De beperkingen van afschrijvingsbeperkingen

De beperkingen van afschrijvingsbeperkingen

Door: drs. L.M. Sala Augustus 2009 Begeleiding: Drs. A. Marquard Drs. R.M. Weisz

1

Voowoord Het ministerie van Financiën heeft met ingang van januari 2007 het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% met als doel het Nederlandse vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. De bekostiging van deze tariefsverlaging diende voor een groot deel te komen uit de beperking van afschrijving op beleggingsvastgoed. Een verlaging van afschrijving resulteert in een hogere acute belastingdruk en daarmee in een lagere vrije kasstroom voor de eigenaar. Vanuit mijn functie als kredietanalist bij FGH Bank, beoordeel ik financieringsproposities. Een essentieel onderdeel van deze analyse is de cashflowprognose; in hoeverre zijn de inkomsten van een kredietnemer afdoende voor zijn (financierings)lasten. Een lagere afschrijving resulteert in een lagere vrije kasstroom waaruit de lasten voldaan moeten worden. Dit zou vanuit een financier kunnen resulteren in een aanpassing van het financieringsbeleid, echter tot op heden is hier vanuit mijn werkgever geen aanpassing op gekomen. Nieuwsgierig naar de vraag of ons beleid aangepast zou moeten worden, en daarmee samenhangend de vraag of onze klanten hun beleid aanpassen aan de wetswijziging, heb ik hier onderzoek naar gedaan. Dit onderzoek dient ter afronding van mijn studie Master of Science in Real Estate (MSRE), aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Dankbaar ben ik voor de begeleiding van de heer Arthur Macquard, met zijn praktische en doeltreffende benadering. Voor de tweede maal heeft de heer Weisz mijn afstuderen mogelijk gemaakt hetgeen ik zeer op prijs stel. Tot slot wil ik mijn werkgever FGH Bank bedanken welke mij zowel financieel als operationeel de mogelijkheid heeft geboden deze studie te volgen. Lisette Sala Amsterdam, augustus 2009.

2

Samenvatting Het ministerie van Financiën heeft met ingang van januari 2007 het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% met als doel het Nederlandse vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. De bekostiging van deze tariefsverlaging diende voor een groot deel te komen uit de beperking van afschrijving op onroerend goed. Afschrijven is per ingang van de genoemde datum niet meer mogelijk tot de restwaarde, maar tot de WOZ-waarde. Aangezien de WOZ-waarde veelal hoger ligt dan de restwaarde wordt hiermee de ruimte om af te schrijven ingeperkt. Voor onroerend goed waarbij de WOZ-waarde op of boven de boekwaarde is vastgesteld, is geen fiscale afschrijving meer toegestaan. Fiscale afschrijving heeft voor eigenaren het voordeel dat dit bedrag als kostenpost mag worden opgenomen, zodat over dit bedrag niet/niet direct belasting betaalt hoeft te worden. Het beperken van afschrijving kan derhalve resulteren in een hogere acute belastingdruk waarna een lagere vrije kasstroom resulteert. Indien veel beleggers deze negatieve gevolgen ondervinden, kan dit op diverse manieren doorwerken op de vastgoedmarkt. Genoemd wordt inperking van vreemd vermogen, uitvlucht van beleggers, daling van marktwaardes en hogere huurprijzen. Om te achterhalen of de theoretische negatieve gevolgen zich in de praktijk voordoen zijn middels twee onderzoeksmethodes – enquêtes en diepte-interviews – beleggers en andere betrokkenen benaderd over de door hen ondervonden gevolgen van de wetswijziging. Uit deze resultaten blijkt dat de gevolgen in de praktijk veel beperkter zijn dan de theoretisch verwachte gevolgen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn: -

-

-

de omvang van de fiscale schade is relatief beperkt ten opzichte van de totale waarde van de Nederlandse vastgoedmarkt; een groot deel van de beleggers werkt met een fiscale structuur waarmee zij niet VpB-plichtig zijn en daardoor niet de verwachte gevolgen ervaren, dit betreffen vennootschappen met een FBI-status en particuliere beleggers in box-3; de WOZ-waarde ligt vaak iets onder de marktwaarde, waardoor er tot op heden nog ruimte bestaat om af te schrijven voor beleggers welke hun vastgoed op marktwaarde waarderen; de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment.

De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit het beperken van afschrijvingsmogelijkheden ad EUR 1,7 mld zullen niet gehaald worden. De vastgoedmarkt dient zich derhalve voor te bereiden op mogelijke nieuwe acties van het Ministerie.

3

Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Onderwerp 1.3 Vraagstelling 1.4 Doelstelling 1.5 Subvragen 1.6 Vraag- antwoordmodel 1.7 Methoden 1.8 Indeling hoofdstukken 2. Theoretische achtergrond en gevolgen van de wetswijziging 2.1 Ratio van afschrijving 2.2 Ratio van de wetswijziging 2.3 Inhoud van de wetswijziging ten aanzien van beleggingsvastgoed 2.4 Invloed en bepaling van de WOZ-waarde 2.5 Verschillen in categorie vastgoed 2.6 Theoretische gevolgen van de wetswijziging 2.7 Mogelijke escapes 2.8 Geluiden uit de praktijk 2.9 Conclusie 3. Methodologie 3.1 Enquête als onderzoeksmethode 3.2 Onderdelen van de enquête 3.3 Respondenten 3.4 Diepte-interviews 4. Resultaten 4.1 Resultaten enquête 4.2 Resultaten diepte-interviews 5. Conclusie 6. Aanbevelingen en Reflectie Bijlage bibliografie

4

1. Inleiding Wat zijn de gevolgen voor beleggers van de afschrijvingsbeperkingen op vastgoed? Een evaluerende studie. 1.1 Aanleiding Met ingang van 1 januari 2007 is er middels een wetswijziging een beperking gekomen op de mogelijkheden voor afschrijving op onroerend goed. Afschrijvingen mogen door beleggers in bepaalde fiscale regimes ten laste worden gebracht van hun resultaat. Een lager resultaat resulteert in een lagere acute belastingdruk. Het beperken van de afschrijving zou dus kunnen resulteren in een hoger resultaat en daarmee een hogere acute belastingdruk. Beleggers welke zich enkel richten op vastgoedexploitatie hebben normaliter een eenvoudige balans en cashflowpositie. De cashflowpositie bestaat voornamelijk uit inkomende huurstromen, daartegenover staan exploitatielasten, rentelasten, aflossingen en belastingen. Indien een vastgoedbelegger een nieuwe vastgoedinvestering beoordeelt, wordt in deze overweging meegenomen of de huurstroom uit het aan te kopen vastgoed, voldoende is om de rente- en aflossingsverplichting te voldoen uit de aan te trekken nieuwe lening. Voor een bank geldt dit eveneens: bij een nieuwe financieringsaanvraag is het voor een bank belangrijk om te kunnen concluderen dat de rente- en aflossingsverplichtingen uit de cashflow kunnen worden betaald. Indien de acute belastingdruk toeneemt, houdt de vastgoedbelegger minder cashflow over waaruit de lasten voldaan moeten worden. Theoretisch gezien zouden vastgoedbeleggers hierdoor anders om moeten gaan met het beoordelen van bepaalde investeringen. Een mogelijke reactie zou kunnen zijn dat beleggers onroerend goed lager waarderen dan zij voor de wetswijziging zouden doen, of trachten hun nadeel te herstellen middels het verhogen van huurprijzen. Indien veel beleggers last hebben van de wetswijziging en hier hun investeringsbeleid op zouden aanpassen, zou het zelfs effect op de waarde van vastgoed kunnen hebben. Zowel de overheid als opsteller van de wetswijziging als de IVBN als vertegenwoordiger van Nederlandse institutionele vastgoedbeleggers, hebben oorspronkelijk gewaarschuwd voor waardedalingen van commercieel onroerend goed. Vanuit de bancaire sector en vanuit vastgoedbeleggers zelf, zijn deze geluiden niet openlijk verspreid. Berichten dat banken financieringsaanvragen anders beoordelen sinds de wetswijziging, of dat vastgoedbeleggers hun potentiële investeringen anders beoordelen, zijn er niet. Hierdoor rijst de vraag of de wetswijziging wel effect heeft op vastgoedbeleggers, i.e. op hun investeringsgedrag, of op de waarde van vastgoed, of dat beleggers zich wellicht niet voldoende bewust zijn van de wijziging en de mogelijke gevolgen.

5

1.2 Onderwerp De mogelijkheden voor eigenaren van vastgoed om af te schrijven op beleggingsvastgoed zijn ingeperkt, door een wijziging in de Wet IB 2001. De bodemwaarde tot waarop mag worden afgeschreven, is gewijzigd van de restwaarde naar de WOZ-waarde. Lagere afschrijvingen resulteren in hogere winsten en daarmee hogere directe belastingverplichtingen. Hogere belastingverplichtingen hebben een negatief effect op de kasstroom van de vastgoedeigenaar. Een lagere kasstroom kan bij de investeringsbeslissing leiden tot een lagere gewenste maximale koopsom. Indien investeerders op grote schaal lagere koopsommen betalen, zou dit kunnen leiden tot lagere waardes van onroerend goed. Deze scriptie heeft als doel te achterhalen of beleggers hun investeringsbeleid hebben gewijzigd, zo ja op welke manier en zo nee, waarom niet. 1.3 Vraagstelling “In hoeverre hebben de beperkingen van afschrijvingsmogelijkheden op commercieel onroerend goed, invloed op het investeringsbeleid van vastgoedbeleggers of op de waarde van onroerend goed?” 1.4 Doelstelling Deze scriptie zal het theoretische effect van de afschrijvingsbeperking beoordelen. Daarnaast zal duidelijk worden gemaakt i) wat de veranderingen in de praktijk zijn, en ii) of de gevolgen in de praktijk overeenkomen met de theoretische verwachtingen. 1.5 Subvragen - wat houdt de wetswijziging in? (oude versus nieuwe afschrijvingsmethode) - wat waren de doelen en verwachte neveneffecten van de wijziging? - Wat zou theoretisch het effect van de wijziging op vastgoedbeslissingen moeten zijn? (Inclusief casus of rekenvoorbeeld, verwachtingen in nota van ministerie van financiën, reactie IVBN); - Wat is in de praktijk het effect van de wijziging? - Indien er in de praktijk een effect bestaat: sluit dit aan bij de theoretische onderbouwing/verwachting? - Zo niet: waarom heeft het theoretische effect niet (volledig) plaatsgevonden?

6

1 . 6 Vraag- antwoord methode Onderstaand is het conceptueel kader van het onderzoek weergegeven. De deelconclusies betreffen enkel verwachte conclusies en zullen op basis van de onderzoeksgegevens definitief worden opgesteld. Vraag

Wat zou theoretisch het effect van de afschrijvingsbeperking moeten zijn op de waarde van commercieel onroerend goed?

Antwoord-methode

- Oude en nieuwe wijze beschrijven voor het bepalen van de hoogte van afschrijving; - Rekenvoorbeeld van oude en nieuwe wijze.

=> Deelconclusie: waarde van onroerend goed zou door de wetswijziging gedaald moeten zijn. Is de omvang van afschrijvingen sinds de invoering van de wetswijziging verlaagd?

Vergelijk afschrijvingsbedragen versus de waarde van het vastgoed over de jaren 2006 en 2007 uit jaarverslagen van commercieel onroerend goed beleggers.

=> Deelconclusie: afschrijvingen zijn lager sinds de wetswijziging. Is de waarde van commercieel vastgoed gedaald, doordat beleggers het negatieve effect van de afschrijvingsbeperkingen, in hun waardebeoordeling verdisconteren?

Uit enquêtes met commerciële vastgoedbeleggers moet blijken of zij de beperkingen in hun waardebeoordeling hebben meegenomen.

=> Deelconclusie: de afschrijvingsbeperkingen leiden niet tot waarde-aanpassingen. Waarom wordt het theoretisch te verwachten negatieve effect van de afschrijvingsbeperking door beleggers niet in de waarde verdisconteerd?

Uit enquêtes en diepte-interviews moet blijken waarom beleggers niet reageren middels waardeaanpassingen op de afschrijvingsbeperkingen.

=> Deelconclusie: de door beleggers verwachte effecten zijn minimaal.

7

1.7 Methoden Twee methoden uit het conceptueel kader, de enquêtes en diepte-interviews, worden onderstaand nader toegelicht: Enquêtes: er wordt getracht een grote groep Nederlandse beleggers te benaderen voor een enquête, met als doel een response van minimaal 40 beleggers te behalen, zodanig dat daarmee het effect in de praktijk achterhaald kan worden en statistisch onderbouwde uitspraken gedaan kunnen worden. De auteur is werkzaam bij FGH Bank. FGH bank heeft honderden Nederlandse vastgoedbeleggers als klanten. FGH heeft 8 regiokantoren in heel Nederland van waaruit de relatiemanagers continue contact onderhouden met deze klanten. Via hen moet het goed mogelijk zijn om deze beleggers te benaderen en hen te verzoeken de enquête in te vullen. FGH Bank heeft van al haar klanten jaarrekeningen in bezit, waaruit achterhaald kan worden hoe groot de portefeuille van de beleggers is. Uit marktpublicaties kan achterhaald worden wat de totale omvang is van het commercieel vastgoed in Nederland in handen van Nederlandse beleggers. Door de omvang van de portefeuilles van de respondenten te delen door de omvang van de totale Nederlandse portefeuille wordt meetbaar welk bereik de steekproef uit de enquêtes heeft opgeleverd. De enquêtes zullen worden opgesteld middels het hulpprogramma ‘Thesis Tools’. Diepte-interviews: de enquêtes zullen naar verwachting aangeven of beleggers reageren op de afschrijvingsbeperkingen, maar niet hoe. Om te achterhalen hoe ze reageren, of beleggers bijvoorbeeld alternatieve waarderingsmethodes of aankoopstructuren hanteren, is een enquête te algemeen. Middels diepte-interviews kunnen dergelijke vragen wel beantwoord worden. Ook indien uit de enquêtes blijkt dat beleggers niet reageren op de afschrijvingsbeperkingen, kan middels de interviews achterhaald worden wat de achterliggende redenen daarvoor zijn. De diepte-interviews worden getracht af te nemen met: - vastgoedbeleggers uit dezelfde steekproef als de enquête, met verschillende omvang en verschillende soort portefeuilles; - de voorzitter van de IVBN; - een fiscalist gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk, werkzaam bij een adviesorganisatie; - een fiscalist gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk, werkzaam bij een vastgoedbank; - een vastgoedtaxateur; - een werknemer van het ministerie van Financiën welke zich bezig heeft gehouden met de wetswijziging.

8

1.8 Hoofdstukindeling In de inleiding wordt beschreven wat de aanleiding is van het onderzoek, en wordt de onderzoeksvraag, de subvragen en de onderzoeksmethode gepresenteerd. In hoofdstuk 2, theoretische achtergrond en gevolgen, wordt weergegeven wat de theoretische gevolgen van de wetswijziging zijn, alsmede hoe de praktijk voorafgaand aan de invoering van de wijziging de gevolgen beoordeeld heeft. In het derde hoofdstuk, methodologie, wordt beschreven middels welke onderzoeksmethode de praktijk is benaderd om de daadwerkelijke gevolgen van de wetswijziging te achterhalen. De resultaten van het onderzoek worden weergegeven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 waarin conclusies worden getrokken over de verwachte theoretische effecten versus de effecten in de praktijk. Afgesloten wordt met aanbevelingen en reflecties in hoofdstuk 6. 1.9 Kredietcrisis als belemmerende onderzoeksfactor De Nederlandse vastgoedmarkt wordt op verschillende manieren geraakt door de wereldwijde kredietcrisis: er wordt minder vreemd vermogen verschaft en de bijbehorende condities zijn ongunstiger, de waarde van onroerend goed daalt, de vraag naar onroerend goed is afgenomen en de huurprijzen staan onder druk. Het sentiment van beleggers zal daardoor verslechterd zijn, hetgeen gevolgen kan hebben voor onderhavig onderzoek. Enerzijds doordat beleggers niet bereid zijn om aan onderhavig onderzoek mee te werken, anderzijds doordat beleggers zich niet kunnen of willen distantiëren van de kredietcrisis bij de beantwoording van vragen.

9

2. Theoretische achtergrond en gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen In dit hoofdstuk wordt de ratio van afschrijven in het algemeen besproken en de daarmee samenhangende reden van de wetswijziging ten aanzien van afschrijven op beleggingsvastgoed. Daarna wordt weergegeven wat de wetswijziging inhoudt, en wat de theoretische gevolgen van deze wetswijziging voor vastgoedbeleggers zijn. De WOZ-waarde speelt hierin een belangrijke rol. Afgesloten wordt met mogelijkheden voor beleggers om de beperkingen te verkleinen, en met geluiden uit de praktijk voorafgaand aan de wetswijziging. 2.1 Ratio van afschrijving Een onderneming investeert van oorsprong in bedrijfsmiddelen, zoals vastgoed, machines en voorraden. Deze middelen dienen ter productie van goederen en of diensten, waarmee wordt beoogd winst te realiseren. Deze middelen zijn normaliter onderhevig aan technische en/of economische slijtage, waardoor de middelen minder waard worden. Dit jaarlijkse waardeverlies mag als kostenpost worden opgenomen in de belastingaangifte. Over deze kostenpost – afschrijving genaamd – behoeft derhalve geen belasting te worden betaald. De meest genoemde doelen van afschrijving in de rechtspraak zijn: “fondsvorming, instandhouding van kapitaal, verdeling van kapitaalverlies en verdeling van aanschaffing- of voortbrengingskosten”1. Afschrijving is dus een fiscaal hulpmiddel om de waardevermindering van een bedrijfsmiddel jaarlijks in de winstberekening tot uiting te laten komen. 2.2 Ratio van de wetswijziging Fiscale regelgeving is een belangrijke factor voor ondernemingen in hun beoordeling van de aantrekkelijkheid van een vestigingsland. Nederland is gebaat bij een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor ondernemingen. Immers, in Nederland gevestigde ondernemingen dragen positief bij aan werkgelegenheid en omzet. Beide hebben een positief effect op de overheidsbegroting middels inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. In april 2005 heeft het toenmalige kabinet in een nota aan de Tweede Kamer gepresenteerd dat het Nederlandse vestigingsklimaat aan verbetering toe was. Hiertoe heeft het kabinet een voorstel voor aanpassing van de fiscale regelgeving gedaan. De belangrijkste wijzigingen betroffen een verlaging van het Vpb-tarief en verlaging van MKB-tarieven. Het kabinet raamt in haar ‘Memorie van toelichting’ op de nota “Werken aan Winst” dat de voorgestelde wijzigingen in EUR 2 miljard lastenverlichting voor het bedrijfsleven resulteert, en daarmee in EUR 2 miljard lagere overheidsinkomsten. 1

Berkhout, T.M.(2002). Fiscaal afschrijven op vastgoed.

10

Dit wilde het kabinet compenseren door aanscherping van fiscale regelgeving op andere vlakken. Eén van de voorgestelde compensatiemethoden betrof een inperking van afschrijvingsmogelijkheden op commercieel vastgoed. De beperking van de afschrijving op vastgoed zou een bedrag van EUR 1,7 mld moeten opbrengen2. De keuze voor compensatie op dit gebied is gebaseerd op ervaringen uit de praktijk waaruit blijkt dat er een discrepantie bestaat tussen de hoogte van fiscale afschrijving en de werkelijke waardevermindering van commercieel vastgoed. De afschrijving bleek hoger te zijn dan de werkelijke waardevermindering. Het doel van afschrijving werd daardoor deels voorbij geschoten. In gevallen waarin vastgoed voor een hogere prijs wordt verkocht dan de aankoopprijs is geweest, zou er - conform de oorspronkelijke ratio van afschrijving – überhaupt geen sprake moeten zijn geweest van afschrijving. De mogelijkheid van fiscale afschrijving op commercieel vastgoed is op basis van deze argumentatie ingeperkt. De genoemde wijzigingen zijn per januari 2007 ingevoerd en vastgelegd in artikel 3.30a Wet IB 2001, Beperking afschrijving gebouwen. Verschillende fiscale regimes De wetswijziging heeft niet voor alle beleggers dezelfde gevolgen, maar is afhankelijk van de door de beleggers gehanteerde fiscale ondernemingsstructuur. Vennootschappen zijn in principe VpB-plichtig en voor hen gelden de genoemde nadelen. Middels een FBI-structuur (Fiscale Beleggings Instelling), kunnen vennootschappen onder bepaalde voorwaarden geheel vrijgesteld worden van hun VpB-plicht. Een FBI heeft wel een zogenaamde uitdelingsplicht: het gehele fiscale resultaat moet binnen een bepaalde periode na einde boekjaar worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Een lagere afschrijving verhoogt het fiscale resultaat en verhoogd daarmee het verplicht uit te betalen bedrag. De cashflowpositie van de FBI wordt daarmee wel verminderd. Privé-beleggers kunnen in box 1 en/of box 3 beleggen. Beleggen in box 3 kan als er sprake is van passief in plaats van actief ondernemerschap. Box 3 beleggers zijn niet belastingplichtig voor de VpB. Afschrijving heeft als voordeel dat over het af te schrijven bedrag geen acute VpB-belastingplicht ontstaat. Box3 beleggers welke überhaupt niet VpB-belastingplichtig zijn hebben derhalve ook geen baat bij afschrijving. Het beperken van afschrijving heeft voor deze beleggers op het eerste gezicht dan ook geen negatieve gevolgen.

2

Til, R. (2006). Politiek zet mes in afschrijven op vastgoed. PropertyNL. 2, (3), 37-39.

11

2.3 Inhoud van de wetswijziging ten aanzien van beleggingsvastgoed In artikel 3:30a lid 3 is vastgelegd welk vastgoed als beleggingsvastgoed wordt aangemerkt: “een gebouw dat bestemd is om direct of indirect hoofdzakelijk ter beschikking te worden gesteld aan een ander dan een met de belastingplichtige verbonden persoon of lichaam”. Tot 2007 werd het bedrag aan afschrijving op beleggingsvastgoed als volgt bepaald: Afschrijving per jaar = (Aanschafwaarde -/- restwaarde) / economische levensduur. De boekwaarde van het vastgoed wordt bepaald op aanschafwaarde minus de gecumuleerde jaarlijkse afschrijvingen. Afschrijven was in principe toegestaan totdat de restwaarde was bereikt. Vanaf januari 2007 is er een zogenoemde bodemwaarde ingevoerd. De bodemwaarde voor commercieel onroerend goed is vastgesteld op 100% van de WOZ-waarde. Voor vastgoed in eigen gebruik is de bodemwaarde vastgesteld op 50% van de WOZ-waarde. Voor de aangifte over een betreffend boekjaar, ligt de peildatum van de WOZ-waarde een jaar eerder waardoor waardemutaties 1 jaar achterlopen op de aangifte. Zodra de boekwaarde lager is dan of gelijk is aan deze bodemwaarde, is er geen verdere fiscale afschrijving toegestaan. 2.4 Invloed en bepaling van de WOZ-waarde De WOZ-waarde wordt daarmee een belangrijke factor in de beoordeling van afschrijvingsmogelijkheden. Dit wordt niet door alle belanghebbenden gewaardeerd, doordat “een echte marktwaarde met de WOZ-waarde meestal niet wordt bepaald”.3 In een WOZ-waardering worden twee ficties gehanteerd welke onder andere tot weerstand leiden; de verkrijgingsfictie en de overdrachtsfictie. De verkrijgingsfictie is de aanname dat een onroerende zaak vrij opleverbaar is. De aanname dat het volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak wordt overgedragen, betreft de overdrachtsfictie4. Waardebepalende factoren zoals huurcontracten, erfpacht en antispeculatiebedingen worden in de WOZ-waardebepaling buiten beschouwing gelaten. Aangezien dergelijke factoren wel in een marktwaardering tot uiting komen, bestaan er verschillen tussen WOZ-waarderingen en marktwaarderingen. Sinds 2008 wordt er elk jaar een WOZ-waarde bepaald voor elk object, met als doel een zo actueel mogelijke waardering te hanteren. De taxatiewijze voor woningen en nietwoningen is verschillend. Onderstaand worden beide taxatiewijzes kort besproken:

3

Berkhout, T.M. (2007). Recente vastgoedwetgeving: een ‘frisse’ start? Vastgoed Fiscaal & Civiel, 1, 1-7. Kastelein, J.F. (2007). Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen (OZB). PropertyNLTax, 2, 148-171.

4

12

Woningen Bij het bepalen van de WOZ-waarde van woningen wordt altijd uitgegaan van de vergelijkingsmethode5. De marktanalyse welke wordt uitgevoerd door de uitvoerende instanties van de Waarderingskamer om tot een WOZ-waarde van woningen te komen bestaat uit vijf stappen6: 1. verzamelen van marktgegevens; 2. het analyseren van de marktgegevens; 3. individuele beoordeling van modelwaardes aan de hand van marktgegevens; 4. inwinnen van aanvullende informatie; 5. registreren van de marktgegevens. Ad 1. het verzamelen van marktgegevens voor de bepaling van WOZ-waarderingen bestaat uit twee onderdelen; het verzamelen van verkooptransacties en het verzamelen van vraagprijzen inclusief de bijbehorende beschrijvingen. Ad 2. het analyseren van de marktgegevens bestaat uit een vergelijking tussen alle gerealiseerde verkooptransacties en de bijbehorende WOZ-waardes, zowel de reeds vastgestelde WOZ-waarde als de aankomende twee vaststellingen. Ad 3. de individuele beoordeling van modelwaardes heeft als doel het taxatiemodel te optimaliseren en te verfijnen. Ad 4. het inwinnen van aanvullende informatie (bij de eigenaar, bij externen of middels een opname door een medewerker zelf) wordt enkel uitgevoerd indien het aannemelijk is dat deze informatie nodig is voor een correcte analyse van de verkoopprijs en/of de waardebepaling. Ad 5. De middels stap 1 tot en met 4 verkregen informatie wordt vastgelegd op gemeentelijk niveau. Vastlegging op landelijk niveau heeft geen toegevoegde waarde aangezien waarderingen van woning afhankelijk zijn van lokale factoren en niet van landelijke factoren. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na een marktconforme verkoop van een woning, de WOZ-waarde van zowel de betreffende woning als vergelijkbare woningen in de omgeving, wordt aangepast aan de marktgegevens van de gerealiseerde de transactie. Indien dit het geval is, zal de ruimte voor afschrijving na een verkooptransactie op de betreffende en vergelijkbare woning(en), nihil zijn.

5 6

Gemeentebelastingen.amsterdam.nl Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

13

Niet-woningen De WOZ-waarde van courante niet-woningen wordt bepaald middels de huurwaarde kapitalisatiemethode aan de hand van gerealiseerde en vergelijkbare markttransacties. Bij deze methode worden aan de diverse verschillende gebruiksruimten huurwaarden per m2 toegekend. Deze toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van het binnen locaties van de gemeente geldende niveau van min of meer vergelijkbare huurprijzen van objecten die op of rond de prijspeildatum zijn verhuurd of verkocht. De aldus gevonden totale bruto huurwaarde wordt hierna vermenigvuldigd met een bruto kapitalisatiefactor. In deze kapitalisatiefactor zijn verwerkt: het verlangde basisrendement, onderhoudslasten, exploitatielasten en leegstandsrisico7. Indien er geen bruikbare marktgegevens voorhanden zijn, kan gebruik worden gemaakt van de Dekkingswaarde methodiek of de Discounted Cashflow Methode, alhoewel de laatste recent is verworpen door de Hoge Raad. De WOZ-waarde van incourante niet-woningen wordt bepaald middels de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. De marktanalyse welke wordt uitgevoerd door de uitvoerende instanties van de Waarderingskamer om tot een WOZ-waarde van niet-woningen te komen bestaat uit vier stappen8: 1. Verzamelen van marktgegevens; 2. Verifiëren van de verzamelde marktgegevens; 3. Registeren van de marktgegevens; 4. Analyseren van de marktgegevens. Ad 1. De te verzamelen marktgegevens betreft onder andere: gronduitgifteprijzen, stichtingskosten van nieuwbouw/aanbouw, verhuurtransacties en verkooptransacties. Hiertoe worden diverse bronnen geraadpleegd: grondbedrijven/afdeling grondzaken van de gemeente, afgegeven bouwvergunningen, transactiegegevens van makelaars en transactiegegevens van eigenaren. Ad 2. Het verifiëren van marktgegevens behelst onder andere het koppelen van transactiegegevens aan de WOZ-waarde van het betreffende object, waarbij de inputgegevens van de transactie vergeleken worden met de inputgegevens voor de vastgestelde WOZ-waarde. Indien hierin verschillen bestaan, worden de verschillen verklaard en/of wordt aanvullende informatie opgevraagd. In deze fase wordt ook globaal beoordeeld of de verzamelde gegevens bruikbaar zijn.

7 8

Gemeentebelastingen.amsterdam.nl Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

14

Ad 3. Registratie van de verzamelde en geverifieerde informatie vindt plaats op gemeentelijk niveau en op landelijk niveau. De te registreren gegevens betreffen: objectidentificatie, soort transactie, transactieprijs en transportdatum. Ad 4. Voor de analyse wordt gebruik gemaakt van de verzamelde, geverifieerde en geregistreerde marktgegevens. De analyse wordt uitgevoerd op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau afhankelijk van het soort object, de aard van de informatie en het betreffende marktsegment. Een kantoor in Delfzijl is bijvoorbeeld niet te vergelijken met een kantoor op het Weena in Rotterdam, het vaststellen van een WOZ-waarde voor het kantoor in Delfzijl dient derhalve op lokale gegevens gebaseerd te worden. Een vergelijking tussen het kantoor te Rotterdam en een kantoor aan de Zuid-As te Amsterdam kan daarentegen, ondanks de verschillende steden, wel reëel zijn. Voor dergelijke vergelijkingen heeft het vastleggen van gegevens op landelijk niveau wel toegevoegde waarde. De analyse heeft als doel de inputgegevens te bepalen voor het bepalen van de WOZwaarde. Voor WOZ-waardes van courante objecten welke middels de huurwaardekapitalisatiemethode worden bepaald, zijn huurwaardes en kapitalisatiefactoren de belangrijkste inputgegevens. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na een marktconforme verkoop of verhuurtransactie van een niet-woning, de WOZ-waarde van zowel het betreffende object als vergelijkbare objecten, wordt aangepast aan de marktgegevens van de gerealiseerde de transactie. Indien dit het geval is, zal de ruimte voor afschrijving na een verkoop- of verhuurtransactie op het betreffende en vergelijkbare objecten, nihil zijn. 2.5 Verschillen in categorie vastgoed Op grond van de verkrijgingsfictie welke gehanteerd wordt bij de WOZ-waardebepaling worden woningen gewaardeerd alsof deze vrij en leeg zijn, ongeacht de daadwerkelijke gebruikssituatie. Verhuurde woningen zijn normaliter minder waard dan leegstaande woningen, hetgeen voor verhuurde woningen kan resulteren in een WOZ-waarde welke boven de marktwaarde ligt. Aangezien woningbeleggers voornamelijk in verhuurde woningen beleggen en niet in leegstaande woningen, zal voor hen de WOZ-waarde boven de boekwaarde liggen. Hierdoor is sinds de invoering van de wetswijziging, de afschrijvingsruimte voor deze beleggers nihil. Ook voor winkels kan – als gevolg van het huurrecht voor detailhandelruimten – het voorkomen dat een WOZ-waarde boven de marktwaarde ligt. De WOZ-waarde wordt immers bepaald middels de huurwaarde, terwijl de marktwaarde wordt bepaald middels de daadwerkelijk gerealiseerde huuropbrengst.

15

Objecten waarbij de huurwaarde boven de huuropbrengst ligt kunnen derhalve een relatief hoge WOZ-waarde hebben, terwijl het voor de eigenaar als gevolg van de huurwet niet mogelijk is om de huuropbrengst te verhogen naar het niveau van de markthuur, en daarmee de marktwaarde op of boven de WOZ-waarde te brengen. 2.6 Theoretische gevolgen van de wetswijziging Cashflow-gevolgen Het beperken van afschrijving kan een negatief effect hebben op de cashflowpositie van een onderneming, doordat mogelijk over het voorheen af te schrijven bedrag sinds 2007 Vpb dient te worden afgedragen. Een rekenvoorbeeld verduidelijkt dit effect:

Bruto huur Exploitatielasten Rentelasten Afschrijving

Oud Nieuw 1.000.000 1.000.000 200.000 200.000 500.000 500.000 300.000 0

Bedrijfsresultaat Vpb

0 0

300.000 76.500

Netto winst

0

223.500

300.000

223.500

Cashflow

De cashflowpositie van de onderneming in bovenstaand voorbeeld vermindert met 25,5%, zijnde het belastingtarief over het bedrag wat niet meer afgeschreven mag worden. Om een juiste vergelijking tussen de oude en nieuwe wetgeving te maken, moet wel meegenomen worden dat het VpB-tarief sinds de invoering van de afschrijvingsbeperking is gedaald van 29,6% naar 25,5%. Een lagere cashflow kan een onderneming op verschillende manieren beperken in haar bedrijfsvoering. Zonder uitputtend te zijn worden onderstaand drie mogelijke bedrijfsbeperkingen benoemd: 1. de onderneming kan minder ruimte hebben voor betaling van aflossing op financieringen, waardoor financiers geneigd kunnen zijn om lagere financieringen te verstrekken op hetzelfde onroerend goed. 2. De onderneming kan ook beperkt worden in investeringen in haar bestaande onroerend goed of in nieuwe aankopen doordat zij minder vrije kasstroom heeft.

16

3. Een derde beperking kan zijn dat er minder dividend aan aandeelhouders kan worden uitgekeerd. Deze mogelijke beperkingen kunnen resulteren in een minder positieve bedrijfsvoering. Dit zou gepaard kunnen gaan met een herziening van het investeringsbeleid, zowel voor het reeds in bezit zijnde onroerend goed, als voor nieuwe investeringen. Onroerend goed waarop – als gevolg van geen of beperkte ruimte tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde – de afschrijvingsmogelijkheden beperkt zijn, kan voor een onderneming minder waardevol zijn dan een vergelijkbaar object waarop (nog) geen afschrijvingsbeperkingen gelden. Dit kan resulteren in een verschil in waardering tussen onroerend goed waar wel op kan worden afgeschreven en onroerend goed waar niet of beperkt op kan worden afgeschreven. Dit verschil is sec afkomstig uit het cashfloweffect. Indien op basis van het cashfloweffect minder belangstelling bestaat voor objecten met beperktere afschrijvingsmogelijkheden zal de vraag naar deze objecten kunnen afnemen. Een lagere vraag kan op haar beurt leiden tot lagere prijsvorming. Het is ook mogelijk dat beleggers hun fiscale nadeel proberen te verleggen naar de huurders van de betreffende objecten, door verhoging van de huurprijs. De slagingskans hiervan is onder andere afhankelijk van de vraag- en aanbodsituatie op de betreffende vastgoeddeelmarkt. Herinvesteringsreserve Of de genoemde cashflowgevolgen voor een belegger een tijdelijk of structureel karakter hebben, is afhankelijk van het gebruik van de mogelijkheid tot het vormen van een herinvesteringsreserve. Bij verkoop van een object mag de boekwinst – netto verkoopopbrengst minus de boekwaarde – onder bepaalde voorwaarden worden toegevoegd aan de herinvesteringsreserve van een onderneming. De onderneming hoeft daarmee de boekwinst niet in haar winsten te verantwoorden en zodoende geen belasting over deze boekwinst te betalen. Deze reserve dient binnen drie boekjaren te worden aangewend voor aankoop van vergelijkbaar onroerend goed. Indien deze reserve niet (tijdig) wordt aangewend, dient de boekwinst alsnog in de winst te worden verantwoord en daarmee in de belasting. Het begrip vergelijkbaar wordt door de rechtspraak ruim opgevat; onroerend goed dat wordt aangehouden als belegging, ongeacht de categorie onroerend goed, wordt als vergelijkbaar beoordeeld. Lagere afschrijvingen resulteren in lagere boekwinsten en daarmee lagere toevoegingen aan de herinvesteringsreserves, zie onderstaand rekenvoorbeeld:

17

Boekwaarde bij aankoop Afschrijving Boekwaarde bij verkoop Verkoopprijs Boekwinst Toevoeging aan HIR

oud nieuw 10.000.000 10.000.000 300.000 0 9.700.000 10.000.000 12.000.000 12.000.000 2.300.000 2.000.000 2.300.000 2.000.000

Het verschil tussen de oude en nieuwe situatie is het feit dat in de nieuwe situatie geen afschrijving heeft kunnen plaatsvinden en daardoor mist de onderneming op dit object dan 25,5% over het minder afgeschreven bedrag van EUR 300.000. De toevoeging aan de HIR is als gevolg van de lagere afschrijving, ook lager. Dit heeft tot gevolg dat bij aankoop van een vervangend object waarvoor de HIR wordt aangewend, de ruimte voor afschrijving groter is dan voorheen: Koopsom vervangend object Afboeking HIR Boekwaarde WOZ-waarde Afschrijvingsruimte

15.000.000 15.000.000 2.300.000 2.000.000 12.700.000 13.000.000 12.500.000 12.500.000 200.000 500.000

Indien de HIR wordt aangewend, is het saldo van het belastingvoordeel identiek in de oude en nieuwe situatie, immers in beide gevallen kan voor maximaal 500.000 worden afgeschreven. Er is alsdan wel sprake van een tijdsnadeel, doordat de belastingdruk in de eerste exploitatiejaren hoger ligt dan voorheen, en pas bij vrijval van de HIR (drie jaar na verkoop) lager ligt dan voorheen. Indien bij verkoop van het object de HIR niet wordt aangewend, sluit de fiscale boekhouding van het betreffende object. Per saldo heeft de onderneming op dit object dan 25% over het minder afgeschreven bedrag van EUR 300.000 ‘misgelopen’ ten opzichte van de oude wetgeving. Het effect van de wetswijziging is daarmee grotendeels afhankelijk van gebruik van de HIR: Indien de HIR wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect enkel het tijdsnadeel: de belastindruk wordt naar voren geschoven. Indien de mogelijkheid tot het vormen van een HIR niet wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect de volledige betaalde belasting over het niet af te schrijven bedrag.

18

2.7 Mogelijke escapes De wetgeving biedt mogelijkheden voor beleggers om de afschrijvingsbeperking te ontwijken danwel te verminderen. Onderstaand worden de meest besproken methoden hiertoe kort weergegeven. -

-

-

-

9

Op objecten welke vóór 1 januari 2007 in gebruik zijn genomen maar waarop nog niet drie jaar is afgeschreven, mag op basis van een wettelijke vrijstellingsregeling in totaal drie jaar worden afgeschreven conform de oude regelgeving. Particulieren welke hun vastgoed als belegging in box-3 aanhouden zijn niet VpBplichtig en hebben derhalve niet te maken met afschrijving danwel een beperking daarvan. Overheveling van vastgoed uit een vennootschap naar privé kan daarmee aantrekkelijker worden. De waarde van onroerend goed is een combinatie van de waarde van de grond en de waarde van het opstal. Over het algemeen neemt de grondwaarde toe in de tijd als gevolg van inflatie en schaarste, en de waarde van de opstal daalt als gevolg van veroudering9. De WOZ-waarde van sec een opstalrecht zal daardoor moeten dalen gedurende de tijd, waardoor eigenaren van sec een opstalrecht meer afschrijvingsruimte krijgen ten opzichte van eigenaren die grond en opstal in één hand hebben. Het zou daardoor mogelijk zijn dat beleggers grond en opstal vaker gaan separeren10; Aandelentransacties: Indien onroerend goed verkocht wordt middels een aandelentransactie; i.e. niet het vastgoed zelf wordt verkocht, maar de vennootschap welke eigenaar is van het vastgoed wordt verkocht, worden deze transactiegegevens niet openbaar gemaakt in bijvoorbeeld het kadaster. Deze transactiegegevens zijn daardoor door de uitvoerende instanties van de Wet WOZ lastiger traceerbaar. Dit kan een toename van het aantal transacties middels aandelenoverdracht in plaats van stenenoverdracht tot gevolg hebben. In een in 2008 uitgevoerd onderzoek11 naar het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van winkelbeleggingen, is het rendement van drie vergelijkbare winkelobjecten geanalyseerd. Het hoogste rendement wordt behaald met een object welke middels een aandelentransactie is verkregen, waarna wordt geconcludeerd dat als gevolg van de wetswijziging, het aantal aandelentransacties naar verwachting zal toenemen.

Dijk, L en Gassler, Y. Fiscale kansen en bedreigingen in 2007. PropertyNL Magazine, Nr 3.

10

Afschrijvingen afgeschreven?, P. van Boxtel, 2006. 11 Het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van investeringen in winkelvastgoed’. H. Koning, 2008.

19

2.8 Geluiden uit de praktijk Het toenmalige kabinet heeft in haar Nota “Werken aan Winst” in 2005 gepresenteerd dat de plannen een negatief effect zouden kunnen hebben op de vastgoedmarkt: “Het verhuren van vastgoed op korte termijn wordt minder aantrekkelijk door het beperken van de afschrijving op vastgoed; het rendement daalt daardoor. Op langere termijn kan dit effecten hebben op de huurprijs en zal een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod tot stand komen.”12 Op de kabinetsplannen is door diverse belanghebbenden in de vastgoedsector gereageerd. De vereniging van institutionele beleggers IVBN concludeerde op basis van onderzoek dat Nederland een buitenbeentje van Europa dreigt te worden. Een in 2003 uitgevoerd onderzoek naar de verschillen in fiscale afschrijvingsmogelijkheden voor vastgoedbeleggers in Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Italië en Verenigd Koninkrijk concludeert dat Nederland het minst gunstige afschrijvingssysteem kent. Belastingadviseurs PWC en Ernst & Young concludeerden dat ‘beleggers ongetwijfeld een klap krijgen te verduren’ en niet uitgesloten is dat een uittocht van buitenlandse vastgoedbeleggers op gang komt. 2.9 Conclusie De beperking van afschrijving op commercieel onroerend goed kan voor vastgoedbeleggers resulteren in een hogere acute belastingdruk en daardoor lagere vrije kasstromen. Objecten met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de boekwaarde, kunnen fiscaal minder aantrekkelijk worden. Dit zou kunnen resulteren in een lagere waardering van deze fiscaal minder aantrekkelijke objecten. Dit zou in een beleidswijziging voor vastgoedbeleggers kunnen resulteren op het gebied van herziening van de huidige portefeuille en herziening van aankoop- en of investeringsbeleid. Zowel de initiatiefnemer van als belanghebbenden bij de wetswijziging, verwachtten voordat de wetswijziging van kracht werd, dat de afschrijvingsbeperking een negatief effect op de vastgoedmarkt zou hebben. Deze verwachtte negatieve effecten zijn divers; lagere vastgoedprijzen, lagere rendementen, hogere huurprijzen en minder vraag naar vastgoed. Aan de andere kant zijn er bestaande en nieuwe mogelijkheden voor beleggers om de gevolgen voor hen te beperken. Dit betreffen fiscale regimes zoals een FBI-status, de door de wetgever geboden overgangsregeling en aanpassing van aankoopstructuren zoals het splitsen van grond en opstal of het verkopen van onroerend goed middels een aandelentransactie in plaats van een stenentransactie.

12

Ministerie van Financiën, 30572, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Nota naar aanleiding van dit verslag, blz 70.

20

In het vervolg van dit onderzoek wordt weergegeven wat de daadwerkelijke gevolgen van de wetswijziging in de praktijk zijn, en op welke wijze de praktijk is benaderd om deze gevolgen te achterhalen.

21

3. Methodologie 3.1 Enquête als onderzoeksmethode Een enquête is een onderzoeksmethode met als belangrijkste voordelen: - een relatief eenvoudig te verkrijgen grote bereikbaarheid; - deze grote bereikbaarheid resulteert in de mogelijkheid om statistisch onderbouwde uitspraken te doen. Het grootste nadeel van deze onderzoeksmethode is het feit dat de output beperkt is tot vooraf door de onderzoeker vastgestelde antwoordvormen. De antwoorden zijn veelal gesloten antwoorden, open vragen hebben een grotere kans om onbeantwoord te blijven. Om dit nadeel te ondervangen is na ontvangst en verwerking van de enquêterespondentie, een aantal diepte-interviews afgenomen. Interviews zijn daarnaast geschikt om op een professionele manier op de materie in te gaan. 3.2 Onderdelen van de enquête De enquête bestaat uit tien gesloten en drie (semi) open vragen. In de inleiding van de enquête is de respondenten verzocht zich te proberen te distantiëren van de kredietcrisis bij de beantwoording van de vragen. Onderstaand worden de tien gesloten vragen benoemd, alsmede de reden voor het opnemen van de betreffende vraag. Bij de resultaten in hoofdstuk 4 wordt vervolgens per vraag het verkregen resultaat uit de vraag weergegeven. 1. Omvang portefeuille Is de portefeuille omvang groter of kleiner dan EUR 1 mld? Verwacht wordt dat de grootste beleggers beter op de hoogte zijn van de wetswijziging en ook eerder hun investeringsbeleid op de wetswijziging zullen aanpassen dan beleggers met een kleinere portefeuilleomvang. 2. Aantal jaar ervaring Heeft de belegger maximaal vijf jaar, maximaal tien jaar of meer dan tien jaar ervaring? Deze vraag heeft als doel te achterhalen of beleggers met een langere ervaring, beter op de hoogte zijn van de wetswijziging, en eerder/vaker hun investeringsbeleid op de wetswijziging aanpassen. 3. Categorie vastgoed Bestaat de portefeuille specifiek uit één categorie vastgoed (kantoren, winkels, woningen of bedrijfsruimten) of is er sprake van een gemende portefeuille? Het is mogelijk dat bepaalde categorieën onroerend goed meer of minder ruimte kennen tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde, waardoor bepaalde categorieën

22

vastgoed meer of minder last hebben van de wetswijziging. Op grond van de theorie wordt verwacht dat woningbeleggers (als gevolg van de verkrijgingsfictie) en winkelbeleggers (als gevolg van de huurwet voor winkelruimten) grotere negatieve gevolgen van de wetswijziging ondervinden, dan beleggers met een andere of meer gespreide portefeuille. 4. Bezitsperiode van de huidige portefeuille Heeft de belegger zijn huidige portefeuille maximaal twee jaar, maximaal vijf jaar of langer dan vijf jaar in bezit? Deze vraag heeft als doel te achterhalen of beleggers met een relatief nieuwe portefeuille, minder last hebben van de wetswijziging bijvoorbeeld doordat deze beleggers nog gebruik kunnen maken van de overgangsregeling. 5. Fiscaal regime (VpB of IB) Is de belegger belastingplichtig conform de regelgeving van de Vennootschapsbelasting of de Inkomstenbelasting? De gevolgen van de wetswijziging lijken verschillend te zijn voor de verschillende fiscale regimes. 6. Gebruik van algemeen fiscaal advies Verkrijgt een belegger fiscaal advies, en wordt dit advies verkregen van eigen medewerkers of van externe adviseurs? Het is mogelijk dat externe adviseurs beter op de hoogte zijn van de wetswijziging aangezien deze adviseurs zich meer gespecialiseerd hebben. 7. Gebruik van de herinvesteringsreserve Theoretisch gezien hebben beleggers welke gebruik maken van de HIR alleen een tijdsnadeel doordat de belastingdruk in de tijd naar voren wordt geschoven. Alleen beleggers welke geen gebruik maken van de HIR hebben daadwerkelijk directe cashgevolgen als gevolg van de afschrijvingsbeperking. 8. Bekendheid met de wetswijziging Zijn de beleggers op de hoogte van de in januari 2007 ingevoerde wetswijziging waardoor afschrijven op beleggingsvastgoed wordt beperkt tot de WOZ-waarde in plaats van de restwaarde? 9. Gebruik van fiscaal advies specifiek voor de wetswijziging Hebben beleggers specifiek op onderhavige wetswijziging, fiscaal advies ingewonnen? Deze vraag is tweeledig; enerzijds kan het zo zijn dat beleggers welke wel fiscaal advies hebben ingewonnen, hun bedrijfsvoering dusdanig hebben aangepast dat zij minder negatieve gevolgen ondervinden dan beleggers zonder advies.

23

Anderzijds is het ook mogelijk dat beleggers welke geen fiscaal advies hebben ingewonnen, minder op de hoogte zijn van mogelijke gevolgen en deze gevolgen daardoor onderschatten, of dat juist de beleggers welke voorafgaand aan de wetswijziging al wisten dat dit voor hen negatieve gevolgen zou hebben, fiscaal advies hierop hebben ingewonnen. 10. is de afschrijvingsruimte op de portefeuille ingeperkt Is de afschrijvingsruimte op de portefeuille sinds de invoering van de wetswijziging, afgenomen ten opzichte van de jaren daarvoor? Dit is een essentiële vraag; de resultaten uit deze vraag kunnen worden gekoppeld aan alle voorgaande vragen, waarmee achterhaald kan worden of grotere beleggers minder kunnen afschrijven dan kleinere beleggers, of dat beleggers met een relatief jonge portefeuille meer kunnen afschrijven dan beleggers met een oudere portefeuille. Na de tien gesloten vragen zijn drie semi open vragen gesteld. Dit betreffen twee vragen met meerdere antwoordcategorieen waarbij meerdere antwoorden mogelijk zijn maar d respondent ook ruimte krijgt om zelf een antwoord te formuleren. De laatste vraag is een volledige open vraag zonder voorgeformuleerde antwoordvelden. De drie (semi) open vragen betreffen; 1. Indien de wetswijziging effect heeft (gehad) op uw onderneming, kunt u dan aangeven (kwantitatief en/of kwalitatief) op welke manier/in welke mate uw onderneming is geraakt door de wetswijziging? Voor de beantwoording van deze vraag zijn vijf mogelijke antwoorden geformuleerd, en is de mogelijkheid tot een open antwoord gegeven. Er zijn meerdere antwoorden mogelijk. De vijf geformuleerde antwoorden betreffen: o er is onderzoek uitgevoerd naar de afschrijvingsmogelijkheden op de bestaande portefeuille; o er wordt onderzoek uitgevoerd naar de afschrijvingsmogelijkheden op nieuwe aankopen; o er resteert minder vrije kasstroom; o er is meer druk op het gebruik van de herinvesteringsreserve (HIR); o het investeringsbeleid is aangepast. 2. Indien de wetswijziging geen effect heeft (gehad) op uw onderneming, kunt u dan aangeven waarom niet? Voor de beantwoording van deze vraag zijn eveneens vijf mogelijke antwoorden geformuleerd, en is de mogelijkheid tot een open antwoord gegeven. Er zijn meerdere antwoorden mogelijk. De vijf geformuleerde antwoorden betreffen:

24

o de WOZ-waarde van de bestaande portefeuille biedt nog voldoende ruimte voor afschrijving; o de objecten met geen/te weinig afschrijvingsruimte zijn inmiddels verkocht; o er wordt nog gebruik gemaakt van de overgangsperiode; o de onderneming heeft zich hier tot op heden niet in verdiept; o andere negatieve aspecten van het huidige investeringsklimaat zijn op dit moment zwaarwegender dan eventuele fiscale aspecten. 3. Heeft u aanvullende opmerkingen/informatie welke voor onderhavig onderzoek van belang kunnen zijn? 3.3 Respondenten De enquête is verspreid onder ruim 50 beleggers in Nederlands commercieel vastgoed met als doel minimaal 40 bruikbare respondenten te verkrijgen. Om de responsekans te optimaliseren, zijn alle beleggers eerst benaderd over het onderzoek en de enquête, alvorens de enquête is verstuurd. Getracht is zowel vastgoedbeleggers van gemiddelde omvang (portefeuille tot EUR 100 mln) als grote beleggers (portefeuille groter dan EUR 1 mld) te betrekken in het onderzoek. De enquête is opgesteld middels Thesis Tools13. Thesis Tools is een programma waarmee eenvoudig een online enquête opgesteld kan worden. Middels een speciale optie is bij te houden welke response van welke belegger afkomstig is hetgeen nuttig is voor het versturen van remindeers, de analyse van de resultaten, alsmede voor het benaderen van deelnemers aan de diepte-interviews. 3.4 Diepte-interviews Middels de enquêtes wordt naar verwachting van veertig Nederlandse beleggers antwoord gekregen op de genoemde vragen. Deze beleggers hebben daarnaast in de enquête de mogelijkheid om hun antwoorden toe te lichten, maar uit ervaring blijkt dat respondenten de mogelijkheid tot open antwoorden of het verstrekken van aanvullende informatie niet gebruiken. De verkregen informatie uit de enquêtes dient derhalve als basisresultaat. Deze resultaten zullen worden besproken in interviews met betrokkenen, met als doel de achterliggende redenatie/motivatie van de door beleggers aangegeven wijzigingen in bedrijfsvoering te achterhalen.

13

www.thesistools.nl

25

De interviews zijn gehouden met zowel beleggers als andere personen in de vastgoedbranche met affiniteit met onderhavig onderwerp. Onderstaand wordt weergegeven met welke ondernemingen/personen is gesproken, alsmede de reden waarom deze onderneming/persoon van toegevoegde waarde is voor het onderzoek: - een grote Nederlandse vastgoedbelegger met een beheerde portefeuilleomvang groter dan EUR 1 mld. Deze belegger is benaderd gezien de grote omvang, in combinatie met het ontbreken van een eigen fiscalist. - Een middelgrote Nederlandse vastgoedbelegger met een portefeuille tussen de EUR 500 mln en EUR 1 mld, welke een eigen fiscalist in dienst heeft welke zich specifiek heeft verdiept in onderhavige wetswijziging. - Een kleinere belegger met een portefeuille van ongeveer EUR 100 mln, welke zich specialiseert op woningbelegging, welke theoretisch gezien anders door de wetswijziging wordt geraakt dan beleggers in kantoren, winkels en/of bedrijfsruimten. - De IVBN als vertegenwoordiger van Institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers. De IVBN heeft voorafgaand aan de wetswijziging uitgesproken dat de wetswijziging een fors negatieve impact op de Nederlandse vastgoedmarkt zou kunnen hebben. Welk onderzoek aan deze boodschap ten grondslag lag, alsmede hoe de IVBN thans tegen de wetswijziging aankijkt, kan bruikbare informatie zijn voor onderhavig onderzoek. - Een vastgoedtaxateur kan aangeven wat de verwachte gevolg voorafgaand aan de wetswijziging zijn, of zij de wetswijziging in hun taxatiebeleid hebben geïncorporeerd, en wat zij voor gevolgen in de praktijk zien. - Een vastgoedfiscalist werkzaam bij een hypotheekbank kan aangeven of de wetswijziging gevolgen heeft gehad voor de hypotheekverstrekking/verstrekkingsbeleid van hypotheekverschaffers. - Een vastgoedfiscalist werkzaam bij een adviesorganisatie kan aangeven of zij onderzoek hebben verricht voorafgaand aan de wetswijziging, of zij klanten advies hebben gegeven en wat de gevolgen in de praktijk zijn van de wetswijziging. Voor deze gesprekken zijn een aantal kernvragen geformuleerd: - hoe dacht u vooraf over de wetswijziging; - in hoeverre corresponderen de WOZ-waarderingen met marktwaarderingen; - wat zijn mankementen van de WOZ-waardevaststelling; - wordt de hoogte van de WOZ-waarde meegewogen in een investeringsbeslissing; - ziet u in de praktijk nadelige gevolgen van de wetswijziging; - ziet u beleggers hun bedrijfsvoering op de wetswijziging aanpassen; - wat zijn mogelijke oorzaken van de verschillen tussen de vooraf geschetste verwachtingen en de uiteindelijke praktijk.

26

Getracht wordt om de gesprekken zo vrij en openlijk mogelijk te voeren, waarbij de genoemde kernvragen enige houvast/leidraad bieden tijdens het gesprek. In het volgende hoofdstuk worden de resultaten uit de enquête en de diepte-interviews gepresenteerd.

27

4. Resultaten In dit hoofdstuk worden de resultaten van de enquêtes en de diepte-interviews besproken. 4.1 Resultaten enquêtes Van de 52 benaderde beleggers hebben 36 respondenten de enquête volledig ingevuld. Van deze 36 respondenten is één respondent niet meegenomen in de resultaten, aangezien deze belegger geen Nederlandse portefeuille bleek te bezitten. De conclusies zijn derhalve gebaseerd op de response van 35 Nederlandse vastgoedbeleggers. In deze paragraaf worden de resultaten van de enquetes weergegeven, ingedeeld naar de resultaten uit de gesloten vragen en resultaten uit de (semi) open vragen. Resultaten gesloten vragen Onderstaand wordt per gesloten vraag de resultaten weergegeven: 1. Omvang portefeuille

11

< 1 mld > 1 mld

24

Elf beleggers hebben een portefeuille groter dan EUR 1 mld, 24 beleggers hebben een portefeuille kleiner dan EUR 1 mld. Zeven van de elf grootste beleggers (64%) geven aan de gevolgen van de wetswijziging in hun bedrijfsvoering te merken, tegen 14 van de 24 (58%) kleinere beleggers. Omvang van de portefeuille is derhalve geen duidelijke indicator voor het wel of niet ondervinden van nadelige gevolgen van de wetswijziging.

28

2. Aantal jaar ervaring 4

6 Tot 5 jaar Tussen 5 en 10 jaar Langer dan 10 jaar

25

Het merendeel van de beleggers – 25 van de 35 – heeft meer dan tien jaar ervaring op de Nederlandse vastgoedmarkt. Van deze meest ervaren beleggers, geeft 64% aan de gevolgen van de wetswijziging te ondervinden. Dit ligt in lijn met de beleggers met ervaring tussen de vijf en tien jaar. Van de beleggers met een ervaring van maximaal vijf jaar, geeft 50% aan de negatieve gevolgen te ondervinden, hetgeen veroorzaakt kan worden door een verband tussen de mate van algemene ervaring in vastgoedbelegging en ervaring in de bijbehorende fiscaliteiten, of op het feit dat de jongere beleggers nog van de overgangsregeling gebruik kunnen maken. Deze conclusie/uitspraak is echter maar op een steekproef van vier beleggers gebaseerd. 3. Categorie vastgoed

9 kantoren 15

winkels woningen bedrijf sruimt en gemengd 6 1

4

Vijftien beleggers kennen een gemengde portefeuille, twintig beleggers richten zich specifiek op één categorie onroerend goed, waarbij een kantorenportefeuille het meest voorkomt (9 beleggers), slechts één belegger heeft een bedrijfsruimtenportefeuille. Van de beleggers met een gemengde portefeuille, ondervindt ruim 50% negatieve gevolgen van de wetswijziging. Van de beleggers met een specifieke portefeuille, ondervindt 65% negatieve gevolgen, koploper zijn beleggers in woningportefeuilles, hiervan ondervindt 75% nadelen. 29

16 Effect

14

Geen effect

12

8

10 8 5 6 4

4 2

7 3

4 2

1

1 0

0 kantoren

winkels

woningen

bedrijfsruimten

gemengd

Navraag bij een woningbelegger leert dat de WOZ-waarde van verhuurde woningen vaak hoger ligt dan de marktwaarde, waardoor als gevolg van de wetswijziging de afschrijvingsruimte volledig is verdwenen. Hiermee lijken de praktijkgevolgen aan te sluiten op de theoretische verwachtingen, namelijk dat woningbeleggers als gevolg van de verkrijgingsfictie meer nadelen ondervinden van de wetswijziging dan andere beleggers. Winkelbeleggers zouden conform de theorie eveneens meer nadelige gevolgen kunnen ondervinden als gevolg van hun beperkingen voor het aanpassen van de huuropbrengst aan de markthuur. Van de zes winkelbeleggers ondervinden vier beleggers direct de negatieve gevolgen. De overige twee beleggers hebben nog voldoende ruimte over, respectievelijk worden overschaduwd door andere negatieve omstandigheden. 4. Bezitsperiode van de huidige portefeuille

2

9 Korter dan 2 jaar Tussen 2 en 5 jaar Langer dan 5 jaar

24

Slechts twee beleggers hebben hun huidige portefeuille korter dan twee jaar in bezit.

30

Deze beleggers hebben derhalve (een deel van) hun portefeuille aangekocht nadat de wetswijziging is ingevoerd. Deze twee beleggers hebben echter een volledig verschillende opinie omtrent de invloed van de wetswijziging: één belegger geeft aan dat zijn beleggingshorizon korter is dan de periode waarop nog kan worden afgeschreven en er derhalve geen last van heeft. Dit is op twee punten een korte termijn gedachte; i) de WOZ-waarde kan ieder jaar worden aangepast, waardoor ieder jaar de mogelijkheid bestaat dat de bestaande afschrijvingsruimte wordt ingeperkt/verdwijnt en ii) een eventuele koper van het betreffende onroerend goed, kan wel geconfronteerd worden met beperktere afschrijvingsmogelijkheden, waardoor deze eventuele koper een lagere waarde aan het betreffende onroerend goed toekent. De tweede belegger geeft aan zijn huidige portefeuille alsmede nieuwe aankopen expliciet op afschrijvingsmogelijkheden te onderzoeken, en daarnaast minder vrije kasstroom over te houden als gevolg van de wetswijziging. Slechts één van de 35 beleggers geeft aan voor sommige objecten nog gebruik te kunnen maken van de overgangsregeling. 5. Fiscaal regime 29 beleggers vallen onder de VpB-regelgeving, 6 beleggers betreffen particuliere beleggers welke onder de IB-regelgeving vallen.

6

VpB IB

29

50% van de IB-beleggers ondervindt nadelige gevolgen van de wetswijziging, tegenover 62% van de VpB-beleggers. De IB-beleggers welke geen nadelige gevolgen ondervinden, geven aan dat zij überhaupt geen afschrijvingen hanteren ten gunste van hun fiscaal resultaat, of dat de huidige negatieve marktomstandigheden op dit moment zwaarwegender zijn dan fiscale nadelen.

31

6. Gebruik van algemeen fiscaal advies

0 9

Nee Ja int ern Ja extern

26

Alle beleggers verkrijgen algemeen fiscaal advies, 25% van interne medewerkers, 75% van externe adviseurs. Van de beleggers met interne adviseurs, heeft 33% zijn bestaande portefeuille onderzocht op mogelijke consequenties, tegen 50% van de beleggers met externe adviseurs. 7. Gebruik van de herinvesteringsreserve

8

16

Alt ijd Soms Nooit

11

Het gebruik van de HIR is divers; zestien beleggers gebruiken altijd de mogelijkheid tot het vormen van de HIR bij verkoop van een object, elf beleggers doen dit af en toe, maar acht beleggers doen dit nooit. Deze acht beleggers betreffen allen fondsen welke vrijgesteld zijn van VpB (FBI’s en pensioenfondsen) of box-3 beleggers. Van de beleggers welke altijd gebruik maken van de mogelijkheid tot het vormen van een HIR, hebben slechts drie beleggers (19%) geen last van de wetswijziging. Van de beleggers welke af en toe gebruik maken van de mogelijkheid tot het vormen van een HIR, hebben zes beleggers (55%) daadwerkelijk geen last van de wetswijziging. Dit komt niet overeen met de theoretische verwachting: Indien de HIR

32

wordt aangewend, is het saldo van het belastingvoordeel identiek in de oude en nieuwe situatie. Er is alsdan alleen sprake van een tijdsnadeel, doordat de belastingdruk in de exploitatiejaren hoger ligt dan voorheen, en pas bij vrijval van de HIR (drie jaar na verkoop) lager ligt dan voorheen. Alleen indien de HIR niet wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect de volledige betaalde belasting over het niet af te schrijven bedrag. 8. Bekendheid met de wetswijziging Alle 35 beleggers geven aan op de hoogte te zijn van de in januari 2007 ingevoerde wetswijziging waardoor afschrijven op beleggingsvastgoed wordt beperkt tot de WOZ-waarde in plaats van de restwaarde. 9. Gebruik van fiscaal advies specifiek voor de wetswijziging

16

Ja 19

Nee

Maar liefst zestien beleggers hebben geen fiscaal advies ingewonnen op onderhavige wetswijziging. Van deze zestien beleggers geven tien beleggers (63%) aan geen negatieve nadelen te ondervinden. Van de beleggers welke wel specifiek fiscaal advies hebben ingewonnen, heeft slechts 20% geen last van de wetswijziging. Hieruit kan enerzijds geconcludeerd worden dat beleggers welke zich hebben verdiept in de materie, negatieve gevolgen ondervinden, i.e. beleggers welke zich niet hebben verdiept, gaan er wellicht ten onrechte vanuit dat zij niet geraakt worden. Anderzijds is het ook goed mogelijk dat juist de beleggers welke van tevoren wisten dat zij geraakt zouden kunnen worden, hierop advies hebben ingewonnen en beleggers welke van tevoren wisten dat zij niet geraakt zouden worden hebben fiscale advisering daarna achterwege gelaten.

33

10. Is de afschrijvingsruimte op de portefeuille ingeperkt 2

11

Ja Nee Weet ik niet 22

22 beleggers kunnen daadwerkelijk minder afschrijven sinds de invoering van de wetswijziging. Opvallend is dat twee beleggers aangeven niet te weten of de afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt. Dit betreffen beide box 3-beleggers welke geen gebruik maken van afschrijving en er daarom ook geen onderzoek naar hebben gedaan. Resultaten (semi)-open vragen De eerste open vraag is van toepassing op beleggers waarbij het effect van de wetswijziging voelbaar is (geweest) in de bedrijfsvoering, de tweede vraag is juist van toepassing op beleggers welke geen nadelen van de wetswijziging ondervinden. Onderstaand worden de resultaten op beide vragen besproken. Beleggers welke het effect van de wetswijziging voelen 22 beleggers geven aan dat zij – sinds de invoering van de wetswijziging - minder kunnen afschrijven. Twee beleggers geven aan niet te weten of hun afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt. Dit betreffen beiden box-3 beleggers. 21 van de totaal 35 beleggers geeft aan dat de wetswijziging invloed heeft/heeft gehad op de onderneming. De genoemde invloeden betreffen: • tien beleggers geven aan dat de wetswijziging een lagere vrije kasstroom tot gevolg heeft; één belegger ziet het compensabel verlies sneller afnemen, waardoor bij toekomstige winsten dit eveneens effect zal hebben op de vrije kasstroom; • zestien beleggers hebben onderzoek gedaan naar de afschrijvingsmogelijkheden op de bestaande portefeuille; • zes beleggers doen onderzoek naar de afschrijvingsmogelijkheden van nieuw aan te kopen objecten; • negen beleggers geven aan meer druk uit te voeren op gebruik van de mogelijkheden voor het vormen van een herinvesteringsreserve; 34

• •

drie beleggers geven aan hun investeringsbeleid te hebben aangepast; slechts één belegger heeft de fiscale structuur aangepast.

Beleggers welke het effect van de wetswijziging niet voelen Veertien beleggers geven aan geen last te hebben van de wetswijziging. Van deze veertien beleggers geven drie beleggers aan dat andere negatieve marktomstandigheden op dit moment voorgaan en een eventueel fiscaal nadeel daarbij niet opweegt. De andere elf beleggers geven aan niet geraakt te worden door de wetswijziging doordat ze: • een FBI-status hebben waardoor zij geen VpB afdragen; • een box-3 belegger zijn waardoor zij geen gebruik kunnen maken van afschrijvingsmogelijkheden; • voldoende ruimte hebben tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde voor afschrijvingen in de aankomende jaren. Dit is een korte termijn gedachte. Immers zo lang de onderpanden in bezit zijn van eigenaren welke geen gebruik maken van fiscale afschrijvingsmogelijkheden, wordt de eigenaar niet geraakt. Op het moment dat het onderpand verkocht wordt aan een belegger welke wel gebruik maakt van fiscale afschrijvingsmogelijkheden, kan het betreffende object voor de nieuwe eigenaar minder gunstig zijn. Theoretisch gezien zal een nieuwe eigenaar dit gecompenseerd willen zien in een lagere koopprijs, waardoor ook de huidige eigenaren alsnog een nadeel kunnen ondervinden van de wetswijziging. Bovendien kan zowel voor de oude als de nieuwe eigenaar, de WOZ-waarde ieder jaar worden aangepast tot een niveau waarbij de afschrijvingen worden ingeperkt danwel nihil worden. Bij verkoop van het object zal de uitvoerende instantie van de WOZwaardebepaling de transactiegegevens normaliter juist gebruiken voor het aanpassen van de WOZ-waarde van het betreffende object. Uit de praktijk blijkt dat dit nadeel door beleggers als minimaal wordt beoordeeld en derhalve niet in hun investeringsbeslissing wordt meegewogen. Een mogelijke oorzaak hiervan kan zijn dat de omvang van VpB-plichtige vastgoedbeleggers relatief beperkt is ten opzichte van de totale beleggingsmarkt: De totale omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt bedraagt ongeveer EUR 1.350 miljard, als volgt verdeeld over de verschillende categorieën:

35

Segment Woningen

Marktomvang (waarde in €) 1.000 miljard

Kantoren

80 miljard

Winkels

85 miljard

Bedrijventerreinen / Bedrijfsruimten

185 miljard

Totaal

1.350 miljard

Bron: Rabobank/FGH Bank, 2009

De totale Nederlandse vastgoedmarkt is grotendeels in bezit van de gebruikers zelf en is derhalve niet als beleggingsvastgoed te kenmerken: van de totale Nederlandse vastgoedmarkt ad EUR 1.350 mld is naar schatting slechts EUR 165 mld (12%) in eigendom van beleggers. Rabobank/FGH raamt het aandeel van institutionele beleggers op EUR 108 mld. Jones Lang Lasalle raamt het aandeel van particuliere beleggers op EUR 57 mld (35% van het totaal). Welk deel van deze beleggingsmarkt vrijgesteld is van VpB en daarmee niet direct de negatieve gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen ondervindt, is niet bekend. 4.2 Resultaten diepte-interviews Om de diverse resultaten uit de enquêtes juist te kunnen beoordelen, alsmede de achterliggende oorzaken van de diverse resultaten te achterhalen, zijn diverse gesprekken gevoerd met verschillende experts uit de Nederlandse vastgoedmarkt, te weten beleggers, de institutionele vereniging van beleggers, een taxateur en fiscalisten. Onderstaand zijn de resultaten van deze interviews weergegeven. Beleggers Gesproken is met drie beleggers; 1. een grote Nederlandse vastgoedbelegger met een beheerde portefeuilleomvang groter dan EUR 1 mld. Deze belegger is benaderd gezien de grote omvang, in combinatie met het ontbreken van een eigen fiscalist; 2. een middelgrote Nederlandse vastgoedbelegger met een portefeuille tussen de EUR 500 mln en EUR 1 mld, welke een eigen fiscalist in dienst heeft welke zich specifiek heeft verdiept in onderhavige wetswijziging; 3. een kleinere belegger met een portefeuille van ongeveer EUR 100 mln, welke zich specialiseert op woningbelegging, welke theoretisch gezien anders door de wetswijziging wordt geraakt dan beleggers in kantoren, winkels en/of bedrijfsruimten. De grootste belegger geeft aan de afgelopen jaren nog geen negatieve gevolgen te hebben ondervonden, maar als gevolg van fors opgelopen WOZ-waardes en dalende

36

marktwaardes, verwacht deze belegger de aankomende jaren de nadelige gevolgen wel te ondervinden. Er zal minder afgeschreven kunnen worden hetgeen in een hogere acute belastingdruk resulteert. Gefundeerde bezwaarmaking tegen opgelegde WOZwaardes heeft tot nu toe altijd het gewenste resultaat behaald. Het principe van het beperken afschrijven wordt wel gerespecteerd, alleen het zwakke van de huidige uitvoering is dat er te weinig onderscheid wordt gemaakt tussen goede en slechte panden. “Het feit dat op goede panden beperkt mag worden afgeschreven is terecht, maar slechte panden waarop én niet meer mag worden afgeschreven én welke zonder forse investeringen geen toekomst meer heeft, is onterecht.” Bij investeringsmogelijkheden wordt niet gekeken naar de afschrijvingsmogelijkheden van het betreffende onroerend goed, aangezien dit niet als een essentieel onderdeel van de kwaliteit van onroerend goed wordt beschouwd. Na aankoop wordt wel de actuele afschrijvingsmogelijkheid in de rekenmodellen meegenomen. Een middelgrote belegger met een eigen fiscalist geeft aan dat de wetswijziging voor hen tot op heden voordelig in plaats van nadelig is geweest. Dit komt doordat de afschrijvingsbeperkingen tot op heden zeer beperkt waren, terwijl de verschuldigde tariefsverlaging van de vennootschapsbelasting wel direct een positieve bijdrage heeft geleverd. Deze belegger verwacht dat de gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen vanaf 2010 bij een bredere groep beleggers voelbaar wordt, aangezien dan de overgangsregeling niet meer van kracht is. Bovendien zijn gemeenten – als uitvoerende instanties voor de WOZ-waardebepaling – een inhaalslag aan het maken. Door middel van het verzamelen van gegevens benaderdt de WOZ-waarde steeds meer de boekwaarde, waardoor de afschrijvingsruimte wordt ingeperkt. Ondanks de verwachting dat de WOZ-waardering vanaf 2010 een grotere impact op de onderneming zal hebben, wordt het investeringsbeleid er niet op aangepast, “een goede deal blijft een goede deal, we gaan gewoon op de oude voet verder”. De derde belegger heeft zich gespecialiseerd in uitponding; het kopen van verhuurde woningen welke na leegkomst per woning verkocht worden aan gebruikers. Over het algemeen zijn woningen in lege staat meer waard dan woningen in verhuurde staat, zodat bij verkoop van een leeggekomen woning, resultaat op de investering wordt behaald. De verkoop van leeggekomen woningen kan gestimuleerd worden door de woningen te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Deze woningbelegger heeft veel last van de wetswijziging, als gevolg van de gehanteerde verkrijgingsfictie. Deze fictie veronderstelt dat woningen vrij en leeg zijn, dit is uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Hierdoor ligt de WOZ-waarde van woningen veelal boven de marktwaarde van woningen welke verhuurd zijn. De afschrijvingsruimte is hiermee nihil. Als gevolg van de wetswijziging kan deze belegger per 1 januari 2007

37

geen gebruik meer maken van fiscale afschrijving, waardoor deze belegger het volledige theoretische cashfloweffect in de praktijk ondervindt. Desondanks geeft deze belegger aan haar bedrijfsvoering niet te hebben gewijzigd, aangezien de bedrijfsvoering ondanks de negatieve gevolgen van de wetswijziging, nog voldoende rendabel is. De voorzitter van de IVBN geeft aan negatieve gevolgen te verwachten van de wetswijziging. Niet op een algemeen marktniveau in de zin van hogere huurprijzen of lagere waardes, maar voor specifieke gevallen waarbij de WOZ-waarde hoger ligt dan de marktwaarde als gevolg van langdurige leegstand. Met name op de kantorenmarkt kan hier sprake van zijn. Kantoren met langdurige leegstand kunnen fors in waarde dalen. In een WOZ-waardebepaling wordt echter alleen rekening gehouden met een algemeen leegstandsrisico en niet met de daadwerkelijke gebruikssituatie van het betreffende object. Voor langdurig leegstaande objecten is het derhalve goed mogelijk dat de WOZ-waarde boven de marktwaarde ligt, waardoor de eigenaar niet kan afschrijven. Dit is één van de redenen waarom de IVBN pleit voor het verlagen van de bodemwaarde voor kantoren van 100% naar 75% van de WOZ-waarde14. De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit de afschrijvingsbeperking zullen naar verwachting van de IVBN niet worden gerealiseerd. De belangrijkste reden hiervoor is het feit dat eigenaren van onroerend goed welke wordt gebruikt voor de eigen onderneming, mogen afschrijven tot 50% van de WOZwaarde, in plaats van 100%. Het grootste deel van het Nederlandse beleggingsvastgoed is in handen van eigenaar-gebruikers. Het merendeel van deze eigenaren heeft als gevolg van de lagere bodemwaarde voorlopig geen beperking op haar afschrijvingsmogelijkheden. Taxateur Het invoeren van de WOZ-waarde als bodemwaarde voor fiscale inschrijving, kan volgens vastgoedtaxateurs consequenties hebben voor bepaalde eigenaren van onroerend goed. In waarderingen wordt hier geen rekening meegehouden, aangezien het een eigenaarsspecifiek aspect betreft, en geen objectspecifiek aspect. Immers, de fiscale afschrijvingsmogelijkheden voor eenzelfde object kan voor eigenaren verschillend zijn, afhankelijk van de fiscale structuur van de eigenaar. Voorafgaand aan de wetswijziging heeft de markt haar zorgen geuit over de verwachte negatieve consequenties. Achteraf wordt geconstateerd dat de negatieve gevolgen niet in de verwachte omvang zichtbaar zijn, als gevolg van; - de beperkte omvang van de negatieve schade ten opzichte van de waarde; 14

IVBN (2009). IVBN Visie: op duurzaam vastgoed.

38

-

-

-

-

de beperkte omvang van het aantal beleggers welke door hun fiscale structuur daadwerkelijk minder kunnen afschrijven, FBI’s worden niet direct geraakt en een aanzienlijk deel van de vastgoedeigenaren hebben een FBI-status; coulance bij de uitvoerende instanties van de Wet WOZ. Dit taxatiebureau wordt regelmatig ingeschakeld door vastgoedbeleggers voor het leveren van input met als doel een vastgestelde WOZ-beschikking te weerleggen. Dit leidt tot constructieve overleggen met de uitvoerende instanties en regelmatig tot de gewenste aanpassing van de WOZ-waarde, waarna meer afschrijvingsruimte ontstaat; verschillen bij de betreffende gemeente: Amsterdam kent relatief hoge WOZwaardes ten opzichte van marktwaardes waardoor op Amsterdams vastgoed de afschrijvingsmogelijkheden relatief beperkt zijn. Andere gemeentes zijn minder actief of acuraat. Grotere beleggers hebben veelal een regionaal gespreide portefeuille waardoor afhankelijk van de gemeente, sommige objecten beperkt worden in hun afschrijving terwijl voor andere objecten als gevolg van een (te) lage WOZ-waarde, nog voldoende afschrijvingsruimte resteert. de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment.

Dit taxatiebureau ziet het aantal aandelentransacties toenemen op de Nederlandse vastgoedmarkt, maar ziet als eerste reden hiertoe het vermijden van overdrachtsbelasting. Het vermijden van een aanpassing van de WOZ-waarde aan de gerealiseerde transactie, is daarbij enkel een bijkomend voordeel. Fiscalisten Fiscalisten van twee grote Nederlandse hypotheekbanken zien weinig effect van de wetswijziging. Veel beleggers hebben als gevolg van hun ondernemingsstructuur geen VpB-plicht, waardoor zij überhaupt geen afschrijvingsvoordeel hebben. Voor hen wijzigt er dus niets. Ondernemers welke wel gebruik maken van fiscale afschrijving, zullen ook beperkt last hebben van de wijziging aangezien het vormen van een herinvesteringsreserve nog steeds mogelijk is. Met het gebruik van deze reserve resulteert de wetswijziging alleen in een tijdsnadeel; de te betalen VpB wordt in de eerste jaren hoger dan in latere jaren. Doordat slechts een deel van de beleggers de nadelen van de wetswijziging ondervindt en deze nadelen relatief beperkt zijn, zal er geen sprake zijn van een effect op marktniveau. Daarentegen geeft een externe fiscalist aan juist wel veel negatieve gevolgen te zien. Het verschil van inzicht tussen de bancaire fiscalist en de fiscalist van een adviesorganisatie is dat de laatste juist specifiek wordt ingehuurd door beleggers die problemen hebben met de wetswijziging. Bij deze adviesorganisatie zijn maar liefst 25

39

waarderingsspecialisten werkzwaam voor de beoordeling WOZ-waarderingen, inclusief het voeren van eventuele bezwaarprocedures. Niet de grote fondsen maar juist de iets kleinere, oudere beleggers ondervinden direct de nadelen. De boekwaarde van oudere beleggers ligt door de vele jaren aan afschrijving onder de WOZ-waarde, waardoor zij in één keer na invoering van de wetswijziging, nul fiscale afschrijvingsmogelijkheid over hebben gehouden. Klanten zijn ook meer dan voorheen gefocust op een snelle fiscale aangifte, om daarmee zo snel mogelijk hun belastingteruggave te ontvangen. Bij nieuwe aankopen zijn sommige beleggers als gevolg van de wetswijziging bereid om minder te betalen, hun yield-vereisten zijn toegenomen. Op grond van een waardering middels het DCF-model is dit te rechtvaardigen, aangezien de cashopbrengsten uit een object afnemen door de wetswijziging. Waarderingen op basis van referentietransacties geven een vertekend beeld, aangezien in een deel van de referenties de wetswijziging wel is geïncorporeerd en een deel niet. Er is derhalve op individueel niveau zeker sprake van negatieve gevolgen, maar niet op een algemeen marktniveau. Er zijn overigens nog veel mogelijkheden voor beleggers om de effecten van de wetswijziging te beperken, hetgeen de markt nog niet in de gaten heeft. De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit de wetswijziging worden volgens de fiscalisten niet gehaald. Dit kan een reden zijn voor de invoering van nieuwe wetswijzigingen, zoals de groepsrentebox. In het volgende hoofdstuk worden de conclusies van het onderzoek weergegeven.

40

5. Conclusie De beperking van afschrijving op commercieel onroerend goed, kan voor vastgoedbeleggers resulteren in een hogere acute belastingdruk en daardoor lagere vrije kasstromen. Objecten met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de boekwaarde, kunnen fiscaal minder aantrekkelijk worden. Dit zou in een beleidswijziging voor vastgoedbeleggers kunnen resulteren op het gebied van herziening van de huidige portefeuille en herziening van aankoop- en of investeringsbeleid. Indien een deel van de markt negatieve gevolgen van de wetswijziging ondervindt, zou de wetswijziging zelfs in waardedalingen kunnen resulteren van deze fiscaal minder aantrekkelijke objecten. Zowel de initiatiefnemer van als belanghebbenden bij de wetswijziging, verwachtten ten tijde van invoering dat de afschrijvingsbeperking een negatief effect op de vastgoedmarkt zou hebben. Deze verwachtte negatieve effecten zijn divers; lagere vastgoedprijzen, lagere rendementen, hogere huurprijzen en minder vraag naar vastgoed. Middels een enquête met een bruikbare response van 35 Nederlandse vastgoedbeleggers is beoordeeld of de afschrijvingsbeperkingen invloed hebben of hebben gehad op deze ondernemingen. Deze praktijkconclusies zijn uiteenlopend: 22 van de 35 beleggers geven aan dat hun afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt door de wetswijziging. 25% van de beleggers geeft aan over een lagere vrije kasstroom te beschikken sinds de wetswijziging. Anderzijds geven beleggers met een speciaal fiscaal regime (FBI en box-3) aan de te verwachten nadelige effecten niet te ondervinden aangezien zij geen VpB verschuldigd zijn (FBI’s) of niet belastingplichtig zijn voor de VpB (box-3 beleggers). Zodra de betreffende onderpanden echter in bezit komen van een onderneming welke wel conform de Wet IB gebruikt maakt van afschrijvingsmogelijkheden, kan de nieuwe eigenaar wel geconfronteerd worden met afschrijvingsbeperkingen, waarvoor hij theoretisch gezien gecompenseerd wil worden. In de praktijk blijkt dat – ondanks de ondervonden negatieve gevolgen van de afschrijvingen bij een deel van de beleggers – dit geen effect heeft op de algehele vastgoedmarkt in de vorm van bijvoorbeeld waardedalingen. De gevonden verklaringen hiervoor zijn: - de beperkte omvang van de negatieve schade voor de vastgoedmarkt ten opzichte van de totale omvang van de markt; - de beperkte omvang van het aantal beleggers welke door hun fiscale structuur daadwerkelijk minder kunnen afschrijven, aangezien FBI’s en box-3 beleggers niet direct worden geraakt door de wetswijziging; - als gevolg van de overgangsregeling, het gebruik van een WOZ-waarde met een peildatum één jaar ouder dan datum belastingaanslag, en de nog niet volledig doorlopen professionaliseringsslag bij de uitvoerende instanties van de WOZ,

41

-

-

-

-

hebben veel objecten sinds de invoering van de wetswijziging nog voldoende ruimte gekend om af te schrijven; gelijktijdig met het beperken van de afschrijvingsmogelijkheden, is het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% hetgeen een positief effect heeft op de cashflowpositie van beleggers; De mogelijkheid voor het vormen van een herinvesteringsreserve blijft bestaan, waardoor beleggers welke hiervan gebruik maken, enkel hun belastingdruk ten nadele zien verschuiven in tijd maar per saldo niet in omvang; De afschrijvingsbeperkingen zijn het grootst voor beleggers in woningen en winkels. Juist deze categorieën vastgoed zijn de afgelopen jaren succesvolle beleggingen gebleken hetgeen de negatieve gevolgen van de wetswijziging voor deze beleggers beter aanvaardbaar maakt; de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment. Het is goed mogelijk dat onderhavig onderwerp als gevolg van de huidige negatieve omstandigheden op de vastgoedmarkt, bij beleggers thans geen aandacht krijgt, hetgeen drie beleggers ook expliciet hebben aangegeven.

Uit de praktijk blijkt dat WOZ-waarderingen steeds actueler en steeds nauwkeuriger worden, als gevolg van enerzijds een jaarlijkse (her)waardering en anderzijds een professionaliseringsslag bij de uitvoeringsorganisatie van de WOZ-waarderingen. Dit heeft tot gevolg dat de WOZ-waarderingen op redelijk courante objecten geen grote verschillen (meer) kennen met marktwaarderingen, met als gevolg dat de afschrijvingsruimte inperkt. Doordat bij een belastingaangifte in een bepaald jaar, de WOZ-waarde van een jaar eerder moet worden gebruikt, is er bij een opgaande markt veelal sprake van een (klein) verschil tussen de WOZ-waarde en marktwaarde waarmee enige afschrijvingsruimte blijft bestaan. De ruimte voor fiscale afschrijvingen zal daarmee geleidelijk en op een min of meer natuurlijke wijze uit het Nederlandse vastgoedklimaat verdwijnen. Door deze geleidelijke ophef is het reëel te veronderstellen dat negatieve effecten op vastgoedwaardes niet materieel zijn. Daarmee lijkt de vooraf zo gevreesde wetswijziging minder impact te hebben dan verwacht. De overheid zal de geraamde inkomsten uit de wetswijziging niet realiseren, hetgeen de vastgoedmarkt wel moet doen waken voor toekomstige overheidsinitiatieven.

42

6. Aanbevelingen en Reflectie Aanbevelingen Door de heer van Boxtel is in 2006 – dus voorafgaand aan de wetswijziging – onderzocht wat de mogelijke gevolgen van de wetswijziging zouden zijn. Geconcludeerd werd dat de verwachte gevolgen aanzienlijk zouden zijn, voor de prijzen en rendementen van onroerend goed. Met name voor oudere kantoorpanden en kantoorpanden met een hoge grondquote zouden de gevolgen fors zijn. Ruim twee jaar na invoering van de wetswijziging blijkt uit onderhavige onderzoek dat de gevolgen wellicht incidenteel negatief zijn, maar dat er geen overall negatief effect op de gehele vastgoedmarkt zichtbaar is. Enerzijds doordat een deel van de partijen überhaupt geen gebruik maakt van fiscale afschrijving, anderzijds doordat de afschrijvingsruimte de eerste jaren als gevolg van (te) lage WOZ-waardes en de overgangsregeling nog aanwezig was. Een aantal beleggers verwacht dat vanaf 2010 de negatieve gevolgen zichtbaar worden. Het herhalen van onderhavig onderzoek over ruim twee jaar kan derhalve andere resultaten geven. Dit onderzoek kan dan aanvullend onderbouwd worden met een vergelijking van jaarrekeningen over de jaren 2009 en 2010, waarmee direct aangetoond kan worden hoe groot de afschrijvingsverschillen over de jaren bedragen. Reflectie De totstandkoming van onderhavig onderzoek was enerzijds lastig als gevolg van de benodigde hoge response op enquête- en interviewverzoeken, de huidige negatieve marktomstandigheden waardoor onderhavig onderwerp geen grote aandacht geniet, en de tijdsbeperking. Anderzijds betrof het een afgebakend onderzoek, waardoor de te volgen stappen redelijk overzien waren. Indien het onderzoek opnieuw uitgevoerd had moeten worden zouden een aantal onderdelen anders worden aangepakt. Voorafgaand aan de enquêtes zouden een aantal ‘voorinterviews’ worden gehouden. De informatie uit deze interviews zou gebruikt worden bij het opstellen van de enquêtevragen. Als het mogelijk was geweest was het onderzoek twee jaar later uitgevoerd, zodat een zinvolle analyse van jaarverslagen als extra onderzoeksmethode toegevoegd kon worden. Hiermee is het mogelijk om objectievere resultaten te behalen.

43

Bijlage Bibliografie - ‘Afschrijvingen afgeschreven?’, P. van Boxtel, 2006. - Berkhout, T.M. (2007). Afschrijven op vastgoed: knopen ontward of doorgehakt? Weekblad Fiscaal Recht, 6733, 957-965. - Berkhout, T.M., en Paardt, R.N.G., van der (2007). Basisboek vastgoed fiscaal. Zeist: Infotax. - Berkhout, T.M.(2002). Fiscaal afschrijven op vastgoed. - Broek, M.A.J., en van den, Kluft, J. (2006). De vastgoedmarkt en ‘Werken aan winst’: een overzicht. Vastgoed fiscaal en civiel, 4, 1-7. - ‘Het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van investeringen in winkelvastgoed’. H. Koning, 2008. - Kastelein, J.F. (2007). Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen (OZB). PropertyNLTax, 2, 148-171. - Jones Lang Lasalle (2009). Dutch Capital Markets Bulletin 2009. Private Investors. - Ministerie van Financiën, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Memorie van Toelichting. - Ministerie van Financiën, 30572, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Nota naar aanleiding van dit verslag. - Platvorm WOZ (2008). De WOZ ‘Goudgerand’. Breder gebruik WOZ-informatie. - Til, R. (2006). Politiek zet mes in afschrijven op vastgoed. PropertyNL. 2, (3), 37-39. - Til, R. (2007). De fiscus en de python. PropertyNL. 2, (3), 49-51. - Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

44

De beperkingen van afschrijvingsbeperkingen

Door: drs. L.M. Sala Augustus 2009 Begeleiding: Drs. A. Marquard Drs. R.M. Weisz

1

Voowoord Het ministerie van Financiën heeft met ingang van januari 2007 het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% met als doel het Nederlandse vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. De bekostiging van deze tariefsverlaging diende voor een groot deel te komen uit de beperking van afschrijving op beleggingsvastgoed. Een verlaging van afschrijving resulteert in een hogere acute belastingdruk en daarmee in een lagere vrije kasstroom voor de eigenaar. Vanuit mijn functie als kredietanalist bij FGH Bank, beoordeel ik financieringsproposities. Een essentieel onderdeel van deze analyse is de cashflowprognose; in hoeverre zijn de inkomsten van een kredietnemer afdoende voor zijn (financierings)lasten. Een lagere afschrijving resulteert in een lagere vrije kasstroom waaruit de lasten voldaan moeten worden. Dit zou vanuit een financier kunnen resulteren in een aanpassing van het financieringsbeleid, echter tot op heden is hier vanuit mijn werkgever geen aanpassing op gekomen. Nieuwsgierig naar de vraag of ons beleid aangepast zou moeten worden, en daarmee samenhangend de vraag of onze klanten hun beleid aanpassen aan de wetswijziging, heb ik hier onderzoek naar gedaan. Dit onderzoek dient ter afronding van mijn studie Master of Science in Real Estate (MSRE), aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Dankbaar ben ik voor de begeleiding van de heer Arthur Macquard, met zijn praktische en doeltreffende benadering. Voor de tweede maal heeft de heer Weisz mijn afstuderen mogelijk gemaakt hetgeen ik zeer op prijs stel. Tot slot wil ik mijn werkgever FGH Bank bedanken welke mij zowel financieel als operationeel de mogelijkheid heeft geboden deze studie te volgen. Lisette Sala Amsterdam, augustus 2009.

2

Samenvatting Het ministerie van Financiën heeft met ingang van januari 2007 het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% met als doel het Nederlandse vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. De bekostiging van deze tariefsverlaging diende voor een groot deel te komen uit de beperking van afschrijving op onroerend goed. Afschrijven is per ingang van de genoemde datum niet meer mogelijk tot de restwaarde, maar tot de WOZ-waarde. Aangezien de WOZ-waarde veelal hoger ligt dan de restwaarde wordt hiermee de ruimte om af te schrijven ingeperkt. Voor onroerend goed waarbij de WOZ-waarde op of boven de boekwaarde is vastgesteld, is geen fiscale afschrijving meer toegestaan. Fiscale afschrijving heeft voor eigenaren het voordeel dat dit bedrag als kostenpost mag worden opgenomen, zodat over dit bedrag niet/niet direct belasting betaalt hoeft te worden. Het beperken van afschrijving kan derhalve resulteren in een hogere acute belastingdruk waarna een lagere vrije kasstroom resulteert. Indien veel beleggers deze negatieve gevolgen ondervinden, kan dit op diverse manieren doorwerken op de vastgoedmarkt. Genoemd wordt inperking van vreemd vermogen, uitvlucht van beleggers, daling van marktwaardes en hogere huurprijzen. Om te achterhalen of de theoretische negatieve gevolgen zich in de praktijk voordoen zijn middels twee onderzoeksmethodes – enquêtes en diepte-interviews – beleggers en andere betrokkenen benaderd over de door hen ondervonden gevolgen van de wetswijziging. Uit deze resultaten blijkt dat de gevolgen in de praktijk veel beperkter zijn dan de theoretisch verwachte gevolgen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn: -

-

-

de omvang van de fiscale schade is relatief beperkt ten opzichte van de totale waarde van de Nederlandse vastgoedmarkt; een groot deel van de beleggers werkt met een fiscale structuur waarmee zij niet VpB-plichtig zijn en daardoor niet de verwachte gevolgen ervaren, dit betreffen vennootschappen met een FBI-status en particuliere beleggers in box-3; de WOZ-waarde ligt vaak iets onder de marktwaarde, waardoor er tot op heden nog ruimte bestaat om af te schrijven voor beleggers welke hun vastgoed op marktwaarde waarderen; de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment.

De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit het beperken van afschrijvingsmogelijkheden ad EUR 1,7 mld zullen niet gehaald worden. De vastgoedmarkt dient zich derhalve voor te bereiden op mogelijke nieuwe acties van het Ministerie.

3

Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Onderwerp 1.3 Vraagstelling 1.4 Doelstelling 1.5 Subvragen 1.6 Vraag- antwoordmodel 1.7 Methoden 1.8 Indeling hoofdstukken 2. Theoretische achtergrond en gevolgen van de wetswijziging 2.1 Ratio van afschrijving 2.2 Ratio van de wetswijziging 2.3 Inhoud van de wetswijziging ten aanzien van beleggingsvastgoed 2.4 Invloed en bepaling van de WOZ-waarde 2.5 Verschillen in categorie vastgoed 2.6 Theoretische gevolgen van de wetswijziging 2.7 Mogelijke escapes 2.8 Geluiden uit de praktijk 2.9 Conclusie 3. Methodologie 3.1 Enquête als onderzoeksmethode 3.2 Onderdelen van de enquête 3.3 Respondenten 3.4 Diepte-interviews 4. Resultaten 4.1 Resultaten enquête 4.2 Resultaten diepte-interviews 5. Conclusie 6. Aanbevelingen en Reflectie Bijlage bibliografie

4

1. Inleiding Wat zijn de gevolgen voor beleggers van de afschrijvingsbeperkingen op vastgoed? Een evaluerende studie. 1.1 Aanleiding Met ingang van 1 januari 2007 is er middels een wetswijziging een beperking gekomen op de mogelijkheden voor afschrijving op onroerend goed. Afschrijvingen mogen door beleggers in bepaalde fiscale regimes ten laste worden gebracht van hun resultaat. Een lager resultaat resulteert in een lagere acute belastingdruk. Het beperken van de afschrijving zou dus kunnen resulteren in een hoger resultaat en daarmee een hogere acute belastingdruk. Beleggers welke zich enkel richten op vastgoedexploitatie hebben normaliter een eenvoudige balans en cashflowpositie. De cashflowpositie bestaat voornamelijk uit inkomende huurstromen, daartegenover staan exploitatielasten, rentelasten, aflossingen en belastingen. Indien een vastgoedbelegger een nieuwe vastgoedinvestering beoordeelt, wordt in deze overweging meegenomen of de huurstroom uit het aan te kopen vastgoed, voldoende is om de rente- en aflossingsverplichting te voldoen uit de aan te trekken nieuwe lening. Voor een bank geldt dit eveneens: bij een nieuwe financieringsaanvraag is het voor een bank belangrijk om te kunnen concluderen dat de rente- en aflossingsverplichtingen uit de cashflow kunnen worden betaald. Indien de acute belastingdruk toeneemt, houdt de vastgoedbelegger minder cashflow over waaruit de lasten voldaan moeten worden. Theoretisch gezien zouden vastgoedbeleggers hierdoor anders om moeten gaan met het beoordelen van bepaalde investeringen. Een mogelijke reactie zou kunnen zijn dat beleggers onroerend goed lager waarderen dan zij voor de wetswijziging zouden doen, of trachten hun nadeel te herstellen middels het verhogen van huurprijzen. Indien veel beleggers last hebben van de wetswijziging en hier hun investeringsbeleid op zouden aanpassen, zou het zelfs effect op de waarde van vastgoed kunnen hebben. Zowel de overheid als opsteller van de wetswijziging als de IVBN als vertegenwoordiger van Nederlandse institutionele vastgoedbeleggers, hebben oorspronkelijk gewaarschuwd voor waardedalingen van commercieel onroerend goed. Vanuit de bancaire sector en vanuit vastgoedbeleggers zelf, zijn deze geluiden niet openlijk verspreid. Berichten dat banken financieringsaanvragen anders beoordelen sinds de wetswijziging, of dat vastgoedbeleggers hun potentiële investeringen anders beoordelen, zijn er niet. Hierdoor rijst de vraag of de wetswijziging wel effect heeft op vastgoedbeleggers, i.e. op hun investeringsgedrag, of op de waarde van vastgoed, of dat beleggers zich wellicht niet voldoende bewust zijn van de wijziging en de mogelijke gevolgen.

5

1.2 Onderwerp De mogelijkheden voor eigenaren van vastgoed om af te schrijven op beleggingsvastgoed zijn ingeperkt, door een wijziging in de Wet IB 2001. De bodemwaarde tot waarop mag worden afgeschreven, is gewijzigd van de restwaarde naar de WOZ-waarde. Lagere afschrijvingen resulteren in hogere winsten en daarmee hogere directe belastingverplichtingen. Hogere belastingverplichtingen hebben een negatief effect op de kasstroom van de vastgoedeigenaar. Een lagere kasstroom kan bij de investeringsbeslissing leiden tot een lagere gewenste maximale koopsom. Indien investeerders op grote schaal lagere koopsommen betalen, zou dit kunnen leiden tot lagere waardes van onroerend goed. Deze scriptie heeft als doel te achterhalen of beleggers hun investeringsbeleid hebben gewijzigd, zo ja op welke manier en zo nee, waarom niet. 1.3 Vraagstelling “In hoeverre hebben de beperkingen van afschrijvingsmogelijkheden op commercieel onroerend goed, invloed op het investeringsbeleid van vastgoedbeleggers of op de waarde van onroerend goed?” 1.4 Doelstelling Deze scriptie zal het theoretische effect van de afschrijvingsbeperking beoordelen. Daarnaast zal duidelijk worden gemaakt i) wat de veranderingen in de praktijk zijn, en ii) of de gevolgen in de praktijk overeenkomen met de theoretische verwachtingen. 1.5 Subvragen - wat houdt de wetswijziging in? (oude versus nieuwe afschrijvingsmethode) - wat waren de doelen en verwachte neveneffecten van de wijziging? - Wat zou theoretisch het effect van de wijziging op vastgoedbeslissingen moeten zijn? (Inclusief casus of rekenvoorbeeld, verwachtingen in nota van ministerie van financiën, reactie IVBN); - Wat is in de praktijk het effect van de wijziging? - Indien er in de praktijk een effect bestaat: sluit dit aan bij de theoretische onderbouwing/verwachting? - Zo niet: waarom heeft het theoretische effect niet (volledig) plaatsgevonden?

6

1 . 6 Vraag- antwoord methode Onderstaand is het conceptueel kader van het onderzoek weergegeven. De deelconclusies betreffen enkel verwachte conclusies en zullen op basis van de onderzoeksgegevens definitief worden opgesteld. Vraag

Wat zou theoretisch het effect van de afschrijvingsbeperking moeten zijn op de waarde van commercieel onroerend goed?

Antwoord-methode

- Oude en nieuwe wijze beschrijven voor het bepalen van de hoogte van afschrijving; - Rekenvoorbeeld van oude en nieuwe wijze.

=> Deelconclusie: waarde van onroerend goed zou door de wetswijziging gedaald moeten zijn. Is de omvang van afschrijvingen sinds de invoering van de wetswijziging verlaagd?

Vergelijk afschrijvingsbedragen versus de waarde van het vastgoed over de jaren 2006 en 2007 uit jaarverslagen van commercieel onroerend goed beleggers.

=> Deelconclusie: afschrijvingen zijn lager sinds de wetswijziging. Is de waarde van commercieel vastgoed gedaald, doordat beleggers het negatieve effect van de afschrijvingsbeperkingen, in hun waardebeoordeling verdisconteren?

Uit enquêtes met commerciële vastgoedbeleggers moet blijken of zij de beperkingen in hun waardebeoordeling hebben meegenomen.

=> Deelconclusie: de afschrijvingsbeperkingen leiden niet tot waarde-aanpassingen. Waarom wordt het theoretisch te verwachten negatieve effect van de afschrijvingsbeperking door beleggers niet in de waarde verdisconteerd?

Uit enquêtes en diepte-interviews moet blijken waarom beleggers niet reageren middels waardeaanpassingen op de afschrijvingsbeperkingen.

=> Deelconclusie: de door beleggers verwachte effecten zijn minimaal.

7

1.7 Methoden Twee methoden uit het conceptueel kader, de enquêtes en diepte-interviews, worden onderstaand nader toegelicht: Enquêtes: er wordt getracht een grote groep Nederlandse beleggers te benaderen voor een enquête, met als doel een response van minimaal 40 beleggers te behalen, zodanig dat daarmee het effect in de praktijk achterhaald kan worden en statistisch onderbouwde uitspraken gedaan kunnen worden. De auteur is werkzaam bij FGH Bank. FGH bank heeft honderden Nederlandse vastgoedbeleggers als klanten. FGH heeft 8 regiokantoren in heel Nederland van waaruit de relatiemanagers continue contact onderhouden met deze klanten. Via hen moet het goed mogelijk zijn om deze beleggers te benaderen en hen te verzoeken de enquête in te vullen. FGH Bank heeft van al haar klanten jaarrekeningen in bezit, waaruit achterhaald kan worden hoe groot de portefeuille van de beleggers is. Uit marktpublicaties kan achterhaald worden wat de totale omvang is van het commercieel vastgoed in Nederland in handen van Nederlandse beleggers. Door de omvang van de portefeuilles van de respondenten te delen door de omvang van de totale Nederlandse portefeuille wordt meetbaar welk bereik de steekproef uit de enquêtes heeft opgeleverd. De enquêtes zullen worden opgesteld middels het hulpprogramma ‘Thesis Tools’. Diepte-interviews: de enquêtes zullen naar verwachting aangeven of beleggers reageren op de afschrijvingsbeperkingen, maar niet hoe. Om te achterhalen hoe ze reageren, of beleggers bijvoorbeeld alternatieve waarderingsmethodes of aankoopstructuren hanteren, is een enquête te algemeen. Middels diepte-interviews kunnen dergelijke vragen wel beantwoord worden. Ook indien uit de enquêtes blijkt dat beleggers niet reageren op de afschrijvingsbeperkingen, kan middels de interviews achterhaald worden wat de achterliggende redenen daarvoor zijn. De diepte-interviews worden getracht af te nemen met: - vastgoedbeleggers uit dezelfde steekproef als de enquête, met verschillende omvang en verschillende soort portefeuilles; - de voorzitter van de IVBN; - een fiscalist gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk, werkzaam bij een adviesorganisatie; - een fiscalist gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk, werkzaam bij een vastgoedbank; - een vastgoedtaxateur; - een werknemer van het ministerie van Financiën welke zich bezig heeft gehouden met de wetswijziging.

8

1.8 Hoofdstukindeling In de inleiding wordt beschreven wat de aanleiding is van het onderzoek, en wordt de onderzoeksvraag, de subvragen en de onderzoeksmethode gepresenteerd. In hoofdstuk 2, theoretische achtergrond en gevolgen, wordt weergegeven wat de theoretische gevolgen van de wetswijziging zijn, alsmede hoe de praktijk voorafgaand aan de invoering van de wijziging de gevolgen beoordeeld heeft. In het derde hoofdstuk, methodologie, wordt beschreven middels welke onderzoeksmethode de praktijk is benaderd om de daadwerkelijke gevolgen van de wetswijziging te achterhalen. De resultaten van het onderzoek worden weergegeven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 waarin conclusies worden getrokken over de verwachte theoretische effecten versus de effecten in de praktijk. Afgesloten wordt met aanbevelingen en reflecties in hoofdstuk 6. 1.9 Kredietcrisis als belemmerende onderzoeksfactor De Nederlandse vastgoedmarkt wordt op verschillende manieren geraakt door de wereldwijde kredietcrisis: er wordt minder vreemd vermogen verschaft en de bijbehorende condities zijn ongunstiger, de waarde van onroerend goed daalt, de vraag naar onroerend goed is afgenomen en de huurprijzen staan onder druk. Het sentiment van beleggers zal daardoor verslechterd zijn, hetgeen gevolgen kan hebben voor onderhavig onderzoek. Enerzijds doordat beleggers niet bereid zijn om aan onderhavig onderzoek mee te werken, anderzijds doordat beleggers zich niet kunnen of willen distantiëren van de kredietcrisis bij de beantwoording van vragen.

9

2. Theoretische achtergrond en gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen In dit hoofdstuk wordt de ratio van afschrijven in het algemeen besproken en de daarmee samenhangende reden van de wetswijziging ten aanzien van afschrijven op beleggingsvastgoed. Daarna wordt weergegeven wat de wetswijziging inhoudt, en wat de theoretische gevolgen van deze wetswijziging voor vastgoedbeleggers zijn. De WOZ-waarde speelt hierin een belangrijke rol. Afgesloten wordt met mogelijkheden voor beleggers om de beperkingen te verkleinen, en met geluiden uit de praktijk voorafgaand aan de wetswijziging. 2.1 Ratio van afschrijving Een onderneming investeert van oorsprong in bedrijfsmiddelen, zoals vastgoed, machines en voorraden. Deze middelen dienen ter productie van goederen en of diensten, waarmee wordt beoogd winst te realiseren. Deze middelen zijn normaliter onderhevig aan technische en/of economische slijtage, waardoor de middelen minder waard worden. Dit jaarlijkse waardeverlies mag als kostenpost worden opgenomen in de belastingaangifte. Over deze kostenpost – afschrijving genaamd – behoeft derhalve geen belasting te worden betaald. De meest genoemde doelen van afschrijving in de rechtspraak zijn: “fondsvorming, instandhouding van kapitaal, verdeling van kapitaalverlies en verdeling van aanschaffing- of voortbrengingskosten”1. Afschrijving is dus een fiscaal hulpmiddel om de waardevermindering van een bedrijfsmiddel jaarlijks in de winstberekening tot uiting te laten komen. 2.2 Ratio van de wetswijziging Fiscale regelgeving is een belangrijke factor voor ondernemingen in hun beoordeling van de aantrekkelijkheid van een vestigingsland. Nederland is gebaat bij een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor ondernemingen. Immers, in Nederland gevestigde ondernemingen dragen positief bij aan werkgelegenheid en omzet. Beide hebben een positief effect op de overheidsbegroting middels inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. In april 2005 heeft het toenmalige kabinet in een nota aan de Tweede Kamer gepresenteerd dat het Nederlandse vestigingsklimaat aan verbetering toe was. Hiertoe heeft het kabinet een voorstel voor aanpassing van de fiscale regelgeving gedaan. De belangrijkste wijzigingen betroffen een verlaging van het Vpb-tarief en verlaging van MKB-tarieven. Het kabinet raamt in haar ‘Memorie van toelichting’ op de nota “Werken aan Winst” dat de voorgestelde wijzigingen in EUR 2 miljard lastenverlichting voor het bedrijfsleven resulteert, en daarmee in EUR 2 miljard lagere overheidsinkomsten. 1

Berkhout, T.M.(2002). Fiscaal afschrijven op vastgoed.

10

Dit wilde het kabinet compenseren door aanscherping van fiscale regelgeving op andere vlakken. Eén van de voorgestelde compensatiemethoden betrof een inperking van afschrijvingsmogelijkheden op commercieel vastgoed. De beperking van de afschrijving op vastgoed zou een bedrag van EUR 1,7 mld moeten opbrengen2. De keuze voor compensatie op dit gebied is gebaseerd op ervaringen uit de praktijk waaruit blijkt dat er een discrepantie bestaat tussen de hoogte van fiscale afschrijving en de werkelijke waardevermindering van commercieel vastgoed. De afschrijving bleek hoger te zijn dan de werkelijke waardevermindering. Het doel van afschrijving werd daardoor deels voorbij geschoten. In gevallen waarin vastgoed voor een hogere prijs wordt verkocht dan de aankoopprijs is geweest, zou er - conform de oorspronkelijke ratio van afschrijving – überhaupt geen sprake moeten zijn geweest van afschrijving. De mogelijkheid van fiscale afschrijving op commercieel vastgoed is op basis van deze argumentatie ingeperkt. De genoemde wijzigingen zijn per januari 2007 ingevoerd en vastgelegd in artikel 3.30a Wet IB 2001, Beperking afschrijving gebouwen. Verschillende fiscale regimes De wetswijziging heeft niet voor alle beleggers dezelfde gevolgen, maar is afhankelijk van de door de beleggers gehanteerde fiscale ondernemingsstructuur. Vennootschappen zijn in principe VpB-plichtig en voor hen gelden de genoemde nadelen. Middels een FBI-structuur (Fiscale Beleggings Instelling), kunnen vennootschappen onder bepaalde voorwaarden geheel vrijgesteld worden van hun VpB-plicht. Een FBI heeft wel een zogenaamde uitdelingsplicht: het gehele fiscale resultaat moet binnen een bepaalde periode na einde boekjaar worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Een lagere afschrijving verhoogt het fiscale resultaat en verhoogd daarmee het verplicht uit te betalen bedrag. De cashflowpositie van de FBI wordt daarmee wel verminderd. Privé-beleggers kunnen in box 1 en/of box 3 beleggen. Beleggen in box 3 kan als er sprake is van passief in plaats van actief ondernemerschap. Box 3 beleggers zijn niet belastingplichtig voor de VpB. Afschrijving heeft als voordeel dat over het af te schrijven bedrag geen acute VpB-belastingplicht ontstaat. Box3 beleggers welke überhaupt niet VpB-belastingplichtig zijn hebben derhalve ook geen baat bij afschrijving. Het beperken van afschrijving heeft voor deze beleggers op het eerste gezicht dan ook geen negatieve gevolgen.

2

Til, R. (2006). Politiek zet mes in afschrijven op vastgoed. PropertyNL. 2, (3), 37-39.

11

2.3 Inhoud van de wetswijziging ten aanzien van beleggingsvastgoed In artikel 3:30a lid 3 is vastgelegd welk vastgoed als beleggingsvastgoed wordt aangemerkt: “een gebouw dat bestemd is om direct of indirect hoofdzakelijk ter beschikking te worden gesteld aan een ander dan een met de belastingplichtige verbonden persoon of lichaam”. Tot 2007 werd het bedrag aan afschrijving op beleggingsvastgoed als volgt bepaald: Afschrijving per jaar = (Aanschafwaarde -/- restwaarde) / economische levensduur. De boekwaarde van het vastgoed wordt bepaald op aanschafwaarde minus de gecumuleerde jaarlijkse afschrijvingen. Afschrijven was in principe toegestaan totdat de restwaarde was bereikt. Vanaf januari 2007 is er een zogenoemde bodemwaarde ingevoerd. De bodemwaarde voor commercieel onroerend goed is vastgesteld op 100% van de WOZ-waarde. Voor vastgoed in eigen gebruik is de bodemwaarde vastgesteld op 50% van de WOZ-waarde. Voor de aangifte over een betreffend boekjaar, ligt de peildatum van de WOZ-waarde een jaar eerder waardoor waardemutaties 1 jaar achterlopen op de aangifte. Zodra de boekwaarde lager is dan of gelijk is aan deze bodemwaarde, is er geen verdere fiscale afschrijving toegestaan. 2.4 Invloed en bepaling van de WOZ-waarde De WOZ-waarde wordt daarmee een belangrijke factor in de beoordeling van afschrijvingsmogelijkheden. Dit wordt niet door alle belanghebbenden gewaardeerd, doordat “een echte marktwaarde met de WOZ-waarde meestal niet wordt bepaald”.3 In een WOZ-waardering worden twee ficties gehanteerd welke onder andere tot weerstand leiden; de verkrijgingsfictie en de overdrachtsfictie. De verkrijgingsfictie is de aanname dat een onroerende zaak vrij opleverbaar is. De aanname dat het volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak wordt overgedragen, betreft de overdrachtsfictie4. Waardebepalende factoren zoals huurcontracten, erfpacht en antispeculatiebedingen worden in de WOZ-waardebepaling buiten beschouwing gelaten. Aangezien dergelijke factoren wel in een marktwaardering tot uiting komen, bestaan er verschillen tussen WOZ-waarderingen en marktwaarderingen. Sinds 2008 wordt er elk jaar een WOZ-waarde bepaald voor elk object, met als doel een zo actueel mogelijke waardering te hanteren. De taxatiewijze voor woningen en nietwoningen is verschillend. Onderstaand worden beide taxatiewijzes kort besproken:

3

Berkhout, T.M. (2007). Recente vastgoedwetgeving: een ‘frisse’ start? Vastgoed Fiscaal & Civiel, 1, 1-7. Kastelein, J.F. (2007). Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen (OZB). PropertyNLTax, 2, 148-171.

4

12

Woningen Bij het bepalen van de WOZ-waarde van woningen wordt altijd uitgegaan van de vergelijkingsmethode5. De marktanalyse welke wordt uitgevoerd door de uitvoerende instanties van de Waarderingskamer om tot een WOZ-waarde van woningen te komen bestaat uit vijf stappen6: 1. verzamelen van marktgegevens; 2. het analyseren van de marktgegevens; 3. individuele beoordeling van modelwaardes aan de hand van marktgegevens; 4. inwinnen van aanvullende informatie; 5. registreren van de marktgegevens. Ad 1. het verzamelen van marktgegevens voor de bepaling van WOZ-waarderingen bestaat uit twee onderdelen; het verzamelen van verkooptransacties en het verzamelen van vraagprijzen inclusief de bijbehorende beschrijvingen. Ad 2. het analyseren van de marktgegevens bestaat uit een vergelijking tussen alle gerealiseerde verkooptransacties en de bijbehorende WOZ-waardes, zowel de reeds vastgestelde WOZ-waarde als de aankomende twee vaststellingen. Ad 3. de individuele beoordeling van modelwaardes heeft als doel het taxatiemodel te optimaliseren en te verfijnen. Ad 4. het inwinnen van aanvullende informatie (bij de eigenaar, bij externen of middels een opname door een medewerker zelf) wordt enkel uitgevoerd indien het aannemelijk is dat deze informatie nodig is voor een correcte analyse van de verkoopprijs en/of de waardebepaling. Ad 5. De middels stap 1 tot en met 4 verkregen informatie wordt vastgelegd op gemeentelijk niveau. Vastlegging op landelijk niveau heeft geen toegevoegde waarde aangezien waarderingen van woning afhankelijk zijn van lokale factoren en niet van landelijke factoren. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na een marktconforme verkoop van een woning, de WOZ-waarde van zowel de betreffende woning als vergelijkbare woningen in de omgeving, wordt aangepast aan de marktgegevens van de gerealiseerde de transactie. Indien dit het geval is, zal de ruimte voor afschrijving na een verkooptransactie op de betreffende en vergelijkbare woning(en), nihil zijn.

5 6

Gemeentebelastingen.amsterdam.nl Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

13

Niet-woningen De WOZ-waarde van courante niet-woningen wordt bepaald middels de huurwaarde kapitalisatiemethode aan de hand van gerealiseerde en vergelijkbare markttransacties. Bij deze methode worden aan de diverse verschillende gebruiksruimten huurwaarden per m2 toegekend. Deze toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van het binnen locaties van de gemeente geldende niveau van min of meer vergelijkbare huurprijzen van objecten die op of rond de prijspeildatum zijn verhuurd of verkocht. De aldus gevonden totale bruto huurwaarde wordt hierna vermenigvuldigd met een bruto kapitalisatiefactor. In deze kapitalisatiefactor zijn verwerkt: het verlangde basisrendement, onderhoudslasten, exploitatielasten en leegstandsrisico7. Indien er geen bruikbare marktgegevens voorhanden zijn, kan gebruik worden gemaakt van de Dekkingswaarde methodiek of de Discounted Cashflow Methode, alhoewel de laatste recent is verworpen door de Hoge Raad. De WOZ-waarde van incourante niet-woningen wordt bepaald middels de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. De marktanalyse welke wordt uitgevoerd door de uitvoerende instanties van de Waarderingskamer om tot een WOZ-waarde van niet-woningen te komen bestaat uit vier stappen8: 1. Verzamelen van marktgegevens; 2. Verifiëren van de verzamelde marktgegevens; 3. Registeren van de marktgegevens; 4. Analyseren van de marktgegevens. Ad 1. De te verzamelen marktgegevens betreft onder andere: gronduitgifteprijzen, stichtingskosten van nieuwbouw/aanbouw, verhuurtransacties en verkooptransacties. Hiertoe worden diverse bronnen geraadpleegd: grondbedrijven/afdeling grondzaken van de gemeente, afgegeven bouwvergunningen, transactiegegevens van makelaars en transactiegegevens van eigenaren. Ad 2. Het verifiëren van marktgegevens behelst onder andere het koppelen van transactiegegevens aan de WOZ-waarde van het betreffende object, waarbij de inputgegevens van de transactie vergeleken worden met de inputgegevens voor de vastgestelde WOZ-waarde. Indien hierin verschillen bestaan, worden de verschillen verklaard en/of wordt aanvullende informatie opgevraagd. In deze fase wordt ook globaal beoordeeld of de verzamelde gegevens bruikbaar zijn.

7 8

Gemeentebelastingen.amsterdam.nl Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

14

Ad 3. Registratie van de verzamelde en geverifieerde informatie vindt plaats op gemeentelijk niveau en op landelijk niveau. De te registreren gegevens betreffen: objectidentificatie, soort transactie, transactieprijs en transportdatum. Ad 4. Voor de analyse wordt gebruik gemaakt van de verzamelde, geverifieerde en geregistreerde marktgegevens. De analyse wordt uitgevoerd op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau afhankelijk van het soort object, de aard van de informatie en het betreffende marktsegment. Een kantoor in Delfzijl is bijvoorbeeld niet te vergelijken met een kantoor op het Weena in Rotterdam, het vaststellen van een WOZ-waarde voor het kantoor in Delfzijl dient derhalve op lokale gegevens gebaseerd te worden. Een vergelijking tussen het kantoor te Rotterdam en een kantoor aan de Zuid-As te Amsterdam kan daarentegen, ondanks de verschillende steden, wel reëel zijn. Voor dergelijke vergelijkingen heeft het vastleggen van gegevens op landelijk niveau wel toegevoegde waarde. De analyse heeft als doel de inputgegevens te bepalen voor het bepalen van de WOZwaarde. Voor WOZ-waardes van courante objecten welke middels de huurwaardekapitalisatiemethode worden bepaald, zijn huurwaardes en kapitalisatiefactoren de belangrijkste inputgegevens. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na een marktconforme verkoop of verhuurtransactie van een niet-woning, de WOZ-waarde van zowel het betreffende object als vergelijkbare objecten, wordt aangepast aan de marktgegevens van de gerealiseerde de transactie. Indien dit het geval is, zal de ruimte voor afschrijving na een verkoop- of verhuurtransactie op het betreffende en vergelijkbare objecten, nihil zijn. 2.5 Verschillen in categorie vastgoed Op grond van de verkrijgingsfictie welke gehanteerd wordt bij de WOZ-waardebepaling worden woningen gewaardeerd alsof deze vrij en leeg zijn, ongeacht de daadwerkelijke gebruikssituatie. Verhuurde woningen zijn normaliter minder waard dan leegstaande woningen, hetgeen voor verhuurde woningen kan resulteren in een WOZ-waarde welke boven de marktwaarde ligt. Aangezien woningbeleggers voornamelijk in verhuurde woningen beleggen en niet in leegstaande woningen, zal voor hen de WOZ-waarde boven de boekwaarde liggen. Hierdoor is sinds de invoering van de wetswijziging, de afschrijvingsruimte voor deze beleggers nihil. Ook voor winkels kan – als gevolg van het huurrecht voor detailhandelruimten – het voorkomen dat een WOZ-waarde boven de marktwaarde ligt. De WOZ-waarde wordt immers bepaald middels de huurwaarde, terwijl de marktwaarde wordt bepaald middels de daadwerkelijk gerealiseerde huuropbrengst.

15

Objecten waarbij de huurwaarde boven de huuropbrengst ligt kunnen derhalve een relatief hoge WOZ-waarde hebben, terwijl het voor de eigenaar als gevolg van de huurwet niet mogelijk is om de huuropbrengst te verhogen naar het niveau van de markthuur, en daarmee de marktwaarde op of boven de WOZ-waarde te brengen. 2.6 Theoretische gevolgen van de wetswijziging Cashflow-gevolgen Het beperken van afschrijving kan een negatief effect hebben op de cashflowpositie van een onderneming, doordat mogelijk over het voorheen af te schrijven bedrag sinds 2007 Vpb dient te worden afgedragen. Een rekenvoorbeeld verduidelijkt dit effect:

Bruto huur Exploitatielasten Rentelasten Afschrijving

Oud Nieuw 1.000.000 1.000.000 200.000 200.000 500.000 500.000 300.000 0

Bedrijfsresultaat Vpb

0 0

300.000 76.500

Netto winst

0

223.500

300.000

223.500

Cashflow

De cashflowpositie van de onderneming in bovenstaand voorbeeld vermindert met 25,5%, zijnde het belastingtarief over het bedrag wat niet meer afgeschreven mag worden. Om een juiste vergelijking tussen de oude en nieuwe wetgeving te maken, moet wel meegenomen worden dat het VpB-tarief sinds de invoering van de afschrijvingsbeperking is gedaald van 29,6% naar 25,5%. Een lagere cashflow kan een onderneming op verschillende manieren beperken in haar bedrijfsvoering. Zonder uitputtend te zijn worden onderstaand drie mogelijke bedrijfsbeperkingen benoemd: 1. de onderneming kan minder ruimte hebben voor betaling van aflossing op financieringen, waardoor financiers geneigd kunnen zijn om lagere financieringen te verstrekken op hetzelfde onroerend goed. 2. De onderneming kan ook beperkt worden in investeringen in haar bestaande onroerend goed of in nieuwe aankopen doordat zij minder vrije kasstroom heeft.

16

3. Een derde beperking kan zijn dat er minder dividend aan aandeelhouders kan worden uitgekeerd. Deze mogelijke beperkingen kunnen resulteren in een minder positieve bedrijfsvoering. Dit zou gepaard kunnen gaan met een herziening van het investeringsbeleid, zowel voor het reeds in bezit zijnde onroerend goed, als voor nieuwe investeringen. Onroerend goed waarop – als gevolg van geen of beperkte ruimte tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde – de afschrijvingsmogelijkheden beperkt zijn, kan voor een onderneming minder waardevol zijn dan een vergelijkbaar object waarop (nog) geen afschrijvingsbeperkingen gelden. Dit kan resulteren in een verschil in waardering tussen onroerend goed waar wel op kan worden afgeschreven en onroerend goed waar niet of beperkt op kan worden afgeschreven. Dit verschil is sec afkomstig uit het cashfloweffect. Indien op basis van het cashfloweffect minder belangstelling bestaat voor objecten met beperktere afschrijvingsmogelijkheden zal de vraag naar deze objecten kunnen afnemen. Een lagere vraag kan op haar beurt leiden tot lagere prijsvorming. Het is ook mogelijk dat beleggers hun fiscale nadeel proberen te verleggen naar de huurders van de betreffende objecten, door verhoging van de huurprijs. De slagingskans hiervan is onder andere afhankelijk van de vraag- en aanbodsituatie op de betreffende vastgoeddeelmarkt. Herinvesteringsreserve Of de genoemde cashflowgevolgen voor een belegger een tijdelijk of structureel karakter hebben, is afhankelijk van het gebruik van de mogelijkheid tot het vormen van een herinvesteringsreserve. Bij verkoop van een object mag de boekwinst – netto verkoopopbrengst minus de boekwaarde – onder bepaalde voorwaarden worden toegevoegd aan de herinvesteringsreserve van een onderneming. De onderneming hoeft daarmee de boekwinst niet in haar winsten te verantwoorden en zodoende geen belasting over deze boekwinst te betalen. Deze reserve dient binnen drie boekjaren te worden aangewend voor aankoop van vergelijkbaar onroerend goed. Indien deze reserve niet (tijdig) wordt aangewend, dient de boekwinst alsnog in de winst te worden verantwoord en daarmee in de belasting. Het begrip vergelijkbaar wordt door de rechtspraak ruim opgevat; onroerend goed dat wordt aangehouden als belegging, ongeacht de categorie onroerend goed, wordt als vergelijkbaar beoordeeld. Lagere afschrijvingen resulteren in lagere boekwinsten en daarmee lagere toevoegingen aan de herinvesteringsreserves, zie onderstaand rekenvoorbeeld:

17

Boekwaarde bij aankoop Afschrijving Boekwaarde bij verkoop Verkoopprijs Boekwinst Toevoeging aan HIR

oud nieuw 10.000.000 10.000.000 300.000 0 9.700.000 10.000.000 12.000.000 12.000.000 2.300.000 2.000.000 2.300.000 2.000.000

Het verschil tussen de oude en nieuwe situatie is het feit dat in de nieuwe situatie geen afschrijving heeft kunnen plaatsvinden en daardoor mist de onderneming op dit object dan 25,5% over het minder afgeschreven bedrag van EUR 300.000. De toevoeging aan de HIR is als gevolg van de lagere afschrijving, ook lager. Dit heeft tot gevolg dat bij aankoop van een vervangend object waarvoor de HIR wordt aangewend, de ruimte voor afschrijving groter is dan voorheen: Koopsom vervangend object Afboeking HIR Boekwaarde WOZ-waarde Afschrijvingsruimte

15.000.000 15.000.000 2.300.000 2.000.000 12.700.000 13.000.000 12.500.000 12.500.000 200.000 500.000

Indien de HIR wordt aangewend, is het saldo van het belastingvoordeel identiek in de oude en nieuwe situatie, immers in beide gevallen kan voor maximaal 500.000 worden afgeschreven. Er is alsdan wel sprake van een tijdsnadeel, doordat de belastingdruk in de eerste exploitatiejaren hoger ligt dan voorheen, en pas bij vrijval van de HIR (drie jaar na verkoop) lager ligt dan voorheen. Indien bij verkoop van het object de HIR niet wordt aangewend, sluit de fiscale boekhouding van het betreffende object. Per saldo heeft de onderneming op dit object dan 25% over het minder afgeschreven bedrag van EUR 300.000 ‘misgelopen’ ten opzichte van de oude wetgeving. Het effect van de wetswijziging is daarmee grotendeels afhankelijk van gebruik van de HIR: Indien de HIR wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect enkel het tijdsnadeel: de belastindruk wordt naar voren geschoven. Indien de mogelijkheid tot het vormen van een HIR niet wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect de volledige betaalde belasting over het niet af te schrijven bedrag.

18

2.7 Mogelijke escapes De wetgeving biedt mogelijkheden voor beleggers om de afschrijvingsbeperking te ontwijken danwel te verminderen. Onderstaand worden de meest besproken methoden hiertoe kort weergegeven. -

-

-

-

9

Op objecten welke vóór 1 januari 2007 in gebruik zijn genomen maar waarop nog niet drie jaar is afgeschreven, mag op basis van een wettelijke vrijstellingsregeling in totaal drie jaar worden afgeschreven conform de oude regelgeving. Particulieren welke hun vastgoed als belegging in box-3 aanhouden zijn niet VpBplichtig en hebben derhalve niet te maken met afschrijving danwel een beperking daarvan. Overheveling van vastgoed uit een vennootschap naar privé kan daarmee aantrekkelijker worden. De waarde van onroerend goed is een combinatie van de waarde van de grond en de waarde van het opstal. Over het algemeen neemt de grondwaarde toe in de tijd als gevolg van inflatie en schaarste, en de waarde van de opstal daalt als gevolg van veroudering9. De WOZ-waarde van sec een opstalrecht zal daardoor moeten dalen gedurende de tijd, waardoor eigenaren van sec een opstalrecht meer afschrijvingsruimte krijgen ten opzichte van eigenaren die grond en opstal in één hand hebben. Het zou daardoor mogelijk zijn dat beleggers grond en opstal vaker gaan separeren10; Aandelentransacties: Indien onroerend goed verkocht wordt middels een aandelentransactie; i.e. niet het vastgoed zelf wordt verkocht, maar de vennootschap welke eigenaar is van het vastgoed wordt verkocht, worden deze transactiegegevens niet openbaar gemaakt in bijvoorbeeld het kadaster. Deze transactiegegevens zijn daardoor door de uitvoerende instanties van de Wet WOZ lastiger traceerbaar. Dit kan een toename van het aantal transacties middels aandelenoverdracht in plaats van stenenoverdracht tot gevolg hebben. In een in 2008 uitgevoerd onderzoek11 naar het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van winkelbeleggingen, is het rendement van drie vergelijkbare winkelobjecten geanalyseerd. Het hoogste rendement wordt behaald met een object welke middels een aandelentransactie is verkregen, waarna wordt geconcludeerd dat als gevolg van de wetswijziging, het aantal aandelentransacties naar verwachting zal toenemen.

Dijk, L en Gassler, Y. Fiscale kansen en bedreigingen in 2007. PropertyNL Magazine, Nr 3.

10

Afschrijvingen afgeschreven?, P. van Boxtel, 2006. 11 Het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van investeringen in winkelvastgoed’. H. Koning, 2008.

19

2.8 Geluiden uit de praktijk Het toenmalige kabinet heeft in haar Nota “Werken aan Winst” in 2005 gepresenteerd dat de plannen een negatief effect zouden kunnen hebben op de vastgoedmarkt: “Het verhuren van vastgoed op korte termijn wordt minder aantrekkelijk door het beperken van de afschrijving op vastgoed; het rendement daalt daardoor. Op langere termijn kan dit effecten hebben op de huurprijs en zal een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod tot stand komen.”12 Op de kabinetsplannen is door diverse belanghebbenden in de vastgoedsector gereageerd. De vereniging van institutionele beleggers IVBN concludeerde op basis van onderzoek dat Nederland een buitenbeentje van Europa dreigt te worden. Een in 2003 uitgevoerd onderzoek naar de verschillen in fiscale afschrijvingsmogelijkheden voor vastgoedbeleggers in Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Italië en Verenigd Koninkrijk concludeert dat Nederland het minst gunstige afschrijvingssysteem kent. Belastingadviseurs PWC en Ernst & Young concludeerden dat ‘beleggers ongetwijfeld een klap krijgen te verduren’ en niet uitgesloten is dat een uittocht van buitenlandse vastgoedbeleggers op gang komt. 2.9 Conclusie De beperking van afschrijving op commercieel onroerend goed kan voor vastgoedbeleggers resulteren in een hogere acute belastingdruk en daardoor lagere vrije kasstromen. Objecten met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de boekwaarde, kunnen fiscaal minder aantrekkelijk worden. Dit zou kunnen resulteren in een lagere waardering van deze fiscaal minder aantrekkelijke objecten. Dit zou in een beleidswijziging voor vastgoedbeleggers kunnen resulteren op het gebied van herziening van de huidige portefeuille en herziening van aankoop- en of investeringsbeleid. Zowel de initiatiefnemer van als belanghebbenden bij de wetswijziging, verwachtten voordat de wetswijziging van kracht werd, dat de afschrijvingsbeperking een negatief effect op de vastgoedmarkt zou hebben. Deze verwachtte negatieve effecten zijn divers; lagere vastgoedprijzen, lagere rendementen, hogere huurprijzen en minder vraag naar vastgoed. Aan de andere kant zijn er bestaande en nieuwe mogelijkheden voor beleggers om de gevolgen voor hen te beperken. Dit betreffen fiscale regimes zoals een FBI-status, de door de wetgever geboden overgangsregeling en aanpassing van aankoopstructuren zoals het splitsen van grond en opstal of het verkopen van onroerend goed middels een aandelentransactie in plaats van een stenentransactie.

12

Ministerie van Financiën, 30572, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Nota naar aanleiding van dit verslag, blz 70.

20

In het vervolg van dit onderzoek wordt weergegeven wat de daadwerkelijke gevolgen van de wetswijziging in de praktijk zijn, en op welke wijze de praktijk is benaderd om deze gevolgen te achterhalen.

21

3. Methodologie 3.1 Enquête als onderzoeksmethode Een enquête is een onderzoeksmethode met als belangrijkste voordelen: - een relatief eenvoudig te verkrijgen grote bereikbaarheid; - deze grote bereikbaarheid resulteert in de mogelijkheid om statistisch onderbouwde uitspraken te doen. Het grootste nadeel van deze onderzoeksmethode is het feit dat de output beperkt is tot vooraf door de onderzoeker vastgestelde antwoordvormen. De antwoorden zijn veelal gesloten antwoorden, open vragen hebben een grotere kans om onbeantwoord te blijven. Om dit nadeel te ondervangen is na ontvangst en verwerking van de enquêterespondentie, een aantal diepte-interviews afgenomen. Interviews zijn daarnaast geschikt om op een professionele manier op de materie in te gaan. 3.2 Onderdelen van de enquête De enquête bestaat uit tien gesloten en drie (semi) open vragen. In de inleiding van de enquête is de respondenten verzocht zich te proberen te distantiëren van de kredietcrisis bij de beantwoording van de vragen. Onderstaand worden de tien gesloten vragen benoemd, alsmede de reden voor het opnemen van de betreffende vraag. Bij de resultaten in hoofdstuk 4 wordt vervolgens per vraag het verkregen resultaat uit de vraag weergegeven. 1. Omvang portefeuille Is de portefeuille omvang groter of kleiner dan EUR 1 mld? Verwacht wordt dat de grootste beleggers beter op de hoogte zijn van de wetswijziging en ook eerder hun investeringsbeleid op de wetswijziging zullen aanpassen dan beleggers met een kleinere portefeuilleomvang. 2. Aantal jaar ervaring Heeft de belegger maximaal vijf jaar, maximaal tien jaar of meer dan tien jaar ervaring? Deze vraag heeft als doel te achterhalen of beleggers met een langere ervaring, beter op de hoogte zijn van de wetswijziging, en eerder/vaker hun investeringsbeleid op de wetswijziging aanpassen. 3. Categorie vastgoed Bestaat de portefeuille specifiek uit één categorie vastgoed (kantoren, winkels, woningen of bedrijfsruimten) of is er sprake van een gemende portefeuille? Het is mogelijk dat bepaalde categorieën onroerend goed meer of minder ruimte kennen tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde, waardoor bepaalde categorieën

22

vastgoed meer of minder last hebben van de wetswijziging. Op grond van de theorie wordt verwacht dat woningbeleggers (als gevolg van de verkrijgingsfictie) en winkelbeleggers (als gevolg van de huurwet voor winkelruimten) grotere negatieve gevolgen van de wetswijziging ondervinden, dan beleggers met een andere of meer gespreide portefeuille. 4. Bezitsperiode van de huidige portefeuille Heeft de belegger zijn huidige portefeuille maximaal twee jaar, maximaal vijf jaar of langer dan vijf jaar in bezit? Deze vraag heeft als doel te achterhalen of beleggers met een relatief nieuwe portefeuille, minder last hebben van de wetswijziging bijvoorbeeld doordat deze beleggers nog gebruik kunnen maken van de overgangsregeling. 5. Fiscaal regime (VpB of IB) Is de belegger belastingplichtig conform de regelgeving van de Vennootschapsbelasting of de Inkomstenbelasting? De gevolgen van de wetswijziging lijken verschillend te zijn voor de verschillende fiscale regimes. 6. Gebruik van algemeen fiscaal advies Verkrijgt een belegger fiscaal advies, en wordt dit advies verkregen van eigen medewerkers of van externe adviseurs? Het is mogelijk dat externe adviseurs beter op de hoogte zijn van de wetswijziging aangezien deze adviseurs zich meer gespecialiseerd hebben. 7. Gebruik van de herinvesteringsreserve Theoretisch gezien hebben beleggers welke gebruik maken van de HIR alleen een tijdsnadeel doordat de belastingdruk in de tijd naar voren wordt geschoven. Alleen beleggers welke geen gebruik maken van de HIR hebben daadwerkelijk directe cashgevolgen als gevolg van de afschrijvingsbeperking. 8. Bekendheid met de wetswijziging Zijn de beleggers op de hoogte van de in januari 2007 ingevoerde wetswijziging waardoor afschrijven op beleggingsvastgoed wordt beperkt tot de WOZ-waarde in plaats van de restwaarde? 9. Gebruik van fiscaal advies specifiek voor de wetswijziging Hebben beleggers specifiek op onderhavige wetswijziging, fiscaal advies ingewonnen? Deze vraag is tweeledig; enerzijds kan het zo zijn dat beleggers welke wel fiscaal advies hebben ingewonnen, hun bedrijfsvoering dusdanig hebben aangepast dat zij minder negatieve gevolgen ondervinden dan beleggers zonder advies.

23

Anderzijds is het ook mogelijk dat beleggers welke geen fiscaal advies hebben ingewonnen, minder op de hoogte zijn van mogelijke gevolgen en deze gevolgen daardoor onderschatten, of dat juist de beleggers welke voorafgaand aan de wetswijziging al wisten dat dit voor hen negatieve gevolgen zou hebben, fiscaal advies hierop hebben ingewonnen. 10. is de afschrijvingsruimte op de portefeuille ingeperkt Is de afschrijvingsruimte op de portefeuille sinds de invoering van de wetswijziging, afgenomen ten opzichte van de jaren daarvoor? Dit is een essentiële vraag; de resultaten uit deze vraag kunnen worden gekoppeld aan alle voorgaande vragen, waarmee achterhaald kan worden of grotere beleggers minder kunnen afschrijven dan kleinere beleggers, of dat beleggers met een relatief jonge portefeuille meer kunnen afschrijven dan beleggers met een oudere portefeuille. Na de tien gesloten vragen zijn drie semi open vragen gesteld. Dit betreffen twee vragen met meerdere antwoordcategorieen waarbij meerdere antwoorden mogelijk zijn maar d respondent ook ruimte krijgt om zelf een antwoord te formuleren. De laatste vraag is een volledige open vraag zonder voorgeformuleerde antwoordvelden. De drie (semi) open vragen betreffen; 1. Indien de wetswijziging effect heeft (gehad) op uw onderneming, kunt u dan aangeven (kwantitatief en/of kwalitatief) op welke manier/in welke mate uw onderneming is geraakt door de wetswijziging? Voor de beantwoording van deze vraag zijn vijf mogelijke antwoorden geformuleerd, en is de mogelijkheid tot een open antwoord gegeven. Er zijn meerdere antwoorden mogelijk. De vijf geformuleerde antwoorden betreffen: o er is onderzoek uitgevoerd naar de afschrijvingsmogelijkheden op de bestaande portefeuille; o er wordt onderzoek uitgevoerd naar de afschrijvingsmogelijkheden op nieuwe aankopen; o er resteert minder vrije kasstroom; o er is meer druk op het gebruik van de herinvesteringsreserve (HIR); o het investeringsbeleid is aangepast. 2. Indien de wetswijziging geen effect heeft (gehad) op uw onderneming, kunt u dan aangeven waarom niet? Voor de beantwoording van deze vraag zijn eveneens vijf mogelijke antwoorden geformuleerd, en is de mogelijkheid tot een open antwoord gegeven. Er zijn meerdere antwoorden mogelijk. De vijf geformuleerde antwoorden betreffen:

24

o de WOZ-waarde van de bestaande portefeuille biedt nog voldoende ruimte voor afschrijving; o de objecten met geen/te weinig afschrijvingsruimte zijn inmiddels verkocht; o er wordt nog gebruik gemaakt van de overgangsperiode; o de onderneming heeft zich hier tot op heden niet in verdiept; o andere negatieve aspecten van het huidige investeringsklimaat zijn op dit moment zwaarwegender dan eventuele fiscale aspecten. 3. Heeft u aanvullende opmerkingen/informatie welke voor onderhavig onderzoek van belang kunnen zijn? 3.3 Respondenten De enquête is verspreid onder ruim 50 beleggers in Nederlands commercieel vastgoed met als doel minimaal 40 bruikbare respondenten te verkrijgen. Om de responsekans te optimaliseren, zijn alle beleggers eerst benaderd over het onderzoek en de enquête, alvorens de enquête is verstuurd. Getracht is zowel vastgoedbeleggers van gemiddelde omvang (portefeuille tot EUR 100 mln) als grote beleggers (portefeuille groter dan EUR 1 mld) te betrekken in het onderzoek. De enquête is opgesteld middels Thesis Tools13. Thesis Tools is een programma waarmee eenvoudig een online enquête opgesteld kan worden. Middels een speciale optie is bij te houden welke response van welke belegger afkomstig is hetgeen nuttig is voor het versturen van remindeers, de analyse van de resultaten, alsmede voor het benaderen van deelnemers aan de diepte-interviews. 3.4 Diepte-interviews Middels de enquêtes wordt naar verwachting van veertig Nederlandse beleggers antwoord gekregen op de genoemde vragen. Deze beleggers hebben daarnaast in de enquête de mogelijkheid om hun antwoorden toe te lichten, maar uit ervaring blijkt dat respondenten de mogelijkheid tot open antwoorden of het verstrekken van aanvullende informatie niet gebruiken. De verkregen informatie uit de enquêtes dient derhalve als basisresultaat. Deze resultaten zullen worden besproken in interviews met betrokkenen, met als doel de achterliggende redenatie/motivatie van de door beleggers aangegeven wijzigingen in bedrijfsvoering te achterhalen.

13

www.thesistools.nl

25

De interviews zijn gehouden met zowel beleggers als andere personen in de vastgoedbranche met affiniteit met onderhavig onderwerp. Onderstaand wordt weergegeven met welke ondernemingen/personen is gesproken, alsmede de reden waarom deze onderneming/persoon van toegevoegde waarde is voor het onderzoek: - een grote Nederlandse vastgoedbelegger met een beheerde portefeuilleomvang groter dan EUR 1 mld. Deze belegger is benaderd gezien de grote omvang, in combinatie met het ontbreken van een eigen fiscalist. - Een middelgrote Nederlandse vastgoedbelegger met een portefeuille tussen de EUR 500 mln en EUR 1 mld, welke een eigen fiscalist in dienst heeft welke zich specifiek heeft verdiept in onderhavige wetswijziging. - Een kleinere belegger met een portefeuille van ongeveer EUR 100 mln, welke zich specialiseert op woningbelegging, welke theoretisch gezien anders door de wetswijziging wordt geraakt dan beleggers in kantoren, winkels en/of bedrijfsruimten. - De IVBN als vertegenwoordiger van Institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers. De IVBN heeft voorafgaand aan de wetswijziging uitgesproken dat de wetswijziging een fors negatieve impact op de Nederlandse vastgoedmarkt zou kunnen hebben. Welk onderzoek aan deze boodschap ten grondslag lag, alsmede hoe de IVBN thans tegen de wetswijziging aankijkt, kan bruikbare informatie zijn voor onderhavig onderzoek. - Een vastgoedtaxateur kan aangeven wat de verwachte gevolg voorafgaand aan de wetswijziging zijn, of zij de wetswijziging in hun taxatiebeleid hebben geïncorporeerd, en wat zij voor gevolgen in de praktijk zien. - Een vastgoedfiscalist werkzaam bij een hypotheekbank kan aangeven of de wetswijziging gevolgen heeft gehad voor de hypotheekverstrekking/verstrekkingsbeleid van hypotheekverschaffers. - Een vastgoedfiscalist werkzaam bij een adviesorganisatie kan aangeven of zij onderzoek hebben verricht voorafgaand aan de wetswijziging, of zij klanten advies hebben gegeven en wat de gevolgen in de praktijk zijn van de wetswijziging. Voor deze gesprekken zijn een aantal kernvragen geformuleerd: - hoe dacht u vooraf over de wetswijziging; - in hoeverre corresponderen de WOZ-waarderingen met marktwaarderingen; - wat zijn mankementen van de WOZ-waardevaststelling; - wordt de hoogte van de WOZ-waarde meegewogen in een investeringsbeslissing; - ziet u in de praktijk nadelige gevolgen van de wetswijziging; - ziet u beleggers hun bedrijfsvoering op de wetswijziging aanpassen; - wat zijn mogelijke oorzaken van de verschillen tussen de vooraf geschetste verwachtingen en de uiteindelijke praktijk.

26

Getracht wordt om de gesprekken zo vrij en openlijk mogelijk te voeren, waarbij de genoemde kernvragen enige houvast/leidraad bieden tijdens het gesprek. In het volgende hoofdstuk worden de resultaten uit de enquête en de diepte-interviews gepresenteerd.

27

4. Resultaten In dit hoofdstuk worden de resultaten van de enquêtes en de diepte-interviews besproken. 4.1 Resultaten enquêtes Van de 52 benaderde beleggers hebben 36 respondenten de enquête volledig ingevuld. Van deze 36 respondenten is één respondent niet meegenomen in de resultaten, aangezien deze belegger geen Nederlandse portefeuille bleek te bezitten. De conclusies zijn derhalve gebaseerd op de response van 35 Nederlandse vastgoedbeleggers. In deze paragraaf worden de resultaten van de enquetes weergegeven, ingedeeld naar de resultaten uit de gesloten vragen en resultaten uit de (semi) open vragen. Resultaten gesloten vragen Onderstaand wordt per gesloten vraag de resultaten weergegeven: 1. Omvang portefeuille

11

< 1 mld > 1 mld

24

Elf beleggers hebben een portefeuille groter dan EUR 1 mld, 24 beleggers hebben een portefeuille kleiner dan EUR 1 mld. Zeven van de elf grootste beleggers (64%) geven aan de gevolgen van de wetswijziging in hun bedrijfsvoering te merken, tegen 14 van de 24 (58%) kleinere beleggers. Omvang van de portefeuille is derhalve geen duidelijke indicator voor het wel of niet ondervinden van nadelige gevolgen van de wetswijziging.

28

2. Aantal jaar ervaring 4

6 Tot 5 jaar Tussen 5 en 10 jaar Langer dan 10 jaar

25

Het merendeel van de beleggers – 25 van de 35 – heeft meer dan tien jaar ervaring op de Nederlandse vastgoedmarkt. Van deze meest ervaren beleggers, geeft 64% aan de gevolgen van de wetswijziging te ondervinden. Dit ligt in lijn met de beleggers met ervaring tussen de vijf en tien jaar. Van de beleggers met een ervaring van maximaal vijf jaar, geeft 50% aan de negatieve gevolgen te ondervinden, hetgeen veroorzaakt kan worden door een verband tussen de mate van algemene ervaring in vastgoedbelegging en ervaring in de bijbehorende fiscaliteiten, of op het feit dat de jongere beleggers nog van de overgangsregeling gebruik kunnen maken. Deze conclusie/uitspraak is echter maar op een steekproef van vier beleggers gebaseerd. 3. Categorie vastgoed

9 kantoren 15

winkels woningen bedrijf sruimt en gemengd 6 1

4

Vijftien beleggers kennen een gemengde portefeuille, twintig beleggers richten zich specifiek op één categorie onroerend goed, waarbij een kantorenportefeuille het meest voorkomt (9 beleggers), slechts één belegger heeft een bedrijfsruimtenportefeuille. Van de beleggers met een gemengde portefeuille, ondervindt ruim 50% negatieve gevolgen van de wetswijziging. Van de beleggers met een specifieke portefeuille, ondervindt 65% negatieve gevolgen, koploper zijn beleggers in woningportefeuilles, hiervan ondervindt 75% nadelen. 29

16 Effect

14

Geen effect

12

8

10 8 5 6 4

4 2

7 3

4 2

1

1 0

0 kantoren

winkels

woningen

bedrijfsruimten

gemengd

Navraag bij een woningbelegger leert dat de WOZ-waarde van verhuurde woningen vaak hoger ligt dan de marktwaarde, waardoor als gevolg van de wetswijziging de afschrijvingsruimte volledig is verdwenen. Hiermee lijken de praktijkgevolgen aan te sluiten op de theoretische verwachtingen, namelijk dat woningbeleggers als gevolg van de verkrijgingsfictie meer nadelen ondervinden van de wetswijziging dan andere beleggers. Winkelbeleggers zouden conform de theorie eveneens meer nadelige gevolgen kunnen ondervinden als gevolg van hun beperkingen voor het aanpassen van de huuropbrengst aan de markthuur. Van de zes winkelbeleggers ondervinden vier beleggers direct de negatieve gevolgen. De overige twee beleggers hebben nog voldoende ruimte over, respectievelijk worden overschaduwd door andere negatieve omstandigheden. 4. Bezitsperiode van de huidige portefeuille

2

9 Korter dan 2 jaar Tussen 2 en 5 jaar Langer dan 5 jaar

24

Slechts twee beleggers hebben hun huidige portefeuille korter dan twee jaar in bezit.

30

Deze beleggers hebben derhalve (een deel van) hun portefeuille aangekocht nadat de wetswijziging is ingevoerd. Deze twee beleggers hebben echter een volledig verschillende opinie omtrent de invloed van de wetswijziging: één belegger geeft aan dat zijn beleggingshorizon korter is dan de periode waarop nog kan worden afgeschreven en er derhalve geen last van heeft. Dit is op twee punten een korte termijn gedachte; i) de WOZ-waarde kan ieder jaar worden aangepast, waardoor ieder jaar de mogelijkheid bestaat dat de bestaande afschrijvingsruimte wordt ingeperkt/verdwijnt en ii) een eventuele koper van het betreffende onroerend goed, kan wel geconfronteerd worden met beperktere afschrijvingsmogelijkheden, waardoor deze eventuele koper een lagere waarde aan het betreffende onroerend goed toekent. De tweede belegger geeft aan zijn huidige portefeuille alsmede nieuwe aankopen expliciet op afschrijvingsmogelijkheden te onderzoeken, en daarnaast minder vrije kasstroom over te houden als gevolg van de wetswijziging. Slechts één van de 35 beleggers geeft aan voor sommige objecten nog gebruik te kunnen maken van de overgangsregeling. 5. Fiscaal regime 29 beleggers vallen onder de VpB-regelgeving, 6 beleggers betreffen particuliere beleggers welke onder de IB-regelgeving vallen.

6

VpB IB

29

50% van de IB-beleggers ondervindt nadelige gevolgen van de wetswijziging, tegenover 62% van de VpB-beleggers. De IB-beleggers welke geen nadelige gevolgen ondervinden, geven aan dat zij überhaupt geen afschrijvingen hanteren ten gunste van hun fiscaal resultaat, of dat de huidige negatieve marktomstandigheden op dit moment zwaarwegender zijn dan fiscale nadelen.

31

6. Gebruik van algemeen fiscaal advies

0 9

Nee Ja int ern Ja extern

26

Alle beleggers verkrijgen algemeen fiscaal advies, 25% van interne medewerkers, 75% van externe adviseurs. Van de beleggers met interne adviseurs, heeft 33% zijn bestaande portefeuille onderzocht op mogelijke consequenties, tegen 50% van de beleggers met externe adviseurs. 7. Gebruik van de herinvesteringsreserve

8

16

Alt ijd Soms Nooit

11

Het gebruik van de HIR is divers; zestien beleggers gebruiken altijd de mogelijkheid tot het vormen van de HIR bij verkoop van een object, elf beleggers doen dit af en toe, maar acht beleggers doen dit nooit. Deze acht beleggers betreffen allen fondsen welke vrijgesteld zijn van VpB (FBI’s en pensioenfondsen) of box-3 beleggers. Van de beleggers welke altijd gebruik maken van de mogelijkheid tot het vormen van een HIR, hebben slechts drie beleggers (19%) geen last van de wetswijziging. Van de beleggers welke af en toe gebruik maken van de mogelijkheid tot het vormen van een HIR, hebben zes beleggers (55%) daadwerkelijk geen last van de wetswijziging. Dit komt niet overeen met de theoretische verwachting: Indien de HIR

32

wordt aangewend, is het saldo van het belastingvoordeel identiek in de oude en nieuwe situatie. Er is alsdan alleen sprake van een tijdsnadeel, doordat de belastingdruk in de exploitatiejaren hoger ligt dan voorheen, en pas bij vrijval van de HIR (drie jaar na verkoop) lager ligt dan voorheen. Alleen indien de HIR niet wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect de volledige betaalde belasting over het niet af te schrijven bedrag. 8. Bekendheid met de wetswijziging Alle 35 beleggers geven aan op de hoogte te zijn van de in januari 2007 ingevoerde wetswijziging waardoor afschrijven op beleggingsvastgoed wordt beperkt tot de WOZ-waarde in plaats van de restwaarde. 9. Gebruik van fiscaal advies specifiek voor de wetswijziging

16

Ja 19

Nee

Maar liefst zestien beleggers hebben geen fiscaal advies ingewonnen op onderhavige wetswijziging. Van deze zestien beleggers geven tien beleggers (63%) aan geen negatieve nadelen te ondervinden. Van de beleggers welke wel specifiek fiscaal advies hebben ingewonnen, heeft slechts 20% geen last van de wetswijziging. Hieruit kan enerzijds geconcludeerd worden dat beleggers welke zich hebben verdiept in de materie, negatieve gevolgen ondervinden, i.e. beleggers welke zich niet hebben verdiept, gaan er wellicht ten onrechte vanuit dat zij niet geraakt worden. Anderzijds is het ook goed mogelijk dat juist de beleggers welke van tevoren wisten dat zij geraakt zouden kunnen worden, hierop advies hebben ingewonnen en beleggers welke van tevoren wisten dat zij niet geraakt zouden worden hebben fiscale advisering daarna achterwege gelaten.

33

10. Is de afschrijvingsruimte op de portefeuille ingeperkt 2

11

Ja Nee Weet ik niet 22

22 beleggers kunnen daadwerkelijk minder afschrijven sinds de invoering van de wetswijziging. Opvallend is dat twee beleggers aangeven niet te weten of de afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt. Dit betreffen beide box 3-beleggers welke geen gebruik maken van afschrijving en er daarom ook geen onderzoek naar hebben gedaan. Resultaten (semi)-open vragen De eerste open vraag is van toepassing op beleggers waarbij het effect van de wetswijziging voelbaar is (geweest) in de bedrijfsvoering, de tweede vraag is juist van toepassing op beleggers welke geen nadelen van de wetswijziging ondervinden. Onderstaand worden de resultaten op beide vragen besproken. Beleggers welke het effect van de wetswijziging voelen 22 beleggers geven aan dat zij – sinds de invoering van de wetswijziging - minder kunnen afschrijven. Twee beleggers geven aan niet te weten of hun afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt. Dit betreffen beiden box-3 beleggers. 21 van de totaal 35 beleggers geeft aan dat de wetswijziging invloed heeft/heeft gehad op de onderneming. De genoemde invloeden betreffen: • tien beleggers geven aan dat de wetswijziging een lagere vrije kasstroom tot gevolg heeft; één belegger ziet het compensabel verlies sneller afnemen, waardoor bij toekomstige winsten dit eveneens effect zal hebben op de vrije kasstroom; • zestien beleggers hebben onderzoek gedaan naar de afschrijvingsmogelijkheden op de bestaande portefeuille; • zes beleggers doen onderzoek naar de afschrijvingsmogelijkheden van nieuw aan te kopen objecten; • negen beleggers geven aan meer druk uit te voeren op gebruik van de mogelijkheden voor het vormen van een herinvesteringsreserve; 34

• •

drie beleggers geven aan hun investeringsbeleid te hebben aangepast; slechts één belegger heeft de fiscale structuur aangepast.

Beleggers welke het effect van de wetswijziging niet voelen Veertien beleggers geven aan geen last te hebben van de wetswijziging. Van deze veertien beleggers geven drie beleggers aan dat andere negatieve marktomstandigheden op dit moment voorgaan en een eventueel fiscaal nadeel daarbij niet opweegt. De andere elf beleggers geven aan niet geraakt te worden door de wetswijziging doordat ze: • een FBI-status hebben waardoor zij geen VpB afdragen; • een box-3 belegger zijn waardoor zij geen gebruik kunnen maken van afschrijvingsmogelijkheden; • voldoende ruimte hebben tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde voor afschrijvingen in de aankomende jaren. Dit is een korte termijn gedachte. Immers zo lang de onderpanden in bezit zijn van eigenaren welke geen gebruik maken van fiscale afschrijvingsmogelijkheden, wordt de eigenaar niet geraakt. Op het moment dat het onderpand verkocht wordt aan een belegger welke wel gebruik maakt van fiscale afschrijvingsmogelijkheden, kan het betreffende object voor de nieuwe eigenaar minder gunstig zijn. Theoretisch gezien zal een nieuwe eigenaar dit gecompenseerd willen zien in een lagere koopprijs, waardoor ook de huidige eigenaren alsnog een nadeel kunnen ondervinden van de wetswijziging. Bovendien kan zowel voor de oude als de nieuwe eigenaar, de WOZ-waarde ieder jaar worden aangepast tot een niveau waarbij de afschrijvingen worden ingeperkt danwel nihil worden. Bij verkoop van het object zal de uitvoerende instantie van de WOZwaardebepaling de transactiegegevens normaliter juist gebruiken voor het aanpassen van de WOZ-waarde van het betreffende object. Uit de praktijk blijkt dat dit nadeel door beleggers als minimaal wordt beoordeeld en derhalve niet in hun investeringsbeslissing wordt meegewogen. Een mogelijke oorzaak hiervan kan zijn dat de omvang van VpB-plichtige vastgoedbeleggers relatief beperkt is ten opzichte van de totale beleggingsmarkt: De totale omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt bedraagt ongeveer EUR 1.350 miljard, als volgt verdeeld over de verschillende categorieën:

35

Segment Woningen

Marktomvang (waarde in €) 1.000 miljard

Kantoren

80 miljard

Winkels

85 miljard

Bedrijventerreinen / Bedrijfsruimten

185 miljard

Totaal

1.350 miljard

Bron: Rabobank/FGH Bank, 2009

De totale Nederlandse vastgoedmarkt is grotendeels in bezit van de gebruikers zelf en is derhalve niet als beleggingsvastgoed te kenmerken: van de totale Nederlandse vastgoedmarkt ad EUR 1.350 mld is naar schatting slechts EUR 165 mld (12%) in eigendom van beleggers. Rabobank/FGH raamt het aandeel van institutionele beleggers op EUR 108 mld. Jones Lang Lasalle raamt het aandeel van particuliere beleggers op EUR 57 mld (35% van het totaal). Welk deel van deze beleggingsmarkt vrijgesteld is van VpB en daarmee niet direct de negatieve gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen ondervindt, is niet bekend. 4.2 Resultaten diepte-interviews Om de diverse resultaten uit de enquêtes juist te kunnen beoordelen, alsmede de achterliggende oorzaken van de diverse resultaten te achterhalen, zijn diverse gesprekken gevoerd met verschillende experts uit de Nederlandse vastgoedmarkt, te weten beleggers, de institutionele vereniging van beleggers, een taxateur en fiscalisten. Onderstaand zijn de resultaten van deze interviews weergegeven. Beleggers Gesproken is met drie beleggers; 1. een grote Nederlandse vastgoedbelegger met een beheerde portefeuilleomvang groter dan EUR 1 mld. Deze belegger is benaderd gezien de grote omvang, in combinatie met het ontbreken van een eigen fiscalist; 2. een middelgrote Nederlandse vastgoedbelegger met een portefeuille tussen de EUR 500 mln en EUR 1 mld, welke een eigen fiscalist in dienst heeft welke zich specifiek heeft verdiept in onderhavige wetswijziging; 3. een kleinere belegger met een portefeuille van ongeveer EUR 100 mln, welke zich specialiseert op woningbelegging, welke theoretisch gezien anders door de wetswijziging wordt geraakt dan beleggers in kantoren, winkels en/of bedrijfsruimten. De grootste belegger geeft aan de afgelopen jaren nog geen negatieve gevolgen te hebben ondervonden, maar als gevolg van fors opgelopen WOZ-waardes en dalende

36

marktwaardes, verwacht deze belegger de aankomende jaren de nadelige gevolgen wel te ondervinden. Er zal minder afgeschreven kunnen worden hetgeen in een hogere acute belastingdruk resulteert. Gefundeerde bezwaarmaking tegen opgelegde WOZwaardes heeft tot nu toe altijd het gewenste resultaat behaald. Het principe van het beperken afschrijven wordt wel gerespecteerd, alleen het zwakke van de huidige uitvoering is dat er te weinig onderscheid wordt gemaakt tussen goede en slechte panden. “Het feit dat op goede panden beperkt mag worden afgeschreven is terecht, maar slechte panden waarop én niet meer mag worden afgeschreven én welke zonder forse investeringen geen toekomst meer heeft, is onterecht.” Bij investeringsmogelijkheden wordt niet gekeken naar de afschrijvingsmogelijkheden van het betreffende onroerend goed, aangezien dit niet als een essentieel onderdeel van de kwaliteit van onroerend goed wordt beschouwd. Na aankoop wordt wel de actuele afschrijvingsmogelijkheid in de rekenmodellen meegenomen. Een middelgrote belegger met een eigen fiscalist geeft aan dat de wetswijziging voor hen tot op heden voordelig in plaats van nadelig is geweest. Dit komt doordat de afschrijvingsbeperkingen tot op heden zeer beperkt waren, terwijl de verschuldigde tariefsverlaging van de vennootschapsbelasting wel direct een positieve bijdrage heeft geleverd. Deze belegger verwacht dat de gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen vanaf 2010 bij een bredere groep beleggers voelbaar wordt, aangezien dan de overgangsregeling niet meer van kracht is. Bovendien zijn gemeenten – als uitvoerende instanties voor de WOZ-waardebepaling – een inhaalslag aan het maken. Door middel van het verzamelen van gegevens benaderdt de WOZ-waarde steeds meer de boekwaarde, waardoor de afschrijvingsruimte wordt ingeperkt. Ondanks de verwachting dat de WOZ-waardering vanaf 2010 een grotere impact op de onderneming zal hebben, wordt het investeringsbeleid er niet op aangepast, “een goede deal blijft een goede deal, we gaan gewoon op de oude voet verder”. De derde belegger heeft zich gespecialiseerd in uitponding; het kopen van verhuurde woningen welke na leegkomst per woning verkocht worden aan gebruikers. Over het algemeen zijn woningen in lege staat meer waard dan woningen in verhuurde staat, zodat bij verkoop van een leeggekomen woning, resultaat op de investering wordt behaald. De verkoop van leeggekomen woningen kan gestimuleerd worden door de woningen te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Deze woningbelegger heeft veel last van de wetswijziging, als gevolg van de gehanteerde verkrijgingsfictie. Deze fictie veronderstelt dat woningen vrij en leeg zijn, dit is uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Hierdoor ligt de WOZ-waarde van woningen veelal boven de marktwaarde van woningen welke verhuurd zijn. De afschrijvingsruimte is hiermee nihil. Als gevolg van de wetswijziging kan deze belegger per 1 januari 2007

37

geen gebruik meer maken van fiscale afschrijving, waardoor deze belegger het volledige theoretische cashfloweffect in de praktijk ondervindt. Desondanks geeft deze belegger aan haar bedrijfsvoering niet te hebben gewijzigd, aangezien de bedrijfsvoering ondanks de negatieve gevolgen van de wetswijziging, nog voldoende rendabel is. De voorzitter van de IVBN geeft aan negatieve gevolgen te verwachten van de wetswijziging. Niet op een algemeen marktniveau in de zin van hogere huurprijzen of lagere waardes, maar voor specifieke gevallen waarbij de WOZ-waarde hoger ligt dan de marktwaarde als gevolg van langdurige leegstand. Met name op de kantorenmarkt kan hier sprake van zijn. Kantoren met langdurige leegstand kunnen fors in waarde dalen. In een WOZ-waardebepaling wordt echter alleen rekening gehouden met een algemeen leegstandsrisico en niet met de daadwerkelijke gebruikssituatie van het betreffende object. Voor langdurig leegstaande objecten is het derhalve goed mogelijk dat de WOZ-waarde boven de marktwaarde ligt, waardoor de eigenaar niet kan afschrijven. Dit is één van de redenen waarom de IVBN pleit voor het verlagen van de bodemwaarde voor kantoren van 100% naar 75% van de WOZ-waarde14. De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit de afschrijvingsbeperking zullen naar verwachting van de IVBN niet worden gerealiseerd. De belangrijkste reden hiervoor is het feit dat eigenaren van onroerend goed welke wordt gebruikt voor de eigen onderneming, mogen afschrijven tot 50% van de WOZwaarde, in plaats van 100%. Het grootste deel van het Nederlandse beleggingsvastgoed is in handen van eigenaar-gebruikers. Het merendeel van deze eigenaren heeft als gevolg van de lagere bodemwaarde voorlopig geen beperking op haar afschrijvingsmogelijkheden. Taxateur Het invoeren van de WOZ-waarde als bodemwaarde voor fiscale inschrijving, kan volgens vastgoedtaxateurs consequenties hebben voor bepaalde eigenaren van onroerend goed. In waarderingen wordt hier geen rekening meegehouden, aangezien het een eigenaarsspecifiek aspect betreft, en geen objectspecifiek aspect. Immers, de fiscale afschrijvingsmogelijkheden voor eenzelfde object kan voor eigenaren verschillend zijn, afhankelijk van de fiscale structuur van de eigenaar. Voorafgaand aan de wetswijziging heeft de markt haar zorgen geuit over de verwachte negatieve consequenties. Achteraf wordt geconstateerd dat de negatieve gevolgen niet in de verwachte omvang zichtbaar zijn, als gevolg van; - de beperkte omvang van de negatieve schade ten opzichte van de waarde; 14

IVBN (2009). IVBN Visie: op duurzaam vastgoed.

38

-

-

-

-

de beperkte omvang van het aantal beleggers welke door hun fiscale structuur daadwerkelijk minder kunnen afschrijven, FBI’s worden niet direct geraakt en een aanzienlijk deel van de vastgoedeigenaren hebben een FBI-status; coulance bij de uitvoerende instanties van de Wet WOZ. Dit taxatiebureau wordt regelmatig ingeschakeld door vastgoedbeleggers voor het leveren van input met als doel een vastgestelde WOZ-beschikking te weerleggen. Dit leidt tot constructieve overleggen met de uitvoerende instanties en regelmatig tot de gewenste aanpassing van de WOZ-waarde, waarna meer afschrijvingsruimte ontstaat; verschillen bij de betreffende gemeente: Amsterdam kent relatief hoge WOZwaardes ten opzichte van marktwaardes waardoor op Amsterdams vastgoed de afschrijvingsmogelijkheden relatief beperkt zijn. Andere gemeentes zijn minder actief of acuraat. Grotere beleggers hebben veelal een regionaal gespreide portefeuille waardoor afhankelijk van de gemeente, sommige objecten beperkt worden in hun afschrijving terwijl voor andere objecten als gevolg van een (te) lage WOZ-waarde, nog voldoende afschrijvingsruimte resteert. de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment.

Dit taxatiebureau ziet het aantal aandelentransacties toenemen op de Nederlandse vastgoedmarkt, maar ziet als eerste reden hiertoe het vermijden van overdrachtsbelasting. Het vermijden van een aanpassing van de WOZ-waarde aan de gerealiseerde transactie, is daarbij enkel een bijkomend voordeel. Fiscalisten Fiscalisten van twee grote Nederlandse hypotheekbanken zien weinig effect van de wetswijziging. Veel beleggers hebben als gevolg van hun ondernemingsstructuur geen VpB-plicht, waardoor zij überhaupt geen afschrijvingsvoordeel hebben. Voor hen wijzigt er dus niets. Ondernemers welke wel gebruik maken van fiscale afschrijving, zullen ook beperkt last hebben van de wijziging aangezien het vormen van een herinvesteringsreserve nog steeds mogelijk is. Met het gebruik van deze reserve resulteert de wetswijziging alleen in een tijdsnadeel; de te betalen VpB wordt in de eerste jaren hoger dan in latere jaren. Doordat slechts een deel van de beleggers de nadelen van de wetswijziging ondervindt en deze nadelen relatief beperkt zijn, zal er geen sprake zijn van een effect op marktniveau. Daarentegen geeft een externe fiscalist aan juist wel veel negatieve gevolgen te zien. Het verschil van inzicht tussen de bancaire fiscalist en de fiscalist van een adviesorganisatie is dat de laatste juist specifiek wordt ingehuurd door beleggers die problemen hebben met de wetswijziging. Bij deze adviesorganisatie zijn maar liefst 25

39

waarderingsspecialisten werkzwaam voor de beoordeling WOZ-waarderingen, inclusief het voeren van eventuele bezwaarprocedures. Niet de grote fondsen maar juist de iets kleinere, oudere beleggers ondervinden direct de nadelen. De boekwaarde van oudere beleggers ligt door de vele jaren aan afschrijving onder de WOZ-waarde, waardoor zij in één keer na invoering van de wetswijziging, nul fiscale afschrijvingsmogelijkheid over hebben gehouden. Klanten zijn ook meer dan voorheen gefocust op een snelle fiscale aangifte, om daarmee zo snel mogelijk hun belastingteruggave te ontvangen. Bij nieuwe aankopen zijn sommige beleggers als gevolg van de wetswijziging bereid om minder te betalen, hun yield-vereisten zijn toegenomen. Op grond van een waardering middels het DCF-model is dit te rechtvaardigen, aangezien de cashopbrengsten uit een object afnemen door de wetswijziging. Waarderingen op basis van referentietransacties geven een vertekend beeld, aangezien in een deel van de referenties de wetswijziging wel is geïncorporeerd en een deel niet. Er is derhalve op individueel niveau zeker sprake van negatieve gevolgen, maar niet op een algemeen marktniveau. Er zijn overigens nog veel mogelijkheden voor beleggers om de effecten van de wetswijziging te beperken, hetgeen de markt nog niet in de gaten heeft. De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit de wetswijziging worden volgens de fiscalisten niet gehaald. Dit kan een reden zijn voor de invoering van nieuwe wetswijzigingen, zoals de groepsrentebox. In het volgende hoofdstuk worden de conclusies van het onderzoek weergegeven.

40

5. Conclusie De beperking van afschrijving op commercieel onroerend goed, kan voor vastgoedbeleggers resulteren in een hogere acute belastingdruk en daardoor lagere vrije kasstromen. Objecten met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de boekwaarde, kunnen fiscaal minder aantrekkelijk worden. Dit zou in een beleidswijziging voor vastgoedbeleggers kunnen resulteren op het gebied van herziening van de huidige portefeuille en herziening van aankoop- en of investeringsbeleid. Indien een deel van de markt negatieve gevolgen van de wetswijziging ondervindt, zou de wetswijziging zelfs in waardedalingen kunnen resulteren van deze fiscaal minder aantrekkelijke objecten. Zowel de initiatiefnemer van als belanghebbenden bij de wetswijziging, verwachtten ten tijde van invoering dat de afschrijvingsbeperking een negatief effect op de vastgoedmarkt zou hebben. Deze verwachtte negatieve effecten zijn divers; lagere vastgoedprijzen, lagere rendementen, hogere huurprijzen en minder vraag naar vastgoed. Middels een enquête met een bruikbare response van 35 Nederlandse vastgoedbeleggers is beoordeeld of de afschrijvingsbeperkingen invloed hebben of hebben gehad op deze ondernemingen. Deze praktijkconclusies zijn uiteenlopend: 22 van de 35 beleggers geven aan dat hun afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt door de wetswijziging. 25% van de beleggers geeft aan over een lagere vrije kasstroom te beschikken sinds de wetswijziging. Anderzijds geven beleggers met een speciaal fiscaal regime (FBI en box-3) aan de te verwachten nadelige effecten niet te ondervinden aangezien zij geen VpB verschuldigd zijn (FBI’s) of niet belastingplichtig zijn voor de VpB (box-3 beleggers). Zodra de betreffende onderpanden echter in bezit komen van een onderneming welke wel conform de Wet IB gebruikt maakt van afschrijvingsmogelijkheden, kan de nieuwe eigenaar wel geconfronteerd worden met afschrijvingsbeperkingen, waarvoor hij theoretisch gezien gecompenseerd wil worden. In de praktijk blijkt dat – ondanks de ondervonden negatieve gevolgen van de afschrijvingen bij een deel van de beleggers – dit geen effect heeft op de algehele vastgoedmarkt in de vorm van bijvoorbeeld waardedalingen. De gevonden verklaringen hiervoor zijn: - de beperkte omvang van de negatieve schade voor de vastgoedmarkt ten opzichte van de totale omvang van de markt; - de beperkte omvang van het aantal beleggers welke door hun fiscale structuur daadwerkelijk minder kunnen afschrijven, aangezien FBI’s en box-3 beleggers niet direct worden geraakt door de wetswijziging; - als gevolg van de overgangsregeling, het gebruik van een WOZ-waarde met een peildatum één jaar ouder dan datum belastingaanslag, en de nog niet volledig doorlopen professionaliseringsslag bij de uitvoerende instanties van de WOZ,

41

-

-

-

-

hebben veel objecten sinds de invoering van de wetswijziging nog voldoende ruimte gekend om af te schrijven; gelijktijdig met het beperken van de afschrijvingsmogelijkheden, is het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% hetgeen een positief effect heeft op de cashflowpositie van beleggers; De mogelijkheid voor het vormen van een herinvesteringsreserve blijft bestaan, waardoor beleggers welke hiervan gebruik maken, enkel hun belastingdruk ten nadele zien verschuiven in tijd maar per saldo niet in omvang; De afschrijvingsbeperkingen zijn het grootst voor beleggers in woningen en winkels. Juist deze categorieën vastgoed zijn de afgelopen jaren succesvolle beleggingen gebleken hetgeen de negatieve gevolgen van de wetswijziging voor deze beleggers beter aanvaardbaar maakt; de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment. Het is goed mogelijk dat onderhavig onderwerp als gevolg van de huidige negatieve omstandigheden op de vastgoedmarkt, bij beleggers thans geen aandacht krijgt, hetgeen drie beleggers ook expliciet hebben aangegeven.

Uit de praktijk blijkt dat WOZ-waarderingen steeds actueler en steeds nauwkeuriger worden, als gevolg van enerzijds een jaarlijkse (her)waardering en anderzijds een professionaliseringsslag bij de uitvoeringsorganisatie van de WOZ-waarderingen. Dit heeft tot gevolg dat de WOZ-waarderingen op redelijk courante objecten geen grote verschillen (meer) kennen met marktwaarderingen, met als gevolg dat de afschrijvingsruimte inperkt. Doordat bij een belastingaangifte in een bepaald jaar, de WOZ-waarde van een jaar eerder moet worden gebruikt, is er bij een opgaande markt veelal sprake van een (klein) verschil tussen de WOZ-waarde en marktwaarde waarmee enige afschrijvingsruimte blijft bestaan. De ruimte voor fiscale afschrijvingen zal daarmee geleidelijk en op een min of meer natuurlijke wijze uit het Nederlandse vastgoedklimaat verdwijnen. Door deze geleidelijke ophef is het reëel te veronderstellen dat negatieve effecten op vastgoedwaardes niet materieel zijn. Daarmee lijkt de vooraf zo gevreesde wetswijziging minder impact te hebben dan verwacht. De overheid zal de geraamde inkomsten uit de wetswijziging niet realiseren, hetgeen de vastgoedmarkt wel moet doen waken voor toekomstige overheidsinitiatieven.

42

6. Aanbevelingen en Reflectie Aanbevelingen Door de heer van Boxtel is in 2006 – dus voorafgaand aan de wetswijziging – onderzocht wat de mogelijke gevolgen van de wetswijziging zouden zijn. Geconcludeerd werd dat de verwachte gevolgen aanzienlijk zouden zijn, voor de prijzen en rendementen van onroerend goed. Met name voor oudere kantoorpanden en kantoorpanden met een hoge grondquote zouden de gevolgen fors zijn. Ruim twee jaar na invoering van de wetswijziging blijkt uit onderhavige onderzoek dat de gevolgen wellicht incidenteel negatief zijn, maar dat er geen overall negatief effect op de gehele vastgoedmarkt zichtbaar is. Enerzijds doordat een deel van de partijen überhaupt geen gebruik maakt van fiscale afschrijving, anderzijds doordat de afschrijvingsruimte de eerste jaren als gevolg van (te) lage WOZ-waardes en de overgangsregeling nog aanwezig was. Een aantal beleggers verwacht dat vanaf 2010 de negatieve gevolgen zichtbaar worden. Het herhalen van onderhavig onderzoek over ruim twee jaar kan derhalve andere resultaten geven. Dit onderzoek kan dan aanvullend onderbouwd worden met een vergelijking van jaarrekeningen over de jaren 2009 en 2010, waarmee direct aangetoond kan worden hoe groot de afschrijvingsverschillen over de jaren bedragen. Reflectie De totstandkoming van onderhavig onderzoek was enerzijds lastig als gevolg van de benodigde hoge response op enquête- en interviewverzoeken, de huidige negatieve marktomstandigheden waardoor onderhavig onderwerp geen grote aandacht geniet, en de tijdsbeperking. Anderzijds betrof het een afgebakend onderzoek, waardoor de te volgen stappen redelijk overzien waren. Indien het onderzoek opnieuw uitgevoerd had moeten worden zouden een aantal onderdelen anders worden aangepakt. Voorafgaand aan de enquêtes zouden een aantal ‘voorinterviews’ worden gehouden. De informatie uit deze interviews zou gebruikt worden bij het opstellen van de enquêtevragen. Als het mogelijk was geweest was het onderzoek twee jaar later uitgevoerd, zodat een zinvolle analyse van jaarverslagen als extra onderzoeksmethode toegevoegd kon worden. Hiermee is het mogelijk om objectievere resultaten te behalen.

43

Bijlage Bibliografie - ‘Afschrijvingen afgeschreven?’, P. van Boxtel, 2006. - Berkhout, T.M. (2007). Afschrijven op vastgoed: knopen ontward of doorgehakt? Weekblad Fiscaal Recht, 6733, 957-965. - Berkhout, T.M., en Paardt, R.N.G., van der (2007). Basisboek vastgoed fiscaal. Zeist: Infotax. - Berkhout, T.M.(2002). Fiscaal afschrijven op vastgoed. - Broek, M.A.J., en van den, Kluft, J. (2006). De vastgoedmarkt en ‘Werken aan winst’: een overzicht. Vastgoed fiscaal en civiel, 4, 1-7. - ‘Het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van investeringen in winkelvastgoed’. H. Koning, 2008. - Kastelein, J.F. (2007). Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen (OZB). PropertyNLTax, 2, 148-171. - Jones Lang Lasalle (2009). Dutch Capital Markets Bulletin 2009. Private Investors. - Ministerie van Financiën, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Memorie van Toelichting. - Ministerie van Financiën, 30572, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Nota naar aanleiding van dit verslag. - Platvorm WOZ (2008). De WOZ ‘Goudgerand’. Breder gebruik WOZ-informatie. - Til, R. (2006). Politiek zet mes in afschrijven op vastgoed. PropertyNL. 2, (3), 37-39. - Til, R. (2007). De fiscus en de python. PropertyNL. 2, (3), 49-51. - Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

44

De beperkingen van afschrijvingsbeperkingen

Door: drs. L.M. Sala Augustus 2009 Begeleiding: Drs. A. Marquard Drs. R.M. Weisz

1

Voowoord Het ministerie van Financiën heeft met ingang van januari 2007 het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% met als doel het Nederlandse vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. De bekostiging van deze tariefsverlaging diende voor een groot deel te komen uit de beperking van afschrijving op beleggingsvastgoed. Een verlaging van afschrijving resulteert in een hogere acute belastingdruk en daarmee in een lagere vrije kasstroom voor de eigenaar. Vanuit mijn functie als kredietanalist bij FGH Bank, beoordeel ik financieringsproposities. Een essentieel onderdeel van deze analyse is de cashflowprognose; in hoeverre zijn de inkomsten van een kredietnemer afdoende voor zijn (financierings)lasten. Een lagere afschrijving resulteert in een lagere vrije kasstroom waaruit de lasten voldaan moeten worden. Dit zou vanuit een financier kunnen resulteren in een aanpassing van het financieringsbeleid, echter tot op heden is hier vanuit mijn werkgever geen aanpassing op gekomen. Nieuwsgierig naar de vraag of ons beleid aangepast zou moeten worden, en daarmee samenhangend de vraag of onze klanten hun beleid aanpassen aan de wetswijziging, heb ik hier onderzoek naar gedaan. Dit onderzoek dient ter afronding van mijn studie Master of Science in Real Estate (MSRE), aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Dankbaar ben ik voor de begeleiding van de heer Arthur Macquard, met zijn praktische en doeltreffende benadering. Voor de tweede maal heeft de heer Weisz mijn afstuderen mogelijk gemaakt hetgeen ik zeer op prijs stel. Tot slot wil ik mijn werkgever FGH Bank bedanken welke mij zowel financieel als operationeel de mogelijkheid heeft geboden deze studie te volgen. Lisette Sala Amsterdam, augustus 2009.

2

Samenvatting Het ministerie van Financiën heeft met ingang van januari 2007 het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% met als doel het Nederlandse vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. De bekostiging van deze tariefsverlaging diende voor een groot deel te komen uit de beperking van afschrijving op onroerend goed. Afschrijven is per ingang van de genoemde datum niet meer mogelijk tot de restwaarde, maar tot de WOZ-waarde. Aangezien de WOZ-waarde veelal hoger ligt dan de restwaarde wordt hiermee de ruimte om af te schrijven ingeperkt. Voor onroerend goed waarbij de WOZ-waarde op of boven de boekwaarde is vastgesteld, is geen fiscale afschrijving meer toegestaan. Fiscale afschrijving heeft voor eigenaren het voordeel dat dit bedrag als kostenpost mag worden opgenomen, zodat over dit bedrag niet/niet direct belasting betaalt hoeft te worden. Het beperken van afschrijving kan derhalve resulteren in een hogere acute belastingdruk waarna een lagere vrije kasstroom resulteert. Indien veel beleggers deze negatieve gevolgen ondervinden, kan dit op diverse manieren doorwerken op de vastgoedmarkt. Genoemd wordt inperking van vreemd vermogen, uitvlucht van beleggers, daling van marktwaardes en hogere huurprijzen. Om te achterhalen of de theoretische negatieve gevolgen zich in de praktijk voordoen zijn middels twee onderzoeksmethodes – enquêtes en diepte-interviews – beleggers en andere betrokkenen benaderd over de door hen ondervonden gevolgen van de wetswijziging. Uit deze resultaten blijkt dat de gevolgen in de praktijk veel beperkter zijn dan de theoretisch verwachte gevolgen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn: -

-

-

de omvang van de fiscale schade is relatief beperkt ten opzichte van de totale waarde van de Nederlandse vastgoedmarkt; een groot deel van de beleggers werkt met een fiscale structuur waarmee zij niet VpB-plichtig zijn en daardoor niet de verwachte gevolgen ervaren, dit betreffen vennootschappen met een FBI-status en particuliere beleggers in box-3; de WOZ-waarde ligt vaak iets onder de marktwaarde, waardoor er tot op heden nog ruimte bestaat om af te schrijven voor beleggers welke hun vastgoed op marktwaarde waarderen; de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment.

De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit het beperken van afschrijvingsmogelijkheden ad EUR 1,7 mld zullen niet gehaald worden. De vastgoedmarkt dient zich derhalve voor te bereiden op mogelijke nieuwe acties van het Ministerie.

3

Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Onderwerp 1.3 Vraagstelling 1.4 Doelstelling 1.5 Subvragen 1.6 Vraag- antwoordmodel 1.7 Methoden 1.8 Indeling hoofdstukken 2. Theoretische achtergrond en gevolgen van de wetswijziging 2.1 Ratio van afschrijving 2.2 Ratio van de wetswijziging 2.3 Inhoud van de wetswijziging ten aanzien van beleggingsvastgoed 2.4 Invloed en bepaling van de WOZ-waarde 2.5 Verschillen in categorie vastgoed 2.6 Theoretische gevolgen van de wetswijziging 2.7 Mogelijke escapes 2.8 Geluiden uit de praktijk 2.9 Conclusie 3. Methodologie 3.1 Enquête als onderzoeksmethode 3.2 Onderdelen van de enquête 3.3 Respondenten 3.4 Diepte-interviews 4. Resultaten 4.1 Resultaten enquête 4.2 Resultaten diepte-interviews 5. Conclusie 6. Aanbevelingen en Reflectie Bijlage bibliografie

4

1. Inleiding Wat zijn de gevolgen voor beleggers van de afschrijvingsbeperkingen op vastgoed? Een evaluerende studie. 1.1 Aanleiding Met ingang van 1 januari 2007 is er middels een wetswijziging een beperking gekomen op de mogelijkheden voor afschrijving op onroerend goed. Afschrijvingen mogen door beleggers in bepaalde fiscale regimes ten laste worden gebracht van hun resultaat. Een lager resultaat resulteert in een lagere acute belastingdruk. Het beperken van de afschrijving zou dus kunnen resulteren in een hoger resultaat en daarmee een hogere acute belastingdruk. Beleggers welke zich enkel richten op vastgoedexploitatie hebben normaliter een eenvoudige balans en cashflowpositie. De cashflowpositie bestaat voornamelijk uit inkomende huurstromen, daartegenover staan exploitatielasten, rentelasten, aflossingen en belastingen. Indien een vastgoedbelegger een nieuwe vastgoedinvestering beoordeelt, wordt in deze overweging meegenomen of de huurstroom uit het aan te kopen vastgoed, voldoende is om de rente- en aflossingsverplichting te voldoen uit de aan te trekken nieuwe lening. Voor een bank geldt dit eveneens: bij een nieuwe financieringsaanvraag is het voor een bank belangrijk om te kunnen concluderen dat de rente- en aflossingsverplichtingen uit de cashflow kunnen worden betaald. Indien de acute belastingdruk toeneemt, houdt de vastgoedbelegger minder cashflow over waaruit de lasten voldaan moeten worden. Theoretisch gezien zouden vastgoedbeleggers hierdoor anders om moeten gaan met het beoordelen van bepaalde investeringen. Een mogelijke reactie zou kunnen zijn dat beleggers onroerend goed lager waarderen dan zij voor de wetswijziging zouden doen, of trachten hun nadeel te herstellen middels het verhogen van huurprijzen. Indien veel beleggers last hebben van de wetswijziging en hier hun investeringsbeleid op zouden aanpassen, zou het zelfs effect op de waarde van vastgoed kunnen hebben. Zowel de overheid als opsteller van de wetswijziging als de IVBN als vertegenwoordiger van Nederlandse institutionele vastgoedbeleggers, hebben oorspronkelijk gewaarschuwd voor waardedalingen van commercieel onroerend goed. Vanuit de bancaire sector en vanuit vastgoedbeleggers zelf, zijn deze geluiden niet openlijk verspreid. Berichten dat banken financieringsaanvragen anders beoordelen sinds de wetswijziging, of dat vastgoedbeleggers hun potentiële investeringen anders beoordelen, zijn er niet. Hierdoor rijst de vraag of de wetswijziging wel effect heeft op vastgoedbeleggers, i.e. op hun investeringsgedrag, of op de waarde van vastgoed, of dat beleggers zich wellicht niet voldoende bewust zijn van de wijziging en de mogelijke gevolgen.

5

1.2 Onderwerp De mogelijkheden voor eigenaren van vastgoed om af te schrijven op beleggingsvastgoed zijn ingeperkt, door een wijziging in de Wet IB 2001. De bodemwaarde tot waarop mag worden afgeschreven, is gewijzigd van de restwaarde naar de WOZ-waarde. Lagere afschrijvingen resulteren in hogere winsten en daarmee hogere directe belastingverplichtingen. Hogere belastingverplichtingen hebben een negatief effect op de kasstroom van de vastgoedeigenaar. Een lagere kasstroom kan bij de investeringsbeslissing leiden tot een lagere gewenste maximale koopsom. Indien investeerders op grote schaal lagere koopsommen betalen, zou dit kunnen leiden tot lagere waardes van onroerend goed. Deze scriptie heeft als doel te achterhalen of beleggers hun investeringsbeleid hebben gewijzigd, zo ja op welke manier en zo nee, waarom niet. 1.3 Vraagstelling “In hoeverre hebben de beperkingen van afschrijvingsmogelijkheden op commercieel onroerend goed, invloed op het investeringsbeleid van vastgoedbeleggers of op de waarde van onroerend goed?” 1.4 Doelstelling Deze scriptie zal het theoretische effect van de afschrijvingsbeperking beoordelen. Daarnaast zal duidelijk worden gemaakt i) wat de veranderingen in de praktijk zijn, en ii) of de gevolgen in de praktijk overeenkomen met de theoretische verwachtingen. 1.5 Subvragen - wat houdt de wetswijziging in? (oude versus nieuwe afschrijvingsmethode) - wat waren de doelen en verwachte neveneffecten van de wijziging? - Wat zou theoretisch het effect van de wijziging op vastgoedbeslissingen moeten zijn? (Inclusief casus of rekenvoorbeeld, verwachtingen in nota van ministerie van financiën, reactie IVBN); - Wat is in de praktijk het effect van de wijziging? - Indien er in de praktijk een effect bestaat: sluit dit aan bij de theoretische onderbouwing/verwachting? - Zo niet: waarom heeft het theoretische effect niet (volledig) plaatsgevonden?

6

1 . 6 Vraag- antwoord methode Onderstaand is het conceptueel kader van het onderzoek weergegeven. De deelconclusies betreffen enkel verwachte conclusies en zullen op basis van de onderzoeksgegevens definitief worden opgesteld. Vraag

Wat zou theoretisch het effect van de afschrijvingsbeperking moeten zijn op de waarde van commercieel onroerend goed?

Antwoord-methode

- Oude en nieuwe wijze beschrijven voor het bepalen van de hoogte van afschrijving; - Rekenvoorbeeld van oude en nieuwe wijze.

=> Deelconclusie: waarde van onroerend goed zou door de wetswijziging gedaald moeten zijn. Is de omvang van afschrijvingen sinds de invoering van de wetswijziging verlaagd?

Vergelijk afschrijvingsbedragen versus de waarde van het vastgoed over de jaren 2006 en 2007 uit jaarverslagen van commercieel onroerend goed beleggers.

=> Deelconclusie: afschrijvingen zijn lager sinds de wetswijziging. Is de waarde van commercieel vastgoed gedaald, doordat beleggers het negatieve effect van de afschrijvingsbeperkingen, in hun waardebeoordeling verdisconteren?

Uit enquêtes met commerciële vastgoedbeleggers moet blijken of zij de beperkingen in hun waardebeoordeling hebben meegenomen.

=> Deelconclusie: de afschrijvingsbeperkingen leiden niet tot waarde-aanpassingen. Waarom wordt het theoretisch te verwachten negatieve effect van de afschrijvingsbeperking door beleggers niet in de waarde verdisconteerd?

Uit enquêtes en diepte-interviews moet blijken waarom beleggers niet reageren middels waardeaanpassingen op de afschrijvingsbeperkingen.

=> Deelconclusie: de door beleggers verwachte effecten zijn minimaal.

7

1.7 Methoden Twee methoden uit het conceptueel kader, de enquêtes en diepte-interviews, worden onderstaand nader toegelicht: Enquêtes: er wordt getracht een grote groep Nederlandse beleggers te benaderen voor een enquête, met als doel een response van minimaal 40 beleggers te behalen, zodanig dat daarmee het effect in de praktijk achterhaald kan worden en statistisch onderbouwde uitspraken gedaan kunnen worden. De auteur is werkzaam bij FGH Bank. FGH bank heeft honderden Nederlandse vastgoedbeleggers als klanten. FGH heeft 8 regiokantoren in heel Nederland van waaruit de relatiemanagers continue contact onderhouden met deze klanten. Via hen moet het goed mogelijk zijn om deze beleggers te benaderen en hen te verzoeken de enquête in te vullen. FGH Bank heeft van al haar klanten jaarrekeningen in bezit, waaruit achterhaald kan worden hoe groot de portefeuille van de beleggers is. Uit marktpublicaties kan achterhaald worden wat de totale omvang is van het commercieel vastgoed in Nederland in handen van Nederlandse beleggers. Door de omvang van de portefeuilles van de respondenten te delen door de omvang van de totale Nederlandse portefeuille wordt meetbaar welk bereik de steekproef uit de enquêtes heeft opgeleverd. De enquêtes zullen worden opgesteld middels het hulpprogramma ‘Thesis Tools’. Diepte-interviews: de enquêtes zullen naar verwachting aangeven of beleggers reageren op de afschrijvingsbeperkingen, maar niet hoe. Om te achterhalen hoe ze reageren, of beleggers bijvoorbeeld alternatieve waarderingsmethodes of aankoopstructuren hanteren, is een enquête te algemeen. Middels diepte-interviews kunnen dergelijke vragen wel beantwoord worden. Ook indien uit de enquêtes blijkt dat beleggers niet reageren op de afschrijvingsbeperkingen, kan middels de interviews achterhaald worden wat de achterliggende redenen daarvoor zijn. De diepte-interviews worden getracht af te nemen met: - vastgoedbeleggers uit dezelfde steekproef als de enquête, met verschillende omvang en verschillende soort portefeuilles; - de voorzitter van de IVBN; - een fiscalist gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk, werkzaam bij een adviesorganisatie; - een fiscalist gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk, werkzaam bij een vastgoedbank; - een vastgoedtaxateur; - een werknemer van het ministerie van Financiën welke zich bezig heeft gehouden met de wetswijziging.

8

1.8 Hoofdstukindeling In de inleiding wordt beschreven wat de aanleiding is van het onderzoek, en wordt de onderzoeksvraag, de subvragen en de onderzoeksmethode gepresenteerd. In hoofdstuk 2, theoretische achtergrond en gevolgen, wordt weergegeven wat de theoretische gevolgen van de wetswijziging zijn, alsmede hoe de praktijk voorafgaand aan de invoering van de wijziging de gevolgen beoordeeld heeft. In het derde hoofdstuk, methodologie, wordt beschreven middels welke onderzoeksmethode de praktijk is benaderd om de daadwerkelijke gevolgen van de wetswijziging te achterhalen. De resultaten van het onderzoek worden weergegeven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 waarin conclusies worden getrokken over de verwachte theoretische effecten versus de effecten in de praktijk. Afgesloten wordt met aanbevelingen en reflecties in hoofdstuk 6. 1.9 Kredietcrisis als belemmerende onderzoeksfactor De Nederlandse vastgoedmarkt wordt op verschillende manieren geraakt door de wereldwijde kredietcrisis: er wordt minder vreemd vermogen verschaft en de bijbehorende condities zijn ongunstiger, de waarde van onroerend goed daalt, de vraag naar onroerend goed is afgenomen en de huurprijzen staan onder druk. Het sentiment van beleggers zal daardoor verslechterd zijn, hetgeen gevolgen kan hebben voor onderhavig onderzoek. Enerzijds doordat beleggers niet bereid zijn om aan onderhavig onderzoek mee te werken, anderzijds doordat beleggers zich niet kunnen of willen distantiëren van de kredietcrisis bij de beantwoording van vragen.

9

2. Theoretische achtergrond en gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen In dit hoofdstuk wordt de ratio van afschrijven in het algemeen besproken en de daarmee samenhangende reden van de wetswijziging ten aanzien van afschrijven op beleggingsvastgoed. Daarna wordt weergegeven wat de wetswijziging inhoudt, en wat de theoretische gevolgen van deze wetswijziging voor vastgoedbeleggers zijn. De WOZ-waarde speelt hierin een belangrijke rol. Afgesloten wordt met mogelijkheden voor beleggers om de beperkingen te verkleinen, en met geluiden uit de praktijk voorafgaand aan de wetswijziging. 2.1 Ratio van afschrijving Een onderneming investeert van oorsprong in bedrijfsmiddelen, zoals vastgoed, machines en voorraden. Deze middelen dienen ter productie van goederen en of diensten, waarmee wordt beoogd winst te realiseren. Deze middelen zijn normaliter onderhevig aan technische en/of economische slijtage, waardoor de middelen minder waard worden. Dit jaarlijkse waardeverlies mag als kostenpost worden opgenomen in de belastingaangifte. Over deze kostenpost – afschrijving genaamd – behoeft derhalve geen belasting te worden betaald. De meest genoemde doelen van afschrijving in de rechtspraak zijn: “fondsvorming, instandhouding van kapitaal, verdeling van kapitaalverlies en verdeling van aanschaffing- of voortbrengingskosten”1. Afschrijving is dus een fiscaal hulpmiddel om de waardevermindering van een bedrijfsmiddel jaarlijks in de winstberekening tot uiting te laten komen. 2.2 Ratio van de wetswijziging Fiscale regelgeving is een belangrijke factor voor ondernemingen in hun beoordeling van de aantrekkelijkheid van een vestigingsland. Nederland is gebaat bij een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor ondernemingen. Immers, in Nederland gevestigde ondernemingen dragen positief bij aan werkgelegenheid en omzet. Beide hebben een positief effect op de overheidsbegroting middels inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. In april 2005 heeft het toenmalige kabinet in een nota aan de Tweede Kamer gepresenteerd dat het Nederlandse vestigingsklimaat aan verbetering toe was. Hiertoe heeft het kabinet een voorstel voor aanpassing van de fiscale regelgeving gedaan. De belangrijkste wijzigingen betroffen een verlaging van het Vpb-tarief en verlaging van MKB-tarieven. Het kabinet raamt in haar ‘Memorie van toelichting’ op de nota “Werken aan Winst” dat de voorgestelde wijzigingen in EUR 2 miljard lastenverlichting voor het bedrijfsleven resulteert, en daarmee in EUR 2 miljard lagere overheidsinkomsten. 1

Berkhout, T.M.(2002). Fiscaal afschrijven op vastgoed.

10

Dit wilde het kabinet compenseren door aanscherping van fiscale regelgeving op andere vlakken. Eén van de voorgestelde compensatiemethoden betrof een inperking van afschrijvingsmogelijkheden op commercieel vastgoed. De beperking van de afschrijving op vastgoed zou een bedrag van EUR 1,7 mld moeten opbrengen2. De keuze voor compensatie op dit gebied is gebaseerd op ervaringen uit de praktijk waaruit blijkt dat er een discrepantie bestaat tussen de hoogte van fiscale afschrijving en de werkelijke waardevermindering van commercieel vastgoed. De afschrijving bleek hoger te zijn dan de werkelijke waardevermindering. Het doel van afschrijving werd daardoor deels voorbij geschoten. In gevallen waarin vastgoed voor een hogere prijs wordt verkocht dan de aankoopprijs is geweest, zou er - conform de oorspronkelijke ratio van afschrijving – überhaupt geen sprake moeten zijn geweest van afschrijving. De mogelijkheid van fiscale afschrijving op commercieel vastgoed is op basis van deze argumentatie ingeperkt. De genoemde wijzigingen zijn per januari 2007 ingevoerd en vastgelegd in artikel 3.30a Wet IB 2001, Beperking afschrijving gebouwen. Verschillende fiscale regimes De wetswijziging heeft niet voor alle beleggers dezelfde gevolgen, maar is afhankelijk van de door de beleggers gehanteerde fiscale ondernemingsstructuur. Vennootschappen zijn in principe VpB-plichtig en voor hen gelden de genoemde nadelen. Middels een FBI-structuur (Fiscale Beleggings Instelling), kunnen vennootschappen onder bepaalde voorwaarden geheel vrijgesteld worden van hun VpB-plicht. Een FBI heeft wel een zogenaamde uitdelingsplicht: het gehele fiscale resultaat moet binnen een bepaalde periode na einde boekjaar worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Een lagere afschrijving verhoogt het fiscale resultaat en verhoogd daarmee het verplicht uit te betalen bedrag. De cashflowpositie van de FBI wordt daarmee wel verminderd. Privé-beleggers kunnen in box 1 en/of box 3 beleggen. Beleggen in box 3 kan als er sprake is van passief in plaats van actief ondernemerschap. Box 3 beleggers zijn niet belastingplichtig voor de VpB. Afschrijving heeft als voordeel dat over het af te schrijven bedrag geen acute VpB-belastingplicht ontstaat. Box3 beleggers welke überhaupt niet VpB-belastingplichtig zijn hebben derhalve ook geen baat bij afschrijving. Het beperken van afschrijving heeft voor deze beleggers op het eerste gezicht dan ook geen negatieve gevolgen.

2

Til, R. (2006). Politiek zet mes in afschrijven op vastgoed. PropertyNL. 2, (3), 37-39.

11

2.3 Inhoud van de wetswijziging ten aanzien van beleggingsvastgoed In artikel 3:30a lid 3 is vastgelegd welk vastgoed als beleggingsvastgoed wordt aangemerkt: “een gebouw dat bestemd is om direct of indirect hoofdzakelijk ter beschikking te worden gesteld aan een ander dan een met de belastingplichtige verbonden persoon of lichaam”. Tot 2007 werd het bedrag aan afschrijving op beleggingsvastgoed als volgt bepaald: Afschrijving per jaar = (Aanschafwaarde -/- restwaarde) / economische levensduur. De boekwaarde van het vastgoed wordt bepaald op aanschafwaarde minus de gecumuleerde jaarlijkse afschrijvingen. Afschrijven was in principe toegestaan totdat de restwaarde was bereikt. Vanaf januari 2007 is er een zogenoemde bodemwaarde ingevoerd. De bodemwaarde voor commercieel onroerend goed is vastgesteld op 100% van de WOZ-waarde. Voor vastgoed in eigen gebruik is de bodemwaarde vastgesteld op 50% van de WOZ-waarde. Voor de aangifte over een betreffend boekjaar, ligt de peildatum van de WOZ-waarde een jaar eerder waardoor waardemutaties 1 jaar achterlopen op de aangifte. Zodra de boekwaarde lager is dan of gelijk is aan deze bodemwaarde, is er geen verdere fiscale afschrijving toegestaan. 2.4 Invloed en bepaling van de WOZ-waarde De WOZ-waarde wordt daarmee een belangrijke factor in de beoordeling van afschrijvingsmogelijkheden. Dit wordt niet door alle belanghebbenden gewaardeerd, doordat “een echte marktwaarde met de WOZ-waarde meestal niet wordt bepaald”.3 In een WOZ-waardering worden twee ficties gehanteerd welke onder andere tot weerstand leiden; de verkrijgingsfictie en de overdrachtsfictie. De verkrijgingsfictie is de aanname dat een onroerende zaak vrij opleverbaar is. De aanname dat het volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak wordt overgedragen, betreft de overdrachtsfictie4. Waardebepalende factoren zoals huurcontracten, erfpacht en antispeculatiebedingen worden in de WOZ-waardebepaling buiten beschouwing gelaten. Aangezien dergelijke factoren wel in een marktwaardering tot uiting komen, bestaan er verschillen tussen WOZ-waarderingen en marktwaarderingen. Sinds 2008 wordt er elk jaar een WOZ-waarde bepaald voor elk object, met als doel een zo actueel mogelijke waardering te hanteren. De taxatiewijze voor woningen en nietwoningen is verschillend. Onderstaand worden beide taxatiewijzes kort besproken:

3

Berkhout, T.M. (2007). Recente vastgoedwetgeving: een ‘frisse’ start? Vastgoed Fiscaal & Civiel, 1, 1-7. Kastelein, J.F. (2007). Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen (OZB). PropertyNLTax, 2, 148-171.

4

12

Woningen Bij het bepalen van de WOZ-waarde van woningen wordt altijd uitgegaan van de vergelijkingsmethode5. De marktanalyse welke wordt uitgevoerd door de uitvoerende instanties van de Waarderingskamer om tot een WOZ-waarde van woningen te komen bestaat uit vijf stappen6: 1. verzamelen van marktgegevens; 2. het analyseren van de marktgegevens; 3. individuele beoordeling van modelwaardes aan de hand van marktgegevens; 4. inwinnen van aanvullende informatie; 5. registreren van de marktgegevens. Ad 1. het verzamelen van marktgegevens voor de bepaling van WOZ-waarderingen bestaat uit twee onderdelen; het verzamelen van verkooptransacties en het verzamelen van vraagprijzen inclusief de bijbehorende beschrijvingen. Ad 2. het analyseren van de marktgegevens bestaat uit een vergelijking tussen alle gerealiseerde verkooptransacties en de bijbehorende WOZ-waardes, zowel de reeds vastgestelde WOZ-waarde als de aankomende twee vaststellingen. Ad 3. de individuele beoordeling van modelwaardes heeft als doel het taxatiemodel te optimaliseren en te verfijnen. Ad 4. het inwinnen van aanvullende informatie (bij de eigenaar, bij externen of middels een opname door een medewerker zelf) wordt enkel uitgevoerd indien het aannemelijk is dat deze informatie nodig is voor een correcte analyse van de verkoopprijs en/of de waardebepaling. Ad 5. De middels stap 1 tot en met 4 verkregen informatie wordt vastgelegd op gemeentelijk niveau. Vastlegging op landelijk niveau heeft geen toegevoegde waarde aangezien waarderingen van woning afhankelijk zijn van lokale factoren en niet van landelijke factoren. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na een marktconforme verkoop van een woning, de WOZ-waarde van zowel de betreffende woning als vergelijkbare woningen in de omgeving, wordt aangepast aan de marktgegevens van de gerealiseerde de transactie. Indien dit het geval is, zal de ruimte voor afschrijving na een verkooptransactie op de betreffende en vergelijkbare woning(en), nihil zijn.

5 6

Gemeentebelastingen.amsterdam.nl Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

13

Niet-woningen De WOZ-waarde van courante niet-woningen wordt bepaald middels de huurwaarde kapitalisatiemethode aan de hand van gerealiseerde en vergelijkbare markttransacties. Bij deze methode worden aan de diverse verschillende gebruiksruimten huurwaarden per m2 toegekend. Deze toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van het binnen locaties van de gemeente geldende niveau van min of meer vergelijkbare huurprijzen van objecten die op of rond de prijspeildatum zijn verhuurd of verkocht. De aldus gevonden totale bruto huurwaarde wordt hierna vermenigvuldigd met een bruto kapitalisatiefactor. In deze kapitalisatiefactor zijn verwerkt: het verlangde basisrendement, onderhoudslasten, exploitatielasten en leegstandsrisico7. Indien er geen bruikbare marktgegevens voorhanden zijn, kan gebruik worden gemaakt van de Dekkingswaarde methodiek of de Discounted Cashflow Methode, alhoewel de laatste recent is verworpen door de Hoge Raad. De WOZ-waarde van incourante niet-woningen wordt bepaald middels de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. De marktanalyse welke wordt uitgevoerd door de uitvoerende instanties van de Waarderingskamer om tot een WOZ-waarde van niet-woningen te komen bestaat uit vier stappen8: 1. Verzamelen van marktgegevens; 2. Verifiëren van de verzamelde marktgegevens; 3. Registeren van de marktgegevens; 4. Analyseren van de marktgegevens. Ad 1. De te verzamelen marktgegevens betreft onder andere: gronduitgifteprijzen, stichtingskosten van nieuwbouw/aanbouw, verhuurtransacties en verkooptransacties. Hiertoe worden diverse bronnen geraadpleegd: grondbedrijven/afdeling grondzaken van de gemeente, afgegeven bouwvergunningen, transactiegegevens van makelaars en transactiegegevens van eigenaren. Ad 2. Het verifiëren van marktgegevens behelst onder andere het koppelen van transactiegegevens aan de WOZ-waarde van het betreffende object, waarbij de inputgegevens van de transactie vergeleken worden met de inputgegevens voor de vastgestelde WOZ-waarde. Indien hierin verschillen bestaan, worden de verschillen verklaard en/of wordt aanvullende informatie opgevraagd. In deze fase wordt ook globaal beoordeeld of de verzamelde gegevens bruikbaar zijn.

7 8

Gemeentebelastingen.amsterdam.nl Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

14

Ad 3. Registratie van de verzamelde en geverifieerde informatie vindt plaats op gemeentelijk niveau en op landelijk niveau. De te registreren gegevens betreffen: objectidentificatie, soort transactie, transactieprijs en transportdatum. Ad 4. Voor de analyse wordt gebruik gemaakt van de verzamelde, geverifieerde en geregistreerde marktgegevens. De analyse wordt uitgevoerd op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau afhankelijk van het soort object, de aard van de informatie en het betreffende marktsegment. Een kantoor in Delfzijl is bijvoorbeeld niet te vergelijken met een kantoor op het Weena in Rotterdam, het vaststellen van een WOZ-waarde voor het kantoor in Delfzijl dient derhalve op lokale gegevens gebaseerd te worden. Een vergelijking tussen het kantoor te Rotterdam en een kantoor aan de Zuid-As te Amsterdam kan daarentegen, ondanks de verschillende steden, wel reëel zijn. Voor dergelijke vergelijkingen heeft het vastleggen van gegevens op landelijk niveau wel toegevoegde waarde. De analyse heeft als doel de inputgegevens te bepalen voor het bepalen van de WOZwaarde. Voor WOZ-waardes van courante objecten welke middels de huurwaardekapitalisatiemethode worden bepaald, zijn huurwaardes en kapitalisatiefactoren de belangrijkste inputgegevens. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na een marktconforme verkoop of verhuurtransactie van een niet-woning, de WOZ-waarde van zowel het betreffende object als vergelijkbare objecten, wordt aangepast aan de marktgegevens van de gerealiseerde de transactie. Indien dit het geval is, zal de ruimte voor afschrijving na een verkoop- of verhuurtransactie op het betreffende en vergelijkbare objecten, nihil zijn. 2.5 Verschillen in categorie vastgoed Op grond van de verkrijgingsfictie welke gehanteerd wordt bij de WOZ-waardebepaling worden woningen gewaardeerd alsof deze vrij en leeg zijn, ongeacht de daadwerkelijke gebruikssituatie. Verhuurde woningen zijn normaliter minder waard dan leegstaande woningen, hetgeen voor verhuurde woningen kan resulteren in een WOZ-waarde welke boven de marktwaarde ligt. Aangezien woningbeleggers voornamelijk in verhuurde woningen beleggen en niet in leegstaande woningen, zal voor hen de WOZ-waarde boven de boekwaarde liggen. Hierdoor is sinds de invoering van de wetswijziging, de afschrijvingsruimte voor deze beleggers nihil. Ook voor winkels kan – als gevolg van het huurrecht voor detailhandelruimten – het voorkomen dat een WOZ-waarde boven de marktwaarde ligt. De WOZ-waarde wordt immers bepaald middels de huurwaarde, terwijl de marktwaarde wordt bepaald middels de daadwerkelijk gerealiseerde huuropbrengst.

15

Objecten waarbij de huurwaarde boven de huuropbrengst ligt kunnen derhalve een relatief hoge WOZ-waarde hebben, terwijl het voor de eigenaar als gevolg van de huurwet niet mogelijk is om de huuropbrengst te verhogen naar het niveau van de markthuur, en daarmee de marktwaarde op of boven de WOZ-waarde te brengen. 2.6 Theoretische gevolgen van de wetswijziging Cashflow-gevolgen Het beperken van afschrijving kan een negatief effect hebben op de cashflowpositie van een onderneming, doordat mogelijk over het voorheen af te schrijven bedrag sinds 2007 Vpb dient te worden afgedragen. Een rekenvoorbeeld verduidelijkt dit effect:

Bruto huur Exploitatielasten Rentelasten Afschrijving

Oud Nieuw 1.000.000 1.000.000 200.000 200.000 500.000 500.000 300.000 0

Bedrijfsresultaat Vpb

0 0

300.000 76.500

Netto winst

0

223.500

300.000

223.500

Cashflow

De cashflowpositie van de onderneming in bovenstaand voorbeeld vermindert met 25,5%, zijnde het belastingtarief over het bedrag wat niet meer afgeschreven mag worden. Om een juiste vergelijking tussen de oude en nieuwe wetgeving te maken, moet wel meegenomen worden dat het VpB-tarief sinds de invoering van de afschrijvingsbeperking is gedaald van 29,6% naar 25,5%. Een lagere cashflow kan een onderneming op verschillende manieren beperken in haar bedrijfsvoering. Zonder uitputtend te zijn worden onderstaand drie mogelijke bedrijfsbeperkingen benoemd: 1. de onderneming kan minder ruimte hebben voor betaling van aflossing op financieringen, waardoor financiers geneigd kunnen zijn om lagere financieringen te verstrekken op hetzelfde onroerend goed. 2. De onderneming kan ook beperkt worden in investeringen in haar bestaande onroerend goed of in nieuwe aankopen doordat zij minder vrije kasstroom heeft.

16

3. Een derde beperking kan zijn dat er minder dividend aan aandeelhouders kan worden uitgekeerd. Deze mogelijke beperkingen kunnen resulteren in een minder positieve bedrijfsvoering. Dit zou gepaard kunnen gaan met een herziening van het investeringsbeleid, zowel voor het reeds in bezit zijnde onroerend goed, als voor nieuwe investeringen. Onroerend goed waarop – als gevolg van geen of beperkte ruimte tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde – de afschrijvingsmogelijkheden beperkt zijn, kan voor een onderneming minder waardevol zijn dan een vergelijkbaar object waarop (nog) geen afschrijvingsbeperkingen gelden. Dit kan resulteren in een verschil in waardering tussen onroerend goed waar wel op kan worden afgeschreven en onroerend goed waar niet of beperkt op kan worden afgeschreven. Dit verschil is sec afkomstig uit het cashfloweffect. Indien op basis van het cashfloweffect minder belangstelling bestaat voor objecten met beperktere afschrijvingsmogelijkheden zal de vraag naar deze objecten kunnen afnemen. Een lagere vraag kan op haar beurt leiden tot lagere prijsvorming. Het is ook mogelijk dat beleggers hun fiscale nadeel proberen te verleggen naar de huurders van de betreffende objecten, door verhoging van de huurprijs. De slagingskans hiervan is onder andere afhankelijk van de vraag- en aanbodsituatie op de betreffende vastgoeddeelmarkt. Herinvesteringsreserve Of de genoemde cashflowgevolgen voor een belegger een tijdelijk of structureel karakter hebben, is afhankelijk van het gebruik van de mogelijkheid tot het vormen van een herinvesteringsreserve. Bij verkoop van een object mag de boekwinst – netto verkoopopbrengst minus de boekwaarde – onder bepaalde voorwaarden worden toegevoegd aan de herinvesteringsreserve van een onderneming. De onderneming hoeft daarmee de boekwinst niet in haar winsten te verantwoorden en zodoende geen belasting over deze boekwinst te betalen. Deze reserve dient binnen drie boekjaren te worden aangewend voor aankoop van vergelijkbaar onroerend goed. Indien deze reserve niet (tijdig) wordt aangewend, dient de boekwinst alsnog in de winst te worden verantwoord en daarmee in de belasting. Het begrip vergelijkbaar wordt door de rechtspraak ruim opgevat; onroerend goed dat wordt aangehouden als belegging, ongeacht de categorie onroerend goed, wordt als vergelijkbaar beoordeeld. Lagere afschrijvingen resulteren in lagere boekwinsten en daarmee lagere toevoegingen aan de herinvesteringsreserves, zie onderstaand rekenvoorbeeld:

17

Boekwaarde bij aankoop Afschrijving Boekwaarde bij verkoop Verkoopprijs Boekwinst Toevoeging aan HIR

oud nieuw 10.000.000 10.000.000 300.000 0 9.700.000 10.000.000 12.000.000 12.000.000 2.300.000 2.000.000 2.300.000 2.000.000

Het verschil tussen de oude en nieuwe situatie is het feit dat in de nieuwe situatie geen afschrijving heeft kunnen plaatsvinden en daardoor mist de onderneming op dit object dan 25,5% over het minder afgeschreven bedrag van EUR 300.000. De toevoeging aan de HIR is als gevolg van de lagere afschrijving, ook lager. Dit heeft tot gevolg dat bij aankoop van een vervangend object waarvoor de HIR wordt aangewend, de ruimte voor afschrijving groter is dan voorheen: Koopsom vervangend object Afboeking HIR Boekwaarde WOZ-waarde Afschrijvingsruimte

15.000.000 15.000.000 2.300.000 2.000.000 12.700.000 13.000.000 12.500.000 12.500.000 200.000 500.000

Indien de HIR wordt aangewend, is het saldo van het belastingvoordeel identiek in de oude en nieuwe situatie, immers in beide gevallen kan voor maximaal 500.000 worden afgeschreven. Er is alsdan wel sprake van een tijdsnadeel, doordat de belastingdruk in de eerste exploitatiejaren hoger ligt dan voorheen, en pas bij vrijval van de HIR (drie jaar na verkoop) lager ligt dan voorheen. Indien bij verkoop van het object de HIR niet wordt aangewend, sluit de fiscale boekhouding van het betreffende object. Per saldo heeft de onderneming op dit object dan 25% over het minder afgeschreven bedrag van EUR 300.000 ‘misgelopen’ ten opzichte van de oude wetgeving. Het effect van de wetswijziging is daarmee grotendeels afhankelijk van gebruik van de HIR: Indien de HIR wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect enkel het tijdsnadeel: de belastindruk wordt naar voren geschoven. Indien de mogelijkheid tot het vormen van een HIR niet wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect de volledige betaalde belasting over het niet af te schrijven bedrag.

18

2.7 Mogelijke escapes De wetgeving biedt mogelijkheden voor beleggers om de afschrijvingsbeperking te ontwijken danwel te verminderen. Onderstaand worden de meest besproken methoden hiertoe kort weergegeven. -

-

-

-

9

Op objecten welke vóór 1 januari 2007 in gebruik zijn genomen maar waarop nog niet drie jaar is afgeschreven, mag op basis van een wettelijke vrijstellingsregeling in totaal drie jaar worden afgeschreven conform de oude regelgeving. Particulieren welke hun vastgoed als belegging in box-3 aanhouden zijn niet VpBplichtig en hebben derhalve niet te maken met afschrijving danwel een beperking daarvan. Overheveling van vastgoed uit een vennootschap naar privé kan daarmee aantrekkelijker worden. De waarde van onroerend goed is een combinatie van de waarde van de grond en de waarde van het opstal. Over het algemeen neemt de grondwaarde toe in de tijd als gevolg van inflatie en schaarste, en de waarde van de opstal daalt als gevolg van veroudering9. De WOZ-waarde van sec een opstalrecht zal daardoor moeten dalen gedurende de tijd, waardoor eigenaren van sec een opstalrecht meer afschrijvingsruimte krijgen ten opzichte van eigenaren die grond en opstal in één hand hebben. Het zou daardoor mogelijk zijn dat beleggers grond en opstal vaker gaan separeren10; Aandelentransacties: Indien onroerend goed verkocht wordt middels een aandelentransactie; i.e. niet het vastgoed zelf wordt verkocht, maar de vennootschap welke eigenaar is van het vastgoed wordt verkocht, worden deze transactiegegevens niet openbaar gemaakt in bijvoorbeeld het kadaster. Deze transactiegegevens zijn daardoor door de uitvoerende instanties van de Wet WOZ lastiger traceerbaar. Dit kan een toename van het aantal transacties middels aandelenoverdracht in plaats van stenenoverdracht tot gevolg hebben. In een in 2008 uitgevoerd onderzoek11 naar het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van winkelbeleggingen, is het rendement van drie vergelijkbare winkelobjecten geanalyseerd. Het hoogste rendement wordt behaald met een object welke middels een aandelentransactie is verkregen, waarna wordt geconcludeerd dat als gevolg van de wetswijziging, het aantal aandelentransacties naar verwachting zal toenemen.

Dijk, L en Gassler, Y. Fiscale kansen en bedreigingen in 2007. PropertyNL Magazine, Nr 3.

10

Afschrijvingen afgeschreven?, P. van Boxtel, 2006. 11 Het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van investeringen in winkelvastgoed’. H. Koning, 2008.

19

2.8 Geluiden uit de praktijk Het toenmalige kabinet heeft in haar Nota “Werken aan Winst” in 2005 gepresenteerd dat de plannen een negatief effect zouden kunnen hebben op de vastgoedmarkt: “Het verhuren van vastgoed op korte termijn wordt minder aantrekkelijk door het beperken van de afschrijving op vastgoed; het rendement daalt daardoor. Op langere termijn kan dit effecten hebben op de huurprijs en zal een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod tot stand komen.”12 Op de kabinetsplannen is door diverse belanghebbenden in de vastgoedsector gereageerd. De vereniging van institutionele beleggers IVBN concludeerde op basis van onderzoek dat Nederland een buitenbeentje van Europa dreigt te worden. Een in 2003 uitgevoerd onderzoek naar de verschillen in fiscale afschrijvingsmogelijkheden voor vastgoedbeleggers in Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Italië en Verenigd Koninkrijk concludeert dat Nederland het minst gunstige afschrijvingssysteem kent. Belastingadviseurs PWC en Ernst & Young concludeerden dat ‘beleggers ongetwijfeld een klap krijgen te verduren’ en niet uitgesloten is dat een uittocht van buitenlandse vastgoedbeleggers op gang komt. 2.9 Conclusie De beperking van afschrijving op commercieel onroerend goed kan voor vastgoedbeleggers resulteren in een hogere acute belastingdruk en daardoor lagere vrije kasstromen. Objecten met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de boekwaarde, kunnen fiscaal minder aantrekkelijk worden. Dit zou kunnen resulteren in een lagere waardering van deze fiscaal minder aantrekkelijke objecten. Dit zou in een beleidswijziging voor vastgoedbeleggers kunnen resulteren op het gebied van herziening van de huidige portefeuille en herziening van aankoop- en of investeringsbeleid. Zowel de initiatiefnemer van als belanghebbenden bij de wetswijziging, verwachtten voordat de wetswijziging van kracht werd, dat de afschrijvingsbeperking een negatief effect op de vastgoedmarkt zou hebben. Deze verwachtte negatieve effecten zijn divers; lagere vastgoedprijzen, lagere rendementen, hogere huurprijzen en minder vraag naar vastgoed. Aan de andere kant zijn er bestaande en nieuwe mogelijkheden voor beleggers om de gevolgen voor hen te beperken. Dit betreffen fiscale regimes zoals een FBI-status, de door de wetgever geboden overgangsregeling en aanpassing van aankoopstructuren zoals het splitsen van grond en opstal of het verkopen van onroerend goed middels een aandelentransactie in plaats van een stenentransactie.

12

Ministerie van Financiën, 30572, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Nota naar aanleiding van dit verslag, blz 70.

20

In het vervolg van dit onderzoek wordt weergegeven wat de daadwerkelijke gevolgen van de wetswijziging in de praktijk zijn, en op welke wijze de praktijk is benaderd om deze gevolgen te achterhalen.

21

3. Methodologie 3.1 Enquête als onderzoeksmethode Een enquête is een onderzoeksmethode met als belangrijkste voordelen: - een relatief eenvoudig te verkrijgen grote bereikbaarheid; - deze grote bereikbaarheid resulteert in de mogelijkheid om statistisch onderbouwde uitspraken te doen. Het grootste nadeel van deze onderzoeksmethode is het feit dat de output beperkt is tot vooraf door de onderzoeker vastgestelde antwoordvormen. De antwoorden zijn veelal gesloten antwoorden, open vragen hebben een grotere kans om onbeantwoord te blijven. Om dit nadeel te ondervangen is na ontvangst en verwerking van de enquêterespondentie, een aantal diepte-interviews afgenomen. Interviews zijn daarnaast geschikt om op een professionele manier op de materie in te gaan. 3.2 Onderdelen van de enquête De enquête bestaat uit tien gesloten en drie (semi) open vragen. In de inleiding van de enquête is de respondenten verzocht zich te proberen te distantiëren van de kredietcrisis bij de beantwoording van de vragen. Onderstaand worden de tien gesloten vragen benoemd, alsmede de reden voor het opnemen van de betreffende vraag. Bij de resultaten in hoofdstuk 4 wordt vervolgens per vraag het verkregen resultaat uit de vraag weergegeven. 1. Omvang portefeuille Is de portefeuille omvang groter of kleiner dan EUR 1 mld? Verwacht wordt dat de grootste beleggers beter op de hoogte zijn van de wetswijziging en ook eerder hun investeringsbeleid op de wetswijziging zullen aanpassen dan beleggers met een kleinere portefeuilleomvang. 2. Aantal jaar ervaring Heeft de belegger maximaal vijf jaar, maximaal tien jaar of meer dan tien jaar ervaring? Deze vraag heeft als doel te achterhalen of beleggers met een langere ervaring, beter op de hoogte zijn van de wetswijziging, en eerder/vaker hun investeringsbeleid op de wetswijziging aanpassen. 3. Categorie vastgoed Bestaat de portefeuille specifiek uit één categorie vastgoed (kantoren, winkels, woningen of bedrijfsruimten) of is er sprake van een gemende portefeuille? Het is mogelijk dat bepaalde categorieën onroerend goed meer of minder ruimte kennen tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde, waardoor bepaalde categorieën

22

vastgoed meer of minder last hebben van de wetswijziging. Op grond van de theorie wordt verwacht dat woningbeleggers (als gevolg van de verkrijgingsfictie) en winkelbeleggers (als gevolg van de huurwet voor winkelruimten) grotere negatieve gevolgen van de wetswijziging ondervinden, dan beleggers met een andere of meer gespreide portefeuille. 4. Bezitsperiode van de huidige portefeuille Heeft de belegger zijn huidige portefeuille maximaal twee jaar, maximaal vijf jaar of langer dan vijf jaar in bezit? Deze vraag heeft als doel te achterhalen of beleggers met een relatief nieuwe portefeuille, minder last hebben van de wetswijziging bijvoorbeeld doordat deze beleggers nog gebruik kunnen maken van de overgangsregeling. 5. Fiscaal regime (VpB of IB) Is de belegger belastingplichtig conform de regelgeving van de Vennootschapsbelasting of de Inkomstenbelasting? De gevolgen van de wetswijziging lijken verschillend te zijn voor de verschillende fiscale regimes. 6. Gebruik van algemeen fiscaal advies Verkrijgt een belegger fiscaal advies, en wordt dit advies verkregen van eigen medewerkers of van externe adviseurs? Het is mogelijk dat externe adviseurs beter op de hoogte zijn van de wetswijziging aangezien deze adviseurs zich meer gespecialiseerd hebben. 7. Gebruik van de herinvesteringsreserve Theoretisch gezien hebben beleggers welke gebruik maken van de HIR alleen een tijdsnadeel doordat de belastingdruk in de tijd naar voren wordt geschoven. Alleen beleggers welke geen gebruik maken van de HIR hebben daadwerkelijk directe cashgevolgen als gevolg van de afschrijvingsbeperking. 8. Bekendheid met de wetswijziging Zijn de beleggers op de hoogte van de in januari 2007 ingevoerde wetswijziging waardoor afschrijven op beleggingsvastgoed wordt beperkt tot de WOZ-waarde in plaats van de restwaarde? 9. Gebruik van fiscaal advies specifiek voor de wetswijziging Hebben beleggers specifiek op onderhavige wetswijziging, fiscaal advies ingewonnen? Deze vraag is tweeledig; enerzijds kan het zo zijn dat beleggers welke wel fiscaal advies hebben ingewonnen, hun bedrijfsvoering dusdanig hebben aangepast dat zij minder negatieve gevolgen ondervinden dan beleggers zonder advies.

23

Anderzijds is het ook mogelijk dat beleggers welke geen fiscaal advies hebben ingewonnen, minder op de hoogte zijn van mogelijke gevolgen en deze gevolgen daardoor onderschatten, of dat juist de beleggers welke voorafgaand aan de wetswijziging al wisten dat dit voor hen negatieve gevolgen zou hebben, fiscaal advies hierop hebben ingewonnen. 10. is de afschrijvingsruimte op de portefeuille ingeperkt Is de afschrijvingsruimte op de portefeuille sinds de invoering van de wetswijziging, afgenomen ten opzichte van de jaren daarvoor? Dit is een essentiële vraag; de resultaten uit deze vraag kunnen worden gekoppeld aan alle voorgaande vragen, waarmee achterhaald kan worden of grotere beleggers minder kunnen afschrijven dan kleinere beleggers, of dat beleggers met een relatief jonge portefeuille meer kunnen afschrijven dan beleggers met een oudere portefeuille. Na de tien gesloten vragen zijn drie semi open vragen gesteld. Dit betreffen twee vragen met meerdere antwoordcategorieen waarbij meerdere antwoorden mogelijk zijn maar d respondent ook ruimte krijgt om zelf een antwoord te formuleren. De laatste vraag is een volledige open vraag zonder voorgeformuleerde antwoordvelden. De drie (semi) open vragen betreffen; 1. Indien de wetswijziging effect heeft (gehad) op uw onderneming, kunt u dan aangeven (kwantitatief en/of kwalitatief) op welke manier/in welke mate uw onderneming is geraakt door de wetswijziging? Voor de beantwoording van deze vraag zijn vijf mogelijke antwoorden geformuleerd, en is de mogelijkheid tot een open antwoord gegeven. Er zijn meerdere antwoorden mogelijk. De vijf geformuleerde antwoorden betreffen: o er is onderzoek uitgevoerd naar de afschrijvingsmogelijkheden op de bestaande portefeuille; o er wordt onderzoek uitgevoerd naar de afschrijvingsmogelijkheden op nieuwe aankopen; o er resteert minder vrije kasstroom; o er is meer druk op het gebruik van de herinvesteringsreserve (HIR); o het investeringsbeleid is aangepast. 2. Indien de wetswijziging geen effect heeft (gehad) op uw onderneming, kunt u dan aangeven waarom niet? Voor de beantwoording van deze vraag zijn eveneens vijf mogelijke antwoorden geformuleerd, en is de mogelijkheid tot een open antwoord gegeven. Er zijn meerdere antwoorden mogelijk. De vijf geformuleerde antwoorden betreffen:

24

o de WOZ-waarde van de bestaande portefeuille biedt nog voldoende ruimte voor afschrijving; o de objecten met geen/te weinig afschrijvingsruimte zijn inmiddels verkocht; o er wordt nog gebruik gemaakt van de overgangsperiode; o de onderneming heeft zich hier tot op heden niet in verdiept; o andere negatieve aspecten van het huidige investeringsklimaat zijn op dit moment zwaarwegender dan eventuele fiscale aspecten. 3. Heeft u aanvullende opmerkingen/informatie welke voor onderhavig onderzoek van belang kunnen zijn? 3.3 Respondenten De enquête is verspreid onder ruim 50 beleggers in Nederlands commercieel vastgoed met als doel minimaal 40 bruikbare respondenten te verkrijgen. Om de responsekans te optimaliseren, zijn alle beleggers eerst benaderd over het onderzoek en de enquête, alvorens de enquête is verstuurd. Getracht is zowel vastgoedbeleggers van gemiddelde omvang (portefeuille tot EUR 100 mln) als grote beleggers (portefeuille groter dan EUR 1 mld) te betrekken in het onderzoek. De enquête is opgesteld middels Thesis Tools13. Thesis Tools is een programma waarmee eenvoudig een online enquête opgesteld kan worden. Middels een speciale optie is bij te houden welke response van welke belegger afkomstig is hetgeen nuttig is voor het versturen van remindeers, de analyse van de resultaten, alsmede voor het benaderen van deelnemers aan de diepte-interviews. 3.4 Diepte-interviews Middels de enquêtes wordt naar verwachting van veertig Nederlandse beleggers antwoord gekregen op de genoemde vragen. Deze beleggers hebben daarnaast in de enquête de mogelijkheid om hun antwoorden toe te lichten, maar uit ervaring blijkt dat respondenten de mogelijkheid tot open antwoorden of het verstrekken van aanvullende informatie niet gebruiken. De verkregen informatie uit de enquêtes dient derhalve als basisresultaat. Deze resultaten zullen worden besproken in interviews met betrokkenen, met als doel de achterliggende redenatie/motivatie van de door beleggers aangegeven wijzigingen in bedrijfsvoering te achterhalen.

13

www.thesistools.nl

25

De interviews zijn gehouden met zowel beleggers als andere personen in de vastgoedbranche met affiniteit met onderhavig onderwerp. Onderstaand wordt weergegeven met welke ondernemingen/personen is gesproken, alsmede de reden waarom deze onderneming/persoon van toegevoegde waarde is voor het onderzoek: - een grote Nederlandse vastgoedbelegger met een beheerde portefeuilleomvang groter dan EUR 1 mld. Deze belegger is benaderd gezien de grote omvang, in combinatie met het ontbreken van een eigen fiscalist. - Een middelgrote Nederlandse vastgoedbelegger met een portefeuille tussen de EUR 500 mln en EUR 1 mld, welke een eigen fiscalist in dienst heeft welke zich specifiek heeft verdiept in onderhavige wetswijziging. - Een kleinere belegger met een portefeuille van ongeveer EUR 100 mln, welke zich specialiseert op woningbelegging, welke theoretisch gezien anders door de wetswijziging wordt geraakt dan beleggers in kantoren, winkels en/of bedrijfsruimten. - De IVBN als vertegenwoordiger van Institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers. De IVBN heeft voorafgaand aan de wetswijziging uitgesproken dat de wetswijziging een fors negatieve impact op de Nederlandse vastgoedmarkt zou kunnen hebben. Welk onderzoek aan deze boodschap ten grondslag lag, alsmede hoe de IVBN thans tegen de wetswijziging aankijkt, kan bruikbare informatie zijn voor onderhavig onderzoek. - Een vastgoedtaxateur kan aangeven wat de verwachte gevolg voorafgaand aan de wetswijziging zijn, of zij de wetswijziging in hun taxatiebeleid hebben geïncorporeerd, en wat zij voor gevolgen in de praktijk zien. - Een vastgoedfiscalist werkzaam bij een hypotheekbank kan aangeven of de wetswijziging gevolgen heeft gehad voor de hypotheekverstrekking/verstrekkingsbeleid van hypotheekverschaffers. - Een vastgoedfiscalist werkzaam bij een adviesorganisatie kan aangeven of zij onderzoek hebben verricht voorafgaand aan de wetswijziging, of zij klanten advies hebben gegeven en wat de gevolgen in de praktijk zijn van de wetswijziging. Voor deze gesprekken zijn een aantal kernvragen geformuleerd: - hoe dacht u vooraf over de wetswijziging; - in hoeverre corresponderen de WOZ-waarderingen met marktwaarderingen; - wat zijn mankementen van de WOZ-waardevaststelling; - wordt de hoogte van de WOZ-waarde meegewogen in een investeringsbeslissing; - ziet u in de praktijk nadelige gevolgen van de wetswijziging; - ziet u beleggers hun bedrijfsvoering op de wetswijziging aanpassen; - wat zijn mogelijke oorzaken van de verschillen tussen de vooraf geschetste verwachtingen en de uiteindelijke praktijk.

26

Getracht wordt om de gesprekken zo vrij en openlijk mogelijk te voeren, waarbij de genoemde kernvragen enige houvast/leidraad bieden tijdens het gesprek. In het volgende hoofdstuk worden de resultaten uit de enquête en de diepte-interviews gepresenteerd.

27

4. Resultaten In dit hoofdstuk worden de resultaten van de enquêtes en de diepte-interviews besproken. 4.1 Resultaten enquêtes Van de 52 benaderde beleggers hebben 36 respondenten de enquête volledig ingevuld. Van deze 36 respondenten is één respondent niet meegenomen in de resultaten, aangezien deze belegger geen Nederlandse portefeuille bleek te bezitten. De conclusies zijn derhalve gebaseerd op de response van 35 Nederlandse vastgoedbeleggers. In deze paragraaf worden de resultaten van de enquetes weergegeven, ingedeeld naar de resultaten uit de gesloten vragen en resultaten uit de (semi) open vragen. Resultaten gesloten vragen Onderstaand wordt per gesloten vraag de resultaten weergegeven: 1. Omvang portefeuille

11

< 1 mld > 1 mld

24

Elf beleggers hebben een portefeuille groter dan EUR 1 mld, 24 beleggers hebben een portefeuille kleiner dan EUR 1 mld. Zeven van de elf grootste beleggers (64%) geven aan de gevolgen van de wetswijziging in hun bedrijfsvoering te merken, tegen 14 van de 24 (58%) kleinere beleggers. Omvang van de portefeuille is derhalve geen duidelijke indicator voor het wel of niet ondervinden van nadelige gevolgen van de wetswijziging.

28

2. Aantal jaar ervaring 4

6 Tot 5 jaar Tussen 5 en 10 jaar Langer dan 10 jaar

25

Het merendeel van de beleggers – 25 van de 35 – heeft meer dan tien jaar ervaring op de Nederlandse vastgoedmarkt. Van deze meest ervaren beleggers, geeft 64% aan de gevolgen van de wetswijziging te ondervinden. Dit ligt in lijn met de beleggers met ervaring tussen de vijf en tien jaar. Van de beleggers met een ervaring van maximaal vijf jaar, geeft 50% aan de negatieve gevolgen te ondervinden, hetgeen veroorzaakt kan worden door een verband tussen de mate van algemene ervaring in vastgoedbelegging en ervaring in de bijbehorende fiscaliteiten, of op het feit dat de jongere beleggers nog van de overgangsregeling gebruik kunnen maken. Deze conclusie/uitspraak is echter maar op een steekproef van vier beleggers gebaseerd. 3. Categorie vastgoed

9 kantoren 15

winkels woningen bedrijf sruimt en gemengd 6 1

4

Vijftien beleggers kennen een gemengde portefeuille, twintig beleggers richten zich specifiek op één categorie onroerend goed, waarbij een kantorenportefeuille het meest voorkomt (9 beleggers), slechts één belegger heeft een bedrijfsruimtenportefeuille. Van de beleggers met een gemengde portefeuille, ondervindt ruim 50% negatieve gevolgen van de wetswijziging. Van de beleggers met een specifieke portefeuille, ondervindt 65% negatieve gevolgen, koploper zijn beleggers in woningportefeuilles, hiervan ondervindt 75% nadelen. 29

16 Effect

14

Geen effect

12

8

10 8 5 6 4

4 2

7 3

4 2

1

1 0

0 kantoren

winkels

woningen

bedrijfsruimten

gemengd

Navraag bij een woningbelegger leert dat de WOZ-waarde van verhuurde woningen vaak hoger ligt dan de marktwaarde, waardoor als gevolg van de wetswijziging de afschrijvingsruimte volledig is verdwenen. Hiermee lijken de praktijkgevolgen aan te sluiten op de theoretische verwachtingen, namelijk dat woningbeleggers als gevolg van de verkrijgingsfictie meer nadelen ondervinden van de wetswijziging dan andere beleggers. Winkelbeleggers zouden conform de theorie eveneens meer nadelige gevolgen kunnen ondervinden als gevolg van hun beperkingen voor het aanpassen van de huuropbrengst aan de markthuur. Van de zes winkelbeleggers ondervinden vier beleggers direct de negatieve gevolgen. De overige twee beleggers hebben nog voldoende ruimte over, respectievelijk worden overschaduwd door andere negatieve omstandigheden. 4. Bezitsperiode van de huidige portefeuille

2

9 Korter dan 2 jaar Tussen 2 en 5 jaar Langer dan 5 jaar

24

Slechts twee beleggers hebben hun huidige portefeuille korter dan twee jaar in bezit.

30

Deze beleggers hebben derhalve (een deel van) hun portefeuille aangekocht nadat de wetswijziging is ingevoerd. Deze twee beleggers hebben echter een volledig verschillende opinie omtrent de invloed van de wetswijziging: één belegger geeft aan dat zijn beleggingshorizon korter is dan de periode waarop nog kan worden afgeschreven en er derhalve geen last van heeft. Dit is op twee punten een korte termijn gedachte; i) de WOZ-waarde kan ieder jaar worden aangepast, waardoor ieder jaar de mogelijkheid bestaat dat de bestaande afschrijvingsruimte wordt ingeperkt/verdwijnt en ii) een eventuele koper van het betreffende onroerend goed, kan wel geconfronteerd worden met beperktere afschrijvingsmogelijkheden, waardoor deze eventuele koper een lagere waarde aan het betreffende onroerend goed toekent. De tweede belegger geeft aan zijn huidige portefeuille alsmede nieuwe aankopen expliciet op afschrijvingsmogelijkheden te onderzoeken, en daarnaast minder vrije kasstroom over te houden als gevolg van de wetswijziging. Slechts één van de 35 beleggers geeft aan voor sommige objecten nog gebruik te kunnen maken van de overgangsregeling. 5. Fiscaal regime 29 beleggers vallen onder de VpB-regelgeving, 6 beleggers betreffen particuliere beleggers welke onder de IB-regelgeving vallen.

6

VpB IB

29

50% van de IB-beleggers ondervindt nadelige gevolgen van de wetswijziging, tegenover 62% van de VpB-beleggers. De IB-beleggers welke geen nadelige gevolgen ondervinden, geven aan dat zij überhaupt geen afschrijvingen hanteren ten gunste van hun fiscaal resultaat, of dat de huidige negatieve marktomstandigheden op dit moment zwaarwegender zijn dan fiscale nadelen.

31

6. Gebruik van algemeen fiscaal advies

0 9

Nee Ja int ern Ja extern

26

Alle beleggers verkrijgen algemeen fiscaal advies, 25% van interne medewerkers, 75% van externe adviseurs. Van de beleggers met interne adviseurs, heeft 33% zijn bestaande portefeuille onderzocht op mogelijke consequenties, tegen 50% van de beleggers met externe adviseurs. 7. Gebruik van de herinvesteringsreserve

8

16

Alt ijd Soms Nooit

11

Het gebruik van de HIR is divers; zestien beleggers gebruiken altijd de mogelijkheid tot het vormen van de HIR bij verkoop van een object, elf beleggers doen dit af en toe, maar acht beleggers doen dit nooit. Deze acht beleggers betreffen allen fondsen welke vrijgesteld zijn van VpB (FBI’s en pensioenfondsen) of box-3 beleggers. Van de beleggers welke altijd gebruik maken van de mogelijkheid tot het vormen van een HIR, hebben slechts drie beleggers (19%) geen last van de wetswijziging. Van de beleggers welke af en toe gebruik maken van de mogelijkheid tot het vormen van een HIR, hebben zes beleggers (55%) daadwerkelijk geen last van de wetswijziging. Dit komt niet overeen met de theoretische verwachting: Indien de HIR

32

wordt aangewend, is het saldo van het belastingvoordeel identiek in de oude en nieuwe situatie. Er is alsdan alleen sprake van een tijdsnadeel, doordat de belastingdruk in de exploitatiejaren hoger ligt dan voorheen, en pas bij vrijval van de HIR (drie jaar na verkoop) lager ligt dan voorheen. Alleen indien de HIR niet wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect de volledige betaalde belasting over het niet af te schrijven bedrag. 8. Bekendheid met de wetswijziging Alle 35 beleggers geven aan op de hoogte te zijn van de in januari 2007 ingevoerde wetswijziging waardoor afschrijven op beleggingsvastgoed wordt beperkt tot de WOZ-waarde in plaats van de restwaarde. 9. Gebruik van fiscaal advies specifiek voor de wetswijziging

16

Ja 19

Nee

Maar liefst zestien beleggers hebben geen fiscaal advies ingewonnen op onderhavige wetswijziging. Van deze zestien beleggers geven tien beleggers (63%) aan geen negatieve nadelen te ondervinden. Van de beleggers welke wel specifiek fiscaal advies hebben ingewonnen, heeft slechts 20% geen last van de wetswijziging. Hieruit kan enerzijds geconcludeerd worden dat beleggers welke zich hebben verdiept in de materie, negatieve gevolgen ondervinden, i.e. beleggers welke zich niet hebben verdiept, gaan er wellicht ten onrechte vanuit dat zij niet geraakt worden. Anderzijds is het ook goed mogelijk dat juist de beleggers welke van tevoren wisten dat zij geraakt zouden kunnen worden, hierop advies hebben ingewonnen en beleggers welke van tevoren wisten dat zij niet geraakt zouden worden hebben fiscale advisering daarna achterwege gelaten.

33

10. Is de afschrijvingsruimte op de portefeuille ingeperkt 2

11

Ja Nee Weet ik niet 22

22 beleggers kunnen daadwerkelijk minder afschrijven sinds de invoering van de wetswijziging. Opvallend is dat twee beleggers aangeven niet te weten of de afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt. Dit betreffen beide box 3-beleggers welke geen gebruik maken van afschrijving en er daarom ook geen onderzoek naar hebben gedaan. Resultaten (semi)-open vragen De eerste open vraag is van toepassing op beleggers waarbij het effect van de wetswijziging voelbaar is (geweest) in de bedrijfsvoering, de tweede vraag is juist van toepassing op beleggers welke geen nadelen van de wetswijziging ondervinden. Onderstaand worden de resultaten op beide vragen besproken. Beleggers welke het effect van de wetswijziging voelen 22 beleggers geven aan dat zij – sinds de invoering van de wetswijziging - minder kunnen afschrijven. Twee beleggers geven aan niet te weten of hun afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt. Dit betreffen beiden box-3 beleggers. 21 van de totaal 35 beleggers geeft aan dat de wetswijziging invloed heeft/heeft gehad op de onderneming. De genoemde invloeden betreffen: • tien beleggers geven aan dat de wetswijziging een lagere vrije kasstroom tot gevolg heeft; één belegger ziet het compensabel verlies sneller afnemen, waardoor bij toekomstige winsten dit eveneens effect zal hebben op de vrije kasstroom; • zestien beleggers hebben onderzoek gedaan naar de afschrijvingsmogelijkheden op de bestaande portefeuille; • zes beleggers doen onderzoek naar de afschrijvingsmogelijkheden van nieuw aan te kopen objecten; • negen beleggers geven aan meer druk uit te voeren op gebruik van de mogelijkheden voor het vormen van een herinvesteringsreserve; 34

• •

drie beleggers geven aan hun investeringsbeleid te hebben aangepast; slechts één belegger heeft de fiscale structuur aangepast.

Beleggers welke het effect van de wetswijziging niet voelen Veertien beleggers geven aan geen last te hebben van de wetswijziging. Van deze veertien beleggers geven drie beleggers aan dat andere negatieve marktomstandigheden op dit moment voorgaan en een eventueel fiscaal nadeel daarbij niet opweegt. De andere elf beleggers geven aan niet geraakt te worden door de wetswijziging doordat ze: • een FBI-status hebben waardoor zij geen VpB afdragen; • een box-3 belegger zijn waardoor zij geen gebruik kunnen maken van afschrijvingsmogelijkheden; • voldoende ruimte hebben tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde voor afschrijvingen in de aankomende jaren. Dit is een korte termijn gedachte. Immers zo lang de onderpanden in bezit zijn van eigenaren welke geen gebruik maken van fiscale afschrijvingsmogelijkheden, wordt de eigenaar niet geraakt. Op het moment dat het onderpand verkocht wordt aan een belegger welke wel gebruik maakt van fiscale afschrijvingsmogelijkheden, kan het betreffende object voor de nieuwe eigenaar minder gunstig zijn. Theoretisch gezien zal een nieuwe eigenaar dit gecompenseerd willen zien in een lagere koopprijs, waardoor ook de huidige eigenaren alsnog een nadeel kunnen ondervinden van de wetswijziging. Bovendien kan zowel voor de oude als de nieuwe eigenaar, de WOZ-waarde ieder jaar worden aangepast tot een niveau waarbij de afschrijvingen worden ingeperkt danwel nihil worden. Bij verkoop van het object zal de uitvoerende instantie van de WOZwaardebepaling de transactiegegevens normaliter juist gebruiken voor het aanpassen van de WOZ-waarde van het betreffende object. Uit de praktijk blijkt dat dit nadeel door beleggers als minimaal wordt beoordeeld en derhalve niet in hun investeringsbeslissing wordt meegewogen. Een mogelijke oorzaak hiervan kan zijn dat de omvang van VpB-plichtige vastgoedbeleggers relatief beperkt is ten opzichte van de totale beleggingsmarkt: De totale omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt bedraagt ongeveer EUR 1.350 miljard, als volgt verdeeld over de verschillende categorieën:

35

Segment Woningen

Marktomvang (waarde in €) 1.000 miljard

Kantoren

80 miljard

Winkels

85 miljard

Bedrijventerreinen / Bedrijfsruimten

185 miljard

Totaal

1.350 miljard

Bron: Rabobank/FGH Bank, 2009

De totale Nederlandse vastgoedmarkt is grotendeels in bezit van de gebruikers zelf en is derhalve niet als beleggingsvastgoed te kenmerken: van de totale Nederlandse vastgoedmarkt ad EUR 1.350 mld is naar schatting slechts EUR 165 mld (12%) in eigendom van beleggers. Rabobank/FGH raamt het aandeel van institutionele beleggers op EUR 108 mld. Jones Lang Lasalle raamt het aandeel van particuliere beleggers op EUR 57 mld (35% van het totaal). Welk deel van deze beleggingsmarkt vrijgesteld is van VpB en daarmee niet direct de negatieve gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen ondervindt, is niet bekend. 4.2 Resultaten diepte-interviews Om de diverse resultaten uit de enquêtes juist te kunnen beoordelen, alsmede de achterliggende oorzaken van de diverse resultaten te achterhalen, zijn diverse gesprekken gevoerd met verschillende experts uit de Nederlandse vastgoedmarkt, te weten beleggers, de institutionele vereniging van beleggers, een taxateur en fiscalisten. Onderstaand zijn de resultaten van deze interviews weergegeven. Beleggers Gesproken is met drie beleggers; 1. een grote Nederlandse vastgoedbelegger met een beheerde portefeuilleomvang groter dan EUR 1 mld. Deze belegger is benaderd gezien de grote omvang, in combinatie met het ontbreken van een eigen fiscalist; 2. een middelgrote Nederlandse vastgoedbelegger met een portefeuille tussen de EUR 500 mln en EUR 1 mld, welke een eigen fiscalist in dienst heeft welke zich specifiek heeft verdiept in onderhavige wetswijziging; 3. een kleinere belegger met een portefeuille van ongeveer EUR 100 mln, welke zich specialiseert op woningbelegging, welke theoretisch gezien anders door de wetswijziging wordt geraakt dan beleggers in kantoren, winkels en/of bedrijfsruimten. De grootste belegger geeft aan de afgelopen jaren nog geen negatieve gevolgen te hebben ondervonden, maar als gevolg van fors opgelopen WOZ-waardes en dalende

36

marktwaardes, verwacht deze belegger de aankomende jaren de nadelige gevolgen wel te ondervinden. Er zal minder afgeschreven kunnen worden hetgeen in een hogere acute belastingdruk resulteert. Gefundeerde bezwaarmaking tegen opgelegde WOZwaardes heeft tot nu toe altijd het gewenste resultaat behaald. Het principe van het beperken afschrijven wordt wel gerespecteerd, alleen het zwakke van de huidige uitvoering is dat er te weinig onderscheid wordt gemaakt tussen goede en slechte panden. “Het feit dat op goede panden beperkt mag worden afgeschreven is terecht, maar slechte panden waarop én niet meer mag worden afgeschreven én welke zonder forse investeringen geen toekomst meer heeft, is onterecht.” Bij investeringsmogelijkheden wordt niet gekeken naar de afschrijvingsmogelijkheden van het betreffende onroerend goed, aangezien dit niet als een essentieel onderdeel van de kwaliteit van onroerend goed wordt beschouwd. Na aankoop wordt wel de actuele afschrijvingsmogelijkheid in de rekenmodellen meegenomen. Een middelgrote belegger met een eigen fiscalist geeft aan dat de wetswijziging voor hen tot op heden voordelig in plaats van nadelig is geweest. Dit komt doordat de afschrijvingsbeperkingen tot op heden zeer beperkt waren, terwijl de verschuldigde tariefsverlaging van de vennootschapsbelasting wel direct een positieve bijdrage heeft geleverd. Deze belegger verwacht dat de gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen vanaf 2010 bij een bredere groep beleggers voelbaar wordt, aangezien dan de overgangsregeling niet meer van kracht is. Bovendien zijn gemeenten – als uitvoerende instanties voor de WOZ-waardebepaling – een inhaalslag aan het maken. Door middel van het verzamelen van gegevens benaderdt de WOZ-waarde steeds meer de boekwaarde, waardoor de afschrijvingsruimte wordt ingeperkt. Ondanks de verwachting dat de WOZ-waardering vanaf 2010 een grotere impact op de onderneming zal hebben, wordt het investeringsbeleid er niet op aangepast, “een goede deal blijft een goede deal, we gaan gewoon op de oude voet verder”. De derde belegger heeft zich gespecialiseerd in uitponding; het kopen van verhuurde woningen welke na leegkomst per woning verkocht worden aan gebruikers. Over het algemeen zijn woningen in lege staat meer waard dan woningen in verhuurde staat, zodat bij verkoop van een leeggekomen woning, resultaat op de investering wordt behaald. De verkoop van leeggekomen woningen kan gestimuleerd worden door de woningen te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Deze woningbelegger heeft veel last van de wetswijziging, als gevolg van de gehanteerde verkrijgingsfictie. Deze fictie veronderstelt dat woningen vrij en leeg zijn, dit is uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Hierdoor ligt de WOZ-waarde van woningen veelal boven de marktwaarde van woningen welke verhuurd zijn. De afschrijvingsruimte is hiermee nihil. Als gevolg van de wetswijziging kan deze belegger per 1 januari 2007

37

geen gebruik meer maken van fiscale afschrijving, waardoor deze belegger het volledige theoretische cashfloweffect in de praktijk ondervindt. Desondanks geeft deze belegger aan haar bedrijfsvoering niet te hebben gewijzigd, aangezien de bedrijfsvoering ondanks de negatieve gevolgen van de wetswijziging, nog voldoende rendabel is. De voorzitter van de IVBN geeft aan negatieve gevolgen te verwachten van de wetswijziging. Niet op een algemeen marktniveau in de zin van hogere huurprijzen of lagere waardes, maar voor specifieke gevallen waarbij de WOZ-waarde hoger ligt dan de marktwaarde als gevolg van langdurige leegstand. Met name op de kantorenmarkt kan hier sprake van zijn. Kantoren met langdurige leegstand kunnen fors in waarde dalen. In een WOZ-waardebepaling wordt echter alleen rekening gehouden met een algemeen leegstandsrisico en niet met de daadwerkelijke gebruikssituatie van het betreffende object. Voor langdurig leegstaande objecten is het derhalve goed mogelijk dat de WOZ-waarde boven de marktwaarde ligt, waardoor de eigenaar niet kan afschrijven. Dit is één van de redenen waarom de IVBN pleit voor het verlagen van de bodemwaarde voor kantoren van 100% naar 75% van de WOZ-waarde14. De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit de afschrijvingsbeperking zullen naar verwachting van de IVBN niet worden gerealiseerd. De belangrijkste reden hiervoor is het feit dat eigenaren van onroerend goed welke wordt gebruikt voor de eigen onderneming, mogen afschrijven tot 50% van de WOZwaarde, in plaats van 100%. Het grootste deel van het Nederlandse beleggingsvastgoed is in handen van eigenaar-gebruikers. Het merendeel van deze eigenaren heeft als gevolg van de lagere bodemwaarde voorlopig geen beperking op haar afschrijvingsmogelijkheden. Taxateur Het invoeren van de WOZ-waarde als bodemwaarde voor fiscale inschrijving, kan volgens vastgoedtaxateurs consequenties hebben voor bepaalde eigenaren van onroerend goed. In waarderingen wordt hier geen rekening meegehouden, aangezien het een eigenaarsspecifiek aspect betreft, en geen objectspecifiek aspect. Immers, de fiscale afschrijvingsmogelijkheden voor eenzelfde object kan voor eigenaren verschillend zijn, afhankelijk van de fiscale structuur van de eigenaar. Voorafgaand aan de wetswijziging heeft de markt haar zorgen geuit over de verwachte negatieve consequenties. Achteraf wordt geconstateerd dat de negatieve gevolgen niet in de verwachte omvang zichtbaar zijn, als gevolg van; - de beperkte omvang van de negatieve schade ten opzichte van de waarde; 14

IVBN (2009). IVBN Visie: op duurzaam vastgoed.

38

-

-

-

-

de beperkte omvang van het aantal beleggers welke door hun fiscale structuur daadwerkelijk minder kunnen afschrijven, FBI’s worden niet direct geraakt en een aanzienlijk deel van de vastgoedeigenaren hebben een FBI-status; coulance bij de uitvoerende instanties van de Wet WOZ. Dit taxatiebureau wordt regelmatig ingeschakeld door vastgoedbeleggers voor het leveren van input met als doel een vastgestelde WOZ-beschikking te weerleggen. Dit leidt tot constructieve overleggen met de uitvoerende instanties en regelmatig tot de gewenste aanpassing van de WOZ-waarde, waarna meer afschrijvingsruimte ontstaat; verschillen bij de betreffende gemeente: Amsterdam kent relatief hoge WOZwaardes ten opzichte van marktwaardes waardoor op Amsterdams vastgoed de afschrijvingsmogelijkheden relatief beperkt zijn. Andere gemeentes zijn minder actief of acuraat. Grotere beleggers hebben veelal een regionaal gespreide portefeuille waardoor afhankelijk van de gemeente, sommige objecten beperkt worden in hun afschrijving terwijl voor andere objecten als gevolg van een (te) lage WOZ-waarde, nog voldoende afschrijvingsruimte resteert. de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment.

Dit taxatiebureau ziet het aantal aandelentransacties toenemen op de Nederlandse vastgoedmarkt, maar ziet als eerste reden hiertoe het vermijden van overdrachtsbelasting. Het vermijden van een aanpassing van de WOZ-waarde aan de gerealiseerde transactie, is daarbij enkel een bijkomend voordeel. Fiscalisten Fiscalisten van twee grote Nederlandse hypotheekbanken zien weinig effect van de wetswijziging. Veel beleggers hebben als gevolg van hun ondernemingsstructuur geen VpB-plicht, waardoor zij überhaupt geen afschrijvingsvoordeel hebben. Voor hen wijzigt er dus niets. Ondernemers welke wel gebruik maken van fiscale afschrijving, zullen ook beperkt last hebben van de wijziging aangezien het vormen van een herinvesteringsreserve nog steeds mogelijk is. Met het gebruik van deze reserve resulteert de wetswijziging alleen in een tijdsnadeel; de te betalen VpB wordt in de eerste jaren hoger dan in latere jaren. Doordat slechts een deel van de beleggers de nadelen van de wetswijziging ondervindt en deze nadelen relatief beperkt zijn, zal er geen sprake zijn van een effect op marktniveau. Daarentegen geeft een externe fiscalist aan juist wel veel negatieve gevolgen te zien. Het verschil van inzicht tussen de bancaire fiscalist en de fiscalist van een adviesorganisatie is dat de laatste juist specifiek wordt ingehuurd door beleggers die problemen hebben met de wetswijziging. Bij deze adviesorganisatie zijn maar liefst 25

39

waarderingsspecialisten werkzwaam voor de beoordeling WOZ-waarderingen, inclusief het voeren van eventuele bezwaarprocedures. Niet de grote fondsen maar juist de iets kleinere, oudere beleggers ondervinden direct de nadelen. De boekwaarde van oudere beleggers ligt door de vele jaren aan afschrijving onder de WOZ-waarde, waardoor zij in één keer na invoering van de wetswijziging, nul fiscale afschrijvingsmogelijkheid over hebben gehouden. Klanten zijn ook meer dan voorheen gefocust op een snelle fiscale aangifte, om daarmee zo snel mogelijk hun belastingteruggave te ontvangen. Bij nieuwe aankopen zijn sommige beleggers als gevolg van de wetswijziging bereid om minder te betalen, hun yield-vereisten zijn toegenomen. Op grond van een waardering middels het DCF-model is dit te rechtvaardigen, aangezien de cashopbrengsten uit een object afnemen door de wetswijziging. Waarderingen op basis van referentietransacties geven een vertekend beeld, aangezien in een deel van de referenties de wetswijziging wel is geïncorporeerd en een deel niet. Er is derhalve op individueel niveau zeker sprake van negatieve gevolgen, maar niet op een algemeen marktniveau. Er zijn overigens nog veel mogelijkheden voor beleggers om de effecten van de wetswijziging te beperken, hetgeen de markt nog niet in de gaten heeft. De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit de wetswijziging worden volgens de fiscalisten niet gehaald. Dit kan een reden zijn voor de invoering van nieuwe wetswijzigingen, zoals de groepsrentebox. In het volgende hoofdstuk worden de conclusies van het onderzoek weergegeven.

40

5. Conclusie De beperking van afschrijving op commercieel onroerend goed, kan voor vastgoedbeleggers resulteren in een hogere acute belastingdruk en daardoor lagere vrije kasstromen. Objecten met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de boekwaarde, kunnen fiscaal minder aantrekkelijk worden. Dit zou in een beleidswijziging voor vastgoedbeleggers kunnen resulteren op het gebied van herziening van de huidige portefeuille en herziening van aankoop- en of investeringsbeleid. Indien een deel van de markt negatieve gevolgen van de wetswijziging ondervindt, zou de wetswijziging zelfs in waardedalingen kunnen resulteren van deze fiscaal minder aantrekkelijke objecten. Zowel de initiatiefnemer van als belanghebbenden bij de wetswijziging, verwachtten ten tijde van invoering dat de afschrijvingsbeperking een negatief effect op de vastgoedmarkt zou hebben. Deze verwachtte negatieve effecten zijn divers; lagere vastgoedprijzen, lagere rendementen, hogere huurprijzen en minder vraag naar vastgoed. Middels een enquête met een bruikbare response van 35 Nederlandse vastgoedbeleggers is beoordeeld of de afschrijvingsbeperkingen invloed hebben of hebben gehad op deze ondernemingen. Deze praktijkconclusies zijn uiteenlopend: 22 van de 35 beleggers geven aan dat hun afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt door de wetswijziging. 25% van de beleggers geeft aan over een lagere vrije kasstroom te beschikken sinds de wetswijziging. Anderzijds geven beleggers met een speciaal fiscaal regime (FBI en box-3) aan de te verwachten nadelige effecten niet te ondervinden aangezien zij geen VpB verschuldigd zijn (FBI’s) of niet belastingplichtig zijn voor de VpB (box-3 beleggers). Zodra de betreffende onderpanden echter in bezit komen van een onderneming welke wel conform de Wet IB gebruikt maakt van afschrijvingsmogelijkheden, kan de nieuwe eigenaar wel geconfronteerd worden met afschrijvingsbeperkingen, waarvoor hij theoretisch gezien gecompenseerd wil worden. In de praktijk blijkt dat – ondanks de ondervonden negatieve gevolgen van de afschrijvingen bij een deel van de beleggers – dit geen effect heeft op de algehele vastgoedmarkt in de vorm van bijvoorbeeld waardedalingen. De gevonden verklaringen hiervoor zijn: - de beperkte omvang van de negatieve schade voor de vastgoedmarkt ten opzichte van de totale omvang van de markt; - de beperkte omvang van het aantal beleggers welke door hun fiscale structuur daadwerkelijk minder kunnen afschrijven, aangezien FBI’s en box-3 beleggers niet direct worden geraakt door de wetswijziging; - als gevolg van de overgangsregeling, het gebruik van een WOZ-waarde met een peildatum één jaar ouder dan datum belastingaanslag, en de nog niet volledig doorlopen professionaliseringsslag bij de uitvoerende instanties van de WOZ,

41

-

-

-

-

hebben veel objecten sinds de invoering van de wetswijziging nog voldoende ruimte gekend om af te schrijven; gelijktijdig met het beperken van de afschrijvingsmogelijkheden, is het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% hetgeen een positief effect heeft op de cashflowpositie van beleggers; De mogelijkheid voor het vormen van een herinvesteringsreserve blijft bestaan, waardoor beleggers welke hiervan gebruik maken, enkel hun belastingdruk ten nadele zien verschuiven in tijd maar per saldo niet in omvang; De afschrijvingsbeperkingen zijn het grootst voor beleggers in woningen en winkels. Juist deze categorieën vastgoed zijn de afgelopen jaren succesvolle beleggingen gebleken hetgeen de negatieve gevolgen van de wetswijziging voor deze beleggers beter aanvaardbaar maakt; de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment. Het is goed mogelijk dat onderhavig onderwerp als gevolg van de huidige negatieve omstandigheden op de vastgoedmarkt, bij beleggers thans geen aandacht krijgt, hetgeen drie beleggers ook expliciet hebben aangegeven.

Uit de praktijk blijkt dat WOZ-waarderingen steeds actueler en steeds nauwkeuriger worden, als gevolg van enerzijds een jaarlijkse (her)waardering en anderzijds een professionaliseringsslag bij de uitvoeringsorganisatie van de WOZ-waarderingen. Dit heeft tot gevolg dat de WOZ-waarderingen op redelijk courante objecten geen grote verschillen (meer) kennen met marktwaarderingen, met als gevolg dat de afschrijvingsruimte inperkt. Doordat bij een belastingaangifte in een bepaald jaar, de WOZ-waarde van een jaar eerder moet worden gebruikt, is er bij een opgaande markt veelal sprake van een (klein) verschil tussen de WOZ-waarde en marktwaarde waarmee enige afschrijvingsruimte blijft bestaan. De ruimte voor fiscale afschrijvingen zal daarmee geleidelijk en op een min of meer natuurlijke wijze uit het Nederlandse vastgoedklimaat verdwijnen. Door deze geleidelijke ophef is het reëel te veronderstellen dat negatieve effecten op vastgoedwaardes niet materieel zijn. Daarmee lijkt de vooraf zo gevreesde wetswijziging minder impact te hebben dan verwacht. De overheid zal de geraamde inkomsten uit de wetswijziging niet realiseren, hetgeen de vastgoedmarkt wel moet doen waken voor toekomstige overheidsinitiatieven.

42

6. Aanbevelingen en Reflectie Aanbevelingen Door de heer van Boxtel is in 2006 – dus voorafgaand aan de wetswijziging – onderzocht wat de mogelijke gevolgen van de wetswijziging zouden zijn. Geconcludeerd werd dat de verwachte gevolgen aanzienlijk zouden zijn, voor de prijzen en rendementen van onroerend goed. Met name voor oudere kantoorpanden en kantoorpanden met een hoge grondquote zouden de gevolgen fors zijn. Ruim twee jaar na invoering van de wetswijziging blijkt uit onderhavige onderzoek dat de gevolgen wellicht incidenteel negatief zijn, maar dat er geen overall negatief effect op de gehele vastgoedmarkt zichtbaar is. Enerzijds doordat een deel van de partijen überhaupt geen gebruik maakt van fiscale afschrijving, anderzijds doordat de afschrijvingsruimte de eerste jaren als gevolg van (te) lage WOZ-waardes en de overgangsregeling nog aanwezig was. Een aantal beleggers verwacht dat vanaf 2010 de negatieve gevolgen zichtbaar worden. Het herhalen van onderhavig onderzoek over ruim twee jaar kan derhalve andere resultaten geven. Dit onderzoek kan dan aanvullend onderbouwd worden met een vergelijking van jaarrekeningen over de jaren 2009 en 2010, waarmee direct aangetoond kan worden hoe groot de afschrijvingsverschillen over de jaren bedragen. Reflectie De totstandkoming van onderhavig onderzoek was enerzijds lastig als gevolg van de benodigde hoge response op enquête- en interviewverzoeken, de huidige negatieve marktomstandigheden waardoor onderhavig onderwerp geen grote aandacht geniet, en de tijdsbeperking. Anderzijds betrof het een afgebakend onderzoek, waardoor de te volgen stappen redelijk overzien waren. Indien het onderzoek opnieuw uitgevoerd had moeten worden zouden een aantal onderdelen anders worden aangepakt. Voorafgaand aan de enquêtes zouden een aantal ‘voorinterviews’ worden gehouden. De informatie uit deze interviews zou gebruikt worden bij het opstellen van de enquêtevragen. Als het mogelijk was geweest was het onderzoek twee jaar later uitgevoerd, zodat een zinvolle analyse van jaarverslagen als extra onderzoeksmethode toegevoegd kon worden. Hiermee is het mogelijk om objectievere resultaten te behalen.

43

Bijlage Bibliografie - ‘Afschrijvingen afgeschreven?’, P. van Boxtel, 2006. - Berkhout, T.M. (2007). Afschrijven op vastgoed: knopen ontward of doorgehakt? Weekblad Fiscaal Recht, 6733, 957-965. - Berkhout, T.M., en Paardt, R.N.G., van der (2007). Basisboek vastgoed fiscaal. Zeist: Infotax. - Berkhout, T.M.(2002). Fiscaal afschrijven op vastgoed. - Broek, M.A.J., en van den, Kluft, J. (2006). De vastgoedmarkt en ‘Werken aan winst’: een overzicht. Vastgoed fiscaal en civiel, 4, 1-7. - ‘Het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van investeringen in winkelvastgoed’. H. Koning, 2008. - Kastelein, J.F. (2007). Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen (OZB). PropertyNLTax, 2, 148-171. - Jones Lang Lasalle (2009). Dutch Capital Markets Bulletin 2009. Private Investors. - Ministerie van Financiën, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Memorie van Toelichting. - Ministerie van Financiën, 30572, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Nota naar aanleiding van dit verslag. - Platvorm WOZ (2008). De WOZ ‘Goudgerand’. Breder gebruik WOZ-informatie. - Til, R. (2006). Politiek zet mes in afschrijven op vastgoed. PropertyNL. 2, (3), 37-39. - Til, R. (2007). De fiscus en de python. PropertyNL. 2, (3), 49-51. - Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

44

De beperkingen van afschrijvingsbeperkingen

Door: drs. L.M. Sala Augustus 2009 Begeleiding: Drs. A. Marquard Drs. R.M. Weisz

1

Voowoord Het ministerie van Financiën heeft met ingang van januari 2007 het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% met als doel het Nederlandse vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. De bekostiging van deze tariefsverlaging diende voor een groot deel te komen uit de beperking van afschrijving op beleggingsvastgoed. Een verlaging van afschrijving resulteert in een hogere acute belastingdruk en daarmee in een lagere vrije kasstroom voor de eigenaar. Vanuit mijn functie als kredietanalist bij FGH Bank, beoordeel ik financieringsproposities. Een essentieel onderdeel van deze analyse is de cashflowprognose; in hoeverre zijn de inkomsten van een kredietnemer afdoende voor zijn (financierings)lasten. Een lagere afschrijving resulteert in een lagere vrije kasstroom waaruit de lasten voldaan moeten worden. Dit zou vanuit een financier kunnen resulteren in een aanpassing van het financieringsbeleid, echter tot op heden is hier vanuit mijn werkgever geen aanpassing op gekomen. Nieuwsgierig naar de vraag of ons beleid aangepast zou moeten worden, en daarmee samenhangend de vraag of onze klanten hun beleid aanpassen aan de wetswijziging, heb ik hier onderzoek naar gedaan. Dit onderzoek dient ter afronding van mijn studie Master of Science in Real Estate (MSRE), aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Dankbaar ben ik voor de begeleiding van de heer Arthur Macquard, met zijn praktische en doeltreffende benadering. Voor de tweede maal heeft de heer Weisz mijn afstuderen mogelijk gemaakt hetgeen ik zeer op prijs stel. Tot slot wil ik mijn werkgever FGH Bank bedanken welke mij zowel financieel als operationeel de mogelijkheid heeft geboden deze studie te volgen. Lisette Sala Amsterdam, augustus 2009.

2

Samenvatting Het ministerie van Financiën heeft met ingang van januari 2007 het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% met als doel het Nederlandse vestigingsklimaat aantrekkelijk te houden. De bekostiging van deze tariefsverlaging diende voor een groot deel te komen uit de beperking van afschrijving op onroerend goed. Afschrijven is per ingang van de genoemde datum niet meer mogelijk tot de restwaarde, maar tot de WOZ-waarde. Aangezien de WOZ-waarde veelal hoger ligt dan de restwaarde wordt hiermee de ruimte om af te schrijven ingeperkt. Voor onroerend goed waarbij de WOZ-waarde op of boven de boekwaarde is vastgesteld, is geen fiscale afschrijving meer toegestaan. Fiscale afschrijving heeft voor eigenaren het voordeel dat dit bedrag als kostenpost mag worden opgenomen, zodat over dit bedrag niet/niet direct belasting betaalt hoeft te worden. Het beperken van afschrijving kan derhalve resulteren in een hogere acute belastingdruk waarna een lagere vrije kasstroom resulteert. Indien veel beleggers deze negatieve gevolgen ondervinden, kan dit op diverse manieren doorwerken op de vastgoedmarkt. Genoemd wordt inperking van vreemd vermogen, uitvlucht van beleggers, daling van marktwaardes en hogere huurprijzen. Om te achterhalen of de theoretische negatieve gevolgen zich in de praktijk voordoen zijn middels twee onderzoeksmethodes – enquêtes en diepte-interviews – beleggers en andere betrokkenen benaderd over de door hen ondervonden gevolgen van de wetswijziging. Uit deze resultaten blijkt dat de gevolgen in de praktijk veel beperkter zijn dan de theoretisch verwachte gevolgen. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn: -

-

-

de omvang van de fiscale schade is relatief beperkt ten opzichte van de totale waarde van de Nederlandse vastgoedmarkt; een groot deel van de beleggers werkt met een fiscale structuur waarmee zij niet VpB-plichtig zijn en daardoor niet de verwachte gevolgen ervaren, dit betreffen vennootschappen met een FBI-status en particuliere beleggers in box-3; de WOZ-waarde ligt vaak iets onder de marktwaarde, waardoor er tot op heden nog ruimte bestaat om af te schrijven voor beleggers welke hun vastgoed op marktwaarde waarderen; de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment.

De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit het beperken van afschrijvingsmogelijkheden ad EUR 1,7 mld zullen niet gehaald worden. De vastgoedmarkt dient zich derhalve voor te bereiden op mogelijke nieuwe acties van het Ministerie.

3

Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Onderwerp 1.3 Vraagstelling 1.4 Doelstelling 1.5 Subvragen 1.6 Vraag- antwoordmodel 1.7 Methoden 1.8 Indeling hoofdstukken 2. Theoretische achtergrond en gevolgen van de wetswijziging 2.1 Ratio van afschrijving 2.2 Ratio van de wetswijziging 2.3 Inhoud van de wetswijziging ten aanzien van beleggingsvastgoed 2.4 Invloed en bepaling van de WOZ-waarde 2.5 Verschillen in categorie vastgoed 2.6 Theoretische gevolgen van de wetswijziging 2.7 Mogelijke escapes 2.8 Geluiden uit de praktijk 2.9 Conclusie 3. Methodologie 3.1 Enquête als onderzoeksmethode 3.2 Onderdelen van de enquête 3.3 Respondenten 3.4 Diepte-interviews 4. Resultaten 4.1 Resultaten enquête 4.2 Resultaten diepte-interviews 5. Conclusie 6. Aanbevelingen en Reflectie Bijlage bibliografie

4

1. Inleiding Wat zijn de gevolgen voor beleggers van de afschrijvingsbeperkingen op vastgoed? Een evaluerende studie. 1.1 Aanleiding Met ingang van 1 januari 2007 is er middels een wetswijziging een beperking gekomen op de mogelijkheden voor afschrijving op onroerend goed. Afschrijvingen mogen door beleggers in bepaalde fiscale regimes ten laste worden gebracht van hun resultaat. Een lager resultaat resulteert in een lagere acute belastingdruk. Het beperken van de afschrijving zou dus kunnen resulteren in een hoger resultaat en daarmee een hogere acute belastingdruk. Beleggers welke zich enkel richten op vastgoedexploitatie hebben normaliter een eenvoudige balans en cashflowpositie. De cashflowpositie bestaat voornamelijk uit inkomende huurstromen, daartegenover staan exploitatielasten, rentelasten, aflossingen en belastingen. Indien een vastgoedbelegger een nieuwe vastgoedinvestering beoordeelt, wordt in deze overweging meegenomen of de huurstroom uit het aan te kopen vastgoed, voldoende is om de rente- en aflossingsverplichting te voldoen uit de aan te trekken nieuwe lening. Voor een bank geldt dit eveneens: bij een nieuwe financieringsaanvraag is het voor een bank belangrijk om te kunnen concluderen dat de rente- en aflossingsverplichtingen uit de cashflow kunnen worden betaald. Indien de acute belastingdruk toeneemt, houdt de vastgoedbelegger minder cashflow over waaruit de lasten voldaan moeten worden. Theoretisch gezien zouden vastgoedbeleggers hierdoor anders om moeten gaan met het beoordelen van bepaalde investeringen. Een mogelijke reactie zou kunnen zijn dat beleggers onroerend goed lager waarderen dan zij voor de wetswijziging zouden doen, of trachten hun nadeel te herstellen middels het verhogen van huurprijzen. Indien veel beleggers last hebben van de wetswijziging en hier hun investeringsbeleid op zouden aanpassen, zou het zelfs effect op de waarde van vastgoed kunnen hebben. Zowel de overheid als opsteller van de wetswijziging als de IVBN als vertegenwoordiger van Nederlandse institutionele vastgoedbeleggers, hebben oorspronkelijk gewaarschuwd voor waardedalingen van commercieel onroerend goed. Vanuit de bancaire sector en vanuit vastgoedbeleggers zelf, zijn deze geluiden niet openlijk verspreid. Berichten dat banken financieringsaanvragen anders beoordelen sinds de wetswijziging, of dat vastgoedbeleggers hun potentiële investeringen anders beoordelen, zijn er niet. Hierdoor rijst de vraag of de wetswijziging wel effect heeft op vastgoedbeleggers, i.e. op hun investeringsgedrag, of op de waarde van vastgoed, of dat beleggers zich wellicht niet voldoende bewust zijn van de wijziging en de mogelijke gevolgen.

5

1.2 Onderwerp De mogelijkheden voor eigenaren van vastgoed om af te schrijven op beleggingsvastgoed zijn ingeperkt, door een wijziging in de Wet IB 2001. De bodemwaarde tot waarop mag worden afgeschreven, is gewijzigd van de restwaarde naar de WOZ-waarde. Lagere afschrijvingen resulteren in hogere winsten en daarmee hogere directe belastingverplichtingen. Hogere belastingverplichtingen hebben een negatief effect op de kasstroom van de vastgoedeigenaar. Een lagere kasstroom kan bij de investeringsbeslissing leiden tot een lagere gewenste maximale koopsom. Indien investeerders op grote schaal lagere koopsommen betalen, zou dit kunnen leiden tot lagere waardes van onroerend goed. Deze scriptie heeft als doel te achterhalen of beleggers hun investeringsbeleid hebben gewijzigd, zo ja op welke manier en zo nee, waarom niet. 1.3 Vraagstelling “In hoeverre hebben de beperkingen van afschrijvingsmogelijkheden op commercieel onroerend goed, invloed op het investeringsbeleid van vastgoedbeleggers of op de waarde van onroerend goed?” 1.4 Doelstelling Deze scriptie zal het theoretische effect van de afschrijvingsbeperking beoordelen. Daarnaast zal duidelijk worden gemaakt i) wat de veranderingen in de praktijk zijn, en ii) of de gevolgen in de praktijk overeenkomen met de theoretische verwachtingen. 1.5 Subvragen - wat houdt de wetswijziging in? (oude versus nieuwe afschrijvingsmethode) - wat waren de doelen en verwachte neveneffecten van de wijziging? - Wat zou theoretisch het effect van de wijziging op vastgoedbeslissingen moeten zijn? (Inclusief casus of rekenvoorbeeld, verwachtingen in nota van ministerie van financiën, reactie IVBN); - Wat is in de praktijk het effect van de wijziging? - Indien er in de praktijk een effect bestaat: sluit dit aan bij de theoretische onderbouwing/verwachting? - Zo niet: waarom heeft het theoretische effect niet (volledig) plaatsgevonden?

6

1 . 6 Vraag- antwoord methode Onderstaand is het conceptueel kader van het onderzoek weergegeven. De deelconclusies betreffen enkel verwachte conclusies en zullen op basis van de onderzoeksgegevens definitief worden opgesteld. Vraag

Wat zou theoretisch het effect van de afschrijvingsbeperking moeten zijn op de waarde van commercieel onroerend goed?

Antwoord-methode

- Oude en nieuwe wijze beschrijven voor het bepalen van de hoogte van afschrijving; - Rekenvoorbeeld van oude en nieuwe wijze.

=> Deelconclusie: waarde van onroerend goed zou door de wetswijziging gedaald moeten zijn. Is de omvang van afschrijvingen sinds de invoering van de wetswijziging verlaagd?

Vergelijk afschrijvingsbedragen versus de waarde van het vastgoed over de jaren 2006 en 2007 uit jaarverslagen van commercieel onroerend goed beleggers.

=> Deelconclusie: afschrijvingen zijn lager sinds de wetswijziging. Is de waarde van commercieel vastgoed gedaald, doordat beleggers het negatieve effect van de afschrijvingsbeperkingen, in hun waardebeoordeling verdisconteren?

Uit enquêtes met commerciële vastgoedbeleggers moet blijken of zij de beperkingen in hun waardebeoordeling hebben meegenomen.

=> Deelconclusie: de afschrijvingsbeperkingen leiden niet tot waarde-aanpassingen. Waarom wordt het theoretisch te verwachten negatieve effect van de afschrijvingsbeperking door beleggers niet in de waarde verdisconteerd?

Uit enquêtes en diepte-interviews moet blijken waarom beleggers niet reageren middels waardeaanpassingen op de afschrijvingsbeperkingen.

=> Deelconclusie: de door beleggers verwachte effecten zijn minimaal.

7

1.7 Methoden Twee methoden uit het conceptueel kader, de enquêtes en diepte-interviews, worden onderstaand nader toegelicht: Enquêtes: er wordt getracht een grote groep Nederlandse beleggers te benaderen voor een enquête, met als doel een response van minimaal 40 beleggers te behalen, zodanig dat daarmee het effect in de praktijk achterhaald kan worden en statistisch onderbouwde uitspraken gedaan kunnen worden. De auteur is werkzaam bij FGH Bank. FGH bank heeft honderden Nederlandse vastgoedbeleggers als klanten. FGH heeft 8 regiokantoren in heel Nederland van waaruit de relatiemanagers continue contact onderhouden met deze klanten. Via hen moet het goed mogelijk zijn om deze beleggers te benaderen en hen te verzoeken de enquête in te vullen. FGH Bank heeft van al haar klanten jaarrekeningen in bezit, waaruit achterhaald kan worden hoe groot de portefeuille van de beleggers is. Uit marktpublicaties kan achterhaald worden wat de totale omvang is van het commercieel vastgoed in Nederland in handen van Nederlandse beleggers. Door de omvang van de portefeuilles van de respondenten te delen door de omvang van de totale Nederlandse portefeuille wordt meetbaar welk bereik de steekproef uit de enquêtes heeft opgeleverd. De enquêtes zullen worden opgesteld middels het hulpprogramma ‘Thesis Tools’. Diepte-interviews: de enquêtes zullen naar verwachting aangeven of beleggers reageren op de afschrijvingsbeperkingen, maar niet hoe. Om te achterhalen hoe ze reageren, of beleggers bijvoorbeeld alternatieve waarderingsmethodes of aankoopstructuren hanteren, is een enquête te algemeen. Middels diepte-interviews kunnen dergelijke vragen wel beantwoord worden. Ook indien uit de enquêtes blijkt dat beleggers niet reageren op de afschrijvingsbeperkingen, kan middels de interviews achterhaald worden wat de achterliggende redenen daarvoor zijn. De diepte-interviews worden getracht af te nemen met: - vastgoedbeleggers uit dezelfde steekproef als de enquête, met verschillende omvang en verschillende soort portefeuilles; - de voorzitter van de IVBN; - een fiscalist gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk, werkzaam bij een adviesorganisatie; - een fiscalist gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk, werkzaam bij een vastgoedbank; - een vastgoedtaxateur; - een werknemer van het ministerie van Financiën welke zich bezig heeft gehouden met de wetswijziging.

8

1.8 Hoofdstukindeling In de inleiding wordt beschreven wat de aanleiding is van het onderzoek, en wordt de onderzoeksvraag, de subvragen en de onderzoeksmethode gepresenteerd. In hoofdstuk 2, theoretische achtergrond en gevolgen, wordt weergegeven wat de theoretische gevolgen van de wetswijziging zijn, alsmede hoe de praktijk voorafgaand aan de invoering van de wijziging de gevolgen beoordeeld heeft. In het derde hoofdstuk, methodologie, wordt beschreven middels welke onderzoeksmethode de praktijk is benaderd om de daadwerkelijke gevolgen van de wetswijziging te achterhalen. De resultaten van het onderzoek worden weergegeven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 waarin conclusies worden getrokken over de verwachte theoretische effecten versus de effecten in de praktijk. Afgesloten wordt met aanbevelingen en reflecties in hoofdstuk 6. 1.9 Kredietcrisis als belemmerende onderzoeksfactor De Nederlandse vastgoedmarkt wordt op verschillende manieren geraakt door de wereldwijde kredietcrisis: er wordt minder vreemd vermogen verschaft en de bijbehorende condities zijn ongunstiger, de waarde van onroerend goed daalt, de vraag naar onroerend goed is afgenomen en de huurprijzen staan onder druk. Het sentiment van beleggers zal daardoor verslechterd zijn, hetgeen gevolgen kan hebben voor onderhavig onderzoek. Enerzijds doordat beleggers niet bereid zijn om aan onderhavig onderzoek mee te werken, anderzijds doordat beleggers zich niet kunnen of willen distantiëren van de kredietcrisis bij de beantwoording van vragen.

9

2. Theoretische achtergrond en gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen In dit hoofdstuk wordt de ratio van afschrijven in het algemeen besproken en de daarmee samenhangende reden van de wetswijziging ten aanzien van afschrijven op beleggingsvastgoed. Daarna wordt weergegeven wat de wetswijziging inhoudt, en wat de theoretische gevolgen van deze wetswijziging voor vastgoedbeleggers zijn. De WOZ-waarde speelt hierin een belangrijke rol. Afgesloten wordt met mogelijkheden voor beleggers om de beperkingen te verkleinen, en met geluiden uit de praktijk voorafgaand aan de wetswijziging. 2.1 Ratio van afschrijving Een onderneming investeert van oorsprong in bedrijfsmiddelen, zoals vastgoed, machines en voorraden. Deze middelen dienen ter productie van goederen en of diensten, waarmee wordt beoogd winst te realiseren. Deze middelen zijn normaliter onderhevig aan technische en/of economische slijtage, waardoor de middelen minder waard worden. Dit jaarlijkse waardeverlies mag als kostenpost worden opgenomen in de belastingaangifte. Over deze kostenpost – afschrijving genaamd – behoeft derhalve geen belasting te worden betaald. De meest genoemde doelen van afschrijving in de rechtspraak zijn: “fondsvorming, instandhouding van kapitaal, verdeling van kapitaalverlies en verdeling van aanschaffing- of voortbrengingskosten”1. Afschrijving is dus een fiscaal hulpmiddel om de waardevermindering van een bedrijfsmiddel jaarlijks in de winstberekening tot uiting te laten komen. 2.2 Ratio van de wetswijziging Fiscale regelgeving is een belangrijke factor voor ondernemingen in hun beoordeling van de aantrekkelijkheid van een vestigingsland. Nederland is gebaat bij een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor ondernemingen. Immers, in Nederland gevestigde ondernemingen dragen positief bij aan werkgelegenheid en omzet. Beide hebben een positief effect op de overheidsbegroting middels inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. In april 2005 heeft het toenmalige kabinet in een nota aan de Tweede Kamer gepresenteerd dat het Nederlandse vestigingsklimaat aan verbetering toe was. Hiertoe heeft het kabinet een voorstel voor aanpassing van de fiscale regelgeving gedaan. De belangrijkste wijzigingen betroffen een verlaging van het Vpb-tarief en verlaging van MKB-tarieven. Het kabinet raamt in haar ‘Memorie van toelichting’ op de nota “Werken aan Winst” dat de voorgestelde wijzigingen in EUR 2 miljard lastenverlichting voor het bedrijfsleven resulteert, en daarmee in EUR 2 miljard lagere overheidsinkomsten. 1

Berkhout, T.M.(2002). Fiscaal afschrijven op vastgoed.

10

Dit wilde het kabinet compenseren door aanscherping van fiscale regelgeving op andere vlakken. Eén van de voorgestelde compensatiemethoden betrof een inperking van afschrijvingsmogelijkheden op commercieel vastgoed. De beperking van de afschrijving op vastgoed zou een bedrag van EUR 1,7 mld moeten opbrengen2. De keuze voor compensatie op dit gebied is gebaseerd op ervaringen uit de praktijk waaruit blijkt dat er een discrepantie bestaat tussen de hoogte van fiscale afschrijving en de werkelijke waardevermindering van commercieel vastgoed. De afschrijving bleek hoger te zijn dan de werkelijke waardevermindering. Het doel van afschrijving werd daardoor deels voorbij geschoten. In gevallen waarin vastgoed voor een hogere prijs wordt verkocht dan de aankoopprijs is geweest, zou er - conform de oorspronkelijke ratio van afschrijving – überhaupt geen sprake moeten zijn geweest van afschrijving. De mogelijkheid van fiscale afschrijving op commercieel vastgoed is op basis van deze argumentatie ingeperkt. De genoemde wijzigingen zijn per januari 2007 ingevoerd en vastgelegd in artikel 3.30a Wet IB 2001, Beperking afschrijving gebouwen. Verschillende fiscale regimes De wetswijziging heeft niet voor alle beleggers dezelfde gevolgen, maar is afhankelijk van de door de beleggers gehanteerde fiscale ondernemingsstructuur. Vennootschappen zijn in principe VpB-plichtig en voor hen gelden de genoemde nadelen. Middels een FBI-structuur (Fiscale Beleggings Instelling), kunnen vennootschappen onder bepaalde voorwaarden geheel vrijgesteld worden van hun VpB-plicht. Een FBI heeft wel een zogenaamde uitdelingsplicht: het gehele fiscale resultaat moet binnen een bepaalde periode na einde boekjaar worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Een lagere afschrijving verhoogt het fiscale resultaat en verhoogd daarmee het verplicht uit te betalen bedrag. De cashflowpositie van de FBI wordt daarmee wel verminderd. Privé-beleggers kunnen in box 1 en/of box 3 beleggen. Beleggen in box 3 kan als er sprake is van passief in plaats van actief ondernemerschap. Box 3 beleggers zijn niet belastingplichtig voor de VpB. Afschrijving heeft als voordeel dat over het af te schrijven bedrag geen acute VpB-belastingplicht ontstaat. Box3 beleggers welke überhaupt niet VpB-belastingplichtig zijn hebben derhalve ook geen baat bij afschrijving. Het beperken van afschrijving heeft voor deze beleggers op het eerste gezicht dan ook geen negatieve gevolgen.

2

Til, R. (2006). Politiek zet mes in afschrijven op vastgoed. PropertyNL. 2, (3), 37-39.

11

2.3 Inhoud van de wetswijziging ten aanzien van beleggingsvastgoed In artikel 3:30a lid 3 is vastgelegd welk vastgoed als beleggingsvastgoed wordt aangemerkt: “een gebouw dat bestemd is om direct of indirect hoofdzakelijk ter beschikking te worden gesteld aan een ander dan een met de belastingplichtige verbonden persoon of lichaam”. Tot 2007 werd het bedrag aan afschrijving op beleggingsvastgoed als volgt bepaald: Afschrijving per jaar = (Aanschafwaarde -/- restwaarde) / economische levensduur. De boekwaarde van het vastgoed wordt bepaald op aanschafwaarde minus de gecumuleerde jaarlijkse afschrijvingen. Afschrijven was in principe toegestaan totdat de restwaarde was bereikt. Vanaf januari 2007 is er een zogenoemde bodemwaarde ingevoerd. De bodemwaarde voor commercieel onroerend goed is vastgesteld op 100% van de WOZ-waarde. Voor vastgoed in eigen gebruik is de bodemwaarde vastgesteld op 50% van de WOZ-waarde. Voor de aangifte over een betreffend boekjaar, ligt de peildatum van de WOZ-waarde een jaar eerder waardoor waardemutaties 1 jaar achterlopen op de aangifte. Zodra de boekwaarde lager is dan of gelijk is aan deze bodemwaarde, is er geen verdere fiscale afschrijving toegestaan. 2.4 Invloed en bepaling van de WOZ-waarde De WOZ-waarde wordt daarmee een belangrijke factor in de beoordeling van afschrijvingsmogelijkheden. Dit wordt niet door alle belanghebbenden gewaardeerd, doordat “een echte marktwaarde met de WOZ-waarde meestal niet wordt bepaald”.3 In een WOZ-waardering worden twee ficties gehanteerd welke onder andere tot weerstand leiden; de verkrijgingsfictie en de overdrachtsfictie. De verkrijgingsfictie is de aanname dat een onroerende zaak vrij opleverbaar is. De aanname dat het volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak wordt overgedragen, betreft de overdrachtsfictie4. Waardebepalende factoren zoals huurcontracten, erfpacht en antispeculatiebedingen worden in de WOZ-waardebepaling buiten beschouwing gelaten. Aangezien dergelijke factoren wel in een marktwaardering tot uiting komen, bestaan er verschillen tussen WOZ-waarderingen en marktwaarderingen. Sinds 2008 wordt er elk jaar een WOZ-waarde bepaald voor elk object, met als doel een zo actueel mogelijke waardering te hanteren. De taxatiewijze voor woningen en nietwoningen is verschillend. Onderstaand worden beide taxatiewijzes kort besproken:

3

Berkhout, T.M. (2007). Recente vastgoedwetgeving: een ‘frisse’ start? Vastgoed Fiscaal & Civiel, 1, 1-7. Kastelein, J.F. (2007). Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen (OZB). PropertyNLTax, 2, 148-171.

4

12

Woningen Bij het bepalen van de WOZ-waarde van woningen wordt altijd uitgegaan van de vergelijkingsmethode5. De marktanalyse welke wordt uitgevoerd door de uitvoerende instanties van de Waarderingskamer om tot een WOZ-waarde van woningen te komen bestaat uit vijf stappen6: 1. verzamelen van marktgegevens; 2. het analyseren van de marktgegevens; 3. individuele beoordeling van modelwaardes aan de hand van marktgegevens; 4. inwinnen van aanvullende informatie; 5. registreren van de marktgegevens. Ad 1. het verzamelen van marktgegevens voor de bepaling van WOZ-waarderingen bestaat uit twee onderdelen; het verzamelen van verkooptransacties en het verzamelen van vraagprijzen inclusief de bijbehorende beschrijvingen. Ad 2. het analyseren van de marktgegevens bestaat uit een vergelijking tussen alle gerealiseerde verkooptransacties en de bijbehorende WOZ-waardes, zowel de reeds vastgestelde WOZ-waarde als de aankomende twee vaststellingen. Ad 3. de individuele beoordeling van modelwaardes heeft als doel het taxatiemodel te optimaliseren en te verfijnen. Ad 4. het inwinnen van aanvullende informatie (bij de eigenaar, bij externen of middels een opname door een medewerker zelf) wordt enkel uitgevoerd indien het aannemelijk is dat deze informatie nodig is voor een correcte analyse van de verkoopprijs en/of de waardebepaling. Ad 5. De middels stap 1 tot en met 4 verkregen informatie wordt vastgelegd op gemeentelijk niveau. Vastlegging op landelijk niveau heeft geen toegevoegde waarde aangezien waarderingen van woning afhankelijk zijn van lokale factoren en niet van landelijke factoren. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na een marktconforme verkoop van een woning, de WOZ-waarde van zowel de betreffende woning als vergelijkbare woningen in de omgeving, wordt aangepast aan de marktgegevens van de gerealiseerde de transactie. Indien dit het geval is, zal de ruimte voor afschrijving na een verkooptransactie op de betreffende en vergelijkbare woning(en), nihil zijn.

5 6

Gemeentebelastingen.amsterdam.nl Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

13

Niet-woningen De WOZ-waarde van courante niet-woningen wordt bepaald middels de huurwaarde kapitalisatiemethode aan de hand van gerealiseerde en vergelijkbare markttransacties. Bij deze methode worden aan de diverse verschillende gebruiksruimten huurwaarden per m2 toegekend. Deze toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van het binnen locaties van de gemeente geldende niveau van min of meer vergelijkbare huurprijzen van objecten die op of rond de prijspeildatum zijn verhuurd of verkocht. De aldus gevonden totale bruto huurwaarde wordt hierna vermenigvuldigd met een bruto kapitalisatiefactor. In deze kapitalisatiefactor zijn verwerkt: het verlangde basisrendement, onderhoudslasten, exploitatielasten en leegstandsrisico7. Indien er geen bruikbare marktgegevens voorhanden zijn, kan gebruik worden gemaakt van de Dekkingswaarde methodiek of de Discounted Cashflow Methode, alhoewel de laatste recent is verworpen door de Hoge Raad. De WOZ-waarde van incourante niet-woningen wordt bepaald middels de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. De marktanalyse welke wordt uitgevoerd door de uitvoerende instanties van de Waarderingskamer om tot een WOZ-waarde van niet-woningen te komen bestaat uit vier stappen8: 1. Verzamelen van marktgegevens; 2. Verifiëren van de verzamelde marktgegevens; 3. Registeren van de marktgegevens; 4. Analyseren van de marktgegevens. Ad 1. De te verzamelen marktgegevens betreft onder andere: gronduitgifteprijzen, stichtingskosten van nieuwbouw/aanbouw, verhuurtransacties en verkooptransacties. Hiertoe worden diverse bronnen geraadpleegd: grondbedrijven/afdeling grondzaken van de gemeente, afgegeven bouwvergunningen, transactiegegevens van makelaars en transactiegegevens van eigenaren. Ad 2. Het verifiëren van marktgegevens behelst onder andere het koppelen van transactiegegevens aan de WOZ-waarde van het betreffende object, waarbij de inputgegevens van de transactie vergeleken worden met de inputgegevens voor de vastgestelde WOZ-waarde. Indien hierin verschillen bestaan, worden de verschillen verklaard en/of wordt aanvullende informatie opgevraagd. In deze fase wordt ook globaal beoordeeld of de verzamelde gegevens bruikbaar zijn.

7 8

Gemeentebelastingen.amsterdam.nl Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

14

Ad 3. Registratie van de verzamelde en geverifieerde informatie vindt plaats op gemeentelijk niveau en op landelijk niveau. De te registreren gegevens betreffen: objectidentificatie, soort transactie, transactieprijs en transportdatum. Ad 4. Voor de analyse wordt gebruik gemaakt van de verzamelde, geverifieerde en geregistreerde marktgegevens. De analyse wordt uitgevoerd op gemeentelijk, regionaal of landelijk niveau afhankelijk van het soort object, de aard van de informatie en het betreffende marktsegment. Een kantoor in Delfzijl is bijvoorbeeld niet te vergelijken met een kantoor op het Weena in Rotterdam, het vaststellen van een WOZ-waarde voor het kantoor in Delfzijl dient derhalve op lokale gegevens gebaseerd te worden. Een vergelijking tussen het kantoor te Rotterdam en een kantoor aan de Zuid-As te Amsterdam kan daarentegen, ondanks de verschillende steden, wel reëel zijn. Voor dergelijke vergelijkingen heeft het vastleggen van gegevens op landelijk niveau wel toegevoegde waarde. De analyse heeft als doel de inputgegevens te bepalen voor het bepalen van de WOZwaarde. Voor WOZ-waardes van courante objecten welke middels de huurwaardekapitalisatiemethode worden bepaald, zijn huurwaardes en kapitalisatiefactoren de belangrijkste inputgegevens. Hieruit kan geconcludeerd worden dat na een marktconforme verkoop of verhuurtransactie van een niet-woning, de WOZ-waarde van zowel het betreffende object als vergelijkbare objecten, wordt aangepast aan de marktgegevens van de gerealiseerde de transactie. Indien dit het geval is, zal de ruimte voor afschrijving na een verkoop- of verhuurtransactie op het betreffende en vergelijkbare objecten, nihil zijn. 2.5 Verschillen in categorie vastgoed Op grond van de verkrijgingsfictie welke gehanteerd wordt bij de WOZ-waardebepaling worden woningen gewaardeerd alsof deze vrij en leeg zijn, ongeacht de daadwerkelijke gebruikssituatie. Verhuurde woningen zijn normaliter minder waard dan leegstaande woningen, hetgeen voor verhuurde woningen kan resulteren in een WOZ-waarde welke boven de marktwaarde ligt. Aangezien woningbeleggers voornamelijk in verhuurde woningen beleggen en niet in leegstaande woningen, zal voor hen de WOZ-waarde boven de boekwaarde liggen. Hierdoor is sinds de invoering van de wetswijziging, de afschrijvingsruimte voor deze beleggers nihil. Ook voor winkels kan – als gevolg van het huurrecht voor detailhandelruimten – het voorkomen dat een WOZ-waarde boven de marktwaarde ligt. De WOZ-waarde wordt immers bepaald middels de huurwaarde, terwijl de marktwaarde wordt bepaald middels de daadwerkelijk gerealiseerde huuropbrengst.

15

Objecten waarbij de huurwaarde boven de huuropbrengst ligt kunnen derhalve een relatief hoge WOZ-waarde hebben, terwijl het voor de eigenaar als gevolg van de huurwet niet mogelijk is om de huuropbrengst te verhogen naar het niveau van de markthuur, en daarmee de marktwaarde op of boven de WOZ-waarde te brengen. 2.6 Theoretische gevolgen van de wetswijziging Cashflow-gevolgen Het beperken van afschrijving kan een negatief effect hebben op de cashflowpositie van een onderneming, doordat mogelijk over het voorheen af te schrijven bedrag sinds 2007 Vpb dient te worden afgedragen. Een rekenvoorbeeld verduidelijkt dit effect:

Bruto huur Exploitatielasten Rentelasten Afschrijving

Oud Nieuw 1.000.000 1.000.000 200.000 200.000 500.000 500.000 300.000 0

Bedrijfsresultaat Vpb

0 0

300.000 76.500

Netto winst

0

223.500

300.000

223.500

Cashflow

De cashflowpositie van de onderneming in bovenstaand voorbeeld vermindert met 25,5%, zijnde het belastingtarief over het bedrag wat niet meer afgeschreven mag worden. Om een juiste vergelijking tussen de oude en nieuwe wetgeving te maken, moet wel meegenomen worden dat het VpB-tarief sinds de invoering van de afschrijvingsbeperking is gedaald van 29,6% naar 25,5%. Een lagere cashflow kan een onderneming op verschillende manieren beperken in haar bedrijfsvoering. Zonder uitputtend te zijn worden onderstaand drie mogelijke bedrijfsbeperkingen benoemd: 1. de onderneming kan minder ruimte hebben voor betaling van aflossing op financieringen, waardoor financiers geneigd kunnen zijn om lagere financieringen te verstrekken op hetzelfde onroerend goed. 2. De onderneming kan ook beperkt worden in investeringen in haar bestaande onroerend goed of in nieuwe aankopen doordat zij minder vrije kasstroom heeft.

16

3. Een derde beperking kan zijn dat er minder dividend aan aandeelhouders kan worden uitgekeerd. Deze mogelijke beperkingen kunnen resulteren in een minder positieve bedrijfsvoering. Dit zou gepaard kunnen gaan met een herziening van het investeringsbeleid, zowel voor het reeds in bezit zijnde onroerend goed, als voor nieuwe investeringen. Onroerend goed waarop – als gevolg van geen of beperkte ruimte tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde – de afschrijvingsmogelijkheden beperkt zijn, kan voor een onderneming minder waardevol zijn dan een vergelijkbaar object waarop (nog) geen afschrijvingsbeperkingen gelden. Dit kan resulteren in een verschil in waardering tussen onroerend goed waar wel op kan worden afgeschreven en onroerend goed waar niet of beperkt op kan worden afgeschreven. Dit verschil is sec afkomstig uit het cashfloweffect. Indien op basis van het cashfloweffect minder belangstelling bestaat voor objecten met beperktere afschrijvingsmogelijkheden zal de vraag naar deze objecten kunnen afnemen. Een lagere vraag kan op haar beurt leiden tot lagere prijsvorming. Het is ook mogelijk dat beleggers hun fiscale nadeel proberen te verleggen naar de huurders van de betreffende objecten, door verhoging van de huurprijs. De slagingskans hiervan is onder andere afhankelijk van de vraag- en aanbodsituatie op de betreffende vastgoeddeelmarkt. Herinvesteringsreserve Of de genoemde cashflowgevolgen voor een belegger een tijdelijk of structureel karakter hebben, is afhankelijk van het gebruik van de mogelijkheid tot het vormen van een herinvesteringsreserve. Bij verkoop van een object mag de boekwinst – netto verkoopopbrengst minus de boekwaarde – onder bepaalde voorwaarden worden toegevoegd aan de herinvesteringsreserve van een onderneming. De onderneming hoeft daarmee de boekwinst niet in haar winsten te verantwoorden en zodoende geen belasting over deze boekwinst te betalen. Deze reserve dient binnen drie boekjaren te worden aangewend voor aankoop van vergelijkbaar onroerend goed. Indien deze reserve niet (tijdig) wordt aangewend, dient de boekwinst alsnog in de winst te worden verantwoord en daarmee in de belasting. Het begrip vergelijkbaar wordt door de rechtspraak ruim opgevat; onroerend goed dat wordt aangehouden als belegging, ongeacht de categorie onroerend goed, wordt als vergelijkbaar beoordeeld. Lagere afschrijvingen resulteren in lagere boekwinsten en daarmee lagere toevoegingen aan de herinvesteringsreserves, zie onderstaand rekenvoorbeeld:

17

Boekwaarde bij aankoop Afschrijving Boekwaarde bij verkoop Verkoopprijs Boekwinst Toevoeging aan HIR

oud nieuw 10.000.000 10.000.000 300.000 0 9.700.000 10.000.000 12.000.000 12.000.000 2.300.000 2.000.000 2.300.000 2.000.000

Het verschil tussen de oude en nieuwe situatie is het feit dat in de nieuwe situatie geen afschrijving heeft kunnen plaatsvinden en daardoor mist de onderneming op dit object dan 25,5% over het minder afgeschreven bedrag van EUR 300.000. De toevoeging aan de HIR is als gevolg van de lagere afschrijving, ook lager. Dit heeft tot gevolg dat bij aankoop van een vervangend object waarvoor de HIR wordt aangewend, de ruimte voor afschrijving groter is dan voorheen: Koopsom vervangend object Afboeking HIR Boekwaarde WOZ-waarde Afschrijvingsruimte

15.000.000 15.000.000 2.300.000 2.000.000 12.700.000 13.000.000 12.500.000 12.500.000 200.000 500.000

Indien de HIR wordt aangewend, is het saldo van het belastingvoordeel identiek in de oude en nieuwe situatie, immers in beide gevallen kan voor maximaal 500.000 worden afgeschreven. Er is alsdan wel sprake van een tijdsnadeel, doordat de belastingdruk in de eerste exploitatiejaren hoger ligt dan voorheen, en pas bij vrijval van de HIR (drie jaar na verkoop) lager ligt dan voorheen. Indien bij verkoop van het object de HIR niet wordt aangewend, sluit de fiscale boekhouding van het betreffende object. Per saldo heeft de onderneming op dit object dan 25% over het minder afgeschreven bedrag van EUR 300.000 ‘misgelopen’ ten opzichte van de oude wetgeving. Het effect van de wetswijziging is daarmee grotendeels afhankelijk van gebruik van de HIR: Indien de HIR wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect enkel het tijdsnadeel: de belastindruk wordt naar voren geschoven. Indien de mogelijkheid tot het vormen van een HIR niet wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect de volledige betaalde belasting over het niet af te schrijven bedrag.

18

2.7 Mogelijke escapes De wetgeving biedt mogelijkheden voor beleggers om de afschrijvingsbeperking te ontwijken danwel te verminderen. Onderstaand worden de meest besproken methoden hiertoe kort weergegeven. -

-

-

-

9

Op objecten welke vóór 1 januari 2007 in gebruik zijn genomen maar waarop nog niet drie jaar is afgeschreven, mag op basis van een wettelijke vrijstellingsregeling in totaal drie jaar worden afgeschreven conform de oude regelgeving. Particulieren welke hun vastgoed als belegging in box-3 aanhouden zijn niet VpBplichtig en hebben derhalve niet te maken met afschrijving danwel een beperking daarvan. Overheveling van vastgoed uit een vennootschap naar privé kan daarmee aantrekkelijker worden. De waarde van onroerend goed is een combinatie van de waarde van de grond en de waarde van het opstal. Over het algemeen neemt de grondwaarde toe in de tijd als gevolg van inflatie en schaarste, en de waarde van de opstal daalt als gevolg van veroudering9. De WOZ-waarde van sec een opstalrecht zal daardoor moeten dalen gedurende de tijd, waardoor eigenaren van sec een opstalrecht meer afschrijvingsruimte krijgen ten opzichte van eigenaren die grond en opstal in één hand hebben. Het zou daardoor mogelijk zijn dat beleggers grond en opstal vaker gaan separeren10; Aandelentransacties: Indien onroerend goed verkocht wordt middels een aandelentransactie; i.e. niet het vastgoed zelf wordt verkocht, maar de vennootschap welke eigenaar is van het vastgoed wordt verkocht, worden deze transactiegegevens niet openbaar gemaakt in bijvoorbeeld het kadaster. Deze transactiegegevens zijn daardoor door de uitvoerende instanties van de Wet WOZ lastiger traceerbaar. Dit kan een toename van het aantal transacties middels aandelenoverdracht in plaats van stenenoverdracht tot gevolg hebben. In een in 2008 uitgevoerd onderzoek11 naar het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van winkelbeleggingen, is het rendement van drie vergelijkbare winkelobjecten geanalyseerd. Het hoogste rendement wordt behaald met een object welke middels een aandelentransactie is verkregen, waarna wordt geconcludeerd dat als gevolg van de wetswijziging, het aantal aandelentransacties naar verwachting zal toenemen.

Dijk, L en Gassler, Y. Fiscale kansen en bedreigingen in 2007. PropertyNL Magazine, Nr 3.

10

Afschrijvingen afgeschreven?, P. van Boxtel, 2006. 11 Het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van investeringen in winkelvastgoed’. H. Koning, 2008.

19

2.8 Geluiden uit de praktijk Het toenmalige kabinet heeft in haar Nota “Werken aan Winst” in 2005 gepresenteerd dat de plannen een negatief effect zouden kunnen hebben op de vastgoedmarkt: “Het verhuren van vastgoed op korte termijn wordt minder aantrekkelijk door het beperken van de afschrijving op vastgoed; het rendement daalt daardoor. Op langere termijn kan dit effecten hebben op de huurprijs en zal een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod tot stand komen.”12 Op de kabinetsplannen is door diverse belanghebbenden in de vastgoedsector gereageerd. De vereniging van institutionele beleggers IVBN concludeerde op basis van onderzoek dat Nederland een buitenbeentje van Europa dreigt te worden. Een in 2003 uitgevoerd onderzoek naar de verschillen in fiscale afschrijvingsmogelijkheden voor vastgoedbeleggers in Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Italië en Verenigd Koninkrijk concludeert dat Nederland het minst gunstige afschrijvingssysteem kent. Belastingadviseurs PWC en Ernst & Young concludeerden dat ‘beleggers ongetwijfeld een klap krijgen te verduren’ en niet uitgesloten is dat een uittocht van buitenlandse vastgoedbeleggers op gang komt. 2.9 Conclusie De beperking van afschrijving op commercieel onroerend goed kan voor vastgoedbeleggers resulteren in een hogere acute belastingdruk en daardoor lagere vrije kasstromen. Objecten met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de boekwaarde, kunnen fiscaal minder aantrekkelijk worden. Dit zou kunnen resulteren in een lagere waardering van deze fiscaal minder aantrekkelijke objecten. Dit zou in een beleidswijziging voor vastgoedbeleggers kunnen resulteren op het gebied van herziening van de huidige portefeuille en herziening van aankoop- en of investeringsbeleid. Zowel de initiatiefnemer van als belanghebbenden bij de wetswijziging, verwachtten voordat de wetswijziging van kracht werd, dat de afschrijvingsbeperking een negatief effect op de vastgoedmarkt zou hebben. Deze verwachtte negatieve effecten zijn divers; lagere vastgoedprijzen, lagere rendementen, hogere huurprijzen en minder vraag naar vastgoed. Aan de andere kant zijn er bestaande en nieuwe mogelijkheden voor beleggers om de gevolgen voor hen te beperken. Dit betreffen fiscale regimes zoals een FBI-status, de door de wetgever geboden overgangsregeling en aanpassing van aankoopstructuren zoals het splitsen van grond en opstal of het verkopen van onroerend goed middels een aandelentransactie in plaats van een stenentransactie.

12

Ministerie van Financiën, 30572, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Nota naar aanleiding van dit verslag, blz 70.

20

In het vervolg van dit onderzoek wordt weergegeven wat de daadwerkelijke gevolgen van de wetswijziging in de praktijk zijn, en op welke wijze de praktijk is benaderd om deze gevolgen te achterhalen.

21

3. Methodologie 3.1 Enquête als onderzoeksmethode Een enquête is een onderzoeksmethode met als belangrijkste voordelen: - een relatief eenvoudig te verkrijgen grote bereikbaarheid; - deze grote bereikbaarheid resulteert in de mogelijkheid om statistisch onderbouwde uitspraken te doen. Het grootste nadeel van deze onderzoeksmethode is het feit dat de output beperkt is tot vooraf door de onderzoeker vastgestelde antwoordvormen. De antwoorden zijn veelal gesloten antwoorden, open vragen hebben een grotere kans om onbeantwoord te blijven. Om dit nadeel te ondervangen is na ontvangst en verwerking van de enquêterespondentie, een aantal diepte-interviews afgenomen. Interviews zijn daarnaast geschikt om op een professionele manier op de materie in te gaan. 3.2 Onderdelen van de enquête De enquête bestaat uit tien gesloten en drie (semi) open vragen. In de inleiding van de enquête is de respondenten verzocht zich te proberen te distantiëren van de kredietcrisis bij de beantwoording van de vragen. Onderstaand worden de tien gesloten vragen benoemd, alsmede de reden voor het opnemen van de betreffende vraag. Bij de resultaten in hoofdstuk 4 wordt vervolgens per vraag het verkregen resultaat uit de vraag weergegeven. 1. Omvang portefeuille Is de portefeuille omvang groter of kleiner dan EUR 1 mld? Verwacht wordt dat de grootste beleggers beter op de hoogte zijn van de wetswijziging en ook eerder hun investeringsbeleid op de wetswijziging zullen aanpassen dan beleggers met een kleinere portefeuilleomvang. 2. Aantal jaar ervaring Heeft de belegger maximaal vijf jaar, maximaal tien jaar of meer dan tien jaar ervaring? Deze vraag heeft als doel te achterhalen of beleggers met een langere ervaring, beter op de hoogte zijn van de wetswijziging, en eerder/vaker hun investeringsbeleid op de wetswijziging aanpassen. 3. Categorie vastgoed Bestaat de portefeuille specifiek uit één categorie vastgoed (kantoren, winkels, woningen of bedrijfsruimten) of is er sprake van een gemende portefeuille? Het is mogelijk dat bepaalde categorieën onroerend goed meer of minder ruimte kennen tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde, waardoor bepaalde categorieën

22

vastgoed meer of minder last hebben van de wetswijziging. Op grond van de theorie wordt verwacht dat woningbeleggers (als gevolg van de verkrijgingsfictie) en winkelbeleggers (als gevolg van de huurwet voor winkelruimten) grotere negatieve gevolgen van de wetswijziging ondervinden, dan beleggers met een andere of meer gespreide portefeuille. 4. Bezitsperiode van de huidige portefeuille Heeft de belegger zijn huidige portefeuille maximaal twee jaar, maximaal vijf jaar of langer dan vijf jaar in bezit? Deze vraag heeft als doel te achterhalen of beleggers met een relatief nieuwe portefeuille, minder last hebben van de wetswijziging bijvoorbeeld doordat deze beleggers nog gebruik kunnen maken van de overgangsregeling. 5. Fiscaal regime (VpB of IB) Is de belegger belastingplichtig conform de regelgeving van de Vennootschapsbelasting of de Inkomstenbelasting? De gevolgen van de wetswijziging lijken verschillend te zijn voor de verschillende fiscale regimes. 6. Gebruik van algemeen fiscaal advies Verkrijgt een belegger fiscaal advies, en wordt dit advies verkregen van eigen medewerkers of van externe adviseurs? Het is mogelijk dat externe adviseurs beter op de hoogte zijn van de wetswijziging aangezien deze adviseurs zich meer gespecialiseerd hebben. 7. Gebruik van de herinvesteringsreserve Theoretisch gezien hebben beleggers welke gebruik maken van de HIR alleen een tijdsnadeel doordat de belastingdruk in de tijd naar voren wordt geschoven. Alleen beleggers welke geen gebruik maken van de HIR hebben daadwerkelijk directe cashgevolgen als gevolg van de afschrijvingsbeperking. 8. Bekendheid met de wetswijziging Zijn de beleggers op de hoogte van de in januari 2007 ingevoerde wetswijziging waardoor afschrijven op beleggingsvastgoed wordt beperkt tot de WOZ-waarde in plaats van de restwaarde? 9. Gebruik van fiscaal advies specifiek voor de wetswijziging Hebben beleggers specifiek op onderhavige wetswijziging, fiscaal advies ingewonnen? Deze vraag is tweeledig; enerzijds kan het zo zijn dat beleggers welke wel fiscaal advies hebben ingewonnen, hun bedrijfsvoering dusdanig hebben aangepast dat zij minder negatieve gevolgen ondervinden dan beleggers zonder advies.

23

Anderzijds is het ook mogelijk dat beleggers welke geen fiscaal advies hebben ingewonnen, minder op de hoogte zijn van mogelijke gevolgen en deze gevolgen daardoor onderschatten, of dat juist de beleggers welke voorafgaand aan de wetswijziging al wisten dat dit voor hen negatieve gevolgen zou hebben, fiscaal advies hierop hebben ingewonnen. 10. is de afschrijvingsruimte op de portefeuille ingeperkt Is de afschrijvingsruimte op de portefeuille sinds de invoering van de wetswijziging, afgenomen ten opzichte van de jaren daarvoor? Dit is een essentiële vraag; de resultaten uit deze vraag kunnen worden gekoppeld aan alle voorgaande vragen, waarmee achterhaald kan worden of grotere beleggers minder kunnen afschrijven dan kleinere beleggers, of dat beleggers met een relatief jonge portefeuille meer kunnen afschrijven dan beleggers met een oudere portefeuille. Na de tien gesloten vragen zijn drie semi open vragen gesteld. Dit betreffen twee vragen met meerdere antwoordcategorieen waarbij meerdere antwoorden mogelijk zijn maar d respondent ook ruimte krijgt om zelf een antwoord te formuleren. De laatste vraag is een volledige open vraag zonder voorgeformuleerde antwoordvelden. De drie (semi) open vragen betreffen; 1. Indien de wetswijziging effect heeft (gehad) op uw onderneming, kunt u dan aangeven (kwantitatief en/of kwalitatief) op welke manier/in welke mate uw onderneming is geraakt door de wetswijziging? Voor de beantwoording van deze vraag zijn vijf mogelijke antwoorden geformuleerd, en is de mogelijkheid tot een open antwoord gegeven. Er zijn meerdere antwoorden mogelijk. De vijf geformuleerde antwoorden betreffen: o er is onderzoek uitgevoerd naar de afschrijvingsmogelijkheden op de bestaande portefeuille; o er wordt onderzoek uitgevoerd naar de afschrijvingsmogelijkheden op nieuwe aankopen; o er resteert minder vrije kasstroom; o er is meer druk op het gebruik van de herinvesteringsreserve (HIR); o het investeringsbeleid is aangepast. 2. Indien de wetswijziging geen effect heeft (gehad) op uw onderneming, kunt u dan aangeven waarom niet? Voor de beantwoording van deze vraag zijn eveneens vijf mogelijke antwoorden geformuleerd, en is de mogelijkheid tot een open antwoord gegeven. Er zijn meerdere antwoorden mogelijk. De vijf geformuleerde antwoorden betreffen:

24

o de WOZ-waarde van de bestaande portefeuille biedt nog voldoende ruimte voor afschrijving; o de objecten met geen/te weinig afschrijvingsruimte zijn inmiddels verkocht; o er wordt nog gebruik gemaakt van de overgangsperiode; o de onderneming heeft zich hier tot op heden niet in verdiept; o andere negatieve aspecten van het huidige investeringsklimaat zijn op dit moment zwaarwegender dan eventuele fiscale aspecten. 3. Heeft u aanvullende opmerkingen/informatie welke voor onderhavig onderzoek van belang kunnen zijn? 3.3 Respondenten De enquête is verspreid onder ruim 50 beleggers in Nederlands commercieel vastgoed met als doel minimaal 40 bruikbare respondenten te verkrijgen. Om de responsekans te optimaliseren, zijn alle beleggers eerst benaderd over het onderzoek en de enquête, alvorens de enquête is verstuurd. Getracht is zowel vastgoedbeleggers van gemiddelde omvang (portefeuille tot EUR 100 mln) als grote beleggers (portefeuille groter dan EUR 1 mld) te betrekken in het onderzoek. De enquête is opgesteld middels Thesis Tools13. Thesis Tools is een programma waarmee eenvoudig een online enquête opgesteld kan worden. Middels een speciale optie is bij te houden welke response van welke belegger afkomstig is hetgeen nuttig is voor het versturen van remindeers, de analyse van de resultaten, alsmede voor het benaderen van deelnemers aan de diepte-interviews. 3.4 Diepte-interviews Middels de enquêtes wordt naar verwachting van veertig Nederlandse beleggers antwoord gekregen op de genoemde vragen. Deze beleggers hebben daarnaast in de enquête de mogelijkheid om hun antwoorden toe te lichten, maar uit ervaring blijkt dat respondenten de mogelijkheid tot open antwoorden of het verstrekken van aanvullende informatie niet gebruiken. De verkregen informatie uit de enquêtes dient derhalve als basisresultaat. Deze resultaten zullen worden besproken in interviews met betrokkenen, met als doel de achterliggende redenatie/motivatie van de door beleggers aangegeven wijzigingen in bedrijfsvoering te achterhalen.

13

www.thesistools.nl

25

De interviews zijn gehouden met zowel beleggers als andere personen in de vastgoedbranche met affiniteit met onderhavig onderwerp. Onderstaand wordt weergegeven met welke ondernemingen/personen is gesproken, alsmede de reden waarom deze onderneming/persoon van toegevoegde waarde is voor het onderzoek: - een grote Nederlandse vastgoedbelegger met een beheerde portefeuilleomvang groter dan EUR 1 mld. Deze belegger is benaderd gezien de grote omvang, in combinatie met het ontbreken van een eigen fiscalist. - Een middelgrote Nederlandse vastgoedbelegger met een portefeuille tussen de EUR 500 mln en EUR 1 mld, welke een eigen fiscalist in dienst heeft welke zich specifiek heeft verdiept in onderhavige wetswijziging. - Een kleinere belegger met een portefeuille van ongeveer EUR 100 mln, welke zich specialiseert op woningbelegging, welke theoretisch gezien anders door de wetswijziging wordt geraakt dan beleggers in kantoren, winkels en/of bedrijfsruimten. - De IVBN als vertegenwoordiger van Institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers. De IVBN heeft voorafgaand aan de wetswijziging uitgesproken dat de wetswijziging een fors negatieve impact op de Nederlandse vastgoedmarkt zou kunnen hebben. Welk onderzoek aan deze boodschap ten grondslag lag, alsmede hoe de IVBN thans tegen de wetswijziging aankijkt, kan bruikbare informatie zijn voor onderhavig onderzoek. - Een vastgoedtaxateur kan aangeven wat de verwachte gevolg voorafgaand aan de wetswijziging zijn, of zij de wetswijziging in hun taxatiebeleid hebben geïncorporeerd, en wat zij voor gevolgen in de praktijk zien. - Een vastgoedfiscalist werkzaam bij een hypotheekbank kan aangeven of de wetswijziging gevolgen heeft gehad voor de hypotheekverstrekking/verstrekkingsbeleid van hypotheekverschaffers. - Een vastgoedfiscalist werkzaam bij een adviesorganisatie kan aangeven of zij onderzoek hebben verricht voorafgaand aan de wetswijziging, of zij klanten advies hebben gegeven en wat de gevolgen in de praktijk zijn van de wetswijziging. Voor deze gesprekken zijn een aantal kernvragen geformuleerd: - hoe dacht u vooraf over de wetswijziging; - in hoeverre corresponderen de WOZ-waarderingen met marktwaarderingen; - wat zijn mankementen van de WOZ-waardevaststelling; - wordt de hoogte van de WOZ-waarde meegewogen in een investeringsbeslissing; - ziet u in de praktijk nadelige gevolgen van de wetswijziging; - ziet u beleggers hun bedrijfsvoering op de wetswijziging aanpassen; - wat zijn mogelijke oorzaken van de verschillen tussen de vooraf geschetste verwachtingen en de uiteindelijke praktijk.

26

Getracht wordt om de gesprekken zo vrij en openlijk mogelijk te voeren, waarbij de genoemde kernvragen enige houvast/leidraad bieden tijdens het gesprek. In het volgende hoofdstuk worden de resultaten uit de enquête en de diepte-interviews gepresenteerd.

27

4. Resultaten In dit hoofdstuk worden de resultaten van de enquêtes en de diepte-interviews besproken. 4.1 Resultaten enquêtes Van de 52 benaderde beleggers hebben 36 respondenten de enquête volledig ingevuld. Van deze 36 respondenten is één respondent niet meegenomen in de resultaten, aangezien deze belegger geen Nederlandse portefeuille bleek te bezitten. De conclusies zijn derhalve gebaseerd op de response van 35 Nederlandse vastgoedbeleggers. In deze paragraaf worden de resultaten van de enquetes weergegeven, ingedeeld naar de resultaten uit de gesloten vragen en resultaten uit de (semi) open vragen. Resultaten gesloten vragen Onderstaand wordt per gesloten vraag de resultaten weergegeven: 1. Omvang portefeuille

11

< 1 mld > 1 mld

24

Elf beleggers hebben een portefeuille groter dan EUR 1 mld, 24 beleggers hebben een portefeuille kleiner dan EUR 1 mld. Zeven van de elf grootste beleggers (64%) geven aan de gevolgen van de wetswijziging in hun bedrijfsvoering te merken, tegen 14 van de 24 (58%) kleinere beleggers. Omvang van de portefeuille is derhalve geen duidelijke indicator voor het wel of niet ondervinden van nadelige gevolgen van de wetswijziging.

28

2. Aantal jaar ervaring 4

6 Tot 5 jaar Tussen 5 en 10 jaar Langer dan 10 jaar

25

Het merendeel van de beleggers – 25 van de 35 – heeft meer dan tien jaar ervaring op de Nederlandse vastgoedmarkt. Van deze meest ervaren beleggers, geeft 64% aan de gevolgen van de wetswijziging te ondervinden. Dit ligt in lijn met de beleggers met ervaring tussen de vijf en tien jaar. Van de beleggers met een ervaring van maximaal vijf jaar, geeft 50% aan de negatieve gevolgen te ondervinden, hetgeen veroorzaakt kan worden door een verband tussen de mate van algemene ervaring in vastgoedbelegging en ervaring in de bijbehorende fiscaliteiten, of op het feit dat de jongere beleggers nog van de overgangsregeling gebruik kunnen maken. Deze conclusie/uitspraak is echter maar op een steekproef van vier beleggers gebaseerd. 3. Categorie vastgoed

9 kantoren 15

winkels woningen bedrijf sruimt en gemengd 6 1

4

Vijftien beleggers kennen een gemengde portefeuille, twintig beleggers richten zich specifiek op één categorie onroerend goed, waarbij een kantorenportefeuille het meest voorkomt (9 beleggers), slechts één belegger heeft een bedrijfsruimtenportefeuille. Van de beleggers met een gemengde portefeuille, ondervindt ruim 50% negatieve gevolgen van de wetswijziging. Van de beleggers met een specifieke portefeuille, ondervindt 65% negatieve gevolgen, koploper zijn beleggers in woningportefeuilles, hiervan ondervindt 75% nadelen. 29

16 Effect

14

Geen effect

12

8

10 8 5 6 4

4 2

7 3

4 2

1

1 0

0 kantoren

winkels

woningen

bedrijfsruimten

gemengd

Navraag bij een woningbelegger leert dat de WOZ-waarde van verhuurde woningen vaak hoger ligt dan de marktwaarde, waardoor als gevolg van de wetswijziging de afschrijvingsruimte volledig is verdwenen. Hiermee lijken de praktijkgevolgen aan te sluiten op de theoretische verwachtingen, namelijk dat woningbeleggers als gevolg van de verkrijgingsfictie meer nadelen ondervinden van de wetswijziging dan andere beleggers. Winkelbeleggers zouden conform de theorie eveneens meer nadelige gevolgen kunnen ondervinden als gevolg van hun beperkingen voor het aanpassen van de huuropbrengst aan de markthuur. Van de zes winkelbeleggers ondervinden vier beleggers direct de negatieve gevolgen. De overige twee beleggers hebben nog voldoende ruimte over, respectievelijk worden overschaduwd door andere negatieve omstandigheden. 4. Bezitsperiode van de huidige portefeuille

2

9 Korter dan 2 jaar Tussen 2 en 5 jaar Langer dan 5 jaar

24

Slechts twee beleggers hebben hun huidige portefeuille korter dan twee jaar in bezit.

30

Deze beleggers hebben derhalve (een deel van) hun portefeuille aangekocht nadat de wetswijziging is ingevoerd. Deze twee beleggers hebben echter een volledig verschillende opinie omtrent de invloed van de wetswijziging: één belegger geeft aan dat zijn beleggingshorizon korter is dan de periode waarop nog kan worden afgeschreven en er derhalve geen last van heeft. Dit is op twee punten een korte termijn gedachte; i) de WOZ-waarde kan ieder jaar worden aangepast, waardoor ieder jaar de mogelijkheid bestaat dat de bestaande afschrijvingsruimte wordt ingeperkt/verdwijnt en ii) een eventuele koper van het betreffende onroerend goed, kan wel geconfronteerd worden met beperktere afschrijvingsmogelijkheden, waardoor deze eventuele koper een lagere waarde aan het betreffende onroerend goed toekent. De tweede belegger geeft aan zijn huidige portefeuille alsmede nieuwe aankopen expliciet op afschrijvingsmogelijkheden te onderzoeken, en daarnaast minder vrije kasstroom over te houden als gevolg van de wetswijziging. Slechts één van de 35 beleggers geeft aan voor sommige objecten nog gebruik te kunnen maken van de overgangsregeling. 5. Fiscaal regime 29 beleggers vallen onder de VpB-regelgeving, 6 beleggers betreffen particuliere beleggers welke onder de IB-regelgeving vallen.

6

VpB IB

29

50% van de IB-beleggers ondervindt nadelige gevolgen van de wetswijziging, tegenover 62% van de VpB-beleggers. De IB-beleggers welke geen nadelige gevolgen ondervinden, geven aan dat zij überhaupt geen afschrijvingen hanteren ten gunste van hun fiscaal resultaat, of dat de huidige negatieve marktomstandigheden op dit moment zwaarwegender zijn dan fiscale nadelen.

31

6. Gebruik van algemeen fiscaal advies

0 9

Nee Ja int ern Ja extern

26

Alle beleggers verkrijgen algemeen fiscaal advies, 25% van interne medewerkers, 75% van externe adviseurs. Van de beleggers met interne adviseurs, heeft 33% zijn bestaande portefeuille onderzocht op mogelijke consequenties, tegen 50% van de beleggers met externe adviseurs. 7. Gebruik van de herinvesteringsreserve

8

16

Alt ijd Soms Nooit

11

Het gebruik van de HIR is divers; zestien beleggers gebruiken altijd de mogelijkheid tot het vormen van de HIR bij verkoop van een object, elf beleggers doen dit af en toe, maar acht beleggers doen dit nooit. Deze acht beleggers betreffen allen fondsen welke vrijgesteld zijn van VpB (FBI’s en pensioenfondsen) of box-3 beleggers. Van de beleggers welke altijd gebruik maken van de mogelijkheid tot het vormen van een HIR, hebben slechts drie beleggers (19%) geen last van de wetswijziging. Van de beleggers welke af en toe gebruik maken van de mogelijkheid tot het vormen van een HIR, hebben zes beleggers (55%) daadwerkelijk geen last van de wetswijziging. Dit komt niet overeen met de theoretische verwachting: Indien de HIR

32

wordt aangewend, is het saldo van het belastingvoordeel identiek in de oude en nieuwe situatie. Er is alsdan alleen sprake van een tijdsnadeel, doordat de belastingdruk in de exploitatiejaren hoger ligt dan voorheen, en pas bij vrijval van de HIR (drie jaar na verkoop) lager ligt dan voorheen. Alleen indien de HIR niet wordt aangewend, bedraagt het negatieve effect de volledige betaalde belasting over het niet af te schrijven bedrag. 8. Bekendheid met de wetswijziging Alle 35 beleggers geven aan op de hoogte te zijn van de in januari 2007 ingevoerde wetswijziging waardoor afschrijven op beleggingsvastgoed wordt beperkt tot de WOZ-waarde in plaats van de restwaarde. 9. Gebruik van fiscaal advies specifiek voor de wetswijziging

16

Ja 19

Nee

Maar liefst zestien beleggers hebben geen fiscaal advies ingewonnen op onderhavige wetswijziging. Van deze zestien beleggers geven tien beleggers (63%) aan geen negatieve nadelen te ondervinden. Van de beleggers welke wel specifiek fiscaal advies hebben ingewonnen, heeft slechts 20% geen last van de wetswijziging. Hieruit kan enerzijds geconcludeerd worden dat beleggers welke zich hebben verdiept in de materie, negatieve gevolgen ondervinden, i.e. beleggers welke zich niet hebben verdiept, gaan er wellicht ten onrechte vanuit dat zij niet geraakt worden. Anderzijds is het ook goed mogelijk dat juist de beleggers welke van tevoren wisten dat zij geraakt zouden kunnen worden, hierop advies hebben ingewonnen en beleggers welke van tevoren wisten dat zij niet geraakt zouden worden hebben fiscale advisering daarna achterwege gelaten.

33

10. Is de afschrijvingsruimte op de portefeuille ingeperkt 2

11

Ja Nee Weet ik niet 22

22 beleggers kunnen daadwerkelijk minder afschrijven sinds de invoering van de wetswijziging. Opvallend is dat twee beleggers aangeven niet te weten of de afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt. Dit betreffen beide box 3-beleggers welke geen gebruik maken van afschrijving en er daarom ook geen onderzoek naar hebben gedaan. Resultaten (semi)-open vragen De eerste open vraag is van toepassing op beleggers waarbij het effect van de wetswijziging voelbaar is (geweest) in de bedrijfsvoering, de tweede vraag is juist van toepassing op beleggers welke geen nadelen van de wetswijziging ondervinden. Onderstaand worden de resultaten op beide vragen besproken. Beleggers welke het effect van de wetswijziging voelen 22 beleggers geven aan dat zij – sinds de invoering van de wetswijziging - minder kunnen afschrijven. Twee beleggers geven aan niet te weten of hun afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt. Dit betreffen beiden box-3 beleggers. 21 van de totaal 35 beleggers geeft aan dat de wetswijziging invloed heeft/heeft gehad op de onderneming. De genoemde invloeden betreffen: • tien beleggers geven aan dat de wetswijziging een lagere vrije kasstroom tot gevolg heeft; één belegger ziet het compensabel verlies sneller afnemen, waardoor bij toekomstige winsten dit eveneens effect zal hebben op de vrije kasstroom; • zestien beleggers hebben onderzoek gedaan naar de afschrijvingsmogelijkheden op de bestaande portefeuille; • zes beleggers doen onderzoek naar de afschrijvingsmogelijkheden van nieuw aan te kopen objecten; • negen beleggers geven aan meer druk uit te voeren op gebruik van de mogelijkheden voor het vormen van een herinvesteringsreserve; 34

• •

drie beleggers geven aan hun investeringsbeleid te hebben aangepast; slechts één belegger heeft de fiscale structuur aangepast.

Beleggers welke het effect van de wetswijziging niet voelen Veertien beleggers geven aan geen last te hebben van de wetswijziging. Van deze veertien beleggers geven drie beleggers aan dat andere negatieve marktomstandigheden op dit moment voorgaan en een eventueel fiscaal nadeel daarbij niet opweegt. De andere elf beleggers geven aan niet geraakt te worden door de wetswijziging doordat ze: • een FBI-status hebben waardoor zij geen VpB afdragen; • een box-3 belegger zijn waardoor zij geen gebruik kunnen maken van afschrijvingsmogelijkheden; • voldoende ruimte hebben tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde voor afschrijvingen in de aankomende jaren. Dit is een korte termijn gedachte. Immers zo lang de onderpanden in bezit zijn van eigenaren welke geen gebruik maken van fiscale afschrijvingsmogelijkheden, wordt de eigenaar niet geraakt. Op het moment dat het onderpand verkocht wordt aan een belegger welke wel gebruik maakt van fiscale afschrijvingsmogelijkheden, kan het betreffende object voor de nieuwe eigenaar minder gunstig zijn. Theoretisch gezien zal een nieuwe eigenaar dit gecompenseerd willen zien in een lagere koopprijs, waardoor ook de huidige eigenaren alsnog een nadeel kunnen ondervinden van de wetswijziging. Bovendien kan zowel voor de oude als de nieuwe eigenaar, de WOZ-waarde ieder jaar worden aangepast tot een niveau waarbij de afschrijvingen worden ingeperkt danwel nihil worden. Bij verkoop van het object zal de uitvoerende instantie van de WOZwaardebepaling de transactiegegevens normaliter juist gebruiken voor het aanpassen van de WOZ-waarde van het betreffende object. Uit de praktijk blijkt dat dit nadeel door beleggers als minimaal wordt beoordeeld en derhalve niet in hun investeringsbeslissing wordt meegewogen. Een mogelijke oorzaak hiervan kan zijn dat de omvang van VpB-plichtige vastgoedbeleggers relatief beperkt is ten opzichte van de totale beleggingsmarkt: De totale omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt bedraagt ongeveer EUR 1.350 miljard, als volgt verdeeld over de verschillende categorieën:

35

Segment Woningen

Marktomvang (waarde in €) 1.000 miljard

Kantoren

80 miljard

Winkels

85 miljard

Bedrijventerreinen / Bedrijfsruimten

185 miljard

Totaal

1.350 miljard

Bron: Rabobank/FGH Bank, 2009

De totale Nederlandse vastgoedmarkt is grotendeels in bezit van de gebruikers zelf en is derhalve niet als beleggingsvastgoed te kenmerken: van de totale Nederlandse vastgoedmarkt ad EUR 1.350 mld is naar schatting slechts EUR 165 mld (12%) in eigendom van beleggers. Rabobank/FGH raamt het aandeel van institutionele beleggers op EUR 108 mld. Jones Lang Lasalle raamt het aandeel van particuliere beleggers op EUR 57 mld (35% van het totaal). Welk deel van deze beleggingsmarkt vrijgesteld is van VpB en daarmee niet direct de negatieve gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen ondervindt, is niet bekend. 4.2 Resultaten diepte-interviews Om de diverse resultaten uit de enquêtes juist te kunnen beoordelen, alsmede de achterliggende oorzaken van de diverse resultaten te achterhalen, zijn diverse gesprekken gevoerd met verschillende experts uit de Nederlandse vastgoedmarkt, te weten beleggers, de institutionele vereniging van beleggers, een taxateur en fiscalisten. Onderstaand zijn de resultaten van deze interviews weergegeven. Beleggers Gesproken is met drie beleggers; 1. een grote Nederlandse vastgoedbelegger met een beheerde portefeuilleomvang groter dan EUR 1 mld. Deze belegger is benaderd gezien de grote omvang, in combinatie met het ontbreken van een eigen fiscalist; 2. een middelgrote Nederlandse vastgoedbelegger met een portefeuille tussen de EUR 500 mln en EUR 1 mld, welke een eigen fiscalist in dienst heeft welke zich specifiek heeft verdiept in onderhavige wetswijziging; 3. een kleinere belegger met een portefeuille van ongeveer EUR 100 mln, welke zich specialiseert op woningbelegging, welke theoretisch gezien anders door de wetswijziging wordt geraakt dan beleggers in kantoren, winkels en/of bedrijfsruimten. De grootste belegger geeft aan de afgelopen jaren nog geen negatieve gevolgen te hebben ondervonden, maar als gevolg van fors opgelopen WOZ-waardes en dalende

36

marktwaardes, verwacht deze belegger de aankomende jaren de nadelige gevolgen wel te ondervinden. Er zal minder afgeschreven kunnen worden hetgeen in een hogere acute belastingdruk resulteert. Gefundeerde bezwaarmaking tegen opgelegde WOZwaardes heeft tot nu toe altijd het gewenste resultaat behaald. Het principe van het beperken afschrijven wordt wel gerespecteerd, alleen het zwakke van de huidige uitvoering is dat er te weinig onderscheid wordt gemaakt tussen goede en slechte panden. “Het feit dat op goede panden beperkt mag worden afgeschreven is terecht, maar slechte panden waarop én niet meer mag worden afgeschreven én welke zonder forse investeringen geen toekomst meer heeft, is onterecht.” Bij investeringsmogelijkheden wordt niet gekeken naar de afschrijvingsmogelijkheden van het betreffende onroerend goed, aangezien dit niet als een essentieel onderdeel van de kwaliteit van onroerend goed wordt beschouwd. Na aankoop wordt wel de actuele afschrijvingsmogelijkheid in de rekenmodellen meegenomen. Een middelgrote belegger met een eigen fiscalist geeft aan dat de wetswijziging voor hen tot op heden voordelig in plaats van nadelig is geweest. Dit komt doordat de afschrijvingsbeperkingen tot op heden zeer beperkt waren, terwijl de verschuldigde tariefsverlaging van de vennootschapsbelasting wel direct een positieve bijdrage heeft geleverd. Deze belegger verwacht dat de gevolgen van de afschrijvingsbeperkingen vanaf 2010 bij een bredere groep beleggers voelbaar wordt, aangezien dan de overgangsregeling niet meer van kracht is. Bovendien zijn gemeenten – als uitvoerende instanties voor de WOZ-waardebepaling – een inhaalslag aan het maken. Door middel van het verzamelen van gegevens benaderdt de WOZ-waarde steeds meer de boekwaarde, waardoor de afschrijvingsruimte wordt ingeperkt. Ondanks de verwachting dat de WOZ-waardering vanaf 2010 een grotere impact op de onderneming zal hebben, wordt het investeringsbeleid er niet op aangepast, “een goede deal blijft een goede deal, we gaan gewoon op de oude voet verder”. De derde belegger heeft zich gespecialiseerd in uitponding; het kopen van verhuurde woningen welke na leegkomst per woning verkocht worden aan gebruikers. Over het algemeen zijn woningen in lege staat meer waard dan woningen in verhuurde staat, zodat bij verkoop van een leeggekomen woning, resultaat op de investering wordt behaald. De verkoop van leeggekomen woningen kan gestimuleerd worden door de woningen te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Deze woningbelegger heeft veel last van de wetswijziging, als gevolg van de gehanteerde verkrijgingsfictie. Deze fictie veronderstelt dat woningen vrij en leeg zijn, dit is uitgangspunt voor de WOZ-waarde. Hierdoor ligt de WOZ-waarde van woningen veelal boven de marktwaarde van woningen welke verhuurd zijn. De afschrijvingsruimte is hiermee nihil. Als gevolg van de wetswijziging kan deze belegger per 1 januari 2007

37

geen gebruik meer maken van fiscale afschrijving, waardoor deze belegger het volledige theoretische cashfloweffect in de praktijk ondervindt. Desondanks geeft deze belegger aan haar bedrijfsvoering niet te hebben gewijzigd, aangezien de bedrijfsvoering ondanks de negatieve gevolgen van de wetswijziging, nog voldoende rendabel is. De voorzitter van de IVBN geeft aan negatieve gevolgen te verwachten van de wetswijziging. Niet op een algemeen marktniveau in de zin van hogere huurprijzen of lagere waardes, maar voor specifieke gevallen waarbij de WOZ-waarde hoger ligt dan de marktwaarde als gevolg van langdurige leegstand. Met name op de kantorenmarkt kan hier sprake van zijn. Kantoren met langdurige leegstand kunnen fors in waarde dalen. In een WOZ-waardebepaling wordt echter alleen rekening gehouden met een algemeen leegstandsrisico en niet met de daadwerkelijke gebruikssituatie van het betreffende object. Voor langdurig leegstaande objecten is het derhalve goed mogelijk dat de WOZ-waarde boven de marktwaarde ligt, waardoor de eigenaar niet kan afschrijven. Dit is één van de redenen waarom de IVBN pleit voor het verlagen van de bodemwaarde voor kantoren van 100% naar 75% van de WOZ-waarde14. De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit de afschrijvingsbeperking zullen naar verwachting van de IVBN niet worden gerealiseerd. De belangrijkste reden hiervoor is het feit dat eigenaren van onroerend goed welke wordt gebruikt voor de eigen onderneming, mogen afschrijven tot 50% van de WOZwaarde, in plaats van 100%. Het grootste deel van het Nederlandse beleggingsvastgoed is in handen van eigenaar-gebruikers. Het merendeel van deze eigenaren heeft als gevolg van de lagere bodemwaarde voorlopig geen beperking op haar afschrijvingsmogelijkheden. Taxateur Het invoeren van de WOZ-waarde als bodemwaarde voor fiscale inschrijving, kan volgens vastgoedtaxateurs consequenties hebben voor bepaalde eigenaren van onroerend goed. In waarderingen wordt hier geen rekening meegehouden, aangezien het een eigenaarsspecifiek aspect betreft, en geen objectspecifiek aspect. Immers, de fiscale afschrijvingsmogelijkheden voor eenzelfde object kan voor eigenaren verschillend zijn, afhankelijk van de fiscale structuur van de eigenaar. Voorafgaand aan de wetswijziging heeft de markt haar zorgen geuit over de verwachte negatieve consequenties. Achteraf wordt geconstateerd dat de negatieve gevolgen niet in de verwachte omvang zichtbaar zijn, als gevolg van; - de beperkte omvang van de negatieve schade ten opzichte van de waarde; 14

IVBN (2009). IVBN Visie: op duurzaam vastgoed.

38

-

-

-

-

de beperkte omvang van het aantal beleggers welke door hun fiscale structuur daadwerkelijk minder kunnen afschrijven, FBI’s worden niet direct geraakt en een aanzienlijk deel van de vastgoedeigenaren hebben een FBI-status; coulance bij de uitvoerende instanties van de Wet WOZ. Dit taxatiebureau wordt regelmatig ingeschakeld door vastgoedbeleggers voor het leveren van input met als doel een vastgestelde WOZ-beschikking te weerleggen. Dit leidt tot constructieve overleggen met de uitvoerende instanties en regelmatig tot de gewenste aanpassing van de WOZ-waarde, waarna meer afschrijvingsruimte ontstaat; verschillen bij de betreffende gemeente: Amsterdam kent relatief hoge WOZwaardes ten opzichte van marktwaardes waardoor op Amsterdams vastgoed de afschrijvingsmogelijkheden relatief beperkt zijn. Andere gemeentes zijn minder actief of acuraat. Grotere beleggers hebben veelal een regionaal gespreide portefeuille waardoor afhankelijk van de gemeente, sommige objecten beperkt worden in hun afschrijving terwijl voor andere objecten als gevolg van een (te) lage WOZ-waarde, nog voldoende afschrijvingsruimte resteert. de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment.

Dit taxatiebureau ziet het aantal aandelentransacties toenemen op de Nederlandse vastgoedmarkt, maar ziet als eerste reden hiertoe het vermijden van overdrachtsbelasting. Het vermijden van een aanpassing van de WOZ-waarde aan de gerealiseerde transactie, is daarbij enkel een bijkomend voordeel. Fiscalisten Fiscalisten van twee grote Nederlandse hypotheekbanken zien weinig effect van de wetswijziging. Veel beleggers hebben als gevolg van hun ondernemingsstructuur geen VpB-plicht, waardoor zij überhaupt geen afschrijvingsvoordeel hebben. Voor hen wijzigt er dus niets. Ondernemers welke wel gebruik maken van fiscale afschrijving, zullen ook beperkt last hebben van de wijziging aangezien het vormen van een herinvesteringsreserve nog steeds mogelijk is. Met het gebruik van deze reserve resulteert de wetswijziging alleen in een tijdsnadeel; de te betalen VpB wordt in de eerste jaren hoger dan in latere jaren. Doordat slechts een deel van de beleggers de nadelen van de wetswijziging ondervindt en deze nadelen relatief beperkt zijn, zal er geen sprake zijn van een effect op marktniveau. Daarentegen geeft een externe fiscalist aan juist wel veel negatieve gevolgen te zien. Het verschil van inzicht tussen de bancaire fiscalist en de fiscalist van een adviesorganisatie is dat de laatste juist specifiek wordt ingehuurd door beleggers die problemen hebben met de wetswijziging. Bij deze adviesorganisatie zijn maar liefst 25

39

waarderingsspecialisten werkzwaam voor de beoordeling WOZ-waarderingen, inclusief het voeren van eventuele bezwaarprocedures. Niet de grote fondsen maar juist de iets kleinere, oudere beleggers ondervinden direct de nadelen. De boekwaarde van oudere beleggers ligt door de vele jaren aan afschrijving onder de WOZ-waarde, waardoor zij in één keer na invoering van de wetswijziging, nul fiscale afschrijvingsmogelijkheid over hebben gehouden. Klanten zijn ook meer dan voorheen gefocust op een snelle fiscale aangifte, om daarmee zo snel mogelijk hun belastingteruggave te ontvangen. Bij nieuwe aankopen zijn sommige beleggers als gevolg van de wetswijziging bereid om minder te betalen, hun yield-vereisten zijn toegenomen. Op grond van een waardering middels het DCF-model is dit te rechtvaardigen, aangezien de cashopbrengsten uit een object afnemen door de wetswijziging. Waarderingen op basis van referentietransacties geven een vertekend beeld, aangezien in een deel van de referenties de wetswijziging wel is geïncorporeerd en een deel niet. Er is derhalve op individueel niveau zeker sprake van negatieve gevolgen, maar niet op een algemeen marktniveau. Er zijn overigens nog veel mogelijkheden voor beleggers om de effecten van de wetswijziging te beperken, hetgeen de markt nog niet in de gaten heeft. De door het Ministerie van Financiën geraamde opbrengsten uit de wetswijziging worden volgens de fiscalisten niet gehaald. Dit kan een reden zijn voor de invoering van nieuwe wetswijzigingen, zoals de groepsrentebox. In het volgende hoofdstuk worden de conclusies van het onderzoek weergegeven.

40

5. Conclusie De beperking van afschrijving op commercieel onroerend goed, kan voor vastgoedbeleggers resulteren in een hogere acute belastingdruk en daardoor lagere vrije kasstromen. Objecten met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de boekwaarde, kunnen fiscaal minder aantrekkelijk worden. Dit zou in een beleidswijziging voor vastgoedbeleggers kunnen resulteren op het gebied van herziening van de huidige portefeuille en herziening van aankoop- en of investeringsbeleid. Indien een deel van de markt negatieve gevolgen van de wetswijziging ondervindt, zou de wetswijziging zelfs in waardedalingen kunnen resulteren van deze fiscaal minder aantrekkelijke objecten. Zowel de initiatiefnemer van als belanghebbenden bij de wetswijziging, verwachtten ten tijde van invoering dat de afschrijvingsbeperking een negatief effect op de vastgoedmarkt zou hebben. Deze verwachtte negatieve effecten zijn divers; lagere vastgoedprijzen, lagere rendementen, hogere huurprijzen en minder vraag naar vastgoed. Middels een enquête met een bruikbare response van 35 Nederlandse vastgoedbeleggers is beoordeeld of de afschrijvingsbeperkingen invloed hebben of hebben gehad op deze ondernemingen. Deze praktijkconclusies zijn uiteenlopend: 22 van de 35 beleggers geven aan dat hun afschrijvingsmogelijkheden zijn ingeperkt door de wetswijziging. 25% van de beleggers geeft aan over een lagere vrije kasstroom te beschikken sinds de wetswijziging. Anderzijds geven beleggers met een speciaal fiscaal regime (FBI en box-3) aan de te verwachten nadelige effecten niet te ondervinden aangezien zij geen VpB verschuldigd zijn (FBI’s) of niet belastingplichtig zijn voor de VpB (box-3 beleggers). Zodra de betreffende onderpanden echter in bezit komen van een onderneming welke wel conform de Wet IB gebruikt maakt van afschrijvingsmogelijkheden, kan de nieuwe eigenaar wel geconfronteerd worden met afschrijvingsbeperkingen, waarvoor hij theoretisch gezien gecompenseerd wil worden. In de praktijk blijkt dat – ondanks de ondervonden negatieve gevolgen van de afschrijvingen bij een deel van de beleggers – dit geen effect heeft op de algehele vastgoedmarkt in de vorm van bijvoorbeeld waardedalingen. De gevonden verklaringen hiervoor zijn: - de beperkte omvang van de negatieve schade voor de vastgoedmarkt ten opzichte van de totale omvang van de markt; - de beperkte omvang van het aantal beleggers welke door hun fiscale structuur daadwerkelijk minder kunnen afschrijven, aangezien FBI’s en box-3 beleggers niet direct worden geraakt door de wetswijziging; - als gevolg van de overgangsregeling, het gebruik van een WOZ-waarde met een peildatum één jaar ouder dan datum belastingaanslag, en de nog niet volledig doorlopen professionaliseringsslag bij de uitvoerende instanties van de WOZ,

41

-

-

-

-

hebben veel objecten sinds de invoering van de wetswijziging nog voldoende ruimte gekend om af te schrijven; gelijktijdig met het beperken van de afschrijvingsmogelijkheden, is het VpB-tarief verlaagd van 29,6% naar 25,5% hetgeen een positief effect heeft op de cashflowpositie van beleggers; De mogelijkheid voor het vormen van een herinvesteringsreserve blijft bestaan, waardoor beleggers welke hiervan gebruik maken, enkel hun belastingdruk ten nadele zien verschuiven in tijd maar per saldo niet in omvang; De afschrijvingsbeperkingen zijn het grootst voor beleggers in woningen en winkels. Juist deze categorieën vastgoed zijn de afgelopen jaren succesvolle beleggingen gebleken hetgeen de negatieve gevolgen van de wetswijziging voor deze beleggers beter aanvaardbaar maakt; de huidige negatieve perikelen op de vastgoedmarkt verbleken eventuele negatieve fiscale regelgeving op dit moment. Het is goed mogelijk dat onderhavig onderwerp als gevolg van de huidige negatieve omstandigheden op de vastgoedmarkt, bij beleggers thans geen aandacht krijgt, hetgeen drie beleggers ook expliciet hebben aangegeven.

Uit de praktijk blijkt dat WOZ-waarderingen steeds actueler en steeds nauwkeuriger worden, als gevolg van enerzijds een jaarlijkse (her)waardering en anderzijds een professionaliseringsslag bij de uitvoeringsorganisatie van de WOZ-waarderingen. Dit heeft tot gevolg dat de WOZ-waarderingen op redelijk courante objecten geen grote verschillen (meer) kennen met marktwaarderingen, met als gevolg dat de afschrijvingsruimte inperkt. Doordat bij een belastingaangifte in een bepaald jaar, de WOZ-waarde van een jaar eerder moet worden gebruikt, is er bij een opgaande markt veelal sprake van een (klein) verschil tussen de WOZ-waarde en marktwaarde waarmee enige afschrijvingsruimte blijft bestaan. De ruimte voor fiscale afschrijvingen zal daarmee geleidelijk en op een min of meer natuurlijke wijze uit het Nederlandse vastgoedklimaat verdwijnen. Door deze geleidelijke ophef is het reëel te veronderstellen dat negatieve effecten op vastgoedwaardes niet materieel zijn. Daarmee lijkt de vooraf zo gevreesde wetswijziging minder impact te hebben dan verwacht. De overheid zal de geraamde inkomsten uit de wetswijziging niet realiseren, hetgeen de vastgoedmarkt wel moet doen waken voor toekomstige overheidsinitiatieven.

42

6. Aanbevelingen en Reflectie Aanbevelingen Door de heer van Boxtel is in 2006 – dus voorafgaand aan de wetswijziging – onderzocht wat de mogelijke gevolgen van de wetswijziging zouden zijn. Geconcludeerd werd dat de verwachte gevolgen aanzienlijk zouden zijn, voor de prijzen en rendementen van onroerend goed. Met name voor oudere kantoorpanden en kantoorpanden met een hoge grondquote zouden de gevolgen fors zijn. Ruim twee jaar na invoering van de wetswijziging blijkt uit onderhavige onderzoek dat de gevolgen wellicht incidenteel negatief zijn, maar dat er geen overall negatief effect op de gehele vastgoedmarkt zichtbaar is. Enerzijds doordat een deel van de partijen überhaupt geen gebruik maakt van fiscale afschrijving, anderzijds doordat de afschrijvingsruimte de eerste jaren als gevolg van (te) lage WOZ-waardes en de overgangsregeling nog aanwezig was. Een aantal beleggers verwacht dat vanaf 2010 de negatieve gevolgen zichtbaar worden. Het herhalen van onderhavig onderzoek over ruim twee jaar kan derhalve andere resultaten geven. Dit onderzoek kan dan aanvullend onderbouwd worden met een vergelijking van jaarrekeningen over de jaren 2009 en 2010, waarmee direct aangetoond kan worden hoe groot de afschrijvingsverschillen over de jaren bedragen. Reflectie De totstandkoming van onderhavig onderzoek was enerzijds lastig als gevolg van de benodigde hoge response op enquête- en interviewverzoeken, de huidige negatieve marktomstandigheden waardoor onderhavig onderwerp geen grote aandacht geniet, en de tijdsbeperking. Anderzijds betrof het een afgebakend onderzoek, waardoor de te volgen stappen redelijk overzien waren. Indien het onderzoek opnieuw uitgevoerd had moeten worden zouden een aantal onderdelen anders worden aangepakt. Voorafgaand aan de enquêtes zouden een aantal ‘voorinterviews’ worden gehouden. De informatie uit deze interviews zou gebruikt worden bij het opstellen van de enquêtevragen. Als het mogelijk was geweest was het onderzoek twee jaar later uitgevoerd, zodat een zinvolle analyse van jaarverslagen als extra onderzoeksmethode toegevoegd kon worden. Hiermee is het mogelijk om objectievere resultaten te behalen.

43

Bijlage Bibliografie - ‘Afschrijvingen afgeschreven?’, P. van Boxtel, 2006. - Berkhout, T.M. (2007). Afschrijven op vastgoed: knopen ontward of doorgehakt? Weekblad Fiscaal Recht, 6733, 957-965. - Berkhout, T.M., en Paardt, R.N.G., van der (2007). Basisboek vastgoed fiscaal. Zeist: Infotax. - Berkhout, T.M.(2002). Fiscaal afschrijven op vastgoed. - Broek, M.A.J., en van den, Kluft, J. (2006). De vastgoedmarkt en ‘Werken aan winst’: een overzicht. Vastgoed fiscaal en civiel, 4, 1-7. - ‘Het effect van de afschrijvingsbeperking op het rendement van investeringen in winkelvastgoed’. H. Koning, 2008. - Kastelein, J.F. (2007). Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en onroerendezaakbelastingen (OZB). PropertyNLTax, 2, 148-171. - Jones Lang Lasalle (2009). Dutch Capital Markets Bulletin 2009. Private Investors. - Ministerie van Financiën, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Memorie van Toelichting. - Ministerie van Financiën, 30572, Wijziging van belastingwetten ter realisering van de doelstelling uit de nota “Werken aan winst” (Wet werken aan winst), Nota naar aanleiding van dit verslag. - Platvorm WOZ (2008). De WOZ ‘Goudgerand’. Breder gebruik WOZ-informatie. - Til, R. (2006). Politiek zet mes in afschrijven op vastgoed. PropertyNL. 2, (3), 37-39. - Til, R. (2007). De fiscus en de python. PropertyNL. 2, (3), 49-51. - Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

44