De ontwikkeling van een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum

De ontwikkeling van een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum

Van oriëntatie tot realisatie

VOORWOORD De manier waarop zorgverleners werken, is de afgelopen jaren sterk veranderd. Waar eerder vooral sprake was van eilandjes, zien we zorgverleners nu structureel samenwerken. De wens om met meerdere zorgverleners vanuit één locatie te werken is een logisch gevolg. Want daarmee creëren we voor onszelf een werkbare situatie en voor onze cliënten een goed toegankelijke eerstelijns zorg. Maar niet iedereen heeft de mogelijkheid en de ruimte om dit in de huidige praktijk te realiseren. En het ontwikkelen van een nieuw zorgcentrum heeft heel wat voeten in de aarde. Het vergt tijd en energie, vraagt om kennis en contacten en brengt bovendien risico’s met zich mee. ZIO ondersteunt zorgverleners bij de ontwikkeling van multidisciplinaire, eerstelijns zorgcentra in de regio Maastricht. Van het zoeken van een geschikte locatie en het aanvragen van vergunningen tot de financiering en het uiteindelijke (ver)bouwproces. Wij organiseren, regelen en dragen het risico. Uw huisvestingswensen staan centraal. ZIO behartigt uw belangen als zorgverlener en neemt u veel werk uit handen. Zodat u zich kunt blijven concentreren op de zorg voor uw cliënten. Op deze manier willen wij een bijdrage leveren aan een toekomstbestendige eerstelijns zorgstructuur die de meerwaarde van samenwerken optimaal tot zijn recht laat komen. Deze brochure geeft inzicht in het proces van de ontwikkeling van een multidisciplinair, eerstelijns zorgcentrum. Daarnaast leest u hoe ZIO u hierbij concreet kan ondersteunen. Mocht u nog vragen hebben, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen! Guy Schulpen Medisch directeur

INHOUD Werken vanuit een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum

4

Even voorstellen… 6 Het proces in fases

8

Schematische weergave proces 14 Collega aan het woord 16 Contact 18 DE ONTWIKKELING VAN EEN EERSTELIJNS MULTIDISCIPLINAIR ZORGCENTRUM

2 3

1

WERKEN VANUIT EEN EERSTELIJNS MULTIDISCIPLINAIR ZORGCENTRUM

De eerstelijns zorg is enorm in beweging. Het betaalbaar en toegankelijk houden van de zorg zal de komende jaren het centrale thema zijn. Multidisciplinaire samenwerking speelt hierin een belangrijke rol. De ontwikkeling van passend vastgoed is hierbij essentieel. Als u overweegt om vanuit een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum te gaan werken, wilt u uiteraard weten welk proces daaraan voorafgaat. In deze brochure leest u welk traject u doorloopt en hoe ZIO Zorgvastgoed u daarin kan ondersteunen.

IN HET KORT ZIO

Zorgvastgoed

werkt

gestructureerd

aan de ontwikkeling van eerstelijns multidisciplinaire zorgcentra. Het onroerend goed wordt hierbij eigendom van ZIO Zorgvastgoed. Zorgverleners huren praktijkruimtes bij ZIO en krijgen de fiscaal aantrekkelijke mogelijkheid om medefinancier te worden. De ontwikkeling van de centra gebeurt na gedegen onderzoek naar vraag en aanbod in de omgeving en in samenwerking met professionele en ervaren partijen.

Gestructureerd samenwerken Met een gestructureerde projectaanpak door een deskundig team worden de risico’s tot een minimum beperkt, wordt de kwaliteit van het ontwikkelobject bewaakt en de projectdoorlooptijd zo kort mogelijk gehouden. ZIO Zorgvastgoed werkt daarom samen met professionele en ervaren partijen die vanuit dezelfde ambitie werken: een goede productkwaliteit en een efficiënt ontwikkelproces realiseren. Deze partijen stellen wij in deze brochure graag aan u voor.

Wijkscan Bij de ontwikkeling van zorgvastgoed wordt de Nationale Wijk Scan gebruikt. Deze scan is uniek en ontwikkeld door de Verenigde Zorg Groep en maakt inzichtelijk of het aanbod van eerstelijns zorg aansluit op

de vraag, nu en in de toekomst. De scan maakt het mogelijk om de capaciteit en de spreiding van zorgaanbieders in de wijk af te stemmen op de vraag. De benodigde disciplines, het aantal benodigde vierkante meters en de meest optimale ligging van de centra worden zichtbaar.

Voordelen van huren Het werken vanuit een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum biedt vele voordelen, zowel voor zorgverleners als hun cliënten. Het maakt de zorg toegankelijker en efficiënter. Deeltijdwerken, samenwerken en het overdragen van een praktijk worden makkelijker. Ook biedt huren financiële voordelen en veel gemak. Bovendien bestaat de mogelijkheid om als huurder deel te nemen in een financieringsfonds, waardoor

u medefinancier wordt van het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum. Dit biedt aantrekkelijke fiscale voordelen.

Uw wensen centraal In onze gestructureerde projectaanpak is alle ruimte voor uw wensen. De eerstelijns multidisciplinaire zorgcentra hebben een basis afwerkingsniveau. Uiteraard bieden we u een ruime keuze in materialen en kleuren waar het gaat om uw eigen praktijkruimte. In het traject wordt duidelijk aangegeven wanneer u speciale wensen (die buiten de basis vallen) kunt aangeven. Op basis daarvan ontvangt u een overzicht van meer- of minderwerk en de eventuele bijbehorende kosten of consequenties.

DE ONTWIKKELING VAN EEN EERSTELIJNS MULTIDISCIPLINAIR ZORGCENTRUM

4 5

2

EVEN VOORSTELLEN...

De nieuw- of verbouw van een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum is een omvangrijk proces. Hierbij zijn veel partijen betrokken. Om tot een efficiënte en gestructureerde projectaanpak te komen, kiest ZIO ervoor om bij de ontwikkeling van eerstelijns zorgcentra duurzaam samen te werken met ervaren en vakkundige professionals. We stellen de betrokken partijen graag aan u voor.

Ondersteuning van A tot Z De voorgestelde partijen zijn een duurzaam samenwerkingsverband aangegaan en vormen een deskundig en ervaren team. Zij kunnen u uitstekend ondersteunen in de ontwikkeling van een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum. Dat doen zij op de volgende gebieden: • Ontwikkelen van rendabele huisvesting op strategische locaties die voldoet aan de wensen van deze tijd en de toekomst • Ondersteuning tijdens het gehele traject van ontwikkeling van deze centra • (Her)financiering van zorgvastgoed • Stimuleren van samenwerkingsverbanden tussen zorgprofessionals

ZIO Zorgvastgoed - Opdrachtgever

VZG Project - Ontwikkelaar

Janssen Wuts architecten - Architect

ZIO (Zorg in Ontwikkeling) Zorgvastgoed is een partnerschap van de Stichting Regionale Huisartsen Zorg Heuvelland (RHZ) en de Verenigde Zorg Groep (VZG). ZIO Zorgvastgoed is een bedrijfsonderdeel van RHZ. In de ontwikkeling van eerstelijns multidisciplinaire zorgcentra treedt ZIO op als opdrachtgever. ZIO wordt vervolgens eigenaar en beheerder van het pand. Zorgaanbieders huren ruimtes in het zorgcentrum en worden uitgenodigd om medefinancier van het pand te worden.

VZG Project is een zustervennootschap van VZG Nederland en richt zich op de feitelijke ontwikkeling en realisatie van de eerstelijns multidisciplinaire zorgcentra. VZG Project heeft samen met haar partner Bergplan ruime kennis van (zorg)vastgoedontwikkeling en draagt op grond van een geformuleerd programma van eisen de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling en realisatie van de sleutelklare eerstelijns multidisciplinaire zorgcentra.

Janssen Wuts Architecten is een veelzijdig architectenbureau met ervaring in het ontwerpen en realiseren van zorgprojecten. Zo ontwierpen zij meerdere eerstelijns multidisciplinaire zorgcentra, huisartsenposten en tandartspraktijken. De architecten ontwerpen nieuwbouw, maar ook bestaande panden weten zij effectief om te vormen. Bij elk project wordt er in het ontwerp van het exterieur al rekening gehouden met de functie van de binnenruimtes. Door deze manier van werken ontstaat een harmonisch eindresultaat waarbij het ontwerp de functie van het gebouw ondersteunt. Al in de ontwerpfase van het gebouw krijgt de opdrachtgever driedimensionale schetsen te zien.

ZIO Zorgvastgoed neemt u in het ontwikkelingstraject veel werk uit handen. Zij inventariseert uw wensen en eisen, behartigt uw belangen, betrekt u bij de plannen en houdt u goed op de hoogte. ZIO onderhoudt de contacten met de ontwikkelaar, architect en andere betrokken partijen zoals de gemeente en makelaars. Dankzij uitgebreide kennis en ervaring op het gebied van zorgvastgoed, weet ZIO als geen ander wat hierbij komt kijken. Een grondige voorbereiding en effectieve projectaansturing maken dat u telkens op voor u belangrijke keuze- en beslismomenten bij het project betrokken wordt. U heeft bij ZIO Zorgvastgoed een vast contactpersoon gedurende het gehele ontwikkelen bouwproces.

De Verenigde Zorg Groep (VZG) Nederland heeft in samenwerking met de RHZ een model ontwikkeld, waarbinnen eerstelijns vastgoed ontwikkeling in de verscheidene wijken op gestructureerde en gefundeerde wijze gestalte wordt gegeven. Met tools als de Nationale Wijk Scan, waarbij capaciteit en spreiding van de zorgaanbieders in de wijk/regio kunnen worden bepaald en afgestemd, wordt een fundament gelegd voor de projectontwikkeling.

Het ontwerp van het interieur, zoals bijvoorbeeld het meubilair in uw praktijkruimte, is niet in het basispakket meegenomen, om elke zorgverlener hier zo veel mogelijk een eigen keuze te laten maken. Op aanvraag kan Janssen Wuts architecten u wel een passend voorstel doen. Arthur Wuts is de verantwoordelijk architect bij de ontwikkeling van uw eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum.


6 7

3

HET PROCES

Het proces De ontwikkeling van een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum is een omvangrijk proces waarbij veel partijen betrokken zijn. Van de eerste oriëntatie tot het moment van sleuteloverdracht zijn vele stappen te zetten. Om met alle betrokkenen een efficiënt en effectief ontwikkelen bouwproces te bewerkstelligen is een zorgvuldige, systematische aanpak nodig. Met de onderstaande procesbeschrijving willen wij u door het totale proces van de ontwikkeling van een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum leiden. Zodat u weet wat u kunt verwachten vanaf de oriëntatie tot en met de nazorg. Wij geven u in grote lijnen inzicht in de te onderscheiden projectfasen en de activiteiten die normaal gesproken nodig zijn om een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum te realiseren. De hieronder genoemde fasen overlappen elkaar deels in de tijd. En de te nemen stappen binnen de fasen kunnen soms in volgorde verschillen. Dit is afhankelijk van de eigenschappen van elk afzonderlijk project. In sommige gevallen zal de locatie al bekend zijn, in andere moet deze nog gezocht worden. En bij het ene project is sprake van nieuwbouw, terwijl bij het volgende wordt uitgegaan van een bestaand pand. Hierdoor kan het proces in een andere volgorde verlopen.

Fase 1 - Oriëntatie Deze eerste fase is een algemeen voorbereidende fase. Het doel is het ontwikkelen van een spreidings- en capaciteitsplan, waarin de eerstelijns multidisciplinaire zorgcentra worden gepositioneerd. Hierbij wordt de Nationale Wijk Scan ingezet. De benodigde capaciteit en spreiding van de zorgaanbieders in de wijk of regio wordt met behulp van deze scan inzichtelijk gemaakt. Ook wordt hiermee duidelijk hoe de capaciteit het beste kan worden afgestemd op de zorgbehoefte. Hiermee wordt een fundament gelegd voor de projectontwikkeling. Deze fase wordt door ZIO Zorgvastgoed in samenwerking met VZG Nederland verricht.

Fase 2 - Initiatief Deze fase omvat het stimuleren van samenwerkingsverbanden tussen zorgaanbieders, het formuleren van de opdracht en het toetsen van de haalbaarheid. Ook wordt in deze fase een intentieverklaring opgesteld en getekend. De initiatieffase is in een tweetal stappen onder te verdelen: Fase 2.1 - Zorgontwikkeling Er wordt een globaal programma van eisen voor het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum geformuleerd en een oplossingsrichting gedefinieerd. Hiertoe worden de volgende stappen doorlopen: • Eerste gesprek Het eerste contact vindt plaats met de coördinator van ZIO Zorgvastgoed. U kunt het zien als een informatief vooroverleg. Tijdens dit contact krijgt u informatie over de voordelen van deelname aan een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum van ZIO Zorgvastgoed in financiële, fiscale en operationele zin. Naast uitleg over het huurniveau en participatiemogelijkheden komen ook de betrokken partijen, de rolverdeling, het procesverloop en het algemene afwerkingsniveau van een ZIO zorgcentrum aan bod. Uw motieven, verwachtingen en wensen worden besproken. Deze worden door ZIO geïnventariseerd en vastgelegd met behulp van een vragenlijst. De ruimtevraag van de gebruiker wordt vastgesteld en het

zoekgebied voor locaties wordt gedefinieerd. Ook kunnen mogelijke participanten waarmee u zou willen samenwerken worden aangedragen. • Opdrachtformulering Het eerste gesprek met de initiatief nemende zorgaanbieder resulteert in een opdrachtformulering waarin bovengenoemde zaken worden vastgelegd. De opdrachtformulering wordt ondertekend door de initiatiefnemende zorgaanbieder en ZIO. • Uitvoering verkennend onderzoek De aangedragen locaties worden bekeken en/of nieuwe locaties worden gezocht. De door u aangedragen participanten worden benaderd om hun interesse in deelname te onderzoeken. Ook vindt overleg met de gemeente plaats. Hierbij wordt onder andere het bestemmingsplan gecontroleerd. Ook benaderen wij makelaars en andere partners om mee te denken over mogelijke locaties. • Terugkoppeling U ontvangt naast een terugkoppeling van de onderzochte zaken een indicatieve procesplanning. Daarbij bekijken we samen wat de vervolgstappen zijn. • Intentieverklaring Voordat het ontwikkelingstraject verder wordt ingezet, vragen wij iedere zorgaanbieder die van plan is te participeren in een project, een intentieverklaring te

ondertekenen. Deze verklaring geeft aan dat tussen de zorgaanbieders en ZIO Zorgvastgoed een commitment bestaat om gezamenlijk een ontwikkelingstraject in te zetten. In de intentieverklaring worden activiteiten die in de volgende fase gaan plaatsvinden benoemd. Deze activiteiten (zoals een eerste schetsontwerp van onze architect en het taxeren van een pand) brengen kosten met zich mee. Deze kosten komen in principe voor rekening van ZIO. Alleen in het geval dat u zich terugtrekt uit een project, na het ondertekenen van de intentieverklaring en nadat de ontwikkeling van een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum op een bepaalde locatie haalbaar wordt geacht, worden de gemaakte kosten evenredig aan u doorbelast. De intentieverklaring wordt aangegaan voor de periode van één jaar. Mocht na dit jaar geen passende ruimte zijn gevonden, dan wordt opnieuw met u bekeken of de ruimtevraag nog steeds aan de orde is. Indien doorgang plaatsvindt resulteren bovengenoemde stappen in een globaal programma van eisen (PvE) voor het op te zetten eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum. Tijdens de zorgontwikkelfase heeft u contact met de coördinator van ZIO Zorgvastgoed.


8 9

3

HET PROCES

Fase 2.2 - Haalbaarheid Aangedragen locaties worden in deze deelfase onderzocht op haalbaarheid. Op hoofdlijnen vindt toetsing plaats op financieel-economisch, maatschappelijk, gemeentelijk en bouwkundig gebied. Doel is om vanuit een risicoanalyse te komen tot de meest geschikte locatie, die voldoet aan de gestelde randvoorwaarden uit de vorige fasen zoals de ruimtevraag van de zorgverleners.

Voorbeelden van elementen die in deze fase aan de orde komen zijn: • Overleg eigenaar pand/grond Gesprekken met een eigenaar van een beoogd pand of interessante grondpositie vinden plaats om te polsen of de bereidheid tot verkoop bestaat. • Massastudie Door de architect wordt een globaal schetsontwerp opgezet. Hiermee wordt vastgesteld of de beoogde locatie past bij de ruimtevraag (de massa) van de zorgaanbieders. • Financieel-economische toetsing Een financiële exploitatie wordt opgezet. Hierbij wordt rekening gehouden met locatiegebonden factoren en gestelde randvoorwaarden uit voorgaande fasen. Op grond van deze exploitatie wordt een zogenaamde residuele grondwaarde bepaald. Door de residuele waarde te vergelijken met een taxatiewaarde en/of vraagprijs van de locatie wordt de financiële haalbaarheid van het plan getoetst. • Gemeentelijke toetsing Bij de gemeente wordt een principeverzoek ingediend. Bij een principeverzoek voert de gemeente een eerste check uit naar de locatie en het beoogde programma. Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar de bestemming van de locatie of het pand, mogelijkheden tot parkeren, overlast voor de buurt. Kortom: er vindt een quick scan van de locatie plaats. Er vindt ook regulier overleg plaats met de gemeente om in gezamenlijk overleg invulling te geven aan een wijkgerichte zorginfrastructuur. • Maatschappelijke toetsing De locatie wordt gescreend op belanghebbenden in de omgeving die een belemmering zouden kunnen vormen bij de ontwikkeling van het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum. Denk bijvoorbeeld aan bedrijvigheid in de omgeving die vanuit milieutechnisch perspectief (geluidsoverlast, gevaarlijke stoffen, stank et cetera) een bestemmingswijziging van een locatie in de weg staat. • Bouwkundige toetsing Het beoogde pand of de grondpositie wordt onderzocht op bouwkundige belemmeringen. Deze fase wordt door ZIO Zorgvastgoed in samenwerking met VZG Project en Janssen Wuts architecten verricht. Na selectie en aankoop van de locatie wordt een plan van aanpak voor de ontwikkelingsopgave en een op het project afgestemde projectorganisatiestructuur vastgesteld.

Fase 3 - Huurovereenkomsten Voordat de feitelijke aankoop van de locatie kan plaatsvinden worden de huurovereenkomsten met de gebruikers/huurders opgemaakt. Voor de financiering van het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum dient ZIO Zorgvastgoed de beschikking te hebben over getekende huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten worden aangegaan voor minimaal tien jaar. Huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd middels de Consumenten Prijs Index.

Fase 4 - Financiering De financiering van het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum wordt door ZIO Zorgvastgoed verzorgd. Deze financiering bestaat uit een eigen vermogen deel, dat ingebracht wordt door ZIO Zorgvastgoed en een vreemd vermogen deel. Het vreemd vermogen omvat een samenspel van een hypothecaire lening en een inbreng uit een financieringsfonds. In het financieringsfonds kunt u als huurder participeren. Meer informatie over het fonds is aan te vragen bij het secretariaat van ZIO Zorgvastgoed. Na de financiering wordt de aankoop van de locatie door ZIO Zorgvastgoed geëffectueerd.

Fase 5 - Ontwikkeling Op basis van de uitkomsten uit de initiatieffase werken we het plan verder uit. Het

concept wordt uitvoeringsgereed gemaakt. Periodiek ontvangt de participerende zorgaanbieder een terugkoppeling over het stadium waarin het project zich bevindt en een indicatieve procesplanning. Deze informatie wordt door ZIO Zorgvastgoed in samenwerking met VZG Project verstrekt. De ontwikkelfase wordt onderverdeeld in een aantal deelfasen. Fase 5.1 - Verfijning programma van eisen In deze deelfase worden de eisen en wensen van de gebruiker nader geformuleerd. Het overleg zal met het gehele projectteam plaatsvinden. Aan de hand van een vragenlijst bespreken we zaken zoals het aantal benodigde ruimtes, functies van de ruimtes, onderlinge relaties tussen ruimtes, vierkante meters, indelingsmogelijkheden, looplijnen et cetera. Niet alleen de indeling, maar ook de sfeer en de uitstraling van de praktijk komt aan de orde. Deze wordt zo goed mogelijk afgestemd op de gebruikers: cliënten, arts(en), assistenten en andere medewerkers. Een vertrek biedt maximale gebruiksmogelijkheden, wanneer de maatvoering, de inrichting, de sfeer en de ligging zijn afgestemd op de activiteiten die in het vertrek verricht worden. In een programma van eisen staan zowel zakelijke eisen (vierkante meters, hoeveelheden) als psychologische (sfeer, privacy). Overleg en goede besluitvorming over de diverse voorwaarden leiden tot een weldoordacht programma van eisen. Het programma van eisen is het uitgangspunt voor de architect bij het ontwerpen. Elk programma van eisen moet tenminste de volgende elementen bevatten: • algemene karakteristiek van de te vestigen praktijk (doel, karakter, sfeer)

• aantal medewerkers • beschrijving van gezamenlijke ruimtes, zoals entree, hal, wachtruimte, vergaderruimte en parkeergelegenheid • overzicht van alle benodigde ruimtes, voor elke ruimte moet beschreven zijn: - werkzaamheden en de handelingen (bijvoorbeeld aan- en uitkleden) die er plaatsvinden - benodigde meubelen en apparatuur - gewenste oppervlak - bijzondere eisen zoals geluidsisolatie, inpandigheid of juist uitzicht naar buiten - tweede functie (wanneer een ruimte dubbel gebruikt moet worden) - overzicht van benodigde vierkante meters - eventuele toekomstige uitbreidingsmogelijkheden - opgave van de benodigde technische installaties - overige eisen zoals toegankelijkheid voor rolstoel en brancard, rolstoeltoilet en afvoer van chemisch afval Fase 5.2 Schetsontwerp Aan de hand van het programma van eisen zal Janssen Wuts architecten een passend ontwerp opstellen. Een schetsontwerp toont plattegronden, gevelaanzichten en de belangrijkste doorsneden. Deze tekeningen zijn voldoende om een voorstelling van het gebouw te geven. Het voorlopig ontwerp wordt, na uitvoerige bespreking met betrokkenen, gewijzigd, aangepast of ‘opnieuw opgezet’. Fase 5.3 Voorlopig ontwerp Na uw akkoord op het schetsontwerp legt VZG Project in samenspraak met ZIO Zorgvastgoed het plan voor aan diverse overheidsinstanties voor principeakkoorden, zoals de welstand en de brandweer. Verder wordt de hoofdvorm van het gebouw uitgewerkt, waarbij de architectonische,

DE ONTWIKKELING VAN EEN EERSTELIJNS MULTIDISCIPLINAIR ZORGCENTRUM 10 11

3

HET PROCES

constructieve, grond mechanische en installatietechnische ontwerpen op elkaar worden afgestemd. In dit stadium, waarin de hoofdopzet van de plattegrond vastligt, komen technische zaken aan de orde als verwarming, ventilatie, verlichting, geluidsisolatie en -absorptie, installaties en materiaalkeuze. ZIO Zorgvastgoed heeft voor haar eerstelijns zorgcentra een basis afwerkingsniveau vastgesteld. De architect neemt dit als randvoorwaarde mee bij de uitwerking van het te realiseren zorgcentrum. Fase 5.4 - Definitief ontwerp Het voorlopig ontwerp wordt nader gedetailleerd. Er worden beslissingen genomen over de definitieve plattegronden, gevels, wanden, vloerdikten, invloeden techniek en voorschriften. Fase 5.5 - Vergunningen Aan de hand van het ontwerp (dit kan in verschillende stadia verkeren) worden de benodigde vergunningen aangevraagd. Het verloop van dit traject is afhankelijk van de bestemming die de locatie in het bestemmingsplan van de gemeente heeft. Bij een aangekochte locatie met een geschikte bestemming voor een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum, is het aanvragen van een bouwvergunning afdoende. De doorlooptijd van de procedure wijkt sterk af in het geval waarin de bestemming van een locatie nog gewijzigd moet worden. Om te komen tot een gewijzigde bestemming en aansluitend een bouwvergunning moeten een aantal stappen doorlopen worden. Vooruitlopend op de bouwvergunning wordt de ruimtelijke procedure (bestemmingsplanwijziging) reeds opgestart. De bouwvergunning wordt in een later stadium aangevraagd. Om een ruimtelijke procedure te kunnen starten, zal er een bestemmingplan worden opgesteld. De volgende onderzoeken kunnen onder andere in een bestemmingsplan worden verwerkt: • Planbeschrijving • Geluidstoets • Archeologie • Luchtkwaliteit • Watertoets • Externe veiligheid • Milieutoets • Flora- en Faunatoets

De uitkomst van de onderzoeken kan tot vertraging leiden en financiële consequenties hebben. Bij grote obstakels zal de haalbaarheid van het project op deze locatie opnieuw onderzocht worden. Voorbeelden van dit soort obstakels zijn vervuilde grond, beschermde diersoorten en geluidsbelasting. Wanneer de onderzoeken zijn uitgevoerd en verwerkt en er verder geen risicovolle elementen zijn, kan de gemeentelijk procedure van start gaan. Afhankelijk van de snelheid van het gemeentelijk apparaat en van het bezwaar/beroep van belanghebbenden van de bestemmingswijziging kan de doorlooptijd sterk variëren. Gemiddeld gezien neemt deze procedure circa één jaar in beslag.

Fase 6 - Technische uitwerking In deze fase maken we het ontwerp uitvoeringsgereed. Alle contractstukken die nodig zijn voor realisatie en eventuele overdracht worden gemaakt. Het is de voorbereiding voor de start van de uitvoering. Het definitieve ontwerp wordt vertaald naar het bestek en tekeningen en de selectie en contractering van een bouwkundige en eventuele civiele aannemers vindt plaats. Deze fase wordt door VZG Project in samenwerking met ZIO Zorgvastgoed en Janssen Wuts architecten verricht.

Fase 7 - Realisatie Tijdens de realisatiefase wordt het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum gebouwd. De aannemer voert de werkzaamheden uit overeenkomstig het goedgekeurde bestek, de tekeningen en contractafspraken. Door met de aannemer en de onderliggende ketenpartners zorgvuldig de projectplanning en activiteiten door te nemen, houden we de projectdoorlooptijden zo kort mogelijk. VZG project draagt zorg voor controle op naleving van contractafspraken in kwalitatieve en planningstechnische zin. Tijdens de realisatiefase ontvangt u elk kwartaal een nieuwsbrief van ZIO Zorgvastgoed. Daarin informeren we u over de stand van de bouw, het verstrijken van de sluitingsdata voor het doorgeven van gebruikerskeuzes rond materialen en in-

dividueel meer/minderwerk. Ook geven we een prognose van de oplevering en eventuele bijzonderheden. Tijdens de realisatiefase heeft u een vast aanspreekpunt bij ZIO Zorgvastgoed en VZG Project.

Fase 7.1 - Bezoek aan de bouwplaats Door VZG Project worden gedurende de realisatiefase in samenwerking met de aannemer en ZIO Zorgvastgoed speciale kijkdagen georganiseerd. U krijgt dan de mogelijkheid om de bouwplaats te betreden. Zo kunt u de vorderingen van de bouw ter plekke waarnemen en vragen aan projectbetrokkenen stellen. Tijdens deze kijkdagen wordt er op de bouw rekening gehouden met uw bezoek, zodat u zo veilig mogelijk de bouw kunt betreden. In verband met veiligheidsredenen voor uzelf en bouwplaatsmedewerkers is het niet toegestaan de bouwplaats zelfstandig te betreden buiten de georganiseerde kijkdagen. Fase 7.2 - Meer- en minderwerk ZIO Zorgvastgoed heeft voor haar eerstelijns zorgcentra zorgvuldig een basis afwerkings- en kwaliteitsniveau voor de algemene ruimtes bepaald. Voor de specifieke gebruikersruimten zijn in het standaard afwerkingspakket keuzemogelijkheden voorzien, zoals voor tegelwerk, vloerafwerking, sanitair, hang en sluitwerk

en schilderwerk. U krijgt de mogelijkheid de verschillende aangeboden materialen op afspraak te bezichtigen. Voor meer informatie hierover kunt u de coördinator van ZIO Zorgvastgoed benaderen. Wilt u afwijken van de basis keuzemogelijkheden? Hiervoor krijgt u alle ruimte als het gaat om uw eigen praktijkruimtes. U ontvangt een gebruikerskeuzelijst waarop de mogelijkheden zijn aangegeven. Om een efficiënt bouwproces te realiseren is het noodzakelijk dat VZG Project en de aannemer reeds in een vroegtijdig projectstadium van uw wensen op de hoogte zijn. VZG Project zal u vroegtijdig informeren omtrent de werkwijze, mogelijkheden en uiterste beslismomenten. Fase 7.3 - Oplevering Enige tijd voor de voorziene datum van oplevering organiseert VZG Project een vooroplevering. Elke huurder krijgt een uitnodiging voor deze vooroplevering. Deze vooroplevering wordt samen met ZIO Zorgvastgoed, de eigenaar en beheerder van het pand, uitgevoerd. Het doel van deze vooroplevering is om reeds kenbare tekortkomingen aan het pand te identificeren, zodat deze voor de beoogde datum van oplevering kunnen worden hersteld. Het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum dient gebruiksklaar, schoon en overeenkomstig goedgekeurde bestek/tekeningen en bouwvergunning te worden opgeleverd. Ook de formele oplevering wordt door VZG Project georganiseerd. U wordt minimaal drie weken voor oplevering schriftelijk uitgenodigd door ZIO voor deze oplevering. Daarbij krijgt u de mogelijkheid om bij de oplevering van uw eigen projectruimte aanwezig te zijn. ZIO Zorgvastgoed neemt de oplevering van de algemene ruimtes voor haar rekening. Van de oplevering wordt

een ‘proces-verbaal van oplevering’ opgemaakt, waarop geconstateerde tekortkomingen aan het pand worden vastgelegd. Deze tekortkomingen dienen op zeer korte termijn na oplevering te worden verholpen. Indien er gebreken zijn die vanwege levertijden een langere periode in beslag neemt, wordt u hiervan op de hoogte gebracht. Na oplevering is een onderhoudsperiode van zes maanden van toepassing. In deze periode worden alle gebreken aan het betreffende pand kosteloos door de aannemer van VZG Project hersteld. Dit voor zover deze gebreken aan haar of door haar ingeschakelde derden toe te schrijven zijn.

Fase 8 - Nazorg Na de onderhoudsperiode treedt de garantieperiode in werking. Bij de oplevering ontvangt u van VZG Project een zogenaamde service map. In deze service map vindt u technische gebruiksinformatie omtrent installaties en toegepaste materialen, garantieperioden, onderhoudsadviezen, kleurenstaat, leveranciers/onderaanneemoverzichten en informatie over de procedure klachtenmeldingen. Voor u als gebruiker is de technische gebruiksinformatie en de klachtenprocedure van belang. Fase 8.1 - Beheer Het beheer van het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum is in handen van ZIO Vastgoed Beheer, dit is een dochteronderneming van de stichting RHZ Heuvelland. De opdrachten rond het reguliere onderhoud van het gebouw, de grote installaties en de buitenruimte en de afhandeling van garantieclaims worden via deze vennootschap afgehandeld. Schoonmaakactiviteiten van het pand kunnen ook door ZIO Vastgoed Beheer worden gecoördineerd. U ontvangt hiervoor een aanbod.


SCHEMATISCHE WEERGAVE PROCES

Aktiviteiten:

Fasen:

Oriëntatie

Initiatief

Schets ontwerp

Basis programma

Oriëntatiefase Initiatieffase Fase huurovereenkomst Financieringsfase Ontwikkelfase Realisatiefase Nazorgfase

Globale P.V.E.

4

Definitief ontwerp

Uitvoering

Nazorg

Fase 1 - Oriëntatie • Ontwikkelen spreidings-, capaciteits- en opvolgingsplan Fase 2 - Initiatief • Globaal programma van eisen en opdrachtformulering • Onderzoeken haalbaarheid locaties • Intentieverklaring wordt opgesteld en getekend Fase 3 - Huurovereenkomsten • Huurovereenkomsten worden opgemaakt en getekend

Nazorg

Besteding

Definitief P.V.E.

Voorlopig ontwerp

Fase 4 - Financiering • Financiering wordt verzorgd door ZIO • Uitnodiging voor participatie in het financieringsfonds Fase 5 - Ontwikkeling • Opstellen programma van eisen • Voorlopig ontwerp • Akkoord op ontwerp door opdrachtgever en gebruikers • Vergunningen Fase 6 - Technische uitwerking • Het ontwerp wordt uitvoeringsgereed gemaakt Fase 7 - Realisatie • Bouw van het eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum • Bezoek aan de bouwlocatie • Meer- en minderwerk • Oplevering Fase 8 - Nazorg • Onderhoud van het pand Fasen kunnen in een andere volgorde plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen fasen vervallen.


5

COLLEGA AAN HET WOORD

‘ZIO neemt mij veel zorgen uit handen’ Huisarts Charles Wijnands is een van de deelnemers in het multidisciplinair eerstelijns zorgcentrum in Wittevrouwenveld te Maastricht. Hij vertelt over zijn keuze om vanuit een zorgcentrum te gaan werken en hierin samen te werken met ZIO. ‘Mijn keuze om vanuit een multidisciplinair zorgcentrum te gaan werken heeft meerdere redenen. We kampen in onze praktijk met ruimtegebrek en moeten daarvoor een oplossing vinden. Daarnaast zie ik voordelen van het samenwerken onder één dak met meerdere disciplines. In mijn eigen praktijk werk ik nu al samen met een diabetesverpleegkundige en een psychologisch medewerkster. In een multidisciplinair zorgcentrum komen nog meer hulpverleners bij elkaar. Je kunt daardoor makkelijk met elkaar overleggen over de zorg voor een patiënt en de behandelingen op elkaar afstemmen. Voor de patiënt is het ook handig dat hij op één adres terecht kan voor eerstelijns zorg.

Zelf doen of uitbesteden? Uiteraard heb ik andere opties overwogen. Ik zou bijvoorbeeld de huidige praktijk kunnen uitbreiden door een verbouwing. Maar daar komt heel wat bij kijken weet ik uit ervaring en de mogelijkheden zijn beperkt. Ook heb ik een tijd terug met een aantal hulpverleners geprobeerd een zorgcentrum op te zetten. Dat is toen niet gelukt. Het kostte enorm veel tijd en energie en de gemeente wilde niet meewerken. Ik heb er nu voor gekozen om met ZIO Zorgvastgoed in zee te gaan. Zij zijn gespecialiseerd in de ontwikkeling van zorgcentra. Doordat zij verstand van zaken hebben en meerdere projecten hebben lopen, staan ze ook sterker in de onderhandelingen met bijvoorbeeld aannemers en leveranciers. Als je dat als huisarts zelf regelt, ben je altijd duurder uit.

Minder risico’s Het is prettig om met een professioneel team dit traject in te gaan. ZIO neemt mij veel zorgen en ook risico uit handen. Het enige risico dat ik neem, is dat ik tien jaar aan dit huurcontract vast zit. Maar voorlopig ben ik niet van plan te stoppen. Ik ben nu 48 dus moet nog minstens 12 jaar verder. Op het moment dat ik mijn praktijk wel wil laten overnemen is dat in deze constructie ook minder gecompliceerd. Iemand kan makkelijk instromen.

Keuzevrijheid Aan het begin van het traject is een wijkscan uitgevoerd. Daarin is onderzocht hoe de zorgvraag zich in deze wijk ontwikkelt en wat gunstige locaties zouden zijn voor een zorgcentrum. Aan nieuwbouw hoeven we hier zo dicht bij het centrum niet te denken. Daar is simpelweg geen ruimte voor. Dus wordt een bestaand pand verbouwd. We kunnen zelf aangeven hoeveel vierkante meters we aan ruimte nodig hebben en hoe we de ruimtes willen indelen. Dat we die vrijheid hebben is heel belangrijk, want de praktijk moet zo functioneel mogelijk worden ingericht om zo prettig mogelijk te werken. Ook als het gaat om kleuren en materialen is er veel keuze.

Verbouwing begonnen Inmiddels is met de verbouwing van het pand begonnen. Ik kan collega’s aanraden om bij de ontwikkeling van een zorgcentrum samen te werken met een professionele partij die veel werk uit handen neemt. Je moet niet denken dat alles dan ineens heel snel gaat. Een dergelijk traject duurt meestal meerdere jaren. Maar het scheelt een hoop tijd, geld en energie op deze manier. Ik kijk ernaar uit om in het gezondheidscentrum aan de slag te gaan.’

‘Belangrijk is dat de ruimtes optimaal op de zorg worden afgestemd’ Willem Strik is fysiotherapeut. In zijn Maastrichtse praktijk ‘Strik & Van der Linden’ werken zowel fysiotherapeuten als ergotherapeuten en diëtisten. Binnen korte tijd maakt dit team deel uit van een nieuw eerstelijns, multidisciplinair

waarbij meerdere zorgverleners met verschillende disciplines betrokken zijn. Het is prettig als de patiënt hiervoor op één plek terecht kan. En de kwaliteit van de dienstverlening neemt toe als zorgverleners de zorg op elkaar afstemmen. Straks werken wij met huisartsen, logopedisten, fysiotherapeuten, ergotherapeuten, diëtisten, praktijkondersteuners, een apotheek en thuiszorgorganisaties onder één dak. Dat lijkt mij een heel sterke combinatie.

zorgcentrum dat in samenwerking met ZIO wordt ontwikkeld. Willem vertelt over zijn keuze en het proces. ‘De belangrijkste reden om vanuit een groter gezondheidscentrum te gaan werken, is voor mij de kwaliteit van de zorg. Er zijn hier in de omgeving steeds meer ouderen die complexe zorg nodig hebben,

Ook voor mezelf zie ik voordelen. Het werkt prettiger als je makkelijk en snel kunt overleggen. Bovendien kun je veel van elkaar leren. We zullen formele overleggen plannen, maar ook als je elkaar tegenkomt bij de koffieautomaat kun je even iets vragen. Je voedt elkaar met kennis. Dat vind ik mooi. Ik denk dat het heel veel tijd kost om zelf een multidisciplinair zorgcentrum te ontwikkelen. ZIO is een

vertrouwde partij en heeft alle contacten en de nodige ervaring. Dat maakte de keuze om met hen in zee te gaan gemakkelijk. Zij regelen alles, maar wij worden wel in het proces betrokken. ZIO weet hoe belangrijk het is dat de ruimtes optimaal op de zorg worden afgestemd en daar krijg je dan ook de mogelijkheden voor. Wij hebben de ruimte helemaal naar eigen wens kunnen indelen. We krijgen een behandelkamer en de fysiofitness en ergotherapieruimte zijn geïntegreerd, maar wel af te sluiten via schuifwanden. Ik heb nu een pand in eigendom en straks huur ik. Aan dat idee moest ik wel even wennen. In eerste instantie had ik liever gekocht, maar bij nader inzien biedt huren wel veel voordelen. Ik loop weinig risico en heb straks geen omkijken naar het onderhoud. Dat ontzorgt en daardoor kan ik me meer met mijn vak en mijn cliënten bezighouden.’


6

CONTACT

ZIO Zorgvastgoed Wilhelminasingel 81 6221 BG Maastricht Telefoon: 043 - 35 06 913 E-mail: [email protected] www.zio.nl


De ontwikkeling van een eerstelijns multidisciplinair zorgcentrum

Recommend Documents