De canon van Bouwfonds. De geschiedenis van Bouwfonds van woningontwikkelaar naar gebiedsontwikkelaar

De canon van Bouwfonds 1946 – 2006 De geschiedenis van Bouwfonds van woningontwikkelaar naar gebiedsontwikkelaar.

1

2

Introductie op de canon van Bouwfonds Van een door gemeenten gedragen nutsbedrijf voor de bouw van betaalbare koopwoningen, naar een internationaal opererende commerciële gebiedsontwikkelaar met een sterke maatschappelijke oriëntatie. Het is een hele mond vol, maar toch de kortst mogelijke samenvatting van de 60-jarige geschiedenis van Bouwfonds als projectontwikkelaar. Op de valreep van 2006 is het een kwestie van historisch besef om markante momenten uit die 60 jaar op een rij te zetten. Zo’n actie heet tegenwoordig een canon. We beperken ons in dit verhaal bewust tot de oerrol van Bouwfonds als projectontwikkelaar. Bouwfonds groeide van de productie van 85 woningen in 1947 naar 11.600 woningen (waarvan 8.000 in Nederland) en 800.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw in 2006. De geschiedenis van Bouwfonds is een weerspiegeling van de maatschappelijke ontwikkelingen, de economische conjunctuur en de veranderde wensen van woningkopers in de tweede helft van de vorige eeuw. Binnen het beknopte bestek van deze publicatie laten we iets van die context zien. Wat opvalt is dat Bouwfonds steeds alert

< Bouwfondshuis, eind jaren veertig.

inspeelt op veranderingen in zijn omgeving. Voorbeelden zijn de introductie van het Bewijs van Waarborg (later GIW), Ecolonia en – veel later – van het idee gebiedsontwikkeling en de herontdekking van betaalbare starterswoningen. Vaak trekt Bouwfonds de aandacht met een geheel eigen invalshoek of product. Neem de manifestatie ‘Het Huis van de Bruid’ de grootschalige toepassing van prefab-bouwelementen of het ‘Bouwfonds Keuze Konsept’. Echt revolutionair of super-innovatief is het allemaal niet. Dat zou ook niet passen bij Bouwfonds. Het leveren van degelijke producten en concepten heeft steeds voorop gestaan. Op basis van die praktijk kwam groei tot stand, is de samenwerkingscultuur ontwikkeld, transformeert Bouwfonds tot kennisorganisatie en zijn vernieuwingen gerealiseerd. ‘Excelleren in het alledaagse met oog voor het bijzondere’ vind ik een mooie samenvatting van die Bouwfondstraditie. Namens de samenstellers, Friso de Zeeuw

3

1946-1952

1953-1959

1960-1969

4

1970-1979

1980-1989

1990-1999

2000-2006

5

1946-1952

6

De eerste stappen van Bouwfonds De Bouwspaarkas Drenthsche Gemeenten gaat in 1946 van start, met als doel: koopwoningen voor minder draagkrachtigen bereikbaar maken

De eerste woning wordt in 1947 opgeleverd, in Nieuw Schoonebeek In de eerste jaren zijn het meer dan 100 gemeenten in Drenthe, Friesland en Groningen die geld in de Bouwspaarkas steken

7

1946-1952

Een van de eerste opgeleverde woningen in 1947, type ‘’Ruinen’’. De stichtingskosten van deze woning bedroegen fl. 12.875 - , waarover een rijkssubsidie van fl. 7.675 werd verstrekt. < De oprichter en eerste directeur van Bouwfonds, Jacob Wiersema ( foto uit 1977).

8

De eerste stappen van Bouwfonds Wie 1946 zegt, zegt een aan puin geschoten Nederland, kapotte bruggen en spoorlijnen, woningen als ruïnes. Woningnood. Er is gebrek aan voedsel, er is verborgen armoe. Wie zou in zo’n periode überhaupt een woning willen of kunnen kopen? Al tijdens de oorlogsjaren bedenken drie Drenthenaren een systeem waardoor minder kapitaalkrachtige burgers toch een woning kunnen aanschaffen. Het zijn de gemeenteambtenaar J. Wiersema (later gemeentesecretaris) en gemeentearchitect IJ. Dijkstra uit Westerbork en mr. A. Kleijn uit Zweeloo die de grondslag leggen voor een organisatie die spaargelden gaat beheren. Met dat kapitaal worden bescheiden woningen gebouwd. De Bouwkas is geboren. In 1947 ziet de eerste deelnemerswoning in Nieuw-Schoonebeek het licht. De heer Oldenburg is de eerste koper. Vlak voor de feestelijke oplevering mag de familie nog eventjes bij de nonnetjes in de buurt in bad. In 1950 maakt de individuele bouw plaats voor complexbouw. Zo kan men de kosten drukken. Bouwfonds begint zelf bouwterreinen aan te kopen. In 1951 komt het eerste complex gereed, een rijtje woningen in Assen. Bouwspaarkas Drenthsche Gemeenten heet het initiatief dat verstrekkende gevolgen zal krijgen. Het verandert van naam in Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, en later in Bouwfonds, en verspreidt zich vanuit Drenthe over heel Nederland, als een prettig virus. Jacob Wiersema is de eerste directeur – hij zal dat tot 1980 blijven. Kern van de Bouwkas is dat aan de koper een renteloze lening wordt verstrekt, maar ook dat er geen rente over het spaarsaldo wordt vergoed. In 1947 kan de Bouwspaarkas melden dat er al

9

1946-1952

10

2.000 spaarders zijn inschreven die allemaal weten ‘dat de woning naar hen toekomt’. De eerste stappen op weg naar eigen woningbezit zijn gezet, de eerste aanval op de woningnood is geopend. In oktober van het jaar geeft het Rijk officieel toestemming voor een dergelijk spaarsysteem voor een woning: dat zijn op dat moment 53 gemeenten in Groningen, 30 in Friesland en 31 in Drenthe die geld steken in het fonds. Particuliere bouwkassen zien het als oneerlijke concurrentie en klagen het initiatief aan. Er is geen weg terug, temeer omdat de Bouwkas niet alleen geld verstrekt maar ook service en kennis. Maandelijks haalt een bode van de Bouwkas het spaargeld op bij de deelnemers thuis: hij wordt het gezicht van de organisatie. De overheid ziet er tegelijk een opvoedende waarde in. President-commissaris mr. Wytema zegt tijdens een aandeelhoudersvergadering: ‘de levering van huisvesting aan de minst draagkrachtigen is bij uitstek een taak van de gemeente. Die kan het best worden opgeknapt in samenwerking met de Bouwkas. Zij stimuleert de spaarzin van de mensen, waardoor ze – onder bescherming van de overheid – het hunne bijdragen tot herstel en wederopbouw van ons vaderland.’ Vele jaren later zouden Van Kooten en De Bie zingen over 1948: ‘er hing een lapje voor de brievenbus.’ Natte haartjes en de teil als badkuip, een rekje met was voor de haard – in die sfeer werd Bouwfonds gesticht.

Het eerste rijtje woningen, gerealiseerd in Assen (1951).

< Een Bouwfonds landarbeiderswoning in de jaren vijftig in Ballo (Drenthe).

11

1953-1959

12

Bestrijding van de woningnood staat hoog op de politieke agenda Zonder pretentie Bouwfonds realiseert productiestijging met de inzet van prefab-bouwsystemen

Bouwfonds introduceert doelgroepwonen, met name flats voor alleenstaande vrouwen

Samen met Goed Wonen organiseert Bouwfonds een grootscheepse campagne met compleet ingerichte modelwoningen

13

Een prefabwoning > werd in 36 werkbare dagen gebouwd. Dit systeem werd in 1955 geïntroduceerd.

1953-1959

14 < De prefabhuizen zijn alle getooid met bloemrijke namen, zoals deze Reseda.

De prefabwoning

< Houtskeletbouw introduceert Bouwfonds onder het motto ‘Zweedse woningen’. Zoals zoveel gebouwen in Nederland die als ‘tijdelijk’ zijn bedoeld, krijgen ze een permanent karakter.

De chrysallis, de reseda, het zijn bloemrijke namen voor in feite buitengewoon nuchtere objecten. Want dat zijn de prefabhuizen die Bouwfonds halverwege de jaren vijftig introduceert. Prefab is het antwoord op de almaar zeurende woningnood. Wijken worden uit de grond gestampt met prefab-bouwmaterialen zoals het AIrey- en RBM-systeem dat werd toegepast in de westelijke tuinsteden van Amsterdam en in Delft. Ook de eerste houtskeletwoningen doen hun intrede, in de volksmond zilverpapieren huizen genoemd door de isolatielaag die tussen de buitengevel en het skelet wordt aangebracht. Deze houtskelethuizen zijn een ander artikel uit de experimentenvoorraad van Bouwfonds. Uit Zweden komen de zogenaamd Zweedse huizen, ook van hout en aanvankelijk bedoeld als tijdelijk. Ze zullen echter veel langer blijven dan was gepland, omdat het spook van de woningnood maar niet wil verdwijnen. De reseda en de chrysallis zijn bungalows met een schuine kap waarvoor het modelgezin poseert, knielend op het gazon onder een bloeiende Japanse kers of met een pijp in de mond bij de oprit. Schemert hier iets van de American Dream in een Hollandse buitenwijk? Zeer in trek bij de bewoners en aspirant-kopers, maar betwijfeld door de bestuurders van Bouwfonds die menen dat aan de principes van de oude bouwkas wordt getornd: worden niet de hogere inkomens juist met deze bungalows bevoordeeld? Dan wordt de koers lichtelijk omgebogen en komt de melding dat twee van de drie geprefabriceerde huizen beschikbaar zijn voor inkomens onder het gemiddelde inkomen. De prefab-huizen zijn complete units die in de fabriek worden geproduceerd en op de bouwplaats worden afgemonteerd. Bouwfonds beschikt over een eigen timmerfabriek in die tijd. De kwaliteit doet niet onder voor die van de traditionele woningen – en er is een belangrijk

15

voordeel: de bouw laat zich niet langer ringeloren door vorst, regen en sneeuw. In 1956 viert Bouwfonds zijn 10-jarig bestaan in Assen met de vermakelijke revue ‘Zonder pretentie’.

1953-1959 Goed Wonen met een moderne keuken- > inrichting werd gepromoot onder het motto ‘Zo hoort het’ omstreeks 1960.

Doelgroepwoningen Bouwfonds legt zich in de aanvangstijd vooral toe op het gezin dat snel onderdak moet worden geboden in de wederopbouwtijd. De praktijk leert dat jonggehuwden bij hun ouders moeten ‘hokken’ bij gebrek aan een huis. Jaren later zal Boudewijn de Groot deze schrijnende misstand nog bezingen in Woningnood. Toch zijn er ook andere groepen die om een eigen woning verlegen zitten, zoals bejaarden, alleenstaande vrouwen en studenten. In 1953 wordt het eerste bejaardenwoningcomplex De Middelhorst in Haren opgeleverd; vriendelijke huisjes met een schuine kap in een plantsoen, niet te klein en niet te groot. Een experiment in Den Haag baart opzien: daar zijn later in de jaren vijftig flats gebouwd voor alleenstaande vrouwen, die een grote belangstelling trekken. Het voorbeeld krijgt navolging met soortgelijke appartementen in Enschede en Leeuwarden. Bejaardenwoningen zullen na twee decennia grotendeels weer verdwijnen, maar de aandacht voor andere leefvormen is gevestigd – HATeenheden, groepswoningen en kleine woningen voor starters zullen vanaf 1970 steeds vaker in het aanbod voorkomen.

16

Een experimenteel complex in Den Haag, speciaal ontworpen voor alleenstaande vrouwen, circa 1955.

Het huis van de bruid Een nog jeugdige Norbert Schmelzer, toen staatssecretaris van Bezitsvorming, later fractievoorzitter van de KVP, verwelkomt in 1957 een bruidspaar bij een nieuw rijtje woningen. Tussen 11 en 20 juli van dat jaar wordt in het hele land de manifestatie Het huis van de bruid gehouden, waarvoor 39 modelwoningen voor het publiek open worden gesteld. Alle woningen zijn identiek ingericht, in samenwerking met het Nederlandse bedrijfsleven en de plaatselijke filialen van Goed Wonen. Bouwfonds is belast met de organisatie van het evenement, waar 60 duizend belangstellenden op af komen. Goed Wonen is typerend voor dat tijdperk; aan de hand van veelal Scandinavische meubels wordt de consument voorgehouden dat een woning beter ingericht kan worden met licht, transparant meubilair – Nederland moet worden bevrijd van het dressoir en de bolpoottafel, die ruimte vreten en door hun gewicht lastig te verplaatsen zijn. In veel steden heeft Goed Wonen een toonzaal waar bordjes met ‘zo hoort het’ de consument wegwijs proberen te maken. Vinden we dat twintig jaar later betuttelend en moralistisch, in de jaren vijftig wordt het als een nuttig hulpmiddel bij de inrichting gezien.

17 Staatssecretaris Norbert Schnetzer van Bezitsvorming start in 1957 de manifestatie ‘Het huis van de bruid’.

1960-1969

18

Economie in een stroomversnelling

Galerijflats en rijenwoningen zijn de dominante woonvormen in uitbreidingswijken van steden en dorpen Bouwfonds specialiseert zich in rijenwoningen die net iets extra’s bieden

Bouwfonds expandeert fors en levert in 1968 de 50-duizendste woning op Met de introductie van het Bewijs van Waarborg garandeert Bouwfonds herstel van Bouwfouten

19

1960-1969

20

Feestelijke overdracht van de 50-duizendste Bouwfondswoning in Delft door minister Willem Schut van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (1968).

De doorzonwoning en de galerijflat Als er in 1962 gas wordt gevonden in de Groningse bodem, raakt de economie van Nederland in een stroomversnelling; en niet alleen de economie, de samenleving verandert van karakter. De overheid voert de vijfdaagse werkweek in. De grote kinderrijke families maken geleidelijk aan plaats voor modale gezinnen van een echtpaar met twee kinderen, echtscheiden wordt vergemakkelijkt, de vrouw emancipeert zich, de ontkerkelijking komt op. De politiek wordt van haar voetstuk gehaald door satire en cabaret, waarbij de tv serie ‘Zo is het toevallig ook nog eens een keer’ de schrik van menig burgerman was. De vrouw is baas in eigen buik en dominant in de woning. Dat uit zich in keukens die bij de woning worden getrokken, nadat er eerst al een voorzichtige verbinding is gemaakt in de vorm van het doorgeefluik. Het lijkt erop alsof er zowel binnenshuis als buitenshuis een paleisrevolutie plaatsvindt. De jaren zestig betekenen ook de introductie van straten met rijtjeswoningen en de eerste galerijflats. Flats zijn meer het handelsmerk van Era; Bouwfonds levert in 1968 de 50-duizendste woning op, terwijl het aantal spaarders in de jaren daarvoor de 20-duizend heeft overschreden. Een groep Bouwfondsbestuurders laat zich in die tijd fotograferen voor zo’n typerend rijtje met brede en grote ramen aan de voorzijde, een iets kleiner raam voor de slaapkamer erboven en het karakteristieke strookvormige raampje voor de badkamer ernaast. Er zal nog geen bad in staan, maar wel een douche. Hoe herken je een Bouwfondswoning uit die tijd? Het rijtje is altijd wat korter dan dat van corporaties, de afwerking is iets zorgvuldiger met een betere (vaak gele) baksteen en een behoorlijk dakoverstek. Het motto is homogene buurten in heterogene wijken, een principe dat wordt

voortgezet in de jaren zeventig en in essentie nog steeds in Nederland geldt. In deze jaren gaat de stadsvernieuwing van start, vooral met saneringsprogramma’s en krotopruiming. Op de nieuwbouw op de plaats van te slopen woningen komen voornamelijk sociale huurwoningen; koophuizen komen er nauwelijks aan te pas.

Bewijs van Waarborg Nederland staat aan het begin van een economische bloeiperiode. De woningbouw expandeert en Bouwfonds eveneens: het aantal medewerkers verdrievoudigd in een paar jaar van 100 naar 300. Het aantal aangesloten gemeenten bedraagt inmiddels 628. Bouwfonds introduceert het Bewijs van Waarborg, een schriftelijke kwaliteitsgarantie op bouwgebreken. Dit is de voorloper op de latere GIW-garantie.

21

Nieuwbouw wordt geconcentreerd in ‘groeikernen’, terwijl in de grotere steden vooral wordt gesaneerd

Kleinschaligheid, inspraak en milieu zijn de nieuwe thema’s. De wijk Ecolonia van alle drie een expressie Met Monnickendam-Poelwijk zet Bouwfonds zijn eerste schreden in publiek-private samenwerking en gebiedsontwikkeling

Bouwfonds ondersteunt actief de beweging naar meer koopwoningen in nieuwbouwaanbod; een premiestelsel helpt daarbij

22

De burger krijgt inspraak

1970-1979

23

In de verschillende buurten van de Monnickendamse Poelwijk zijn stedenbouw en architectuurtrends van de jaren zeventig, tachtig en begin negentig goed te herkennen (van links naar rechts). De wijk Ooster Ee (midden) is met zijn woonerf-structuur duidelijk herkenbaar. De luchtfoto is beschikbaar gesteld door de gemeente Waterland.

24

Inspraak in de jaren zeventig, belangstellenden mogen mee-ontwerpen.

Eerste langlopende pps-gebiedsontwikkeling

De jonge afdeling ‘Stadsvernieuwing en Bijzondere Huisvesting’ verricht haar activiteiten in een relaxte werkomgeving (1979).

1970-1979

De Poelwijkkrant markeert in 1978 het hoogtepunt van de woonerfcultuur.

Welke gemeenten groeien in de loop van zestig jaar uit tot echte Bouwfonds-kernen? Dat zijn Wijk bij Duurstede waar de helft van het stadje uit Bouwfondswoningen bestaat, en Monnickendam. Daar gaat vanaf 1970 de ontwikkeling van Poelwijk van start, op de grond van boer Poel. Het is het eerste voorbeeld van gebiedsontwikkeling waar de gemeente en de markt samen optrekken. De NV Monnickendam Poelwijk Ontwikkelingsmaatschappij zal zich toeleggen op de bouw van 1.730 woningen voor de duur van twintig jaar. Aanvankelijk ligt er een innovatieve stedenbouwkundige schets, met de complete woonwijk op palen, deels boven water. Daar wil Bouwfonds niet aan. Toch dringen de rudimentaire ideeën wel door in de uiteindelijke opzet: een helder onderscheid tussen de hoofdstructuur en de woonbuurten. De aanwezige waterlopen worden optimaal in het plan ingepast en zelfs uitgebreid met buurthaventjes. Poelwijk zal een staalkaart worden van de jaren zeventig- en tachtig stedenbouw, met Ooster Ee als voorbeeld van de woonerf-hausse en het latere Binnengouw dat daarmee weer breekt en juist sober en zakelijk van karakter is. Typerend voor het tijdsgewricht is de democratisering – of zoals het in die tijd geschreven werd: demokratiesering. De burger kreeg inspraak, mocht zijn wensen ten aanzien van de wijk en de woning kenbaar maken. Compromissen en concessies konden ook niet uitblijven: toen de markt eind jaren zeventig tegen begon te zitten, stelde Bouwfonds voor het aandeel sociale woningbouw te verminderen en het segment luxueuzere woningen te vergroten. De boerderette deed zijn intrede, en vulde de rand van Poelwijk. Boerderette, woonerf, biels, stoepgroente, gebeitst hout,

25

zitkuil en open haard – kan het jaren zeventiger? Poelwijk is daarmee een icoon van een tijdperk geworden. Uiteindelijk bleef het samenwerkingsverband tussen Bouwfonds en gemeente veel langer intact dan was gedacht. In 1993 werd de NV Poelwijk feestelijk opgeheven tijdens een slotmanifestatie in het Muiderslot. Na Poelwijk zou Monnickendam zich niet verder uitbreiden: het stadje was tegen zijn natuurlijke grens met het landschap Waterland opgelopen. In het ruimtelijk beleid staat het groeikernenbeleid centraal. Steden als Purmerend, Almere, Zoetermeer en Spijkenisse krijgen een groeitaak om de overloop uit de grote steden op te vangen.

Op Maat van de Mens Onder het motto ‘Op Maat van de Mens’ verschijnt een twintigtal stellingen die de taak van Bouwfonds dienen te onderstrepen. Dit geldt als credo voor elke medewerker. Intussen vragen aandeelhoudende gemeenten zich af of Bouwfonds niet te veel van de oorspronkelijke doelstelling afraakt en zich als commerciële instelling ontwikkelt. Opmerkelijk is dat in 1973 op initiatief van Bouwfonds de oprichting plaats vindt van de Vereniging Eigen Huis.

26

Op Maat van de Mens in 1973, het rode boekje voor alle Bouwfonds medewerkers.

Premie A en Ecolonia

Ecolonia in Alphen aan den Rijn voorbeeld van duurzaam wonen. < Grasdaken is een van thema’s in het uitgebreide milieurepertoire van Ecolonia.

Wie een woning niet kan betalen, krijgt in de jaren zeventig een reeks tegemoetkomingen bij de aanschaf die uiterst populair wordt: variërend van premie A, B of C tot later zelfs D. Het is een soort koopsubsidie met het beding dat de premie wordt ingeleverd bij de verkoop van het huis. In de jaren zeventig, als de bomen nog richting de hemel schieten, is dat nog niet zo’n probleem, tien jaar later na de eerste woningbouwcrisis wordt het lastiger voor de consument. De premiewoning loopt vooruit op het bouwen voor de markt. Nadat Nederland lang in de ban is geweest van sociale woningbouw, ontstaat er nu meer ruimte voor koopwoningen. De steun aan potentiële eigenaren is welkom, want de prijzen van koopwoningen stijgen in 1976 met gemiddeld 25 procent, te verklaren door het tegenvallende aanbod. Bouwfonds pleit er in dat jaar ook voor om duurdere woningwetwoningen over te hevelen naar de koopsector. De ‘middle-of-the-road’ architectuur lijkt verleden tijd. Dat wordt benadrukt door woningbouwexperimenten die de kop opsteken, zoals de Kashba in Hengelo, de paalwoningen van Piet Blom in Helmond en Rotterdam en het groepswonen in de Hilversumse Meent. Bijzonder is het project Ecolonia in Alphen aan den Rijn, waar voor het eerst integraal milieuvriendelijk wonen wordt gepresenteerd. Ecolonia laat een staalkaart van mogelijkheden zien, waaronder zonnepanelen op het dak, isolatiemateriaal in de spouw, gescheiden watersystemen en een groene omgeving waaruit de verharding zoveel mogelijk is geweerd. Nieuwland in Amersfoort dat twintig jaar later zou ontstaan – een wijk waar Bouwfonds prominent aanwezig is – gaat op die voet door: de daken zijn blauw van de zonnepanelen, de auto is zoveel mogelijk verbannen naar doorgangswegen, omdat de fiets en de voet heer en meester zijn. Singels en vijvers bepalen net als in Ecolonia het karakter van de wijk.

27

In 1981 raakt de koopsector in hevige economische crisis, met grote aantallen, onverkochte nieuwbouwwoningen als gevolg. Bouwfonds maakt de moeilijkste periode door in zijn 60 jarige geschiedenis De transformatie van oude fabrieks- en haventerreinen in woongebieden komt op gang. De eerste koopwoningen in het Amsterdamse Oostelijk havengebied zijn Bouwfonds

Het Bouwfonds ‘Keuze-Konsept’ biedt kopers meer individuele keuzes bij bouw en toerusting van de woning Bouwfonds neemt steeds vaker de ontwikkeling van hele gebieden, met ook andere functies dan wonen, voor zijn rekening. 28 Dit heet ‘totaal-aanpak’

Gebiedsgerichte ontwikkeling

1980-1989

29

30

Nieuwland in Amersfoort, met 4400 woningen en centrumvoorzieningen, is een voorbeeld van een gebiedsontwikkeling, waarbij duurzaamheid in het materiaalgebruik, energiezuinigheid en mobiliteit realistisch inhoud hebben gekregen. Bestaande landschapselementen zijn in het plan geïntegreerd. Ook in de publiek-private samenwerking was Nieuwland innovatief; Bouwfonds stuurde de grondexploitatie aan.

Crisis in de koop

1980-1989

Rampjaar 1981? Als het gaat om de markt voor koopwoningen is dat zeker het geval. De hypotheekrente heeft een astronomische hoogte bereikt van wel 13 procent, waardoor ontwikkelaars/bouwers als Bouwfonds en Heijmans met onverkochte en dus lege koopwoningen blijven zitten. Er worden jaarlijks nog wel 2.000 woningen gebouwd maar er zijn weinig kopers die er hun nek voor durven uit te steken. Als de toenmalige minister Brokx van Volkshuisvesting niet had ingegrepen, waren Bouwfonds, Wilma en vele andere ondernemingen in een ernstige financiële crisis geraakt. Bouwfonds beleeft de moeilijkste periode uit zijn 60-jarige geschiedenis. In dat jaar wordt dan ook de Neprom opgericht, de organisatie van ontwikkelaars die vinden dat de tijd rijp is om de handen ineen te slaan. Koopwoningen worden met overheidssteun omgezet in (sociale)huur in een uiterst onrustige periode: de roemruchte omzettingsregeling. Het kabinet Van Agt-Wiegel heeft het programma Bestek ’81 uitgebracht dat weinig zonnigs belooft. Sterke overheidsbezuinigingen, weinig investeringen, een grote werkloosheid en op de woningmarkt veel beroering. In de steden bereikt de woningproductie een dieptepunt, terwijl wel een begin is gemaakt met de stadsvernieuwing. In RotterdamDelfshaven realiseert Bouwfonds koopappartementen in de stadsvernieuwing, toen een gedurfde daad. Maar de bouw stokt en de speculatie viert hoogtij – het is daarmee de glorietijd van de kraakbeweging die in 1980 een ware veldslag levert met de politie in de Amsterdam Vondelstraat en in de periode daarna ook op de Keizersgracht (de Groote Keyser, het hart van de kraakbeweging). Het gekantelde politiebusje en de kruitdampen die over de straten hangen zijn getuige van de ernst van de situatie. De architectuur in die tijd zal de geschiedenisboeken niet

31

Het concept van deze gebieds- > gerichte ontwikkeling in Wijk bij Duurstede (De Geer) is geïnspireerd op de Romeinse vesting Dorestad, waarvan talloze sporen bewaard zijn gebleven.

32

< ‘’Het Eiland in de Voorzaan’’ is getransformeerd van een houthandel met zware bodemverontreiniging naar een aantrekkelijk stuk Zaanstad. De grote opgave was hier om het plan financieel-economisch haalbaar te krijgen, in wisselwerking met de stedebouwkundige visie.

Gebiedsgerichte ontwikkeling halen, weggezet als ‘punaisebouw’ door de veelvuldig toegepaste trespa-beplating. Ze lijdt aan balkonnetjesziekte, hekwerken die trouwens snel worden dichtgeplakt met rotan of plastic matten. Erger kan het niet worden, totdat de rente voorzichtig gaat zakken en huurders hun intrek hebben genomen in koopwoningen. Geleidelijk aan groeit er iets van een bijzondere en spraakmakende architectuur in Nederland. De stadsvernieuwing beweegt zich in de richting van de restauratie van pakhuizen en silo’s: Bouwfonds neemt weer het voortouw en ontfermt zich over de eerste pakhuizen in het oostelijk havengebied van Amsterdam waar belangstellenden ook met premies een woning kunnen kopen. De restauratie trekt internationaal belangstelling: dit is het lichtende voorbeeld van een geslaagde transformatie van afgedankte havengebieden.

Keuze Konsept-woningen Bouwfonds lanceert in 1981 het Keuze Konsept, een methode om de woningbouw te individualiseren en daarmee tegemoet te komen aan individuele woonwensen. De eerste 36 Keuze Konsept-woningen worden in Apeldoorn gerealiseerd. Twintig jaar later zal dit thema onder het motto ‘Persoonlijk Wonen’ weer op de agenda terugkeren.

Bouwfonds zal zich niet meer uitsluitend bezighouden met het individuele huis of de woning in samenhang met de wijk, maar met de ontwikkeling van hele gebieden, inclusief de niet-wonen functies, zoals de openbare ruimte, winkels en culturele voorzieningen. Dat heet dan geen gebiedsontwikkeling, maar totaal-aanpak. De overheid zet de deur verder open naar marktpartijen en dus ook naar Bouwfonds. In een vroeg stadium denken ze en praten ze mee over het karakter van een gebied, waarbij wonen, werken en winkelen hand in hand gaan. Bouwfonds zit aan tafel met bestuurders, stedenbouwkundigen en financial engineers. Ook daar waar eerst fabrieken stonden of havens lagen, ontstaan gaten in de stad die zich uitstekend lenen voor stedelijke woningbouw. Hiermee verbreedt Bouwfonds zijn scope van de nieuwbouwwijk naar de rand van de binnenstad. Het levert interessante uitgekiende plannen op zoals het Zaaneiland in Zaandam en Ceramique in Maastricht. In 1987 treedt Henk van Zandvoort aan als directeur woningbouw. Hij zal de lijn van geleidelijke groei en borging van continuiteit door inname van grondposities en versterking van de kennisorganisatie inzetten.

< Pakhuizen Cruquiusweg in Amsterdam zijn de eerste pakhuizen van het binnenstedelijke project Oostelijk Haven gebied.

33

Vinex is het nieuwe verstedelijkingsconcept met binnenstedelijke en forse uitbreidingslocaties en met meer invloed van markt. Bouwfonds springt hier als een van de eerste op in en is op de meeste locaties present

In de herstructureringsopgave van na-oorlogse woonwijken zoekt Bouwfonds zijn eigen plaats Het begrip conceptontwikkeling doet zijn intrede: Haverleij (Den Bosch) en Brandevoort (Helmond) zijn aansprekende voorbeelden Bouwfonds gaat met zijn ontwikkelingsactiviteiten de grens over, eerst naar Duitsland, later naar Frankrijk 34 en andere Europese landen

Vinex

1990-1999

35

Vinex

Brandevoort in Helmond is intussen wereldberoemd als icoon van consequent doorgevoerde retro-architectuur en stedebouw uit de school van Rob Krier. De bewoners zijn dik tevreden; de professionele ontwerpwereld reageert verdeeld.

De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra, ofwel Vinex staat voor veel meer dan zo maar een beleidsnota. Het beleidsdocument staat aan de basis van een respectabel aantal omvangrijke woningbouwlocaties in en bij de grote en middelgrote steden. Nederland is trouwens het enige land waar woonwijken naar een nota zijn genoemd. Bouwfonds ziet als een van de eerste kansen. Uitgedaagd door het Ministerie van VROM die meer marktinvloed wil in de woningsector, neemt het bedrijf op ruime schaal grondposities in, doorgaans in overleg met de betrokken gemeenten. De start van de gebiedsontwikkeling is vaak moeizaam en het tempo aanvankelijk laag. Met de felle kritiek van een elitaire, zelfbenoemde nationale smaakpolitie – die de plannen als truttige eenheidsworst bestempelt – dreigen de nieuwbouwwijken zelfs even in diskrediet te raken. Onderzoek onder bewoners en door onafhankelijke onderzoekers laten daarna een heel ander beeld zien: tevreden kopers en huurders en een gunstig kwaliteitsoordeel door deskundigen. Naast vertrouwde stedenbouwkundige concepten bevat het Vinex-repertoire van Bouwfonds spraakmakende bijzonderheden: De kastelenwijk Haverleij bij Den Bosch en het consequent retro-vormgegeven Brandevoort bij Helmond.

Buitenlandse expansie

36

In 1993 valt de muur, West- en Oost-Duitsland worden weer samengevoegd en dus opent zich een nieuwe markt voor Bouwfonds. De verwaarlozing waar Nederland na de Tweede Wereldoorlog mee kampte, zou veertig jaar haar sporen in de voormalige DDR trekken. In 1993 opent

Baufonds Bauentwicklung GmbH een kantoor in Berlijn. De trek naar het oosten is begonnen. Na Berlijn worden er ook kantoren geopend in Frankfurt (1998) en München (2000). Het Bouwfonds-product – een betaalbare, degelijke en ruime woning – lijkt geknipt voor de Duitse markt. Maar van een leien dakje gaat het in de beginjaren niet, omdat de Duitse eenwording een weerbarstig proces is en ook kostbaarder dan was gedacht. Toch komen er enkele grootschalige projecten van de grond, waarbij de architectuur soms inhaakt op de regionale cultuur. In 2001 neemt Bouwfonds de Franse woningontwikkelaar Marignan over, Appartementengebouw op de Vinex-locatie Stadshagen in Zwolle. Stadshagen kenmerkt zich door traditionele maar ook moderne architectuur. Functionaliteit van de woningen staat hoog in het vaandel.

1990-1999

< Mariaplaats in Utrecht is een 37 voorbeeld van een project waarmee de binnenstad op uiterst zorgvuldige wijze wordt gerepareerd, met versterking van de woonfunctie.

38

gevestigd in Parijs. Marignan richt zich op de ontwikkeling van woningen en appartementen. Vijftig jaar na de oprichting van de Bouwkas blijkt het Bouwfonds-model ook levensvatbaar in het buitenland – wat meehelpt dat aan het eind van het millenium de deuren in Europa openzwaaien. Later zullen België, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Scandinavië en Spanje volgen.

Herstructurering

Wagnerplein te Tilburg. Verlopen winkelgebied in een onsamenhangende omgeving wordt getransformeerd tot hoogwaardig winkel- en woongebied.

< Haverleij bij Den Bosch is met recht een revolutionair plan te noemen voor Nederland. Het breekt met gangbare opvattingen over grondgebruik, woonvormen en bebouwingsdichtheden. Ontwerper Sjoerd Soeters presenteerde het concept met een groen kleedje waarop hij gebakjes uitstalde.

Stedelijke vernieuwing veroverd de agenda’s van overheid en woningcorporaties, de problemen stapelen zich op in de jaren vijftig en zestig-wijken omdat ze te eenzijdig en te beperkt zijn. Gebrekkige integratie van allochtonen, werkloosheid en onveiligheid speelt vooral daar. De moderne consument heeft behoefte aan meer variatie en minder standaard. Portieketageflats gaan tegen de vlakte, evenals de oudste bejaardentehuizen en – woninkjes. Met een nieuwe opgave voor corporaties die ook koopwoningen mogen bouwen, komt een gevarieerd spectrum voor de woningmarkt in het zicht. Bovendien dient zich een nieuwe groep aan die een woning wil kopen, zoals de upcoming allochtonen en de jonge tweeverdieners. De oude tuinsteden zijn een dankbaar toneel, omdat ze indertijd ruim zijn opgezet, baden in het groen en vaak goed ontsloten zijn. Het tempo van de herstructering blijft echter achter bij de aanvankelijke doelstellingen. Bovendien willen veel woningcorporaties dit varkentje geheel zelf wassen; zij hebben daar geen commerciële ontwikkelaars bij nodig. Bouwfonds zoekt een eigen weg door samen met Albert Heijn en andere ondernemingen het Ondernemers Platform Stedelijke Vernieuwing (OPS) op te richten. Deze club neemt initiatieven om buurtwinkelcentra en hun omgeving nieuw leven in te blazen, bijvoorbeeld in het Tilburgse Wagnerplein. Het zijn weerbarstige projecten die een lange adem vergen, maar de uitstraling van gerealiseerde vernieuwingen blijkt groot.

39

In 2000 verkopen de gemeenten de aandelen van Bouwfonds aan ABN-Amro; het sluitstuk van de ontwikkeling van Bouwfonds naar een meer commerciële onderneming van de twee decennia daarvoor Bouwfonds neemt in 2004 MAB over, een specialist in binnenstedelijke multifunctionele projecten Persoonlijk Wonen is het antwoord van Bouwfonds op de vraag naar meer individuele, klantgerichte woningbouw De ontwikkeling van betaalbare koopwoningen (voor onder meer starters) beleeft een revival. Bouwfonds geeft de toon aan met de stewardessenwoningen 40

Per 1 december heeft Bouwfonds een nieuwe eigenaar: de Rabobank

Voorwaartse integratie

2000-2006

41

ABN Amro Bouwfonds heeft een ontwikkeling doorgemaakt van een ‘nutsbedrijf ’ voor ontwikkeling van sociale koopwoningen naar een commercieel bedrijf met een sterke maatschappelijke inbedding. Deze verandering, die zich vooral in de jaren tachtig en negentig voltrok, leidde in 2000 tot de verkoop van de aandelen door de gemeenten. Het is niet logisch dat gemeenten eigenaar bleven van een commercieel bedrijf dat zich ook nog internationaal aan het expanderen was. In 2000 werd ABN Amro die nieuwe eigenaar. De bedrijfsstrategie van Bouwfonds blijft ongewijzigd. Zo bezien was de aandelenverkoop door gemeenten eerder de afronding van een proces dan het begin van een nieuwe episode. In 2004 neemt Bouwfonds het internationaal opererende bedrijf MAB over dat zijn sporen heeft verdiend in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en een serie grootse en meeslepende projecten op zijn naam heeft staan, zoals De Resident in Den Haag en het Oosterdokseiland in Amsterdam. De toevoeging van deze specialist in multi-functionele projecten, winkels en kantoren komt tot uitdrukking in de nieuwe naam die in Nederland wordt gebruikt: Bouwfonds MAB Ontwikkeling.

Persoonlijk wonen Persoonlijk Wonen, kopers leven zich uit in erkers, vides en dakkapellen.

42

Wild, gewild, creatief of persoonlijk – als er een ding duidelijk wordt aan het eind van de 20e eeuw is dat de koper steeds vaker een maatpak en steeds minder confectie wil hebben als het gaat om zijn woning. Zolang het maar geen standaard is, de grootste gemene deler heeft afgedaan. Dat spitst zich toe op de Eilandenbuurt in Almere waar in 2002 de buitenexpositie van de BouwRai wordt gehouden. Niet de architecten maar de bewoners hebben het er voor het

De Resident draagt niet alleen in zijn architectuur bij het Nieuwe Den Haag. > Zaken als menging van functies, vormgeving van de openbare ruimte, looproutes en bereikbaarheid zijn minstens zo cruciaal voor het slagen van dit type projecten.

2000-2006

43

zeggen. De klant is koning – en dat is opmerkelijk in de traditie van de Nederlandse woningbouw die door de enorme behoefte aan woningen na de Tweede Wereldoorlog sterk van boven af wordt gestuurd. Bouwfonds geeft een eigen draai aan het wilde wonen en introduceert het persoonlijk wonen. In verschillende nieuwe wijken zoals De Geer in Wijk bij Duurstede of in Benning in Ouderkerk aan de Amstel krijgen burgers de kans de indeling van hun woning zelf te bepalen. Niet alles kan overal; in die zin is persoonlijk wonen minder vergaand dan wild wonen. Bouwfonds wil voorkomen dat valse verwachtingen worden gewekt, en heeft bovendien ontdekt dat een eindeloze vrijheid burgers ook moedeloos kan maken. Kopers moeten opties en offertes met elkaar kunnen vergelijken. Ze verlangen bovendien één regisseur, een aanspreekpunt.

44

De synthese waarop Bouwfonds uitkomt, is uiteindelijk het flexibele casco. Omdat vooral leidingen en aansluitingen de steen des aanstoots zijn, worden beslissingen daarover naar het laatste moment in het bouwproces doorgeschoven. Allemaal mooi die losse teugels, maar het individuele eindresultaat mag niet ten koste gaan van de collectieve, ruimtelijke kwaliteit. Uit onderzoek blijkt namelijk dat kopers weliswaar graag invloed uitoefenen op de indeling van hun woning, maar de kwaliteit van het openbaar gebied minstens zo van belang vinden. En zo wordt een tussenweg bereikt tussen consumenten- en algemene belangen, in erkers, dakkapellen, plafondhoogtes en flexibele leidingssystemen enerzijds en de zorgvuldige openbare ruimte anderzijds. Een kleine revolutie in Nederland is het wel, omdat de koper meer vrijheid krijgt. Daar was hij na decennia van staatsbemoeienis en regelgeving aan toe. In Ouderkerk blijkt hoe die uitpakt: men leeft zich uit in garages, vides en dakkapellen.

De stewardessenwoning Op de introductie van de stewardessenwoning in 2002 werd heel verschillend gereageerd. ‘Eindelijk een ontwikkelaar die een koopaanbod voor starters doet’. Anderen spreken van een veredeld kippenhok. Ondertoon van de kritiek was dat de woning een ruk naar het verleden betekende, naar de eenvoudige behuizinkjes uit de jaren vijftig, waar uiteindelijk hele gezinnen samenklonterden. Die misstand mocht toch niet opnieuw in het leven worden geroepen? Stewardessen, zij stonden model voor niet zo kapitaalkrachtige jongeren die desondanks graag een woning wilden kopen, en die een soort hub zochten van waaruit ze de wereld overvlogen. In Hoofddorp dus, niet ver van de luchthaven, moest deze voorziening komen. Bescheiden van omvang met 50 vierkante meter oppervlakte, bescheiden van prijs ook (tussen de 80- en 100-duizend euro), bescheiden van architectuur (geen ijdeltuiterige hoogstandjes) maar wel met een dakterras voor de starters op de eerste etage en een tuintje op de begane grond. Zie daar de nieuwe loot aan de stam van Bouwfonds. Dat er behoefte aan dergelijke duplexwoningen bestond, bleek zodra ze waren opgeleverd. Ze vlogen weg. En bij doorverkoop bleef het stewardesseneffect ook gehandhaafd: de prijs vloog de lucht in, verdubbelde. Bouw van goedkope woningen, zo oordeelde Bouwfonds,

bediende starters voor wie de Randstad steeds vaker een onneembaar bastion leek te worden. Welke jonge koper had nog de gelegenheid zich op de markt te melden? En zat hierin niet de sleutel tot de gebrekkige doorstroming op de woningmarkt? Door een vernuftige vorm van samenwerken tussen gemeente, projectontwikkelaar, aannemer en architect kon de stewardessenwoning tot stand komen – en werd de wijk Floriande nabij het oude Floriadeterrein verrijkt met een nieuw en toch bekend fenomeen: een eigen en een betaalbaar huis voor mensen die komen en gaan. Trouwens niet alleen stewardessen hebben een startbaan nodig.

Bij geen ander project is de menging van functies zo intensief als op het Oosterdokseiland in Amsterdam. Onder meer wisselen een bibliotheek, een hotel, kantoren, horeca en woningen elkaar in een uitgekiend plan af. < Een voorbeeld van een project in Frankrijk is la Confluence in Lyon. Bouwfonds Marignan excelleert onder meer met zorgvuldig ingepaste appartementen in de grote Franse steden.

Stewardessenwoning te Hoofddorp, 50 m2 voor minder dan 90-duizend Euro.

45

Voorwaartse integratie en belangenmanagement In de post-Vinexperiode krijgt het begrip gebiedsontwikkeling hype-achtige vleugels. De liberaal en decentraal getoonzette Nota Ruimte wil plannenmakerij en daadwerkelijk investeren door markt en overheid met elkaar te verbinden. Marktpartijen moeten eerder bij de planvorming worden betrokken. Bouwfonds profileert zich als ‘gebiedsontwikkelaar van oudsher’. Als markt- en opinieleider doet het bedrijf steeds meer aan voorwaartse integratie bij de concept- en planvorming. En dat kan niet zonder belangenmanagement. Zo wordt de dialoog met milieu- en natuurclubs steeds gewoner. Men produceert nu ook regionale visies, zoals die voor het Groene Hart, samen met het Nationaal Groenfonds.

46

Met dit project op Katendrecht in Rotterdam > heeft Bouwfonds – in een pioniersrol – bijgedragen aan transformatie van een onveilige hoerenbuurt, waar de samensteller van deze publicatie als jongetje onder geen beding mocht komen, tot een prominente, op de haven en het water gerichte woonbuurt.

Vorming van Rabo Bouwfonds ABN Amro wijzigt zijn bedrijfsstrategie. De bank wil zich concentreren op bankactiviteiten en verkoopt Bouwfonds. De nieuwe eigenaar – per 1 december 2006 – is weer een bank: De Rabobank. Maar wel een andere bank, met een coöperatieve structuur en een fijnmazige verankering in de samenleving. En daarmee schuift Bouwfonds op naar het midden en positioneert zich weer iets dichter bij haar maatschappelijke roots. Daarom gaan we aan het slot nog één keer terug in de tijd. In juli 1945 worden in Westerbork circulaires met punaises aan de bomen bevestigd waarop vermeld wordt dat door de commissie voor sociale woningbouw in verband met de woningnood, plannen worden gemaakt voor de bouw van arbeiders-, landarbeiders- en kleine burgerwoningen. Tevens worden mensen opgeroepen gezamenlijk te gaan sparen bij de Boerenleenbank. Vooruitlopend op de oprichting van een publieke Bouwspaarkas. En zo is de cirkel rond...

47

Colofon Uitgave Bouwfonds, december 2006 Ontwerp Barlock, Den Haag Redactie Jaap Huisman, Friso de Zeeuw Beeld Bouwfonds en anderen Drukwerk Chevalier, Hendrik Ido Ambacht Contact [email protected]

48

Dit is een uitgave van Bouwfonds. U kunt aan deze uitgave geen rechten ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds.