HANDELSHUUROVEREENKOMST

HANDELSHUUROVEREENKOMST

De wetgever werkte voor de handelshuur een bijzonder stelsel uit omdat het gemeen huurrecht onvoldoende stabiliteit kon garanderen aan de handeldrijvende huurder. Het gemeen huurrecht blijft echter van toepassing in zoverre het verenigbaar is met de handelshuurwet, bijvoorbeeld wat betreft de verplichtingen van partijen en de plaatsbeschrijving.

I. TOEPASSINGSGEBIED

1. Toepassingsvoorwaarden

Onder de handelshuurwet valt de huur van onroerende goederen of gedeelten ervan die door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het drijven van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.[1]

Van zodra de wettelijke toepassingsvoorwaarden vervuld zijn, is de handelshuurwet van rechtswege toepasselijk, ongeacht de naam die partijen aan hun overeenkomst hebben gegeven.

De handelshuurwet slaat enkel op de verhuur van onroerende goederen, niet van roerende goederen, zoals bv. een mobiele frituur. Het is echter niet nodig dat het onroerend goed bebouwd is. Het uitbaten van een manege in open lucht kan dus een handelshuur zijn.

Een kleinhandel is de activiteit die gericht is op de particuliere klant, niet op een professioneel publiek. Een ambacht is de dienstverlening door een vakman of stielman.

De handels- of ambachtsactiviteit moet de exclusieve of de voornaamste bestemming zijn. Dit impliceert dat de huurder zijn kleinhandel of ambacht uitoefent als hoofdberoep, niet als bijberoep.

De verhuurder kan zijn toestemming om het goed te laten gebruiken als handelszaak uitdrukkelijk of stilzwijgend geven vanaf de ingenottreding. Indien een huurovereenkomst echter in de loop van het contract tot handelszaak wordt bestemd, dan moet dit uitdrukkelijk (schriftelijk) gebeuren. In dat geval is de aanvangsdatum van de handelshuurovereenkomst gelijk aan de dag van de schriftelijke toestemming van de verhuurder.

De handelsactiviteit van de huurder moet van constante aard zijn. Stopt de handelshuurder zijn handelsactiviteit of verandert hij de handelsbestemming (bijvoorbeeld een bloemist in plaats van een

kapperszaak), dan kan de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst eisen in het nadeel van de huurder.

Wat is een kleinhandel? Bij gebrek aan wettelijke definitie, moet men terugvallen op de gewone taalkundige betekenis. Zoals al vermeld, moet kleinhandel onderscheiden worden van groothandel, die niet geniet van de bescherming van de handelshuurwetgeving. In algemene termen kan kleinhandel worden omschreven als de handel die een direct contact impliceert tussen de handelaar en de consument, namelijk een klant die op zoek is naar welbepaalde hoeveelheden of diensten bestemd voor eigen gebruik en in functie van zijn eigen behoeften.[2]

Dit concept kan aan de hand van de volgende voorbeelden worden geïllustreerd.

Kleinhandel → handelshuur Geen kleinhandel → geen handelshuur Hotel Café Bioscoop Garage Juwelier Apotheek Restaurant Schouwburg Wisselkantoor Vastgoedmakelaar Reisbureau Bank Dancing

Vrije beroepen (architecten, advocaten …) Medische beroepen (behalve apotheek) Verhuur van parkeerplaatsen Verhuur van kampeerplaatsen Verhuur aan vzw’s Groothandel Industriële activiteit Kantoor

Wat is een ambachtsman? Opnieuw bestaat hier geen wettelijke definitie, zodat men moet terugvallen op de courante taalkundige betekenis. Zoals vermeld, veronderstelt een ambacht de uitoefening van een vak of manuele activiteit met als doel de bereiding van levensmiddelen, de vervaardiging van producten bestemd voor verkoop of dienstverlening aan de consument. Hoewel het vaststaat dat industriële en artisanale activiteiten verschillen van aard, is het onderscheid in de praktijk niet altijd gemakkelijk te maken.

In de volgende tabel worden enkele voorbeelden van ambachten opgesomd.

Ambacht → handelshuur Geen ambacht → geen handelshuur

Loodgieter Kleermaker Kapper Schoenmaker Smid Horlogemaker Slager Bakker Stomerij

Prostituee

Rechtstreeks contact met het publiek en belang van de ligging van het goed? Het publiek bestaat uit het cliënteel van consumenten, ongeacht welke consumenten. Het moet evenwel gaan om een ‘algemeen’ publiek en niet om een ‘exclusief’ publiek. Zo is bijvoorbeeld geen sprake van een algemeen publiek bij een bar-buffet dat enkel toegankelijk is voor de clubleden.

De wetgever hecht ook een bijzonder belang aan de ligging van het goed. De achterliggende gedachte is dat de handel noodzakelijk moet worden uitgeoefend in het gehuurde goed en niet daarbuiten. Is dat niet het geval dan kan de handel niet genieten van de bescherming van de handelshuurwetgeving. Met andere woorden, het goed moet bestemd zijn voor de uitbating van de handel. Bedoeling van de wetgever is om een bescherming te bieden aan de locatie waaraan het cliënteel verbonden is en meteen ook aan de meerwaarde die de handelszaak geniet dankzij die ligging.

Zie hier enkele voorbeelden ter duiding van deze concepten.

Onvoldoende contact met het publiek en/of irrelevantie van de ligging → geen handelshuur Postorderbedrijf (geen contact met publiek) Boekhouder-fiscalist (irrelevantie ligging) Transporteurs (dienstverlening buiten bedrijf) Verhuizers (dienstverlening buiten bedrijf) Taxibedrijf (dienstverlening buiten bedrijf) Autorijschool (dienstverlening buiten bedrijf) Seizoenshandelaar (geen continu contact met het publiek wegens lange sluitingsperiodes) Ruimte in een kapsalon voor manicure (geen eigen cliënteel) Voldoende contact met het publiek en/of relevantie van de ligging → handelshuur Interimkantoor[3]

2. Gemengde bestemming

In de praktijk gebeurt het vaak dat het gehuurde goed een deel omvat dat bestemd is voor de uitoefening van de handelsactiviteit en een ander deel bestemd om in te wonen. Wordt er in dat geval maar één contract afgesloten voor de verhuur van de handelszaak en de woonlokalen, dan heeft het goed een

dubbele bestemming, waarbij de hoofdzakelijke bestemming het toepasselijke huurregime zal bepalen. Meestal zal het handelsgebruik primeren op de woonfunctie, zodat de handelshuurwetgeving zal gelden.

3. Uitsluiting

De handelshuurwet is niet van toepassing op de huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar.[4]

Het kan perfect zijn dat de huurovereenkomst in kwestie voor langer dan een jaar werd aangegaan, maar wegens haar aard of bestemming ‘normalerwijze’ voor minder dan een jaar wordt toegestaan. In dat geval is de handelshuurwetgeving niet van toepassing.

Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan de seizoens- en gelegenheidsverhuringen, huur van een stand op een jaarmarkt, kermis, tijdelijke tentoonstellingen, jaarbeurzen, kortlopende outlet verkoop ... Concreet, zelfs wanneer partijen overeenkomen dat een standplaats op een beurs jaarlijks zal gehuurd worden voor een periode van negen jaar, dan belet dit niet dat de activiteit op zich, namelijk het uitbaten van een stand op een jaarbeurs, uit haar aard korter is dan een jaar. Om die reden is de handelshuurwetgeving niet van toepassing.

[1]Artikel 1 HHW. [2]Cass., 22 februari 1980, Pas., 1980, I, 757; Cass., 2 maart 1989, Cass., 1989, 682. [3]Cass., 9 februari 2012, TBO, 2012, afl. 5, 202. [4]Artikel 2, 1° HHW.

II. DUUR

1. Minimumduur

Voor handelshuur legt de wet een minimumduur van negen jaar op.[1] Dankzij deze minimumduur krijgt de handelshuurder de mogelijkheid om zijn handelszaak te ontwikkelen, cliënteel op te bouwen, het gehuurde goed aan te passen voor de uitbating van de handelszaak en de gedane investeringen af te schrijven.

Een langere huurtijd is toegelaten, maar in dat geval moet de huurovereenkomst bij notariële akte worden opgemaakt, die dan moet worden overgeschreven op het hypotheekkantoor (met het oog op de tegenstelbaarheid aan derden). Een handelshuurovereenkomst voor een langere duur dan negen jaar die enkel onderhands werd opgemaakt (en dus niet bij notariële akte) zal echter wel rechtsgeldig zijn tussen huurder en verhuurder. Elke andere afwijking van de duurtijd, in de zin van een kortere duur of een koppeling aan het leven van partijen, is verboden.

Indien partijen een kortere duur dan negen jaar zijn overeengekomen, dan wordt de duur van rechtswege op negen jaar gebracht.

2. Uitzondering op de minimumduur

Er is één uitzondering op de minimumduur van negen jaar, met name wat betreft de onderhuur: deze mag nooit langer zijn dan de hoofdhuur.[2] Dit heeft tot gevolg dat de onderhuur gesloten kan worden voor een kortere duur dan negen jaar.

3. Samengevoegde huurovereenkomsten

3.1. Winkelgedeelte en woongedeelte Er worden twee verschillende contracten afgesloten: een handelshuurcontract voor het winkelgedeelte en een contract voor het woongedeelte. Dat laatste contract zal worden beheerst door de woninghuurwet (indien het door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt) of door het gemeen recht (indien het als tweede verblijf wordt gebruikt).

Voor de huur van het woongedeelte geldt echter de handelshuurwet wat betreft de duur en de opzeggingsmogelijkheden als aan drie voorwaarden is voldaan[3]: de winkel en woonlokalen bevinden zich in hetzelfde gebouw, onder hetzelfde dak (maar hoeven niet onderling verbonden te zijn); beide lokalen moeten worden verhuurd door dezelfde verhuurder; beide lokalen moeten worden gehuurd door dezelfde huurder. Bv. Indien de bvba de winkel huurt en de zaakvoerder het woonlokaal, dan is er sprake van twee verschillende personen. Is aan één van deze drie voorwaarden niet voldaan, dan moet met de handelshuurwet geen rekening worden gehouden voor wat betreft de duur en opzeggingsmogelijkheden van de huur van de woonlokalen. In dat geval moet óf de Woninghuurwet worden toegepast, óf het gemeen huurrecht. 3.2. Winkelgedeelte en bijlokalen

Er worden twee afzonderlijke contracten afgesloten. Enerzijds een contract voor de huur van het winkellokaal (handelshuurwetgeving) en anderzijds een contract voor de bijlokalen voor de handel zoals een opslagruimte, werkplaats, enz. (gemeen huurrecht).

Voor de huur van de bijlokalen wordt de handelshuurwetgeving toegepast wat betreft de duur en opzeggingsmogelijkheden.[4] De winkel en bijlokalen moeten zich niet in hetzelfde gebouw bevinden. Evenmin moeten de lokalen aan dezelfde verhuurder toebehoren, maar in dat geval moet de handelsbestemming van de bijlokalen uitdrukkelijk vermeld worden in het huurcontract naar gemeen huurrecht.

4. Einde handelshuur bij het verstrijken van de duur

Wettelijk gezien is het niet nodig dat de handelshuurovereenkomst wordt opgezegd tegen het verstrijken van de contractueel overeengekomen duur. Dit betekent dat het contract ten einde komt door het verstrijken van de overeengekomen termijn wanneer de huurder op dat moment het goed verlaat en geen huurhernieuwing aanvraagt.

De huur zal eveneens eindigen op de vervaldag wanneer de huurder weliswaar een huurhernieuwing heeft aangevraagd, maar deze aanvraag te vroeg of te laat heeft ingediend (de hernieuwing moet immers op straffe van nietigheid aangevraagd worden tussen de achttiende en vijftiende maand vóór het verstrijken van de contractueel voorziene duur).

III. VERVROEGDE BEËINDIGING

1. Vervroegde beëindiging door de verhuurder

De opzeggingsmogelijkheid van de verhuurder wordt behandeld in artikel 3, vijfde lid HHW.

Er is slechts mogelijkheid tot vervroegde beëindiging door de verhuurder indien dat uitdrukkelijk werd bedongen in de overeenkomst! In dat geval moeten bovendien de woorden van artikel 3, vijfde lid HHW in de huurovereenkomst worden overgenomen:

“De verhuurder heeft conform artikel 3, vijfde lid Handelshuurwet het recht om de huur te beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.”

De opzegging kan slechts worden gegeven bij het verstrijken van een driejarige periode, waarbij een opzeggingstermijn moet worden gerespecteerd van één jaar. Deze opzegging is enkel mogelijk ‘voor commercieel gebruik’ (dus niet voor een gebruik als woning, voor een vrij beroep, voor een landbouwexploitatie …).

De opzegging moet door de verhuurder gegeven worden om in het goed zelf een handel uit te oefenen of die te laten uitoefenen door: zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, zijn echtgenoot, de afstammelingen van zijn echtgenoot, de aangenomen kinderen van zijn echtgenoot, de bloedverwanten in de opgaande lijn van zijn echtgenoot, een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste 3/4 van het kapitaal bezitten, in dezelfde relatie staan tot de verhuurder of zijn echtgenoot. In bepaalde gevallen zal de verhuurder uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn (zie VI).

2. Vervroegde beëindiging door de huurder

die

de

huurovereenkomst

opzegt

ook

nog

een

De huurder kan bij het verstrijken van een driejarige periode opzeggen, rekening houdend met een opzeggingstermijn van zes maanden.[5] De opzegging moet gebeuren per gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekend schrijven. De huurder moet geen enkele reden opgeven ter motivering van zijn opzegging.

De opzeggingsmogelijkheid van de huurder kan contractueel niet worden uitgesloten. Staat er in het contract niets vermeld over het opzeggingsrecht van de huurder, dan put de huurder zijn recht rechtstreeks uit de wet.

3. Vervroegde beëindiging door onderlinge toestemming

De partijen kunnen ook altijd in onderling akkoord beslissen om de handelshuurovereenkomst te beëindigen.[6] Dat moet echter gebeuren bij notariële akte of een verklaring voor de vrederechter.

Enkel de huurder kan de nietigheid inroepen (in tegenstelling tot de absolute nietigheid die kan worden ingeroepen door alle partijen en zelfs ambtshalve door de rechter moet worden opgeworpen). De huurder kan echter ook (uitdrukkelijk of stilzwijgend) verzaken aan de mogelijkheid de nietigheid op te werpen. Wordt bijvoorbeeld de beëindiging van de overeenkomst door onderlinge toestemming niet vastgelegd in een notariële akte, maar in een onderhands geschrift, en voert de huurder vrijwillig de onderhandse akte tot vervroegde beëindiging uit, dan verzaakt hij aan de mogelijkheid om (achteraf) nog de nietigheid in te roepen.

4. Vervroegde beëindiging door wanprestatie

Wanneer één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, dan kan de andere partij voor de vrederechter de ontbinding van de handelshuurovereenkomst eisen in het nadeel van de nalatige partij. Het is wettelijk verboden om in huurcontracten een 'uitdrukkelijk ontbindend beding' op te nemen, namelijk een beding dat voorziet dat het huurcontract van rechtswege eindigt in geval van wanprestatie door één van de partijen.[7] De rechter zal dus steeds appreciatiebevoegdheid behouden en kunnen nagaan of de wanprestatie van de huurder of verhuurder de ontbinding van het contract rechtvaardigt.

In het huurcontract kan eventueel een wederverhuringsvergoeding worden bedongen voor het geval de huurovereenkomst ontbonden zou worden door de fout van de huurder. Op grond van artikel 1760 BW wordt immers aanvaard dat de verhuurder recht heeft op betaling van de huurprijs voor een termijn die nodig is om een nieuwe huurder te vinden. In de rechtspraak is voor handelshuur een wederverhuringsvergoeding van (maximaal) 6 maanden aanvaardbaar.

IV. HUURHERNIEUWING

De huurder heeft recht op drie huurhernieuwingen, telkens voor een periode van negen jaar.[8] Dat staat op zich los van de duur van de initiële handelshuurovereenkomst. Werd de initiële handelshuurovereenkomst voor 30 jaar aangegaan, dan mag de huurder bij het verstrijken van deze 30 jaar een huurhernieuwing vragen voor negen jaar.

Het wettelijk verbod om een huurtijd van minder dan negen jaar te bekomen, geldt alleen bij het afsluiten van de handelshuurovereenkomst. Bij een huurhernieuwing hebben partijen echter de mogelijkheid om een hernieuwing voor een kortere periode af te sluiten, mits hun akkoord wordt vastgelegd in een authentieke akte of bij een voor de vrederechter afgelegde verklaring. Deze laatste piste verdient de voorkeur omdat zo de kost van een notariële tussenkomst kan worden uitgespaard. Vanzelfsprekend hebben partijen ook de mogelijkheid om een hernieuwing voor langer dan negen jaar af te spreken, doch dan is de opmaak van een notariële akte vereist die moet worden overgeschreven op het hypotheekkantoor.[9]

In tegenstelling tot de pachtovereenkomst, geldt voor de handelshuurovereenkomst dat een hernieuwing niet automatisch gebeurt en dus moet worden aangevraagd door de huurder, die bovendien gebonden is aan strikte termijnen en vormvoorschriften, voorgeschreven 'op straffe van verval' (dit betekent dat de huurder in principe zijn recht op hernieuwing verliest bij miskenning van de wettelijk voorziene termijnen en pleegvormen).

1. De huurder moet de huurhernieuwing aanvragen tussen de achttiende en de vijftiende maand vóór het einde van het contract, bij aangetekend schrijven of per gerechtsdeurwaardersexploot.[10] → Deze termijn is van dwingend recht in het voordeel van de verhuurder en een inbreuk wordt gesanctioneerd met een relatieve nietigheid. Een aanvraag die te vroeg (of te laat) wordt ingediend, is dus zonder waarde. De verhuurder die ervan op de hoogte is dat een aanvraag relatief nietig is omdat deze niet gebeurde binnen de wettelijke termijnen, is niet verplicht om de huurder daarover in te lichten.[11] Dat bewuste stilzwijgen van de verhuurder is geen contractuele fout, maakt ook geen rechtsmisbruik uit en schendt evenmin de goede trouw. → Doordat de nietigheid relatief is en niet absoluut, kan de verhuurder de nietigheid ‘dekken’. Dit betekent dat door het optreden van de verhuurder, de onregelmatige aanvraag tot hernieuwing behandeld wordt als een regelmatige aanvraag tot hernieuwing. In de praktijk zal dit het geval zijn wanneer de verhuurder zonder meer reageert op een laattijdige of onregelmatige aanvraag.[12] De verhuurder zal zich in dat geval achteraf niet meer kunnen beroepen op de laattijdigheid of onregelmatigheid van de aanvraag! → Aangezien er slechts sprake is van een relatieve nietigheid, kan de verhuurder ook afstand doen van de door de wet geboden bescherming. Dit is echter maar mogelijk na aanvang van de wettelijke bepaalde termijn waarbinnen de huurhernieuwing moet worden aangevraagd. Een afstand van recht vóór het recht is ontstaan, is ongeldig. Het gevolg

hiervan is belangrijk. Immers, ook indien de verhuurder de huurhernieuwing al zou hebben toegestaan in de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst of in een latere overeenkomst die voorafgaat aan de achttiende maand voor het einde van de lopende huur, dan nog moet de huurder toch de huurhernieuwing aanvragen conform artikel 14 HHW![13] Met andere woorden, de verhuurder kan de hernieuwing maar aanvaarden of er zich tegen verzetten eens de hernieuwing geldig door de huurder kan worden aangevraagd. De hernieuwing kan niet vroeger worden aangevraagd dan 18 maanden voor het einde van de huur. Daarom kan de verhuurder evenmin geldig de hernieuwing aanvaarden vóór de 18de maand voorafgaand aan het einde van de huur. → De huurder die een voortijdige aanvraag heeft gedaan (dus vóór de achttiende maand voor het einde van de lopende huur), kan zijn fout nog rechtzetten door vervolgens, binnen de wettelijke termijn, de verhuurder op de hoogte te brengen van een nieuwe aanvraag.[14] → Uiterlijk op de laatste dag van de termijn moet de aanvraag tot huurhernieuwing aan de verhuurder worden meegedeeld. Het volstaat niet om de brief op die dag te versturen. Indien de verhuurder afwezig is op het moment van de kennisgeving of aanwezig is, maar de aangetekende brief weigert, wordt de kennisgeving geacht te zijn gebeurd binnen de wettelijke termijn.

2. In toepassing van artikel 14 HHW moet de huurder, op straffe van nietigheid, in zijn kennisgeving: → de voorwaarden vermelden waaronder hij zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan. Indien de huurder de huurhernieuwing wenst te verkrijgen aan de oorspronkelijke voorwaarden, dan moeten deze niet uitdrukkelijk hernomen worden. Een verwijzing volstaat in dat geval. → de vermelding opnemen dat “de verhuurder geacht zal worden met de huurhernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet met een aangetekende brief of met een deurwaardersexploot binnen de drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde”.

Na de aanvraag van de huurder heeft de verhuurder een termijn van drie maanden om een standpunt in te nemen en hij kan op vijf manieren reageren:

1.

uitdrukkelijk aanvaarden De huurhernieuwing wordt door de verhuurder aanvaard volgens de door de huurder vooropgestelde voorwaarden.

2.

geen of een laattijdig antwoord De verhuurder wordt geacht in te stemmen met de huurhernieuwing volgens de door de huurder aangeboden voorwaarden. Dit vermoeden van instemming is onweerlegbaar (wat betekent dat de toestemming van de verhuurder wordt geacht definitief te zijn, zonder dat deze nog in vraag kan worden gesteld).[15]

3.

weigeren op grond van een in de wet voorziene reden De wet voorziet een aantal motieven die door de verhuurder kunnen worden ingeroepen om de hernieuwing te weigeren.[16] De verhuurder kan perfect verschillende wettelijke motieven inroepen, op voorwaarde dat zij niet onderling tegenstrijdig zijn.[17] In sommige gevallen zal de verhuurder dan wel een vergoeding aan de huurder verschuldigd zijn, wat kan oplopen tot een, twee of zelfs drie jaar huur. Voor het detail moet artikel 25 HHW worden nagelezen (zie VI).

Artikel

Aard van de weigering Uitzettingsvergoeding Eigen gebruik (niet beperkt tot 16, I, 1° jo 17 HHW Ja commercieel gebruik!) 16, I, 2° HHW Uitsluiting van elke handelsonderneming Ja 16, I, 3° HHW Wederopbouw na afbraak Ja 16, I, 4° HHW Grove tekortkomingen van de huurder Nee Aanbod van een hogere huurprijs door 16, I, 5°jo 18t.e.m. 23 HHW Ja een derde Afwezigheid van een wettig belang bij de 16, I, 6° HHW Nee huurder

Betwist de huurder de geldigheid, oprechtheid of uitvoerbaarheid van het door de verhuurder opgegeven weigeringsmotief, dan kan hij een vordering inleiden voor de vrederechter. In geval van weigering wegens ernstige tekortkomingen van de huurder, moet de huurder zich binnen de dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de vrederechter wenden. Dit is een vervaltermijn! Dit betekent dat de huurder de procedure absoluut binnen deze termijn moet instellen, bij gebreke waaraan hij definitief het recht verliest om nog de waarachtigheid te betwisten van de hem door de verhuurder verweten tekortkomingen. Zelfs in geval van akkoord van partijen op dat punt, kan een vervaltermijn nooit worden verlengd of opgeschort.

Roept de verhuurder echter één van de andere in artikel 16, I HHW opgesomde motieven in, dan geldt deze termijn niet. De vervaltermijn van dertig dagen zal echter wel moeten worden gerespecteerd wanneer de verhuurder meerdere motieven inroept om de huurhernieuwing te weigeren, waaronder ernstige tekortkomingen van de huurder.[18]

Oordeelt de vrederechter dat de weigering van de verhuurder ongegrond is en spreekt hij dus de huurhernieuwing uit, dan heeft de verhuurder de volgende keuze, uit te oefenen binnen de maand na de betekening van het vonnis: hoger beroep aantekenen, in toepassing van artikel 24 HHW andere huurvoorwaarden of het aanbod van een derde meedelen (per aangetekend schrijven of bij gerechtsdeurwaardersexploot). Wanneer de verhuurder in antwoord op een aanvraag tot huurhernieuwing het aanbod van een derde ter kennis brengt aan de huurder en de rechter het aanbod van een derde ongeldig verklaart wegens onoprechtheid, dan kan de verhuurder enkel nog andere huurvoorwaarden inroepen. Hij mag echter geen (nieuw) aanbod van een derde meer ter kennis brengen.

Vanaf de kennisgeving van andere huurvoorwaarden of een aanbod van een derde, heeft de huurder dertig dagen de tijd om zijn akkoord mee te delen, of een procedure voor de vrederechter in te leiden.

Worden door de verhuurder valse motieven ingeroepen, dan riskeert hij bij wijze van sanctie een vergoeding te moeten betalen van drie jaar huur, meer eventuele schadevergoeding.

4.

weigeren zonder opgave van een motief In dit geval is de verhuurder een uitzettingsvergoeding verschuldigd van drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een schadevergoeding. Ook de verhuurder die de huurhernieuwing weigert op grond van een reden die niet is voorzien in artikel 16, I HHW wordt geacht de hernieuwing ongemotiveerd te weigeren overeenkomstig artikel 16, IV HHW.

5.

tegenvoorstel (andere voorwaarden) formuleren Dit tegenvoorstel moet door de verhuurder bij aangetekend schrijven worden geformuleerd, waarna de huurder 30 dagen de tijd heeft om te reageren. Gaat de huurder niet akkoord, dan kan hij de zaak binnen vermelde termijn voor de vrederechter brengen die uitspraak doet naar billijkheid.[19] De handelshuur wordt dan hernieuwd aan de prijzen en voorwaarden bepaald door de rechter op voorwaarde dat er geen hoger beroep wordt aangetekend door één van de partijen en op voorwaarde dat de huurder geen afstand doet van zijn aanvraag tot huurhernieuwing.

De huurder die niet binnen de termijn van 30 dagen reageert, verliest zijn recht op huurhernieuwing. Hij moet dus altijd reageren, ook al gaat hij akkoord met het tegenvoorstel. Noch uit de tekst noch uit de geest van de wet blijkt dat het stilzwijgen van de huurder gelijkstaat met een instemming met de voorwaarden van de verhuurder.[20] Reageert de huurder dus niet tijdig, dan kan de verhuurder hem in principe laten weten dat hij het pand moet verlaten bij het einde van het contract of strengere voorwaarden inzake huurhernieuwing vooropstellen die dan door de huurder te nemen of te laten zijn.

Wettelijk gezien wordt elke huurhernieuwing beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurder er opnieuw voor moet zorgen dat de overeenkomst een vaste datum verkrijgt. Of nog, na elke huurhernieuwing moet het huurcontract opnieuw worden geregistreerd.

Na drie hernieuwingen heeft de huurder zijn wettelijke rechten uitgeput en kan hij de verhuurder niet verplichten tot het toestaan van een vierde huurhernieuwing. Niets belet natuurlijk dat de verhuurder vrijwillig een vierde hernieuwing toestaat. Wel doet hij er dan goed aan om in de overeenkomst met de huurder duidelijk op te nemen dat er sprake is van een ‘hernieuwing’ (zo niet riskeert de verhuurder dat er wordt uitgegaan van een volledig nieuwe handelshuurovereenkomst, die voor de huurder opnieuw een wettelijk recht op drie huurhernieuwingen creëert).

V. OMZETTING NAAR HUUR VAN ONBEPAALDE DUUR

Indien de huurder geen huurhernieuwing heeft gevraagd, dan neemt de huur een einde bij het verstrijken van de huurperiode. Blijft de huurder echter na het einde van de huur in het bezit van het gehuurde goed zonder dat de verhuurder hiertegen protesteert, dan ontstaat een huur van onbepaalde duur (artikel 14, derde lid HHW).

De huur van onbepaalde duur is onderworpen aan de handelshuurwet. De verhuurder kan op elk ogenblik opzeggen met een opzeggingstermijn van 18 maanden. De verhuurder hoeft zijn opzegging niet te motiveren en er is geen uitzettingsvergoeding verschuldigd.

De huurder kan binnen de 3 maanden na de opzegging de huurhernieuwing vragen.[21] Indien de verhuurder echter opzegt met een langere opzeggingstermijn dan 18 maanden moet de huurder voorzichtig zijn. Immers, zoals al vermeld, kan de huurhernieuwing maar ten vroegste 18 maanden voor het einde van de lopende huur aangevraagd worden. De huurder moet dus zijn recht op huurhernieuwing uitoefenen ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden vóór het in de opzegging vermelde eindpunt.[22]

In het kader van de handelshuur van onbepaalde duur, voorziet artikel 14 HHW geen bijzondere opzeggingsmogelijkheid voor de huurder. Sommige rechtsgeleerden menen dat de huurder daarom enkel kan opzeggen onder de voorwaarden van artikel 3 HHW, namelijk tegen het einde van elke driejarige periode, rekening houdend met een opzeggingstermijn van 6 maanden. In de rechtspraak werd echter reeds geoordeeld dat de overeenkomst opzegbaar is overeenkomstig de bepalingen van het gemeen huurrecht. In dit scenario kan de huurder te allen tijde opzeggen, rekening houdend met een opzeggingstermijn van één maand.[23] Deze piste werd inmiddels ook bevestigd door het Grondwettelijk Hof in een arrest van 10 mei 2007[24] en kan dan ook gevolgd worden.

Het is niet mogelijk om de dwingende regel van artikel 14, derde lid HHW uit te schakelen door in het huurcontract te voorzien dat stilzwijgende wederinhuring uitgesloten is. Om de stilzwijgende wederinhuring toch te vermijden, is het aangewezen dat de verhuurder vóór het einde van de huur toch een opzegging betekent, zelfs al is dit in het kader van de handelshuur wettelijk gezien niet noodzakelijk. Laat de huurder vervolgens na om het goed te verlaten bij het verstrijken van de huurtermijn, dan kan de verhuurder aan de hand van de door hem betekende opzegging bewijzen dat hij zich uitdrukkelijk heeft verzet tegen een voortzetting van de huur en de huurder dus tegen zijn wil het goed verder bezet.

Noteer dat artikel 14 HHW niet meer geldt wanneer de huurder zijn wettelijk recht op drie huurhernieuwingen heeft aangewend en vervolgens, na het verstrijken van de derde huurhernieuwing, in het goed blijft zitten zonder protest van de verhuurder. Deze stilzwijgende verlenging wordt beheerst door het gemeen huurrecht. Conform artikel 1736 BW heeft elke partij, dus zowel de huurder als de verhuurder, het recht om de overeenkomst op te zeggen, rekening houdend met een opzeggingstermijn van één maand.

VI. UITZETTINGSVERGOEDING

De uitzettingsvergoeding moet de huurder vergoeden voor het verlies van de handelszaak als gevolg van de uitzetting. Indien de weigering van de huurhernieuwing niet het verlies van de handelszaak tot gevolg heeft, is er geen uitzettingsvergoeding verschuldigd. Kortom, deze vergoeding dient vooral ter vrijwaring van de bestaansduur van het in het verhuurde goed geëxploiteerde handelsfonds.

Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak en zowel het gehuurde goed als de handelszaak voorwerp zijn van de handelshuurovereenkomst, is de verhuurder geen uitzettingsvergoeding verschuldigd aan de uitgezette huurder. In dat geval zal de huurder echter toch recht hebben op een uitzettingsvergoeding als hij kan bewijzen dat hij de omvang van de handelszaak met ten minste 15 % heeft vermeerderd.[25] In dat geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan.

Wanneer is een uitzettingsvergoeding verschuldigd en voor welk bedrag?

Uitzettingsmotief Soortgelijke handel

Andere handel

Soortgelijke handel binnen de twee jaar

Weigering huurhernieuwing Voor eigen gebruik 3 jaar huur + (artikel 16, I, 1° (artikel 16, I, 1° 2 jaar huur eventuele HHW) Geen HHW) (artikel 25, eerste schadevergoeding vergoeding lid, 2° HHW) (artikel 25, eerste lid, Vervroegde opzegging door de 6° HHW) verhuurder (artikel 3, vijfde lid HHW) Weigering Uitsluiting van elke huurhernieuwing handelsonderneming 1 jaar huur (artikel 25, eerste lid, 1° HHW) (artikel 16, I, 1° (artikel 16, I, 2° (eigen gebruik, geen HHW) handel) en 2° HHW Geen noodzaak wegens Wel noodzaak wegens ouderdom, overmacht of ouderdom, overmacht of wet wet Wederopbouw na afbraak (artikel 16, I, Weigering 3° HHW) 1 jaar huur (artikel 25, Geen vergoeding (artikel 25, huurhernieuwing eerste lid, 1° HHW) eerste lid, 1° HHW) (artikel 16, I, 3° HHW) Soortgelijke Geen Soortgelijke Andere handel binnen de handel handel handel twee jaar 3 jaar huur + eventuele 1 jaar Het hoger bod van schadevergoeding 2 jaar (nieuwe) een derde (artikel (artikel 25, eerste Weigering (nieuwe) huur

16, I, 5° HHW)

(artikel 25, eerste Weigering (nieuwe) huur Geen lid, 6° HHW) huurhernieuwing huur (artikel (artikel vergoeding (hoofdelijke (artikel 16, I, 5° 25, eerste 25, eerste gehoudenheid HHW) lid, 5° HHW) lid, 4° van de HHW) verhuurder en de nieuwe huurder) De verhuurder heeft aan De verhuurder heeft aan het goed een het goed een bestemming bestemming gegeven die gegeven die geen een terugname mogelijk terugname mogelijk zou zou gemaakt hebben gemaakt hebben zonder zonder vergoeding of vergoeding of tegen een tegen een bedrag gelijk bedrag gelijk aan of lager aan of lager dan de dan de vergoeding die hij vergoeding die hij heeft heeft moeten betalen moeten betalen 3 jaar huur + eventuele schadevergoeding (artikel Weigering 25, eerste lid, 3° HHW) huurhernieuwing

Niet ten uitvoer leggen door de verhuurder van het opgegeven motief binnen de 6 maanden en gedurende ten minste 2 jaar (artikel Deze vergoeding kan niet 25, eerste lid, 3° gecumuleerd worden met HHW) de vergoeding die moest worden betaald wegens het Geen vergoeding opgegeven motief. Laatstgenoemde vergoeding zal in mindering moeten worden gebracht van de vergoeding die bij wijze van sanctie verschuldigd is. Zonder motief

Vervroegde opzegging door de verhuurder

3 jaar huur + eventuele schadevergoeding (artikel 16, IV HHW)

Artikel 27 HHW bepaalt dat zolang de uittredende huurder de vergoeding wegens uitzetting waarop hij recht heeft, of het gedeelte ervan dat door de verhuurder niet ernstig betwist is, niet heeft ontvangen, hij in het gehuurde goed kan blijven totdat die vergoeding geheel betaald is, zonder enige huur verschuldigd te zijn (retentierecht).

De vordering in betaling van een uitzettingsvergoeding moet door de huurder worden ingeleid binnen het jaar te rekenen vanaf het feit dat aan die vordering ten grondslag ligt.[26] Dit is een vervaltermijn.

[1]Artikel 3, eerste lid HHW. [2]Artikel 3, tweede lid HHW. [3]Artikel 4 HHW. [4]Artikel 4 HHW. [5]Artikel 3, tweede lid HHW.

[6]Artikel 3, vierde lid HHW. [7]Artikel 1762bis BW. [8]Artikel 13 HHW. [9]Artikel 1 Hyp.W. [10]Artikel 14 HHW. [11]Vred. Westerlo, 4 oktober 2010, Huur, 2011, afl. 2, 80. [12]Rb. Brugge, 18 december 1998, TWVR, 2001, 179. [13]Cass., 21 maart 2003, Arr.Cass., 2003, 700 [14]Cass., 13 november 2003, RAGB, 2005, afl. 7, 599-606. [15]Cass., 26 mei 2005, RW, 2007-2008, 649. [16]Artikel 16, I en 16, IV HHW. [17]Cass., 14 mei 2010, Pas., 2010, afl. 5, 1487, concl. HENKES, A. [18]Cass., 26 maart 1971, Arr.Cass., 1971, 716. [19]Artikel 18 HHW. [20]Cass., 7 mei 2009,RW, 2011-12, afl. 31, 1382. [21]Artikel 14, derde lid HHW. [22]Vred. Zomergem, 30 juni 2006, RW, 2009-10, afl. 12, 504. [23]Artikel 1736 BW. [24]R.W., 2007-2008, 777. [25]Artikel 25, laatste lid HHW. [26]Artikel 28 HHW.

VII. DE HUURPRIJS 1. Vrije prijsbepaling

De huurprijs wordt vrij overeengekomen tussen partijen.

Een progressieve huurprijsbepaling is perfect geldig. Zo kunnen partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat de huurprijs de eerste drie jaar 2 500 euro per maand bedraagt en vanaf het vierde jaar 4 000 euro per maand.

Opdat indexering mogelijk zou zijn, moet in de huurovereenkomst een indexeringsbeding voorkomen.[1] De indexering gebeurt automatisch indien dit zo wordt opgenomen in het huurcontract. Is dit niet het geval, dan kan de indexering pas gebeuren na uitdrukkelijk verzoek. De huurindexering kan maximaal eenmaal per jaar gebeuren en mag ten vroegste gebeuren op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. In geval van huurhernieuwing bij handelshuur kan de huuraanpassing ten vroegste gebeuren op de verjaardag van de inwerkingtreding van de nieuwe huurovereenkomst. De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de in artikel 1728bis BW vermelde formule. Voor het invorderen van achterstallige indexering voorziet de wet een (korte) verjaringstermijn van één jaar.[2]

2. Drempelgeld

Bij handelshuur is het niet ongebruikelijk dat er bij het afsluiten van de huurovereenkomst door de huurder een drempelgeld (‘pas de porte’, ‘sleutelgeld’ of ‘zulle’) moet worden betaald. Het drempelgeld wordt niet wettelijk gedefinieerd of geregeld. Het kan omschreven worden als ‘het bedrag dat een huurder bereid is te betalen bij afsluiting van het huurcontract los van de uit het contract voortvloeiende verplichtingen. Het drempelgeld kan, naargelang de wil van partijen, worden beschouwd als vooruitbetaalde huur of de vergoeding van uiteenlopende zaken, zoals door de verhuurder uitgevoerde werken of een bevoorrechte ligging'.[3] Het feit dat het drempelgeld geen wettelijke grondslag heeft, betekent nog niet dat deze vergoeding onwettig zou zijn. Bij gebrek aan reglementering is dit gebruik onderworpen aan de contractsvrijheid tussen partijen en aan het principe dat wat niet verboden is, normaal gezien is toegestaan. Het bedingen van drempelgeld is bijgevolg maar onwettig bij strijdigheid met de geest van de wet, namelijk wanneer de vergoeding wordt bedongen om de dwingende wetgeving inzake handelshuur te omzeilen.

Gezien het ontbreken van een wettelijke definitie en de eerder ruime omschrijving in de rechtspraak, doen partijen er goed aan om in de huurovereenkomst te omschrijven wat de precieze betekenis is van dit drempelgeld, alsook wat het lot is van dit drempelgeld in geval van een vroegtijdige beëindiging of ontbinding van de huur. Is het drempelgeld de vergoeding voor de overname van cliënteel? Is het de vergoeding voor bepaalde inrichtingen waarvan de huurder eigenaar wordt? Gaat het om een voorafbetaalde huur? Bij gebreke aan duidelijkheid zal het de rechter toekomen om de bedoeling van partijen te onderzoeken, eventueel rekening houdend met de plaatselijke handelsgebruiken. Zo kan de vrederechter oordelen dat er sprake is van vooruitbetaalde huur, wat wel eens een nadelige beslissing zou kunnen zijn voor de verhuurder die een vordering heeft ingesteld om achterstallige huurgelden te innen

(het drempelgeld zal dan immers verrekend worden met de achterstallen).

3. Prijsherziening

3.1. Minnelijke prijsherziening

Bij handelshuur kunnen de partijen op elk ogenblik overgaan tot een minnelijke herziening van de huurprijs. Een onderhandse akte volstaat. De huuraanpassing kan zelfs zonder geschrift tot stand komen, doordat de huurder bijvoorbeeld ingaat op het mondelinge verzoek van de verhuurder om een hogere prijs te betalen.

3.2. Gerechtelijke prijsherziening Komen partijen niet tot een vergelijk, dan biedt artikel 6 HHW de mogelijkheid om een gerechtelijke prijsherziening te vragen. Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben beide partijen het recht om aan de rechter de herziening van de huurprijs te vragen op voorwaarde dat zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden minstens 15 % hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld. De vordering tot herziening van de huurprijs kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. Nadat vaststaat dat de toepassingsvoorwaarden van artikel 6 HHW vervuld zijn, doet de rechter uitspraak naar billijkheid. De door de rechter herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de driejarige periode waarvoor de herziening werd gevraagd.

In een recent arrest heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de wettelijke prijsherziening voorzien in artikel 6 HHW niet toekomt aan de partijen die zich bevinden in een nieuwe handelshuur van onbepaalde duur in de zin van artikel 14, derde lid HHW.[4]

4. Kosten en lasten

De handelshuurwetgeving voorziet hier niet in bijzondere regels zodat moet worden teruggevallen op het gemeen huurrecht.[5] De bijdrage van de huurder in de kosten kan forfaitair worden vastgelegd in het huurcontract of worden berekend conform de werkelijke uitgaven.

De verhuurder moet de kosten en lasten kunnen bewijzen aan de hand van stukken. In een appartementsgebouw voldoet de verhuurder aan deze verplichting door aan zijn huurder een overzicht van de kosten en lasten toe te sturen en hem de mogelijkheid te geven de stavingsstukken in te kijken bij de syndicus van het gebouw.

In het kader van het gemeen huurrecht (ook van toepassing op het handelshuurcontract bij gebreke aan afwijkende bepalingen in de handelshuurwet), kan de verhuurder heel wat kosten doorschuiven naar de huurder. Hierbij kan gedacht worden aan de onroerende voorheffing of de gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw. Belangrijk is dat deze kosten en lasten duidelijk worden omschreven in het huurcontract. In geval van dubbelzinnigheid zal de vrederechter doorgaans het pleit beslechten in het

voordeel van de huurder.

Net als alle andere huurcontracten moet het handelshuurcontract geregistreerd worden. Handelshuurcontracten moeten binnen de vier maanden na ondertekening door alle partijen op het registratiekantoor aangeboden worden. Bij gebreke hieraan zal het registratiekantoor een boete aanrekenen. Huurder en verhuurder kunnen onderling afspreken wie het contract ter registratie gaat aanbieden en daarvan de kosten zal betalen. Dit kan het best ook worden beschreven in het huurcontract.

5. Huurwaarborg

De handelshuurwetgeving voorziet niet in bijzondere regels zodat opnieuw het gemeen huurrecht geldt. Het gemeen recht voorziet echter evenmin in bepalingen ter zake. Conclusie is dan ook dat partijen bij een handelshuurcontract volledig vrij zijn in hun contractuele regeling van de (eventuele) huurwaarborg, zowel wat betreft het bedrag als wat betreft de wijze waarop de waarborg moet worden gesteld.

VIII. WERKEN OM HET GOED GESCHIKT TE MAKEN VOOR DE HANDELSZAAK

Een pand dat verhuurd wordt voor een welbepaalde bestemming (bijvoorbeeld restaurant) moet in principe geschikt zijn om te worden gebruikt conform die bestemming. De verhuurder moet het goed in goede staat van onderhoud leveren en vervolgens ook in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is.[6] Blijkt bijvoorbeeld bij het in gebruik nemen van het pand door de huurder dat de elektrische leidingen onvoldoende zwaar zijn om de normale restaurantapparatuur te ondersteunen, dan zou de huurder van de verhuurder kunnen eisen dat deze de elektrische installatie op zijn kosten aanpast. De bij intreding zichtbare gebreken worden echter geacht door de huurder gekend en aanvaard te zijn.[7]

In dezelfde lijn moet de verhuurder erover waken dat het goed bij aanvang van de huur in overeenstemming is met alle wettelijke en technische normen om te kunnen worden gebruikt voor de afgesproken bestemming. Verstrengen de normen echter na aanvang van het huurcontract, dan zal de huurder voor de eventuele aanpassingswerken moeten instaan.[8]

Bij handelshuurovereenkomsten komt het soms voor dat het goed niet aangepast is aan de aard van handelsactiviteit die de huurder wil uitoefenen. Om die reden voorzien de artikelen 7 tot en met 9 van de handelshuurwet in een bijzondere regeling om het de huurder mogelijk te maken het gehuurde goed voor zijn bedrijf geschikt te maken.

In tegenstelling tot de situatie in het gemeen huurrecht kan de verhuurder de uitvoering van dergelijke werken niet verhinderen via een contractuele verbodsclausule. Binnen de wettelijk bepaalde voorwaarden kan de huurder verbouwingswerken opdringen aan de verhuurder.

De kostprijs van deze aan de verhuurder ‘opdringbare’ werken mag niet meer dan drie jaar huur bedragen, inclusief het honorarium van de architect en de belasting over de toegevoegde waarde.[9] Behalve het feit dat de voorgenomen werken nuttig moeten zijn voor de onderneming van de huurder, mogen zij de veiligheid, stabiliteit of de esthetische waarde van het gebouw niet in gevaar brengen.[10] Is niet voldaan aan deze voorwaarden, dan valt men terug op de gemeenrechtelijke regeling inzake uitvoering van werken door de huurder.

De huurder zal ook een procedure moeten respecteren gezien hij de voorgenomen werken maar kan uitvoeren mits hij vooraf de verhuurder bij ter post aangetekende brief of bij exploot van een gerechtsdeurwaarder in kennis stelt van al de voorgenomen veranderingen, met overlegging van de plannen en bestekken. De verhuurder beschikt vervolgens over een termijn van 30 dagen om zich tegen de betrokken werken te verzetten, eveneens per aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot. Het zal dan desgevallend aan de huurder toekomen om de verhuurder binnen de 30 dagen na kennisname van diens weigering te dagvaarden voor de vrederechter die dan het geschil zal beslechten.

Artikel 7 HHW is er enerzijds ter bescherming van de huurder, aan wie men het recht niet kan ontzeggen om bepaalde werken uit te voeren ter aanpassing van het gehuurde goed aan de uit te baten handel. Anderzijds is die er ter bescherming van de verhuurder, voor wie het prijskaartje aan het einde van de rit beperkt moet blijven. Zo kan de verhuurder bij het einde van de huur niet eisen dat de uitgevoerde werken door de huurder zouden worden verwijderd en zal hij de huurder een vergoeding verschuldigd zijn conform artikel 9 HHW.

De dwingende regeling voorzien in de artikelen 7 tot en met 9 HHW belet echter niet dat partijen in beginsel vrij zijn zelf een contractuele regeling uit te werken inzake de toelating van verbouwingswerken, het lot ervan en de vergoedingsregeling op het einde van de huur.

De vergoedingsregeling voor de uitgevoerde werken bij het einde van de huur, uitgewerkt in artikel 9 HHW, heeft geen algemene draagwijdte en geldt enkel voor de ‘opdringbare’ verbouwingswerken uitgevoerd in het kader van artikel 7 HHW.[11] Deze regeling geldt slechts in zoverre partijen in hun huurcontract geen andere regeling hebben voorzien.

[1]Artikel 1728bis BW. [2]Artikel 2273, lid 1 BW. [3]Brussel, 29 januari 1992, J.T., 1992, 743. [4]Cass., 28 april 2011, RW, 2011-12, afl. 22, 1004, noot VANHOVE, K. [5]Artikel 1728ter BW. [6]Artikelen 1719 en 1720 BW. [7]Cass., 25 maart 2010, Juristenkrant, 2011, afl. 224, 4. [8]Cass., 21 november 2011, TBO, 2012, afl. 5, 197. [9]Cass., 4 mei 1995, Arr.Cass., 1995, 450. [10]Artikel 7 HHW.

[11]Cass., 20 oktober 2003, RW, 2003-2004, 1344, noot MOSSELMANS, S.

IX. HUUROVERDRACHT EN ONDERVERHURING

1. Begrip en gevolgen

Bij onderverhuring komt een van de hoofdhuur onderscheiden huurovereenkomst tot stand tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. De hoofdhuurovereenkomst en onderhuurovereenkomst staan los van elkaar. Tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder bestaat er geen rechtstreekse juridische relatie. De hoofdhuurder blijft gehouden tot al zijn huurdersverplichtingen ten opzichte van de eigenaar op grond van de hoofdhuurovereenkomst.

Bij overdracht van huur komt er geen huurovereenkomst tot stand tussen de overdrager en de overnemer. De overdrager draagt zijn huurrechten over aan een derde, de overnemer, die de oorspronkelijke huurovereenkomst zal voortzetten als rechtstreekse huurder van de eigenaar. De overdrager blijft in beginsel gehouden tot alle verplichtingen die uit de overgedragen huur voortvloeien. Dit betekent dat hij mee verantwoordelijk blijft voor de betaling van de huurgelden en de huurschade, zelfs al werd die veroorzaakt na de huuroverdracht.

De solidaire gehoudenheid van de overdrager eindigt na de hernieuwing van het handelshuurcontract. Werd er op het moment van de huuroverdracht al een aanvraag tot huurhernieuwing goedgekeurd door de verhuurder, dan zal de overlater slechts gehouden zijn tot het einde van het lopende contract. Nadat de hernieuwing effectief heeft plaatsgegrepen is er sprake van een nieuwe handelshuurovereenkomst in het kader waarvan enkel de overnemer gebonden is.

Ondanks zijn solidaire gehoudenheid met de overnemer, zal de overdrager echter wel gerechtigd zijn op teruggave van de huurwaarborg. Deze zal door de verhuurder moeten worden teruggegeven en een nieuwe huurwaarborg zal door de overnemer moeten worden gesteld. Eventueel kunnen de op het moment van de overdracht bestaande huurschade en vervallen huurschulden verrekend worden met de door overdrager destijds gestelde huurwaarborg, waarna het eventuele saldo dan kan worden vrijgegeven.

Niet alleen het aangaan van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst moet notarieel worden opgemaakt en overgeschreven worden op het hypotheekkantoor, maar ook de 'overdracht aan nieuwe huurders' ervan.

2. Geen contractueel verbod

Overdracht van huur en onderhuur zijn toegelaten.[1] Staat er niets in het contract, dan mag het dus. Enige voorwaarde die steeds moet worden gerespecteerd, is dat er na huuroverdracht of onderhuur een gelijkaardige handel in het goed uitgeoefend wordt. In geval van huuroverdracht zal de huurder niet de toelating nodig hebben van de verhuurder. Hij zal de verhuurder enkel aangetekend op de hoogte moeten stellen.[2] In geval van onderhuur hoeft de hoofdverhuurder zelfs niet op de hoogte te worden gebracht.

3. Wel contractueel verbod

De situatie is anders wanneer er in het huurcontract een verbod of een beperking inzake overdracht van huur of onderhuur is opgenomen. De huurder zal zich dan strikt aan de contractuele voorschriften moeten houden.

Bij een schriftelijke overeenkomst moet het beding dat elke onderhuur of huuroverdracht onderworpen is aan de toestemming van de eigenaar gelijkgesteld worden met een verbod van onderhuur en huuroverdracht.[3]

4. Wettelijke toelating ondanks contractueel verbod

Toch zal een contractueel verbod van overdracht van huur en onderverhuring geen uitwerking hebben wanneer de overdracht of de onderverhuring van het gebouw of een deel ervan[4]: samengaat met de overdracht of de onderverhuring van de handelszaak (de reden hiervoor is dat de handelaar de kans moet hebben om zijn commercie over te dragen en dus ook het handelshuurcontract); slaat op de gezamenlijke rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder. Het is dus alles of niets.

4.1. Procedure

De te volgen procedure wordt beschreven in artikel 10, derde tot vijfde lid HHW. De huurder die wil gebruikmaken van het recht van onderverhuring of huuroverdracht, moet aan de verhuurder het ontwerp van akte van overdracht of van onderverhuring betekenen.Dat kan bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. De verhuurder moet echter niet in kennis worden gesteld van de overeenkomst van overdracht van de handelszaak.[5] Dat is trouwens de reden waarom er in de praktijk vaak twee afzonderlijke contracten worden opgemaakt. Zo krijgt de verhuurder de commerciële afspraken tussen partijen in het kader van de handelszaak niet te zien.

Ten tweede kan de verhuurder zich tegen de overdracht van de huur of de onderverhuring verzetten op grond van een wettige reden. Artikel 10, vierde lid HHW bepaalt dat het verzet gegrond is als de huurder de handel sinds minder dan twee jaar uitoefent of omdat de huurhernieuwing minder dan twee jaar geleden plaatsvond, met uitzondering van het overlijden van de huurder of andere buitengewone omstandigheden, te beoordelen door de rechter. Buitengewone omstandigheden kunnen bijvoorbeeld zijn: een zware ziekte van de huurder, de dood of ziekte van een onmisbare medewerker, het overlijden van de partner van de huurder, het faillissement van de huurder.

Naast de twee in de wet voorziene gronden van verzet kan de verhuurder ook andere redenen inroepen, waarbij de rechter beschikt over een grotere appreciatievrijheid. Zo kan de verhuurder bijvoorbeeld ook

waarbij de rechter beschikt over een grotere appreciatievrijheid. Zo kan de verhuurder bijvoorbeeld ook bepaalde redenen inroepen die aanvaard worden als wettige motieven om een huurhernieuwing te weigeren, zoals ‘eigen gebruik’, ‘afbraak en wederopbouw’ of ‘de afwezigheid van wettig belang in hoofde van de overnemer’. Ook zou de verhuurder de precaire financiële situatie van de overnemer (eventueel in combinatie met de precaire financiële situatie van de overdrager) kunnen inroepen. In de rechtspraak wordt aanvaard dat de verhuurder de mogelijkheid moet hebben om het goed terug te nemen mits hij aan zijn huurder een gelijkaardig aanbod zou doen als de kandidaat-overnemer.

De verhuurder moet zijn verzet binnen gerechtsdeurwaarderexploot ter kennis brengen.

de

30

dagen,

bij

aangetekend

schrijven

of

De verhuurder die zich niet of niet tijdig verzet, wordt geacht in te stemmen met de huuroverdracht of onderhuur. Ten derde kan de huurder tegen het verzet van de verhuurder in rechte opkomen bij de vrederechter. De huurder moet dat binnen de 15 dagen doen. De vrederechter zal dan de redenen van het verzet beoordelen.

4.2. Gevolgen

De gevolgen van de overdracht van de handelszaak samen met de huuroverdracht of onderhuur worden geregeld in artikel 11 HHW: De overnemer of onderhuurder wordt de rechtstreekse huurder van de verhuurder.[6] De oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden, samen met de overnemer (of onderhuurder) tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen.[7] Deze hoofdelijke gehoudenheid geldt niet meer na de huurhernieuwing. Op dat moment wordt ervan uitgegaan dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand kwam.

Volgens een cassatiearrest van 6 maart 1992 is de overdracht of onderhuur tegenstelbaar aan de verhuurder vanaf de kennisgeving van de overdracht of onderhuur door de huurder aan de verhuurder, onder dubbele opschortende voorwaarde: geen tijdig verzet vanwege de verhuurder; wel tijdig verzet vanwege de verhuurder, maar het verzet wordt ongegrond verklaard door de vrederechter.

Kortom, voor zover aan deze twee voorwaarden is voldaan, zal de overdracht of de onderverhuring ten volle uitwerking hebben vanaf de datum van de kennisgeving ervan aan de verhuurder. De overdrager en overnemer zijn hoofdelijk gehouden ten opzichte van de verhuurder vanaf de kennisgeving van de overdracht aan de verhuurder.

Een contractueel verbod van huur en onderverhuring blijft echter wel bindend, wanneer de verhuurder of zijn naaste familieleden een gedeelte van het verhuurde goed bewonen.[8]

5. Bijzonderheden onderverhuring

In principe is de onderhuurovereenkomst (gesloten tussen de huurder en de onderhuurder) een huurovereenkomst die losstaat van de hoofdhuurovereenkomst (gesloten tussen de huurder en de verhuurder). In principe bestaat er dus geen enkele band tussen de onderhuurder en de verhuurder.

De handelshuurwetgeving voorziet echter:

dat de onderhuurder die een handelsfonds bezit, een persoonlijk recht heeft op de vernieuwing van zijn huurovereenkomst. Voor zover de hoofdhuurder de vernieuwing van zijn huur verkrijgt, heeft de onderhuurder recht op de vernieuwing van zijn huur[9]; dat als de eigenaar de hoofdhuurder de vernieuwing van de huur weigert of als de hoofdhuurder nalaat de vernieuwing te vragen, de onderhuurder een rechtstreeks recht op vernieuwing verkrijgt; dat als de eigenaar de vernieuwing weigert en een uitzettingsvergoeding verschuldigd is, deze uitsluitend ten goede komt van de onderhuurder als die de enige eigenaar van het handelsfonds is.[10] In bepaalde gevallen wordt de uitzettingsvergoeding gedeeld tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. dat als de huurovereenkomst vóór het einde van de huurtijd wordt beëindigd, de onderhuurder, indien hij aan welbepaalde voorwaarden voldoet[11], de rechtstreekse huurder kan worden, hetzij in gemeenschappelijk overleg met de verhuurder, hetzij onder de door de vrederechter bepaalde voorwaarden. De onderhuurder beschikt dus onder bepaalde voorwaarden over een recht tot overname van het huurcontract.

[1]Artikel 1717, eerste lid BW. [2]Artikel 1690 BW. [3]Cass., 10 november 1978, RW, 1979-1980, 1479. [4]Artikel 10, eerste lid HHW. [5]Rb. Brugge, 31 oktober 2008, TBO, 2009, afl. 4, 187. [6]Artikel 11, I, HHW. [7]Artikel 11, III, HHW. [8]Artikel 10, tweede lid HHW. [9]Artikelen 16 en 25 HHW. [10]Artikel 25 HHW. [11]Artikel 11, II HHW.

X. VERKOOP VAN HET VERHUURDE GOED

In tegenstelling tot de pachter, beschikt de handelshuurder niet over een wettelijk voorkooprecht (namelijk een aan bepaalde personen toegekend recht om een goed bij voorrang op anderen en bij gelijk bod te verwerven wanneer de eigenaar de wil uit om dat goed te verkopen). Wel komt het in de praktijk soms voor dat er in het handelshuurcontract een conventioneel voorkooprecht is toegekend aan de handelshuurder. Is dit het geval en wil de verhuurder zijn pand verkopen, dan zal hij het contractueel voorkooprecht moeten respecteren en de huurder de mogelijkheid moeten geven om bij voorrang op anderen het goed aan te kopen tegen de hoogst geboden prijs. Is er geen contractueel voorkooprecht, dan heeft de verhuurder het recht het goed te verkopen aan een derde van zijn keuze. Vraag is echter of deze derde gehouden is de handelshuurovereenkomst te respecteren?

In eerste orde kan het best de verkoopovereenkomst nagelezen worden. Mogelijks is hierin immers een eerbiedigingsbeding opgenomen, waarbij de verkoper er zich toe verbindt het bestaande huurcontract te honoreren.

Is er geen eerbiedigingsbeding opgenomen in de verkoopovereenkomst, dan zal men moeten nagaan of het huurcontract vaste datum had op het moment van vervreemding van het onroerend goed, dit is het moment waarop er een effectieve eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden én de verkoopovereenkomst vaste datum heeft verkregen. Had het huurcontract op dat moment vaste datum, dan zal de koper het huurcontract moeten eerbiedigen.[1] Wel kent de wet in dat geval aan de koper een gunstregime toe inzake opzegging, maar enkel mits volgende vier voorwaarden vervuld zijn:

De huurovereenkomst voorziet in een uitzettingsbeding ten behoeve van de verkrijger. De opzegging wordt gegeven binnen de drie maanden na de verkrijging, dit is binnen de drie maanden te rekenen vanaf de datum van de notariële verkoopakte. Er wordt opgezegd om één van volgende vier redenen: voor eigen gebruik (ook niet-commercieel gebruik is hier toegestaan)[2], wegens uitsluiting van handelsbestemming[3], wegens wederopbouw[4], wegens grove tekortkomingen van de huurder.[5] Bij uitzetting op grond van eigen gebruik, uitsluiting van handelsbestemming of wederopbouw is mogelijks een uitzettingsvergoeding verschuldigd[6] (zie hierboven). Deze vergoeding kan niet gecumuleerd worden met de gemeenrechtelijke vergoeding voorzien in artikel 1744-1745 BW. Er moet een opzeggingstermijn gerespecteerd worden van één jaar. Heeft de handelshuurovereenkomst geen vaste datum, maar betrekt de huurder het goed al langer dan zes maanden, dan zal de koper het huurcontract alsnog moeten eerbiedigen.[7] Wel geniet de koper hier van hetzelfde gunstregime bij opzegging als zonet geschetst bij de huurovereenkomst met vaste datum.

Heeft de handelshuurovereenkomst geen vaste datum en betrekt de huurder het goed nog geen zes maanden, dan is het huurcontract niet tegenstelbaar aan de koper. Deze zal tot uitzetting van de huurder kunnen overgaan, waarbij hij de handelshuurder wel een redelijke termijn zal moeten laten om het goed te

ontruimen (minstens een maand).

Ten slotte nog een toelichting bij de handelshuurovereenkomst voor meer dan negen jaar. In principe moet dergelijke huurovereenkomst worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Gebeurde deze overschrijving, dan is de huurovereenkomst tegenwerpelijk voor de hele duur. Gebeurde deze overschrijving niet, maar verkreeg de huurovereenkomst vaste datum op een andere manier, dan is de huurovereenkomst tegenwerpelijk voor de lopende periode van negen jaar. Gebeurde de overschrijving niet en verkreeg de huurovereenkomst geen vaste datum op een andere wijze, maar betrekt de huurder het goed al meer dan zes maanden, dan is de huurovereenkomst tegenwerpelijk voor de lopende periode van negen jaar. Gebeurde de overschrijving niet en verkreeg de huurovereenkomst geen vaste datum op een andere wijze en betrekt de huurder het goed nog geen zes maanden, dan is de huurovereenkomst niet tegenwerpelijk aan de koper, tenzij er een eerbiedigingsbeding is opgenomen in het verkoopcompromis.

XI. EINDE VAN DE HANDELSHUUR

De huurder heeft het recht om, bij het einde van de huur, aan de lokalen een duidelijk zichtbaar bericht aan te brengen, waarbij wordt opgegeven naar welke plaats hij zijn zaak heeft overgebracht).[8] De verhuurder moet dit bericht tot zes maanden na het vertrek van de huurder tolereren.

[1]Artikel 12, eerste lid HHW. [2]Artikel 16, I, 1° HHW. [3]Artikel 16, I, 2° HHW. [4]Artikel 16, I, 3° HHW. [5]Artikel 16, I, 4° HHW. [6]Artikel 12 + 16 + 25 HHW. [7]Artikel 12, tweede lid HHW. [8]Artikel 5 HHW.