Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie
M. Norder
Gemeente Den Haag
Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag
De voorzitter van Commissie Ruimte
Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk
DSO/2012.1602 – RIS255382 Doorkiesnummer
070 - 353 42 04 E-mailadres Aantal bijlagen Datum
14 december 2012 Onderwerp
Technische vragen Vestia
Geachte voorzitter, Op 27 november jl. heeft het college de raad geïnformeerd over de intentieovereenkomst die gemeente en Vestia hebben gesloten. In de raadsmededeling is aangegeven dat in dit kader een ”wensen- en bedenkingenprocedure” wordt gevolgd en dat het college met de wensen en bedenkingen van de raad/commissie bij de verdere uitwerking naar een Raamovereenkomst tussen de gemeente en Vestia rekening zullen houden. De door de fracties gestelde vragen hebben betrekking op de raadsmededeling maar tevens op de met de raadsmededeling meegezonden geheime bijlagen. De antwoorden op de vragen die berekking hebben op de geheime informatie, treft u (wederom) in een geheime bijlage van deze brief aan. In een aantal gevallen treden daarbij in de beantwoording dubbelingen op. Er is niet voor gekozen om daarbij te verwijzen maar concreet vraag en antwoord bij elkaar te houden. GroenLinks technische vragen – Vestia De door de GroenLinks gestelde vragen hebben betrekking op de geheime informatie en treft u aan in de bij deze brief meegezonden geheime bijlage. SP technische vragen - Vestia 1. Waarom doet de wethouder in de brief voorkomen alsof de gesprekken met Vestia als inzet zouden hebben om tot een één op één oplossing te komen, terwijl in eerdere overleggen de indruk naar de commissie is gewekt dat deze gesprekken inventariserend zouden zijn om vervolgens eventueel te komen totde tweede oplossingsrichting, namelijk een overname van het bezit door (een) andere corporaties(s)met een eventuele tijdelijk gemeentelijke pandenorganisatie? Antwoord:Nadat het aanvankelijk leek dat in samenwerking met een aantal corporaties naar een oplossing kon worden toegewerkt, bleek na verschillende gesprekken daarover dat dat geen haalbare kaart was. Inlichtingen bij
Ruud Prudhomme van Reine Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 2852/353 2966 Fax: 070 - 353 3615
DSO/2012.1602
2
Direct daarop zijn andere oplossingsrichtingen in beeld gebracht, waarvan het sluiten van een intentieovereenkomst gemeente/Vestia - met de daarin in de raadsmededeling genoemde onderdelen - er één van was. Op het moment van het niet doorgaan van de “corporatie-oplossing” was het vooruitzicht op het thans gepresenteerde alternatief te prematuur om u daarover te informeren. Om die reden is er voor gekozcn om dit alternatief eerst verder uit te werken, alvorens u daarover te informeren. Voor de goede orde merk ik nog op dat het hier een intentieovereenkomst betreft. Eerst wanneer partijen tot de beoogde Raamovereenkomst komen zullen partijen juridisch worden gebonden. 2. Waarom is door dewethouder nooit de indruk gegeven aan de raad dat er gewerkt werd aan een verregaande wijze er met Vestia uit te komen? Waarom is de raad hier niet eerder – dus tussen 24 augustus en 27 november vertrouwelijk over dit voornemen bijgepraat? Antwoord: Op 12 september heeft een vertrouwelijke vergadering van de Commissie Ruimte plaatsgevonden, mede naar aanleiding van de openbare brief van 24 augustus 2012. In deze brief stonden 2 opties vermeld, waaraan werd gedacht en gerekend. De nu uitgewerkte optie was daar één van. Op 12 september is deze optie mede aan de orde geweest en meer in detail met u besproken. 3. Waarom gebruikt de wethouder de zin ‘de gesprekken hebben er al snel toegeleid dat gezocht is naar een voor beide partijen acceptabele oplossing waarbij uitgangspunt is geweest om tot een oplossing voor het totaal aan voorliggende vraagstukken te komen? Antwoord: Voor beide partijen, dus voor de gemeente Den Haag en Vestia, is het van belang om een integrale oplossing te komen voor de in de intentieovereenkomst genoemde onderwerpen. Dit biedt voor beide partijen helderheid en zekerheid gedurende een periode van 10 jaar over de genoemde onderwerpen, zonder in jarenlange juridische procedures terecht te komen. 4. Wanneer was dat ‘snelle punt’ bereikt? Hoe verhoudt zich deze snelheid tot de moeizame wijze welke door de wethouder geschetst werd in alle voorgaande informatiemomenten aan de raad? Antwoord: Zie antwoorden op voorafgaande vragen. Nadat duidelijk werd dat een gezamenlijke oplossing gemeente/corporaties niet haalbaar bleek, is doorgeschakeld naar bilaterale afspraken gemeente/Vestia. 5. Hoe verhoudt zich deze intentieovereenkomst tot de gedane spierenballentaal door de wethouder over het voor de rechtbank slepen in bijvoorbeeld de kwestie Sportcampus Zuiderpark? Antwoord: Zie de beantwoording bij vraag 3.Uiteindelijk zijn zowel gemeente als Vestia erbij gebaat dat wij niet verzeild raken in eindeloze juridische procedures; procedures waardoor het (bouw)proces met jaren kan worden vertraagd. 6. Wat valt er onder het vijfde dossier; overige zaken? Antwoord: De overige zaken betreffen de gang van zaken rondom de Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) en de inzet van het maatschappelijk vastgoed van Vestia. 7. Waarom stelt de wethouder dat ‘waar nodig afstemming gezocht zal worden met de toezichthouders CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting),WSW (waarborgfonds Sociale Woningbouw) en het Ministerie van Binnenlandse Zaken,terwijl er eerder de indruk gewekt werd dat de wethouder geen zucht liet zonder de minister BiZa te informeren? Antwoord: De uitwerking van een aantal onderdelen van de intentieovereenkomst behoeft de instemming van de toezichthouders van Vestia, het WSW en het CFV. Het betreft met name de inbreng van het vastgoed van Vestia in de WOM Zuid-West, de bepalingen rondom het terugnemen van het vastgoed door Vestia in de WOM na 10 jaar (gekoppeld aan de terugbetaling aan de gemeente in de vorm van het kopen van de gemeentelijke participatie) en het verlengen van de prestatieafspraken tot en met 2022. Voorts is goedkeuring van het ministerie van BZK benodigd voor het oprichten van de WOM.
DSO/2012.1602
3
8. Wanneer is naar mening van de wethouder het nodig met deze partijen afstemming te zoeken? Antwoord: Indien de uitwerking van de intentieovereenkomst in de vorm van een conceptondernemingsplan van de WOM, concept-statuten van de WOM en concept raamovereenkomst tussen de gemeente Den Haag en Vestia inzake prestatieafspraken en verkopen in een dusdanig stadium van concreetheid gaan verkeren, zal afstemming gezocht worden met het CFV, het WSW en het ministerie van BZK. Het bestuur van Vestia zal de stukken ter goedkeuring moeten voorleggen aan het WSW en het CFV. 9. Heeft de wethouder alvorens met dit plan naar buiten te komen, afstemming gezocht met de drie (in vraag 7) genoemde partijen? Antwoord: Ja. 10. Hoe kan de wethouder vooruitlopend op het herstelplan Vestia dat nog niet is goedgekeurd door CFV al zulke verregaande intenties overeenkomen met Vestia? Mag Vestia in haar huidige wankele situatie dit soort verregaande overeenkomsten tekenen? Antwoord: Vestia (en de gemeente Den Haag) hebben met het tekenen van de intentie nog geen onontkoombare stappen gezet. De principes die aan de intentieovereenkomst ten grondslag liggen zijn met het CGF, WSW en BZK besproken. De in het vervolg van het proces te maken concept raamovereenkomst zal de goedkeuring behoeven van het CFV en het WSW. Deze instanties zullen met name toetsen op de financiële effecten voor Vestia ten opzichte van het door Vestia ingediende herstelplan. 11. Heeft de wethouder de indruk dat het ministerie nog behoefte heeft met hem omde tafel te zitten om financiële afspraken te maken, terwijl anderen dan de stad Den Haag voor de rekening opdraaien via het CFV ? Antwoord: Een bedrag van € 0,7 miljard wordt, via een heffing van het CFV, geheven bij alle andere corporaties in Nederland. Dit staat los van eventuele financiële afspraken tussen het Rijk (ministerie van BZK) en de gemeente Den Haag. 12. Kan de wethouder toelichten hoe er door de drie in vraag 7 genoemde partijen naar voorliggend initiatief gekeken zal worden nu de stad zo duidelijk ‘partij kiest voor Vestia’? Antwoord: De gemeente Den Haag kiest geen partij voor Vestia. Voor beide partijen, dus voor de gemeente Den Haag en Vestia, is het van belang om een integrale oplossing te komen voorde in de intentieovereenkomst genoemde onderwerpen. Dit biedt voor beide partijen helderheid en zekerheid gedurende een periode van 10 jaarop de genoemde onderwerpen, zonder in jarenlang juridische procedures terecht te komen. 13. Kan de wethouder uitleggen waarom dit naar de mening van de wethouder door anderen niet uitgelegd zal worden dat Den Haag zich opstelt als ‘íkke, ikke en de rest kan stikken’? Antwoord: De gemeente Den Haag legt aan derden geen beperkingen op als het gaat om af te sluiten overeenkomsten met Vestia.Verder valt niet in te zien op welke wijze de overeenkomst het belang van derden zou kunnen schaden. Voor de andere corporaties die in Zuidwest actief zijn (Staedion en Haagwonen) zou men zelfs kunnen stellen dat zij hiermee gebaat zijn. 14. Bent u met de SP van mening dat met deze intentie uit te spreken Vestia de indruk kan krijgen dat slecht gedrag aan het eind van de dag alsnog beloond wordt? Antwoord: Zowel de gemeente Den Haag en het huidige bestuur van Vestia zijn niet verantwoordelijk voor het door het vorige bestuur van Vestia uitgevoerde beleid. Gegeven de huidige situatie biedt de afgesloten intentieovereenkomst de mogelijkheid om de gevolgen voor de gemeente Den Haag zo veel mogelijk te beheersen op de in de raadsmededeling beschreven wijze.
DSO/2012.1602
4
15. Is uitgezocht of het volgens de opzet van een WOM mag om 70% woningen voor marktprijzen te mogen bouwen en verkopen? Antwoord: De WOM is een instrument, bedoeld om (binnenstedelijke) herstructureringsopgaven te faciliteren. Onder een WOM behoeft bij de aankoop van vastgoed geen overdrachtsbelasting te worden betaald. De WOM legt geen beperkingen op als het gaat om het type (te herstructureren) vastgoed en de te hanteren aan- en verkoopprijzen en bouwsommen. 16. Is het onder en WOM-constructie toegestaan waardestijging te genereren waardoor een saneringscorporatie buiten schot blijft van haar mogelijk schuldeisers? Antwoord: De WOM is een instrument, bedoeld om (binnenstedelijke) herstructureringsopgaven te faciliteren. Onder een WOM behoeft bij de aankoop van vastgoed geen overdrachtsbelasting te worden betaald. De WOM legt geen beperkingen op als het gaat om afsprakenover waardestijging van het vastgoed. Het CFV en WSW zal in het kader van het toezicht toetsen ofde financiële effecten voor Vestia als gevolg van de tussen de gemeente Den Haag en Vestia gemaakte afspraken passen in het door Vestia ingediende herstelplan. In het herstelplan staat aflossing van de schuldeisers centraal. 17. Is het toestaan een WOM constructie voor 10 jaar of langer te laten bestaan, terwijl er ‘gewoon in bezit gehandeld wordt’? Antwoord: De WOM is een instrument, bedoeld om (binnenstedelijke) herstructureringsopgaven te faciliteren. Onder een WOM behoeft bij de aankoop van vastgoed geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Het is juist de bedoeling om vastgoed aan te kopen te verkopen in het kader van de herstructurering. 18. Is het toegestaan via een WOM constructie – vanuit een gemeentelijke samenwerking – op de bouwmarkt oneigenlijke concurrentie te voeren tegenover andere ontwikkelaars/corporaties die zich ook in zwaar weer bevinden? Is dit volgens Europese regels toegestaan? Antwoord: In de raadsmededeling is aangegeven dat de WOM wordt opgericht om de onwenselijke situatie dat de herstructurering in Zuid-West stagneert, tegen te gaan.De samenwerking richt zich dus primair op Den Haag Zuid-West, waarbijVestiaeen groot aandeel had in de herstructurering. De inspanningen van Haagwonen en Staedion op het terrein van de herstructurering vallen terug in Den Haag Zuid-West. Bij de verdere uitwerking van de WOMmoet gezocht worden naar een construct, dat de mogelijkheid open houdt dat- in een later stadium - ook andere partijen kunnen instappen. Wellicht ook partijen die wel over investeringskapitaal beschikken om een impuls aan Den Haag Zuidwest te geven. Om te voorkomen dat dit proces vertraging oploopt, is er echter niet voor gekozen die mogelijkheid nu al te onderzoeken. Commerciële partijen verrichten geen taken in het kader van de herstructurering. In de WOM vindt geen oneigenlijke concurrentie plaats. De tussen Vestia en de gemeente Den Haag af te sluiten raamovereenkomst zal getoetst worden op Europese wet- en regelgeving. Het college verwacht hierbij geen problemen. 19. Is deze intentie voorgelegd aan de NMA? Zo nee, bent u bereid dit per omgaande te doen? Antwoord: Nee. De toezichthouders van Vestia zijn het WSW en het CFV. De NMA heeft geen rol in het toezicht van Vestia. 20. Bent u met de SP van mening dat eventuele investeringsbeslissingen per jaar genomen dienen te worden door de raad in het kader van budgetrecht en kaderstellende rol? Zo nee, waarom niet? Antwoord: De gemeente zal in de vervolgonderhandeling met Vestia als uitgangspunt nemen dat de begroting en jaarrekening van de WOM en de door de WOM te nemen investeringsbeslissingen aan het college (vooraf) worden voorgelegd.Het college zal bij de raamovereenkomst aangeven op welke wijze de raad wordt betrokken bij de toekomstige besluitvorming door de WOM.
DSO/2012.1602
5
21. Wat is het financiële scenario voor de gemeente indien Vestia na een periode van 10 jaar niet in staat is het bezit terug te kopen, anders dan dat de gemeente niet kan worden terugbetaald? Antwoord: In de vertrouwelijke raadsmededeling staat aangeven dat er na 10 jaar in principe drie mogelijkheden zijn indien Vestia de gemeente niet terug kan betalen. De eerste mogelijkheid is dat Vestia in staat wordt gesteld om woningen uit de WOM te verkopen en met de opbrengst daarvan de gemeentelijke lening af te lossen. Een tweede mogelijkheid is om de termijn van 10 jaar te verlengen. Bieden deze twee opties geen oplossing dan moet op dat moment naar bevind van zaken - en overigens met behoud van alle rechten en plichten over en weer - naar een voor beide partijen werkbare oplossing worden gezocht. In dit verband wordt hieraan nog toegevoegd dat binnen de WOM er nog een aantal knoppen zullen zijn waaraan gedraaid kan worden in het geval ontwikkelingen daartoe aanleiding geven. De exit is derhalve onderdeel van de onderhandelingen waarover afspraken worden gemaakt. 22. Waarom wordt Vestia toegestaan om buiten het intentiegebied Den Haag Zuidwest ook nog te ontwikkelen in bijvoorbeeld Ypenburg en Scheveningen? Antwoord: Vestia heeft aangegeven geen projecten meer te zullen uitvoeren, die naar haar mening juridisch niet afdwingbaar zijn. Afgezien van deelplan 19 op Ypenburg (dit deelplan was al in aanbouw) zullen er door Vestia geen nieuwe projecten op Ypenburg en Scheveningen worden ontwikkeld. 23. Wat zijn exact de uitkomsten van de zin ‘zonder verrekening van kosten toestemming gegeven om het ontwikkelingsrechtvan de locaties Escamplaan, Isabelleland, Mient/ Vormidabel aan de gemeente terug te geven’? Zijn hier projecten bij waar de gemeentemeer in heeft gestoken dan dat Vestia dat heeft gedaan? Wordt de schatkist geld onthouden door deze constructie? Wie is er juridisch aansprakelijk voor eventueel eerder aangegane rechtszaken na de overdracht? Antwoord: Vestia had de ontwikkelingsrechten voor de locaties Escamplaan, Isabellaland en Mient/Vormidabel. Omdat Vestia geen nieuwe projecten meer ontwikkelt, is zij met de gemeente overeengekomen dat de ontwikkelingsrechten om niet aan de gemeente Den Haag geeft. Vestia heeft aangegeven dat hierbij geen kosten en/of andere verplichtingen naar de gemeente overgaan. Eventueel eerder aangegane verplichtingen (incl. uitkomst rechtszaken) zijn dus voor rekening en risico van Vestia. Wij hebben hierover geen enkele informatie ontvangen. De schatkist wordt dus geen geld onthouden. De gemeente Den Haag wil deze locaties ontwikkelen door middel van het particulier opdrachtgeverschap en heeft in dat kader voorbereidingskosten gemaakt. 24. Wat wordt bedoelt met de zin ’juridische procedures en vertragingen worden door de constructieve samenwerking met Vestia en derden voorkomen’? Antwoord: De gemeente Den Haag is van mening dat in het geval van een aantal projecten de uitvoering juridisch afdwingbaar is. Vestia deelt deze mening niet. Voorts is de gemeente van mening dat in het kader van het behoud van de kernvoorraad sociale huurwoningen geen medewerking verleend hoeft te worden aan het verkopen van woningen. De gemeente kan dit middels het erfpachtinstrument blokkeren. Dit kan de uitvoering van het herstelplan mogelijk belemmeren. Vestia zal dit kunnen gaan bestrijden. Voor beide partijen, dus voor de gemeente Den Haag en Vestia, is het van belang om een integrale oplossing te komen voorde in de intentieovereenkomst genoemde onderwerpen. Dit biedt voor beide partijen helderheid en zekerheid gedurende een periode van 10 jaar over de genoemde onderwerpen, zonder in jarenlange juridische procedures terecht te komen.
DSO/2012.1602
6
25. Wordt er naast het wensen-bedenkingen verhaal ook gewoon een net raadsvoorstel aan de raad voorgelegd? Zo nee, waarom niet? Antwoord: Het betreft hier privaatrechtelijke overeenkomsten. Het sluiten daarvan is een collegebevoegdheid. Gezien het belang van het onderwerp wil het college echter nadrukkelijk de raad daarbij betrekken. Dit is ook de reden dat het college heeft aangegeven de “wensen- en bedenkingenprocedure” te willen volgen. De door de raad geuite wensen en bedenkingen zullen een belangrijk onderdeel zijn van de uitwerking van de afspraken en de onderhandelingen. Technische vragen D66-Vestia Een aantal van de door de D66 fractie gestelde vragen hebben geen betrekking op de geheime bijlagen, maar vanwege de samenhang met vragen die daar wel betrekking op hebben, is er voor gekozen met uitzondering van de vragen die hieronder worden beantwoord, deze in de geheime bijlage te beantwoorden. Vragen over Vestia document : WOM Zuid West Over de kerndoelen: Herstructurering van circa 1.250 woningen in Zuidwest mogelijk maken 1. Creëren van een waardestijging van alle woningen in Zuidwest door herstructrurering. a. Wat is het totaal aan woningen in Zuidwest? i. Wat is het aandeel koopwoningen? b. Wat is de totale sociale woning voorraad in Zuidwest? i. Wat is het aandeel van Vestia hierin? ii. Wat is het aandeel van de andere corporaties? Antwoord: 1a. Den Haag Zuidwest telt in totaal 31.830 woningen (peildatum 1 januari 2012). 1a i. Het totaal aantal koopwoningen in Den Haag Zuidwest bedraagt 6.930 woningen. 1b. Den Haag Zuidwest telt 22.570 sociale huurwoningen van woningcorporaties. 1b i. Deze woningen zijn als volgt verdeelt qua eigendomsverhoudingen: Corporatie Vestia Staedion Haag Wonen Arcade Totaal
Aantal 9.050 7.990 5.520 10 22.570
Het in de business-case en de intentieovereenkomst genoemde aantal van 11.083 betreft het totale bezit van Vestia in Den Haag Zuidwest. Dat zijn het aantal verhuureenheden (hieronder valt ook bedrijfsonroerend goed, parkeerplaatsen, etc.). In bovenstaande tabel gaat het alleen om woningen. 5. Na 10 jaar wordt de WOM opgeheven en koopt Vestia….etc. Welke zekerheid is er dat Vestia deze afspraak kan nakomen? Antwoord: De financiële positie van Vestia over 10 jaar is afhankelijk van vele factoren, waaronder de realisatie van het verkoopprogramma van 15.000 woningen in Nederland, die thans niet ingeschat kunnen worden. Omtrent het risico dat Vestia over 10 jaar onvoldoende liquide middelen heeft om de gemeente terug te kunnen betalen in de vorm van het kopen van de gemeentelijke participatie, is derhalve niets te zeggen. Over de exit zullen derhalve goede afspraken worden gemaakt.
DSO/2012.1602
7
8. Op welke wijze wordt de Raad ingelicht over de ontwikkelingen bij de WOM? Antwoord: De gemeente zal in de vervolgonderhandeling met Vestia bedingen dat de begroting en jaarrekening van de WOM en de door de WOM te nemen investeringsbeslissingen aan het college (vooraf) worden voorgelegd. Het college zal bij de raamovereenkomst aangeven op welke wijze de raad wordt betrokken bij de toekomstige besluitvorming door de WOM. 13. paragraaf 4, pagina 3 Bij de definiëring van het publieke belang ontbreekt iedere kwantitatieve onderbouwing. In een eerdere commissievergadering heeft het college toegezegd in ieder geval op het punt van de marktverstoring door ongecontroleerde verkoop met een cijfermatige onderbouwing dmv expert judgement te komen. Graag alsnog een toelichting op cq onderbouwing van de publieke belangen. Antwoord: In de raadsmededeling staat in paragraaf 4 het publieke belang verwoord. Naast het volkshuisvestelijk belang en het leefbaarheidsbelang, speelt het belang van de woningmarkt/geldelijk belang. Met betrekking tot de woningmarkt kan gesteld worden dat de gemeente Den Haag nimmer geconfronteerd is geweest met het verkopen van grote aantallen woningen, deels geconcentreerd in een aantal wijken. Hierover is derhalve geen historische informatie beschikbaar. Gegeven de huidige vastgoedmarkt, waarbij het aanbod in sommige segmenten substantieel hoger is dan de vraag, en waarbij vastgoedprijzen onder druk staan, kan slechts in algemene zin gesteld worden dat een ongecontroleerde verkoop van relatief grote aantallen woningen tot substantiële prijsdalingen leiden. Iets dat particuliere eigenaren van woningen in de nabijheid kan blokkeren om investeringen in hun vastgoed te doen. Voorts kunnen de saldi van gemeentelijke grondexploitaties onder druk komen te staan dan wel dalen als gevolg van lagere VON-prijzen van het vastgoed dat gerealiseerd moeten gaan worden. 14. Welke alternatieve ingrepen zijn onderzocht om de publieke belangen veilig te stellen? Antwoord: Nadat het aanvankelijk leek dat in samenwerking met een aantal corporaties naar een oplossing kon worden toegewerkt, bleek na verschillende gesprekken daarover dat dat geen haalbare kaart was. Direct daarop zijn andere oplossingsrichtingen in beeld gebracht, waarvan het sluiten van een intentieovereenkomst gemeente/Vestia - met de daarin in de raadsmededeling genoemde onderdelen - er één van was. Op het moment van het niet doorgaan van de “corporatie-oplossing” was het vooruitzicht op het thans gepresenteerde alternatief te prematuur om u daarover te informeren. Om die reden is er voor gekozen om dit alternatief eerst verder uit te werken, alvorens u daarover te informeren. Voor de goede orde merk ik nog op dat het hier een intentieovereenkomst betreft. Eerst wanneer partijen tot de beoogde Raamovereenkomst komen zullen partijen juridisch worden gebonden. 16. Paragraaf 9, pagina 7 Prestatieafspraken over duurzaamheid. Welke concrete ambitie heeft het college op het gebied van duurzaamheid t.a.v. sloop/nieuwbouw dan wel renovatie van woningen die in de WOM worden opgenomen, op het moment dat het college zelf mede aan het stuur komt te zitten via de voorgestelde WOM-constructie? Dat is immers een andere uitgangssituatie met nieuwe mogelijkheden om ver(der)gaande duurzaamheidsdoelen te stellen dan bij het overeenkomen van prestatieafspraken waarin de invloed van de gemeente beperkter is. Antwoord: De ambitie van het college omtrent de duurzaamheidsafspraken met betrekking tot de sloop/nieuwbouw en de renovatie zullen in het vervolg van het proces worden gedefinieerd. 17.Risico's Welke risico's in positieve of ongunstige zin kunnen er de komende jaren optreden als gevolg van wijzigingen in het kabinetsbeleid t.a.v. corporaties / huurbeleid / woningmarkt? Antwoord: Ten tijde van het onderhandelen omtrent de intentieovereenkomst waren de effecten van het nieuwe kabinetsbeleid nog onvoldoende bekend. In het te vervaardigen ondernemingsplan van de WOM zal het nieuwe kabinetsbeleid en de hierbij behorende positieve en negatieve risico´s worden meegenomen.
DSO/2012.1602
8
Technische vragen VVD – Vestia 1) Is het herstelplan van Vestia inmiddels bekend. Zo nee, wanneer verwacht het college dit plan te ontvangen? Antwoord: Het herstelplan van Vestia is het college niet bekend. Naar verwachting zal het herstelplan geen invloed hebben op het gestelde in de intentieovereenkomst. . 2) Klopt het dat het huidige vastgoed van Vestia ondergebracht is bij de WSW, waarbij het WSW
het recht op eerste hypotheek heeft? Zo ja, hoe denkt het college dat de WSW staat tegenover de voornemens van college en Vestia om vastgoed onder te brengen in een WOM? En waar baseert het college deze verwachtingen op? Antwoord: Het huidige vastgoed van Vestia is ondergebracht bij Vestia. Het WSW heeft een eerste recht van hypotheek op het vastgoed van Vestia. Met betrekking tot het eerste recht van hypotheek kan gesteld worden dat dit niet hoeft te veranderen als het vastgoed van Vestia in een WOM wordt ondergebracht. Uiteraard zal dit in het vervolgproces besproken worden met WSW, op het moment dat de uitwerking in een concreetheid stadium is gekomen. 3) In de brief is te lezen dat vanwege het ontbreken van financieel voldoende middelen de
leefbaarheid in vooral kwetsbare wijken onder druk dreigt komen te staan (pag. 2). Kan het college deze stelling onderbouwen? Antwoord: In de aangehaalde passage wordt aangegeven dat Vestia zelf niet meer in staat is de voorgenomen herstructureringsprojecten uit te voeren. Een van de doelstellingen – zie ook de antwoorden op vragen hiervoor – is om de eenzijdigheid in buurten of wijken te doorbreken door meer differentiatie in die gebieden aan te brengen. In de gebieden waarin is geherstructureerd is de leefbaarheidswaardering gestegen. Aanvankelijk bestond het risico dat Vestia uit bezuinigingsoverwegingen zou bezuinigen op bijvoorbeeld (groot) onderhoud. Voor de gemeente was dit onacceptabel. Daarom is onderdeel van de intentieovereenkomst de afspraak dat gemeente en Vestia tot 2023 het niveau van de huidige prestatieafspraken aanhouden, met name op het punt van leefbaarheid, veiligheid en onderhoud van woningen. 4) In de brief is te lezen: ‘In het kader van Nationaal Programma Kwaliteitssprong Zuid heeft het
Rijk met Rotterdam en een aantal Rotterdamse woningcorporaties (aanvullende) financiële afspraken gemaakt’ (pag. 2). Heeft er vanuit Den Haag al overleg met het Rijk plaatsgevonden? Zo ja, wat was de uitkomst van dit overleg? Zo nee, waarom niet? Antwoord: Met het Rijk, in casu het ministerie van BZK, heeft overleg plaatsgevonden over de WOM en de intentieovereenkomst. Er heeft nog geen overleg plaatsgevonden met het rijk inzake de (aanvullende) financiële afspraken. Het college is van oordeel dat gelet op het initiatief dat Den Haag heeft genomen – ook in verhouding tot de inspanning van Rotterdam –er zeker reden is om met BZK in gesprek te gaan hierover. Over de uitkomsten hiervan zal ik u te zijner tijd informeren. 5) Kan het college een overzicht geven van alle kasstromen die betrekking hebben op de
(intentie)overeenkomst? Kan het college hierin in ieder geval betrekken: (1) de oprichting en kasstromen van de WOM, (2) prestatieafspraken, (3) verkoop van woningen, (4) projecten en (5) overige zaken (pag. 4)? Antwoord: Ik heb uw vraag geïnterpreteerd als: hoe lopen de kasstromen. Het werkt als volgt. Voor de gemeente: Bij de oprichting van de WOM brengt Vestia huizen in en de gemeente kapitaal. De gemeente leent dit kapitaal en verstrekt het in de WOM. De gemeente betaalt jaarlijks de rente aan de bank. Deze rente wordt jaarlijks (grotendeels) vergoed door de erfpachtsuppletie. Deze erfpachtsuppletie is een kasstroom van de WOM naar de gemeente. Omdat de jaarlijkse rente ook jaarlijks wordt vergoed is er geen sprake van rente op rente.
DSO/2012.1602
9
Aan het einde van de periode krijgt de gemeente - afhankelijk van de waardeontwikkeling - de hoofdsom en rente terug. Dit is een kasstroom van Vestia naar de gemeente. Voor de WOM: In de WOM wordt door de gemeente kapitaal ingebracht. Dit kapitaal wordt gebruikt voor de herstructurering van de woningen. Hiermee zijn kasuitgaven gemoeid. De opbrengsten van de verkopen van de woningen in de WOM gaan naar de WOM. Dit zijn inkomsten. De verwachte inkomsten maken deel uit van de business case. 6) De waardeontwikkeling is gebaseerd op marktwaarde bij zowel inbreng als uitname, volgens de
collegebrief. De intentieovereenkomst met Vestia bepaalt echter onder artikel 2.5 dat de waarderingsmethode nog nader moet worden vastgesteld. Kan het college aangeven welk uitgangspunt gehanteerd wordt? Antwoord: In het vervolgproces is afgesproken dat tussen Vestia en de gemeente Den Haag nadere afspraken maken over de hierbij toe te passen waarderingsgrondslag en de hierbij toe te passen parameters (waaronder inflatie en waardepeildatum; artikel 2.11 intentieovereenkomst). Het ligt voor de hand om de marktwaarde als uitgangspunt te nemen. 7) Welke waarderingsmethode hanteert Vestia zelf op haar balans, de bedrijfswaarde (contante
waarde van inkomsten minus opbrengsten) of marktwaarde? Hoe ziet de business case eruit als zowel inbreng als uitname tegen bedrijfswaarde wordt gedaan? Antwoord: Met ingang van 1 januari 2012 is de nieuwe Richtlijn voor de Jaarverslaggeving voor Toegelaten instellingen volkshuisvesting (Richtlijn 645) van kracht geworden. Toegelaten instellingen hebben nu de keuze om hun vastgoed te waarden op basis van bedrijfswaarde of marktwaarde verhuurde staat. Vestia heeft, in samenspraak met het CFV, geopteerd voor de marktwaarde in verhuurde staat. Antwoord: De marktwaarde in verhuurde staat is hoger dan de bedrijfswaarde. Dit heeft voor de business case vooral gevolgen voor het participatiepercentage van de gemeente in de WOM. Deze wordt lager naar mate de waarde van het in te brengen vastgoed groter wordt. 8) Hoe wordt de marktwaarde in verhuurde staat exact bepaald?
Antwoord: De marktwaarde in verhuurde staat geeft inzicht in de waarde van de woning waarvoor het waarschijnlijk verhandeld kan worden. In tegenstelling tot bedrijfswaarde, welke in hoge mate uitgaat van de kasstromen die met de exploitatie van het betreffende vastgoed samenhangen, wordt met behulp van marktwaarde in verhuurde staat daadwerkelijk de positieve of negatieve waardeontwikkeling gemeten. Omdat echter directe marktprijzen voor sociaal vastgoed ontbreken wordt ook de marktwaarde in verhuurde staat berekend. De berekening is echter zoveel mogelijk op basis van marktconforme uitgangspunten. Door gebruik van marktwaarde kan de Toegelaten Instelling (Vestia) een beter gefundeerde keuze maken voor investeringen, herstructurering en het sturen op waardeontwikkeling. 9) Waarom zijn voor het college de 5 onderdelen die genoemd worden op pagina 4 onlosmakelijk
met elkaar verbonden? Op welke manier zouden deze in afzonderlijke overeenkomsten kunnen worden geregeld? Antwoord: Zowel voor Vestia als voor de gemeente betreft het een onlosmakelijk met elkaar verbonden pakket aan maatregelen, omdat voor beide partijen zoete en zure onderdelen in de intentieovereenkomst aan elkaar verbonden zijn. Voor de gemeente is het van belang dat de herstructurering in Zuid-West wordt doorgezet, evenals de andere projecten en de prestatieafspraken. Dit is in financieel opzicht voor Vestia minder aantrekkelijk. Voor Vestia is het van belang dat maximaal 3.000 woningen in de gemeente Den Haag kunnen worden verkocht. Gegeven de druk op de kernvoorraad sociale woningen is dit voor de gemeente minder aantrekkelijk.
DSO/2012.1602
10
10) Welke financiële voordelen, in termen van risico’s en inkomsten/uitgaven, kunnen er voor de
gemeente in de business case behaald worden door geen nadere afspraken te maken op (a) de verkoop van woningen, en (b) de prestatieafspraken gemeente/Vestia? Gaarne ieder onderdeel afzonderlijk toelichten en onderbouwen Antwoord: Indien geen nadere afspraken gemaakt worden over de verkoop van woningen, zal dit – afgezien van het niet ontvangen van erfpachtsuppletie,voor de gemeente geen financiële voordelen tot gevolgen hebben. Dit zelfde geldt voor het gestelde in de vraag omtrent de prestatieafspraken. De belangrijkste reden voor de gemeente tot het aangaan van de overeenkomst moet worden gezocht in de een beleidsmatige context. 11) De gemeente is voornemens om zich voor maximaal 50% in te kopen in de WOM (pag. 4). De
totale inbreng van Vestia zal 161 mln. zijn, de inbreng van de gemeente is 80 mln. De totale financieel middelen van de WOM bedragen dan 241 mln. Betekent dit dat de totale gemeentelijke bijdrage oploopt tot 120 mln. euro, namelijk 50% van 241 mln.? Antwoord: Het betreft een gemeentelijke participatie van maximaal € 80 mln. Het participatieaandeel in de WOM is maximaal 50%. Indien de waarde van het door Vestia in te brengen vastgoed uit mocht komen op € 161 mln., bedraagt het gemeentelijke participatiepercentage circa 33%. 12) Is het college bereid een second opinion uit te laten voeren om zekerheid te verschaffen over het
benodigde bedrag (tussen de 40 en 80 mln.) om de herstructureringsprojecten in Zuidwest uit te kunnen voeren (pag. 5)? Antwoord: De GAD heeft een aantal vragen gesteld met betrekking tot de business case, zoals vervaardigd door Fakton. Ten aanzien van de in het vervolgproces te maken stukken (bijv. ondernemingsplan van de WOM) moet hier door het college een standpunt over worden ingenomen. U kunt er van verzekerd zijn dat de procedure met de nodige zorgvuldigheid zal zijn omkleed. 13) Wordt gekozen voor enkelvoudige rente of voor samengestelde rente bij de berekening van de
rente die Vestia de gemeente moet terugbetalen (pag. 5)? Antwoord: In de business case is uitgegaan van enkelvoudige rente. Dit omdat compensatie van de rente jaarlijks plaatsvindt vanuit de erfpachtsuppletie. 14) Uitgangspunt is dat na 10 jaar de WOM wordt opgeheven en dat Vestia haar bezit terugkoopt.
Waarop is de verwachting gebaseerd dat Vestia over 10 jaar 80 mln. bezit om de woningen terug te kopen? Past dit ook binnen het herstelplan van Vestia (pag. 5)? Antwoord: De verwachting is erop gebaseerd dat, als gevolg van de herstructurering, voldoende waardeontwikkeling plaatsvindt, zodat Vestia in staat is om de gemeentelijke participatie over 10 jaar te kunnen kopen. De financiële positie van Vestia over 10 jaar is afhankelijk van vele factoren, waaronder de realisatie van het verkoopprogramma van 15.000 woningen in Nederland, die thans niet ingeschat kunnen worden. Omtrent het risico dat Vestia over 10 jaar onvoldoende liquide middelen heeft om de gemeentelijke participatie te kunnen kopen, is derhalve niets te zeggen. Vestia zal de financiële uitkomsten van de maken raamovereenkomsttussen de gemeente Den Haag en Vestia moeten toetsen aan het herstelplan. 15) In onderling overleg is besloten dat door Vestia een aantal projecten alsnog in uitvoering wordt
genomen (pag. 6). Pas dit binnen het hertstelplan van Vestia? Hoe worden deze projecten gefinancierd? Antwoord: Het college gaat er van uit dat de financiële consequenties van de alsnog in uitvoering genomen projecten passen binnen het herstelplan. Het herstelplan is bij het college niet bekend. Vestia financiert deze projecten zelf.
DSO/2012.1602
11
16) In de brief is te lezen dat: ‘als uitvloeisel van de overeenkomst zal de gemeente op korte termijn
de gronden verwerven’ (pag. 6). Welke overeenkomst wordt hier bedoeld? Met wie is de overeenkomst gesloten? Welke kosten zijn verbonden aan het verwerven van de gronden? Is een intentieovereenkomst reeds getekend? Antwoord: Bedoeld wordt op de tussen de gemeente Den Haag en het Haga Ziekenhuis afgesloten overeenkomst inzake de gebiedsontwikkeling rondom het Haga Ziekenhuis. Onderdeel van de overeenkomst is aankopen van gronden en opstallen door de gemeente Den Haag. Het betreft een aantal transacties. Een afschrift van de overeenkomst treft als geheime bijlage hierbij aan. 17) Kan het college de ongeveer 650 mln. aan investeringen in de 32 (deel)projecten die indicatief is
veilig gesteld nader toelichten (pag. 7)? Door wie worden deze projecten uitgevoerd? Antwoord: Bij het investeringsbedrag van € 650 mln. aan investeringen is uitgegaan van de vastgoedwaarde van de te realiseren woningen. Uitgegaan is van een gemiddelde vastgoedwaarde van € 215.000. Bij de 32 (deel)projecten gaat het derhalve om de realisatie van circa 3.000 woningen. Omtrent de uitvoering van de projecten staat in de bijlage behorende bij de projecten informatie vermeld inzake de partijen die belangstelling hebben om de projecten over te nemen. 18) Vestia heeft aangegeven met name het bedrijfsonroerend goed nog af te willen stoten (pag. 7).
Hier wordt verder niet op teruggekomen. Kan het college dit daarom nader toelichten, wat is de stand van zaken? Antwoord: Het beleid van Vestia is om zoveel als mogelijk vastgoed te verkopen, dus ook het Bedrijfsonroerend goed (BOG). Beleidsmatig heeft de gemeente hiertegen geen bezwaar. Wij hebben geen nadere informatie van Vestia omtrent dit punt ontvangen. 19) Hoeveel inkomsten loopt Vestia mis als gevolg van de wens van de gemeente om 300 woningen
niet te zullen verkopen? Antwoord: De prijs waartegen Vestia vastgoed wenst te verkopen aan derden is geen aangelegenheid van de gemeente. Deze informatie is derhalve bij de gemeente Den Haag niet bekend. 20) Het college stelt dat de verkoop van woningen van Vestia er niet toe mag leiden dat het aantal
sociale huurwoningen beneden de kritieke grens van de kernvoorraad komt (pag. 8). Wat betekent dit? Stelt het college hier dat het behoud van de kernvoorraad belangrijker gevonden wordt dan het terugkrijgen van de gemeentelijke inleg? Antwoord: Het behoud van de kernvoorraad en het terugkrijgen van de gemeentelijke inleg zijn doelen, die in de ogen van het college beide belangrijk en niet strijdig hoeven te zijn. In de raadsmededeling staat bovendien aangegeven dat indien Vestia na 10 jaar niet in staat is om de gemeentelijke participatie van de WOM te kunnen kopen, de eerste mogelijkheid is dat Vestia in staat wordt gesteld om woningen uit de WOM te verkopen en met de opbrengst daarvan de gemeentelijke lening af te lossen. In deze mogelijkheid prevaleert het financiële belang. 21) Exit strategie: De gemeente wordt afgerekend op basis van de waardeontwikkeling van het
vastgoed. Voor de afrekening na afloop van de periode wordt uitgegaan van de waardeontwikkeling van het totale woningbezit van Vestia: a) Het is de VVD-fractie niet duidelijk wat hiermee wordt bedoeld. Op welke andere wijze zou er met de gemeente worden afgerekend dan de voorgestelde marktwaarde? b) Maakt de gemeente verlies als alleen de hoofdsom en de enkelvoudige rente wordt vergoed? Zo ja, hoeveel? c) Wat zijn volgens het college de factoren die bepalen hoe groot het gemeentelijk aandeel in de verdeelsleutel over de meerdere waardestijging moet zijn?
DSO/2012.1602
12
Antwoord: Vestia heeft 11.083 woningen in Den Haag Zuid-West in bezit. Van de 11.083 gaan er circa 2.000 woningen naar de WOM Zuid-West. Vestia houdt dus 9.083 woningen in ZuidWest. Over dit bezit wordt de waardestijging van het vastgoed berekend, met uitzondering van de te slopen woningen. NB zie in dit verband ook het antwoord op vraag 6 van de D66 fractie. Zoals gesteld bij vraag 6 lijkt het logisch om de marktwaarde als uitgangspunt te nemen voor de afrekening met de gemeente. De gemeente maakt geen verlies indien de hoofdsom en de rente wordt vergoed. Omdat de rente jaarlijks al in de begroting is afgedekt, is het rentebedrag dat wordt verkregen, in principe vrij besteedbaar voor de gemeente. Omtrent de verdeelsleutel voor de meerdere waardestijging dient in het vervolgproces onderhandeld te worden tussen Vestia en de gemeente. Dit zal in de raamovereenkomst duidelijk vermeld worden. 22) Waarop baseert het college dat Vestia voornemens is 3.000 woningen in Den Haag te willen
verkopen als onderdeel van het herstelplan. Kan het ministerie, welk de details kent van het nog goed of af te keuren herstelplan, dit aantal bevestigen? Antwoord: De gemeente kent het herstelplan van Vestia niet. In een eerder stadium is door Vestia aangegeven dat in Nederland 15.000 woningen verkocht moeten worden. Hierbij is geen exact aandeel voor de gemeente Den Haag genoemd. Of dit in het herstelplan staat en of het ministerie van BZK dit aantal kent, is het college onbekend. De 3.000 woningen zoals genoemd in de raadsmededeling is het maximum dat de gemeente Den Haag beleidsmatig toestaat. 23) Hoe zit de oprichting van de WOM precies in elkaar. Verwerft de gemeente daar voor een
bedrag van 40-80 mln. in aandelen? Of is zij aandeelhouder in de WOM (tegen minimale inbreng van Eigen Vermogen) en treedt de gemeente separaat op als verschaffer van Vreemd Vermogen? Antwoord: De intentie die de gemeente Den Haag en Vestia hebben is om een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) Zuidwest op te richten, waarin een deel van het thans in bezit zijnde vastgoed van Vestia in Den Haag Zuidwest (circa 2.000 woningen) wordt ondergebracht. De gemeente is voornemens om zich voor een bepaald percentage (thans berekend op een maximum van 50%) in te kopen (te gaan participeren) in de WOM voor in beginsel een periode van 10 jaar. In feite ontstaat een aparte organisatie, waarin Vestia en de gemeente Den Haag samen deelnemen. De gemeente is derhalve aandeelhouder in de WOM. Het vermogen dat de gemeente aan de WOM verschaft is risicodragend. Dit wordt tot het eigen vermogen van de WOM gerekend. Het betreft derhalve geen vreemd vermogen. Technische vragen – Intentieverklaring 1) In artikel 2.2 is de mogelijkheid opgenomen voor partijen om (in)direct in de WOM te participeren (pag. 4). Kan het college nader toelichten welke mogelijkheden de gemeente en Vestia zien voor andere partijen? Wat wordt verstaan onder directe en indirecte participatie in de WOM? Welke voor- en nadelen zijn verboden aan (in)directe participatie? Antwoord: Bij de verdere uitwerking van de WOM moet gezocht worden naar een construct, dat de mogelijkheid open houdt dat- in een later stadium - ook andere partijen kunnen instappen. Wellicht ook partijen die wel over investeringskapitaal beschikken om een impuls aan Den Haag Zuidwest te geven. Directe participatie betreft het kopen van een deel van het vastgoed van Vestia. Een indirecte participatie betreft het verwerven van aandelen in een entiteit, die vastgoed op haar balans heeft. Omtrent de voor- en nadelen zullen wij u nader informeren op het moment dat zich een mogelijkheid in dit kader voordoet.
DSO/2012.1602
Technische vragen – Business Case Den Haag Zuidwest (ROOD STUK) De antwoorden op deze vragen treft u aan in de geheime bijlage. Ik hoop u met bovenstaande antwoorden naar genoegen te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder
13
