I
De grensoverschrijdende Regio Krachten in het Noorden
Alex Voordes AM bv Noordoost 13 mei 2011
Grensoverschrijdend of uitdagend?
Grensoverschrijdend
Wat was er eigenlijk grensoverschrijdend?
Waar komen we vandaan?
Waar komen we vandaan?
Waar komen we vandaan?
Waar staan we nu? - Japan….
Waar staan we nu? - Libië…
Waar staan we nu? - Syrië…
Waar staan we nu? - bevolkingsgroei
Waar staan we nu?- olieprijzen
Waar staan we nu? - Rutte, Verhagen, Wilders
Wat kunnen we nog verwachten?
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Inleiding Trends Huidige Vastgoedmarkt SWOT Noord Nederland Kansen Cases uit de praktijk Aanbevelingen
Trends
Trends: Landelijk Randstad beleid Stagnatie economische groei Bezuinigingen Vergrijzing Krimp Congestie Beperking hypotheekverstrekking Beperking mogelijkheden corporaties Vertraging gebiedsontwikkeling Regulering / ambitie Sterke rol stedenbouwers Duurzaamheid CPO
Trends: Regio Noord Krimp en groei Inkomensverschillen (Noord – Randstad) Energie kennis (Energy Valley) Vergrijzing / afname beroepsbevolking Plancapaciteit – opnamecapaciteit Gemeenten; ieder voor zich Kwaliteit van Wonen Energie kennis
Huidige Vastgoedmarkt
Crisis en verwachting 2011
Verwachte herstel eind 2010 bleef uit
Prognose Rabobank 2011: prijsdaling 2%
Naar beneden bijgesteld (prognose was 1%)
Financieringslastpercentages, mogelijke aanscherping aflossingsvoorwaarden, verwachte stijging hypotheekrente
Prognose NVM 2011: prijsdaling 2% tot 5%
zorgwekkende financierbaarheid en het overaanbod (de „prop‟). Aanbod plus 44%!
ING: woningprijzen niet voor 2015 op oude piekniveau
NVB/OTB: prijs in 2014 weer op het niveau van 2008
Verwachting 2011
Bron: NVM
Huishoudensgroei 2010-2020 procentuele groei Noord-Nederland
Huishoudensgroei 2010-2020 rel. groei t.o.v. landelijk gemiddelde
Huishoudensgroei 2010-2020 absolute groei Noord-Nederland
Huishoudensgroei 2010-2020 Noord-Nederland: + 41.000 huishoudens tot 2020, groei van 5,3% groei ligt gemiddeld 17% lager dan in Nederland (6,4%) (jaarlijkse) absolute groei is beperkt in veel gemeenten vooral toename van alleenstaanden, grotendeels daling van gezinnen twee duidelijke ontwikkelingsgebieden die provinciegrenzen overschrijden A7-zone Heerenveen-Groningen A28 zone Meppel-Assen-Groningen noordoosten blijft (ver) achter aandachtsgebied in twee provincies is regio Westerveld-Ooststellingwerf
Plancapaciteit vs. huishoudensgroei
Plancapaciteit vs. huishoudensgroei in Friesland en Groningen is sprake van een sterke overcapaciteit aan plannen (ruim 2 keer zoveel plannen als hh.groei) in Drenthe is de overcapaciteit beperkt(er), maar wel verschillen tussen gemeenten let op: sterke concurrentie tussen gemeenten/regio’s onderling, ook provinciegrenzen overschrijdend
Markt – financierbaarheid
Bruto huishoudinkomen in 2011
44% kan tot € 170.000 v.o.n. financieren 21% kan tot € 260.000 v.o.n. financieren 20% kan tot € 415.000 v.o.n. financieren 15% kan vanaf 415.000 financieren laatste twee groepen deels m.b.v. overwaarde/eigen geld 100% 15
20
80% 19,6 20
60% 21,4 20
40% 21,3 20
20% 22,8
20
0% Noord-Nederland < € 27.400
€ 27.400 - € 40.900
Nederland € 40.900 - € 58.700
€ 58.700 - 86.700
> € 86.700
Aanbod bestaande woningen aanbod bestaande woningen sluit niet (geheel) aan op financieringsmogelijkheden huishoudens; ruim aanbod in ‘tussensegment’
50,0% 44,1%
40,0% 33,3%
30,0%
29,2% 25,3% 21,4% 19,6%
20,0%
15,0% 12,2%
10,0%
0,0% < € 170.000
€ 170.000 - € 260.000 € 260.000 - € 415.000
financieringsmogelijkheden huishoudens 2011
> € 415.000
aanbod mei 2011
Consumenten uit het oog verloren…..?
TEKST 2004
SWOT Noord Nederland
Sterk Ruimte Groen/blauw/rood Woonkwaliteit leverbaar Strategische ligging A7/A28 Natte infra Prijs ten opzichte van Randstad Energy knowledge
Zwak Perifere ligging Beperkte werkgelegenheid Imago (ga de KNVB Bekerfinale winnen!) Bescheidenheid Visie, meebewegen met de markt Plancapaciteit Samenwerking gemeenten / provincie Focus: anders nergens echte kwaliteit
Bedreigingen Wantrouwen Gebrek aan transparantie Doorstroming blijft stagneren Krimp / vergrijzing Concurrentie / kannibalisme Niet samenwerken (eigen gemeente eerst) Te strakke regulering Schaalvergroting
KANSEN
Waar liggen de kansen? krimp is een Kans Kwaliteit boven kwantiteit Binnenstedelijk/uitbreiding Keuzes maken, Focus. Woonvoorkeuren: het kan in Noord NL Vervagende grenzen wonen/werken Toenemende behoefte rust/bezinning Opkomst netwerk economie Behoefte aan alt. energie (Energy Valley) Samenwerken (vertrouwen/transparantie) Flexibiliteit (bestemm.plan / stedenbouw)
Maar… Zonder samenwerken gaat het ‘m echt niet worden! Met doel voor ogen Focus Vertrouwen Transparantie Nieuwe wegen in slaan Is dat grensoverschrijdend…? Zeker! Gemeentes onderling Gemeente en Provincie Provincies onderling Andere overheden onderling
Cases uit de praktijk
Kloosterveste
Sneek Boschplein
Zuidlanden
Ciboga
Euroborg
Meerstad
Aanbevelingen
Aanbevelingen Overheid Interregionaal /Intergemeentelijk Werkgelegenheid / bedrijvigheid Visie op economische toekomst Noord NL Slagkracht naar Den Haag De consument betaalt en bepaalt Ruimte benutten Flexibiliteit Faciliteer het behoud van voorzieningen Financieringsvraagstukken Plancapaciteit/schaarste/focus Stop met stapelen van ambities Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling Ontwikkelingsagenda Noord Nederland
Aanbevelingen Marktpartijen Oog hebben voor het nieuwe maatschappelijke vraagstuk Creëer werkgelegenheid Consument gericht moet Organiseer het behoud van de voorzieningen. Concepten voor nieuwe Landverhuizers Programma GEN (Gebieden Energie Neutraal)
Aanbevelingen Corporaties Binnenstedelijke herstructurering Samenwerking tussen marktpartijen, corporaties en overheden Behoud van voorzieningen is van belang Consument gerichtheid
Aanbevelingen
Ondernemers, maatschappelijke organisaties en instanties moeten het doen.
Tot slot If you always do, what you always did, you always get, what you always got.
Alex Voordes AM Noordoost 13 mei 2011
