Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 44maart maart 2013 2013
Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk • Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing Corporatiesector (2008) Aedes en de Woonbond -> Streven naar een gemiddelde EPA-label “B” • Maar:
“Verduurzaming en afgeknepen corporaties: dat gaat niet samen” (www.energieoverheid.nl, 19-11-2012) “Investeringen woningcorporaties verdampen” (Aedes, 7-2-2013) • Dus: Verduurzamingsambitie in de ijskast?
?
Duurzame ambities corporaties
• Afgelopen jaren duurzame investeringen vaak vanuit algemene gedachte: “we willen iets met duurzaamheid”. • Vanuit breed begrip duurzaamheid (bijv. 4gmodel) vaak duurzame ambities uitgevoerd die tot niet-rendabele investeringen leidden. • “Bredere maatschappelijke waarde is groot dus duurzaamheid is onze (onrendabele) taak”
Duurzaamheid anno nu
• Actuele situatie en omstandigheden corporatie leidt meer en meer tot schaarste middelen en beperking investeringsmogelijkheden
• Duurzame investeringen hierdoor omlaag op prioriteitenlijst corporatie • KANS: shift naar meer economische benadering door corporaties van verduurzaming woningvoorraad
De woonquote • Economisch denken ten aanzien van duurzaamheid.. Kan dat in het belang van de huurder zijn?
• Verduurzaming van de huurwoning vaak niet top of mind bij huurder: niet de eigen woning en overlast verbouwing vaak drempel • Relevantie voor huurder groot bezien vanuit de woonquote: energielasten en huurlasten als percentage van het besteedbaar inkomen • Woonquote voor huishoudens in sociale huurwoningen momenteel tussen de 30% en 40%
Woonquote: welk deel van het besteedbaar inkomen geeft huishouden uit aan de woonlasten (de huur, energie, lokale belastingen (inclusief waterrekening).
Woonquote corporatiewoningen
Tabel: acceptabele huur- en woonquote gebaseerd op de normen van NIBUD en ministerie WWI
Huidige aanname: ‘alles wordt ieder jaar een beetje duurder, het inkomen stijgt mee..’
2013
Energielabel Huur Gemeentebelasting Energie Netto inkomen Huurtoeslag Woonquote
G-label 400 50 175 1.250 150 38%
2023
10 jaar Prijsstijging voor inkomen, huur, energie en andere kosten: +2%
G-label 488 61 213 1.524 183 38%
Energie wordt duur. Stijging energieprijzen al jaren ver boven inflatie.. Ontwikkeling gasprijs en inflatie 1990-2020 450
400 350 300 250 200
150 100 50
0 1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
Gasprijs
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
Inflatie
Vaak groot effect energiestijging bij de laagste inkomens omdat deze groep vaak in de woningen met laag energielabel woont door de lage huurprijs.
Conclusies Woonlastenonderzoek Tilburg • Van primaire doelgroep veel huishoudens in de knel door hoge woonlasten • Van de eenpersoonshuishoudens, gezinnen en samenwonenden < 55 jaar zit circa 50% boven de acceptabele woonquotenorm • Voor samenwonenden > 55 jaar ligt dit op circa 30% • Totaal 6.450 huishoudens (aandeel 45%) uit de primaire doelgroep die boven de norm zitten
• Zonder energie maatregelen aan woningen neemt aantal huishoudens boven de acceptabele woonquotenormen sterk toe. • In 2025 ligt aantal huishoudens boven de norm op circa 66%, 75% en 85%, voor de energieprijsscenario’s laag, midden en hoog. (Bron: Woonlastenonderzoek RIGO/BuildDesk, 2009)
Woonquote bij stijging energieprijs Woonquote schiet omhoog
2013 Energielabel Huur Gemeentebelasting Energie Netto inkomen Huurtoeslag Woonquote
G-label 400 50 175 1.250 150
2023
Prijsstijging over 10 jaar voor energie 7% en huur en andere lasten: 2%
38%
Effect op het oordeel Van Centraal Fonds en WSW
Verlaging huur om betaalbaar te houden
Investering om energielasten ‘gelijk’ te houden
2023
2023
G-label 488 61 344
G-label 350 61 344
A-label 488 61 213
1.524 183
1.524 183
1.524 183
47%
38%
38%
Geen! Huur blijft in lijn met verwachtingen uit 2011
Negatief bijstelling met ca 20.000 per woning
Negatief Investering is niet rendabel of financierbaar
Woonquote beheersbaar houden
• Om woonquote beheersbaar te houden, investeringen in duurzaamheid corporatie woningen essentieel
• FI rekent in dat kader samen met Platform31 aan ‘De Energiesprong’ • Rekenmodel gebouwd dat eerst is toegepast bij De Goede Woning in Apeldoorn, het zg. ‘Stoplichtenmodel’ • Een van de lessen: een woning verduurzamen tot energieneutraal kan een haalbare businesscase zijn, met een acceptabel projectrendement
Renoveren naar b-label: niet erg aantrekkelijk
Energieneutraal maken: lichten op groen
De businesscase van EnergieNotaNul • Bij EnergieNotaNul woning gaat corporatie werken met aan max woonquote gerelateerde ‘woonbundel’ • Woonbundel omvat zowel de huurlasten als een vergoeding voor de (uitgespaarde) energielasten • De extra kasstroom aan de corporatie van de (uitgespaarde) energielasten vertegenwoordigt een investeringswaarde in het heden
• Die investeringswaarde wordt ingezet om de woning te verduurzamen naar EnergieNotaNul. • De bewoner krijgt voor hetzelfde maandbedrag als hij nu aan huur en energie betaalt een energieneutrale woning.
• Het risico op stijging energieprijzen is afgedekt, woonkwaliteit is uitstekend en duurzaamheidsdoelen worden gehaald.
Apeldoorn: plan voor EnergieNotaNul • 188 woningen in het Schilderskwartier uit jaren ’60, label f en g • Norm 2020: Energieneutraal (EPC = 0,1) Samen met consortium van bouwers EnergieNotaNul (EPC= -0,5)
• EnergieNotaNul: totaal van vastrecht, heffingskorting, gebouwgebonden energieverbruik (verwarming en warm tapwater) en huishoudelijk energieverbruik minus de teruggeleverde energie, geeft een rekening van maximaal nul euro. • opdrachtgevers laten bestekken, specificaties en tekeningen los, en markt krijgt ruimte om slimme, integrale oplossingen voor de opgave te bedenken
• Kosten voor basisrenovatie en duurzaamheidsmaatregelen: € 55.000,-- bekostigd met de Woonbundel. Businesscase haalbaar!
Hoe dan we dat met de huurder? • Huurder gaat betalen via woonbundel • Verhuurder moet aan huurder garanderen dat de woning na ingreep EnergieNotaNul is • Hierbij wordt uitgegaan van de verbruikscijfers van de afgelopen drie jaar van de huurder • De Goede Woning inzicht in factuurgegevens afgelopen drie jaar • Aanpassing en aanvulling huurcontract • Ervaring Apeldoorn: als bewoners garantie krijgen, doen ze mee! • Momenteel wordt onderzocht hoe juridische kader/structuur kan worden vormgegeven om beperkingen WWS-huur en huurgrens te omzeilen
Facts & figures EnergieNotaNul • gemiddelde corporatiewoning in Nederland kan voor € 32.000,- bovenop de kosten voor “gewone” renovatie naar energie-nota-nul. • De gemiddelde energierekening van een huurder (€ 150,-) levert een investeringsruimte op van ca. € 40.000,-. Er zit dus een “overwaarde” in de cashflow, die nu ieder jaar verdwijnt door de schoorsteen van de huurder. • Aan de jaarlijkse energie-cashflow van 4,2 miljard per jaar kan een extra bouwomzet van vele tientallen miljarden euro’s worden gekoppeld. • Businesscase is rond te krijgen, maar nog wel vragen rond juridische structurering en financiering.
Vragen
