De Groene Werkplek ROTTERDAM 2014
1
“Ontmoet elkaar om samen te verduurzamen” Verduurzaming van de bestaande voorraad komt in een versnelling als eigenaar, beheerder en gebruiker op een laagdrempelige, pragmatische manier samen aan de slag gaan. Dit stelt Annemarie van Doorn, directeur van de Dutch Green Building Council. DGBC is een netwerkorganisatie die een bijdrage wil leveren aan het verduurzamen van de bebouwde omgeving in Nederland. De meer dan 350 aangesloten organisaties ondersteunen de missie van de DGBC, waaronder steeds meer eindgebruikers. Van Doorn: “We merken dat eindgebruikers meer en meer het belang inzien van duurzame en gezonde huisvesting. Niet zozeer uit het oogpunt van energiebesparing, maar vooral omdat eindgebruikers een prettige werkomgeving willen voor hun mensen. Een fijne werkplek zorgt voor tevreden medewerkers, minder ziekteverzuim en een productiviteitstoename.” Toch merkt Van Doorn dat verduurzaming van bestaand vastgoed niet in volle hevigheid losbarst. De reden hiervoor is dat eigenaren naar de gebruikers wijzen als het om investeren gaat. En andersom. “Daarom zullen deze partijen meer de samenwerking moeten gaan zoeken met elkaar. Dat kan laagdrempelig beginnen. Bel als huurder eens met de verhuurder en zeg dat je een gesprek wilt om het gebouw te verbeteren. Voor verhuurders geldt
uiteraard hetzelfde. En dan niet meteen over geld beginnen, of over huurcontracten, maar over verbeteringen. En wie wat kan doen.” Belangrijk hierin vindt Van Doorn het gezamenlijke inzicht in de huidige situatie van het gebouw. Is het al duurzaam en hoe verhoudt het zich ten opzichte van andere gebouwen? Met die kennis bepaal je ook makkelijker een realistische ambitie. Samen kun je dan op een constructieve manier werken aan de gewenste kwaliteitsverbetering. De tweede editie van de Rotterdamse benchmark “De Groene Werkplek” sluit naadloos aan bij die gezamenlijke initiatieven die wij proberen te stimuleren. Wij hopen en verwachten dan ook dat dit onderzoek voor vele deelnemers het startpunt zal zijn voor steeds gezondere en aantrekkelijkere werkplekken.
Annemarie van Doorn Directeur DGBC
SPEERPUNTEN voor ONDERZOEK 2014 In 2013 heeft voor het eerst een duurzaamheidsonderzoek van grote omvang in Rotterdam plaatsgevonden. Ruim 600.000 m² kantoren is destijds in kaart gebracht met 17 verschillende eigenaren. Bij de presentatie van de resultaten hebben de deelnemers een aantal doelstellingen voor 2014 geformuleerd. Wij zijn verheugd om te kunnen melden dat op al deze punten een succes is te melden. Onderstaand zijn de speerpunten voor 2014 toegelicht. Vergroten van deelname vastgoedpartijen, gebouwen en oppervlak Vorig jaar sprak wethouder Alexandra van Huffelen de wens uit om in 2014 30% van de totale Rotterdamse kantorenvoorraad in het onderzoek op te nemen. Dat is gelukt! Het aantal deelnemers, gebouwen en oppervlak is namelijk verdubbeld ten opzichte van 2013. Het deelnemingspercentage onder grotere kantoorgebouwen is nu zelfs bijna 50%. Aantal deelnemers
Aantal gebouwen
Oppervlak gebouwen
2013
19
35
625.000 m²
2014
42
67
1.200.000 m²
Betrekken van eindgebruikers : samenwerking tussen eigenaren en eindgebruikers is essentieel In 2014 zijn 10 grote eindgebruikers gestart met het bepalen van de 0-meting. Hiermee is invulling gegeven aan de wens om eindgebruikers bij het onderzoek te betrekken. Belangrijke Rotterdamse eindgebruikers zoals o.a. Unilever, Rabobank, PWC, Robeco en Houthoff Buruma hebben het belang van een duurzame en gezonde werkplek onderschreven. Met de objectieve BREEAM-scores in de hand kunnen eigenaren en eindgebruikers in gezamenlijkheid duurzame stappen zetten. Uitbreiding naar andere steden De reacties op het onderzoek waren in 2013 dermate positief, dat al snel de wens werd uitgesproken om het onderzoek ook in andere steden op te starten. In Amsterdam is een vergelijkbaar onderzoek inmiddels in uitvoering. Eind 2014 zullen hiervan de resultaten beschikbaar komen. Ook in andere grote steden zijn voorbereidende werkzaamheden opgestart. Water en ecologie In het onderzoek van 2013 scoorden water en ecologie als slechtste thema’s. Ter inspiratie zijn in dit rapport twee voorbeelden uitgewerkt van lopende Rotterdamse initiatieven op dit vlak.
DE GROENE WERKPLEK
2
DEELNEMERS AAN HET WOORD Lysander Bos, KPN, manager Real Estate Management
Neil Gremmen, NL asset management, namens PPF RE
Welke plek neemt huisvesting in binnen de organisatie? Goede huisvesting is essentieel om ons primaire proces goed te laten verlopen en medewerkers een comfortabele werkplek te bieden, zodat ze goed kunnen presteren. Naast een comfortabele werkplek staat duurzaamheid en Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen hoog op de agenda van KPN. Wij staan genoteerd in de wereldranglijst van de Dow Jones Sustainability Index en zijn onlangs uitgeroepen tot klimaatleider door het CDP (Carbon Disclosure Project). We vinden energiebesparing en CO2 vermindering belangrijk in onze huisvesting. Het nieuwe leven en werken draagt hier ook aan bij.
Welke rol speelt duurzaamheid binnen het management van de PPF-portefeuille? De PPF-portefeuille is grotendeels een Value Add-portefeuille. Wij willen dus nadrukkelijk kwaliteit en waarde toevoegen aan de gebouwen. Duurzaamheid is één van de aspecten die beïnvloedbaar is. Het is tastbaar, meetbaar en steeds meer huurders vragen erom. Als je investeert in grote kantoren in de grote steden kun je niet meer om duurzaamheid heen.
Welke eisen stellen jullie aan huisvesting? Vanuit onze portefeuillestrategie is duurzaamheid een belangrijk thema voor nu en in de toekomst. Wij stellen verschillende eisen aan onze huisvesting met betrekking tot duurzaamheid. Hiervoor hanteren wij de BREEAM In Use-methode. Vanuit vastgoed en facility krijgen we hierdoor grip op alle belangrijke aspecten die onze huisvesting raakt. Van energie en de gezondheid van onze medewerkers tot afval en energieverbruik. Waarom hanteren jullie BREEAM In Use? BREEAM is een onafhankelijke en objectieve methode om duurzaamheid te meten. Het geeft daardoor de mogelijkheid om te benchmarken en te zien waar we staan en zo krijgen wij goed inzicht in het verbeterpotentieel.
Hoe speelt NL Asset management hierop in? Als NL Asset Management willen wij pro-actief de portefeuille managen. Dit houdt in dat we op het gebied van duurzaamheid ook actief de kansen zoeken. Wij zijn van mening dat het helpt bij het behouden van huurders of nieuwe huurders aantrekken. Een lastige afweging blijft: investeer ik up front of als de huurder in beeld komt? De portefeuille is gescreend met BREEAM. Dit levert ons veel inzicht. De gekozen verbeteringen hebben we direct verwerkt in de onderhoudsplanningen. Gaan jullie ook het gesprek met huurders aan over een gezamenlijke aanpak? Het komt zeker aan de orde bij huurverlenging of een nieuwe huurder. Het is echter bij zowel eigenaren als huurders nog te weinig in het day to day proces verwerkt. Er is veel mogelijk als eigenaren en huurders hierin intensiever zouden optrekken. Welke gebouwen doen namens PPF mee aan het onderzoek? Wij doen mee met Hofpoort en de Wilhelminatoren, twee grote kantoren op een prominente plek. Voor beide kantoren zijn plannen in voorbereiding om middels BREEAM In Use een kwaliteitsslag te maken. In Hofpoort wordt bijvoorbeeld flink geïnvesteerd en daarbij zal duurzaamheid prominent worden meegenomen. De resultaten van het onderzoek zijn zodanig representatief voor Rotterdam, dat het ons heeft aangespoord om de ambitie op VERY GOOD te stellen. Hiermee wordt een kantoor uit de jaren ’70 weer naar een dermate goed niveau gebracht dat het uitsteekt boven het huidige gemiddelde niveau in de stad.
Hoe werkt KPN met haar verhuurders samen op het gebied van duurzaamheid? Als huurder kun je bij het aflopen of openbreken van een huurcontract duurzaamheid op de agenda zetten. Verhuurders zijn dan meestal bereid te investeren, maar zouden daarbij wel meer naar de lange termijn moeten kijken. Momenteel wordt er teveel gestuurd om binnen de lengte van het huurcontract maximaal financieel te renderen. Daarnaast moet er vaker worden samengewerkt om besparingen op exploitatiekosten gedeeltelijk in te zetten voor duurzame investeringen in een gebouw. Met welk gebouw doet KPN mee aan het onderzoek? Wij doen mee met ons kantoor op de Kop van Zuid. Dit gebouw staat inmiddels al een tijdje prominent aan de voet van de Erasmusbrug. Het is de uitdaging om met gebouwen van deze bouwperiode een goede bijdrage aan duurzaamheid te leveren. Het gebouw is gescoord op zowel asset, beheer als gebruik. Met deze scan krijgen we veel vergelijkingsmateriaal en kunnen wij zien waar nog verbeterpotentieel ligt.
DE GROENE WERKPLEK
3
BREEAM: Meetmethodiek voor duurzame gebouwen BREEAM is een internationaal monitoringsinstrument voor duurzaamheid van gebouwen. De methodiek is marktleider in Europa met een marktaandeel van meer dan 60%. Voor het bepalen van de duurzaamheidscores binnen dit onderzoek is de BREEAMmethode het meest geschikt bevonden. De specifiek toegepaste methode is BREEAM-NL In-Use. Deze richtlijn is ontwikkeld voor het meten van de bestaande voorraad van gebouwen in Nederland. Het instrument meet de drie betrokken rollen bij het vastgoed:
Elk onderdeel krijgt een eigen eindscore van 0% tot 100%. De percentages worden vertaald naar 0 tot maximaal 5 sterren, ofwel PASS, GOOD, VERY GOOD, EXCELLENT en OUTSTANDING. Deze totaalscores zijn opgebouwd uit de beoordeling van negen specifieke thema’s, zoals hieronder weergegeven. Voor het onderzoek is gewerkt met self-assessments met kwaliteitscontrole vanuit bbn adviseurs.
Asset
management
materialen
welzijn en gezondheid
afval
energie
landgebruik en ecologie
transport
vervuiling
De karakteristieken van het gebouw zelf
Beheer
Exploitatie van de onderdelen van het gebouw
Gebruik
Hoe de gehuisveste organisatie activiteiten in het gebouw organiseert
water
water: benthemplein, Waterplein Waterberging in de stedelijke omgeving wordt een steeds groter probleem. De regenbuien worden heftiger en zorgen voor veel overlast. De combinatie van meer gebouwen, meer verharding en steeds minder ruimte voor groen en water zet de straten blank. Zo ontstond in 2005 het idee van het waterplein: een plein dat bij droog weer een aantrekkelijke, leuke omgeving biedt om bijvoorbeeld te basketballen en skaten. Bij heftige regenbuien kunnen de bassins het regenwater van het plein en de omliggende daken opvangen. Zo wordt voorkomen dat er te veel water naar het riool stroomt en voor problemen zorgt. Het Benthemplein is daarmee het eerste grote waterplein van de wereld geworden. De capaciteit is ongeveer 1,7 miljoen liter.
Het Benthemplein was oorspronkelijk niet erg aantrekkelijk en bedekt met grijze stoeptegels. Een aantal studenten van scholen uit de buurt hebben bij de gemeente Rotterdam gevraagd of het mogelijk was het plein aan te passen. Dit paste uitstekend bij de wens van de gemeente en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard om in de buurt een waterplein aan te leggen. Bij het ontwerp zijn naast de reguliere partijen ook buurtbewoners, ondernemers, studenten, skaters en kunstenaars betrokken geweest. Het plein is op 4 december 2013 geopend en heeft een grote kwaliteit voor haar omgeving, of het nu regent of niet.
DE GROENe WERKPLEK
De Groene Werkplek - Rotterdam SCORES 38
ASSET
67
1.200.000 m²
BEHEER
gemiddelde * De score is met 1,7% gedaald
SCORE BREEAM-NL (aantal gebouwen) 1,5%
33,3%
51,5%
12,1%
1,5%
0%
0
27,8%
33,3%
22,2%
0
RELATIE BOUWJAAR EN DUURZAAMHEID 70%
Ondanks het energetisch verbeteren van oudere gebouwen blijft er een duidelijke relatie tussen bouwjaar en energiescore. Met name gebouwen uit de jaren ‘60 en ‘70 scoren niet goed. De score is zelfs lager dan bij monumenten in de stad.
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0
voor 1950
jaren 50
jaren 60
jaren 70
bouwjaar en assetscore energie bouwjaar en assetscore gezondheid
jaren 80
jaren 90
jaren 2000
jaren 2010
De gezondheidsscore van gebouwen hangt in beperkte mate samen met het bouwjaar. Ook oudere gebouwen kunnen dus zeer gezonde werkplekken bieden.
4-5
2014
23
39
700.000 m²
14
23
430.000 m²
GEBRUIK
16,7%
0%
12,5%
0%
50%
20,8%
16,7%
0%
0%
0
BEHEER DOOR EINDGEBRUIKER VS EXTERN BEHEER De gemiddelde score is tussen 2013 en 2014 gedaald met 1,7%. Dit wordt niet veroorzaakt doordat de gebouwen slechter zijn, maar wel door een update van de beoordelingsrichtlijn van BREEAM. De richtlijn stelt nu scherpere eisen en de scores zakken hierdoor gemiddeld met 3%. Als dit wordt meegenomen in het vergelijk dan scoren de gebouwen “like for like” dus 1,3% beter dan in 2014.
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
nvt
0
Gebouwen waarbij het beheer (grotendeels) door de huurder wordt uitgevoerd scoren op alle beheeraspecten beter dan met een externe vastgoedmanager.
nvt
totaal score beheer door eindgebruiker beheer door externe beheerder
6
Landgebruik en ecologie Het centrum van Rotterdam is een netwerk van gebouwen en infrastructuur met weinig groen. Toch kan de stad juist een ideale omgeving zijn voor flora (stadsplanten) en fauna (vogels en vleermuizen). De daken van Rotterdam kunnen daarbij een positieve rol spelen. In Rotterdam is op dit moment ongeveer 200.000 m² aan groen dak beschikbaar. Met alleen al de deelnemers aan dit onderzoek ligt er een extra potentie van circa 70.000 m² bruto dakoppervlak. Met extensief groen of bruin dak wordt de hoogste biodiversiteit bereikt op platte daken. Deze daken bestaan uit een laag substraat met zaden. Het is robuuster, goedkoper en natuurlijker dan een dak met sedum of grind. Het onderhoud is beperkt tot het jaarlijks verwijderen van opgekomen meerjarige begroeiing. De platte daken bieden veel kansen voor flora en fauna. Het is vanwege de bloemen aantrekkelijk voor vlinders en insecten, zoals hommels en bijen. Vogels zoals de witte kwikstaart en de zwarte
roodstaart doen zich tegoed aan insecten op het dak en komen er tot broeden. Stadsplanten, zoals varens komen spontaan op en in de avond jagen vleermuizen boven de daken. Een extensief groen dak biedt daarnaast oplossingen door de opvang en het vasthouden van regenwater, dempt de opwarming in een gebied (heat-island-reduction) en bindt CO2 en fijnstof. Een groen dak reduceert daarnaast op gebouwniveau het energieverbruik door het verkoelende effect op het dak en heeft vaak een visuele ‘groene’ meerwaarde. Er zijn al vele groene daken in de stad aangelegd en daarbij is al veel kennis opgedaan over de effecten. De gemeente ondersteunt deze ontwikkeling sterk en heeft investeringskredieten beschikbaar gesteld middels de Green Deal “Meervoudig ruimtegebruik”. Alle gelegenheid dus om er nu werk van te maken!
de groene werkplek Het initiatief “De Groene Werkplek” streeft naar een gezonde en aantrekkelijke werkplek voor iedereen. Met transparantie en samenwerking als belangrijke ingrediënten worden geïnteresseerden uitgedaagd met open vizier dit proces te starten. Meten, weten en vergelijken Deelnemers gaan samen meten middels de BREEAM-methodiek, waarbij de rollen van eigenaren, beheerders en huurders separaat in kaart worden gebracht. De behaalde scores worden getoetst aan de grootste database van Nederland met informatie van meer dan 100 deelnemers. Eigenaar, beheerder en huurder krijgen ieder inzicht op de score voor 9 verschillende thema’s. Hieruit bepaalt u samen speerpunten. Wat kunnen we doen en hoe gaan we dat betalen ? U bepaalt in onderlinge afstemming waaraan gewerkt gaat worden. Hierbij wordt gekeken naar zowel investeringen in het gebouw als exploitatiegerichte maatregelen, zoals beheer en facilitaire zaken. Het doorvoeren van verbeteringen leidt meestal tot investeringen in tijd en/of geld. De wijze waarop deze investeringen worden opgebracht door de verschillende betrokkenen, is bij veel initiatieven het grootste struikelblok. Deelnemers aan “De Groene Werkplek” zijn zich bewust dat diegene die profijt heeft van verbeteringen ook bijdraagt aan de kosten ervan. Deel de kennis Met deelnemers, kennisinstellingen en koplopers wordt kennis aangedragen over o.a. techniek, contracten, business case of beleid. Hiermee worden drempels verlaagd en het proces vereenvoudigd. Vanuit de huidige deelnemers zijn al vele koplopers bereid hun kennis en visie met u te delen. Ook deelnemen? Als eigenaar, beheerder of huurder (liefst gezamenlijk) kunt u aansluiten bij De Groene Werkplek. Zo kunt u pragmatisch en tegen lage kosten ontdekken hoe groen en gezond uw huisvesting kan worden.
Over de DGBC Stichting Dutch Green Building Council (DGBC) is een onafhankelijke netwerkorganisatie die, door de bebouwde omgeving te verduurzamen, een grote bijdrage wil leveren aan de transitie naar een circulaire economie waarin het prettig en gezond is om te wonen en te werken. Om dit de bereiken, heeft de DGBC een viertal speerpunten. Zo beheert en ontwikkelt de DGBC duurzaamheidskeurmerk BREEAM-NL, bieden we de markt een kennisplatform over duurzaam bouwen, stimuleren we kennisoverdracht en bevorderen we samenwerking tussen partijen. Hierdoor kan de sector zowel nationaal als internationaal een vooraanstaande positie verwerven. De stichting is in 2008 op initiatief van de markt opgericht en telt inmiddels al meer dan 370 participanten. Van multinationals tot kleine adviesbureaus en van overheidspartijen en nonprofitorganisaties tot bedrijven met grote commerciële belangen. Organisaties die de missie van DGBC ondersteunen en een bijdrage willen leveren aan het verduurzamen van de bebouwde omgeving, worden van harte uitgenodigd om ook participant te worden. De voordelen van het participantschap van de DGBC en het aanmeldformulier zijn te vinden op www.dgbc.nl.
De groene werkplek
DEELNEMERS asset
beheer
gebruik
Colofon bbn adviseurs 088 - 226 74 00
[email protected] Postbus 94 3990 DB Houten
Dit rapport wordt mede mogelijk gemaakt door:
Design door: Act Impact
