DAFTAR ISI
Halaman Halaman Judul .................................................................................................. i Lembar Pengesahan ............................................................................................ ii Kata Pengantar .................................................................................................... iii Lembar Motto ..................................................................................................... vi Lembar Persembahan.......................................................................................... vii Daftar Isi ........................................................................................................... viii Daftar Notasi ....................................................................................................... xii Daftar Tabel ........................................................................................................ xiii Daftar Gambar..................................................................................................... xiv Daftar Lampiran .................................................................................................. xvi Abstrak
........................................................................................................... xvii
BAB I
PENDAHULUAN ........................................................................... 1
BAB II
1.1
Latar Belakang ......................................................................... 1
1.2
Rumusan Masalah .................................................................... 2
1.3
Tujuan Penelitian ..................................................................... 2
1.4
Manfaat Penelitian ................................................................... 3
1.5
Batasan Masalah ...................................................................... 3
TINJAUAN PUSTAKA.................................................................. 4 2.1 Penelitian Oleh Ratih . P dan Rita W....................................... 4 2.2 Penelitian Oleh M. Nurhidayat ................................................ 4 2.3 Penelitian Oleh Sigit Raharjo dan Yeni . F.............................. 5 2.4 Penelitian Oleh Yeko. M dan Ananto A.W. ............................ 5 2.5 Perbedaan dengan Penelitian Sebelumnya............................... 6
BAB III
LANDASAN TEORI ...................................................................... 7 3.1
Pengertian Investasi ............................................................... 7
3.2
Evaluasi Proyek ....................................................................... 9
3.3
Studi Kelayakan ....................................................................... 13
3.4
Biaya ...................................................................................... 15
3.5
Konsep Nilai Waktu Uang ....................................................... 18
3.6
Bunga ...................................................................................... 20
3.7
Proyek Rumah Susun Sederhana ............................................. 21
3.8 Pengeluaran Rusunawa ............................................................ 23 3.9
Pendapatan Rusunawa ............................................................. 29
3.10 Analisis Finansial Berdasarkan Ekonomi Teknik.................... 30 3.11 Umur Ekonomis Bangunan ..................................................... 35 3.12 Aliran Cash Flow ..................................................................... 36
BAB IV
BAB V
METODE PENELITIAN ............................................................... 40 4.1
Penelitian ................................................................................. 40
4.2
Data yang Diperlukan ............................................................. 40
4.3
Metode Pengumpulan Data...................................................... 40
4.4
Metode Analisis Data............................................................... 41
4.4
Flow Chart ............................................................................... 42
ANALISIS DAN PEMBAHASAN................................................. 43 5.1
Data Proyek.............................................................................. 43
5.2
Analisis Data ............................................................................ 44
5.3
Cash- Out (Pengeluaran).......................................................... 45 5.3.1 Biaya Pemeliharaan Dan Operasional............................. 45 5.3.2 Depresiasi ....................................................................... 52
5.4
Cash- In ( Pendapatan Tarif Awal ) ......................................... 56 5.4.1 Alternatif 1 Tarif Awal Dengan Tingkat hunian 70% .... 56 5.4.2 Alternatif 2 Tarif Awal Dengan Tingkat hunian 80% .... 64 5.4.3 Alternatif 3 Tarif Awal Dengan Tingkat hunian 90% .... 70 5.4.4 Alternatif 4 Tarif Awal Dengan Tingkat hunian 100% .. 74
5.5
Cash- In ( Pendapatan Tarif Sewa Berubah )........................... 79 5.5.1 Alternatif 5 Tarif Sewa Naik 50% Dengan
Tingkat hunian 90% ..................................................... 79 5.5.2 Alternatif 6 Tarif Sewa Naik 100% Dengan Tingkat hunian 90% ....................................................... 85 5.5.3 Alternatif 7 Tarif Sewa Naik 150% Dengan Tingkat hunian 90% ....................................................... 91 5.5.4 Alternatif 8 Tarif Sewa Naik 250% Dengan Tingkat hunian 90% ...................................................... 97 BAB VI
PEMBAHASAN ............................................................................. 104 6.1
Tarif Sewa Tetap Dengan Tingkat Hunian Meningkat (70% - 100%) .......................................................................... 104
6.2
Tarif Sewa Berubah Dengan Tingkat Hunian Meningkat (70%- 90%) .............................................................................. 105
BAB VII KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 108 7.1
Kesimpulan ............................................................................. 108
7.2
Saran ..................................................................................... 108
Daftar Pustaka Lampiran
DAFTAR NOTASI
P
= Nilai sekarang
F
= Nilai yang akan datang
i
= Tingkat suku bunga (%)
n
= Waktu (tahun)
D
= Harga penyusutan
L
= Nilai sisa
S
= Biaya yang harus dikembalikan
Df
= Disconto faktor
NPV = Net Present Value BEP = Break Event Point IRR = Internal Rate of Return
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1
Sistematik mengkaji kelayakan proyek atau investasi ................ 14
Gambar 3.2
Hubungan biaya tetap, biaya tidak tetap, total biaya, dan titik impas .......................................................... 33
Gambar 3.3
Diagram Titik Impas ................................................................... 33
Gambar 3.4
Contoh cash flow suatu investasi ................................................ 38
Gambar 4.1
Bagan Alir .................................................................................. 42
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Persentase depresiasi berdasarakan umur ekonomis........................... 29 Tabel 5.1 Biaya Rutin Per Tahun........................................................................ 46 Tabel 5.2 Biaya Periodik Pemeliharaan Gedung ................................................ 48 Tabel 5.3 Biaya Periodik Penggadaan dan Pergantian Alat................................ 51 Tabel 5.4 Alat, Operasional dan Pemeliharaan................................................... 51 Tabel 5.5 Depresiasi Untuk Gedung ................................................................... 53 Tabel 5.6 Total Pengeluaran Untuk Tingakt Hunian 100%................................ 54 Tabel 5.7 Total Pengeluaran Tingkat Untuk Tingkat Hunian 70% .................... 55 Tabel 5.8 Pendapatan Tarif Awal Dengan Tingkat Hunian 70%....................... 57 Tabel 5.9 Pendapatan Untuk Tingkat Hunian 70%............................................. 58 Tabel 5.10 Cash Flow Untuk Tingkat Hunian 70%............................................ 59 Tabel 5.11 NPV Untuk Tingkat Hunian 70% ..................................................... 60 Tabel 5.12 BEP Untuk Tingkat Hunian 70%...................................................... 62 Tabel 5.13 IRR Dengan Diskonto Factor (DF) 1% ............................................ 63 Tabel 5.14 Harga Sewa Variasi 80% .................................................................. 64 Tabel 5.15 Pendapatan Untuk Tingkat Hunian 80%........................................... 64 Tabel 5.16 Cash Flow Untuk 80% ...................................................................... 65 Tabel 5.17 NPV Untuk Tingkat Hunian 80% ..................................................... 66 Tabel 5.18 BEP untuk tingkat hunian 80%......................................................... 67
Tabel 5.19 NPV Dengan Diskonto Factor (DF) 1% ........................................... 68 Tabel 5.20 Cash Flow Untuk 90% ...................................................................... 70 Tabel 5.21 NPV Untuk Tingkat Hunian 90% ..................................................... 71 Tabel 5.22 BEP Untuk Tingkat Hunian 90%...................................................... 72 Tabel 5.23 IRR dengan diskonto factor (DF) 1% ............................................... 73 Tabel 5.24 Cash Flow 100% ............................................................................... 74 Tabel 5.25 NPV Untuk Tingkat Hunian 100% ................................................... 75 Tabel 5.26 BEP Untuk Tingkat Hunian 100%.................................................... 76 Tabel 5.27 IRR Dengan Diskonto Factor (DF) 1% ............................................ 77 Tabel 5.28 Hasil Perhitungan NPV, BEP, IRR, Tarif Sewa Tetap ..................... 78 Tabel 5.29 Cash Flow Untuk 90% ...................................................................... 79 Tabel 5.30 NPV Untuk Tingkat Hunian 90% ..................................................... 80 Tabel 5.31 BEP Untuk Tingkat Hunian 90%...................................................... 81 Tabel 5.32 IRR Dengan Diskonto Factor (DF) 1% ............................................ 83 Tabel 5.33 Hasil Perhitungan NPV, BEP, IRR, Tarif Sewa Naik 50% .............. 85 Tabel 5.34 Cash Flow Untuk 90% ...................................................................... 85 Tabel 5.35 NPV Untuk Tingkat Hunian 90% ..................................................... 86 Tabel 5.36 BEP Untuk Tingkat Hunian 90%...................................................... 88 Tabel 5.37 IRR Dengan Diskonto Factor (DF) 2% ............................................ 89
Tabel 5.38 Hasil Perhitungan NPV, BEP, IRR, Tarif Sewa Naik 100% ............ 91 Tabel 5.39 Cash Flow Untuk 90% ...................................................................... 91 Tabel 5.40 NPV Untuk Tingkat Hunian 90% ..................................................... 92 Tabel 5.41 BEP Untuk Tingkat Hunian 90%...................................................... 94 Tabel 5.42 IRR Dengan Diskonto Factor (DF) 4% ............................................ 95 Tabel 5.43 Hasil Perhitungan NPV, BEP, IRR, Tarif Sewa Naik 150% ............ 97 Tabel 5.44 Cash Flow Untuk 90% ...................................................................... 97 Tabel 5.45 NPV Untuk Tingkat Hunian 90% ..................................................... 98 Tabel 5.46 BEP Untuk Tingkat Hunian 90%...................................................... 100 Tabel 5.47 IRR Dengan Diskonto Factor (DF) 8% ............................................ 101 Tabel 5.48 Hasil Perhitungan NPV, BEP, IRR, tarif sewa naik 250% ............... 103 Tabel 6.1 Hasil NPV dan BEP Pada Tarif Tetap, Hunian Meningkat ................ 104 Tabel 6.2 Hasil NPV dan BEP Pada Tarif Berubah, Hunian Meningkat............ 105 Tabel 6.3 Subsidi Yang Diberikan Pada Rusunawa............................................ 106
