Interne Bedrijven Projectmanagementbureau Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Fax 030 - 286 00 00 www.utrecht.nl
Vergaderverslag Bijeenkomst Datum Tijdstip
Woningbouwontwikkeling Opaalweg 20 januari 2015 19:30
Verslag door Datum verslag Verzonden aan
M. Kassing 22 januari 2015
Plaats
Wijkbureau Zuid
Vervolg
3 februari 2015
Agendapunten
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Welkom Toelichting bestemmingsplanprocedure Presentatie stedenbouwkundige Presentatie ecoloog Presentatie eerste schetsplan Sluiting
Deelnemers Namens de gemeente Utrecht: Kika Aalberts (gebiedsmanager), Jan den Boer, (projectleider), wethouder Paulus Jansen, Hans Kruse (ecoloog), Eric Rossen (stedenbouwkundige) Klunder Architecten: Sjoerd Berghuis Namens GroenLinks: Pepijn Zwanenburg Waal: Johan van Iterson SSH:de heer Nieuwendijk Belangstellenden: ongeveer 50
Verslag
1. Welkom Jan den Boer opent de bijeenkomst over de ontwikkeling van 200 studentenwoningen aan de Opaalweg. Hij heet de aanwezigen welkom. Alvorens te starten merkt hij op dat er nog geen besluit is genomen tot de bouw van de studentenwoningen. Er is een startdocument opgesteld. Het college heeft ingestemd met het informeren van de bewoners en het ophalen van reacties bij de bewoners. De plannen moeten nog voorgelegd worden aan de gemeenteraad. Jan den Boer licht het programma toe. Hij verzoekt de aanwezigen de presentielijst te tekenen. Degene die de lijst hebben ingevuld ontvangen een verslag. De presentaties die gegeven worden, komen vanaf 23 januari te staan op de website van het wijkbureau. 2. Toelichting bestemmingsplanprocedure Kika Aalberts is gebiedsmanager voor de wijken Oost en Zuid. Zij is verantwoordelijk voor de ontwikkeling op het gebied van ruimtelijke ordening. Zij is aanspreekpunt voor ontwikkelaars die iets willen realiseren in de wijk. Beoordeeld wordt door de vakspecialisten van de gemeente of zo’n initiatief past binnen het collegeprogramma, binnen het vastgestelde beleid en of de ontwikkeling volgens de gemeente een verbetering is voor de omgeving. Wanneer hierop positief is geantwoord, dan wordt een startdocument opgesteld. Dit startdocument wordt voorgelegd aan het college. Het college wordt toestemming gevraagd om over een ontwikkeling de mening te peilen bij de omwonenden. Vanavond is een eerste bijeenkomst voor de omwonenden. De gemeente wil de mening peilen van de bewoners en aan de hand hiervan zal gekeken worden of het plan haalbaar is. De gemeenteraad neemt uiteindelijk het besluit of het plan gerealiseerd wordt.
Interne Bedrijven Projectmanagementbureau Datum
22 januari 2015
Wanneer de gemeenteraad positief besluit moet een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. De huidige bestemming van het gebied is ‘groen’ en moet worden gewijzigd in ‘wonen’. Kika Aalberts licht de bestemmingsplanprocedure toe (zie voor gegevens, de informatie op de website). Pepijn Zwanenburg merkt op dat op dinsdag 27 januari een raadsinformatieavond gepland staat waar dit initiatief wordt behandeld. De bewoners hebben de mogelijkheid om in gesprek te gaan met de raad over het plan. De agenda voor deze avond staat op de site van de gemeente Utrecht. Vragen Gevraagd wordt naar een planning voor het vervolgproces. Jan den Boer antwoordt dat gestart wordt met flora- en faunaonderzoeken. Naar verwachting, wanneer de raad besluit om dit initiatief verder uit te gaan werken, zal eind 2015 een ontwerp bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. De zienswijzen zullen vervolgens in het eerste kwartaal 2016 worden beantwoord. Daarna volgt de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad. Een eventuele beroepsprocedure bij de Raad van State gaat daarna lopen. Opgemerkt wordt dat de gemeente voor de vierde keer op deze locatie bebouwing wil realiseren. De vorige plannen zijn allemaal niet gerealiseerd onder andere als gevolg van protesten van omwonenden. Burgemeester Vos heeft in het verleden, toen men er een hostel wilde bouwen, gezegd dat dit plekje voorgoed ongeschikt is. Kika Aalberts antwoordt dat in het wijkontwikkelingsplan uit 1997 staat dat deze locatie nog ontwikkeld kan worden. Wethouder Jansen vult aan dat hij destijds raadslid was. Burgemeester Vos heeft gezegd dat deze locatie ongeschikt was als bouwlocatie voor een hostel. Het bouwplan uit 2002 is niet gerealiseerd omdat het financieel niet haalbaar bleek. Gevraagd wordt of er alternatieve locaties zijn waar studentenwoningen gebouwd kunnen worden. Kika Aalberts antwoordt dat er in Utrecht een tekort is van ongeveer 6.000 studentenwoningen. Op diverse plekken in de stad zoals op de Uithof en Leidsche Rijn worden studentenwoningen gerealiseerd. Opgemerkt wordt dat de buurt in de afgelopen jaren veel overlast heeft gehad van diverse bouwactiviteiten (riolering, school, verbreding spoor, etc.). Gevraagd wordt om de porto cabins niet telkens op eenzelfde locatie neer te zetten. De overlast moet niet telkens terecht komen bij dezelfde bewoners. Opgemerkt wordt dat door dit bouwplan de buurt extra wordt belast (met verkeer en met geluidoverlast). Gesteld word dat een torenflat van 10 verdiepingen niet past in deze buurt. Jan den Boer antwoordt dat de verkeersaantrekkende werking van een studentenflat niet groot is. De vergelijking met City Max gaat niet op omdat in dat gebouw een deel studentenwoningen is gevestigd en een deel starterswoningen. Gevraagd wordt hoeveel studenten in het gebouw gehuisvest worden. Kika Aalberts antwoordt dat er 200 studentenkamers komen met een eigen douche en toilet. Een aantal studenten per verdieping deelt een keuken. De situatie rond het Rotsoord (school) is al onveilig door de vele taxibusjes die de kinderen halen en brengen. Zonder overleg zijn de parkeerplaatsen van de woningzijde verplaatst naar de schoolzijde. De buurt heeft last van de taxi’s die hun motor aan laten staan wanneer zij de kinderen komen halen. Afgevraagd wordt of de buurt deze extra belasting wel aan kan. Kika Aalberts zal hierover in overleg treden met collega’s van onderwijshuisvesting. Gevraagd wordt waarom gekozen is voor 200 studentenwoningen. 2/7
Interne Bedrijven Projectmanagementbureau Datum
22 januari 2015
Kika Aalberts antwoordt dat dit te maken heeft met de financiële haalbaarheid van het plan. Om op deze locatie te kunnen bouwen moeten er geluidwerende en architectonische maatregelen getroffen worden. Die maatregelen zijn kostbaar. Aangegeven wordt dat in het huidige groen veel verschillende soorten vogels leven. Bewoner wil dit groen behouden. Bewoner stelt voor een petitie te houden om te voorkomen dat de gemeente op deze locatie gaat bouwen. Gevraagd wordt of Syntrus/Achmea met een plan naar de gemeente is gekomen. Kika Aalberts antwoordt dat, sinds deze locatie is benoemd als een WOP-locatie, de gemeente getracht heeft om met een ontwikkelaar tot een haalbaar plan te komen. Een aantal jaar geleden is er met de omwonenden gesproken over een woontoren van 10 lagen met startersappartementen. Het plan bleek niet haalbaar. De afgelopen jaren is getracht tot een bouwplan met studentenwoningen te komen met Achmea en Bouwfonds. Ook dit plan heeft het niet gehaald. Corporaties kunnen door gewijzigde wetgeving niet meer investeren in zo’n plan. Het nu voorliggende plan is ongeveer anderhalve maand oud. Gevraagd wordt of het doel van het plan is de locatie te bebouwen of de locatie te bebouwen met studentenwoningen. Kika Aalberts antwoordt dat de locatie aangemerkt is als bouwlocatie. In de gemeentelijke boeken staat een opbrengst genoteerd voor deze locatie. Die opbrengst moet gehaald worden. Het voorliggende plan voldoet aan deze eis en ook aan de wens om in de stad studentenwoningen te realiseren. Gevraagd wordt of in de wijk geen gebouwen zijn die her-bestemd kunnen worden zodat hier studentenwoningen in gevestigd kunnen worden. Kika Aalberts antwoordt dat er in de stad kantoorgebouwen leeg staan. De gemeente treedt in overleg met de eigenaren van deze gebouwen om te bezien of deze her-bestemd kunnen worden. De grond aan de Opaalweg is in eigendom van de gemeente. De opbrengsten komen ten goede aan de gemeentelijke exploitatie. Gevraagd wordt wat in de toekomst met de Waterlinieweg gaat gebeuren. Kika Aalberts licht toe dat op de lange termijn de Waterlinieweg mogelijk weer een stadsweg wordt. Daarvoor moet het regionale- en landelijke verkeer gebruik maken van de A12 en de A27. Zij verwacht op zijn vroegst dat dit over 10 tot 15 jaar gaat plaatsvinden. Gevraagd wordt hoe de omwonenden kunnen voorkomen dat op deze locatie gebouwd gaat worden. Kika Aalberts antwoordt door; naar de raadsinformatieavond te gaan, mee te denken in de planvorming en zienswijze in te dienen tijdens de bestemmingsplanprocedure (als de raad positief besluit over het plan) Het voorstel van bewoners om een petitie op te stellen kan natuurlijk ook helpen. Opgemerkt wordt dat bij eerdere bouwplannen is gesteld dat het percentage fijnstof hoog is waardoor bebouwing kort langs de Waterlinieweg niet mogelijk is. Kika Aalberts antwoordt dat de gemeente de bouwplannen toetst aan de wettelijke normeringen. Er wordt alleen binnen de wettelijke normering gebouwd. 3. Presentatie stedenbouwkundige Eric Rossen licht toe waarom de gemeente denkt dat de voorgestelde locatie een goede plek is om studentenwoningen te realiseren en waarom gekomen is tot een bouwhoogte van 10 lagen. Het plangebied ligt aan de Waterlinieweg en langs de fiets-/busroute tussen Hoograven en Lunetten. Dit soort locaties heeft de gemeente Utrecht aangemerkt om hoogbouwaccenten te realiseren. Omdat het in een groenzone ligt moet de gemeente het groen zoveel als mogelijk behouden. De waardevolle bomen op deze locatie wil de gemeente behouden. Gekozen is daarom om een zo compact mogelijk gebouw te realiseren.
3/7
Interne Bedrijven Projectmanagementbureau Datum
22 januari 2015
Vragen Gevraagd wordt of busverbinding met de wijk Lunetten in de toekomst ook opengesteld wordt als autoroute. Kika Aalberts antwoordt dat in het licht van dit plan de busroute niet opengesteld wordt voor autoverkeer. Zij kan echter niet garanderen dat de route nimmer wordt opengesteld voor autoverkeer.
De aanwezigen stellen dat de huidige Slotlaan al overbelast is. Er wordt veel hinder ondervonden van de taxibusjes. Gevraagd wordt of het autoverkeer niet geleid kan worden over de Robijnlaan. Eric Rossen antwoordt dat deze suggestie wordt meegenomen. Hij merkt op dat het gaat om 20 parkeerplaatsen. De verkeerstoename in de wijk is gering. 4. Presentatie ecoloog Hans Kruse licht toe dat in het groen gebouwd gaat worden. Dit betekent dat elders het groen gecompenseerd moet worden. Dit onderwerp zal besproken worden in een te vormen klankbordgroep. Hans Kruze geeft een presentatie. Vragen Gevraagd wordt hoe de ecoloog het groen onder de Waterlinieweg wil versterken. Hans Kruse wil met licht in de tunnel kijken of er onder de tunnel groen kan gaan groeien. Opgemerkt wordt dat de bomen langs de busbaan afkomstig zijn van de Ruigenhoeklaan. Deze bomen hebben geen ecologische functie. De gemeente heeft het gebied nimmer onderhouden. De gemeente wil per se het gebied ontwikkelen en dit gaat ten koste van dit groene gebied. Jan den Boer antwoordt dat het duidelijk is dat een aantal aanwezigen tegen dit plan is. De gemeenteraad zal uiteindelijk een besluit nemen. Hij adviseert de aanwezigen in te spreken tijdens de raadsinformatieavond op 27 januari a.s. Jan den Boer merkt op dat er een klankbordgroep wordt gevormd. Er zal worden gesproken over het verkeer, de inrichting van de openbare ruimte en de groencompensatie. Eind februari/begin maart zal er nog een informatieavond over de ontwikkeling aan de Opaalweg plaatsvinden. De uiteindelijke bestemmingsplanprocedure zal naar verwachting tot eind 2015 gaan lopen. Het plan wordt na vanavond verder uitgewerkt door de ambtenaren. De bewoners worden vanavond geïnformeerd over het plan zoals het op dit moment bekend is. Over een maand komt er een nieuwe bijeenkomst. Volgende week laat de gemeenteraad zich informeren over het plan. Omwonenden kunnen hierbij aanwezig zijn. Gevraagd wordt hoe de omwonenden worden geïnformeerd over raadsbehandelingen, raadsinformatieavonden, etc. De opkomst voor dit soort bijeenkomsten wordt steeds lager. Jan den Boer zal proberen om de mensen die hun emailadres hebben genoteerd in de komende periode te informeren over belangrijke data in het proces. Hij adviseert hen ook om de websites van de gemeente regelmatig na te lezen omdat daar de relevante informatie op wordt geplaatst. Gevraagd wordt wat het totale perceeloppervlakte is en welk percentage hiervan wordt bebouwd. Geantwoord wordt dat het perceel 7380m2 groot is en dat ongeveer 730m2 wordt bebouwd. Daarnaast moeten er 20 parkeerplekken worden gerealiseerd van 25m2 en een ontsluitingsweg. Ongeveer 1500 m2 van het terrein zal worden bebouwd. 5. Presentatie eerste schetsplan Sjoerd Berghuis van Klunder architecten toont de eerste schetsplannen. Vragen 4/7
Interne Bedrijven Projectmanagementbureau Datum
22 januari 2015
Gevraagd wordt hoe breed het gebouw wordt. Sjoerd Berghuis antwoordt dat het gebouw ongeveer 32 tot 35 meter breed wordt. De brede kopgevel wordt ongeveer 22 meter breed. De tussenliggende terrassen zijn ongeveer 12 meter breed. Een woonlaag is ongeveer 3 meter hoog. Er komen 20 kamers per bouwlaag. De kelder komt mogelijk volledig onder maaiveld of deels onder maaiveld. Gevraagd wordt hoe groot de afstand is tussen de gevel van het gebouw en de eengezinswoningen. Geantwoord wordt ongeveer 60 meter. Gevraagd wordt of de wijk meer geluidsoverlast krijgt doordat er een gebouw wordt geplaatst. Sjoerd Berghuis antwoordt dat het geluid in de wijk minder wordt. Het gebouw houdt het geluid tegen. Gevraagd wordt waarom de gemeente per se een gebouw van 10 lagen wil realiseren. Jan den Boer antwoordt dat met dit plan ongeveer 10% van het gebied wordt gebouwd. Wanneer er meer laagbouw wordt gebouwd moeten er ook meer parkeerplaatsen worden aangelegd. De parkeernorm voor studentenwoningen is 1 op 20 woningen. Voor laagbouw geldt de norm 1 voor iedere woning. Dat betekent dat het hele gebied bebouwd moet worden. Gevraagd wordt welke eisen meegegeven zijn aan het ontwerp. Jan den Boer antwoordt dat deze door Eric Rossen zijn verteld. De presentatie komt op de website te staan. Gevraagd wordt welke omschrijving is gegeven voor het begrip ‘passendheid’. Jan den Boer antwoordt dat een evenwicht gezocht wordt tussen hoogbouw en het groene karakter van het gebied. Er komen balkons met groene elementen en het gebouw krijgt natuurstenen gevels. Gevraagd wordt of het bestemmingsplan gewijzigd is. Geantwoord wordt dat het bestemmingsplan gewijzigd wordt nadat de gemeenteraad heeft ingestemd om het bestemmingsplan te gaan wijzigen. Gevraagd wordt wat de kosten zijn van deze ontwikkeling. Jan den Boer antwoordt dat het nog niet bekend is en wanneer dit bekend zou zijn, deze informatie niet wordt gedeeld met bewoners. Bekend is dat studenten geen groenbeheerders zijn. Gevraagd wordt wie de bomen op de terrassen gaat verzorgen. Geantwoord wordt de beheerders van het pand of er wordt een systeem aangelegd die de planten van water voorzien. Gevraagd wordt wat wordt verstaan onder ‘groencompensatie’. Hans Kruse antwoordt dat groen zowel kwalitatief als kwantitatief gecompenseerd kan worden. Het idee is om het groen zo veel mogelijk in de buurt te compenseren. Lukt dit niet dan wordt er elders groen gecompenseerd. Het college moet er een besluit over nemen. Gevraagd wordt waarom er überhaupt parkeerplaatsen aangelegd worden. De studenten zullen gelet op de plannen van het kabinet, geen middelen hebben om een auto te rijden. Jan den Boer antwoordt dat de parkeernorm zorgvuldig is bepaald. Er moeten niet te veel plaatsen worden aangelegd maar ook niet te weinig. De parkeerplaatsen moeten zo ingericht worden dat wanneer er geen auto’s staan het parkeerterrein een groene uitstraling heeft. Gevraagd wordt of de parkeerplaatsen niet onder het gebouw gerealiseerd kunnen worden. Jan den Boer antwoordt dat dit financieel niet past. Ondergronds parkeren is kostbaar. Om dit te betalen zou er dan meer bebouwing moeten plaatsvinden. 5/7
Interne Bedrijven Projectmanagementbureau Datum
22 januari 2015
Gevraagd wordt of de studenten direct hun woning moeten verlaten nadat zij hun studie hebben afgerond. De heer Nieuwendijk van SSH antwoordt dat de studenten een huurcontract tekenen. Daarin staat dat zij uiterlijk een jaar nadat zij hun studie hebben afgerond de woning moeten verlaten. Er zal een beheerder worden aangesteld voor dit complex. Deze is niet 24/7 aanwezig maar is wel aanspreekpunt. Gevraagd wordt of de grond verkocht wordt aan SSH. Jan den Boer stelt dat de grond in erfpacht uitgegeven zal worden aan Syntrus Achmea. SSH wordt de beheerder van de woningen.. Gevraagd wordt hoe de gemeente invloed kan uitoefenen op de groencompensatie wanneer de grond wordt overgedragen aan Syntrus Achmea. Jan den Boer antwoordt dat dit vooraf geregeld moet worden. De grond zal niet in erfpacht worden uitgegeven wanneer dit punt niet is geregeld. Gevraagd wordt of de balkons niet verkleind kunnen worden waardoor er meer kamers per verdieping gerealiseerd kunnen worden en daardoor het gebouw verlaagd kan worden. Sjoerd Berghuis antwoordt dat er 20 kamers per verdieping worden gerealiseerd. Het aantal kamers per verdieping kan niet worden vergroot omdat er meer keukens gerealiseerd moeten worden. Wanneer de balkons worden verkleind zal het totale bouwvolume van ongeveer 730 m2 naar 710m2 worden bijgesteld. De balkons worden dan minder diep waardoor het zonlicht op deze balkons aanzienlijk minder wordt. Gevraagd wordt of de exacte bouwplek bekend is. Jan den Boer antwoordt dat het volume op de driehoek wordt gebouwd. Waar exact is nog niet bekend. Gevraagd wordt om de indeling van het gebouw zodanig te wijzigen dat de studenten niet op de bestaande woningen uitkijken. Sjoerd Berghuis antwoordt dat wanneer de terrassen worden verplaatst naar de smalle zijde van het gebouw deze op het noorden komen te liggen. De afstand van het gebouw tot de eerste woonbebouwing is ongeveer 60 meter. 6. Sluiting Wethouder Jansen merkt op dat het college dit een goed plan vindt. Er is een gigantisch aantal mensen dat graag in Utrecht wil wonen. Er wonen ruim 70.000 studenten in de stad. Die wonen in slechte panden waar huisjesmelkers veel geld voor vragen. Er zijn partijen in de stad die woningen opkopen en er vervolgens vijf studenten huisvesten. Dit levert in de wijken veel discussie op. In de stad worden verschillende soorten woningzoekenden huisvesting geboden. Op Rotsoord worden starterswoningen gebouwd. Op het Befu-terrein worden eengezinswoningen en starterswoningen gebouwd. Meer mensen willen in de stad wonen. Wanneer er geen huizen gebouwd worden in Hoograven en Tolsteeg zal het aantal bewoners in de wijk dalen, omdat er steeds minder mensen in een woning wonen. Dit betekent dat de voorzieningen (winkels, busverbindingen, huisartsen, etc.) zullen afnemen. De locatie is aangewezen als ontwikkellocatie. Door op deze locatie te bouwen zal ook de sociale veiligheid rondom het fietspad verbeteren. Wethouder Jansen is van mening dat het beter is een hoger gebouw neer te zetten dan een laag gebouw over een groter gebied. Opgemerkt wordt dat er elders in de stad voldoende mogelijkheden zijn om te bouwen. Gepleit wordt dit bestaande groen te behouden. Wethouder Jansen merkt op dat de gemeente drie maanden geleden een aantal panden in de stad heeft verlaten en verhuisd is naar het Stadskantoor. Bijna alle gemeentelijke gebouwen worden op dit 6/7
Interne Bedrijven Projectmanagementbureau Datum
22 januari 2015
moment al herontwikkeld (bijvoorbeeld tot hotel, appartementen/horeca, studentenhuisvesting, laagbouw). Wethouder Jansen merkt op dat verder op diverse locaties in de stad zoals de Cartesiusdriehoek, Rotsoord en het Kruisvaardersgebied bebouwing wordt gerealiseerd. Afgevraagd wordt waarom studenten in de stad gevestigd moeten worden. Zij kunnen ook elders gehuisvest worden en reizen naar hun bestemming. Wethouder Jansen antwoordt dat het autobezit onder studenten gering is. De meeste studenten reizen met de bus of de fiets naar de Uithof. Uit onderzoek is gebleken dat studenten zo dicht als mogelijk bij de Uithof willen wonen. Gevraagd wordt waar de fixatie voor 10 bouwlagen voor deze kavel vandaan komt. Wethouder Jansen antwoordt dat de gemeente de strook zo groen mogelijk wil houden. Het is aan de gemeenteraad om een besluit te nemen over deze kavel. Niet alleen de belangen van de bewoners worden gewogen bij het nemen van een besluit maar ook de belangen van de woningzoekenden. Aanwezigen die zitting willen nemen in de klankbordgroep kunnen dit vermelden op de presentatielijst of een mail sturen aan Jan den Boer. De klankbordgroep zal mogen reageren op de ontwerpen die de ontwikkelaar maakt. De klankbordgroep zal met name gevraagd worden input te leveren voor de ontsluiting, groencompensatie, etc. De bewoners kunnen een reactieformulier meenemen. De bewoners worden nogmaals geattendeerd op de raadsinformatieavond van 27 januari a.s. waar het plan Opaalweg zal worden besproken. Aan de architect wordt gevraagd of hij zelf in het complex zou willen wonen. Sjoerd Berghuis antwoordt dat de studenten mooie kamers krijgen met een mooie buitenruimte. Het groen wordt op een zorgvuldige wijze ingevuld. Van het totale perceel wordt ongeveer 10% bebouwd. Er komt een gering aantal parkeerplaatsen. Geprobeerd wordt het gebouw op een zorgvuldige manier in te passen in de omgeving. Jan den Boer bedankt de aanwezigen voor hun actieve bijdrage en sluit het overleg om 22.15 uur.
7/7
