De Nederlandse zorgvastgoedmarkt

De Nederlandse zorgvastgoedmarkt

Outlook Nederlandse zorgvastgoedmarkt Kwaliteit als kernwaarde en onderscheidend vermogen in de zorg

Waardegroei

Huurgroei

‘15

‘16

‘17

‘18

Zorgwoningen

+

+

+

+

Intramuraal zorgvastgoed

+

+

=/+

=/+

Eerste- en anderhalvelijns zorgcentra

+

+

+

+

Zorgwoningen

+

+

+

+


+

+

+

+

Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra

+

+

+

+

Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling verwachte daling

Focus in beleggingsstrategie • Ligging in meest kansrijke gebieden in Nederland: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe en Brabantse Stedenrij. • Intramuraal zorgvastgoed met solvabele en deskundige zorginstellingen als huurder en gemakkelijk alternatief aanwendbaar vastgoed. • Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra in een toekomstbestendig verzorgingsgebied met huisartsen en apothekers als basis. • Specialistische klinieken en behandelcentra op locaties met een goede alternatieve aanwendbaarheid. • Het combineren van zorgfuncties draagt bij aan een sterk en toekomstbestendig zorgconcept. • Zorgwoningen in het middeldure (€ 700 tot € 1.000) tot dure segment (tot € 1.500 kale huur) in centra binnensteden. Focus op objecten met OV- en winkelvoorzieningen in directe omgeving.

Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken

Investeringsklimaat Dankzij demografische ontwikkelingen is de potentiële investeringsmarkt voor toekomstbestendige zorgconcepten zeer groot. Omdat corporaties en banken steeds minder investeren en financieren in zorgvastgoed, zijn institutionele beleggers steeds logischer samenwerkingspartners. Dit uit zich in stijgende investeringsvolumes in met name woongerelateerde zorgproducten. Vanwege de grote vergelijkbaarheid benaderen de aanvangsrendementen de niveaus van reguliere woonproducten. Voor meer specifiek zorgvastgoed dat door intramurale instellingen, specialistische klinieken of eerstelijnsfuncties wordt gehuurd, zijn de langjarige exploitatievooruitzichten goed. De aanvangsrendementen en risicopremies op deze producten zijn nog relatief hoog en zullen als gevolg van groeiende belangstelling naar verwachting dalen de komende jaren. Het goede investeringsklimaat voor zorgvastgoed wordt versterkt door de duidelijke politieke en beleidsmatige kaders. De ingezette beleidslijn van meer marktwerking, decentralisering van geneeskundige zorg en meer zorg aan huis om mensen langer thuis te laten wonen, wordt breed gedragen. Beleggers kunnen hierop inspelen door te investeren in zorgvastgoed dat ‘fit for the future’ is. Het is daarbij belangrijk om niet-particuliere huurders van zorgvastgoed te toetsen op heldere businesscases, gedegen financieel beleid, een goede vastgoedstrategie en het leveren van kwaliteit van zorg om ook in de toekomst een gezond klantenbasis te behouden.

Figuur 1 Groei van gezondheidscentra en praktijken groter dan groei individuele eerstelijnsfuncties (index, 2008 = 100) Bron: Cegedim, ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Gezondheidscentra Tandartsenpraktijken Tandartsen Verloskundigenpraktijken Verloskundigen Fysiotherapeutenpraktijken Fysiotherapeuten Huisartsenpraktijken Huisartsen 80

100


120

140

160

180

200

SWOT-analyse Nederlandse zorgvastgoedmarkt Strengths

Weaknesses

Demografische groei met grote toename van het aantal ouderen op zoek naar zorg en geschikte woningen.

Beperkte omvang institutionele zorgmarkt met weinig historische cijfers over beleggingskarakteristieken.

Politieke duidelijkheid over (her)structurering langdurige zorg en decentralisering eerste- en tweedelijnszorg.

Ouderen zijn weinig verhuisgeneigd en vallen na pensionering vaak terug in inkomen.

Langdurige contracten met financieel sterke zorginstellingen en curatieve praktijken mogelijk.

De flexibiliteit en marktwerking in de zorg wordt beperkt door de positie van de zorgkantoren die verantwoordelijk zijn voor de zorgtoewijzing.

Opportunities

Threats

Aantrekkelijke investeringen mogelijk door ruim aanbod en beperkte vraag van beleggers en terugtredende corporaties.

Zorgwereld en beleggerswereld zijn vanwege gebrekkige kennis nog geen natuurlijke samenwerkingspartners.

Grote vervangingsvraag op komst aan verouderd bestaand zorgvastgoed en nietgeschikte woningen.

Zorginstellingen met financiële problemen en invoerings-problematiek Wlz zorgen voor slecht imago zorgvastgoed.

Eerste- en anderhalvelijnsfuncties krijgen grotere rol in de zorg en zijn op zoek naar clustering in gezondheidscentra.

Toetsing van zorg op kwaliteit maakt toekomstige zorgtoewijzing en daarmee de vraag naar vastgoed voor zorginstellingen onzekerder.


Gebruikersmarkt De toekomstige vraag naar geschikte zorgwoningen is groot (figuur 2). De kwaliteit van het vastgoed is belangrijk voor de gebruikers. Ouderen zijn vaak pas verhuisgeneigd wanneer echte zorg noodzakelijk is. Een woning waar zorg aan huis kan worden geleverd, moet daarom niet alleen in de zorgbehoefte voorzien, maar moet bovenal een prettige woning in een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving zijn. Steeds vaker staan woonvormen in de belangstelling die niet het stereotype beeld van een seniorenwoning uitstralen, maar waar zorg wel aanwezig is of geleverd kan worden. Het ontvangen van zorg aan huis is overigens niet voor iedereen gewenst. Met het verdwijnen van de verzorgingstehuizen is namelijk ook de sociale en maatschappelijke functie daarvan komen te vervallen. Bij ouderen en licht-zorgbehoevenden kan in veel gevallen wel degelijk behoefte bestaan aan een ontmoetingsplek. Het intramurale verpleeghuis zou een deel van deze sociale functie kunnen integreren in vernieuwende zorgvastgoedconcepten. Ook de eerste- en anderhalvelijnsfuncties, die steeds vaker met elkaar clusteren, kunnen worden gekoppeld aan woon- of verpleegvormen. Als nieuw ontmoetingspunt van de wijk kan zorgvastgoed uitstekend worden gecombineerd met winkels die dagelijkse producten verkopen. Mini-supermarkten in zorgcentra bestaan bijvoorbeeld al geruime tijd. Door de toenemende focus op kwaliteit en de keuzevrijheid die zorgbehoevenden hierin krijgen, neemt de concurrentie tussen zorgverleners verder toe.

Figuur 2 Vraag naar woningen in verzorgingstehuizen, intramurale woningen en zorgwoningen (Nederland, prognose, aantallen) Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Intramurale woningen (ZZP 9-10) Intramurale woningen (ZZP 5-9) Zorgwoning geschikt voor zorg / zorg in nabijheid (r.a.)

200.000

700.000

150.000

560.000

100.000

420.000

50.000

280.000

0

140.000 0

-50.000 2015

2020

2025


2030

2035

2040

aantallen

aantallen

Zorgwoning met 24-u zorg in complex aanwezig Beschut Wonen / verzorgingstehuis (ZZP 1-4)

Trends Trend 1

Demografie & Vergrijzing

In de komende 25 jaar groeit Nederland met 1 miljoen inwoners. De potentieel zorgbehoevende leeftijdscategorie van 65 jaar en ouder neemt met 1,8 miljoen personen toe. Met name de groep 75-plussers groeit met 1,3 miljoen zeer sterk. Ook voor ouderen zijn de stedelijke regio’s de meest interessante woonlocaties.

Trend 2 Decentralisering Onder invloed van overheidsbeleid en wensen van de consument wordt zorg steeds decentraler geleverd. Specialistische zorg verhuist van ziekenhuis naar klinieken en gezondheidscentra. Nazorg verhuist naar zorghotels en de eigen woonomgeving. Lichte zorg wordt daarnaast zoveel mogelijk thuis geleverd.

Trend 3 Technologie (e-health) Verbeterende technologie in de zorg maakt het mogelijk dat er meer mogelijkheden tot preventieve, effectievere en kortere behandelingen zullen zijn. Daarnaast kan zorg met behulp van technologie steeds meer thuis worden geleverd. Het streven naar kostenreductie in de zorg zal door gebruik van technologie verder toenemen.

Trend 4 Professionalisering en hogere kwaliteit van zorg Voor dienstverleners en zorginstellingen blijft zorg core-business, maar de organisatie rondom de zorg wordt steeds marktgerichter en professioneler. Daarnaast moet de kwaliteit van zorg omhoog omdat aanbieders meer met elkaar gaan concurreren. Vastgoed is aanvullend op het totale dienstverleningspakket en speelt daarom een steeds belangrijkere rol in de totale klanttevredenheid.

Trend 5 Grotere belangstelling voor zorgvastgoed De richting waarin de zorg zich beweegt en de kansen die er zijn om in toekomstbestendig zorgvastgoed te investeren, zullen in toenemende mate investeerders aantrekken. Gevoed door een overvloed aan kapitaal en beschikbaarheid van betere producten zullen investeringsvolumes in zorgvastgoed de komende jaren stijgen, terwijl de rendementen dalen.


Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens

Bovengrens

Zorgwoningen

4,00%

5,50%


5,50%

7,25%

Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra (gezondheidscentra)

6,50%

7,75%

Toelichting Zorgvastgoed geniet toenemende belangstelling, ook als is de vraag vanuit institutionele beleggers in absolute zin nog beperkt. Veel animo is er inmiddels voor zorgwoningen of levensloopbestendige woningen. Aanvangsrendementen daarvan zijn vergelijkbaar met ‘reguliere’ woningen. Voor de overige typen zorgvastgoed is de investeringsmarkt nog klein, maar niet minder kansrijk. Er zijn aantrekkelijke directe rendementen te realiseren. Bij intramuraal zorgvastgoed is een zorginstelling de huurder van kleinere zorgwoningen voor mensen die zwaardere zorg nodig hebben (ZZP4+). De bandbreedte van aanvangsrendementen voor intramuraal zorgvastgoed loopt uiteen van 5,5% tot 7,25%. Voor eerste- en anderhalvelijnszorgcentra hanteren we een bandbreedte van 6,5% tot 7,75%. De onderkant van de bandbreedte is van toepassing op centraal gelegen, moderne gezondheidscentra met huisartsen en apothekers als dragers van het zorgconcept. De komende jaren verwachten wij dat een toenemende interesse voor een daling van de aanvangsrendementen op zorgvastgoed zorgt.

Economie/financiën Figuur 3 S-ratio en DSCR Zorginstellingen 2013 (n = 876) Bron: Ministerie VWS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Toelichting economie/financiën In figuur 3 wordt het korte-termijnvermogen van zorginstellingen om aan rente en aflossingen te voldoen afgezet tegen het langetermijnvermogen. Op deze manier ontstaat een beeld van de financiële situatie van zorginstellingen. Zorginstellingen hebben bij de transitie in de langdurige zorg namelijk al geruime tijd met ingrijpende veranderingen te kampen. Het scheiden van wonen en zorg en de veranderende bekostiging zijn voorbeelden hiervan. Het analyseren van de financiële situatie leert ons hoe een zorginstelling heeft ingespeeld op de veranderingen in de zorg. Ook leert het ons welke buffers en mogelijkheden ze richting de toekomst hebben. Ondanks dat de perceptie vaak anders is, blijkt dat maar liefst 48% van de zorginstellingen er financieel zeer goed voorstaat. Voor 32% geldt dat er twijfels zijn en voor 20% is het financiële beeld somber. Voor de toekomst zal het beeld er naar verwachting in grote lijnen hetzelfde uitzien. Een gezonde financiële positie en de kwaliteit van de zorg en de onderliggende businesscase blijven van groot belang voor een toekomstbestendige exploitatie van de individuele zorginstelling. Dat is waar instellingen op worden beoordeeld in de analyse.


Beleggingskansen vrije sector zorgwoningen per gemeente

Verwachte waardestijging en vraag naar zorgwoningen heel hoog hoog lichte tot sterke groei stabiel tot lichte groei

stabiel stabiel tot daling geen data

Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance - Kansenkaart Zorgwoningen


Advies beleggingsstrategie De geografische ligging is een belangrijke factor in het waardevast kunnen investeren in zorgvastgoed. Uit analyse blijkt wat de kansrijke gebieden in Nederland zijn op het gebied van demografie, inkomen- en waardeontwikkeling. De kansenkaart laat zien in welke gemeentes de kans op waardestijging en positieve huurontwikkelingen van zorgvastgoed volgens ons het grootst is. Daar is voldoende absolute vraag vanuit de consument. Niet alleen de totale bevolking neemt er toe, maar vooral de groep 65-plussers. Daarnaast is de inkomensontwikkeling van mensen van 65 jaar en ouder hoog genoeg om zelfstandige woonruimte in het middeldure segment te huren. De geografische benadering is van toepassing op alle typen zorgvastgoed. Hierbij geldt dat voor intramurale zorg en eerstelijnsgezondheidscentra de inkomens-component niet van toepassing is. Het beleidsmatig scheiden van wonen en zorg, waarbij lichtzorgbehoevenden voortaan in hun eigen huisvesting moeten voorzien, zorgt voor een verwatering van het onderscheid met reguliere woningen. Qua beleggingskarakteristieken vertonen zorgwoningen grote gelijkenis met reguliere woningen. Om onderscheidend te investeren, zijn andere typen zorgvastgoed een goed en aantrekkelijk alternatief. Niet alleen zijn de aanvangsrendementen en risicopremies hoog, ook de onzekerheden die de zorgmarkt zo lang hebben gekenmerkt zijn gaandeweg verdwenen. Zo bieden intramurale zorgcomplexen met zorginstellingen als huurder een aantrekkelijke langjarige huurstroom. De aanwezige zorgvraag vormt hier de solide basis. Wanneer het vastgoed goed gelegen en alternatief aanwendbaar is, levert een aantrekkelijke exit yield interessante looptijdrendementen op. Voor eerstelijnsfuncties zien we een vergelijkbaar perspectief. Steeds vaker concentreren deze functies zich in gezondheidscentra die vervolgens worden aangevuld met bijvoorbeeld diagnostische functies uit de tweede lijn. Wij verwachten dat in vergrijzende wijken het gezondheidscentrum steeds meer een punt van ontmoeting gaat worden. Er zijn aantrekkelijke proposities denkbaar wanneer bestaande wijkwinkelcentra en gezondheidscentra met elkaar integreren. Ook voor intramuraal vastgoed en zorgwoningen geldt dat de mix met andere functies bijdraagt aan de integratie van zorgvastgoed in de stedelijke omgeving. Daardoor krijgen zij niet langer een specifiek ‘zorgstempel’. Binnen de curesector blijft, in tegenstelling tot de eerstelijnszorg, het investeringsperspectief van


veel ziekenhuizen onzeker. Enerzijds vindt er een concentratieslag plaats richting academische en topklinische ziekenhuizen, anderzijds worden functies van meer algemene ziekenhuizen gedecentraliseerd naar anderhalvelijnsgezondheidscentra. Dit proces zal zich nog jaren voortzetten. Specialistische klinieken of zelfstandige behandelcentra met een goede reputatie en onderscheidend vermogen kunnen vanuit investeringsperspectief interessant zijn: zij hebben al een gevestigde positie die alleen maar verder versterkt kan worden. Vanuit risicoperspectief blijft de alternatieve aanwendbaarheid van de locatie belangrijk. Omdat de zorgmarkt in al haar geledingen steeds professioneler en competitiever wordt en zorgconsumenten in de toekomst meer te kiezen hebben, zijn kwaliteit en onderscheidend vermogen van groot belang. Bij het investeren zal voldoende aandacht moeten worden besteed aan de kwaliteit van de uitvoerende en hurende zorgpartner. Zonder kwaliteit kan de zorgvraag afnemen, en uiteindelijk dus ook de omzet. Het vastgoedaanbod vormt een belangrijke kwaliteitspijler voor de zorgaanbieder. Op grond van de goede marktperspectieven, de afgenomen onzekerheden en de aantrekkelijke prijzen geloven wij dat dit voor institutionele beleggers een uitermate interessant instapmoment in zorgvastgoed is.

De Nederlandse zorgvastgoedmarkt

Recommend Documents