verhuurbaarheid ervan in stand. Relatief de grootste tekorten zijn er in het segment eengezinswoningen, zowel koop als huur. In absolute zin is het tekort het grootst in de sfeer van de koopappartementen. Beschouwen we vraag en aanbod nader naar gewenst prijsniveau, dan blijkt in Amsterdam een overvraag te bestaan, voor ongeveer de helft van starters, aan koop beneden de 225.000 euro en betaalbare huurwoningen vanaf de tweede aftoppingstot de liberalisatiegrens. Verder stroomt men graag door naar een middeldure koopwoning, ook daar is een tekort. Ten tijde van het onderzoek bestond er ook nog een kleine overvraag naar dure koopwoningen (350.000+). Figuur 3.2 Vraag-aanbodverhoudingen in Amsterdam naar woningtype en eigendom, prijsklassen en eigendom en woonmilieu (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

Jaarlijks verlaten uiteraard ook vele huishoudens Amsterdam. Van alle Amster- dammers die verhuizen blijft overigens 75% (47.430 huishoudens) in de stad. Van alle huishoudens die de stad verlaten verruilt ruim de helft op deze wijze hun

3 Op basis van WoON 2009, in: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010. De totale vraag van starters en doorstromers is afgezet tegen het totale aanbod dat vrijkomt als alle doorstromers ook daadwerkelijk verhuizen. Zo ontstaat een beeld van welk aanbod op een bepaald moment volgens potentieel woningzoekenden ontbreekt. Wel zij aangetekend dat de data zijn verzameld voordat de crisis echt “geland” was in de hoofden van de mensen.

26

meergezinswoning in de stad voor een eengezinswoning daarbuiten. Een kwart gaat bovendien een huur- naar een koopwoning. Van het totaal aantal huishoudens dat de stad verlaat (16.200), verhuist toch liefst 41% naar één van de andere deelregio’s – waarvan de meeste naar de Stadsregio Zuid –; de rest vertrekt naar elders in Nederland. De huishoudens die naar de andere deelregio’s vertrekken zijn overwegend tussen de 30 en 50 jaar oud, (48%), en vormen vaak een paar of een paar met kinderen (54%), zijn doorgaans niet hoog opgeleid (66%) en behoren niet tot de aandachtsgroep (63%). De overige 59% van de huishoudens die Amsterdam verlaat voor een bestemming elders in Nederland verschilt overigens qua sociaal-economische kenmerken wel iets van de groep die in de Stadsregio blijft wonen. Ze zijn ongeveer even vaak tussen de 30 en 50 jaar oud, (45%), maar zijn vaker alleenstaand (52%) dan een paar of gezin met kinderen (41%), vaker hoog opgeleid (54%) maar behoren ongeveer even vaak niet tot de aandachtsgroep (60%). Per deelregio zijn er vervolgens verschillen te constateren in huishoudenssamenstelling, opleiding en inkomen en de gemaakte verhuisstap van de groep die vanuit Amsterdam instroomt. In tabel 3.1 hieronder zetten we de diverse kenmerken op een rijtje. Bij de bespreking van de verhuisstromen in de diverse deelregio’s komen deze cijfers terug. Tabel 3.1 Verhuisstromen huishoudens vanuit Amsterdam naar diverse kenmerken (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010) Verhuisstromen vanuit Amsterdam, verdeeld naar subregio en leeftijd Leeftijd

Totaal

Naar Almere

Naar SRA Noord

tot 30 jaar

31%

33%

27%

Naar SRA Zuid 38%

30 tot 50 jaar

48%

58%

48%

40%

Ouder dan 50

21%

10%

25%

22%

Naar SRA Zuid

Verhuisstromen vanuit Amsterdam, verdeeld naar subregio en gezinssituatie Gezinssituatie

Totaal

Naar Almere

Naar SRA Noord

Alleenstaand

37%

12%

46%

42%

Paar

25%

34%

20%

27%

Paar met kinderen

29%

44%

22%

26%

Overig

8%

11%

11%

5%

Naar SRA Zuid

Verhuisstromen vanuit Amsterdam, verdeeld naar subregio en opleidingsniveau Opleiding

Totaal

Naar Almere

Naar SRA Noord

Niet hoog

66%

73%

74%

59%

Hoog

34%

27%

26%

41%

Naar SRA Zuid

Verhuisstromen vanuit Amsterdam, verdeeld naar subregio en inkomensniveau Totaal

Naar Almere

Naar SRA Noord

Aandachtsgroep

Inkomen

38%

25%

43%

38%

Niet aandachtsgroep

62%

75%

57%

62%

Totaal

Naar Almere

Naar SRA Noord

Naar SRA Zuid

Verhuisstromen vanuit Amsterdam, verdeeld naar subregio en stap eigendom woning Stap eigendom Naar huur

57%

34%

63%

59%

Naar koop

43%

66%

37%

41%

Totaal

Naar Almere

Naar SRA Noord

Naar SRA Zuid

Verhuisstromen vanuit Amsterdam, verdeeld naar subregio en stap type woning Stap type Naar meergezins

33%

17%

36%

36%

Naar eengezins

67%

83%

64%

64%

27

3.2 Almere De grootste instroom in Almere komt niet uit de Stadsregio (zie figuur 3.3), maar uit de rest van Nederland (63%). De grootste uitstroom vindt eveneens plaats richting de rest van Nederland. Toch is de instroom vanuit de Stadsregio heel belangrijk voor Almere; zonder dat zou de stad, zoals eerder gezegd, een vertrekoverschot kennen met de rest van Nederland. De verhuisrelatie van Almere met de andere deelregio’s is zeer beperkt. 63% van alle verhuizingen gericht op Almere (6.120) vindt overigens plaats binnen de eigen gemeente. Figuur 3.3 In en uitstroom in Almere (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

Hoe zien die verhuisstromen van en naar de stad er uit? De groep huishoudens die naar Almere vertrekt verschilt op bepaalde punten wel van de totale groep die vanuit Amsterdam naar de andere deelregio’s vertrekt. Het huishouden dat vanuit Amsterdam naar Almere verhuist is vaker 30-50 jaar oud (58%), veel vaker een paar of een paar met kinderen (78%), minder vaak hoog opgeleid (27%) en behoort veel vaker niet tot de doelgroep (75%). De groep maakt ook veel vaker de stap van meergezins- naar eengezinswoning (70%) en van huur naar koop (50%). Beschouwen we de groep huishoudens die vanuit de rest van Nederland naar Almere komt, dan is die stroom in vergelijking tot de groep die uit de Stadsregio komt gemiddeld iets ouder, vaker alleenstaand of een paar. Hoewel de verhouding naar koop en huur ongeveer hetzelfde is als binnen de groep die vanuit Amsterdam komt, verhuist de groep huishoudens die vanuit elders in Nederland naar Almere komt wel in meerdere mate naar een meergezinswoning (39% vs 17%). De groep huishoudens die naar Almere komt bestaat gezien de leeftijdssamenstelling vooral uit doorstromers op de woningmarkt. Hoe woont deze doorstromer het liefst? We weten uit ons woonwensenonderzoek dat “de” doorstromer naar en in Almere het liefste in een koopwoning woont; in veel mindere mate heeft hij belang28

stelling voor een huurwoning. De grootste vraag van doorstromers gaat dan uit naar de eengezinskoopwoning beneden de 225.000 euro, maar ook voor koop tussen de 225.000 en 350.000 is belangstelling. In 2009 bestond ook nog vraag naar dure koopwoningen vanaf 350.000 euro. Qua woonmilieu heeft de doorstromer een voorkeur voor een buitencentrummilieu, al woont een deel ook graag groenstedelijk. Zijn al deze wensen in Almere te vervullen? In figuur 3.4 zien we dat Almere theoretisch een klein overschot heeft aan huurwoningen, zowel meer- als eengezins. Opvallend is de – in absolute getallen geringe – grote overvraag van met name starters naar koopappartementen. Doorstromers willen een eengezinskoopwoning. Daarin komt toch niet iedereen aan de bak. Figuur 3.4 Vraagaanbodverhoudingen in Almere naar woningtype en eigendom, prijsklassen en eigendom en woonmilieu (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

In Almere zou, wanneer er geen tekorten in de andere segmenten zouden zijn, in principe een overschot ontstaan aan goedkope en geliberaliseerde huurwoningen. Ook heeft Almere een tekort aan goedkope koopwoningen tot 225.000 euro, met name voor starters. Ten tijde van het onderzoek bestond ook in Almere een relatief grote– (in absolute aantallen kleinere) overvraag naar dure koopwoningen (350.000+). Kijken we naar de stroom huishoudens die Almere verlaat, dan valt op dat men vanuit Almere maar zeer beperkt kiest voor Amsterdam of een van de andere deelregio’s; de overgrote meerderheid vertrekt naar elders in Nederland. Wie zijn die vertrekkers? Deze groep verschilt zeer van de groep die instroomt. Het vertrekkende huishouden is jong (47% tot 30 jaar), alleenstaand (45%), behoort vaker tot de aandachtsgroep (48%) en is hoger opgeleid dan de instromer (42%).

3.3 Stadsregio Noord De instroom in de Stadsregio Noord vanuit Amsterdam is nagenoeg even groot als die uit de rest van Nederland en daarmee van groot belang voor de deelregio (zie 29

fig. 3.5 hieronder). De verhuisrelatie met de andere deelregio’s is minimaal. Ook vanuit de Stadsregio Noord zelf verhuizen relatief maar weinig huishoudens naar Amsterdam. 70% van alle verhuizingen gericht op de Stadsregio Noord (9.620) vindt binnen de deelregio plaats. Figuur 3.5 In- en uitstroom in de Stadsregio Noord (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

Beschouwen we de samenstelling van de verhuisstromen nader, dan valt op dat ook hier de groep die vanuit Amsterdam naar de Stadsregio Noord vertrekt afwijkt van het gemiddelde profiel van het huishouden dat vanuit Amsterdam naar een andere deelregio verhuist. Vertrekt men vanuit Amsterdam naar de Stadsregio Noord, dan is men eveneens overwegend tussen de 30 en 50 (48%), maar vaker dan gemiddeld is men alleenstaand (46%), behoort vaker tot de aandachtsgroep (43%) en is minder vaak hoog opgeleid (26%). Conform de gemiddelde vertrekkers uit Amsterdam stapt de groep voor de helft over van een meergezins- naar een eengezinswoning, maar men kiest daarbij wel vaker voor een huurwoning; 63%. De groep huishoudens die vanuit elders naar de Stadsregio Noord vertrekt verschilt qua leeftijdssamenstelling nauwelijks van de stroom vanuit Amsterdam. Wel zijn ze iets vaker met z’n tweeën, behoren minder vaak tot de aandachtsgroep en zijn doorgaans iets vaker hoog opgeleid. Er is wel een heel groot verschil met groep die uit Amsterdam komt waar het de verhuisstap betreft. De groep “van buiten” belandt wel voor de helft in de koopsector. De groep huishoudens die naar de Stadsregio Noord komt bestaat, net als in Almere, eveneens voornamelijk uit doorstromers. Wat voor woning vragen doorstromers in de Stadregio Noord? Uit ons woonwensenonderzoek blijkt dat de doorstromer daar eigenlijk twee gezichten heeft. De grootste groep woont het liefst in een koopwoning, waarbij dan de voorkeur uitgaat naar een koopwoning tussen de 225.000 en de 350.000 euro. De rest woont het liefst in een goedkope huurwoning. Qua woonmilieu verlangt de doorstromer doorgaans een buiten-centrummilieu, maar er is ook redelijke belangstelling voor centrum-dorps wonen. 30

Figuur 3.6 Vraag- aanbodverhoudingen in de Stadsregio Noord naar woningtype en eigendom, prijsklassen en eigendom en woonmilieu (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

De doorstromer komt in de Stadsregio Noord in principe goed aan zijn trekken; er is een licht tekort aan koopwoningen. De starter heeft het wat moeilijker; in alle segmenten is sprake van een tekort. De doorstromer vraagt kwaliteit om in door te stromen, gezien de overvraag naar middeldure en dure koopwoningen en betaalbare huurwoningen vanaf de tweede aftoppings- tot de liberalisatiegrens. Als de tekorten niet zouden bestaan, ontstaat in de Stadsregio Noord een overschot aan geliberaliseerde huurwoningen, terwijl er in dat geval wel voldoende goedkope koopwoningen vrijkomen. Qua woonmilieu is er voldoende aanbod aan het buiten-centrummilieu. Een kleine overvraag is er in de groenstedelijke, centrumdorpse en landelijke milieu’s. De groep die uit de Stadsregio Noord vertrekt komt qua leeftijd en huishoudensamenstelling overeen met de groep die instroomt vanuit de rest van het land. Wel behoren zij nog minder vaak tot de doelgroep (23%) en zijn zij van alle verhuisstromen het vaakst hoog opgeleid (42%).

3.4 Stadsregio Zuid Al eerder was te zien dat de Stadsregio Zuid als enige deelregio een qua grootte van de verhuisstroom bijna wederkerige relatie heeft met Amsterdam (zie fig. 3.7). De verhuisrelaties met de overige deelregio’s zijn wederom zeer beperkt. Van alle verhuizingen naar woonruimten in de Stadsregio Zuid is 52% afkomstig van buiten de deelregio. Overigens is dit percentage uiteraard wel beïnvloed door de groei van de Haarlemmermeer in de beschouwde periode 2004-2009. Wat kunnen we zeggen over de diverse verhuisstromen? Allereerst de “roltrapstroom” vanuit Amsterdam. Deze groep huishoudens is van alle uitstromers uit Amsterdam, het hoogst opgeleid (41%). De groep stroomt voor ruim de helft door van huur naar huur, ruim 40% gaat naar een koopwoning.

31

Figuur 3.7 In- en uitstroom in de Stadsregio Zuid

(bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

De groep die instroomt vanuit elders in Nederland is qua leeftijdsopbouw jonger dan de groep die vanuit Amsterdam komt (47% tot 30 jaar). Qua huishoudentype komt de stromen nagenoeg wel overeen. De groep van elders behoort ietsje vaker tot de aandachtsgroep en is iets minder hoog opgeleid dan de groep huishoudens uit Amsterdam. 50% komt terecht in een huurwoning, de rest koopt. Gezien de leeftijden van de instromende huishoudens bestaat de groep die Stadsregio Zuid instroomt Zuid komt waarschijnlijk uit een wat meer gemengde groep doorstromers en starters. Uit het woonwensenonderzoek blijken daarbij de volgende woonwensen te horen. De groep doorstromers heeft in de Stadsregio Zuid heel duidelijk voorkeur voor een koopwoning, waarbij de voorkeur uitgaat naar een koopwoning tussen de 225.000 en de 350.000 euro, maar ook de goedkopere koopwoning (tot 225.000 euro) en de dure koop (>350.000) mogen zich in hun belangstelling verheugen. Als men huurt, dan het liefst een sociale huurwoning. De starter in de Stadsregio Zuid heeft een gelijke belangstelling voor (goedkope) huur koop. Zelfs is er een deel starters die het liefste een koopwoning tussen de 225.000 en de 350.000 euro wenst. In de Stadsregio Zuid is een potentieel groot tekort aan eengezinskoopwoningen. Opvallend is hier de match in vraag en aanbod voor wat betreft de eengezins- en meergezins huurwoningen, indien aan de tekorten in het koopsegment wordt voldaan. Opvallend is verder de relatief grote vraag van starters naar meergezinskoopwoningen. Er ontstaat, wanneer iedereen zijn woonwens zou kunnen verwezenlijken, een klein overschot aan goedkope huurwoningen. De overvraag ten opzichte van het aanbod zien we hier vooral in de betaalbare huurwoningen vanaf de tweede aftoppings- tot de liberalisatiegrens en met name in de goedkope koop en middeldure koop. Qua woonmilieu’s zou een uitbreiding van de groenstedelijke en centrumdorpse milieu’s voor zowel starters als doorstromers gewenst zijn. 32

Hoe zit het met de verhouding tussen wensen en aanbod in de Stadsregio Zuid? Figuur 3.8 Vraag-aanbodverhoudingen in de Stadsregio Zuid naar woningtype en eigendom, prijsklassen en eigendom en woonmilieu (bron: Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO, juli 2010)

De groep uitstroomt vanuit de Stadsregio Zuid naar Amsterdam is, lijkt, zoals onder het kopje Amsterdam reeds beschreven, op de groep die vanuit elders Amsterdam instroomt; ze zijn ook jong (70% tot 30 jaar) en alleenstaand (71%), maar in mindere mate hoog opgeleid (37%) en in mindere mate behorend tot de aandachtsgroep. De groep verhuist in groten getale naar een huurwoning in Amsterdam (83%).

4. Verwachte demografische ontwikkelingen • Qua aantallen huishoudens: de komende tien jaar neemt het aantal huishoudens in de Stadsregio en Almere nog toe met zo’n 65.000 van bijna 766.000 naar bijna ruim 830.000. Zowel in absolute als in relatieve zin maakt Almere de grootste groei door: van ruim 75.000 naar 96.000 huishoudens. • De komende vijf jaar bestaat de toename van het aantal huishoudens voor 40% uit alleenstaanden, in de periode 2015-2020 groeit dit naar 60%. Dit is tevens de reden dat Amsterdam relatief de geringste huishoudentoename mag verwachten (+ 17.500 huishoudens); de stad bestaat immers nu al voor ruim 60% aan alleenstaande huishoudens. • Qua leeftijd: vergrijzing: in alle deelregio’s neemt het aantal personen van 75+ toe. In de Stadsregio Noord en Zuid zal medio 2020 20% van de inwoners boven de 75 zijn. Dit gaat bovendien gepaard met ontgroening; een afname van het aantal jongeren onder de 25 jaar. Uitzondering is Amsterdam, waar de continue instroom van jongeren dit effect nagenoeg neutraliseert.

33

Bijlage II

34

IJburg Steigereiland Zeeburgereiland Overamstel-Amstel I Oostpoort (Polderweg) Zuidas K-buurt midden Bijlmerpark Zuidoostbeemster II Plantage de Sniep Zuidpolder-Dijkwijk Hoofddorp-Zuidrand Hoofddorp Toolenburg Zuid Kwadrant Europa Kop van West Legmeer-West Saendelft 2010 Inverdan 2008 Poelenburg Rosmolenbuurt Kleurenbuurt Banne I Centrum Lelylaanzone Stationslocatie

10 11 12 13 14 15 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

De Bongerd

Laan van Spartaan

6

Overhoeks

Kolenkit

6

9

Spaarndammerhout

5

8

Westwijk-zuidwest

4

Delflandpleinbuurt Maassluisstraat

Westwijk-zuidoost

4

7

Scheg Legmeerpolder

3

Buurt 5

Hout Noord

2

Osdorp

Columbuskwartier

1

7

Olympiakwartier

1

7

Europakwartier Bedrijven terreinen Poort

Kustzone

1 1

Pampushout

1

Homeruskwartier

1

Projectnaam

1

Project nr

210

303

900

420

560

2200

1950

670

548

758

1352

1200

1050

1200

1100

778

3472

3000

859

1573

1500

1500

999

515

1308

363

516

1131

839

1410

759

530

1250

691

605

2185

489

2668

1881

360

3308

Aantal woningen

Grote projecten in de Stadsregio Amsterdam en Almere

35

Zuidoostbeemster Zuidpolder-Dijkwijk Kwadrant Europa Kop van West Kleurenbuurt Inverdan 2008 Saendelft 2010 Poelenburg Rosmolenbuurt

16 16 21 22 28 25 24 26 27

Edam-Volendam Purmerend Purmerend Zaanstad Kleurenbuurt Zaanstad Inverdan Zaanstad Saendelft Zaanstad Poelenburg Zaanstad Rosmolenbuurt

Projectnaam Beemster

Projectnr Gemeente

420

560

1.950

2.200

900

548

758

1.050

1.100

aantal woningen

Stadsregio Noord

36

Beschouwing

Wat wordt er gebouwd In subregio Noord wordt gevarieerd gebouwd. De gemeenten Edam-Volendam en de Beemster bouwen beide een centrum dorpsmilieu, terwijl de gemeente Purmerend groenstedelijk bouwt en de gemeente Zaanstad zowel een groenstedelijk, buiten centrum en, als enige in de Stadsregio buiten Amsterdam, ook hoge dichtheden in een centrumstedelijk milieu creëert met de bouw van het project Inverdan. Inverdan is belangrijk voor de uitstraling van Zaanstad maar de afzet verloopt moeizaam. De wijk Saendelft- Kreekrijk is populair onder Amsterdammers. Het heeft een ontspannen landelijk woonmilieu, recent bijgesteld naar lagere dichtheid. Purmerend bouwt veel appartementen voor zowel starters als senioren. De appartementen verkopen echter slecht. In de bestaande bouw is concurrerend aanbod voor starters. De Beemster en Purmerend bouwen grotendeels voor de eigen markt. Purmerend concurreert wel met Amsterdam-Noord en Zaanstad (Saendelft Kreekrijk) voor wat betreft het groenstedelijke milieu. In Edam-Volendam is de doelgroep voornamelijk de eigen bewoners. Crisismaatregelen Voor de projecten in Purmerend en Edam Volendam zijn enkele maatregelen genomen vanwege de crisis: verlaging grondkosten en v.o.n. prijzen, verschuiving van duur naar bereikbaar, verschuiving van koop naar huur en deels uitfasering. In Zaanstad-Kreekrijk heeft men vanwege de crisis diverse maatregelen genomen: bredere differentiatie in woningtype en prijssegment en een lager aandeel sociale woningbouw. Vragen en opmerkingen In Zaandam is de primaire doelgroep enorm gestegen: van 20% naar 35% in de afgelopen 5 jaar, waarvan een groot deel uit Amsterdam afkomstig is. Vooral de herstructureringswijken dreigen, mede door stagneren van de nieuwbouw in een neerwaartse spiraal te komen. Het lijkt belangrijk om de projecten in de subregio Noord af te stemmen in fasering, woonmilieu en doelgroep, m.n. in de appartementensfeer. Er is daar sprake van een overaanbod. De vergrijzing in heel Stadsregio Noord is substantieel, met een uitschieter in Zaanstad. Doorstroming van ouderen naar appartementen met lift komt te weinig van de grond. Is er een betere strategie te bedenken om de dynamiek te vergroten?

37

19 23

Uithoorn

4

Amstelveen Westwijk

Haarlemmermeer Hoofddorp Zuid

4

Amstelveen Westwijk

17

3

Amstelveen

Diemen

Projectnr Gemeente

Legmeer-West

Hoofddorp Toolenburg Zuid

Plantage de Sniep

Westwijk-zuidoost

Westwijk-zuidwest

Scheg Legmeerpolder

Projectnaam

670

1.352

1.200

530

759

1.250

aantal woningen

Stadsregio Zuid

38

Beschouwing

Wat wordt er gebouwd In de subregio Zuid worden voornamelijk groenstedelijke woonmilieus gebouwd. De gemeente Amstelveen bouwt een suburbaan woonmilieu met het accent op eengezinswoningen: Noorder Legmeerpolder. In het project Westwijk worden zowel appartementen als grondgebonden woningen gerealiseerd met tevens een suburbaan woonmilieu. In zowel Amstelveen en Uithoorn sluiten de prijs en de kwaliteit van de woningen goed aan bij de vraag. Een goed imago en sterke positie spelen hierbij een rol. Amstelveen huisvest bovendien een groot aandeel expats en internationals. Met de aanleg van Plantage De Sniep realiseert Diemen een wijk met een buiten centrum woonmilieu. De doelgroep is echter te klein en de verkoop loopt zeer slecht; het dreigt nu een financiële strop te worden voor de gemeente met een potentieel verlies van 30 miljoen. De gemeente Haarlemmermeer bouwt veel voor de bovenlokale markt: 60 procent komt van buiten de gemeente. Het gaat veelal om gezinnen met kinderen. Het woonmilieu is groenstedelijk. Haarlemmermeer laat echter ook een stedelijke ambitie zien met de aanleg van appartementen in Toolenburg Zuid. Amstelveen Westwijk concurreert met de projecten Toolenburg-Zuid en Westflank. Crisismaatregelen In Diemen zijn maatregelen genomen t.a.v. Plantage De Sniep: er worden minder appartementen en meer grondgebonden woningen gerealiseerd waarvan een deel vrije kavels. Ook de VON-prijzen staan onder druk. Haarlemmermeer: Toolenburg Zuid zal vertragen. Ymere is eigenaar van de grond. De afzet is stilgevallen. Amstelveen Westwijk: 100 % voorverkoop. De bouw wordt in kleinere fases uitgevoerd dan voorheen. Woningen in een hogere prijssegment worden in een later stadium gebouwd. Vragen en opmerkingen De doelgroep voor appartementen in Plantage De Sniep blijkt te klein. Kan Diemen geholpen worden met haar financiële probleem door afstemming van de woningbouwproductie met concurrerende gebieden zoals Amsterdam-Zuidoost, Middenmeer-Noord en Overamstel. De stedelijke ambitie van Haarlemmermeer met appartementen in Toolenburg Zuid en Zuidrand past minder binnen de functie in de roltrapregio. Amstelveen heeft een groot aandeel expats en internationals. Is er specifiek beleid om voor deze groep te bouwen? Kunnen overige regiogemeenten een deel van deze interessante doelgroep accommoderen?

39

Pampushout Kustzone Hout Noord Bedrijven terreinen Poort

2 1

Homeruskwartier

1 1

Columbuskwartier

1

1

Olympiakwartier

Projectnaam 1

Projectnr

489

691

1.881

360

3.308

605

2.185

aantal woningen

Almere

40

Beschouwing

Wat wordt er gebouwd Almere bouwt volgens de ABF-methode bijna sluitend een groenstedelijk woonmilieu. De doelgroepen die Almere wil bedienen zijn: gezinnen uit Almere, studenten, de eigen jongeren en net afgestudeerden Almere bouwt voor één derde tot de helft voor eigen bewoners en wil bewoners meer keuze bieden d.m.v.; consumentgericht bouwen. Ook bedient Almere de regio’s Utrecht (taakstelling) en Gooi- en Vechtstreek. De lage prijs van woningen is en blijft een belangrijk afzetcriterium. De prijs van woningen is het laagst in de hele regio. Almere wil zowel een duurder segment bouwen (in lage dichtheden), als een meer stedelijk woonmilieu. Dat laatste is moeilijk afzetbaar maar wel past in de groeistrategie van Almere, vastgelegd in de Schaalsprong. Tussen 2006-2008 zijn vrijwel geen sociale woningen opgeleverd, maar wel verkocht. Amsterdam IJburg en Almere zijn deels concurrenten van elkaar. Woningbouw ambitie van Almere in rechtstreeks gekoppeld aan de aanleg van de IJmeerverbinding. Crisismaatregelen De strategie van Almere is om nu eerst laagbouw te realiseren en vanaf 2014 meer gestapelde bouw (stedelijk centrum). Conclusie: productie is momenteel vrijwel geheel afhankelijk van particulier opdrachtgeverschap en CPO. Daarmee wordt nu een productie van zo’n 200 a 300 woningen per jaar gerealiseerd. Vragen en opmerkingen De roltrap naar Almere werkt slechter dan voorheen, vanwege minder aanbod. De jaren 80-wijken zijn een latent probleem, er wordt sterk op ingezet om de verschraling en de achteruitgang (met beperkt budget) tegen te gaan.

41

Oostpoort (Polderweg)

Zuidas

Bijlmerpark

K-buurt midden

Plantage de Sniep

Banne I Centrum

Lelylaan Stationslocatie

14

15

15

17

29

30

De Bongerd

9

13

Overhoeks

8

Overamstel-Amstel I

Osdorp

7

Zeeburgereiland

Buurt

7

12

Delflandpleinbuurt Maassluisstraat

7

11

Kolenkit

6

IJburg Steigereiland

Laan van Spartaan

6

10

Spaarndammerhout

Projectnaam

5

Projectnr

677

530

1.200

3.472

778

3.000

859

1.800

2.930

2.801

999

515

363

516

1.368

839

1.131

1.410

aantal woningen

Amsterdam

42

Beschouwing

Crisismaatregelen De ruimtelijke ontwikkeling van Amsterdam staat onder druk. Op de korte termijn is er het probleem dat ontwikkelaars hun voorverkooppercentages niet halen. Meer structureel zijn de problemen op de kantorenmarkt waardoor er op dit moment aan meer woningbouwplannen wordt gewerkt dan de gemeente financieel kan dragen. Het is daarom nodig om fors in te grijpen in het planaanbod: het woningbouwprogramma wordt daarom teruggedrongen van 65.000 naar 36.000 woningen voor de periode 2010-2019. Dit programmatisch kader voor woningbouw gaat uit van drie woningmarktgebieden in Amsterdam: stedelijk gebied, IJburg+ en buitenwijken. Deze drie gebieden richten zich grofweg op een eigen doelgroep en de woningen die hier gebouwd worden zijn niet onderling uitwisselbaar. Met andere woorden: als IJburg 2 niet gebouwd wordt, is het niet vanzelfsprekend dat de potentiële kopers naar Noord of Nieuw West trekken. Wat wordt er gebouwd? In alle delen van de stad worden plannen doorgezet, de meeste in een langzamer tempo dan in eerste instantie voorzien. Mondjesmaat wordt nagedacht over herprogrammeren. Ook wordt in een aantal projecten gekeken naar de mogelijkheden voor een tijdelijk programma (bijvoorbeeld studentenhuisvesting). Op dit moment is nog onzeker of IJburg 2e fase doorgaat en ook moet nog duidelijk worden in hoeverre er in de stadsdelen West en Oost minder sociale huurwoningen worden gebouwd. Toekomst en discussie In aanloop van de crisismaatregelen heeft de gemeente Amsterdam onderzoek laten doen naar de groeipotentie van Amsterdam8. Hieruit blijkt dat de ambities van Amsterdam, zoals verwoord in de Structuurvisie, haalbaar zijn. De groeipotentie van Amsterdam zit in het blijven aantrekken en vasthouden van jongeren. Er is op dit moment een groot onderscheid tussen de woningmarktgebieden binnen en buiten de Amsterdamse ring. De stedelijke doelgroep van hoog opgeleide bewoners is niet gemakkelijk te verleiden tot het kopen van een woning in Noord, Nieuw West of Zuidoost. Er zijn kansen voor de zogenaamde uitrol van de binnenstad over de A10, maar dat betekent wel dat de juiste woningen en het juiste woonmilieu gerealiseerd moeten worden. Dat betekent meer rekening houden met de vraag. Als het gaat om de relatie met de regio zien we de volgende discussiepunten: • Welke gezinsmilieus kan Amsterdam realiseren en zijn dat andere milieus dan die in de regio? En hoe zien deze milieus er uit? (denk aan creatief stapelen met veel buitenruimte). • Zit groot programma voor gezinnen a la IJburg de regio wat betreft afzet in de weg of gaat het hier om een andere doelgroep en een ander woonmilieu? • Welke projecten zijn echt concurrerend? • Amsterdam moet zich, uitgaande van de roltrapfunctie, richten op het aantrekken van jongeren. Betekent dat nog meer kleine woningen? Daarvan hebben we er al zoveel, we willen juist kwaliteit toevoegen en de doorstroming bevorderen. • Wat zijn de mogelijkheden voor het vergroten van het aanbod in het middensegment (zowel in koop als huur) om daarmee de dynamiek in Amsterdam en de regio te bevorderen.

8 Perspectief voor Amsterdamse woningbouw. Groeitpotentie en marktkansen op korte en lange termijn. RIGO, 2010. 43

Literatuur CBS (2009), Woon- werkverkeer werkzame beroepsbevolking, http://www.cbs.nl/nlNL/menu/themas/verkeer-vervoer/cijfers/default.htm, CBS website, januari 2011 Min. WWI en CBS (2010), WoonOnderzoek Nederland 2009, Ministerie voor Wonen, Wijken en Integratie en het Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag, maart 2010 MRA en Provincie Noord-Holland (2009), Gebiedsdocument Metropoolregio Amsterdam; Verstedelijkingsafspraken 2010 – 2020, Metropoolregio Amsterdam en Provincie Noord-Holland, Amsterdam, april 2009 MRA, Provincie Noord-Holland en Provincie Flevoland (2009), Gebiedsagenda Noordwest-Nederland, Metropoolregio Amsterdam en provincies Noord-Holland en Flevoland, Amsterdam, november 2009 O+S (2009), Metropoolregio Amsterdam in cijfers 2009, Dienst Onderzoek en Statistiek Gemeente Amsterdam, Amsterdam, december 2009 RIGO-1 (2010), Concept-rapportage Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO Research en Advies BV, Amsterdam, juli 2010 RIGO-2 (2010), Perspectief voor Amsterdamse woningbouw; Groeipotentie en marktkansen op korte en lange termijn, RIGO Research en Advies BV, Amsterdam, oktober 2010 RIGO-3 (2010), Monitor Capaciteit woningbouwplannen 2010; Samenvatting uitkomsten voor de Metropoolregio, RIGO Research en Advies BV, oktober 2010 SRA (2010), Rapportage Woonruimtebemiddeling 2009; Stadsregio Amsterdam, Stadsregio Amsterdam en Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad, Amsterdam, juli 2010 SEO (2010), De toekomst van de arbeidsmarkt in de Metropoolregio Amsterdam, SEO Economisch Onderzoek, Amsterdam, september 2010 De rapporten van het RIGO, SRA en SEO bevatten de belangrijkste achtergrond informatie voor de sessie, en zijn online te vinden op de website van de Stadsregio, op: http://www.stadsregioamsterdam.nl/themasessie_woningmarkt

44

Colofon Deze Paper is opgesteld ten behoeve van het Portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen van 13 januari 2011 Redactie: Bob van der Zande, Annemieke Molenaar, Sanne van der Lelij, Gerrit van der Plas, Remco Rienties en Muk van Ravels Kaarten zijn gemaakt door de dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam Inlichtingen: Muk van Ravels, 020- 5273714 Januari 2011

45

46