De Energie BV 44maart maart 2013
Agenda
Aanleiding
De Businesscase
Financieringsvraagstuk
Juridische kaders
1
Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk • Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing Corporatiesector (2008) Aedes en de Woonbond -> Streven naar een gemiddelde EPA-label “B”
• Maar: “Verduurzaming en afgeknepen corporaties: dat gaat niet samen” (www.energieoverheid.nl, 19-11-2012) “Investeringen woningcorporaties verdampen” (Aedes, 7-2-2013) • Dus: Verduurzamingsambitie in de ijskast?
?
Warmte-koude opslag (WKO) is een veelgebruikt systeem voor duurzame warmtelevering
Huurrecht hindert terugverdieneffect van investeringen in WKO-systemen • Investeringen in WKO-systemen zijn niet financieel rendabel terug te verdienen indien deze door de woningcorporatie geëxploiteerd worden • Volgens het huurrecht mag slechts het werkelijk verbruik via de servicekosten in rekening gebracht worden • Het doorberekenen van kapitaallasten van investeringen in WKO-systemen door verhuurders aan huurders is dus niet toegestaan • Maar de huurder geniet aanmerkelijk lagere energielasten • Conclusie: door het systeem vanuit de woningcorporatie te exploiteren komen de financiële lasten bij de woningcorporatie te liggen, terwijl de financiële lusten bij de huurder terecht komen
Agenda
Aanleiding
De Businesscase
Financieringsvraagstuk
Juridische kaders
5
Oprichting van een Energie BV biedt de mogelijkheid om kapitaallasten te delen • Exploitatie vanuit een Energie BV biedt woningcorporaties de mogelijkheid om de kapitaallasten middels het vastrecht (deels) door te berekenen aan de huurder
• Zo kunnen woningcorporaties en huurders de financiële lusten en lasten van de duurzame investering delen: de woningcorporatie bepaalt zelf in welke mate • Twee basis varianten : (1) De Energie BV heeft de systemen in eigendom (2) De Energie BV huurt de systemen van de woningcorporatie • De tweede variant biedt goede mogelijkheden voor samenwerkingsverbanden
6
De Energie BV heeft drie financieringsbronnen
Bijdrage aansluitkosten
Eigen vermogen
Vreemd vermogen
• De Bijdrage Aansluitkosten (BAK) is vaak opgebouwd uit: (1) Vermeden kapitaallasten CV-ketel (2) Vermeden onderhoudskosten CV-ketel (3) Vermeden aansluitbijdrage gas
Systeemfalen is een risico tijdens de exploitatie Opbrengsten • • • •
Warmtelevering (€/GJ) Koudelevering (€/GJ) Vastrecht warmte (€/jr) Vastrecht koude (€/jr)
Kosten • Onderhoudskosten • Inkoopkosten energie • Overheadkosten
• Het systeemrendement zorgt voor het grootste exploitatierisico: systeemfalen kan leiden tot hogere inkoopkosten energie en/of onderhoudskosten • Goede afspraken met de aannemer & onderhoudspartij kan dit risico (deels) wegnemen
8
Een WKO-systeem houdt de kosten van warmtelevering beheersbaar prijsontwikkeling traditioneel systeem
exponentiële groei gasprijs
prijs koeling
tijd
prijsontwikkeling WKO systeem
De woningcorporatie zit zelf aan de knoppen
BAK BAK
+
Rendement corporatie
+
Tarieven
Tarieven
= Woonlasten huurder
Rendement corporatie
= Woonlasten huurder
10
Bepaling van de rendementseis op het eigen vermogen Unlevered (U) Bèta = 0,42 D(ebt) = 0,60 E(quity) = 0,40 Levered (L) Bèta = Unlevered (U) Bèta x (1 + (D÷E)) Levered (L) Bèta = 0,42 x (1 + (0,60÷0,40)) = 1,05
risicovrije rentevoet (Rf) = EUR 10J IRS {NL} = 3,48% {9 Mei 2011} marktrisicopremie (Rm - Rf) = 4% à 7% {gemiddeld 5,50%} beleid marktrisicopremie = 4,50 % rendement eigen vermogen (Re) = Rf + Levered (L) Bèta x (Rm - Rf) rendement eigen vermogen (Re) = 3,48% + (1,05 x 4,50%) = 8,21%
Bepalen rendementseis (vervolg)
kredietopslag (commercieel) = 1,50% rendement vreemd vermogen (Rd) = Rf + kredietopslag rendement vreemd vermogen (Rd) = 3,48% + 1,50% = 4,98%
WACC (niet-DAEB) = (E÷V) x Re + (D÷V) x Rd = 0,40 x 8,21% + 0,60 x 4,98% = 6,27% kredietopslag (sociaal) = 0,50% rendement vreemd vermogen (Rd) = Rf + kredietopslag rendement vreemd vermogen (Rd) = 3,48% + 0,50% = 3,98%
WACC (DAEB) = (E÷V) x Re + (D÷V) x Rd = 0,40 x 8,21% + 0,60 x 3,98% = 5,67%
Uitkomsten voorbeeld businesscase
Totaal rendement
Rendement eigen vermogen
Project 1
7,3%
10,7%
Project 2
8,8%
14,5%
Project 3
14,5%
28,7%
9,3%
15,7%
Totaal
Agenda
Aanleiding
De Businesscase
Financieringsvraagstuk
Juridische kaders
14
Financieringsvraagstuk
• WKO alleen bestemd voor sociale huurwoningen is met WSW borging te financieren
• WKO deels voor koopwoningen of BOG (niet maatschappelijk) dan is dat deel een niet-DAEB activiteit en moet zonder borging worden gefinancierd • Zekerheden zijn mede afhankelijk of de WKO binnen de toegelaten instelling blijft of in een dochter wordt ondergebracht • Zekerheden splitsen bij een gecombineerd project (DAEB en niet-DAEB) is niet goed mogelijk
15
Hoe ziet een financieringsmemorandum voor een WKO er globaal uit?
Onderdelen financieringsmemorandum
•
Bepalen voorwaarden en omvang financieringsaanvraag (concept term sheet)
•
Opstellen meerjarenbegroting van de portefeuille waar financiering voor wordt aangevraagd • Balans • Kasstroomoverzicht • Winst- en verliesrekening
•
Aannames, parameters en uitgangspunten toelichten
•
Onderpand beschrijven
Een goede voorbereiding is het halve werk
•
Door alle problemen bij corporaties ligt ook uw corporatie onder een vergrootglas
•
Wees voorbereid op vragen die financiers gaan stellen over de financiële resultaten, de organisatie en het onderliggende voorstel
•
Zorg dat gegevens up-to-date en beschikbaar zijn
Veel spookverhalen over commerciële financiering Niet te krijgen
• Klopt niet, banken willen graag ongeborgde projecten financieren. Zorginstellingen financieren voornamelijk ongeborgd en hebben meer keuze tussen de banken
Duurder
• Klopt, circa 1,0 tot 1,5% duurder. Normale renteschommelingen zijn vaak vele male groter
Minder
• Klopt niet helemaal, ook bij WSW geen 100% financiering van stichtingskosten. Net zoals bij geborgde leningen is ook voor commerciële leningen de inzet van additioneel vastgoed / eigen middelen noodzakelijk
Langer
• Klopt, het duurt circa 3 tot 6 maanden en vraagt om goede voorbereiding
Ook marktfinanciering voor WKO is in voldoende mate voorhanden
Agenda
Aanleiding
De Businesscase
Financieringsvraagstuk
Juridische kaders
21
Regels omtrent staatssteun stellen een ondergrens aan het rendement • Het is niet toegestaan garanties e.d. te geven vanuit de DAEB tak • Er moet sprake zijn van een goede businesscase • De niet-DAEB activiteit moet rendement maken dat in overeenstemming is met andere spelers in deze markt
• Het geven van veel lagere tarieven aan bewoners kan door de EU worden gezien als concurrentievervalsing
22
Warmtewet stelt een bovengrens aan het rendement
• Verwachting: Warmtewet wordt medio 2013 van kracht • Warmtewet stelt maximumprijzen aan de tarieven van vastrecht en warmtegebruik • NMa gaat controle van de warmtewet uitvoeren • De maximum tarieven worden bepaald aan de hand van het NMDA-beginsel: de afnemer mag niet meer betalen dan in de referentie-sitiuatie gas • Het portefeuille rendement van leveranciers van warmte wordt getoetst op redelijkheid • Het geven van veel lagere tarieven aan bewoners kan door de EU worden gezien als concurrentievervalsing 23
Vragen
