Daarnaast gaan we onder 4. nog in op het terugdringen van de bedrijfslasten bij corporaties en het interne en externe toezicht

Aan het Ministerie van BZK T.a.v. de minister voor Wonen en Rijksdienst de heer S.A. Blok (per mail en per brief) Ons kenmerk: Afdeling: Datum: Onderwerp:

V14.0195.BB

Belangenbehartiging 4 maart 2014 Reactie Woonbond op concept-novelle Herzieningswet toegelaten instellingen

Geachte heer Blok, Het ministerie heeft de Nederlandse Woonbond verzocht om een reactie op de concept-novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting uiterlijk 4 maart. Graag maakt de Woonbond van deze gelegenheid gebruik. Woonbond kan vrij ver meegaan met de plannen om het werkgebied van de corporaties terug te brengen naar de kerntaak. Het kan immers niet de bedoeling zijn dat volkshuisvestelijk vermogen weglekt naar commerciële activiteiten. De afgelopen jaren zijn miljarden verlies gemaakt op deze activiteiten. Corporaties moeten zich volgens ons richten op sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens) voor lage en bescheiden middeninkomens, waarbij de huur- en toewijzingsgrens wel omhoog moet. Wij zijn zeer beducht voor het grootscheeps plaatsen van honderdduizenden sociale huurwoningen in een commerciële BV (niet-Daeb), die vervolgens zo spoedig mogelijk geliberaliseerd danwel verkocht worden aan beleggers. De sociale huurvoorraad moet minimaal in stand blijven. Wij hebben er voor gekozen om op hoofdlijnen, en niet artikelsgewijs, op de concept-novelle te reageren. Deze hoofdlijnen zijn wat ons betreft: 1. De kerntaken van corporaties; 2. Daeb en niet-Daeb: huurprijsliberalisatie en verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren woningen; 3. Legitimiteit: huurders als prioritaire stakeholder. Daarnaast gaan we onder 4. nog in op het terugdringen van de bedrijfslasten bij corporaties en het interne en externe toezicht.

1. De kerntaken van corporaties In de visie van de Woonbond ligt de kracht van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid en het corporatiebestel in het feit dat het zich al ruim een eeuw richt op brede(re) lagen van de bevolking. Deze weten zich verzekerd van kwalitatief goed en betaalbaar wonen, vooral dankzij de inspanningen van corporaties, hoewel vooral de betaalbaarheid de laatste jaren onder druk is komen te staan. Wij hebben bij de eerdere versies van de herziening van de Woningwet consequent ingebracht dat de publieke belangen beter moeten worden geborgd, onder andere door een heldere beschrijving van de publieke (kern)taken van corporaties, alsmede begrenzing daarvan. We zijn

Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799 E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl

dan ook verheugd dat er met de Herzieningswet een duidelijke beschrijving komt van de (begrenzing van de) kerntaken. De Woonbond kan zich goed vinden in het voornemen van de regering “om de werkzaamheden van toegelaten instellingen toe te spitsen op de kerntaken, zodat het maatschappelijk bestemde vermogen daarvoor beschikbaar blijft, nu en in de toekomst, en de verleiding wordt weerstaan om dat vermogen op eigen initiatief of door druk van buitenaf breder in te zetten.” De Woonbond is van mening dat woningcorporaties hun activiteiten uitsluitend mogen verbreden (en onderbrengen in juridische entiteiten) als die activiteiten een directe relatie hebben met hun primaire taak, geen onaanvaardbare risico’s met zich meebrengen voor het maatschappelijk vermogen en als de opbrengsten van die activiteiten altijd ten goede komen aan de primaire taak. Wij onderkennen met het kabinet dat commerciële activiteiten de afgelopen jaren hebben geleid tot risico’s voor het maatschappelijk vermogen en de uitvoering van de kerntaak. Het bouwen van koopwoningen, het oprichten van investeringsmaatschappijen, verbindingen met commerciële organisaties of het verrichten van activiteiten voor anderen dan de huurders werden tot op heden te vaak verklaard vanuit de bedoeling middelen te genereren ten behoeve van de kernactiviteiten van de corporatie. Het tegendeel is waar: veel projecten zijn verliesgevend gebleken en zijn ten koste gegaan van het maatschappelijk vermogen. Uit de verslagen van het CFV valt af te leiden dat er al jaren heel veel geld naar commerciële projecten gaat. Per saldo zijn deze activiteiten de afgelopen jaren fors verliesgevend geweest. Zo is in de periode 2008-2012 al € 800 miljoen verlies geleden op grondposities, € 1,3 miljard op ‘verbindingen’ (commerciële dochterbedrijven van de corporaties) en een bedrag in de orde van grootte van € 1 miljard op projectontwikkeling. De Woonbond vindt met de minister dat de verliezen en risico’s van commerciële activiteiten niet langer mogen worden afgewenteld op de huurders in de gereguleerde sector. De Woonbond is dan ook zeer terughoudend voor wat betreft de niet-Daeb activiteiten en wil dat corporaties zich concentreren op de kerntaak. Corporaties zijn lang niet altijd de eerst aangewezenen om maatschappelijke problemen op te lossen, zoals het ontwikkelen van een zogenaamd ‘middensegment’, (dure) koopprojecten of maatschappelijk vastgoed. De markttoets is een noodzakelijke voorwaarde, maar niet een voldoende voorwaarde om nietDaeb werkzaamheden te verrichten. Corporaties hebben een afgebakende taak: betaalbare huisvesting en (gezamenlijk met gemeenten) leefbare wijken. De Woonbond is dus voorstander van een duidelijke inperking van het werkterrein. Op andere punten pleiten we daarentegen voor verbreding: zowel de huurgrens als de inkomensgrens zou ruimer dan nu gedefinieerd moeten worden. Voor de huurgrens gaan wij nadrukkelijk uit van de liberalisatiegrens, maar deze zou iets hoger vastgesteld kunnen worden (met een harde knip voor het recht op huurtoeslag). Voor de doelgroep vinden wij dat uitgegaan moet worden van de inkomensgrens, zoals verwoord in de aangenomen motie Monasch c.s. (kenmerk 33 750 XVIII). De motie verzocht de regering in het kader van de herziene Woningwet de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting aan te passen naar € 38.000 (peiljaar 2012) en met de Europese Commissie de ophoging van deze grens naar € 43.000 te bespreken en over het resultaat hiervan de Kamer uiterlijk bij de behandeling van de herziene Woningwet te informeren. Ophoging van de toewijzingsgrens is nodig zodat huurders met een laag middeninkomen niet tussen wal en schip vallen. Als zij niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning komen zij namelijk in de knel. Een koopwoning is voor hen vaak niet mogelijk en de commerciële huursector biedt hen ook weinig perspectief.

2. Daeb en niet-Daeb Alvorens in te gaan op de scheiding tussen Daeb en niet-Daeb moet ons van het hart dat deze scheiding bijzonder complex is, voer is voor vele adviseurs, hoge kosten voor corporaties met

2 Nieuwe Achtergracht 17  1018 XV Amsterdam  Telefoon (020) 5517700  Telefax (020) 5517799 E-mail [email protected]  Website www.woonbond.nl

zich meebrengt en derhalve inefficiënt is vanuit het management van corporaties. Erger nog, die scheiding zorgt voor perverse prikkels, zoals overheveling van Daeb-woningen naar nietDaeb om de verhuurdersheffing te verminderen. De Woonbond vindt deze inefficiënties en perverse prikkels buitengewoon ongewenst. Dat pleit er voor om de taakafbakening helderder te definiëren. Wat de Woonbond betreft wordt daarbij aan de ene kant het sociale segment ruimer gedefinieerd (ophoging liberalisatiegrens en inkomensgrens) en anderzijds minder ruimte daarbuiten gegeven. De Woonbond vindt het niet de taak van corporaties om woningen aan te bieden voor het zogenaamde ‘middensegment’ (woningen boven de liberalisatiegrens). Dat is primair het gebied voor commerciële verhuurders. Alleen als volstrekt duidelijk is dat de commerciële sector het middensegment niet bedient, zouden, bij uitzondering en onder zeer harde voorwaarden, corporaties een rol kunnen spelen. Onder die voorwaarden vallen in ieder geval: behoud van de omvang van de sociale sector, geen weglek van sociale huurwoningen, geen kruissubsidies vanuit de huuropbrengsten, instemmingsrecht voor huurdersorganisaties en gemeenten. In de Daeb-tak horen de activiteiten die samenhangen met de huisvesting van de primaire en secundaire doelgroep en een (beperkt) aantal werkzaamheden in het kader van de leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. De toegestane activiteiten in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid worden via een AMvB beschreven. De Woonbond wil graag betrokken worden bij de uitwerking van deze AMvB. 2.1 Maatschappelijk vastgoed De toegelaten instelling mag in de plint van een woongebouw verschillende maatschappelijke functies onderbrengen zoals buurthuizen, gemeenschapscentra, multifunctionele centra voor jongerenopvang, maatschappelijk werk, welzijnswerk, zorgsteunpunten, maatschappelijke dienstverlening, veiligheidshuizen, bibliotheken en culturele activiteiten. In de concept-novelle staat dat het investeren in maatschappelijk vastgoed een op de wijk, buurt of het buurtschap gerichte functie moet hebben, en alleen in gebieden waar de woongelegenheden van toegelaten instellingen zijn gelegen, mag plaatsvinden. Deze voorwaarden sluiten aan bij het standpunt van de Woonbond dat maatschappelijk vastgoed op de eerste plaats een toegevoegde waarde moet hebben voor het wonen in de buurt. 2.2 Scheiding Daeb en niet-Daeb Bij een administratieve scheiding moeten de niet-Daeb werkzaamheden direct ten dienste staan van de Daeb, maar mag (onder bepaalde condities) een deel van het balanstotaal uit de Daeb, zoals bijvoorbeeld de opbrengst van de verkoop van gereguleerde huurwoningen, overgeheveld worden naar de niet-Daeb-tak. Wij vinden het uitermate onwenselijk dat kan worden besloten tot de verkoop van sociale huurwoningen om investeringen in het niet-Daeb-gebied mogelijk te maken. De Woonbond is van mening dat er in het geheel geen opbrengsten van de Daeb naar de nietDaeb mogen verschuiven. Dat zou immers betekenen dat huurders door kruissubsidie de commerciële niet-Daeb activiteiten subsidiëren. De opbrengsten uit de Daeb-activiteiten dienen geheel te worden besteed in het Daeb-deel. Aedes stelt dat investeringen in gemengde wijken onmogelijk worden als gevolg van de novelle. Natuurlijk is de Woonbond ook vóór gemengde wijken, maar wij constateren ook dat de aandacht voor het hogere, geliberaliseerde huursegment vaak ten koste gaat van de voorziening van voldoende, niet-geliberaliseerde woningen. Het bouwen van woningen in het niet-Daeb gebied zou daarom in het vervolg geheel uit de niet-Daeb moeten worden gefinancierd. 2.3 Dreigende uitholling sociale huursector Naast de waardering die de Woonbond heeft voor de voorstellen tot de afbakening, plaatsen wij in het kader van Daeb/niet-Daeb enkele kritische kanttekeningen, waarvoor wij uw nadrukkelijke aandacht vragen.


Allereerst willen wij aangeven dat wij lijnrecht tegenover de visie van het kabinet staan voor wat betreft het onderbrengen van te liberaliseren woningen in de niet-Daeb, vervolgens gaan we in op de mogelijke verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren woningen. a. Te liberaliseren woningen In de conceptversie van de novelle staat: “Facultatief over te hevelen werkzaamheden betreffen in elk geval niet-geliberaliseerde huurwoningen die wel in aanmerking komen voor liberalisatie.” Uit de artikelsgewijze toelichting op art. 50 a. op bladzijde 14 blijkt dat het bij overheveling naar de niet-Daeb gaat om woningen die onder de huurprijsbescherming vallen en waarvan gezien de kwaliteit een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 699,48 (prijspeil 2014) kan worden gevraagd. Gezien het aantal huurwoningen met 143 of meer punten, ligt het liberalisatiepotentieel in de gereguleerde sector momenteel gemiddeld in Nederland op 42 procent. Wanneer we dit naar gebieden onderscheiden, zien we in een aantal regio’s een nog veel groter deel te liberaliseren woningen (onder andere Noord-Brabant 56% en Flevoland 61%, bron ABF). Wanneer deze woningen worden geliberaliseerd en/of verkocht, is dat een forse aantasting van de sociale huursector in deze regio’s. De Woonbond vreest grootscheepse liberalisatie van sociale huurwoningen. Daarvoor hebben wij de volgende redenen:  Er is nu al een sterke tendens naar liberalisatie. Kijken we bijvoorbeeld naar Amsterdam dan zien we dat het aantal verhuringen in de vrije sector door de corporaties in 2009 op 968 woningen lag, terwijl dat in 2012 al was opgelopen tot 2.072 woningen (waarvan 67% een huurprijs heeft van meer dan € 930). Corporaties in Amsterdam en Utrecht hebben nu al het beleid om een kwart van de vrijkomende woningen te liberaliseren.  Als gevolg van de perverse prikkel van de verhuurdersheffing zal de tendens om woningen te liberaliseren verder toenemen. Over geliberaliseerde huurwoningen hoeft de verhuurder namelijk geen heffing af te dragen. Nu al zien we voorbeelden in de praktijk waar verhuurders hun huurders vragen onderhands akkoord te gaan met een verhoging van de huurprijs tot boven de liberalisatiegrens in ruil voor een lange gegarandeerde periode met inflatievolgende huurverhogingen, of in een enkel geval zelfs een in ruil voor een spaarpot voor de huurder opgebouwd met de door de verhuurder uitgespaarde verhuurdersheffing.  Het uitgangspunt van de novelle is dat wordt gestart met een zodanige solvabiliteit in de sociale en commerciële tak, dat beide bedrijfsonderdelen zelfstandig levensvatbaar en financierbaar zijn. Of dat mogelijk is, is volgens het kabinet mede afhankelijk van de mate waarin te liberaliseren huurwoningen kunnen worden overgebracht naar de niet-Daeb tak. Een en ander betekent volgens de Woonbond dat er bij de scheiding een sterke impuls is om de te liberaliseren woningen onder te brengen in de niet-Daeb tak om er zo voor te zorgen dat deze zelfstandig levensvatbaar, solvabel en financierbaar is. De Woonbond is blij dat in de concept-novelle de huurdersorganisaties en gemeenten hun zienswijze kunnen geven. Maar de veiligheidskleppen om grootschalige liberalisatie te voorkomen zijn volstrekt onvoldoende, te meer omdat prikkels om te liberaliseren wel erg sterk zijn. De positie van de huurdersorganisaties en gemeenten zal in het overleg met corporatie helaas niet altijd sterk genoeg zijn om dit te voorkomen. Zeker niet omdat de minister nu al in de conceptnovelle aangeeft dat de gemeentelijke zienswijze veel gewicht in de schaal zal leggen, maar dat de financiële belangen van de toegelaten instelling en de levensvatbaarheid van beide bedrijfsonderdelen ook essentiële toetspunten voor hem vormen. Bovendien kan de minister c.q. het WSW na de scheiding- bijvoorbeeld in geval van financiële problemen of sanering- ook nog eisen dat er (grotere aantallen) te liberaliseren woningen in de niet-Daeb tak worden ondergebracht of verkocht worden. Als de ‘nog te liberaliseren woningen’ in een eenmalige operatie apart worden gezet in de nietDaeb tak dan is er vervolgens geen enkele grip meer op het liberaliseren van deze woningen. De


Woonbond vindt het dan ook onacceptabel dat te liberaliseren huurwoningen kunnen worden overgebracht naar de niet-Daeb-tak. Overwegingen daarbij zijn: 1. In het regeerakkoord staat: “De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact”. Nu blijkt er een nieuwe categorie woningen te ontstaan, die zonder een geliberaliseerd contract toch apart gezet kunnen worden in de niet-Daeb tak; 2. Toenemende liberalisatie betekent een forse aantasting van de sociale huursector en is volgens de Woonbond niet in lijn met de tekst van het regeerakkoord (“zo blijft de sociale woningvoorraad in stand”); 3. Bij de berekeningen van de verdiencapaciteit van verhuurders in verband met de verhuurdersheffing is uitgegaan van de huuropbrengsten van gereguleerde woningen. Indien meer woningen worden geliberaliseerd zal de totale heffing door minder woningen in de Daeb moeten worden opgebracht; 4. Nieuwe huurders van te liberaliseren huurwoningen hebben na liberalisatie geen recht op huurprijsbescherming en kunnen niet meer terecht bij de Huurcommissie. Omdat wij nu al zien dat de sociale huursector door verkoopprogramma’s en liberalisatie uitgehold wordt, zetten we in op een beleid dat voorkomt dat er (per saldo) geliberaliseerd wordt. De Woonbond wil dat er geen sociale huurwoningen naar het niet-Daeb-deel gaan en is voorstander van een liberalisatieverbod (met alleen een ontheffingsmogelijkheid om zwaarwegende redenen) om daarmee de sociale huurvoorraad in stand te houden. b. Verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren huurwoningen De Woonbond is bevreesd voor een verkoopgolf aan particulieren, maar vooral aan beleggers. De onlangs aangepaste regels voor de verkoop van corporatiewoningen maakt de complexgewijze verkoop van geliberaliseerde en te liberaliseren corporatiewoningen aan beleggers gemakkelijker. De verhuurdersheffing verhoogt de druk om woningen te verkopen. Daarbij zullen vooral geliberaliseerde en te liberaliseren woningen verkocht worden, omdat beleggers juist daarin geïnteresseerd zijn. Voor de verkoop van gereguleerde huurwoningen is de zienswijze van de gemeente en de huurdersorganisatie noodzakelijk, bij geliberaliseerde huurwoningen en te liberaliseren huurwoningen alleen die van de gemeente. De Woonbond is voor bediening van middengroepen door de commerciële huursector. Wij zijn echter tegen verkoop van corporatiewoningen met korting aan commerciële verhuurders. Dit is subsidiering van de commerciële sector en uitholling van de sociale huursector. Grootscheepse verkoop betekent een forse aantasting van de sociale huursector en is volgens de Woonbond niet in lijn met het regeerakkoord. De Woonbond acht daarnaast een wettelijke introductie van een huurclausule bij complexgewijze verkoop van mogelijk te liberaliseren en geliberaliseerde huurwoningen gewenst. Daarin kunnen onder meer de volgende punten geregeld worden: onderhoudsinvesteringen in de toekomst, het te voeren huurprijsbeleid, goed verhuurdersgedrag, (de inrichting van) het overleg tussen huurders en verhuurder en het voorkomen van wanpraktijken. Juist wanneer de gemeente een zienswijze moet geven als het gaat om verkoop, kan geregeld worden dat de gemeente zijn toestemming onthoudt indien er geen verhuurclausule is waarmee de betreffende huurders(organisaties) hebben ingestemd.

3. Legitimatie: huurders als prioritaire stakeholder Wij merken op dat in de novelle geen bepalingen zijn opgenomen om de legitimatie van de corporaties te verbeteren. De Woonbond is van mening dat de positie van huurders(organisaties) als prioritaire stakeholder van de corporatie wettelijk veel sterker moet worden verankerd. Momenteel is het prestatieveld ‘betrekken van bewoners bij beleid en beheer’ geregeld in het Bbsh. De Woonbond acht het betrekken van bewoners bij beheer en beleid ook in Herzieningswet een belangrijke kerntaak, waarop blijvend intern en extern toezicht dient te worden geregeld. Daarnaast zijn wij van mening dat


maatschappelijke organisaties als corporaties de huurdersparticipatie actief moeten bevorderen en stimuleren. Ook dit zou een plek moeten krijgen in de regelgeving. De Woonbond heeft bij de eerdere versies van de herziening van de Woningwet ingebracht dat de publieke belangen beter zouden moeten worden geborgd. Vooral de positie van huurders als prioritaire belanghouders moet worden versterkt, door externe en interne democratisering van corporaties. Vooruitlopend op de fundamentele discussie bij de parlementaire enquête woningcorporaties geven we hieronder daarvoor alvast een aantal mogelijkheden. Op sectorniveau: De borging van de publieke belangen moet volgens de Woonbond primair via sectorale wetgeving plaatsvinden. Het is denkbaar dat er binnen wettelijke kaders op deelgebieden in de toekomst ruimte komt voor aanbevelingen of afspraken van alle partijen in de sector (en dus niet alleen de brancheorganisatie). De verhoudingen binnen de sector moeten meer in evenwicht worden gebracht, vergelijkbaar met het onderhandelingsmodel in de sector arbeid. De Woonbond is zeker bereid om op basis van gelijkwaardigheid sectorafspraken te maken. Wij zien daarbij de volgende mogelijkheden:  (zwaarwegende) adviezen aan de minister (bijvoorbeeld over de uitvoering van de huurtoeslag, het beleid van de Huurcommissie of energieprestaties);  sectorafspraken die door de minister voorzien worden van een Algemeen Verbindend Verklaring (bijvoorbeeld een aanbeveling over financiering van huurdersorganisaties);  sectorcodes in plaats van branchecodes (bijvoorbeeld een code voor verkoopbeleid huurwoningen);  beheer van sectorfondsen (bijvoorbeeld een landelijk participatiefonds). Op lokaal niveau: De Woonbond waardeert dat de betrokkenheid van huurdersorganisaties bij het maken van lokale prestatieafspraken in de Herzieningswet geregeld is. De Woonbond zou ook de lokale betrokkenheid van huurdersorganisaties over de te maken gemeentelijke woonvisie/meerjarenplan graag wettelijk vastgelegd zien. Wij zijn verder van mening dat huurdersorganisaties een instemmingsrecht op het al dan niet uitvoeren van niet-Daeb en het aangaan van verbindingen zouden moeten krijgen, ook na de splitsing. Zeker omdat het gaat om lokaal noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld het realiseren van herstructurering in aandachtswijken en de stads- en dorpsvernieuwing. In situaties waarin sprake is van grote veranderingen in het beleid van de verhuurder met ingrijpende gevolgen voor woning en woonomgeving, moeten huurders in een gelijkwaardige positie worden gebracht, opdat zij substantiële invloed hebben op beleid(sbeslissingen) en plannen. De Woonbond is daarom van mening dat er ten aanzien van dit type onderwerpen, zoals bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed, energiebesparingsplannen, groot onderhoud-, renovatie- en herstructureringsplannen, sprake moet zijn van een wettelijk geregeld instemmingsrecht. Daarmee wordt bevorderd dat er in de praktijk daadwerkelijk sprake is van op het bereiken van overeenstemming gericht overleg vanuit een gelijkwaardige positie. De Woonbond vindt het erg belangrijk dat er geëxperimenteerd wordt met vormen van zelfbeschikkingsrecht van huurders/bewoners/woningzoekenden. Daarbij kan worden gedacht aan vormen van zelforganisatie, de wooncoöperatie of mogelijkheden om te kiezen voor een andere corporatie als beheerder/ verhuurder van hun woningen. Wij hopen en verwachten dat deze modellen in de toekomst belangrijker worden en wachten met interesse nadere voorstellen in 2014 over de uitwerking van de wooncoöperatie af. De afgelopen twee decennia heeft de Woonbond herhaaldelijk aangegeven dat de Bbshklachtencommissie niet voldoet. Deze beantwoordt in onvoldoende mate aan het vereiste van onpartijdigheid, want het is een orgaan binnen de organisatie van de verhuurder. Het Bbsh stelt geen eisen aan de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de klachtencommissie. Daarnaast is het nog de vraag of al deze commissies voldoende kennis van zaken hebben. In de praktijk


blijkt verder dat partijen zich vaak niet houden aan de uitspraken van de klachtencommissie. Huurders hebben dan ook onvoldoende vertrouwen in deze vorm van klachtencommissie. Wij stellen voor de verplichte Bbsh-klachtencommissie over te plaatsen naar de Huurcommissie, waarbij tevens geregeld wordt dat ook huurders van commerciële verhuurders daar terecht kunnen met klachten over bejegening en dergelijke. Voor individuele huurders is belangrijk dat bij het meten van de maatschappelijke prestaties het huurdersperspectief en de kwaliteit van de dienstverlening goed tot uitdrukking komt en er meer mogelijkheden komen om klachten over de dienstverlening in te dienen. De Woonbond vindt dat eindelijk het initiatiefrecht voor huurders gerealiseerd moet worden.

4. Overige opmerkingen Terugdringen bedrijfslasten De regering acht het van belang dat de sector in eerste instantie zelf invulling geeft aan de verantwoordelijkheid om de bedrijfslasten in te perken. Voor het geval dat er sprake is van een te grote mate van vrijblijvendheid wordt voorgesteld om in de Herzieningswet de mogelijkheid op te nemen om bij AMvB nadere regels te kunnen stellen. In het AO d.d. 3 juli 2013 inzake woningcorporaties is door de Kamer een motie aangenomen met het verzoek in het overleg met corporaties te bewerkstelligen dat de bedrijfslasten voor een periode van ten minste vier jaar niet langer mogen stijgen (brief van 24 januari 2013 aan de Tweede Kamer, kenmerk 2013-0000025606). Het advies van de Commissie Hoekstra was reeds om te komen tot een benchmark voor bedrijfskosten en bedrijfsprestaties, zo mogelijk ook voor de waardering daarvan door stakeholders. Allereerst willen we opmerken dat de bedrijfslasten naar ons idee nog te weinig worden aangepakt. Dat wordt bevestigd door diverse onderzoeken. Zo heeft Aedes in samenwerking met BDO in 2013 een bedrijfslastenonderzoek uitgevoerd, waaruit bleek dat er voor corporaties nog een behoorlijk verbeterpotentieel is met betrekking tot het terugdringen van de bedrijfslasten. Ook uit onderzoek van COELO van september 2013 blijkt dat corporaties hun bedrijfslasten bij gelijkblijvende kwaliteit kunnen verlagen. Er zijn geen aanwijzingen dat de doelmatigheid in de sector het afgelopen decennium is verbeterd. Besparingen van een miljard euro per jaar of meer zijn mogelijk zonder kwaliteitsverlies, aldus COELO. De Woonbond stelt voor terugdringing van de bedrijfslasten wettelijk te regelen via een AMvB, waarin een harde norm voor de bedrijfslasten wordt opgenomen, namelijk maximaal € 1.000 per woning per jaar met behoud van het kwaliteitsniveau. Corporaties moeten uiterlijk in 2017 deze norm bereikt hebben, anders volgen er sancties. Van belang is dat huurdersorganisaties hierbij worden betrokken, omdat we nu al hier en daar constateren dat er bezuinigd wordt op het onderhoud in plaats van overhead en luxe. Versterking van het toezicht Evenals de Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW) vindt de Woonbond dat de kwaliteit van het interne toezicht moet verbeteren en er een sterkere formele relatie moet komen tussen het interne en externe toezicht. Ook zijn VTW en Woonbond beiden voorstander van één ongedeelde, onafhankelijke en sterke Autoriteit waarin het totale externe toezicht op de corporaties wordt opgenomen (financieel, staatssteun, rechtmatigheid, volkshuisvestelijk, governance, integriteit). Versplinterd extern toezicht is een ramp voor de efficiëntie, want dat zorgt voor een machteloos en tandeloos toezicht. Het volkshuisvestelijke en het financiële toezicht binnen deze Autoriteit moeten wel heldere afspraken maken over de toetsingskaders voor het volkshuisvestelijke en het financiële toezicht en over de relatie tussen de volkshuisvestelijke ambities en de financiële spelregels. Corporaties moeten immers sober en doelmatig met hun volkshuisvestelijk vermogen omgaan.


Door één Autoriteit zijn alle aspecten van het externe toezicht goed met elkaar verbonden, net zoals dit nu bij het interne toezicht is georganiseerd. Dit is van groot belang, omdat het geld van een corporatie het middel is om de volkshuisvestelijke doelen te kunnen realiseren. Deze Autoriteit moet op voldoende afstand van de overheid, beter gezegd de politiek, staan en voldoende sanctiemogelijkheden hebben, ook voor de handhaving van de binnenkort algemeen verbindend verklaarde Governancecode. De Ondernemingskamer heeft in de Herzieningswet bij de sanctionering van toezichthouders en bestuurders een aanvullende rol. Uiteraard worden de financiële kaders en de beleidskaders voor de volkshuisvesting (jaarlijks) vastgesteld door het kabinet en kan de Tweede Kamer daar ook op toezien. Op deze manier kan het externe toezicht op een adequate, efficiënte en snelle manier worden toegepast. Hierdoor en door een structurele relatie van het externe toezicht met het interne toezicht kunnen incidenten en risico’s worden voorkomen. Het is overigens verstandig om de situatie bij de andere maatschappelijke sectoren te vergelijken en de corporatiesector hier van te laten leren.

Tot slot De Woonbond hoopt met deze reactie een constructieve bijdrage vanuit de huurders geleverd te hebben en zou deze brief graag in een gesprek met u willen toelichten.

Met vriendelijke groet namens de Nederlandse Woonbond

Ronald Paping algemeen directeur


Daarnaast gaan we onder 4. nog in op het terugdringen van de bedrijfslasten bij corporaties en het interne en externe toezicht

Recommend Documents