De aanvraag tot hernieuwing in een handelshuurovereenkomst
“De hernieuwing van een handelshuurovereenkomst gebeurt niet automatisch”
1. De aanvraag tot hernieuwing Een handelshuurovereenkomst wordt niet van rechtswege hernieuwd. De huurder die bij het einde van zijn overeenkomst in het gehuurde goed wil blijven, heeft de mogelijkheid om aan zijn verhuurder een “hernieuwing” te vragen. De huurder heeft het recht om drie hernieuwingen te vragen, maar de verhuurder behoudt telkens het recht om die te weigeren. Alle wettelijke bepalingen betreffende de hernieuwing van de handelshuur zijn van dwingend recht, dat betekent dat geen enkel afwijkend (tegengesteld) beding (overeenkomst) wordt toegestaan. 1. Wie kan een aanvraag tot hernieuwing indienen? In principe moet de hernieuwing worden aangevraagd door de huurder zelf of door zijn lasthebber. Als de aanvraag gebeurt door een lasthebber, moet het om een werkelijke lastgeving gaan. 2. Aan wie moet de aanvraag tot hernieuwing gericht zijn en in welke vorm? De aanvraag moet persoonlijk aan de verhuurder worden gericht of aan elk van de verhuurders indien er meerdere zijn, aan het adres dat wordt vermeld in de huurovereenkomst (of aan elk ander adres dat de verhuurder officieel heeft meegedeeld). De hernieuwing kan worden aangevraagd bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief. In het tweede geval is de aanvraag tot hernieuwing geldig, zelfs als de verhuurder de aangetekende brief niet gaat ophalen. 3. Wat moet in de aanvraag tot hernieuwing worden vermeld? De aanvraag tot hernieuwing moet verplicht betrekking hebben op alle lokalen waarop de hoofdhuurovereenkomst betrekking heeft. 1
De huurder die zijn aanvraag indient, moet de voorwaarden opgeven waaronder hij zijn hernieuwing wil uitoefenen. Ten slotte moet de aanvraag tot hernieuwing op straffe van nietigheid de vermelding van artikel 14, lid 1 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten bevatten, dat bepaalt dat: “de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.” 4. Wat is de wettelijke termijn voor het indienen van zijn aanvraag? De aanvraag tot hernieuwing moet worden ingediend ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. Het volgende voorbeeld verduidelijkt de termijnvereiste: Als de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2010, moet de aanvraag tot hernieuwing worden ingediend tussen 1 juli 2009 en 30 september 2009. Als deze termijnen niet worden nageleefd, zal de aanvraag tot hernieuwing nietig zijn. Maar we moeten wel vermelden dat deze nietigheid relatief is. Dat betekent dat de verhuurder de keuze heeft om deze in te roepen of er afstand van te doen.
2. Het antwoord op een aanvraag tot hernieuwing Het is niet omdat men een aanvraag tot hernieuwing indient dat men de hernieuwing ook krijgt. De verhuurder heeft het recht om de hernieuwing te weigeren mits hij een vergoeding betaalt, die varieert naargelang van de reden van de weigering. 1. Wie mag antwoorden op een aanvraag tot hernieuwing? Enkel de verhuurder heeft het recht om te antwoorden op een aanvraag tot hernieuwing. Als het gehuurde goed werd overgedragen, moet de nieuwe eigenaar antwoorden op de aanvraag, zelfs al was die gericht aan de vroegere eigenaar. 2. Aan wie moet het antwoord worden gericht? Het antwoord moet worden gericht aan de aanvrager, aan het adres dat door de huurder (of zijn lasthebber) werd opgegeven.
2
3. Welke vorm moet dat antwoord hebben? Het antwoord moet op dezelfde wijze gebeuren als die die gebruikt werd voor de aanvraag, dit wil dus zeggen bij aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot. Om geldig te zijn moet het antwoord worden ondertekend.
4. Wat is de wettelijke termijn om te antwoorden op een aanvraag tot hernieuwing? De verhuurder moet zijn antwoord aan de huurder richten binnen drie maanden vanaf de kennisgeving van de aanvraag. Als laattijdig wordt geantwoord, bepaalt de wet dat: “de verhuurder zal geacht worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen”. Met andere woorden staat een laattijdig antwoord gelijk aan een afwezigheid van antwoord. 5. Wat moet in het antwoord worden vermeld? 6. Het antwoord moet klaar en duidelijk zijn. In geval van twijfel speelt dat in het voordeel van de huurder. Dat betekent dat als het antwoord onduidelijk of dubbelzinnig is, het als niet-bestaand zal worden beschouwd.
Als de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot van het gehuurde goed of andere modaliteiten van de huur, kan de huurder zich binnen 30 dagen tot een vrederechter wenden om te verklaren dat hij niet akkoord gaat. Het antwoord moet geen enkele bijzondere formulering bevatten. 7. Om welke redenen kan de verhuurder de hernieuwing weigeren? Artikel 16 van de wet op de handelshuurovereenkomsten geeft een strikte opsomming van de redenen op grond waarvan de verhuurder het recht heeft om een aanvraag tot hernieuwing te weigeren. De verhuurder kan de hernieuwing weigeren als: 1. hij het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk in gebruik wil nemen. 2. hij wil dat het onroerend goed geen handelsbestemming meer heeft. 3. hij het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de huurder zijn bedrijf uitoefent, weer wil opbouwen. In dat geval moet de 3
wederopbouw van het onroerend goed de ruwbouw betreffen van de lokalen die bestemd zijn voor de handelsactiviteit en een kostprijs hebben die drie jaar huur te boven gaat. 4. de huurder blijk geeft van grove tekortkomingen aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien. 5. als een derde aan de eigenaar een hogere huurprijs aanbiedt. In dat geval kan de huurder een gelijk aanbod doen. 6. de huurder een soortgelijke handel is begonnen in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed of beschikt over een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed. In dat geval moet de voorwaarde vervuld zijn vóór het verstrijken van de termijn waarover de verhuurder beschikt om te antwoorden op de kennisgeving van de huurder (drie maanden). 7. Moet de verhuurder een vergoeding betalen aan de huurder als hij de hernieuwing weigert? Het antwoord op deze vraag is ja, behalve wanneer de eigenaar van het verhuurde goed ook eigenaar is van de handelszaak. Het bedrag van de vergoeding varieert naargelang van de redenen die ingeroepen worden voor de weigering: 1. Als de eigenaar het onroerend goed wil bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel of het weer wil opbouwen, heeft de uitgezette huurder recht op een vergoeding gelijk aan 1 jaar huur. 2. Als de eigenaar of iemand van diens familie in het onroerend goed een soortgelijke handel wil drijven, heeft de uitgezette huurder recht op een vergoeding gelijk aan 2 jaar huur. 3. Als de eigenaar niet binnen 6 maanden EN gedurende minstens 2 jaar de reden vervult op grond waarvan hij de hernieuwing aan de huurder weigerde, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 3 jaar huur. 4. Als de eigenaar het ernstige aanbod van zijn huidige huurder weigert en het onroerend goed aan een derde verhuurt die in het goed een andere handel drijft, heeft de uitgezette huurder recht op een vergoeding gelijk aan 1 jaar huur. Als de nieuwe huurder echter een soortgelijke handel drijft als de uitgezette huurder, bedraagt de vergoeding 2 jaar huur. 5. Als de eigenaar geen van de bovengenoemde redenen inroept voor de weigering tot hernieuwing, moet hij aan de huurder de zogenaamde 4
vergoeding wegens uitzetting betalen. Deze vergoeding wegens uitzetting bedraagt 3 jaar huur. Daarenboven moet de eigenaar een bedrag betalen dat toereikend is om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden. 6. Tot slot, als de eigenaar of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van 2 jaar een soortgelijke handel begint als de vroegere huurder, zonder dat hij daarvan aan laatstgenoemde kennis had gegeven ten tijde van de weigering, heeft de uitgezette huurder recht op een vergoeding van 3 jaar huur. 8. Wat in geval van onenigheid over de vergoeding? In geval van onenigheid tussen de eigenaar en de huurder met betrekking tot de vergoeding: kan de huurder de vergoeding betwisten als de redenen tot weigering de volgende zijn: -
Als de eigenaar of een lid van diens familie een soortgelijke handel wil drijven.
-
Als de nieuwe huurder een soortgelijke handel drijft. De uitgezette huurder kan een vordering instellen als hij meent dat de vergoeding ontoereikend is gezien het voordeel dat de eigenaar eruit trekt.
De eigenaar kan zich eveneens tot de rechter wenden als hij van oordeel is dat de vergoeding klaarblijkelijk onredelijk is gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel waarvoor de hernieuwing werd geweigerd.
5
