De planexploitatie Hessenberg G202 gewijzigd vast te stellen zoals opgenomen in dit voorstel. Voorstel aan de Raad

Voorstel aan de Raad

Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel

25 oktober 2006 / 183/2006 Onderwerp

motie Parkeren onder de Hessenberg Programma / Programmanummer

Grondbeleid / 9220 Portefeuillehouder

P. Depla

Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.

3 oktober 2006 Samenvatting

In december 2005 werd door de Raad in een motie gevraagd om een voorstel voor de meest optimale variant voor de ontsluiting van de parkeergarage onder de Hessenberg. Wij hebben hieromtrent besloten de parkeergarages te ontsluiten via entrees aan Achter de Carmel en Pijkestraat en de capaciteit van de parkeergarages te baseren op de behoefte vanuit de functies op het terrein zelf (224 p.p.) met de mogelijkheid om het aantal op commerciële basis met maximaal 50% uit te breiden per bak (tot maximaal in totaal 336) Voorstel om te besluiten

De planexploitatie Hessenberg G202 gewijzigd vast te stellen zoals opgenomen in dit voorstel.

Opgesteld door, telefoonnummer

Jos Meijboom, 2753

raadsvoorstel parkeerontsluiting 250906.doc


Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1

Inleiding

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Hessenberg op 22 december 2005 werd unaniem de motie ‘Parkeren onder de Hessenberg’ aanvaard die als volgt luidde: “De Raad, bijeen op 22 december 2005, overwegende dat: • er geen helderheid is over de hoeveelheid te realiseren parkeerplaatsen • er geen zicht is op de verdeling van de parkeerplaatsen in de westen oostbak en daaraan gekoppeld de verkeersbewegingen, • er op dit moment nog onvoldoende inzicht is in de kosten van de diverse varianten en daaraan gekoppelde ingangen, draagt het college op: • om te zorgen dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van de onderetages (begane grond en sousterrain) van het Weeshuis, mee te nemen als randvoorwaarde, en besluit: • dat het college een voorstel aan de gemeenteraad zal presenteren, waarin op basis van een zorgvuldige en goed onderbouwde argumentatie de raad een besluit kan nemen voor de in haar ogen meest optimale variant van het parkeren onder de Hessenberg, en gaat over tot de orde van de dag”. Naar aanleiding van deze motie hebben wij besloten de twee parkeerbakken elk afzonderlijk te ontsluiten, de oostelijk via Achter de Carmel en de westelijke via de Pijkestraat, om de hieronder genoemde redenen. Voorts hebben wij besloten de totale capaciteit van de beide garagebakken te beperken tot de eigen behoefte vanuit het project (ca. 224 pp.) in 2 lagen en daaraan bij gebleken belangstelling (die op dit moment middels een enquête wordt onderzocht) maximaal 1 laag per bak (ca. 112 pp.) toe te voegen op commerciële basis.

2

3

Doelstelling

Deze wijze van ontsluiten van de parkeergarage is de meest optimale omdat daarmee: • een financieel verantwoorde invulling wordt gegeven, • de eventuele overlast als gevolg van de parkeergarage voor de omwonenden op een evenwichtige wijze wordt verdeeld • voldaan wordt aan de wettelijke milieunormen en • een acceptabele verkeerstechnische oplossing mogelijk is. Argumenten

Uitgangspunt is het stedenbouwkundige plan van architectenbureau AWG van juli 2004 dat door de Raad is vastgesteld. Hierin is een parkeergarage opgenomen bestaande uit één drielaagse parkeerbak aan de oostzijde van het weeshuis met een capaciteit van 224 parkeerplaatsen, overeenkomend met de behoefte vanuit de ontwikkelingen op het terrein zelf. Deze parkeergarage is volledig ontsloten via Achter de Carmel. Deze variant is gehanteerd als referentie voor de vergelijking met een aantal alternatieven die nader



Vervolgvel

2

zijn onderzocht in bijgaand aanvullend rapport van AWG (bijlage 1). Daarin zijn 3 verschillende scenario´s uitgewerkt met elk 2 parkeerbakken, één oostelijk van het weeshuis, en een westelijk daarvan. Scenario 1 en 2 gaan uit van ontsluitingen via Achter de Carmel en Pijkestraat en scenario 3 van ontsluiting via de Doddendaal en een tunnelverbinding tussen beide parkeerkelders. Het verschil tussen scenario 1 en 2 heeft vooral betrekking op het aantal gerealiseerde parkeerplaatsen. Hieronder zijn de locaties voor de in/uitrit van de garage weergegeven.

Pijkestraat Achter de Carmel Doddendaal

Figuur 1: Onderzochte locaties voor in/uitritten garage Bij dit besluit zijn de volgende aspecten meegewogen: a. kosten In het rapport d.d. 12 juni 2006 (bijlage 2) heeft de Brink Groep de financiële consequenties van die 3 scenario´s ten opzichte van het basisontwerp in beeld gebracht. Conclusie daaruit is dat scenario 2 teruggerekend naar een gelijk aantal parkeerplaatsen



Vervolgvel

3

(224) ca. € 275.000 duurder is dan de basis en scenario 3 ca. € 1 miljoen, vooral als gevolg van de kostbare tunnelverbinding tussen beide parkeerbakken. Conclusie is dan ook dat de keuze voor een dubbele ontsluiting via Achter de Carmel en Pijkestraat relatief lage meerkosten met zich meebrengt en de keuze voor één ontsluiting via de Doddendaal zeer hoge meerkosten. Op een later moment zal besluitvorming plaats moeten vinden over de totale capaciteit van de garage. Hiertoe is een onderzoek gestart naar de behoefte aan extra parkeerplaatsen tegen een commercieel tarief (huur of koop). Op basis van de uitkomsten van het onderzoek zal gekeken moeten worden of private partijen bereid zijn te investeren. Dit is een vergelijkbaar traject met de Josephhof. Op de Josephhof bleek het noodzakelijk dat de gemeente investeerde in de extra parkeerruimte. Wij gaan er vanuit dat dit hier niet noodzakelijk is. Met de keuze voor twee entrees gekoppeld aan de fasering van het project is er in principe op twee momenten de mogelijkheid om te beslissen over het aantal toe te voegen parkeerplaatsen. b. geluid Omdat het hier een 30 km zone betreft hoeft er wettelijk niet op geluid getoetst te worden. Elk van de 3 ontsluitingsvarianten voldoet derhalve aan de gestelde geluidsnormen. c. luchtkwaliteit De 3 mogelijke entrees zijn getoetst aan het Besluit Luchtkwaliteit (bijlage 3). De conclusies daaruit zijn als volgt. In de autonome situatie worden geen grenswaarde overschrijdingen voor NO2 en PM10 geconstateerd ter hoogte van trottoir en gevel langs de Achter de Carmel, Doddendaal en Parkweg. De realisatie van de parkeergarage, uitgaande van 224 parkeerplaatsen, zorgt voor een toename van maximaal 1 μg/m³ in de jaargemiddelde NO2 en PM10 concentratie en maximaal 1 extra overschrijdingsdag voor de etmaalgemiddelde PM10 concentratie van 50 μg/m³ ter hoogte van trottoir en gevel langs de Achter de Carmel, Doddendaal of Parkweg (afhankelijk van de wijze van ontsluiting van de parkeergarage). Na realisatie van de parkeergarage wordt echter nog steeds ruimschoots voldaan aan de grenswaarden voor NO2 en PM10 uit het Besluit luchtkwaliteit. Aangezien de planontwikkeling niet zorgt voor een overschrijding van de grenswaarden voor NO2 en PM10, voldoet de beoogde ontwikkeling voor elk van de varianten aan de randvoorwaarden die het Besluit Luchtkwaliteit voorschrijft. Ook bij uitbreiding van de garage tot maximaal 336 plaatsen zoals hiervoor aangegeven wordt voldaan aan de randvoorwaarden die het Besluit Luchtkwaliteit voorschrijft. d. verkeer Momenteel zijn er in de Hezelstraatgarage 220 parkeerplaatsen, daarnaast verdwijnen er nog enkele plaatsen in de openbare ruimte.



Vervolgvel

4

Een tweetal garages met maximaal 336 plaatsen zal tijdens de spitsuren een gelijkwaardige belasting geven op Doddendaal en Parkweg als de huidige parkeergarage, omdat een garage specifiek voor bewoners en vergunninghouders minder intensief wordt gebruikt dan een garage voor binnenstadsbezoekers. Verkeerstechnisch is de ontsluiting via de Doddendaal niet geschikt omdat er terplaatse onvoldoende ruimte en uitzicht is voor een veilige aansluiting op de Doddendaal (zie foto 1). Behalve bezwaren op het gebied van verkeersveiligheid kan dit Doddendaal als hoogwaardige openbaar vervoersverbinding hinderen.

Foto 1 Ontsluiting Doddendaal De ontsluiting via Achter de Carmel heeft als nadeel dat het verkeer via een langere route door woonstraten naar de parkeergarage geleid moet worden. De verkeersbelasting op het centrum zal toenemen met een ontsluiting op deze locatie. De ontsluiting via de Pijkestraat is gelet op de ligging ten opzichte van de aanvoerroute Kronenburgersingel het gunstigst. Deze sluit weliswaar aan op een eventuele hoogwaardig openbaarvervoerroute, maar hier is een goede veilige aansluiting mogelijk. Uit oogpunt van verkeersontsluiting en hinderbeperking zou de ideale oplossing zijn de in/uitgang te concentreren bij de Pijkestraat. Dit zou echter betekenen dat een kostbare tunnelverbinding tussen beide parkeerbakken gemaakt moet worden.



Vervolgvel

5

De vergelijking tussen de diverse varianten ziet er samengevat als volgt uit:

omschrijving

kosten geluid luchtkwaliteit verkeer

4

5

6

7

referentie 1 parkeerbak oost volledig ontsloten via Achter de Carmel voldoet aan norm voldoet aan norm Langere aanvoerroute

scenario 1/2 2 parkeerbakken: oost ontsloten via Achter de Carmel, west via Pijkestraat + € 275.000,voldoet aan norm voldoet aan norm Ontsluiting Pijkestraat is gunstig, Achter de Carmel: langere aanvoerroute

scenario 3 2 parkeerbakken oost en west ontsloten via Doddendaal onderling verbonden met een tunnel + € 1.060.000,voldoet aan norm voldoet aan norm niet geschikt

Financiën

De projectontwikkelaar heeft aangegeven voor de realisatie van twee parkeerbakken met ontsluiting Achter de Carmel en Pijkestraat een verlaging te willen van de grondprijs met € 100.000,- (ex BTW). Wij achten dit aanvaardbaar. Wij stellen de Raad voor dit bedrag ten laste te brengen van de planexploitatie Hessenberg. Dit bedrag wordt binnen de planexploitatie gedekt uit de opbrengst van de verkoop van de woningen aan de Kroonstraat (motie: “niet slopen Kroonstraat is winst van plan Hessenberg”). Een gewijzigde planexploitatie gaat hierbij (bijlage 4). Juridische aspecten

Het bestemmingsplan Stadscentrum Kerngebied I 1998-5 (Hessenberg) is op 5 juli j.l. door de Provincie goedgekeurd. In dit bestemmingsplan zijn alle 3 ontsluitingsvarianten mogelijk gemaakt. De bewoonster van Achter de Carmel 14, het pand direct nabij de entree van de parkeergarage, heeft onlangs beroep ingesteld bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan en een verzoek ingediend voor voorlopige voorziening. Communicatie

Dit voorstel is ambtelijk besproken met de bewoner van Achter de Carmel 14, indiener van een zienswijze tegen het ontwerp-bestemmingsplan. Deze blijft bezwaar maken tegen een ontsluiting via Achter de Carmel en heeft dan ook beroep ingesteld bij de Raad van State. Het voorstel is tevens gepresenteerd aan de plangroep Hessenberg en de projectontwikkelaar. Uitvoering

Dit besluit zal onderdeel uitmaken van de verdere planuitwerking voor de Hessenberg.



Vervolgvel

6

College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Secretaris,

mevr. dr. G. ter Horst

P. Eringa

1. 2. 3. 4.

studie scenario's AWG 03-05-05 investeringskosten Brinkgroep 12-06-06 memo luchtkwaliteit 16-05-06 gewijzigde planexploitatie


P ark eerg arag e ‘D e Hes s enb erg ’ t e N ijmeg en

Investeringskostenstudie scenario’s parkeergarage

Datum

09 juni 2006

Project

Parkeergarage ‘De Hessenberg’ te Nijmegen

Betreft

Investeringskostenstudie scenario`s parkeergarage

Inhoudsopgave 01

AANLEIDING EN RESULTATEN

1

01.01

Inleiding

1

01.02

Resultaten

2

01.02.01

Investeringskosten parkeerstudie

2

01.02.02

Gevolgen voor het woningcontingent

3

01.02.03

Vergelijking ten opzichte van de basisvariant

3

01.03

Voor en nadelen varianten

4

01.04

Aanbevelingen

4

02

AANNAMES EN UITGANGSPUNTEN

5

02.01

Directe bouwkosten

5

02.02

Algemene uitvoeringskosten

5

02.03

Staartkosten

5

03

AANNAMES INVESTERINGSKOSTEN

6

03.01

Grondkosten

6

03.02

Ontwerpadvies

6

03.03

Grondonderzoek

6

03.04

Aansluitkosten

6

03.05

Projectmanagement/toezicht

6

03.06

Onvoorziene kosten

6

03.07

Diversen

6

03.08

Rentekosten

7

03.09

Ontwikkelingskosten

7

03.10

BTW

7

04

BIJLAGEN

8

04.01

Overzicht bouwen investeringskosten 19 mei 2006

8

Onze referentie

000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad i

1

Datum

09 juni 2006

Project


Betreft

Investeringskostenstudies scenario´s parkeergarage

01

AANLEIDING EN RESULTATEN

01.01

Inleiding

Gemeente Nijmegen heeft Brink Groep gevraagd een aantal scenario’s voor de parkeergarage onder de Hessenberg door te rekenen op bouwen investeringskosten. De volgende alternatieven zijn doorgerekend en vergeleken: 0.

AWG-Architecten: Stedenbouwkundig plan; Basisgarage, drielaagse split-level parkeergarage ten oosten van het weeshuis. De capaciteit is 224 parkeerplaatsen. Ontsluiting ‘Achter de Carmel’.

1.

AWG-Architecten: Scenario 1; Verkleinde basisgarage, drielaags ten oosten van het weeshuis. De capaciteit is 185 parkeerplaatsen + een aparte tweelaagse split-level parkeergarage ten westen van het weeshuis waarvan de capaciteit 106 plaatsen is. Ontsluitingen ‘Achter de Carmel’ en de Pijkestraat.

2.

AWG-Architecten: Scenario 2; Basisgarage, drielaagse split-level parkeergarage ten oosten van het weeshuis. De capaciteit is 224 parkeerplaatsen + een aparte tweelaagse parkeergarage ten westen van het weeshuis, waarvan de capaciteit 88 plaatsen is. Ontsluitingen ‘Achter de Carmel’ en de Pijkestraat.

3.

AWG-Architecten: Scenario 3; Basisgarage, drielaagse split-level parkeergarage ten oosten van het weeshuis. De capaciteit is 224 plaatsen + een eenlaagse gelijkvloerse parkeergarage ten westen van het weeshuis, waarvan de capaciteit 70 plaatsen is. Beide garages zijn verbonden met een verbindingstunnel, centrale ontsluiting ten zuiden van het weeshuis (aan Doddendaal).

De ter beschikking gestelde stukken hiervoor zijn: −

AWG: Hessenberg Nijmegen, Studie Parking, 03 mei 2005;

Onze referentie

000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad

1

Datum

09 juni 2006

Project


Betreft


01.02

Resultaten

01.02.01

Investeringskosten parkeerstudie

De investeringskostenonderbouwing van de variantenstudie is vermeld in de bijlagen. De samenvatting hiervan is vermeld in tabel 1. Investeringskosten exclusief BTW Totaal BVO

Aantal parkeerplaatsen

m² p.p gemid.

0 Parkeergarage basis, drielaags 7.392

224

33

1 Scenario 1

291

37

312

34

294

34

2 Scenario 2 3 Scenario 3 Keldervloer

10.665 10.550 10.125

Totale kosten Parkeergarage

5.732.712 8.324.017

Meerkosten t.o.v. basis

Basis

2.591.305

8.312.808

2.580.096

8.859.403

3.126.691

Kosten per parkeerplaats

25.592 28.605 26.644 30.134

Kosten per m² BVO

776 780 788 875

Parkeernorm Uitgangspunt: totaal nieuwbouw koopappartementen 177 stuks. De parkeernorm per parkeergarage is dan als volgt: −

Basis = 1,26;

−

Scenario 1 = 1,6;

−

Scenario 2 = 1,8;

−

Scenario 3 of 3a = 1,66;

−

Scenario ontwikkelaar = 1,9.

Onze referentie

000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad

2

Datum

09 juni 2006

Project


Betreft


01.02.02

Gevolgen voor het woningcontingent

Naast het financiële saldo op de parkeergarage is er bij de verschillende varianten sprake van extra inkomstendervingen. Dit is het gevolg van het feit dat ten behoeve van de andere/extra ontsluiting van de garage-scenario’s verschillende woningen zullen verdwijnen. Het betreft de volgende wijzingen: scenario 1:

1 woning ten opzichte van de basis;

scenario 2:

1 woning ten opzichte van de basis;

scenario 3:

1 extra woningen ten opzichte van de basis;

Deze inkomstenderving is in de berekeningen verwerkt met een gemiddelde grondopbrengst per woning van € 40.000,-- per woning. 01.02.03

Vergelijking ten opzichte van de basisvariant

De kosten van de diverse parkeervarianten zijn teruggebracht naar de uitgangspunten, die zijn gehanteerd in de basisvariant (meer parkeerplaatsen is alleen de keuze van de ontwikkelaar, geen eis van de gemeente). De absolute kosten van de varianten zijn derhalve teruggebracht naar de capaciteit van de basisvariant (224 parkeerplaatsen). Hierin is de inkomstenderving, ten gevolge van het verdwijnen van woningen, verwerkt. Meerkosten ten opzichte van de basis (224 p.p.) Aantal

0 1

Parkeergarage basis, drielaags Scenario 1

2 3

Scenario 2 Scenario 3

Onze referentie

(exclusief BTW)

224

-

291 312

714.776 275.457

291

1.057.309

000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad

3

Datum

09 juni 2006

Project


Betreft


01.03

Voor en nadelen varianten

De vergelijking tussen de scenario’s 1+2 ( 2 parkeerbakken met elk een eigen ontsluiting via Achter de Carmel en Pijkestraat) en scenario 3 ( 2 parkeerbakken onderling verbonden met een tunnel en centraal ontsloten via Dodendaal) levert het volgende beeld op:

Geld Risicospreiding Haalbaarheid Buurt Tijd Commercieel Planschade Archeologie

Variant 1-2 + ++ + 0 + 0 0

Variant 3 --+ + ++ 0-+ ---

01.04

Aanbevelingen

Gewenste parkeervariant Rekeninghoudend met de bovengenoemde argumenten is parkeervariant 2 de meest wenselijke, vanwege: −

de beperkte meerkosten (circa € 275.000,--);

−

een geringe afwijking van het woningcontingent (-/- 1 woning);

−

de verminderde verkeersdruk op de ingang ‘Achter de Carmel’;

−

de spreiding aan parkeerfaciliteit;

−

het draagvlak.

Onze referentie

000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad

4

Datum

09 juni 2006

Project


Betreft


02

AANNAMES EN UITGANGSPUNTEN

02.01

Directe bouwkosten

Voor het bepalen van de directe kosten zijn de tekeningen van de architect als uitgangspunt gehanteerd. De aannames en uitgangspunten zijn hieronder beschreven, waarbij een clustering naar de verschillende projectonderdelen is gemaakt. Voor het berekenen van de bouwkosten en de bijkomende kosten zijn de volgende uitgangspunten van toepassing: −

bij het opstellen van de kostenraming heeft Brink Groep aannames gedaan. Deze aannames zijn onlosmakelijk verbonden met het kostenniveau van de raming voor het project (en vermeld in de navolgende paragraaf);

−

het prijspeil van de begroting is mei 2004 vanwege de vergelijking met eerdere kostenraming;

−

Alle bedragen zijn exclusief 19% BTW.

Aanvullende- en afwijkende uitgangspunten bouwkostenraming De volgende punten zijn niet in de kostenraming opgenomen: −

er is geen rekening gehouden met de stortkosten van de verontreinigde grond;

−

de afkoop loon- en prijsstijgingen tijdens de bouw zijn opgenomen;

−

de kosten voor aansluitingen met de omgeving zijn niet opgenomen;

−

de parkeergarage is onafhankelijk van de bovenliggende bebouwing beschouwd. De gehele begane grondvloer wordt dus doorberekend aan de parkeergarage;

−

er wordt geen rekening gehouden met bodemvondsten die de kosten voor fundering en grondwerken negatief kunnen beïnvloeden.

02.02

Algemene uitvoeringskosten

De algemene uitvoeringskosten (AUK) zijn op basis van een percentage (16%) over de directe kosten bepaald. Hierin zijn tevens de kosten voor tijdelijke voorzieningen en/of veiligheidsmaatregelen opgenomen. De hoogte van het percentage is op basis van ervaring en vergelijkbare binnenstedelijke projecten binnen Brink Groep bepaald. 02.03

Staartkosten

De staartkosten zijn aan de hand van percentages over de directe bouwkosten bepaald. De gehanteerde percentages zijn op de aard en de omvang van het project en de huidige marktsituatie gebaseerd: −

onvoorzien/nadere planuitwerking:

−

algemene kosten:

6,00% over de directe bouwkosten;

−

winst en risico:


−

afkoop loon- en prijsstijging tijdens bouw:

2,00% (24 maanden uitvoering, 2% op jaarbasis);

−

CAR-verzekering en WA verzekering:

0,40% over de bouwkosten.

Onze referentie


000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad

5

Datum

09 juni 2006

Project


Betreft


03

AANNAMES INVESTERINGSKOSTEN

Bij het opstellen van deze benodigde, bijkomende, kosten voor de parkeergarages zijn de onderstaande uitgangspunten gehanteerd. 03.01

Grondkosten

−

De onroerend zaakbelasting is niet opgenomen.

−

Voor de grondaanschaf, bouwrijp maken en overdrachtskosten zijn geen kosten opgenomen. Deze kosten zijn separaat inzichtelijk gemaakt.

−

Voor het eventueel omleggen van de nutsleidingen zijn geen kosten opgenomen. Deze kosten zijn separaat inzichtelijk gemaakt.

−

Voor de kadasterkosten is een percentage van 0,35% gehanteerd over de bouwkosten.

−

Voor planschade panden Doddendaal 109/115 is voor variant 3 een bedrag van € 200.000,-- opgenomen.

−

Voor variant 3 is archeologisch onderzoek nodig. Hiervoor is een bedrag van € 120.000,-opgenomen.

03.02

Ontwerpadvies

De ontwerpadvieskosten zijn opgenomen. Onder de ontwerpadvieskosten vallen onder andere; de architect, constructeur, installatieadviseur, bouwkostenadviseur en diverse ‘ad hoc’ adviseurs, vanaf de definitiefase tot en met realisatiefase. 03.03

Grondonderzoek

Voor de kosten voor het uitvoeren van een ‘grondonderzoek’ is bij elk scenario € 10.000,-- opgenomen. 03.04

Aansluitkosten

De aansluitkosten van de nutsvoorzieningen (zoals; elektra, water en riolering) zijn opgenomen. 03.05

Projectmanagement/toezicht

Voor projectmanagement vanaf de definitiefase tot en met de realisatiefase en toezicht tijdens de uitvoering is een percentage gehanteerd van 1,5% over de bouwkosten. 03.06

Onvoorziene kosten

Voor de onvoorziene kosten zijn de volgende percentages gehanteerd: 5% over de bijkomende kosten en 3% over de bouwkosten. 03.07

Diversen

−

Voor de overheidsheffingen zijn geen kosten opgenomen.

−

Voor de legeskosten ten aanzien van stedenbouw, planologisch plan en welstand is een percentage van 2% gehanteerd over de bouwkosten.

−

Voor het precario zijn geen kosten opgenomen.

−

De kosten van GIW-garantie zijn opgenomen.

−

De makelaarskosten zijn opgenomen.

Onze referentie

000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad

6

Datum

09 juni 2006

Project


Betreft


−

De begeleidingskosten zijn opgenomen.

−

Voor de startkosten is een percentage van 0,25% gehanteerd over de bouwkosten.

03.08

Rentekosten

De rentekosten over de grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten zijn voor rekening van de koper en derhalve niet in de investeringskosten opgenomen. 03.09 −

Ontwikkelingskosten

Voor de Algemene Kosten van de ontwikkelaar is een percentage van 3,00% gehanteerd over de bouwen investeringskosten (exclusief de grondkosten).

−

Voor de Winst en Risico van de ontwikkelaar is een percentage van 6,00% gehanteerd over de bouwen investeringskosten (exclusief de grondkosten).

−

Er zijn geen kosten voor risico leegstand opgenomen.

03.10

BTW

Voor de BTW is met een percentage van 19% gerekend.

Onze referentie

000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad

7

Datum

09 juni 2006

Project


Betreft


04

BIJLAGEN

04.01

Overzicht bouwen investeringskosten 9 juni 2006

Onze referentie

000313.038.01/06004670/ISO:WD/SvdK

Blad

8

Memorandum Directie Grondgebied Milieu Industrie

Aan

H. Berends (P320) Datum

16 mei 2006 Opgesteld door, telefoonnummer

S. Snel (G650), 9713 Extra afschriften voor

H. Westenend (G650), H. Nijhuis (G650), J. Meijboom (G720) Onderwerp

luchtparagraaf bestemmingsplan Stadscentrum Kerngebied I 1998-5 (Hessenberg)

Lucht Gemotoriseerd verkeer veroorzaakt luchtverontreiniging. Ten aanzien hiervan zijn in het op 19 juli 2001 van kracht geworden Besluit Luchtkwaliteit (Blk) ingevolge de Wet milieubeheer (Wm) nadere uitwerkingen van de luchtkwaliteits-grenswaarden opgenomen. Op 5 augustus 2005 is een herzien besluit van kracht geworden (“Besluit luchtkwaliteit 2005”), waarin het besluit uit 2001 op een aantal punten is aangepast. De aanpassingen betreffen voornamelijk de correctie voor de fractie zeezout in de achtergrondconcentratie van fijn stof (4 μg/m3 voor de gemeente Nijmegen) en de mogelijkheid tot salderen. Het Blk betreft grenswaarden voor: Stikstofdioxide (NO2); Fijn stof (PM10); Benzeen (C6H6); Zwaveldioxide (SO2); Koolmonoxide (CO); Ozon (O3) en Benzo(a)pyreen (BaP). In Nederland worden in het algemeen alleen voor NO2 en PM10 mogelijk overschrijdingen verwacht. Benzeen is gezien de lage achtergrondconcentraties tegenwoordig geen item bij parkeergarages van deze omvang. Er hoeven dan ook geen berekeningen te worden uitgevoerd voor de benzeenconcentratie. UItgangspunten voor berekeningen Binnen het onderhavige plan, het realiseren van woningbouw met parkeergarage, is voor de meest kritische locaties een berekening uitgevoerd naar de te verwachten NO2 en PM10 concentraties met behulp van het rekenmodel CAR II 5.0 (TNO). Als meest kritische locaties in dit plan is gekozen voor: - trottoir en gevel Achter de Carmel (in geval van ontsluiting parkeergarage aan zijde Achter de Carmel); - troittoir en gevel Doddendaal (in geval van ontsluiting parkeergarage aan zijde Doddeldaal); - trottoir en gevel Parkweg (in geval van ontsluiting parkeergarage aan zijde Pijkestraat/Parkweg).

Memo-Hessenberg-lucht-mei2006_v2.doc

Memorandum

Vervolgvel

1

Verder zijn de volgende aannames gedaan: - de afstand van wegas tot het trottoir is 5 meter en tot de dichtsbijzijnde bebouwing 5 meter (Doddendaal) en 6 meter (Achter de Carmel en Parkweg); - er is uitgegaan van stagnerend stadsverkeer (stoppen en optrekken); - wegtype 4 (eenzijdige bebouwing) voor de Parkweg, 3a (beide zijden relatief lage bebouwing) voor Doddendaal en 3b (street-canyon) voor Achter de Carmel; - de overige verkeersgegevens zijn overgenomen uit de verkeersmilieukaart (VMK) van de gemeente Nijmegen; - de verkeeraantrekkende werking van de parkeergarage is 2 voertuigbewegingen per parkeerplaats per dag; - in de berekeningen is uitgegaan van meerjarige meteorologie. De geplande parkeergarage zal de huidige parkeergarage vervangen. De huidige parkeergarage, met circa 220 parkeerplaatsen en bestemd voor bezoekers van het centrum, ontsluit zich via de Pijkestraat/Parkweg. De totale parkeerbehoefte voor de geplande woningen, commerciële doeleinden en het nabijgelegen bedrijfspand is 224 plaatsen. De parkeergarage wordt eventueel uitgebreid naar een groter aantal plaatsen voor commerciële doeleinden. Berekeningen zijn uitgevoerd voor zowel de autonome situatie en de toekomstige situatie uitgaande van 224 parkeerplaatsen. In de berekening is rekening gehouden met het verdwijnen van de huidige parkeergarage met ontsluiting via de Pijkestraat/Parkweg. De jaren waarvoor de NO2 en PM10 concentraties zijn berekend zijn 2006, 2010 en 2015. Met de keuze van deze jaren is rekening gehouden met het jaar waarin de procedure voor de bestemmingsplanwijziging is ingegaan (2006), het jaar waarin de jaargemiddelde norm voor de NO2 concentraties in werking zal treden (2010) en een doorkijk naar de toekomstige situatie (2015). Voor deze jaren is zowel de autonome situatie als de situatie uitgaande van een parkeergarage met 224 parkeerplaatsen berekend. Resultaten Uit de rekenresultaten blijkt dat in de jaren 2006, 2010 en 2015 geen grenswaarden voor NO2 en PM10 worden overschreden, zowel in de autonome situatie als in de situatie na realisatie van de parkeergarage. De berekeningsresultaten voor de verschillende ontsluitingswegen van de parkeergarage zijn weergegeven in de tabellen 1 tot 3.


Memorandum

Vervolgvel

2

Tabel 1

Berekeningsresultaten ontsluiting via Achter de Carmel (na zeezoutcorrectie voor PM10) Jaargemiddelde NO2 (μg/m3)

Jaargemiddelde PM10 (μg/m3)

Aantal

autonoom

realisatie

autonoom

realisatie

autonoom

realisatie

G: 29

G: 29

G: 24

G: 24

G: 19

G: 20

T: 29

T: 29

T: 24

T: 24

T: 19

T: 20

G: 26

G: 26

G: 22

G: 23

G: 17

G: 17

T: 26

T: 26

T: 22

T: 23

T: 17

T: 17

G: 22

G: 23

G: 22

G: 22

G: 15

G: 15

T: 22

T: 23

T: 22

T: 22

T: 15

T: 15

overschrijdingsdagen 2006 2010 2015 G: gevel

T: trottoir

Wanneer de ontsluiting van de parkeergarage plaatsvindt via Achter de Carmel geldt (zie tabel 1): - een maximale toename van 1 μg/m³ in de jaargemiddelde NO2 concentratie ter hoogte van trottoir en gevel van de Achter de Carmel in het jaar 2015; - een maximale toename van 1 μg/m³ in de jaargemiddelde PM10 concentratie ter hoogte van trottoir en gevel van de Achter de Carmel in het jaar 2010; een maximale toename van 1 overschrijdingsdag voor de etmaalgemiddelde PM10 concentatie van 50 μg/m³ ter hoogte van trottoir en gevel van de Achter de Carmel in het jaar 2006. Tabel 2

Berekeningsresultaten ontsluiting via Dodddeldaal (na zeezoutcorrectie voor PM10) Jaargemiddelde NO2 (μg/m3)


Aantal

autonoom

realisatie

autonoom

realisatie

autonoom

realisatie

G: 33

G: 34

G: 25

G: 25

G: 23

G: 24

T: 33

T: 34

T: 25

T: 25

T: 23

T: 24

G: 30

G: 30

G: 24

G: 24

G: 19

G: 19

T: 30

T: 30

T: 24

T: 24

T: 19

T: 19

G: 26

G: 26

G: 22

G: 22

G: 16

G: 16

T: 26

T: 26

T: 22

T: 22

T: 16

T: 16


T: trottoir

Wanneer de ontsluiting van de parkeergarage plaatsvindt via Doddendaal geldt (zie tabel 2): - een maximale toename van 1 μg/m³ in de jaargemiddelde NO2 concentratie ter hoogte van trottoir en gevel van Doddendaal in het jaar 2006; - geen toename in de jaargemiddelde PM10 concentratie ter hoogte van trottoir en gevel van Doddendaal;


Memorandum

Vervolgvel

3

-

een maximale toename van 1 overschrijdingsdag voor de etmaalgemiddelde PM10 concentatie van 50 μg/m³ ter hoogte van trottoir en gevel van Doddendaal in het jaar 2006.

Tabel 3

Berekeningsresultaten ontsluiting via Parkweg (na zeezoutcorrectie voor PM10) Jaargemiddelde NO2 (μg/m3)


Aantal

autonoom

realisatie

autonoom

realisatie

autonoom

realisatie

G: 34

G: 34

G: 25

G: 25

G: 24

G: 24

T: 34

T: 34

T: 25

T: 25

T: 24

T: 24

G: 30

G: 30

G: 24

G: 24

G: 19

G: 19

T: 30

T: 30

T: 24

T: 24

T: 19

T: 19

G: 26

G: 26

G: 22

G: 22

G: 16

G: 16

T: 26

T: 26

T: 22

T: 22

T: 16

T: 16


T: trottoir

Wanneer de ontsluiting van de parkeergarage plaatsvindt via Parkweg geldt (zie tabel 3): - geen toename in de jaargemiddelde NO2 concentratie ter hoogte van trottoir en gevel van de Parkweg; - geen toename in de jaargemiddelde PM10 concentratie ter hoogte van het trottoir van de Parkweg; - geen toename in het aantal overschrijdingsdagen voor de etmaalgemiddelde PM10 concentatie van 50 μg/m³ ter hoogte van trottoir en gevel van de Parkweg. Door middel van een berekening van de maximale toename van het aantal verkeersbewegingen over de wegen Achter de Carmel, Doddeldaal en Parkweg die mogelijk is zonder de grenswaarden te overschrijden, is inzichtelijk gemaakt wat de maximale capaciteit van de parkeergarage zou kunnen zijn. Hieronder volgt per parkeergarage: Achter de Carmel Doddeldaal Parkweg -

ontsluiting de maximale capaciteit van de 4700 parkeerplaatsen 3700 parkeerplaatsen 2774 parkeerplaatsen

Conclusie en advies In de autonome situatie worden geen grenswaarde overschrijdingen voor NO2 en PM10 geconstateerd ter hoogte van trottoir en gevel langs de Achter de Carmel, Doddendaal en Parkweg. De realisatie van de parkeergarage, uitgaande van 224 parkeerplaatsen, zorgt voor een toename van maximaal 1 μg/m³ in de jaargemiddelde NO2 en PM10 concentratie en maximaal 1 extra overschrijdingsdag voor de etmaalgemiddelde PM10 concentratie van 50 μg/m³ ter hoogte van trottoir


Memorandum

Vervolgvel

4

en gevel langs de Achter de Carmel, Doddendaal of Parkweg (afhankelijk van de wijze van ontsluiting van de parkeergarage). Na realisatie van de parkeergarage wordt echter nog steeds ruimschoots voldaan aan de grenswaarden voor NO2 en PM10 uit het Besluit luchtkwaliteit. De capaciteit van de geplande parkeergarage zou zelfs kunnen uitgebreid tot: 4700 parkeerplaatsen, indien de onsluiting plaatsvindt Achter de Carmel; 3700 parkeerplaatsen, indien de onsluiting plaatsvindt Doddeldaal; 2774 parkeerplaatsen, indien de onsluiting plaatsvindt de Parkweg.

worden via via via

Aangezien de planontwikkeling niet zorgt voor een overschrijding van de grenswaarden voor NO2 en PM10, voldoet de beoogde ontwikkeling aan de randvoorwaarden die het Besluit Luchtkwaliteit voorschrijft.

Voor akkoord,

H. Westenend bureauhoofd geluid


Directie Wijk & Stad Rapportage grote projecten Project:

G202 Hessenberg herontwikkeling

Programma/productgroep:

Grondbeleid / Stadscentrum

Kerninformatie

Deze planexploitatie bevat de ontwikkeling van de Hesenberg. Het te realiseren programma bestaat uit 158 appartementen en 19 grondgebonden woningen. Het aandeel sociaal is 48% (koop en huur). Daarnaast wordt gerealiseerd ca. 1000 m2 commerciële ruimte en een parkeerkelder van ca. 224 plaatsen. Ook de herontwikkeling van het Weeshuis en Titus Brandsma Kapel is onderdeel van deze exploitatie. De eerste fase start begin 2007 met bouwrijpmaken, de tweede fase start begin 2008. Soort exploitatie: Ontwikkelaar: intern Eigendom: Procedures: Realisatie Programma:

extrern

Opp. plangebied: Woningen: Parkeren: Openbare ruimte: Bedrijvigheid: Kantoren: Sport: Cultureel: Anders:

De planexploitatie is op 15 december 2004 door de Raad vastgesteld met een sluitende exploitatie met een kosten- en opbrengstennivo van € 7.886.181,-. H. Berends Ontwikkelcombinatie Hendriks-Heijmans, Koninklijke Woudenberg gemeente eigendom bestemmingsplanherziening

2007-2009

11484 m2 19 grondgebonden koop-/huurwoningen en 158 koop-/huurappartementen (48 % in sociaal) 224 pp ondergronds op eigen terrein. 3100 m2, nieuw in te richten, waarvan 2936 m2 verhard; kwaliteitsniveau: hoog 1000 m2 (detailhandel) …………… …………… ………….... ……………

Ontwikkelingen:

De onderhandelingen m.b.t. de grondverkoop zijn afgerond. De selectieprocedure voor de ontwikkelaar van het Weeshuis is inmiddels afgerond. De voormalige Titus Brandsma kapel wordt verkocht aan de st. Het Kruispunt. Het bestemmingplan is december 2005 vastgesteld door de raad. In juli 2006 is het bestemmingsplan goedgekeurd door GS. Inmiddels is beroep ingesteld bij de Raad van State en een verzoek voor voorlopige voorziening ingediend. Er is een werkgroep samengesteld met bewoners en ondernemers om de tijdelijke compensatie voor het verdwijnen van de parkeergarage Hezelstraat te begeleiden. De verdere uitwerking van de plannen wordt mede begeleid door de plangroep Hessenberg. Gepland is dat de bouwaanvraag voor de nieuwbouw in 2006 wordt ingediend. Start bouw is voorzien in 2007. De ontsluiting(en) van de parkeergarage is nader bestudeerd. Dit najaar volgt hierover een voorstel aan de Raad . In deze planexploitatie is uitgegaan van een gewijzigde entree naast Achter de Carmel ook de Pijkestraat. Dit leidt tot een lagere opbrengst van € 100.000. De haalbaarheid van de functie erfgoedhuis in het weeshuis wordt nader onderzocht op haalbaarheid. In deze exploitatie is het voormalige erfgoedhuis budgettair opgenomen.

financiën:

Kosten Verwervingen Bouw- en woonrijpmaken Plankosten Overige Rente en kostenstijging Totaal geraamd Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd in periode Nog te realiseren

01-01-2006

01-07-2006

1.801.000 2.176.700 2.283.800 94.500 1.452.700 7.809.000 5.074.000 281.900 2.736.000

Prognose eindresultaat per 01-01-2006 Prognose eindresultaat per 01-07-2006

1.801.000 2.537.000 2.073.000 95.000 1.487.000 7.993.000 5.332.000 258.000 2.660.000

€

Opbrengsten

01-01-2006

01-07-2006

Verkopen en subsidies Bijdrage ontwikkelaar Huuropbrengsten Overige

8.132.000

8.032.000

78.000

82.000

Totaal geraamd Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd in periode Nog te realiseren

8.210.000 3.029.000 214.000 5.181.000

8.114.000 3.033.000 214.100 5.081.000

401.000,122.000-

voordelig voordelig

Toelichting: Het nadelige effect wordt veroorzaakt doordat er minder opbrengsten zijn dan geraamd, door aanpassing van de entrees van de parkeergargages, hogere plankosten en rentenadeel. In de exploitatie is op grond van eerder aangevraagde BLS-subsidie een bedrag opgenomen van € 344.000,-. Deze BLS regeling is vervallen en zal door een andere subsidie gecompenseerd moeten worden. Voor deze planexploitatie zijn aangepaste parameters van toepassing nl: Rente 5,5% Kostenstijging 2,5% Opbrengstenstijging 2%

Risico’s

Extern: Economisch (afzet, rente, etc.)

Verwerving Bijdragen/subsidies Regelgeving (aanpassingen) Draagvlak/procedures

Uitvoeringsrisico: (Bodem-)sanering Archeologie Bommen en granaten Regelgeving (aanpassingen)

onderhandelingen met OCH afgerond. Bestemmingsplan is gewijzigd tov stedenbouwkundig plan. Op basis van het voorlopig ontwerp zal onderzocht worden of er voldoende capaciteit behaald kan worden om de grondprijs gestand te doen. n.v.t kleine subsidie nog te realiseren Procedures bestemmingsplan houden gezien de voorgeschiedenis enig risico in zich. Middels instelling van een Plangroep is wel draagkracht voor het plan vanuit de buurt verkregen. Voor Weeshuis en Kapel ook monumentenprocedure.

n.v.t. nog een klein deel plangebied onderzoeken

De risico’s financieel vertaald: voor dit project is geen bedrag als voorziening in de ABR opgenomen.

pagina 17 Agendapunt

13

Omschrijving voorstel

Hessenberg - gewijzigde vaststelling bestemmingsplan ‘Stadscentrum Kerngebied I 1998 - 5’ 245/2005 Raadsvoorstel d.d. 8 november 2005 Met inachtneming van de ingekomen zienswijzen het bestemmingsplan ‘Stadscentrum Kerngebied I 1998 - 5 (Hessenberg)’ gewijzigd vast te stellen conform de gewaarmerkte plankaart nummer 151179 met de daarbij behorende ‘Bestemmingsplanvoorschriften Stadscentrum Kerngebied I 1998 - 5 (Hessenberg)’. Motie: 1e indiener

Hessenberg verdient beter! M. Hulskorte (VSP)

De Raad der Gemeente Nijmegen, bijeen in openbare vergadering op 21 en 22 december 2005, overwegende dat: Het bestemmingsplan op de hoogste plekken in het gebied een woningbouwhoogte van 30 mtr.=ca.10 verdiepingen toelaat. Dat de Hessenberg toch al hoger gelegen is dan de omliggende straten wat de hoogbouw visueel nog meer zal benadrukken. Deze woningbouwhoogte niet past in het gebied. De schaduwwerking van de hoogbouw in combinatie met smalle straten het woongenot ernstig zal doen afnemen. Vanwege de enorme tekorten en behoefte aan betaalbare sociale woningbouw er afspraken zijn gemaakt en maatschappelijk kapitaal is vrijgemaakt voor dit plangebied om 48 % sociale woningbouw te realiseren. Daarvoor nu geen enkele garantie kan worden afgegeven en ook nog geen woningcorporaties kunnen worden genoemd die participeren in het project. De ontsluiting van de geplande parkeergarage Achter de Carmel voor ca. 400 auto’s met minimaal 800 verkeersbewegingen p/e zal leiden tot onverantwoord hoge milieubelastende uitstootconcentraties waar het plan niet in voorziet. Dat zal worden versterkt door de hoge bebouwing met smalle straten waardoor de natuurlijke afvoer van uitstootconcentraties ernstig tekort schiet. Achter de Carmel een laad/los zonegebied is waardoor te verwachten valt dat grote vrachtauto’s de toegangsweg tot de parkeergarage zullen verstoppen. De smalle straten moeilijk toegankelijk zijn voor hulpdiensten en het dienstverlenende verkeer. Er onvoldoende vervangende parkeercapaciteit is voor bestaande parkeerbehoefte tijdens de bouw mede door de sloop van de huidige parkeergarage Pijkestraat. Het huidige plan veel ondoordachtheden kent en daardoor onvoltooid is om als bestemmingsplan aan te bieden. Draagt het college op: Om het bestemmingsplanvoorstel ‘Stadscentrum Kerngebied I 1998 –5’, (Hessenberg) terug te nemen en nader uit te werken omdat het in zijn huidige vorm op onderdelen onvoldoende is uitgerijpt. Voor: Tegen:

(2) (34)

VSP GL, PvdA, SP, CDA, VVD, Stadspartij, D66, NijmegenNu

Motie

verworpen

Motie: 1e indiener

Parkeren onder de Hessenberg E. Vermeulen (GL)

De Raad, bijeen op 21/22 december 2005, overwegende dat: er geen helderheid is op de hoeveelheid te realiseren parkeerplaatsen

pagina 18 Agendapunt

Omschrijving voorstel

er geen zicht is op de verdeling van de parkeerplaatsen in de westen oostbak en daaraan gekoppeld de verkeersbewegingen, er op dit moment nog onvoldoende inzicht is op de kosten van diverse varianten en daaraan gekoppelde ingangen,

draagt het college op: om te zorgen dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van de onderetages (begane grond en sousterrain) van het Weeshuis, mee te nemen als randvoorwaarde, en besluit: 1. dat het College een voorstel aan de gemeenteraad zal presenteren, waarin op basis van een zorgvuldige en goed onderbouwde argumentatie de raad een besluit kan nemen voor de in haar ogen meest optimale variant van het parkeren onder de Hessenberg, en gaat over tot de orde van de dag. Motie unaniem aanvaard

Amendement: Meer flexibiliteit voor ondergronds parkeren, minder flexibiliteit voor bovengronds parkeren 1e indiener B. van Zijll de Jong - Lodenstein (Stadspartij) De gemeenteraad van Nijmegen, in vergadering bijeen op 21/22 december 2005, wijzigt de toelichting, de voorschriften en de plankaart in die zin dat: a) er behalve de reeds opgenomen ontsluitingen van de parkeergarage aan Achter De Carmel en de Doddendaal een derde ontsluitingsmogelijkheid wordt opgenomen via de Pijkestraat, b) de grens van de oostelijke parkeerbak deels enigszins uitgebreid wordt in de richting van het Weeshuis, c) het parkeren op maaiveld binnen de bestemming Voetgangersgebied (VG) uitsluitend wordt toegestaan bij het plein voor de Titus Brandsmakapel. draagt het college op: toelichting, voorschriften en plankaart dienovereenkomstig aan te passen. Toelichting: Ad a) Door drie ontsluitingsmogelijkheden op te nemen wordt er enige flexibiliteit in het plan ingebouwd t.a.v. de uiteindelijk te maken keuze. Ad b) Door deze wijziging kan het kleinere aantal parkeerplaatsen dat via Achter de Carmel wordt ontsloten in een of twee lagen gerealiseerd worden, Ad c) Met deze inperking wordt voorkomen dat er overal binnen de bestemming voetgangersgebied (VG) parkeerplaatsen aangelegd kunnen worden. Voor: Tegen:

(27) (9)

GL, PvdA, VVD, Stadspartij, VSP, D66, NijmegenNu SP, CDA

Amendement aanvaard Raadsbesluit d.d. 22 december 2005 Voorstel aanvaard met inachtneming van het aanvaarde amendement en met een stemverklaring van de fractie VSP tegen het voorstel

De planexploitatie Hessenberg G202 gewijzigd vast te stellen zoals opgenomen in dit voorstel. Voorstel aan de Raad

Recommend Documents