De Essentie. Een heldere blik op onze kerntaak

De Essentie Een heldere blik op onze kerntaak

De Essentie Ondernemingsplan Triada 2014 tot 2017

Inhoud Inleiding

1

1.

Triada

4

Waarvoor wij staan Voor wie wij zijn Waarvoor wij gaan

5 5 6

Externe ontwikkelingen

8

2.

De woningmarkt Het speelveld Veranderende samenleving Wat betekent dit alles voor de klanten van Triada?

9 11 11 12

Betaalbare woningen van goede kwaliteit

14

Betaalbaar wonen Goede kwaliteit Veilig en vertrouwd wonen voor ouderen en huishoudens met een zorgvraag Gedifferentieerd aanbod dat aansluit bij de woonvraag

15 16 16 17

Prettige woonomgeving

20

Prettig en veilig

21

Dienstverlening en samenwerking

24

Individuele woonbegeleiding Maatwerk in woonruimteverdeling Communicatie en participatie Samenwerking met de gemeenten Samenwerking met onze overige belanghouders

25 25 26 26 26

Toekomstbestendige slagkracht

28

Organisatie Financiën

29 30

7.

Tot slot

32

8.

Bijlage

33

Vaktermen Afkortingen

35 38

3.

4.

5.

6.

Inleiding De afgelopen maanden hebben wij onze strategie en organisatiedoelen geëvalueerd en herijkt. Dit heeft geresulteerd in een nieuw ondernemingsplan met de titel De essentie. Hierin staat onze vernieuwde koers, waarvoor wij staan, voor wie wij zijn en welke doelen wij voor de komende jaren hebben geformuleerd. Wij hebben daarbij duidelijk gekozen voor een nieuwe positionering binnen ons werkveld. In ons vorige ondernemingsplan ‘maatschappelijk ondernemen in veranderende tijden’ kozen wij nog voor een bredere taakopvatting. Hierbinnen waren activiteiten zoals het aanbieden van dure huurwoningen en het realiseren van maatschappelijk vastgoed passend. Door de ontwikkelingen is een ander beeld ontstaan en hebben wij onze rol en taken opnieuw geformuleerd. Wij richten ons op de essentie en hebben een heldere blik gericht op onze kerntaak. Dat is het bieden van huisvesting aan mensen die daar zelf niet of onvoldoende toe in staat zijn. Het belang van de klant staat daarbij voor ons als vanouds voorop. Met dit ondernemingsplan willen wij duidelijkheid bieden aan onze klanten en belanghouders. Wat kunnen en mogen zij de komende jaren van ons verwachten. Bovendien vormt het een leidraad voor onze gesprekken met de belanghouders. Daarnaast biedt dit ondernemingsplan structuur en houvast aan onze medewerkers. Deze vernieuwde koers is in overleg met onze Raad van Commissarissen vastgesteld. Wij vinden het belangrijk dat onze koers ook wordt herkend door onze klanten en belanghouders. Om die reden hebben wij onze Centrale Huurdersraad en de vertegenwoordigers van de drie gemeenten in ons werkgebied mee laten praten over de door ons gekozen koers. De reacties die wij van hen hebben ontvangen, zijn meegenomen in dit ondernemingsplan. Leeswijzer In hoofdstuk 1 leest u wie wij zijn en waarvoor wij staan, ofwel onze missie en visie. Hoofdstuk 2 geeft de rode draad van de externe ontwikkelingen, zoals welke trends wij zien op de woningmarkt en welke veranderingen zijn er gaande in ons speelveld. Deze ontwikkelingen vormen de context van ons ondernemingsplan. In de hoofdstukken drie tot en met zes leest u welke keuzen wij hebben gemaakt, wat onze doelen zijn en hoe wij die willen bereiken. Tot slot leest u in hoofdstuk 7 hoe wij dit ondernemingsplan inbedden in onze organisatie.

1

Triada

Missie, visie en speelveld

3

Werkgebied Triada

4

1. Triada Triada is als maatschappelijk vastgoedondernemer werkzaam in de regio’s Stedendriehoek en Noord-Veluwe. Al 100 jaar zijn wij actief in ons werkgebied dat bestaat uit de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Een groot werkgebied waar wij aan ruim 16.000 inwoners huisvesting bieden. Dat is meer dan een kwart van de bevolking in deze gemeenten. De drie gemeenten in ons werkgebied variëren niet alleen in omvang maar hebben ook ieder een eigen karakter. Triada past haar werkwijze hierop aan. Per gemeente kan onze werkwijze daarom anders zijn. Triada weet wat er leeft en speelt in haar werkgebied en staat dicht bij haar klanten. Onze middelen zetten wij doelmatig in zodat wij een optimaal resultaat realiseren voor onze klanten.

Waarvoor wij staan Triada vindt dat iedereen recht heeft op een (t)huis. Wij zijn er voor de mensen die dit niet of onvoldoende zelfstandig kunnen realiseren. Onze missie luidt daarom als volgt: Triada biedt betaalbare woningen van goede kwaliteit in een prettige woonomgeving die passen bij de vraag van de klant.

Voor wie wij zijn Triada richt zich primair op huishoudens met een jaarinkomen onder de inkomensgrens zoals benoemd in de staatssteunregeling1. Daarbij hebben wij speciale aandacht voor de oudere huishoudens. Deze groep gaat de komende jaren fors in aantal toenemen, terwijl onze woningen en dienstverlening nog onvoldoende op deze groep klanten zijn afgestemd. Daarnaast blijven wij ons inspannen voor mensen met een bijzondere woonvraag, zoals mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking en mensen uit de crisisopvang. Wij sluiten geen groepen uit en willen qua huisvesting een afspiegeling zijn van de maatschappij. Wij huisvesten deze mensen als dat kan in ons reguliere woningbezit. AIs dit niet mogelijk is, gaan wij op eigen initiatief of dat van derden in overleg met andere partijen op zoek naar alternatieven om alsnog aan de huisvestingsbehoefte te kunnen voldoen. De overheid heeft bepaald dat het huisvesten van huishoudens met een jaarinkomen boven de inkomensgrens, zoals benoemd in de staatssteunregeling, niet meer tot onze kerntaak behoort. Wil Triada deze groep toch bedienen dan moet zij een zogenoemde niet-DAEB-voorraad ontwikkelen. Door onduidelijkheid in de regelgeving kiezen wij er op dit moment voor dit niet te doen. Wij realiseren ons dat vooral de huishoudens met een middeninkomen hierdoor minder kansen hebben op een huurwoning, terwijl een koopwoning voor deze groep vaak niet financierbaar is. Wij gaan onze rol en ambities met betrekking tot de middeninkomens echter pas herzien als de regelgeving hieromtrent duidelijk is. Alleen dan kunnen wij verantwoord onze strategische koers bepalen.

1

Maximaal gezamenlijk jaarinkomen van € 34.678 prijspeil januari 2014

5

Onze belangrijkste taakstelling is en blijft het huisvesten van onze primaire doelgroep in kwalitatief goede en betaalbare woningen. Aan deze opgave wegen wij elke beslissing en/of activiteit af. De doelgroep van beleid mag in onze visie door de keuze voor andere inkomensgroepen nooit in een zwakkere huisvestingspositie komen.

Waarvoor wij gaan Wij focussen ons op onze kerntaken en gaan onze activiteiten binnen aangrenzende beleidsterreinen inperken. Dit betekent dat wij gaan voor woningen van een goede kwaliteit die passen bij de vraag van de klant. Dit doen wij door actief te zijn in onderhoud, sloop in relatie tot vervangende nieuwbouw, en verkoop. Zo werken wij voortdurend aan de kwaliteit van onze woningen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat de woningen betaalbaar blijven. Voor de komende jaren hebben wij de volgende kernpunten benoemd. Duurzaam en betaalbaar wonen Wij willen onze klanten de mogelijkheid bieden om betaalbaar te kunnen wonen. Binnen ons huurbeleid geven wij vorm aan een hierbij passende prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen. Belangrijkste doel is de woonlasten waarop wij invloed hebben voor onze klant betaalbaar en beheersbaar te maken en te houden. Dit willen wij doen door de energieprestaties van onze bestaande woningen te verbeteren en door meer gebruik te maken van duurzame energiebronnen. Dit betekent voor onze klanten een beter wooncomfort en een positieve beheersing en optimale beperking van de totale woonlasten. Veilig en vertrouwd wonen voor ouderen en huishoudens met een zorgvraag Wij verhogen het aantal levensloopbestendige en nultreden woningen in ons bezit. Dit doen wij op de eerste plaats door te investeren in de toegankelijkheid van ons bestaande bezit. Pas als de mogelijkheden in en in relatie tot onze bestaande voorraad onvoldoende oplossingen bieden, kijken wij naar de toegevoegde waarde van nieuwbouw. Voor onze (oudere) klanten betekent dit dat zij langer zelfstandig, veilig en vertrouwd in de woning kunnen blijven wonen. Prettige woonomgeving Wij investeren in leefbare buurten waar het prettig wonen is. Dit doen wij omdat prettig wonen verder gaat dan de woning alleen. Wij zetten daarbij in op het behouden en vergroten van de zelfredzaamheid en -sturing van mensen bij hun woning en woonomgeving. Wij jagen ontwikkelingen aan, verbinden partijen met elkaar en ondersteunen initiatieven vanuit buurten en wijken. Wij laten daarbij de themaverantwoordelijke de regie voeren en richten ons op het succesvol invullen van onze verantwoordelijkheden in de woonomgeving. Bijkomend belang bij dit thema is het waardebehoud van onze woningen. Dienstverlening en de inspraak van onze klanten Wij gaan voor een goede kwaliteit van onze dienstverlening. Wij staan dicht bij onze klanten en weten wat hun wensen en behoeften zijn. Door naar hen te luisteren en hun inbreng te betrekken bij onze beleidsontwikkeling. In de komende jaren willen wij de inbreng en betrokkenheid van onze klanten bij de beleids- en beheerkeuzen verder vergroten. Samenwerking Wij verstevigen onze lokale verankering. Wij weten wat er leeft en speelt in ons werkgebied door in gesprek te zijn met gemeenten, instellingen en onze klanten. Wij passen onze doelen en werkwijze aan op hun behoeften en wensen.

6

Toekomstbestendige slagkracht Belangrijke randvoorwaarden bij al ons handelen, is effectiviteit, efficiency en het behouden van een financieel gezonde basis. In de hierna volgende hoofdstukken geven wij een toelichting op bovenstaande kernpunten en kunt u lezen wat wij nog meer willen realiseren in de komende jaren. De rol van gemeenten Corporaties moeten met hun werkzaamheden nog meer gaan bijdragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Een en ander moet worden vastgelegd in (prestatie)afspraken. Daarvoor acht het kabinet het van belang dat de gemeente inzicht krijgt in de mogelijkheden van de woningcorporatie.

7

Figuur 1

Voor de gemeenten Hattem, Heerde en Epe is voor 2025 een groei van het aantal huishoudens geprognoticeerd.

Figuur 2

Figuur 3

8

2. Externe ontwikkelingen De woningmarkt en het maatschappelijke speelveld waarin wij werken, is de laatste jaren sterk veranderd en nog volop in beweging. Deze veranderingen raken de kern van ons functioneren en hebben invloed op onze positie, het werkveld, onze doelstellingen en daarmee onze activiteiten. Wij zijn ons ervan bewust dat het kader dat wordt gevormd door de externe ontwikkelingen nog veel onderzekerheden kent. Dit maakt het inschatten van de consequenties van onze keuzen lastig. Toch zijn er voldoende aanknopingspunten om een koers en strategische doelen voor de komende periode te bepalen. Bovendien volgen wij de ontwikkelingen die van invloed zijn op onze bedrijfsvoering op de voet en treffen wij maatregelen om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen. In dit hoofdstuk staan wij stil bij een aantal van deze ontwikkelingen die belangrijk zijn voor ons werk in de komende jaren.

De woningmarkt Toenemende vraag In ons werkgebied zien wij, ondanks een krimp van de bevolking (figuur 1), een toenemende vraag naar huurwoningen. Dit komt ondermeer door de verslechtering en flexibilisering van de arbeidsmarkt, de dalende koopkracht en terughoudendheid bij hypotheekverstrekkingen. Daarnaast neemt het aantal huishoudens toe (figuur 2) door gezinsverdunning en het toenemend aantal ouderen dat (verplicht) langer zelfstandig gaat wonen (figuur 3). Deze toenemende vraag leidt ertoe dat de beschikbaarheid van voldoende passende sociale huurwoningen in het gedrang komt. Veranderende vraag Ook de kwalitatieve vraag verandert de komende jaren aanzienlijk. Dit is vooral het gevolg van de afnemende huishoudgrootte en de vergrijzing. Het aantal één- en tweepersoonshuishoudens neemt flink toe. Voor ons werkgebied is de verwachting dat in 2030 ruim een derde van de huishoudens uit slechts één persoon bestaat. Het aantal huishoudens met mensen ouder dan 65 jaar neemt tot 2030 met meer dan de helft toe. Ouderen willen zo lang mogelijk veilig zelfstandig blijven wonen. Dit effect wordt versterkt door het Rijksbeleid waarin een scheiding van wonen en zorg wordt voorgestaan. Een deel van de ouderen wordt daardoor min of meer gedwongen langer zelfstandig te blijven wonen. Als gevolg van deze ontwikkelingen voorzien wij een toenemende druk op de passendheid van onze sociale huurwoningen. Wij verwachten dat de vraag naar kleinere traditionele eengezinswoningen afneemt en dat de vraag naar levensloopgeschikte en nultredenwoningen toeneemt, evenals de vraag naar andere woonvormen. Daarnaast leiden de toenemende mobiliteit en veranderingen op de arbeidsmarkt ertoe dat mensen behoefte hebben aan meer flexibiliteit in het wonen. Niet alleen flexibiliteit in vestigingsplaats maar ook wat betreft eigendomsvorm, hoogte van de woonlasten, woningtype en -grootte.

9

Figuur 4: Onderzoek RIGO januari 2013

Verhuurderheffing Saneringsbijdrage

2014 2015 2016 2017 2018 totaal € 4.038.000 € 4.593.000 € 4.879.000 € 5.376.000 € 5.403.000 € 24.289.000 € 1.295.000 € 786.000 € 790.000 € 395.000 € 395.000 € 3.661.000

Totaal

€ 5.333.000 € 5.379.000 € 5.669.000 € 5.771.000 € 5.798.000 € 27.950.000

Aantal maandhuren VPB Aantal maandhuren Totaal Aantal maandhuren

Figuur 5

10

1,7 € 812.000 € 1.915.000 € 2.234.000 € 2.885.000 € 2.678.000 € 10.524.000 0,6 € 6.145.000 € 7.294.000 € 7.903.000 € 8.656.000 € 8.476.000 € 38.474.000 2,3

Beperkte dynamiek De dynamiek op de woningmarkt neemt af. Door de financiële onzekerheid als gevolg van economische recessie aarzelen mensen om een woning te kopen. Bovendien zijn door de gewijzigde regels rondom hypotheken de financieringsmogelijkheden beperkt en is de verwachting dat de waardestijging van woningen niet meer zo sterk zal zijn als voorheen. Hierdoor stagneert de doorstroming en neemt de woonduur in de sociale huurvoorraad toe. Dit wordt versterkt door de staatssteunregeling. Huishoudens met een jaarinkomen boven de inkomensgrens zijn daardoor aangewezen op een koopwoning of een huurwoning met een geliberaliseerde huurprijs.

Betaalbaarheid van het wonen Het wonen wordt zowel in de koop- maar zeker in de huursector duurder. Voornaamste oorzaak hiervoor is de toename van de bijkomende woonuitgaven. Dit resulteert in een sterke stijging van de woonquote (figuur 4). Het (aangekondigde) Rijksbeleid leidt tot een hogere en snellere huurstijging. Daardoor vermindert het aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen. Tegelijkertijd neemt het besteedbare inkomen bij veel huishoudens af. Als gevolg van deze ontwikkelingen wordt een toenemend aantal van onze woningen voor de lagere inkomens financieel moeilijker bereikbaar.

Het speelveld Woningwet De Woningwet bepaalt voor een groot deel de grenzen van ons speelveld. In februari 2014 is de Rijksoverheid een consultatieronde gestart over het conceptwetsvoorstel voor herziening van de Woningwet ook wel Herzieningswet genoemd. Dit voorstel leidt tot een duidelijke inkadering van ons werkdomein. Onze taken worden hiermee teruggebracht naar het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte, direct verbonden rendement. Het ondernemen van niet-DAEB-activiteiten mag alleen nog als de gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen zijn te vinden. Onze bijdrage aan leefbare en gemengde wijken moet worden gerelateerd aan het sociaal bezit en het daaraan ondergeschikte, direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Afnemende financiële ruimte De komende jaren hebben wij te maken met fikse heffingen. De Vennootschapsbelasting (VPB) en de verhuurdersheffing zijn aanzienlijke posten in onze meerjarenprognose (figuur 5). Ook is het mogelijk dat wij naast de reeds opgelegde saneringsbijdragen te maken krijgen met nieuwe bijdragen. Dit is een moeilijk in te schatten risico. Daarnaast zien wij een waardedaling bij onze woningen en stagnerende verkoopaantallen. Door deze ontwikkelingen neemt onze ruimte om te investeren af.

Veranderende samenleving Door stijging van de welvaart, het opleidingsniveau en de technologische ontwikkelingen leven wij nu in een netwerksamenleving waarin de mensen mondiger en zelfstandiger zijn. Mensen willen meer inspraak, invloed en keuzevrijheid.

11

Tegelijkertijd heeft de Rijksoverheid de intentie uitgesproken onze klassieke verzorgingsstaat te willen veranderen in een participatiesamenleving waarin burgers steeds meer zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigen leven. Het huidige overheidsbeleid richt zich dan ook op zelfredzaamheid en het door burgers oppakken van maatschappelijke taken. Wij zien echter een klantgroep waarbij de zelfredzaamheid beperkt blijft en bij wie de kloof tot de veranderde samenleving groeit. Deze groep zit voornamelijk in onze sector en zal toenemende problemen krijgen om onderdeel uit te blijven maken van onze participatiemaatschappij. Dit vraagt om een brede inzet en andere vormen van ondersteuning.

Wat betekent dit alles voor de klanten van Triada? In de ontwikkelingen en trends zien wij risico’s, maar ook volop uitdagingen en kansen. Wij kiezen ervoor daar in te zetten waar wij voor onze klanten daadwerkelijk verschil kunnen maken. Zo zien wij een belangrijke opgave in het aanpassen van ons woningbezit aan de veranderende wensen en behoeften van onze klanten. Dit geldt vooral voor de groeiende groep ouderen. Wij voorzien echter ook dat de omvang van ons woningbezit moet dalen. Dit betekent dat de aanpassingen veelal in ons bestaande bezit moeten worden gerealiseerd. Daarnaast is ons uitgangspunt om maximaal bij te dragen aan het betaalbaar houden van de woonlasten voor onze primaire doelgroep. Een andere uitdaging zien wij in het ondersteunen van de steeds groter wordende groep mensen die niet mee kan komen in onze participatiesamenleving. Wij kunnen niet alles tegelijk oppakken. Bovendien moeten wij rekening houden met de gewijzigde (investerings)mogelijkheden. Dit betekent dus dat wij prioriteiten moeten stellen. In dit ondernemingsplan kunt u lezen welke keuzen wij hebben gemaakt voor de komende drie jaar.

12

Woningen Betaalbaar en van goede kwaliteit

13

Schaarpan Vaassen

14

3. Betaalbare woningen van goede kwaliteit Wij bieden onze klanten nu en in de toekomst betaalbare woningen van goede kwaliteit. Daarbij streven wij naar een gedifferentieerd woningaanbod dat aansluit bij de woonvraag van de klant.

Betaalbaar wonen De huurprijzen van onze woningen zijn gebaseerd op het woningwaarderingssysteem. De Rijksoverheid heeft aangekondigd het systeem te gaan aanpassen onder andere door de WOZ-waarde erin op te nemen. De ligging, marktwaarde en voorzieningniveau in de nabijheid van de woning spelen dan een belangrijke rol. Daarnaast is de huurprijs afhankelijk van de kwaliteit. Een en ander is uitgewerkt in ons huurprijsbeleid dat wij regelmatig herijken. Huurprijsklasse Goedkoop < € 374,44 Betaalbaar ≥ € 374,44 en < € 574,35 Tot huurtoeslaggrens ≥ € 574,35 en ≤ € 681,02 Boven huurtoeslaggrens >€ 681,02 Totaal aantal woningen 31 december 2013

Aantal 805 4.487 1.057 85 6.434

De betaalbaarheid van het wonen wordt echter niet alleen bepaald door de huurprijs van de woning maar ook door de bijkomende woonlasten (figuur 6). Vooral de energiecomponent is van steeds grotere invloed. Wij kiezen daarom voor een woonlastenbenadering waarin wij naast de huurprijs ook de energielasten betrekken. Energetische maatregelen vormen daarmee een belangrijk instrument om de woonlasten te kunnen optimaliseren. Afhankelijk van de maatregel vragen wij hiervoor een bijdrage van de klant. Deze zal in verhouding staan tot de mogelijke energiebesparing. Een en ander werken wij uit in ons energiebeleidsplan.

Figuur 6

Wij blijven daarom investeren in energetische maatregelen. Hiermee verlagen wij het energieverbruik waardoor de ontwikkeling van de door ons beïnvloedbare woonlasten meer beheersbaar wordt. Ons doel is dat ons woningbezit in 2020 een energielabel van gemiddeld B heeft.

15

Daarnaast willen wij het gebruik van duurzame energiebronnen mogelijk maken. Bijvoorbeeld door onze huurwoningen te voorzien van zonnepanelen, -boilers en/of warmtepompen. Wij staan open voor vernieuwende oplossingen van marktpartijen en maken daarbij zoveel mogelijk gebruik van de stimuleringsmaatregelen die hiervoor beschikbaar zijn. Tegelijkertijd leveren wij een bijdrage aan het bewustwordingsproces bij onze klanten zodat zij zich meer bewust zijn van hun energieverbruik en de effecten daarvan op hun totale woonlasten. Dit doen wij door onze klant inzicht te geven in zijn energieverbruik en zijn eigen gedrag. Daarnaast geven wij de klant informatie over energiebesparingsmogelijkheden. Hiervoor zetten wij energiecoaches in.

Goede kwaliteit Wij vinden het belangrijk dat de kwaliteit van onze woningen voldoet aan de eisen van de tijd. Om dit te kunnen borgen, hebben wij criteria opgesteld die wij periodiek toetsen. De komende jaren richten wij ons op verbetering van de kwaliteit van die woningen die nog niet voldoen aan onze criteria, maar wel behoren tot de voorraad woningen die wij nodig hebben om onze (toekomstige) klanten te kunnen huisvesten. Dit doen wij door te investeren in renovaties, energetische maatregelen en het geschikt maken van woningen en woongebouwen voor huishoudens met een zorgvraag. Tegelijkertijd maken wij onze woningen conform ons asbestbeleids- en beheerplan asbestveilig. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat de woningen betaalbaar moeten blijven. De afgelopen decennia is in Nederland sterk ingezet op woningen met een zo’n hoog mogelijk kwaliteitsniveau. Ook in de voorraad van sociale huurwoningen. Willen wij dat onze woningen betaalbaar blijven voor onze doelgroep dan moeten wij kritisch gaan kijken naar de geboden prijs-kwaliteitverhouding. Wij gaan uit van een goede basiskwaliteit voor al onze woningen. Klanten die daar geld voor (over) hebben, kunnen extra kwaliteit aan de woning toevoegen door bijvoorbeeld gebruik te maken van onze ZAV-regeling of het Woonwensenpakket.

Veilig en vertrouwd wonen voor ouderen en huishoudens met een zorgvraag Door de vergrijzing en de verzelfstandiging van ouderen neemt het aantal oudere huishoudens dat een woning bij ons wil huren flink toe. Dit heeft effect op de kwaliteitsvraag en de wijze van wonen. Wij willen dat onze oudere klanten zo lang mogelijk op een prettige en veilige wijze zelfstandig in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Om die reden gaan wij investeren in het verhogen van de toegankelijkheid bij een groot aantal van onze bestaande woningen. Welke woningen dat worden, bepalen wij op basis van de woonvraag, de technische en financiële haalbaarheid en de locatie (in de nabijheid van relevante voorzieningen). Het is overigens niet realistisch alle woningen aan te passen. Soms is verhuizen naar een andere woning of buurt een betere keus. Bij de bouw van nieuwe woningen kiezen wij veelal voor toegankelijke appartementen of levensloopbestendige grondgebonden woningen. Voor de groep mensen die niet (meer) volledig zelfstandig kan wonen, willen wij kleinschalige (beschermde) woonconcepten ontwikkelen, zowel in de bestaande bouw als door nieuwbouw. Dit doen wij in samenwerking met zorgpartners en in het beginsel alleen als sprake is van een langdurige huurovereenkomst.

16

Daarnaast onderzoeken wij de mogelijkheden van domotica en door informatietechnologie (automatisering) ondersteunde serviceactiviteiten. Deze oplossingsrichtingen zijn echter alleen in nauwe samenwerking met (zorg)partners toe te passen. Wij zijn er op de eerste plaats voor het wonen en niet voor de te leveren zorg. De kosten voor zorgopties leggen wij bij de daarvoor verantwoordelijk partij.

Gedifferentieerd aanbod dat aansluit bij de woonvraag Ieder huishouden heeft zijn eigen wensen en behoeften als het gaat om wonen. Om die reden werken wij aan een gevarieerd woningaanbod. Met dit aanbod bieden wij onze klanten keuzevrijheid in prijs, woningtype, kwaliteit en faciliteiten. Belangrijk hierbij is dat de woningen niet alleen aan de woonvraag van nu voldoen maar juist ook aan de woonbehoeften van de toekomst. Deze toekomstige vraag bepalen wij door periodiek te onderzoeken wat de wensen en behoeften zijn van onze (toekomstige) klanten. Het gaat daarbij niet alleen om landelijk onderzoek op strategisch niveau zoals WOoN, maar ook om onderzoek onder onze directe klanten met behulp van bijvoorbeeld klantenpanels. Op basis daarvan stellen wij vast hoe ons woningaanbod eruit moet zien. Met behulp van ons vastgoedsturingsbeleid streven wij ernaar dit gewenste woningaanbod te realiseren. Bij het realiseren van dit gewenste woningaanbod leggen wij de focus op onze bestaande woningen. Investeringen in het verbeteren en aanpassen van onze bestaande woningen hebben prioriteit. Daaronder verstaan wij ook eventuele sloop en vervangende nieuwbouw. Met de financiële ruimte die overblijft, bouwen wij primair nieuwe woningen op inbreidingslocaties en wanneer dit niet voldoende is ook in uitleggebieden. Daarbij zetten wij ons in om samen met andere partijen vernieuwende concepten te ontwikkelen waarmee het bouwen en renoveren van woningen goedkoper wordt. Bovendien sturen wij nadrukkelijk op financieel rendement. Dat betekent dat alle beleidsveranderingen in principe een positieve bijdrage moeten leveren aan onze financiële positie. Om het gewenste aanbod te realiseren en om te zorgen dat wij voldoende financiële middelen beschikbaar hebben voor het uitvoeren van onze kerntaak verkopen wij woningen uit onze bestaande voorraad. Op dit moment verkopen wij alleen woningen aan particulieren. De komende jaren gaan wij initiatieven ontplooien om ook (complexgewijs) woningen te kunnen verkopen aan beleggers. ons bezit naar woningtype

12%

3%

70%

9% 6% benedenwoning bovenwoning eengezinswoning* etagewoning met lift etagewoning zonder lift

* onder de categorie eengezinswoningen vallen ook onze grondgebonden seniorenwoningen

17

ABC buurt Hattem

18

Woonomgeving

19

Prettige en veilige buurt

20

4. Prettige woonomgeving Wij willen dat onze woningen in buurten staan waar bewoners zich thuis voelen. In een woonomgeving met een passend voorzieningen- en dienstenaanbod. Buurten waarin ook onze oudere klanten en klanten met een zorgvraag prettig en veilig kunnen (blijven) wonen.

Prettig en veilig Leefbaarheid is één van de thema’s in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). In de afgelopen jaren werd er op dit thema steeds meer van ons verwacht. Nu zien wij dat onze rol en taken op het gebied van leefbaarheid ter discussie staan, vooral bij de politiek. Vandaar dat wij deze ook zelf tegen het licht hebben gehouden. Dit heeft geleid tot een heroriëntatie op de rol- en taakopvatting die wij tot voor kort hanteerden. Wij kiezen ervoor te blijven investeren in een prettige en vitale woonomgeving. Dit doen wij omdat prettig wonen niet alleen wordt bepaald door de woning. De ligging, de omgeving, het voorzieningenniveau en de sfeer in de woonomgeving zijn mede bepalend voor de kwaliteit van het wonen en leven. Wij willen dat onze klanten kunnen wonen in een woonomgeving die zij als prettig en leefbaar ervaren. Bovendien richten wij ons hiermee op het waardebehoud van onze woningen. Om die redenen blijven wij verantwoord en passend investeren in de woonomgeving. Wel hebben wij de uitgangspunten en randvoorwaarden die wij hierbij hanteren aangescherpt. Voorheen voerden wij diverse maatschappelijke nevenactiviteiten uit die niet tot onze kerntaak behoren maar wel belangrijk zijn. Bijvoorbeeld de bouw van een Kulturhus of een AHOED. Wij kunnen dit niet meer doen en richten ons nu hoofdzakelijk op onze kerntaak, de essentie van ons werk. Dit betekent dat wij binnen dit thema:   



alleen nog actief zijn in buurten waar veel van onze klanten wonen; ons richten op schoon, heel en veilig van de directe woonomgeving in eigendom van Triada zoals achterpaden, algemene ruimten en plantsoenen; onze aandacht vooral richten op het stimuleren van de zelfredzaamheid en solidariteit bij onze huurders waardoor iedereen die dat kan verantwoordelijkheid neemt voor zijn eigen woonomgeving; actief andere partijen die werkzaam zijn in de buurt opzoeken om elkaars inzet te versterken.

Bewoners hebben zelf de grootste invloed op de leefbaarheid in hun woonomgeving. Wij werken daarom nadrukkelijk samen met de bewoners aan de punten die zij belangrijk vinden in hun woonomgeving. Wij ondersteunen positieve initiatieven en handhaven waar nodig. Daarbij beperken wij ons tot activiteiten die direct betrekking hebben op het wonen. Hierin ligt onze kracht en kunnen wij veelal direct invloed op uitoefenen. Soms is er sprake van multidisciplinaire problematiek. Het gaat dan niet meer alleen om problemen op het gebied van wonen. Denk aan een woonomgeving met een hoge werkeloosheid, fysieke verloedering, overlast, enzovoorts. Voor die woonomgeving maken wij een uitzondering en kiezen wij voor een intensivering van onze taakopvatting. Samen met de bewoners, andere belanghebbenden en partners in de woonomgeving of buurt benoemen wij de verbeterpunten en maken we afspraken over de te behalen doelen. Inzet bij deze samenwerking is dat een ieder zijn eigen taken oppakt. Wij nemen niet langer altijd het voortouw, maar gaan de eerst verantwoordelijken waar mogelijk activeren.

21

Buurtwandeling Hattem

22

Dienstverlening & Samenwerking

23

Samenwerking

24

5. Dienstverlening en samenwerking Onze klanten zijn belangrijk voor ons. Wij gaan met hen in gesprek en luisteren naar wat zij ons te vertellen hebben. Zo weten wij wat voor de klant van belang is. Voor onze belanghouders zijn wij een betrouwbare partner met veel expertise op het gebied van wonen.

Individuele woonbegeleiding Wij leven in een netwerksamenleving waarin de mensen mondiger en zelfstandiger zijn. Mensen willen meer inspraak, invloed en keuzevrijheid. Wij komen onze klanten hierin tegemoet. Niet alleen door het bieden van een gedifferentieerd woningaanbod, maar ook door onze dienstverlening te optimaliseren. De klant moet zelf kunnen bepalen waar, wanneer en hoe ze contact met ons heeft en waarover. Dit betekent dat wij onze dienstverlening meer plaats- en tijdsonafhankelijk gaan inrichten, bijvoorbeeld door onze website interactief te maken. Hiermee beantwoorden wij de vraag van een grote groep klanten. Wij zien ook een groeiende klantgroep die de snelle ontwikkeling in de samenleving niet kan volgen waardoor de kloof tot de veranderende samenleving groeit. Deze ontwikkeling wordt versterkt door het scheiden van wonen en zorg. Steeds meer ouderen met een zorgvraag en mensen met een verstandelijke beperking of psychische stoornis die voorheen konden rekenen op onderdak bij een zorginstelling moeten nu zelfstandig gaan wonen. Tegelijkertijd worden de diensten die welzijns- en zorginstanties kunnen leveren door alle bezuinigingen steeds minder bereikbaar en beschikbaar. Wij gaan zelf geen welzijn- of zorgdiensten aanbieden, maar wij herkennen wel de toenemende behoefte bij onze klanten. Onze inzet is woningen te realiseren waarin diensten en zorg mogelijk zijn en die zijn gelegen in de nabijheid van passende voorzieningen. Daarnaast zetten wij ons in om welzijns- en zorginstanties te bewegen hun rol op te pakken door diensten en zorg te gaan leveren in of nabij onze woningen. Bij het bieden van ondersteuning aan klanten is de inzet van onze medewerkers erop gericht de klant te activeren zodat deze zoveel mogelijk zelfredzaam wordt. Wij vatten deze activiteiten samen onder het begrip woonbegeleiding. Hierbij zijn huurschuldbegeleiding en overlastbemiddeling de meest voorkomende onderwerpen. Soms hebben klanten meer nodig dan wij kunnen bieden. In die gevallen geven wij het signaal door aan de juiste instantie. Wij nemen nadrukkelijk niet de rol en taken over van andere maatschappelijke organisaties. Wel gaan wij deze organisaties actief benaderen en waar mogelijk met hen samenwerken.

Maatwerk in woonruimteverdeling Een aantal van onze sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens met een jaarinkomen boven de inkomensgrens zoals benoemd in de staatssteunregeling. Hierdoor zijn deze sociale woningen niet beschikbaar voor onze doelgroep. Wij blijven ons inzetten voor de ontwikkeling van instrumenten om de doorstroming binnen en buiten een sociale huurwoning te bevorderen. Zo krijgen huishoudens die een huurwoning van Triada achterlaten voorrang als zij een koopwoning van Triada willen kopen. Terwijl huishoudens die vallen onder de primaire doelgroep en wonen in een voor verkoop gelabelde woning voorrang krijgen naar een meer passende huurwoning die wij langjarig in bezit houden.

25

Ook zien wij dat ouderen in een eengezinswoning blijven wonen die niet passend is wat betreft hun woonbehoeften. Soms is slechts een kleine aanpassing nodig, soms is verhuizen naar een meer passende woning beter. Wij gaan bekijken welke instrumenten wij naast maatwerk in de woonruimteverdeling nog meer kunnen inzetten om de doorstroming van oudere huishoudens mogelijk te maken. Daarmee wordt ook bedoeld het eventueel aanpassen van het woonruimteverdeelsyteem.

Communicatie en participatie De klant staat bij ons centraal dus laten wij de klant actief meepraten en -denken over de dienstverlening en het beleid van Triada. Wij willen onze klanten meer ruimte geven om aan het roer te staan. Wat ons betreft, gaat dat verder dan informeren, meepraten en meedenken. Zo willen wij de CHR betrekken bij de totstandkoming van de prestatieafspraken die wij met de drie gemeenten maken. Ook gaan wij op zoek naar andere vormen van participatie, bijvoorbeeld digitale panels, focusen klankbordgroepen, zodat wij onze plannen nog beter kunnen afstemmen op de wensen van onze klanten. Dit blijft voor ons maatwerk dus zullen wij aan de hand van een aantal criteria op zoek gaan naar de meest geschikte participatievorm. Ook gaan wij onderzoeken of en op welke wijze wij social media kunnen inzetten.

Samenwerking met de gemeenten Triada wil met haar activiteiten een bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke opgave in de drie gemeenten waarin zij werkzaam is. Daarvoor is het van belang een gezamenlijk beeld te hebben van de volkshuisvestelijke opgave en de bijdrage die wij als Triada daaraan kunnen leveren. Wij willen daarom de huidige gesprekken met de gemeenten intensiveren. Wij hopen dat dit ondernemingsplan in samenhang met de lokale woonvisies een bijdrage gaat leveren aan het vernieuwen en concretiseren van de reeds bestaande wederzijdse prestatieafspraken. Afspraken die daadwerkelijk uitvoerbaar, meetbaar en financierbaar zijn.

Samenwerking met onze overige belanghouders Om een goede kwaliteit van wonen te kunnen bieden aan onze klanten zoeken wij nadrukkelijk samenwerking met onze belanghouders zoals zorg- en welzijnspartijen. Wij gaan met onze belanghouders in gesprek over de toekomstige ontwikkelingen in ons werkgebied om hier vervolgens samen in op te trekken. Wij zoeken naar kansrijke coalities en versterken hierom ons netwerk. Uitgangspunt dat wij daarbij hanteren, is dat iedere partij zijn eigen deskundigheid inbrengt en dat wij afspraken maken over wat we van elkaar kunnen en mogen verwachten. Naast onze belanghouders werken wij ook samen met andere woningcorporaties. Deze samenwerking is vooral gericht op het delen van kennis en expertise.

26

Toekomstige slagkracht

27

28

6. Toekomstbestendige slagkracht Om onze taakstelling en ambities te kunnen waarmaken, moeten wij werken aan een efficiënte bedrijfsvoering, een solide financieel beleid en professionele, betrokken medewerkers.

Organisatie Flexibel Wij werken aan een flexibele organisatie die vlot acteert op de constante stroom van veranderingen. Dit doen wij door in te zetten op een minder complexe organisatiestructuur waarbij de verantwoordelijkheden duidelijk zijn vastgelegd en de diverse onderdelen optimaal zelfsturend zijn. Dit betekent dat een toenemend competentieniveau bij de medewerkers wordt gevraagd. De klant moet erop kunnen rekenen dat onze medewerkers met kennis en kunde hun vragen en problemen goed begeleiden en adequaat oplossen. Belangrijke randvoorwaarde is dat de medewerkers moeten beschikken over voldoende en juiste informatie. Betrouwbaarheid (juist, tijdig en volledig) van de geautomatiseerde gegevensverwerking binnen Triada is daarbij cruciaal. Klantgericht Onze organisatiestrategie is gericht op optimale klantgerichtheid. Wij willen in de komende jaren onze klantenrelatie verder versterken en moderniseren. De klanten beter leren kennen, hen meer inspraak geven en meer op maat bedienen. Een uitgangspunt daarbij is om meer te bereiken met minder middelen. Effectief en efficiënt Het streven naar een optimale klantgerichtheid combineren wij met het vergroten van onze effectiviteit en efficiency. Het is een organisatiebrede opgave om de komende jaren te komen tot een verder afnemend niveau van onze bedrijfslasten. Dit doen wij door de begroting op te stellen conform de zero-based-budgetingmethodiek. Daarnaast werken wij aan de optimalisatie van onze werkprocessen. Onze werkzaamheden staan beschreven in werkprocessen die digitaal zijn vastgelegd. Ieder werkproces heeft een proceseigenaar die verantwoordelijk is voor het jaarlijks met betrokkenen evalueren en waar mogelijk bijstellen van het proces. In 2014 gaan wij hierin een stap verder. Alle sleutelprocessen worden onder begeleiding van een externe projectbegeleider kritisch doorgenomen met als doel deze verder te optimaliseren. Een betrouwbare ondersteuning van deze werkprocessen met informatie- en communicatietechnologieën (ICT) is van essentieel belang. Onze medewerkers denken daarom bij het kritisch doorlopen van de werkprocessen ook na over de wijze waarop ICT hen in het werk kan ondersteunen. Projecten op het gebied van ICT worden net als alle andere projecten beoordeeld op basis van de bijdrage die het aan het effectief en efficiënt realiseren van onze doelen levert. Uitgangspunt is dat ICT een belangrijke bijdrage moet leveren en dat acties concreet vertaald moeten worden in een informatiseringsplan.

29

Bedrijfscultuur Wij investeren in een bedrijfscultuur waarin niet alleen wordt gekeken naar de individuele prestaties maar ook naar teamprestaties. Bij ons weten de medewerkers van elkaar wat ze doen en voor wie, namelijk onze klant. Wij zijn ons bewust van onze maatschappelijke opgave en trots op de prestaties die wij hierbinnen leveren in een steeds complexer speelveld.

Financiën De bedrijfsvoering van de woningcorporatiesector is onder druk komen te staan. Door ondermeer een vastgelopen woningmarkt, economische recessie en toegenomen risico’s. Daarnaast begrenzen de stijgende heffingen onze financiële mogelijkheden. Binnen het financieel beleid staat het volgende doel centraal: onze taakstelling en ambitie met voldoende financiële slagkracht invullen, nu en in de toekomst. Positieve vastgoedexploitatie Basis van ons financieel beleid is een structureel positieve kasstroom uit onze vastgoedexploitatie. Dit om langjarig onze financiële continuïteit te kunnen waarborgen. Door vooral externe ontwikkelingen is de druk op het direct met vastgoedexploitatie te behalen rendement toegenomen. Vandaar dat wij de exploitatielasten en -opbrengsten van ons vastgoed beter met elkaar in evenwicht brengen. De exploitatielasten gaan wij verder verminderen door nog effectiever en efficiënter te werken. Met het vernieuwen van ons huurbeleid gaan wij de exploitatieopbrengsten verder optimaliseren. Uitgangspunten bij het nieuwe huurbeleid zijn dat de vraagprijs en de geboden kwaliteit beter met elkaar in evenwicht zijn en dat onze maatschappelijke keuzen hierin meer inzichtelijk zijn. Hierdoor kunnen wij beter sturen op het direct rendement en de netto kasstroom van het vastgoed. Optimaal benutten van de investeringsruimte Bij de invulling van onze volkshuisvestelijke opgave vormt ons strategisch vastgoedbeleid een belangrijk langetermijninstrument. Hierbinnen maken wij keuzen voor de transformatie van onze woningportefeuille. Daarbij houden wij rekening met de (toekomstige) woonvraag van onze klanten. Het strategisch vastgoedbeleid is kaderstellend voor onze renovatie, herstructurerings- en nieuwbouwplanning. En ook onze onderhoudsplanning wordt hiermee aangestuurd. Om ook in de toekomst voortvarend aan ons transformatieprogramma te kunnen werken, moeten wij nu scherpe keuzen maken in onze woningportefeuille. Daarnaast zijn wij genoodzaakt ons verkoopprogramma uit te breiden om zo voldoende kasstroom te realiseren voor ons investeringsprogramma. Jaarlijks stellen wij ons investeringprogramma bij, rekening houdend met de actuele ontwikkelingen. Financiële positie Landelijk is er sprake van een sterke waardedaling van het vastgoed. Dit geldt ook voor onze woningen. Door deze waardedaling neemt ook ons vermogen af. Ons weerstandsvermogen is echter ook nu nog passend bij onze activiteiten. Wij verwachten dat, bij tekenen van economisch herstel, ook negatieve ontwikkelingen kunnen ontstaan. Bijvoorbeeld rentestijging en het minder beschikbaar zijn van geld. Met ons (treasury)beleid kunnen wij hier adequaat op anticiperen.

30

Risicobeheersing De corporatiesector kent vaste richtlijnen en regelgeving rondom risicobeheersing. Deze zijn in de afgelopen jaren verscherpt. Daarnaast hebben wij een eigen, intern risicobeheersingen controleplan. Hiermee onderkennen wij al in een vroeg stadium eventuele risico’s, waarna wij gerichte beheersmaatregelen nemen. Het nauwlettend monitoren van risico’s en het toepassen van beheersmaatregelen dragen bij aan het voorkomen van de mogelijk ongewenste gevolgen. Vanwege de invloed van de externe ontwikkelingen op ons rendement en risico gaan wij dit systeem verder professionaliseren zodat ons interne plan blijvend aansluit bij de toegenomen risico’s.

31

Tot slot In dit ondernemingsplan heeft u kunnen lezen wat de koers en organisatiedoelen van Triada zijn. In de komende drie jaar gaan wij werken aan de realisatie van deze doelen. In een meerjarenplan werken wij uit hoe wij dit gaan doen. In dit meerjarenplan vertalen wij de doelen uit het ondernemingsplan naar meetbare doelstellingen en activiteiten. Niet alle activiteiten uit het ondernemingsplan worden gelijk in het eerste jaar opgepakt. Wij maken hierin realistische keuzen. Elk jaar bepalen wij op welke doelen en activiteiten wij ons in dat betreffende jaar gaan richten. Door middel van voortgangsrapportages en de jaarverslagen leggen wij verantwoording af over het behalen van de doelen uit het ondernemingsplan

32

Bijlagen

33

Kantoor Triada

34

Bijlagen Vaktermen Besluit beheer sociale huurwoningen

Wettelijk kader voor woningcorporaties. Dit besluit regelt sinds 1993 de taken van en de toezicht op toegelaten instellingen.

Betaalbare huurwoning

Woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens hoog, zoals deze wordt gehanteerd bij het toekennen van de huurtoeslag. De Rijksoverheid maakt jaarlijks met een circulaire bekend wat de parameters zijn voor de Wet op de huurtoeslag, de staatsteunregeling en het huurbeleid. In onderstaande tabel de huurprijsgrenzen zoals vastgesteld op 1 januari 2014. Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar Duur

Kwaliteitskortings grens Aftoppingsgrens hoog Liberalisatiegrens

≤ € 389,05 ≤ € 596,75 ≤ € 699,48 > € 699,48

Competenties

Competenties zijn ontwikkelbare vermogens van mensen om in voorkomende situaties op adequate, doelbewuste en gemotiveerde wijze proces- en resultaatgericht te handelen, dat wil zeggen passende procedures te kiezen en toe te passen om de juiste resultaten te bereiken. Competenties zijn samengesteld van karakter, verwijzen naar onderliggende vaardigheids-, kennis- en houdingsdomeinen en worden in een context toegepast en ontwikkeld.

Domotica

Samenvoeging van de woorden domus (huis) en robotica. Het gaat hier om een koppeling van geautomatiseerde systemen in een huis tot één systeem dat ingezet kan worden voor onder andere alarmering, beveiliging, communicatie, zorg en comfort. Bijvoorbeeld: kijk- en luisterverbindingen met de deur of alarmpost, bewegingsalarmering, verlichting bij het verlaten van het bed, gordijnen op afstand sluiten of openen, gas of elektriciteit aan- en uitschakelen, brand- en inbraakbeveiliging.

Duurzame energie

Energie die is opgewekt uit bronnen die niet op kunnen raken. Vooral fossiele bronnen zoals olie, steenkool, en gas zijn uitputbaar (raken op). Onuitputbare energiebronnen zijn: zonne-energie, windenergie, waterkracht, aardwarmte, getijdenstromen, biomassa en golfenergie. In sommige literatuur wordt voor duurzame energie een beperktere definitie gehanteerd, namelijk energie uitbronnen die niet op kunnen raken én niet vervuilen.

35

Inkomensgrenzen

Bij het toewijzen van woningen wordt gekeken naar het gezamenlijk jaarinkomen. Ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.678 (prijspeil 2014). De inkomenseis geldt niet voor personen met een bepaalde zorgindicatie. Triada hanteert de inkomensdefinities van de Rijksoverheid. Laag Midden Hoog

≤ € 34.085 > € 34.085 ≤ € 43.602 > € 43.602

Inkomensgrenzen op basis van jaarinkomen 2012 tbv huurverhoging 2014

Kasstroom

Kwaliteitskortingsgrens

Levensloopbestendige woning

Saldo van te verwachten jaarlijkse ontvangsten en uitgaven. Begrip dat wordt gehanteerd in de Wet op de huurtoeslag. Is Een begrip in de Wet op de huurtoeslag. Voor jongeren tussen de 18 en 23 jaar geldt dat zij bij een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens geen huurtoeslag meer ontvangen. Voor de huishoudens ouder dan 23 jaar geldt dat zij een huur die hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens niet meer volledig, maar slechts voor 65%, door huurtoeslag vergoed krijgen. Voor 2014 is de kwaliteitskortingsgrens vastgesteld op € 389,05. Levensloopbestendige woning is het overkoepelende begrip voor grondgebonden woningen die geschikt zijn of eenvoudig geschikt zijn te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd en ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. Vereisten die worden gehanteerd zijn onder andere: een flexibele plattegrond met bij voorkeur een beukmaat van 6 meter, toe- en doorgankelijk toilet en badkamer, een luie trap met 1 kwart en een hal met een minimale breedte. In aanpasbaar gebouwde woningen zijn dikwijls nog individuele aanpassingen nodig om de woning helemaal geschikt te maken voor een bewoner met een handicap. Deze aanpassingen worden in uitgangspunt niet voor rekening en risico van Triada aangebracht.

Geliberaliseerde huurprijs

36

Huurprijs boven de hoogste huurtoeslaggrens ofwel boven de € 699,48 (prijspeil 1 januari 2014).

Nultredenwoning

Triada hanteert het classificatiesysteem dat door de samenwerkende woningcorporaties in de regio Noord Veluwe is afgesproken. Niveau 1 beschrijft de definitie van een nultredenwoning ook wel nultrapswoning genoemd. Hierna een beschrijving van de vijf niveaus: Niveau 0: niet gelijkvloerse woning De woning is alleen te bereiken door trappen te lopen of er is in de woning zelf een trap aanwezig die nodig is om één van primaire ruimten (woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken) te bereiken. Deze woning is in principe niet geschikt voor iemand met beperkingen bij het lopen. Niveau 1: Nultreden-, ofwel nultrapswoning De woning heeft alle primaire voorzieningen (woonkamer, keuken, minimaal één slaapkamer, badkamer en toilet) op de begane grond, ligt op de begane grond van een flatcomplex of is per lift bereikbaar. In de woning zijn wel drempels aanwezig waardoor de woning geschikt is voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen of een beperkt uithoudingsvermogen (hart/long problemen) waardoor zij geen trap meer kunnen lopen. Niveau 2: Rollator toegankelijke woning De bewoner kan zich (eventueel met een rollator) zonder grote hindernissen in en door het woongebouw en naar de woning bewegen. De woning is geschikt voor bewoners met beperkingen bij het lopen waarbij zij soms ook lichte instabiliteitproblemen hebben. Met behulp van een rollator kunnen zij grotere afstanden overbruggen, zoals een galerij van het woongebouw. In de woning kunnen zij lopen door te steunen. Niveau 3: Rolstoel toegankelijk, rollator doorgankelijk De bewoner kan zonder (grote) hindernissen met een 'standaard' rolstoel (met een zitbreedte van <500 mm en mogelijkheid tot een kniestand van 90º) in en door het woongebouw en naar de woning bewegen en kan via de voordeur met de rolstoel in de woning komen. De rolstoel is in de woning niet goed te gebruiken, een rollator is dat wel. De woning is geschikt voor bewoners met een beperkte loopafstand die eventueel in de woning gebruik maken van een rollator maar niet meer in staat zijn grotere afstanden te overbruggen of op oneffen terrein te lopen. Niveau 4: Rolstoel doorgankelijk De woning is bereikbaar met een 'standaard' rolstoel (met een zitbreedte van <500 mm en mogelijkheid tot een kniestand van 90º) en is geschikt voor gebruik van deze rolstoel binnen in de woning. De woning is geschikt voor bewoners die zich zittend moeten verplaatsen. Het gebruik van een actieve tillift is mogelijk naast het bed en bij de toiletgang.

Participatie

Actieve deelname van onze klanten bij bijvoorbeeld (groot) onderhoud, herstructurering of de leefbaarheid van de woonomgeving.

Primaire doelgroep

Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot de DAEB-grens. In 2014 is jaarinkomen vastgesteld op €34.229. Wij volgen de inkomensdefinities van de Rijksoverheid.

37

Saneringsbijdrage

Corporaties die in financiële problemen zijn geraakt, kunnen een beroep doen op saneringssteun bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het geld in het fonds wordt bijeengebracht door saneringsbijdragen van alle andere corporaties.

Sociale huurwoning

Huurwoning met een huurprijs tot de hoogste huurtoeslaggrens ofwel € 699,48 (prijspeil 1 januari 2014).

Verhuurderheffing

Financiële bijdrage die de Rijksoverheid vraagt van verhuurders van meer dan tien huurwoningen. De bijdrage is bedoeld om de nationale schuld te verminderen. Deze maatregel maakt deel uit van het Woonakkoord.

Woningwaarderingssysteem

Systeem waarmee aan verschillende aspecten van een woning en de woonomgeving al naar gelang van de kwaliteit punten worden toegekend. De punten vormen vervolgens een rekensleutel waarmee de huurprijs wordt bepaald.

Woonlastenbenadering

Het benaderen van de huurprijs als onderdeel van de combinatie van de huur- en energielasten.

Afkortingen BBSH

Besluit beheer sociale huurwoningen

CHR

Centrale huurdersraad.

DAEB

Diensten van algemeen economisch belang als bedoeld in artikel 106, tweede lid, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, en in artikel 47, eerste lid. DAEB-activiteiten zijn diensten van algemeen economisch belang. Bijvoorbeeld het verhuren van woningen aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 34.678 (prijspeil 2014).

ICT

Informatie- en communicatietechnologie

WoON

Woononderzoek Nederland

WOZ

Wet waardering onroerende zaken

38