*1 de Rechtspraak Rechtbank Rotterdam
A RAG. Alg. Rechtsbijstand, (Fin.zaken) Postbus 230 3830 AE Leusden
Sector Kanton
bezoekadres Wilhelminaplein 100e 125 3072 AK Rotterdam
datum onderdeel
8 oktober 2012 Team C Faxnummer (010) 297 2585
doorkiesnummer ons kenmerk
uw kenmerk billage(n) onderwerp
CV EXPL 11-57110 2011037496/sha Afschrift vonnis Civiele procedure inzake Vereniging van Eigenaars van de Marinatoren, gelegen te Rotterdam in het Entrepôtgebied nabij de Stiehjesstraat / Partners in Technisch Beheer B.V. Zittingsdatum: vrijdag 5 oktober 2012 te 10.00 uur 1281695
correspondentieadres Postbus 60955 3007 BS Rotterdam ((010) 297 + doorkiesnummer f Zie Onderdeel www rechtspraak nl
RBS 56 99 89 892 Bij beantwoording de datum en ons kenmerk vermelden Wilt u slechts een zaak in uw brief behandelen
Geachte mevrouw/mijnheer,
Op bovengenoemde zitting heeft de kantonrechter vonnis gewezen. Hierbij ontvangt u een afschrift van het vonnis. Deze brief wordt automatisch aangemaalct en derhalve ongetekend verzonden.
Hoogachtend.
de griffier.
thw PersoonSgegevens en - inden van toepaSsing - die van uw cliënt warden voor rover nodig:len behoeve van een goerle vocesvoenng verwerkt in
L7D
een regiatratiesysteem
van hal gerecht.
vonnis
NAAM DER KONINGEN
RECHTBANK ROTTERDAM Sector kanton Locatie Rotterdam zaakriummer: 1281695 CV EXPL 11-57110 uitspraak: 5 oktober 2012 vonnis in de zaak van de vereniging van eigenaars de vereniging Vereniging van Eigenaars van de Nlarinatoren, gelegen te Rotterdam in het Entrepotgebied nabij de Stieltjesstraat te Rotterdam, gevestigd te Rotterdam, eiseres bij exploot van dagvaarding van 27 september 2011, gemachtigde: mr. S. Harpman (A RAG) te Leusden, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Partners in Tech nisch Beheer gevestigd te Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. J.M. Visser. Partijen worden hiema aangeduid als "de VvE" en "PIT Behcer-. 1. Het verdere verloop van het proces 1.1 Het verloop van de procedure volgt nit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeit kennis genomen. - het lussenvonnis van 23 maart 2012 en de daaraan ten grondslag Iiizgende processtukken; - het proces-verbaal van de comparitie van part ijen gehouden op 23 mei 2012. 1.2 De kantonreehter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden. 1.3 Dit vonnis is, in verband met ontstentenis van mr. A. Buizer, zijnde de kantonrechter bij wie de zaak in behandeling was en ten overstaan van wie de comparitie van partijen heell plaatsgevonden. gewezen door een andere kantonreehter. 2. De verdere beoordeling 2.1 De kantonrechter ziet aanleiding eerst in te F,aan op een aantal door PIT Beheer naar voren gebrachte punten. Urn te beginnen de door haar bij conelusie van dupliek aangekaarte decharge. Daartoe been zij notulen van 2008, 2009 en 2010 overgelegd, waaruit blijkt dat de Algemene Ledenver g adering (ALV) van de VvE over die jaren decharge beeti verleend met betrekking tot de tinancMe stukken en het gevoerde beleid. Ilet is de kantonreehter niet geheel duidelijk welke reehtsgevolgen P1 . 1 - Belieer met haar stellingname heoogt. Decharge
Zaaknummer: 1281695 \ CV EXPL 11-57110
ziet op de (interne) aansprakelijkheid van de bestuurder en hangt samen met artikel 2:9 BW dat bepaalt dat de bestuurder gehouden is tot een behoorlijke vervulling van de hem opgedragen taak. Nu vaststaat dat PIT Beheer uitsluitend als beheerder is opgetreden op grond van een met de VvE gesloten beheerovereenkomst, zijnde een overeenkomst van opdracht in de zin van de artikelen 7:400 BW ev., wordt de rechtsverhouding tussen partijen enkel beheerst door het overeenkomstenrecht. Een beroep op de verleende decharge kan PIT Beheer dan ook niet baten. 2.2 Een andere te bespreken stelling van PIT Beheer is dat had VvE Beheer moeten worden gedagvaard. Ook dat verweer slaagt niet. Zoals voortvloeit uit hetgeen hierboven is overwogen, wordt PIT Beheer namelijk door de VvE aangesproken als beheerder en daarmee in haar hoedanigheid van opdrachtnemer. Dat PIT Beheer in opdracht van werkzaamheden heeft verricht, maakt dat niet anders. vertegenwoordigde i mmers als toenmalig bestuurder de VvE. Dit brengt mee dat ook bevoegd was betalingen aan PIT Beheer te doen. De VvE stelt nu echter dat een aantal van die betalingen zonder rechtsgrond heeft plaatsgevonden en vordert deze van PIT Beheer terug op basis van onverschuldigde betaling als bepaald in de artikelen 6:203 BW ev. Daarmee is het juridisch kader van het geschil tussen partijen gegeven. 2.3 Het volgende dat aan de orde moet komen, is het door PIT Beheer bij conclusie van dupliek gedane beroep op de door haar gehanteerde algemene voorwaarden. Het gaat dan in het bijzonder om het daarin opgenomen artikel 18.2, dat luidt: "Eventuele aanspraken van de opdrachtgever in hier bedoelde zin (opmerking ktr: aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door tekortkomingen) dienen binnen één jaar na het ontdekken van de schade le zijn ingediend, bij gebreke waarvan de opdrachtgever zijn rechten heeft verwerkt." PIT Beheer stelt dat de VvE na het verstrijken van de genoemde termijn de schade heeft gemeld en daarom haar rechten heeft verwerkt. Dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn op de beheerovereenkomst volgt, zo voert PIT Beheer aan, uit haar offerte die aan de overeenkomst vooraf is gegaan. Dit wordt in zoverre door de VvE bestreden dat zij betwist dat de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld. Voor zover nodig roept de VvE de vernietiging in van de aangehaalde bepaling op de voet van de artikelen 6:233 en 6:234 BW. Subsidiair brengt de VvE gemotiveerd naar voren dat zij de in geding zijnde en gevorderde bedragen binnen een jaar na ontdekking bij PIT Beheer heeft neergelegd dan wel dat die vorderingen niet zien op de aansprakelijkstelling als bedoeld in artikel 18 van de algemene voorwaarden. 2.4 Naar het oordeel van de kantonrechter kan beantwoording van de vraag of de algemene voorwaarden tussen partijen van toepassing zijn in dit geschil in het midden worden gelaten. Hierbij speelt mee dat veel soortgelijke voorwaarden ook en uitdrukkelijk zijn opgenomen in de beheerovereenkomst. Bovenal wordt echter overwogen dat het beroep van PIT Beheer op rechtsverwerking in geen geval kan slagen. Haar stelling dat de VvE niet binnen een jaar na ontdekking de aanspraken kenbaar heeft gemaakt, kan namelijk geen stand houden. Bij brief van 12 januari 2011 (productie 5 bij dagvaarding) heeft de VvE PIT Beheer uitgebreid op de hoogte gesteld van haar bevindingen. In die brief wordt aangegeven dat na aantreden van het nieuwe bestuur op 13 september 2010, de nodige gebreken en misstanden zijn gebleken. Dit laatste vindt steun in de door PIT Beheer gemaakte opmerkingen over de goede verstandhouding tussen haar en de VvE die drastisch veranderde bij het aantreden van het nieuwe bestuur en dat PIT Beheer toen ineens aansprakelijk werd gesteld voor een groot aantal zaken. Vastgesteld moet dan ook worden dat de VvE in ieder geval binnen een jaar ná ontdekking haar aanspraken bij PIT Beheer heeft neergelegd.
Zaaknummer: 1281695 I CV EXPL 11-57110
2.5 De kantonrechter komt vervolgens toe aan bespreking van de verschillende posten die partijen verdeeld houdt. Dit zal gebeuren in de volgorde die ook in de stukken is gehanteerd. Overhead schannmaakkosten 2.6 Op grond van de met ingang van 1 mei 2008 aangegane beheerovereenkomst mocht PIT Beheer voor het afsluiten en onderhouden van afgesloten contracten 7% (ex BTW) over de contractsprijs als vergoeding bij de VvE in rekening brengen, de zogenaarnde overhead. Bij factuur van 12 februari 2010 heeft PIT Beheer over het jaar 2009 onder andere overhead in rekening gebracht over het schoonmaakcontract met een contractswaarde van E 15.144,75 (ex BTW). Hetzelfde is gebeurd over de eerste helft van 2010. De VvE stelt dat de gefactureerde bedragen van E 1.261,65 respectievelijk E 289,68 onverschuldigd zijn betaald, omdat de schoonmaakeontracten — kort gezegd — gen deel uitmaken van de beheerovereenkomst. Door PIT Beheer is in de kern aangevoerd dat zij in opdracht van de VvE de schoonmaakcontracten heeft geregeld danwel afgesloten. Zij was dan ook gerechtigd om de overhead in rekening te brengen, aldus PIT Beheer. 2.7 De kantonreehter begrijpt dat PIT Beheer het standpunt inneemt dat °rider contracten als bedoeld in de beheerovereenkomst ook schoonmaakcontracten zijn begrepen. Vastgesteld moet worden dat de tekst en de aard van de beheerovereenkomst, die immers ziet op het technisch beheer, niet zonder meer steun bieden aan dat standpunt. Daamaast heeft de VvE feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van het door haar ingenomen standpunt dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen schoonmaakcontraeten voor ogen hebben gehad. Zo wijst zij op de berekening van de kostenbesparing die aan het sluiten van de overeenkomst vooraf is gegaan en het feit dat PIT Beheer over 2008 geen overhead in rekening heeft gebracht. Door PIT Beheer is ter weerlegging van deze gemotiveerde stellingen onvoldoende aangedragen, terwij I dat, zeker gelet op het door haar ingenomen, andersluidende standpunt, op haar weg had gelegen. Dat de schoonnnaak bij PIT Beheer onder het contract valt, tenzij er gevraagd wordt dit niet te doen, zoals op de comparitie van partijen nog naar voren gebracht, vindt, wat er verder ook van zij, geen enkele steun in de overige stellingen en stukken van PIT Beheer, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. [en en ander leidt ertoe dat de door de VvE ingenomen stelling dat bij het aangaan van de beheerovereenkomst partijen niet het oog hebben gehad op het sluiten en onderhoud van schoonmaakcontracten onvoldoende gemotiveerd is weersproken, zodat in rechte van de juistheid van die stelling wordt uit gegaan. 2.8 Dit laatste betekent dat de overeenkomst in beginsel gen rechtsgrond bood voor de 7% overhead over de schoonmaakcontracten die PIT Beheer in rekening heeft gebracht. De volgende vraag is of PIT Beheer eventueel op andere gronden aanspraak kan maken op een vergoeding. In de beheerovereenkomst is daarin op de navolgende wijze voorzien (zie blad 4/4): "3. Diensten die uitgaan boven de diensten genoond in de offerte, of in verhozaling tot de gebruikelijke gang van zaken 'neer tijd, aandacht of inspanning vergen, of voortvioeien tat beshaten van de VvE of overheidsmaatregelen, kunnen door de beheerder naar redelijkheid en na melding claarvan aan de VvE of een vertegenwoordiger van de VvE afzonderlijk en nader gespecificeerd in rekening warden gebracht. 4. De diensten die door Partners in Technisch Beheer warden uitgevoerd voor de VvE zijn vastgelegd in de getekende offerte."
Voor toepassing van deze bepaling moet komen vast te staan dat PIT Beheer in het kader van de schoonmaakcontracten werkzaamheden heeft verricht, zoals zij betoogt. De door PIT
Zaaknummer: 1281695 1 CV EXPL, 11-57110 4
Beheer ingebrachte mailcorrespondentie kan aan dat betoog niet bijdragen, reeds omdat alle mails dateren uit 2008 en onweersproken vaststaat dat PIT Beheer over dat jaar geen overhead heeft berekend. Verder heeft PIT Beheer verwezen naar de notulen van de ALV van 21 april 2009 waaruit volgens haar blijkt dat zij de schoonmaak heeft begeleid. In die notulen (productie 15 bij conclusie van dupliek) is in het kader van de rondvraag opgenomen dat PIT Beheer de communicatie met het schoonmaakbedrijf verzorgt. Door de VvE wordt niet betwist dat PIT Beheer enige communicatie heeft onderhouden met het schoonmaakbedrijf, zodat daarvan in rechte wordt uitgegaan. Wel bestrijdt de VvE dat voor die werkzaamheden 7% overhead mocht worden gerekend. 2.9 Op de voet van de hiervoor weergegeven bepaling had PIT Beheer die "diensten die uitgaan boven de diensten genoemd in de offerte" afzonderlijk en nader gespecificeerd in rekening moeten brengen. PIT Beheer heeft over de werkzaamheden enkel aangevoerd dat Ali daarvoor verantwoordelijk was. Niet gesteld of gebleken is waaruit de werkzaamheden bestonden en hoeveel tijd daaraan moest worden besteed, noch dat een bedrag gelijk de in rekening gebrachte 7% overhead een redelijke vergoeding voor die werkzaamheden zou betreffen. Wel heeft PIT Beheer naar voren gebracht dat uit de op 1 juli 2008 aan Glas- en gevelreiniging B.V. (hierna: ) verstrekte opdracht — waarover hieronder meer — blijkt dat zij terecht 7% overhead heeft berekend. De kantonrechter kan PIT Beheer hierin niet volgen. Vaststaat dat immers dat een dergelijk schoonmaakcontract geen deel uitmaakt van de beheerovereenkomst. Verder is door de VvE bestreden dat voor het verstrekken van die opdracht een vergoeding is overeengekomen. Tegenover deze betwisting heeft PIT Beheer niets concreets aangevoerd. Nu PIT Beheer gelet op het voorgaande niet heeft voldaan aan haar stelplicht ziet de kantonrechter geen aanleiding haar toe te laten tot nader bewijs. Het daartoe gedane aanbod zal daarom worden gepasseerd. Dit brengt mee dat niet is komen vast te staan dat PIT Beheer aanspraak toekomt op betaling van enige vergoeding. 2.10 Alles overziend, moet de slotsom luiden dat de over 2009 en de eerste helft van 2010 gefactureerde en door de VvE betaalde bedragen van € 1.261,65 respectievelijk e 289,68 zonder rechtsgrond zijn voldaan. In zoverre ligt de vordering voor toewijzing gereed. Wassen luifel
2.11 Als onbetwist staat vast dat de VvE in 2008 heeft besloten aan de opdracht te verstrekken voor de glaswas inclusief het éénmaal per jaar wassen van de luifel. Ook staat vast dat PIT Beheer in de door haar op 1 juli 2008 aan verstrekte opdrachtbevestiging de schoonmaakbeurt van het luifelglas vervallen is verklaard. Dat dit daarna mondeling door de VvE is rechtgezet zonder dat het schriftelijk is bevestigd, is evenmin in geschil. Door is vervolgens in 2009 vier keer de luifel gewassen en in 2010 drie keer, in plaats van eenmaal per jaar. PIT Beheer wordt door de VvE aansprakelijk gehouden voor de door haar geleden schade van in totaal E 787,50, zijnde vijf teveel verrichte en betaalde wasbeurten. Daartoe wordt gesteld dat PIT Beheer nalatig is gebleven met de schriftelijke vastlegging van een en ander. PIT Beheer heeft hiertegen onder meer ingebracht dat de VvE de mondelinge afspraak heeft gemaakt en dat zij dat duidelijk met PIT Beheer had moeten communiceren. 2.12 De kantonrechter gaat ervan uit dat de VvE, een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verplichting van PIT Beheer aan haar schadevordering ten grondslag legt. De toerekenbaarheid van de tekortkoming zou — zo begrijpt de kantonrechter — gelegen zijn in het niet schriftelijk bevestigen van een door de VvE mondeling gemaakte afspraak, terwijl PIT Beheer daartoe wel gehouden was. Nu echter is gesteld noch gebleken dat PIT
Zaaknurnmer: 1281695 CV EXPL 11-57110
Beheer op de hoogte is gebracht van die mondelinge afspraak, hetgeen zij betwist, valt niet in te zien dat en op welke grand PIT Beheer aansprakelijk kan warden gehouden voor het teveel aan wasbeurten. Dat PIT Beheer de rekeningen heeft goedgekeurd, maakt dat niet anders, nu immers niet is komen vast te staan dat zij bekend was met de mondeling gemaakte afspraak. Dit deel van de vordering zal dan ook warden afgewezen. 2.13 Hetzelfde lot treft de vordering tot terugbetaling van de kosten van schoonmaakbedrijf . PIT Beheer wordt verweten dat dat bedrijf in 2010 in opdracht van haar oak nog eens twee keer de luifel heeft gewassen, terwij1 het hierbij, aldus de VvE, geen andere wijze van reiniging betrof dan uitgevoerd door Daargelaten dat dit laatste door PIT Beheer wordt bestreden, heeft zij onweersproken gesteld dat de offerte van in februari 2010 door de ALV van de VvE is goedgekeurd. In rechte wordt er daarom vanuit gegaan dat PIT Beheer met instemming van de VvE de opdracht aan heat verstrekt, zodat de 'ordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. Overhead 2.14 De VvE heeft gesteld dat zij de overhead van E 598,07 onverschuldigd heeft betaald, nu PIT Beheer zonder een vergaderbesluit aan opdracht heeft gegeven voor onderhoud van de schuiframen eind november 2010. PIT Beheer heeft dit gemotiveerd betwist. Daartoe heeft PIT Beheer aangegeven dat in de ALV van 16 februari 2010 is besloten het onderhoud en vervangen van het foam van de schuiframen uit te voeren, dat zij in dat kader aantoonbaarl,verkzaamheden heeft verricht en dat zij dus terecht heeft gefactureerd. De kantonrechter kan PIT Beheer niet volgen in haar verweer. In de aangehaalde notulen staat niet meer dan dat ermee wordt ingestemd dat PIT Beheer altematieve onderhoudscontracten opvraagt. Nu verder vaststaat dat er uiteindelijk geen overeenkomst met tot stand is gekomen en PIT Beheer, gelet ook op de gemotiveerde betwisting, onvoldoende heeft onderbouwd waarvoor en op grand waarvan zij meent aanspraak te kunnen maken op het gefactureerde bedrag, wordt dit deel van de vordering toegewezen.
Faillissement Kolibri Wien 2.15 Door PIT Beheer is voor 2010 een contract afgesloten met Kolibri Liften. De kosten van onderhoud zijn met instemming van PIT Beheer vooruit betaald en zij daarover overhead berekend. Kolibri is in juli 2010 failliet gegaan. De VvE stelt nu dat PIT Beheer enkel recht heeft op de overhead over de maanden dat Kolibri niet failliet was,omdat zij zonder een financieel veiligheidsonderzoek akkoord is gegaan met vooruitbetaling. Wat hiervan verder ook zij, PIT Beheer heeft onbetwist naar voren gebracht dat het contract zonder extra kosten is gecontinueerd bij . Niet kan daarom warden gezegd dat de VvE enige schade heeft geleden. In zoverre wordt haar vordering afgewezen.
Overige_posten 2.16 Voor vat betreft de overige posten van in totaal E 681,45 die in dagvaarding staan vermeld, geldt dat PIT Beheer deze heeft erkend. Door haar is ook een bedrag van E 377,91 in mindering voldaan. Zij stelt echter een drietal door de VvE onbetaald gelaten facturen van in totaal E 282,68 te hebben verrekend. Over deze verrekening voert de VvE ten aanzien van een ti,veetal facturen terecht aan dat zij daarmee in haar dagvaarding reeds rekening heeft gehouden. De andere factuur wordt door de VvE onweersproken betwist. Vastgesteld moet dan ook warden dat PIT Beheer geen aanspraak toekwam op verrekening. Een en ander brengt mee dat PIT Beheer nag een bedrag van E 303,54 (E 681,45 minus E 377,91) aan erkende vorderingen verschuldigd is. Dit bedrag zal oak warden toegewezen.
Zaaknummer: 1281695 CV EXPL 11-57110
bi
ner i,_:ei.*teliike
kosten
2.17 PIT Beheer heeft de door de VvE aan de gevorderde buitengerechtelijke kosten ten grondslag gelegde werkzaamheden bestreden. Zij voert aan dat slechts enkele sommatiebrieven zijn verzonden, waarop nauwelijks tot niet inhoudelijk op haar verweer is ingegaan. Nu het gelet op deze betwisting op de weg van de WE had gelegen om haar vordering nader handen en voeten te geven en zij dit heeft nagelaten, zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
Wettelijke rente 2.18 PIT Beheer kan niet worden gevolgd in haar stelling dat de wettelijke rente in beginsel verschuldigd is vanaf de datum waarop het geschil aanhangig. De VvE heeft haar vordering i mmers gegrond op artikel 6:119 I3W, waarin is vastgelegd dat het moment van verzuim bepalend is voor de aanspraak op wettelijke rente. De kantonrechter ziet geen aanleiding van die hoofdregel af te wijken. De gevorderde wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen vanaf het moment dat PIT Beheer in verzuim verkeerde. Hierbij wordt de brief van de VvE van 12 januari 2011 (productie 5 bij dagvaarding) als uitgangspunt genomen. In die brief is een betalingstenrnijn van acht dagen na dagtekening vermeid, zodat het verzuim met ingang van 21 januari 2011 is ingetreden.
Proceskasien 2.19 PIT Beheer val als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE bepaald op 82,31 aan dagvaardingskosten, € 426,00 aan vast recht en E 612,50 aan salaris voor de gemachtigde (3.5 punten x tarief E 175,00).
3. De beslissing De kantonrechter: veroordeelt PIT Beheer om aan de VvE tegen finale kwijting te betalen E 2.452,94, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van art 6:119 I3W vanaf 21 januari 2011 tot aan de dag der algehele voldoening; veroordeelt PIT Beheer in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op e 508,31 aan verschotten en E 612,50 aan salaris voor de gemachtigde; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en ui
g.
$54
I. .,•
-,:•
,.-ironsp aan ie
08 OKL 2012
eisen,S) ,
