DE IMPASSE DOORBROKEN Serviceflat Swaenendreef van koop naar huur Utrecht, maart 2005 Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg Erik Schellekens
De serviceflat als woonvorm voor ouderen bestaat in Nederland al geruime tijd. Zij hebben hun eigen problematiek: de woningmarktpositie staat onder druk, de geboden woonkwaliteit komt vaak niet meer overeen met het verwachtingpatroon van toekomstige bewoners, verkoopbaarheid is problematisch en bewoners en bestuur zijn vaak gemiddeld ouder dan 80.1 We schetsen een aansprekend voorbeeld van een aanpak die de impasse doorbreekt voor serviceflat Swaenendreef in Lisse. Een aanpak die wellicht anderen kan inspireren. De voorgeschiedenis Swaenendreef in Lisse is een koopserviceflat uit de jaren ’60. Het mooi gelegen complex bestaat uit 50 appartementen, voornamelijk tweekamer- , en enkele driekamerappartementen. De oppervlakte van de appartementen varieert van ruim 80 tot ruim 90m2. De verkoopprijs schommelt al jaren rond de € 82.000 met servicekosten van ongeveer € 775 per maand. De verkoopbaarheid verslechtert en het aantal leegstaande appartementen neemt toe. Prijs-kwaliteitverhouding zowel van de appartementen als van de servicekosten raakt meer en meer in onbalans. Gemiddelde leeftijd van bewoners ligt op ongeveer 76 jaar en de 50 appartementen worden bewoond door in totaal 60 ouderen.
Voorbeeldplattegrond driekamerappartement Swaenendreef Lisse
1
Zie ook het rapport Serviceflats voor ouderen, een analyse, drs. J.J. van der Leeuw. Te downloaden via www.kenniscentrumwonenzorg.nl
www.kenniscentrumwonenzorg.nl
1
Aedes Arcares
Voorbeeldplattegrond tweekamerappartement Swaenendreef Lisse
Het personeelsbestand bestaat uit een fulltime directeur, drie parttime baliemedewerkers, een onderhoudsman, een kok en een aantal parttime hulpen. De Swaenendreef kent als organisatievorm een vereniging van eigenaar/bewoners met statuten en een bestuur, bestaande uit bewoners. De bewoners/eigenaren zijn voor 1/50 deel eigenaar van de algemene ruimten. Een ballotagecommissie beoordeelt toelating van kandidaat-bewoners met als eis dat voor de aanschaf van de flat niet meer dan 1/3 deel van het bedrag via een hypotheek gefinancierd wordt. Een “natuurlijke” selectie van voornamelijk beter bemiddelde ouderen wordt hiermee gegarandeerd. De aanleiding Aanleiding voor de veranderingen is een ledenvergadering van bewonerseigenaren in december 2002. In deze ledenvergadering stelt het bestuur een storting voor van € 2275 per appartement voor het uitvoeren van achterstallig onderhoud. Er blijkt namelijk geen fonds te bestaan voor planmatig onderhoud. De heer Kuurman, zaakwaarnemer voor zijn moeder die in het complex een appartement heeft, maakt hiertegen bezwaar met een reeks kritische vragen over beheer en exploitatie. Zo kritisch, dat het bestuur na schorsing van de vergadering haar onmiddellijke aftreden bekend maakt. “Wie breekt moet ook weer helen”, aldus de heer Kuurman en hij stelt zich beschikbaar om een nieuw bestuur te formeren met enkele deskundigen van buiten. De aanpak Dit nieuwe bestuur constateert dat Swaenendreef feitelijk failliet is en gaat op zoek naar oplossingen. Daarvoor legt ze contact met een commerciële vastgoedexploitant (Waardevastgoed Holland BV) in combinatie met de Stichting Dienstverlening Serviceflats en een sociale verhuurder, woningcorporatie Trias. Aan beide partijen legt het bestuur de vraag voor onderzoek te doen naar een levensvatbare
www.kenniscentrumwonenzorg.nl
2
Aedes Arcares
toekomst voor Swaenendreef met als doel: Financiële zekerheid en een sluitende exploitatie te bieden aan de bewoners. En met als randvoorwaarden: • Garantie voor de continuïteit van de maaltijdvoorziening • Omzetting van koop naar huur • Vaste en levenslang gegarandeerde huur met enkel een jaarlijkse verhoging met de inflatiecorrectie • Geen bijkomende kosten Na onderzoek komen beide partijen tot de conclusie dat de keuken te duur is en dat het complex hard aan renovatie toe is. Beiden dienen daarover een plan van aanpak in. Het bestuur legt deze plannen voor aan de bewoners/eigenaren met als inzet een unanieme keuze van de bewoners. De keuze valt op Stichting Dienstverlening Serviceflats met Waardevastgoed Holland. Twee bewoners houden uiteindelijk vast aan hun eigendom van het appartement, 48 eigenaren gaan akkoord met omzetting van koop naar huur. De overgang van koop naar huur Per 1 maart 2004 wordt een nieuwe Vereniging van Eigenaren opgericht en worden de 48 appartementen aangekocht door Waardevastgoed Holland BV. Een onafhankelijke makelaar heeft de appartementen voor eenheidsprijzen per type en marktconform getaxeerd. Op hetzelfde moment wordt een nieuwe stichting opgericht, de Stichting Exploitatie Serviceflat Swaenendreef. Deze stichting verplicht zich naar de bewoners de hoge servicekosten van ongeveer €775 per maand drastisch terug te brengen en het achterstallig onderhoud aan te pakken. De maatregelen Inmiddels zijn de maandelijkse servicekosten in fasen teruggebracht tot € 375 (prijspeil 2005) per maand door: • Reductie kosten tuinonderhoud met 70% • Uitbesteden exploitatie keuken aan een cateringbedrijf dat garant staat voor levering van maaltijden en kwaliteit • Beperking bezettingstijden van de balie • Efficiënte inzet van baliemedewerkers voor de administratie. Zittende bewoners die de overgang van koop naar huur hebben gemaakt hebben een vaste huurprijs van € 325 per maand en € 375 servicekosten. Deze huurprijs wordt enkel verhoogd met het jaarlijkse inflatiepercentage met een maximum van 2%. Kosten voor verwarming van ongeveer € 50 per maand komen apart. Nieuwe bewoners betalen een hoger huurbedrag van € 775 per maand voor een 2-kamerappartement en € 880 voor een driekamerappartement. Ook hun servicekosten bedragen € 375 per maand. Appartementen die vrijkomen worden van binnen gerenoveerd en krijgen een nieuwe badkamer en keuken. Ook wordt mechanische ventilatie aangelegd. De keuken in de gerenoveerde appartementen is volledig uitgerust en bewoners kunnen als zij dit willen zelf koken. Zij kunnen er echter ook voor kiezen de maaltijd te laten leveren door het cateringbedrijf. De servicekosten Het servicepakket bestaat uit een aantal collectieve voorzieningen: • Tuinonderhoud • Onderhoud algemene ruimten • Onderhoud installaties • Onderhoud gemeenschappelijke inventaris
www.kenniscentrumwonenzorg.nl
3
Aedes Arcares
• • • • • • • • • • • • • • •
Glazenwassen aan de buitenzijde Schoonmaken van algemene ruimten Levering van verwarming, elektriciteit en water voor de algemenen ruimten en kantoorruimte Levering van water in de appartementen Centrale communicatiemiddelen Volledige administratie voor de Stichting Exploitatie Serviceflat Swaenendreef en het gebouw Volledige beheer van het gebouw Personeel voor de dienstverlening (directie, onderhoudsdienst, receptie en secretariële ondersteuning Beschikking over recreatiezaal, kapsalon en algemene ruimten Gebruik van de logeerkamer tegen kostprijs Bemiddeling bij het verkrijgen van huishoudelijke of verpleegkundige hulp Dienstverlening bij festiviteiten Assurantiekosten (exclusief inboedelverzekering van het individuele appartement) Ophalen huisvuil Intercom/sociaal alarm/noodhulp via Eurocross
De succesfactoren Als belangrijkste factoren die de overgang van koop naar huur en een andere organisatievorm van de serviceflat succesvol hebben gemaakt noemt de heer Kuurman: • • • •
Investeren in maximale openheid en communicatie met zittende bewoners Maximale helderheid over doelen en uitgangspunten en eindresultaat voor bewoners Professionele partijen voor beheer en exploitatie van onroerend goed en voor levering diensten aan ouderen betrokken bij proces Duidelijkheid over verkoopprijs, nieuwe huurprijs en servicekosten.
Swaenendreef
Nieuwe plannen Het bestuur heeft alle oude stalen enkelglas ramen laten vervangen door nieuwe houten kozijnen met dubbel glas. Het gehele gebouw is aan de buitenkant opnieuw geschilderd en het schilderwerk aan de binnenzijde van de algemene ruimten en gangen is zo goeds als klaar. In de loop van het voorjaar 2005 zal de entree van Swaenendreef geheel worden aangepast met een luifel en een keerplaats voor taxi’s en ambulances. Aan de binnenzijde worden de administratieruimte en de balie geïncorporeerd in de nieuwe entree.
www.kenniscentrumwonenzorg.nl
4
Aedes Arcares
Het bestuur van de stichting heeft inmiddels voor de langere termijn nog enkele nieuwe plannen in overweging om de exploitatie van het complex te optimaliseren: Optoppen van een verdieping Bijbouwen van een vleugel Voor meer informatie over serviceflat Swaenendreef in Lisse: www.swaenendreef.nl of Stichting Dienstverlening Serviceflats, per adres Amersfoortse Weg 5, 3735 LJ Bosch en Duin ( gemeente Zeist), tel. 030-2203442 mobiel: 06-53397379
www.kenniscentrumwonenzorg.nl
5
Aedes Arcares
