$ 29
Dé onmisbare gids voor elke (ver)bouwer Limburg 2015
VERSTANDIG BOUWEN
1
Ontwerp en partners Een nieuwe woning begint bij een visie, een idee, het ontwerp. Hoe moet ze eruit zien? Of nog belangrijker: welke praktische eigenschappen moet ze hebben? Met hoeveel mensen ga je erin wonen? En welke technieken wil je eventueel later nog integreren? Geen overbodige vraag, want met een slim ontwerp, dat hier rekening mee houdt, bespaar je later heel wat geld uit. Ook de bouwpartners die je woning bouwen, zijn natuurlijk bepalend voor het eindresultaat. Neem de tijd om een architect te vinden en ga niet over één nacht ijs als je aannemers kiest.
IN DIT HOOFDSTUK NIEUWBOUW • Vind de bouwformule die bij je past
p2
• Zo kies je een architect
p2
• Wat als er problemen opduiken bij de bouw?
p 6
• Welke bouwstijl?
p7
• Sta stil bij de oriëntatie van je woning
p9
• Zo kan je geluidsoverlast beperken
p 10
R RENOVATIE • Renoveren met architect of interieurarchitect
p 15
+ EHBO-KIT • Eerste hulp bij slechte bouwgronden
p9
H1 H21
p2
Ontwerp en partners
1 PARTNERS
Bouwen met een architect en meerdere aannemers
deurfirma’s in principe onderworpen is aan
(Ver)bouwen doe je niet alleen, en gelukkig
Zo doen de meeste (ver)bouwers het. Je
De taak van de architect is bij deze manier
maar. Afhankelijk van welke bouwformule
laat een architect een plan uittekenen en
van bouwen iets beperkter. Hij blijft
je kiest, kom je in aanraking met een aantal
gaat daarna op zoek naar verschillende
verantwoordelijk voor het ontwerp en de
specialisten die elk hun eigen stempel
aannemers voor ruwbouw, dakwerken, chape,
controle van de werken, maar moet minder
drukken op het eindresultaat. Neem daarom
elektriciteit… Omdat je voor elke post een
coördineren.
de tijd om te beslissen met wie je in zee gaat.
aparte aannemer kan kiezen, kom je in de
1.1 Bouwformules
de wet-Breyne (zie kader p.3).
je met een sleutel-op-de-deurfirma of
Bouwen met een sleutel-opde-deurfirma
meeste gevallen goedkoper uit dan wanneer algemene aannemer zou werken. Opgepast:
Deze bouwformule ligt in het verlengde
Zelf bouwen?
het kost veel tijd om elke keer verschillende
van bouwen met een algemene aannemer.
Af en toe kom je mensen tegen die trots
offertes op te vragen en jezelf te verdiepen in
Het verschil is dat sleutel-op-de-
vertellen dat ze hun huis zelf gebouwd
de specifieke materialen en technieken die
deurfirma’s beschikken over uitgebreid
hebben. Het grootste voordeel van deze
de verschillende aannemers voorstellen. Een
documentatiemateriaal en meestal in een
keuze, is dat je enorm veel uitspaart op
andere uitdaging is het op elkaar afstemmen
kijkwoning laten zien wat je mag verwachten.
arbeidsuren, de duurste kostenpost, goed
van de verschillende werken. Normaal
Ook de rol van de architect is anders.
voor tienduizenden euro’s. Maar het plaatje
gezien is de architect hierbij een belangrijke
Normaal gezien stap je met een uitgetekend
ziet er net iets minder rooskleurig uit als
steunpilaar. Hij kent aannemers uit de regio
plan naar één algemene of naar verschillende
je ook je eigen uren in rekening brengt.
en heeft een goed zicht op hoe de werken in
aannemers. Maar hier is het omgekeerd. Je
Want denk eraan: zelf bouwen kost naast
de tijd evolueren. Bespreek deze praktische
gaat eerst naar de sleutel-op-de-deurfirma
bloed, zweet en tranen gigantisch veel
kant op voorhand, zodat je weet in hoeverre
en die verwijst je dan door naar een
tijd. Je mag bovendien niet te licht gaan
je architect deze coördinerende taak op zich
architect met wie ze samenwerkt. Bovendien
over de technische kant van de zaak. Om
wil nemen en wat je daarvoor eventueel moet
vertrekken sleutel-op-de-deurfirma’s dikwijls
helemaal zelf te bouwen, moet je al een goed
betalen.
vanuit standaardplannen, waardoor de
geïnformeerde techneut zijn met een flinke
Door de vele betrokken partijen, met elk hun
inbreng van de architect beperkter is dan bij
dosis zelfvertrouwen. Hou er rekening mee
eigen agenda, is bij deze bouwformule het
andere formules.
dat je zelf (mee) verantwoordelijk bent bij
risico groter dat werken wat langer duren
Een strikte timing en budget zijn de
ongevallen tijdens de bouwwerken of bij
dan gepland. Hou ook het bouwbudget in de
belangrijkste troeven van bouwen met
constructieproblemen achteraf. Helemaal zelf
gaten. De architect stelt wel een raming van
een sleutel-op-de-deurfirma. Je weet op
bouwen is daarom voor weinigen weggelegd.
de kosten op, maar de praktijk leert dat deze
voorhand hoeveel je precies moet betalen,
Wat meestal wel haalbaar is en ook tot een
vaak te optimistisch is.
tenzij je extra’s wenst die niet in het
flinke besparing leidt, is hier en daar een
Nog iets om bij stil te staan, zijn mogelijke
standaardlastenboek opgenomen zijn.
handje toesteken, of alleen bepaalde posten
problemen met de constructie. Het kan
De belangrijkste nadelen zijn de doorgaans
voor je rekening nemen, zoals de vloer- of
gebeuren dat de verschillende aannemers de
hogere prijs en de beperktere eigen
elektriciteitswerken.
verantwoordelijkheid dan in elkaars schoenen
inbreng, hoewel tegenwoordig steeds meer
Zie je het groot en ben je van plan om toch zo
willen schuiven. Iets wat je alvast nooit aan
sleutel-op-de-deurbedrijven afstappen van
veel mogelijk zelf te doen, dan sta je trouwens
de hand hebt met de volgende bouwformule
standaardplannen.
niet alleen. Sommige bedrijven hebben
die we bespreken.
Elke sleutel-op-de-deurfirma is in principe onderworpen aan de wet-Breyne.
specifieke oplossingen voor zelfbouwers, met hulp in alle fasen van het bouwproject, zoals
Bouwen met een algemene aannemer
graafwerken, stabiliteitsstudie, plaatsing van
Heb je geen zin in de kopzorgen die komen
de vloerelementen en het aanleveren van
kijken bij het zoeken van aannemers en het
Tenzij je kiest voor een sleutel-op-de-
materiaal en gereedschap.
coördineren van alle werken, dan kan je
deurfirma, begint het echte bouwavontuur
de uitvoering overlaten aan één algemene
bij de keuze van de architect. Probeer
aannemer. Hij is je enige aanspreekpunt. Het
een architect te zoeken die volledig op je
is aan hem om onderaannemers te zoeken
golflengte zit en op wie je niet alleen kan
en te waken over het eindresultaat. Duiken
rekenen voor een doordacht ontwerp, maar
Elk (ver)bouwavontuur begint bij de
er later constructieproblemen op, dan is de
ook voor een goede opvolging en controle
juiste bouwpartners. Op Kadaster.be
algemene aannemer verantwoordelijk. Deze
van de werken. Wil je er zeker van zijn
vind je alle notarissen, installateurs,
manier van werken verloopt vlotter dan met
dat het contract met de architect volledig
vakmannen en energiedeskundigen in
verschillende aannemers en ook de kans op
en correct opgesteld is, dan kan je een
jouw buurt! Per categorie en binnen een
budgetoverschrijding is geringer. Weet dat
typedocument downloaden via
door jouw geselecteerde straal. Simpel
de algemene aannemer net als sleutel-op-de-
www.livios.be/typedocumenten.
bouwpakketten allerhande tot uitgebreide
Op zoek naar vakmannen in jouw buurt?
én praktisch!
1.2 Architect
H1 H21
p3
Ontwerp en partners
Wet-Breyne beschermt de bouwheer
Referenties wijzen de weg
De woningbouwwet of wet-Breyne beschermt je tegen de bouwfirma als je een sleutel-
(Ver)bouwen kan op zo veel verschillende
op-de-deurwoning of een woning op plan koopt. De wet is alleen van toepassing als
manieren, dat veel architecten ervoor
de opdracht toevertrouwd is aan één aannemer of aan een bouwpromotor. Nog een
kiezen om zich te specialiseren. Als je
voorwaarde is dat de bouwfirma je verplicht om één of meer stortingen te doen voor de
zelf al enigszins weet wat je wil, kan je
voltooiing van de werken. Als je pas op het einde van de rit alles moet betalen, is de wet
dus veel doelgerichter naar een architect
niet van toepassing. Dat is evenmin het geval als het gebouw niet voor minstens 50 %
zoeken. Bijvoorbeeld voor een uitgebreid
bestemd is voor bewoning.
renovatieproject, een typische stadswoning, de renovatie van een loft, de bouw van
De belangrijkste bepalingen in de wet-Breyne:
een vrijstaand huis. Behalve de aard van
- De aannemer moet de uitvoeringstermijn en het afgesproken budget respecteren.
het project (nieuwbouw, renovatie…),
- Het voorschot mag niet hoger zijn dan 5 % van de totale kostprijs van de woning.
kan ook de stijl helpen bij het vinden van
- Er moet een duidelijk contract opgesteld worden met een aantal verplichte elementen. Om
een architect. Op basis van referenties
er zeker van te zijn dat het contract volledig en correct opgesteld is, kan je gebruik maken
kan je meestal goed inschatten wat je
van het modelcontract dat je vindt via www.livios.be/typedocumenten.
van een architect mag verwachten. Maar
- De woningbouwfirma mag op geen enkel moment meer factureren dan de waarde van de al uitgevoerde werken.
opgelet: sommige architecten zijn echte allrounders, die zich niet in een hokje laten
- Er moeten een voorlopige en een definitieve oplevering plaatsvinden.
steken. Via de databank van de Vlaamse
- De aannemer moet een 100 % voltooiingswaarborg geven of, als hij erkend is, een waarborg
Architectenorganisatie NAV
van 5 % van de bouwprijs storten in een consignatiekas. Dit is jouw bescherming in geval
(www.livios.be/zoekeenarchitect) kan je
van een faillissement.
alvast zoeken naar een architect op basis van referenties die je kan selecteren aan de hand van categorieën als functie, type en stijl. Deze databank is heel uitgebreid, maar niet volledig, want niet alle Vlaamse architecten zijn NAV-lid.
Architecten met aandacht voor energie Energiezuinig bouwen is de toekomst (zie hoofdstuk 2 Energiezuinig en duurzaam (ver) bouwen). Sommige architecten profileren zich echt als specialisten op dit vlak. Als je hier zelf ook een prioriteit van maakt, kan je gericht zoeken naar een energiebewuste architect op de website www.energiebewustarchitect.be. De site is een initiatief van de Vlaamse Architectenorganisatie NAV en het Vlaams Energieagentschap VEA.
Van voorontwerp tot bouwplan Na één of meer gesprekken waarin je zo duidelijk mogelijk vertelt welke je wensen zijn en over welk budget je beschikt, maakt de architect een voorontwerp. Dat kan een schets, een plan, een computerbeeld of zelfs een maquette zijn. Vind je het maar niks, zeg dat dan eerlijk. Bijsturen heeft geen zin als het ontwerp je totaal niet aanspreekt. Je kan dan ofwel de architect een nieuw plan laten maken, ofwel de overeenkomst stopzetten. Zie je het voorontwerp wel zitten, dan kan de architect het waar nodig nog aanpassen en een bouwaanvraag indienen. Als de
H1 H21
p4
Ontwerp en partners
vergunning binnen is, stelt de architect
tijdens de werken nauwkeurig alle parameters
Via www.livios.be/zoekeenvakman kan je
een uitvoeringsdossier op. Dat omvat naast
bij die een invloed kunnen hebben op het
zoeken naar een aannemer in de databank
gedetailleerde plannen ook een lastenboek
E-peil.
van de Confederatie Bouw, de grootste bouwsectororganisatie van België (met meer
en een meetstaat waarin de hoeveelheden
dan 14.000 leden).
van alle materialen beschreven staan. Niet
Dikwijls neemt de architect deze functie
elke architect maakt zo’n meetstaat of een
op zich, maar de EPB-verslaggever kan ook
lastenboek op, maar probeer er toch voor te
iemand anders zijn met het diploma van
Prijs
zorgen dat dit gebeurt, omdat de aannemers
architect of ingenieur, die zich heeft laten
Er zijn verschillende mogelijkheden om een
dan een veel nauwkeurigere offerte kunnen
registreren bij het Vlaams Energieagentschap
prijs af te spreken. Bij een vaste prijs ken
opstellen.
(VEA). Op de website www.kadaster.be kan je
je op voorhand de bedragen die je moet
een EPB-verslaggever vinden.
betalen voor elk onderdeel en dus ook de
Ereloon
Meer over de EPB-regelgeving in hoofdstuk 2
uiteindelijke totaalsom voor de volledige
Maak duidelijke afspraken met je architect
Energiezuinig en duurzaam (ver)bouwen.
woning. Maar sommige posten zijn moeilijk
over zijn ereloon. Bij nieuwbouw schommelt dat meestal rond 7 % van de totale
1.4 Aannemer
op voorhand te begroten. Dan maakt de aannemer een raming en wordt achteraf een min- of meerprijs berekend.
aannemingssom, bij renovaties rond 12 %. Je kan beter een vaste prijs afspreken dan een
Ga niet over één nacht ijs bij de keuze
Bij een opdracht tegen prijslijst of bij werken
percentage. Zo is er minder kans op discussie.
van je aannemer. De prijs is belangrijk,
in regie wordt op voorhand geen totaalprijs
maar ook de kwaliteit die hij levert. Vraag
afgesproken, maar berekent men pas een prijs
daarom referenties op. Je architect kan
na het beëindigen van de werken op basis
je hierin eventueel adviseren. Voor een
van de gepresteerde uren en de gebruikte
De EPB-verslaggever brengt de energie-
waterdichte overkomst met je aannemer, kan
materialen.
prestaties van je woning in kaart en slaat ze
je gebruikmaken van het typedocument op
Je kan eventueel zelf materialen aankopen.
op in de Energieprestatiedatabank. Hij houdt
www.livios.be/typedocumenten.
Dit komt goedkoper uit omdat je dan geen
1.3 EPB-verslaggever
commissie betaalt aan de aannemer. Maar als er ooit discussie ontstaat over een bepaald werk, is het beter dat de aannemer de materialen zelf heeft aangebracht, omdat hij dan de schuld niet van zich kan afschuiven.
1.5 Handelaar Laat je bij het vergelijken van offertes van verschillende handelaars adviseren door de architect. Reken als veiligheidsmarge toch ongeveer 1.500 à 3.000 euro extra voor materialen die je vergeten bent of voor meerprijzen. Probeer het aantal in de mate van het mogelijke te beperken. Eén keer een lichting van tien ton zand laten komen, kost je veel minder dan twee ladingen van vijf ton. In principe betaal je de materialen per overschrijving. De meeste handelaars geven een korting van enkele procenten als je de factuur onmiddellijk betaalt. Hou alle facturen en bestelbonnen goed bij. Niet alleen voor eventuele discussies, maar ook voor de btw-aangifte van je woning.
1.6 Landmeter Als er geen degelijk plan bij de verkoopakte van je bouwgrond zit, doe je er goed aan een landmeter te laten komen. Dikwijls wordt onterecht aangenomen dat de perceelsgrenzen en oppervlakten vastliggen bij het kadaster.
H1 H21
p5
Ontwerp en partners
Deze kadastrale bepalingen hebben echter geen juridische waarde. De oppervlakten zijn dan ook geregeld onjuist. Maar ook als er wel een plan bij de verkoopakte zit, kan het geen kwaad om een landmeter het perceel te laten nameten. Het is al meer dan eens gebeurd dat grenspalen per ongeluk of zelfs moedwillig verplaatst of verwijderd werden. Te dikwijls gaan mensen ervan uit dat de perceelsgrenzen sowieso overeenkomen met een haag of een omheining die zich tussen de gronden van twee buren bevindt. Werk altijd met een erkend onafhankelijk landmeter-expert. Als je door een foute opmeting problemen krijgt, kan je de landmeter daarvoor verantwoordelijk stellen.
1.7 Veiligheidscoördinator Zodra je een beroep doet op twee of meer aannemers, is een veiligheidscoördinator verplicht. Het is aan de architect om de coördinator aan te stellen. Alleen als de algemene aannemer persoonlijk alle werken uitvoert, wat zelden het geval is, is de coördinatieverplichting niet van toepassing. Goed om te weten is dat leveranciers en nutsmaatschappijen in sommige gevallen ook als aannemers beschouwd worden. Voor kleine bouwwerken en renovaties met een oppervlakte van minder dan 500 m² geldt een aparte, sterk vereenvoudigde regeling. De kosten voor de veiligheidscoördinator voor een doorsnee woning schommelen tussen 1.000 en 2.500 euro. Meer info over de coördinator vind je op www.navb.be.
Ontwerp en uitvoering Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de veiligheidscoördinator voor het ontwerp en de coördinator voor de uitvoering. In de praktijk kan dit wel dezelfde persoon zijn. De veiligheidscoördinator voor het ontwerp moet alle risicovolle elementen detecteren en op basis daarvan een veiligheids- en gezondheidsplan opstellen met preventiemaatregelen. Dit plan geeft hij door aan de coördinator voor de uitvoering. Die gaat na of alle maatregelen gerespecteerd worden. Bij risicovolle werken controleert hij ook of alles op de meest veilige manier gebeurt. De coördinator geeft alleen advies.
Honderden pagina’s info, meer dan twintig thema’s die alle bouwfases beslaan, helemaal gratis? Bestel nu
