D. Prosman De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheimhouding bekrachtigen

gemeente werkendam

voorstel aan de raad onderwerp

Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en vaststellen grondprijzen 2013 samenvatting

In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke mate aanpassing van de grond prijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is. Het geprognosticeerde resultaat van de vijf lopende grondexploitaties wordt geprognosticeerd op 4,5 miljoen euro. Dit komt nagenoeg overeen met het in voorjaar 2012 geprognosticeerde resultaat. Uit een uitgevoerde risicoanalyse, waarbij naar kostenstijging en vertraging in de uitgifte is gekeken, blijkt dat geen sprake is van extreme daling van het verwachte totale exploitatieresultaat, beslispunten

• • • • • • •

voignummer 12177 zaaknummer - ~ v t datum voorstel 5 november 2012

Kennisnemen van de analyse en actualisatie van de grondexploitaties De grondprijzen worden gezien de verwachte woningbouwmarktomstandigheden niet aangepast De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheimhouding bekrachtigen De comparatieve grondprijsbepaling blijven hanteren De bestaande voorziening voor Roode Camer € 461.939 met € 3.074 ophogen tot €465.013. Dekking daarvan kan plaatsvinden uit de reserve grondexploitatie De verwachte tekorten voor de Julianastraat te Hank (€ 400.000) en De Burcht te Wekendam (€ 325.000) dekken uit reserve grondexploitatie die een omvang kent van € 1.453.000. De begroting 2013 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen

portefeuillehouder D. Prosman medewerker BI ii v ~J e ens unit

~

Ruimte telefoon (01 83) 507360 e-mail

bijlagen

Notitie Analyse, actual isatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam (5 november 2012) bijgevoegd n.b. bijlage ligt ter inzage in de raadskamer en via de website>bestuursstukken

Vijf grondexploitaties (ter inzage in de raadskamer)

GEHEIM

jos.bleijlevens~werkendam.nl commissie Ruimte datum commissie maandag 3 december 2012 datum raad

Aan de raad van de gemeente Werkendam

dinsdag 18 december2012

1. Inleiding In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke mate aanpassing van de grondprijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is.

2. Beleidskader, doel en effect Beleid • De beleidsnota ‘Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw’. Door de raad op 7 februari 2006 vastgesteld • Uitgangspunten grondexploitaties Doel Inzicht verkrijgen in de mogelijke risico’s en kansen van de diverse grondexploitaties en daarop anticiperen. Effect Het optimaliseren van de financiële resultaten van de grondexploitaties door het beperken van tegenvallers en het optimaliseren van financiële meevallers. Afhankelijk van de te verwachten eindresultaten kan worden besloten tot aanpassing van het plan. Dit kan zijn het realiseren van extra voorzieningen of bezuinigen daar waar dat mogelijk is of in het slechtste geval zoeken naar alternatieve dekkingsmiddelen. 3. Argumenten en kanttekeningen De afgelopen jaren gehanteerde aanpak is ook dit jaar als basis gebruikt en waar nodig/mogelijk verfijnd. Dit alles is opgenomen in een aparte (bijgevoegde) notitie: Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam van 5 november 2012. 4. Financiën Samenvattend overzicht c~ rondexp loitaties In de beschrijvingen van de lopende grondexploitaties in de aparte notitie wordt uitgebreid ingegaan op deze exploitaties. In tabel 1 wordt in een samenvattend overzicht de financiële stand van zaken van de grondexploitaties weergegeven. Tabel 1

Overzicht van de verwachten financiële resultaten einde plan per exploitatie

Exploitatie

Verwacht jaar afsluiting plan

Zandweide Roode Camer Westerhei Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL

2022 2020 2019 2031 2022

Verwachte financiële resultaat einde plan op basis


Verwachte financiële resultaat einde plan op


van berekening oktober 2010


basis van actualisering


€ 634.358 -1- €391.175 €470.512 € 7.430 € 566.673 € 1.287.798

€ 1.532.576 -1- €461.939 €2.061.947 € 11.635 € 1.032.897 € 4.177.116

€ 1.239.535 -1- € 322.518 € 1.960.284 € 512.300 € 1.340.267 € 4.729.868

april 2012

€ 1 .278.663 -1- € 465.013

€ 1.922.681 € 240.765 € 1 .089.963 € 4.532.072

verwachte resultaten Zoals in april 2012 per brief aan u is meegedeeld worden de verschillen tussen oktober 2011 en april 2012 voor het overgrote deel bepaald door het feit dat in oktober 2011 is gerekend met een rentepercentage van 5% voor de totale looptijd van de grondexploitaties en in april 2012 met een rentepercentage van 4% vanaf 1januari2013.

Het totaal van de verwachte eindresultaten voor de vijf lopende grondexploitaties (uitbrei dingslocaties) bedraagt ruim 4,5 miljoen euro. Dit is circa € 200.000 (bijna 5%) minder dan in april 2012 werd geprognosticeerd.

raadsvoorstel nr. 12177

pagina 2

Nadrukkelijk wijzen wij er op dat de in tabel 1 opgenomen bedragen verwachtingen zijn die door een groot aantal externe factoren worden beïnvloed. Dit zal dan ook leiden tot verschillen bij het opmaken van een soortgelijke tabel in 2012 en volgende jaren. Kortom: resultaten uit het verre of recente verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Voor een nadere omschrijving/onderbouwing van de cijfers wordt verwezen naar de afzonderlijke beschrijvingen per exploitatie die in de bijlagen 1 tot en met 5 in de bijgevoegde notitie zijn opgenomen. Voor de grondexploitatie Roode Camer te Hank is sprake van een tekort. Dit geraamde tekort wordt afgedekt door de bestaande Voorziening Grondexploitatie Roode Camer van € 461.939 op te hogen met € 3.074. Voorts is de verwachting dat (binnenstedelijke) planontwikkelingen in Hank (Julianastraat) en Werkendam (de Burcht) niet financieel sluitend zullen zijn. Hiervoor is in december 2011 een besluit genomen om een voorziening te treffen van respectievelijk €400.000 en € 325.000. Grondpriizen In het Coalitieakkoord 2010 2014 Meer met Minder is onder het doel Wonen opgenomen: Om de bouw te stimuleren bevriezen we de grondpr(jzen in 2011 en 2012 op het niveau van 2010. Daarna beoordelen we of de infiatiecorrectie weer wordt toegepast. Gezien de situatie in de woningbouwmarkt stellen wij voor 2013 geen generieke aanpassingen van de grondpriizen voor. Noch omhoog, noch omlaag. Uiteraard uitgezonderd de locaties waar sprake is van contractueel vastgelegde prijzen zijn gemaakt (onder andere Roode Camer). Wel wordt ook in 2013 waar nodig maatwerk geleverd. Dit betekent dat daar waar nodig in overleg wordt getreden over de te hanteren grondprijs. Dat altijd binnen de kaders van een sluitende grondexploitatie uiteraard. Uitgezonderd de Roode Camer te Hank want daar is thans al sprake van een negatief saldo. —

In tabel 2 zijnde voor 2013 voorgestelde grondprijzen voor de verschillende type woningen en bedrijventerreinen opgenomen. Deze zijn gelijk aan de in 2010—2012 gehanteerde grondprijzen. Tabel 2

Voorgestelde grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrijventerreinen voor 2013

Woningbouw

Voorgestelde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen 2010 2012) € 24.500,00 per kavel —

Sociale huurwoningen (rijen)

Gestapeld sociale huurwoningen (appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen Gestapeld Vrije sector koop/huur (appartementen)

Vrijstaand, twee onder een kap, hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen ed.)


€ 17.900,00 per appartement € 261,00 per m2 € 41 .300, 00 tot 100 m2 netto vloeroppervlak € 54.000,00 van 100- 150 m2 netto vloeroppervlak € 67.500,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak € 318,00 per m2

pagina 3

Woningbouw

Voorgestelde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen 2010 2012) —

Scholen en kerkgebouwen Bedrijventerreinen

-

€239,00 per m2

Gehanteerde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen 2010 2013) -

Bedrijventerrein De • • • •

€ 128,00 per m2

in tabel 1 opgenomen voorgestelde grondprijzen voor 2013 zijn inclusief fondsstortingen: Reserve Infrastructurele Werken € 12,00/m2 Rood met groenfonds € 2,00/m2 Duurzaamheidsfonds € 2,00/m2 Monumentenfonds € 1,00/m2

De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief kosten van BTW. 5. Evaluatie grondprijsbeleid In de beleidsnota ‘Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw’ (7 februari 2006 vastgesteld) is gekozen voor de comparatieve (vergelijkende) grondprijsbepaling. Diverse andere methoden van grondprijsbepaling zijn in het beleidskader (2006) opgenomen. • Kostprijsmethode: De grondopbrengsten dekken de te maken kosten • Vaste m2-prijs: Eenzelfde bedrag voor elke m2 grond (per functie) • Grondquote methode: Grondprijs als percentage van VON-prijs • Tender: Gegadigden kunnen inschrijven op de grond waarbij het programma van eisen t.a.v. wat te bouwen en welke VON-prijs bekend zijn, de meestbiedende wordt eigenaar • Residuele methode: Grondprijs is het verschil tussen de VON-prijs en de totale bouwkosten (inclusief de daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil (residu) is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven Een nadere omschrijving inclusief voor- en nadelen is in de nota grondprijsbeleid (2006) opgenomen. Momenteel werkt de door ons gehanteerde methode nog steeds naar tevredenheid. Gezien de marktontwikkelingen en de gemaakte afspraken in de diverse plannen stellen wij voor om vast te houden aan de comparatieve grondprijsbepaling. Uiteraard kan en zal het college (waar nodig in overleg met uw gemeenteraad) afwijken van de gehanteerde grondprijzen. 6. Risicoanalyse en staatssteun Periodiek wordt met de accountant ook gesproken over de grondexploitaties. Daarbij zijn afgelopen periode onder andere ter sprake gekomen risico’s van de grondexploitaties alsook staatssteun. Over staatssteun vindt dit najaar vervolgoverleg plaats met de accountant. Ten aanzien van mogelijke risico’s hebben we in beeld gebracht wat de effecten zijn van drie scenario’s 1. de geraamde kosten voor de resterende looptijd stijgen in 2015 eenmalig met 3% 2. de grondprijzen worden voor de jaren 2013,2014 en 2015 met 5% verlaagd en keren daarna (2016 tot einde looptijd plannen) weer terug naar het oude niveau (prijzen van 2012) 3. de grondprijzen worden voor de jaren 2013,2014 en 2015 met 10% verlaagd en keren daarna (2016 tot einde looptijd plannen) weer terug naar het oude niveau (prijzen van 2012)


pagina 4

Uiteindelijk hebben deze scenario’s de volgende financiële effecten: 1. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met bijna € 400.000 2. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa € 390.000 3. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa € 700.000 Er is dus geen sprake van grote negatieve effecten op de resultaten van de grondexploitaties bij deze drie scenario’s. 7. Besluit Wij stellen u voor, het bijgevoegde raadsbesluit vast te stellen. Het college van burgemeester en we houders va de gemeente Werkendam de secretaris, ie • —

--~_

~drs. C.G.J. Breuer


pagina 5

gemeente werkendam

raadsbesluit voignummer

12177 onderwerp

Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en vaststellen grondprijzen 2013 De raad van de gemeente Werkendam,

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op Het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid De in het coalitieakkoord gemaakte afspraken inzake grondprijzen -

-

besluit:

1. Vast te stellen de volgende lopende grondexploitaties • Zandweide te Dussen • Roode Camer te Hank • Westerhei te Nieuwendijk • Nieuwe Banne te Sleeuwijk • Werkensepolder te Werkendam en de door het college opgelegde geheimhouding aangaande de vijf grondexploitaties te bekrachtigen 2. De grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrijventerreinen voor 2013 NIET aan te passen en op hetzelfde niveau als voor 2010 -2012 te houden. Dit resulteert in de volgende grondprijzen: Woningbouw

Voorgestelde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen 2010 2012) € 24.500,00 per kavel € 17.900,00 per appartement —

Sociale huurwoningen (rijen) Gestapeld sociale huurwoningen (appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen Gestapeld Vrije sector koop/huur (appartementen)

€ 261,00 per m2 € 41.300,00 tot 100 m2 netto vloeroppervlak € 54.000,00 van 100 150 m2 netto vloeroppervlak € 67.500,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak € 318,00 per m2 -

Vrijstaand, twee onder een kap, hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen e.d.) Scholen en kerkgebouwen Bedrijventerreinen

€ 239,00 per m2 Gehanteerde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen 2010 2013) € 128,00 per m2 -

Bedrijventerrein

raadsbesluit nr. 12177

pagina 6

Deze voorgestelde grondprijzen zijn inclusief fondsstortingen: • Fonds bovenwijkse voorzieningen • Rood met groenfonds • Duurzaamhejdsfonds • Monumentenfonds

€ 12,0O/m2 € 2,001m2 € 2,001m2 € 1,00/m2

3. De comparatieve grondprijsbepaling te blijven hanteren 4. Een (extra) voorziening in te stellen voor de Roode Camer te Hank met een omvang van €1) 3.0741) en deze te dekken uit de reserve grondexploitatie samen met de al bestaande voorziening van €461.939 ontstaat een totale voorziening van € 465.013 voor de Roode Camer

5. De • • • • •

reserve grondexploitatie groot € 1.453.000 aan te wenden voor: Vergroten voorziening Roode Camer (€ 3.074) Dekken van € 325.000 zijnde het verwachte tekort van de Burcht te Werkendam Dekken van € 400.000 zijnde het verwachte tekort van de Julianastraat te Hank Dekken van € 500.000 zijnde de benodigde omvang van de reserve grondexploitatie conform de nota Activerings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid Mogelijke toekomstige extra tekorten (€ 221 .926)

Uiteindelijk resulteert een (extra) bedrag in de reserve grondexploitatie van € 228.000. Van deze € 228.000 wordt een beperkt deel, € 3.074 aangewend om de voorziening voor de Roode Camer te verhogen tot €465.013 (de omvang van het geraamde tekort). Er wordt voorgesteld het restant van € 224.926 in de reserve grondexploitatie te houden. •

•

‘.6. ~be begroting 2013 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Werkendam van 18 december 2012 de raadsgriffier,

de voorzitter,

mr. 1. Bakker

mw drs. C.G.J. Breuer

raadsbesluit nr. 12177

pagina 7

Notitie

Analyse, actualisatie en vaststelling g rondexploitaties gemeente Werkendam

Werkendam 5 november 2012

Inhoudsopgave 1. Inleiding

1

1.1 1 .2 1.3

1 1 i

Grondexploitatie Actualisatie en vaststelling grondexploitaties Opbouw notitie

2. Algemene uitgangspunten

3

2.1 2.2 2.2.1. 2.2.2 2.2.3 2.3 2.4 2.5

Inleiding Van kostenbeheersing naar opbrengsten generen Civieltechnische kosten Kosten planschades Uitgifte kavels en verkoop woningen Grondprijs(beleid) Toekomstige kwantitatieve ontwikkelingen in de woningbouw Fondsstortingen

3 3 3 4 5 6 8 9

2.6

Rente

10

3. Resultaten grondexploitaties en grondprijzen 3.1 Overzicht stand van zaken verwachte eindresultaat grondexploitaties

11 11

3.2

12

Grondprijzen 2013

4. Grondexploitaties en risico’s 4.1 Risico’s voor lopende grondexploitaties 4.2 Risicomanagement 4.3 Reserve grondexploitatie en voorziening grondexploitatie

BIJLAGEN 1. Zandweide (kern Dussen) 2. Roode Camer (kern Hank) 3. Westerhei (kern Nieuwendijk) 4. Nieuwe Banne (kern Sleeuwijk) 5. Werkensepolder (kern Werkendam)

13 13 15 17

Bi B5 B9 B13 B17

1.

Inleiding

1.1

Grondexploitatie

Een grondexploitatie wordt opgesteld om alle kosten van een bouwproject inzichtelijk te ma ken. Dit is een begroting van een (woning)bouwproject uitgezet in de tijd. In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) zijn de spelregels, wat wel en wat niet in een grondexploitatie hoort, opgenomen. Voor alle projecten op Werkendams grondgebied, waarbij een substantieel deel gemeentegronden is betrokken of wordt verworven, worden grondexploitaties opgesteld.

1.2

Actualisatie en vaststelling grondexploitaties

Conform wat is opgenomen in het BBV en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het nood zakelijk de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Hierdoor wordt de financiële rechtmatigheid van de uitgaven en in komsten benaderd. Indien de grondexploitaties bij de begrotingsbehandeling (6 november 2012) zouden worden vastgesteld kunnen behoorlijke afwijkingen ontstaan waardoor de goedkeurende verklaring rechtmatigheid in gevaar kan komen. Daarom worden de grondex ploitaties ook in 2012 in de laatste vergadering van de gemeenteraad van het jaar (18 decem ber 2012) ter vaststelling voorgelegd. Ten behoeve van de begrotingsbehandeling hebben wij overigens al wel een totaaloverzicht van het te verwachten totale eindresultaat van de exploitaties aan de raad doen toekomen. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt ook nagegaan of sprake kan/moet zijn van het aanpassen van de verkoopprijzen van onze gronden.

1.3

Opbouw notitie

Voordat de beschrijving van de lopende exploitaties aan de orde is, wordt in drie hoofdstukken ingegaan op: • Algemene uitgangspunten die gelden bij grondexploitaties (hoofdstuk 2) • Financiële resultaten grondexploitaties en voorgestelde grondprijzen 2013 (hoofdstuk 3) • Risico’s en risicobeheersing grondexploitaties (hoofdstuk 4) In de bijlagen 1 tot en met 5 zijn de analyses en actualisaties van de lopende grondexploita ties opgenomen: • Woningbouwlocatie Zandweide te Dussen (bijlage 1) • Woningbouwlocatie Roode Camer te Hank (bijlage 2) • Woningbouwlocatie Westerhei te Nieuwendijk (bijlage 3) • Woningbouwlocatie Nieuwe Banne te Sleeuwijk (bijlage 4) • Woningbouwlocatie Werkensepolder te Werkendam (bijlage 5) In deze notitie is geen uitgebreide beschrijving van volkshuisvestelijke aspecten opgenomen. Dat vindt separaat plaats in de volkshuisvestingsmonitor

Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5 november 2012

Blad 1 van 17

Van de volgende gebieden, waar ruimtelijke ontwikkelingen (gaan) plaatsvinden, zijn (nog) geen grondexploitaties beschikbaar: 1. Julianastraat te Hank In de vergadering van de 20 december 2011 is door de gemeenteraad besloten om de re serve grondexploitatie, die een omvang van € 500.000 hoort te hebben op te hogen met € 400.000 voor het te verwachten tekort voor deze nog niet in exploitatie genomen locatie aan de Julianastraat te Hank. Een en ander is gebeurd op basis van een globale doorre kening van de te verwachten kosten en opbrengsten. In zowel 2011 alsook in 2012 is met diverse partijen onderzocht welke herbestemmings mogelijkheden er bestaan voor de vrijgekomen locatie van garagebedrijf Bakkers. Er is met een aantal corporaties en particuliere partijen gesproken over en gerekend aan de in vulling van deze locatie. Deze geven aan onder de gestelde voorwaarden geen financiële mogelijkheden te zien. Inmiddels blijkt ook dat de eind 2011 en medio 2012 aangeboden woningen in de nieuw bouwlocatie Roode Camer onvoldoende kopers trekken. Uit gesprekken met geïnteres seerde kopers blijkt dat geen sprake is van een ‘verkeerd woningaanbod’ doch dat het verkrijgen van voldoende financiële middelen (hypotheek bij een bank) een probleem vormt. Op basis van dit alles is de verwachting dan ook dat concrete (programmatisch en financi eel succesvolle) ontwikkeling van de locatie aan de Julianastraat op korte termiin (de eer ste 2 â 3 jaren) niet realistisch is. We doen een laatste verkenning in de komende maan den en leggen u, in afwijking van wat eerder is aangegeven in de jaarrekening, niet in de ze notitie maar separaat in februari/maart 2013 een concreet voorstel over hoe om te gaan met de ontwikkeling van deze locatie. 2. De Burcht te Werkendam Tijdens de recente wijkmarkt in Werkendam en ook tijdens een inloopavond op donderdag 18 oktober jI., in het kader van het voorontwerp bestemmingsplan van de Burcht, is het bouwplan van het plangebied De Burcht gepresenteerd aan betrokkenen. Het betreft zo wel omwonenden als potentiële bewoners (huurders en/of kopers). Het stedenbouwkundig plan waarop het voorontwerp bestemmingsplan is gebaseerd vormt de basis voor de op te stellen/te actualiseren grondexploitatie voor het plangebied De Burcht. De planning is er op gericht dat in de raadsvergadering van 14 mei 2013 het ontwerp be stemmingsplan De Burcht ter vaststelling wordt aangeboden. Op dat moment is ook een actuele grondexploitatie voor dat gebied voorhanden. Mocht in de aanloop naar het vast stellen van het bestemmingsplan in mei 2013 blijken dat het in december 2011 gepresen teerde verwachte tekort van € 325.000 (waarvoor de reserve grondexploitatie met € 325.000 is verhoogd) ongunstiger uitvalt, informeren wij u voortijdig. 3. Projectgebied de Oude Es te Sleeuwijk In de raadsbrief 12104 van 26juni 2012 over de overname van de Oude Es te Sleeuwijk is aangegeven dat in de loop van 2013 een grondexploitatie wordt opgesteld voor de Es.

blad 2 van 17


2

Algemene uitgangspunten

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een aantal algemene aspecten dat voor alle grondexploitaties geldt be schreven. In de bijlagen 1 tot en met 5 worden de vijf lopende grondexploitaties (Zandweide te Dussen, Roode Camer te Hank, Westerhei te Nieuwendijk, Nieuwe Banne te Sleeuwijk en Werkense polder te Werkendam) afzonderlijk beschreven en toegelicht. In deze bijlagen wordt per grondexploitatie ingegaan op: • de voorgeschiedenis en een overzicht van geplande/uitgevoerde civieltechnische werk zaamheden en geplande/gerealiseerde woningbouw • de geraamde en werkelijke kosten/opbrengsten in jaarschijf 2012 (daarbij wordt een ver gelijking gemaakt tussen de cijfers van april 2012 en oktober 2012 voor jaarschijf 2012. In die twee exploitatieopzetten is namelijk het rentepercentage van 4% vanaf 2013 gehan teerd. In najaar 2011 is nog uitgegaan van een rentepercentage van 5% voor de gehele looptijd van de exploitaties. Dus vergelijking van de cijfers december 2011-december 2012 maakt een zuivere vergelijking lastig • de te verwachten kosten, opbrengsten en verwachte resultaat einde plan • een inzicht in de risico’s • een doorkijk naar de activiteiten die in 2013 gepland zijn

2.2

Van kostenbeheersing naar opbrengsten genere ren

In de periode tot circa 2010 bleek dat er ‘geen zorgen bestonden’ over de afzet van te bouwen woningen. Er was een grote vraag en de woningen die werden aangeboden werden nagenoeg allemaal onmiddellijk verkocht. Kortom inkomsten waren nagenoeg gegarandeerd. Er bestond tussen 2007 en 2010 met name zorg over het ‘planologisch rond’ krijgen van de uitbreidingsplannen voor de woningbouw in de vijf kernen. Daarnaast was er zorg over de be waking van de civieltechnische kosten die gepaard gaan met bouwen woonrijpmaken. Im mers dat zijn forse kostenposten. In deze paragraaf wordt ingegaan op de kostenbeheersing die met name in de ‘civieltechni sche hoek’ zit. Voorts wordt nadrukkelijk stilgestaan bij de opbrengstenkant: het aantal uit te geven vierkante meters grond voor woningen en kavels. 2.2.1 Civieltechnische kosten De kosten van bouwen woonrijpmaken zijn vrij omvangrijk. Zie daartoe de gegevens in ta bel 2.1. De totale kosten voor bouwen woonrijpmaken waren bij start van de diverse plannen geraamd op 27,4 miljoen euro. Inmiddels zijn bij alle plannen de werkzaamheden voor het bouwrijpmaken (nagenoeg) afge rond. Alleen in het plangebied de Roode Camer te Hank worden momenteel nog de werk zaamheden voor bouwrijpmaken uitgevoerd en fase 2 van de Nieuwe Banne moet nog geheel worden uitgevoerd. Op sommige locaties zijn ook al werkzaamheden voor woonrijpmaken (afwerking nadat woningen zijn gebouwd) uitgevoerd. Aan de kostenkant heeft de afgelopen jaren voldoende focus gelegen. Door slim aan te besteden (onder andere grote hoeveelheden i.c. gehele wijk bouwrijpmaken) en ook aanbestedingsvoordelen zijn kostenvoordelen ten op zichte van de aanvankelijke ramingen ontstaan, zie daartoe de in tabel 2.1 opgenomen gege vens.

Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012

Blad 3 van 17

Tabel 2.1 Overzicht geraamde civieltechnische kosten voor de vijf plannen bij start exploitatie (jaartal start verschilt per exploitatie) en per 1 oktober 2012 in miljoenen euro’s Plangebied (kern)

Raming totale civieltechnische kosten (maand/jaar)

Gemaakte en geraamde nog te maken Civieltechnische kosten per 1/10/2012 3,2 2,1 n.v.t.

Al gemaakte Civieltechnische kosten per 1/10/2012

Nog te maken Civieltechnische kosten per 1/10/20 12

Zandweide (Dussen) 3,8 (2/2007)) 1,4 RoodeCamer(Hank) 2,2 (7/2009) 0,2 Westerhei mcl. Singel (Nieun.v.t. n.v.t. wendijk)1~ Nieuwe Banne (Sleeuwijk) 9,2 (7/2008) 8,8 2,4 Werkensepolder (Werkendam) 12,2 (3/2007) 11,7 9,3 Totaal (vijf uitbreidingslocaties) 27,4 25,8 13,3 ‘~ De civieltechnische werkzaamheden/kosten voor de locatie Westerhei komen NIET voor rekening van de gemeente Werkendam De laatste twee kolommen van tabel 2.1 zijn een uitsplitsing van de derde kolom 3 Uit de in tabel 2.1 opgenomen gegevens blijkt dat de aanvankelijk geraamde kosten voor bouwen woonrijpmaken momenteel circa 1,6 miljoen euro lager zijn (geraamd) dan bij opstel len van de eerste exploitatieopzet bij het bestemmingsplan. Dit is dus een op basis van de re cente ramingen vooralsnog een meevaller voor de exploitaties. Hierbij moet worden aangete kend dat circa de helft van de kosten daadwerkelijk gerealiseerd zijn (vierde kolom in de tabel 2.1). 2.2.2 Kosten planschades Daar waar sprake is van een goede beheersing van de civieltechnische kosten, blijken de toe gekende planschadeclaims voor sommige uitbreidingslocaties fors hoger te zijn dan geraamd in de planschaderisicio-inventarisatie. Bij de planvoorbereiding is nagegaan welke te verwachten planschades aan de aanpalende woningeigenaren mogelijkerwijs moeten worden uitgekeerd. Dit is uiteraard een inschatting. Nadat het bestemmingplan onherroepelijk is worden eventuele planschadeclaims in behande ling genomen. Een onafhankelijk planschadeadviesbureau brengt uiteindelijk advies uit over de hoogte van de feitelijk uit te keren planschade. Met name in de Zandweide (Dussen) is sprake van een forse overschrijding van geraamde planschades in de planschaderisico-inventarisatie. Inmiddels is al voor € 225.000 kosten ge maakt voor planschadevergoedingen. Naar verwachting moet nog een aantal aanvragen wor den ingediend en/of uitbetaald. En dat terwijl de raming in de planschaderisico-inventarisatie € 340.000 bedroeg. Naar verwachting worden de geraamde en in de exploitatie opgenomen kosten vanwege planschade voor de Zandweide overschreden. Voor de Roode Camer is rekening gehouden met een bedrag van circa € 170.000. Voor deze locatie is het eerste planschadeverzoek afgerond en is een aantal andere verzoeken in be handeling genomen. Voor de locatie Westerhei worden de kosten (geraamd is circa € 60.000) voor planschades door derden (Westerhei C.V.) betaald. Uitzondering vormen de planschadekosten voortvloei end uit het gebouw De Singel. Deze zijn geraamd op € 50.000. Voor de Nieuwe Banne te Sleeuwijk is in de planschaderisico-analyse een bedrag van € 50.000 opgenomen. Tot op heden heeft nog geen uitbetaling plaats gevonden. Voor de Werkensepolder ten slotte is een bedrag aan planschadekosten van circa € 40.000 betaald. Ondanks een planschaderisico-inventarisatie blijkt vooraf niet altijd nauwkeurig te bepalen wat de uiteindelijke uit te keren bedragen zijn. In sommige exploitaties kan een en ander fors ho ger zijn/worden dan geraamd. Daar valt niets in te sturen. Het is een kostenpost waar geen invloed op kan worden uitgeoefend maar die wel effecten op de totale kosten kan hebben. Opgemerkt dient te worden dat de absolute alsook de relatieve omvang van deze kostenpost Vrij beperkt is ten opzichte van de totale kostenomvang.

blad 4 van 17


1,8 1,9 n.v.t. 6,4

2,4 12,5

2.2.3

Uitgifte kavels en verkoop woningen

In tabel 2.2 zijn de aantallen te verkopen woningen in de uitbreidingslocaties opgenomen voor de jaren 2009 2012. Daarbij is steeds het aantal in december voorafgaand aan jaar X ge plande kavels/woningen opgenomen evenals het aantal daadwerkelijk in verkochte kavels / woningen in jaar X (achteraf bekeken). -

Tabel 2.2 Overzicht van de in de jaren 2009 2012 totaal aantal geplande en werkelijk ge bouwde woningen in de uitbreidingslocaties —

2009

Totaal gemeente Werkendam

—

2011

—

0

0

0

0

w Lii O 0 totaal totaal 27 0 0 0 0 0 0 0 37 24

Lii

~

Zandweide (Dussen) Roode Camer (Hank) Westerhei (Nieuwendijk) Nieuwe Banne (Sleeuwijk) Werkensepolder (Werkendam)

2010

0 ~

~

Locatie

—

64

D

24

38%

D

—

totaal 22 32 0 0 24 78

0 totaal

17 0 0 0 39

0

D

D

Lii

Lii

—

totaal

—

4

0 0 53 10

0 0 12 2

67

18

— — —

56

72%

0

0 totaal 4

—

—

2012

27%

— — — — — —

0 totaal totaal 5 0 14 0 42 38 38 7 7 3 106

—

Uit de gegevens in tabel 2.2 blijkt dat in 2009 het percentage daadwerkelijk verkochte kavels! woningen van het aantal verwacht te verkopen kavels/woningen circa 40% is. In absolute zin zijn in plaats van de geplande/geraamde 64 te verkopen kavels/woningen er 24 daadwerkelijk verkocht. In 2010 is ruim 70% van de geplande te verkopen kavels/woningen daadwerkelijk verkocht. Voor het plangebied de Roode Camer was voor 2010 al gepland dat woningen konden wor den gebouwd. Echter een beroep tegen het door de raad in juni vastgestelde bestemmings plan bij de Raad van State maakte daadwerkelijk bouwrijpmaken en verkoop feitelijk onmoge lijk. In februari 2011 was sprake van een (positieve) uitspraak door de Raad van State. De in de Roode Camer voor 2010 geplande woningen konden dus niet verkocht en gebouwd wor den. Indien deze woningen buiten beschouwing worden gelaten, dan is in 2010 sprake van een ander beeld. Er zouden dan meer kavels/woningen (vierkante meter bouwrijpe grond) verkocht kunnen worden dan gepland waren. Dan is sprake van 120%. In 2011 is sprake van een forse ‘overschatting’ van het aantal in aanbouw te nemen wonin gen. Een groot deel van deze ‘overschatting’ wordt veroorzaakt doordat de 24 stuks te bou wen energienul huurappartementen in de Nieuwe Banne, waarvoor bouwvergunning was aangevraagd, niet zijn gerealiseerd. En niet omdat er geen vraag zou zijn naar deze apparte menten maar omdat de initiatiefnemer de ‘financiering (nog) niet rond kon krijgen’. Door de initiatiefnemer is het energienul appartementencomplex doorgeschoven naar 2012 maar in het voorjaar van 2012 bleek dat de initiatiefnemer, door de diverse forse financiële ontwikkelingen in corporatieland, gekozen heeft om dit energienul appartementencomplex wederom door te schuiven. Voor 2012 is sprake van een daadwerkelijke realisatie van 45% van het geplande aantal wo ningen. Als de ‘doorgeschoven appartementen’ buiten beschouwing worden gelaten is circa 60% van het geprognosticeerde aantal te verkopen kavels/woningen feitelijk verkocht. Kortom het is erg weerbarstig om in een grillige markt die door zeer veel externe factoren wordt bepaald een goede ‘voorspelling’ van het aantal te bouwen woningen te maken De gegevens uit tabel 2.2, samen met de onzekere ontwikkelingen in de woning(bouw)markt hebben er toe geleid dat de planningen voor de te verkopen kavels/woningen voor de jaren 2013 2018 vrij conservatief zijn ingestoken. —

Notitie Analyse, actualisatie en vastst~ling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012

Blad 5 van 17

48 45%

In tabel 2.3 is het overzicht opgenomen van het verwachte aantal te verkopen kavels / wonin gen in de jaren 2013 2018. Voor de eerste jaren (2013 2015) is uitgegaan van een beperkt aantal te bouwen woningen (en dus te verkopen vierkante meters bouwrijpe grond): gemid deld 23 stuks per jaar. —

—

Op basis van diverse berichten uit de markt wordt er vanuit gegaan dat vanaf 2014 2015 een (beperkt) herstel van de woningbouw(ontwikkeling) kan en zal optreden. Dit leidt naar ver wachting tot hogere aantallen woningen voor de periode 2016—2018 (gemiddeld circa 65 stuks per jaar). Uiteraard is dat een inschatting, De in tabel 2.3 opgenomen aantallen en typen zijn gehanteerd in de doorrekening van de grondexploitaties. In de grondexploitaties zijn ook de aantallen kavels/woningen die na 2018 nog worden gebouwd opgenomen. -

Tabel 2.3 Overzicht van het in de jaren 2013 2018 geplande aantal te verkopen kavels / woningen in de uitbreidingslocaties —

2013 Locatie

aantal

Zandweide Dussen Roode Camer Hank Westerhei (Nieuwendijk) Nieuwe Banne (Sleeuwijk) Werkensepolder (Werkendam)

4 5

Totaal, gemeente Werkendam

15

2014 aantal

-

-

6

-

-

4

-

-

1 5

2015

-

-

-

6 6 22

-

aantal 8

2016 -

aantal 12 12

6 Nog onbekend -

8 10 32

-

2017 -

aantal 20 22

-

21 2 47

-

2018 -

aantal 8 20

-

26 0 68

19 -

35 82

Voor de Westerhei zijn (nog) geen gegevens voorhanden van de ontwikkelende partijen. Men is wel voornemens om ook in 2013 een (beperkt) aantal woningen te bouwen. De te bouwen woningen in de inbreidingslocaties De Nieuwe S in de kern Sleeuwijk (start eind 2012) en de Burcht te Werkendam (start eind 2013/begin 2014) zijn niet opgenomen in ta bel 2.3.

2.3

Grondprijs(beleid)

Naast de aantallen te verkopen vierkante meters bouwrijpe grond (aantal kavels/woningen) zie daartoe paragraaf 2.2.3, is de uitgifteprijs (verkoopprijs) aan de opbrengstenkant een belang rijke variabele. In de beleidsnota ‘Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw’ die door uw raad op 7 februari 2006 is vastgesteld, is betreffende het grondprijsbeleid opgenomen:

*

* *

*

*

Belangrijke uitgangspunten bij het uitzetten van (nieuw) grondprijsbeleid zijn: bouw van woningen en overige voorzieningen moet plaatsvinden binnen de kaders als gesteld in de door de raad in de afgelopen jaren vastgestelde beleidsnota’s inzake woningbouw. (Het betreft het in december 2003 door de raad vastgestelde ‘Lange termijn beleidskader woningbouw’ en het in januari 2005 vastgestelde ‘Kwalitatief beleidskader woningbouw’) de te ontwikkelen stedenbouwkundige plannen moeten minimaal kostendekkend zijn mogelijke winsten voortvloeiend uit woningbouwprojecten moeten ten goede komen aan de gemeenschap van de gemeente Werkendam het te hanteren systeem voor grondprjsbepaling mag geen negatieve gevolgen heb ben voor de bouwproductie van (betaalbare) woningen evenals de kwaliteit van de te bouwen woningen het te hanteren systeem voor grondprjsbepaling moet eenvoudig bruikbaar zijn

blad 6 van 17


*

er wordt, meer nog dan voorheen, een nadrukkelijke rol voor de woningcorporaties weggelegd bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen

Vanuit het geformuleerde en vastgestelde grondprijsbeleid zijn grondprijzen de afgelopen pe riode verhoogd met de inflatiekosten in de grond- weg- en waterbouw. Dit heeft geresulteerd in de volgende verhogingen van de grondprijzen: • Per 1-1 -2007 een verhoging met 4,0% • Per 1-1 -2008 een verhoging met 2,5% • Per 1-1 -2009 een verhoging met 2,0% • Per 1-1 -2010 een verhoging met 2,5% In het Coalitieakkoord 2010 2014 Meer met Minder is onder het doel Wonen ten aanzien van grondprijzen opgenomen: —

Om de bouw te stimuleren bevriezen we de grondprijzen in 2011 en 2012 op het niveau van 2010. Daarna beoordelen we of de infiatiecorrectie weer wordt toegepast. Deze afspraak in het coalitieakkoord heeft voor de jaren 2011 en 2012 NIET geleid tot aan passing van de grondprijzen. Uitgezonderd is de locatie Roode Camer waar sprake is van een verhoging van de grondprijs met 2,5% (met uitzondering van vrije sectorkavels) conform ge maakte afspraken met Woonlinie die de bouwgrond in dit gebied afneemt. In de lijn van de beleidsnota ‘Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Wer kendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw’ die door uw raad op 7 februari 2006 is vast gesteld, zou een verhoging van de grondprijzen met de stijging van de inflatie voor 2013 aan de orde (kunnen) zijn. Echter gezien de ontwikkelingen in de markt en vooral de moeilijke af zetbaarheid van kavels/woningen die voornamelijk wordt veroorzaakt door de financiële situa tie wordt voorgesteld om de grondprijzen voor 2013 NIET aan te passen. Wel wordt, evenals de afgelopen jaren al is gebeurd, voorgesteld om maatwerk te leveren voor de grondprijzen van bouwrijpe grond voor de diverse grondexploitaties. Dit betekent dat daar waar een klein zetje nodig is om daadwerkelijk tot verkoop over te kunnen gaan overleg plaats kan en zal plaatsvinden om te zoeken naar mogelijkheden waaronder beperkte aan passing van de grondprijs en/of een uitgestelde betaling van de grondprijs. In de eerder aangehaalde beleidsnota ‘Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de ge meente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw’ (7 februari 2006 vastgesteld) is gekozen voor de comparatieve (vergelijkende) grondprijsbepaling. Diverse andere methoden van grondprijsbepaling zijn in het beleidskader (2006) opgenomen. • Kostprijsmethode: De grondopbrengsten dekken de te maken kosten • Vaste m2-prijs: Eenzelfde bedrag voor elke m2 grond (per functie) • Grondquote methode: Grondprijs als percentage van VON-prijs • Tender: Gegadigden kunnen inschrijven op de grond waarbij het programma van eisen t.a.v. wat te bouwen en welke VON-prijs bekend zijn, de meestbiedende wordt eigenaar • Residuele methode: Grondprijs is het verschil tussen de VON-prijs en de totale bouwkos ten (inclusief de daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil (residu) is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven Een nadere omschrijving inclusief voor- en nadelen is in de nota grondprijsbeleid (2006) op genomen.


Blad 7 van 17

Momenteel werkt de door ons gehanteerde methode nog steeds naar tevredenheid. Gezien de marktontwikkelingen en de gemaakte afspraken in de diverse plannen stellen wij voor om vast te houden aan de comparatieve grondprijsbepaling en geen andere methodiek te gaan hanteren. Uiteraard kan en zal het college (waar nodig in overleg met uw gemeenteraad) af wijken van de gehanteerde grondprijzen. Overigens blijkt dat één van de uitgangspunten uit de nota grondprijsbeleid van 2006: *

de te ontwikkelen stedenbouwkundige plannen moeten minimaal kostendekkend zijn

NIET voor alle exploitaties lukt. De exploitatie Roode Camer blijkt aan het einde van de loop tijd te resulteren in een negatief saldo.

2.4

Toekomstige kwantitatieve ontwikkelingen in de woningbouw

De provincie Noord Brabant heeft begin 2012 een nieuwe bevolkings- en woningbehoeften prognose uitgebracht. Volgens de laatste prognose neemt het inwonertal van Brabant toe van 2.454.000 in 2011 tot een maximum van circa 2.560.000 aan het begin van de jaren ‘30. Dit betekent dat de Brabantse bevolking nog met ongeveer 106.000 (4,3%) personen zal groeien. Deze prognose van de provincie ligt hoger dan de vorige prognose en de belangrijkste rede nen hiervoor zijn de langere levensduur en het naar boven bijgestelde buitenlandse migratiesaldo. In 2011 stonden in Noord-Brabant 1.033.500 woningen. In de nieuwe prognose bereikt de Brabantse woningvoorraad zijn maximum aan het eind van de jaren ‘30. Dan staan er naar verwachting 1.194.000 woningen in de provincie; een toename van 160.000 (circa 15%). Het grootste deel van de groei, circa 80%, zal véér 2025 moeten worden gerealiseerd. De afgelopen jaren is de groei sterk teruggelopen van gemiddeld 13.000 in de tweede helft van de jaren 90 tot onder de 10.000 in de eerste jaren van deze eeuw. De jaren 2007 en 2009 lagen weer boven de 10.000, na het dieptepunt in 2003 van 5.600 woningen. In tabel 2.4 is een overzicht van de geprognosticeerde aantallen woningen voor de vijf kernen van de gemeente Werkendam opgenomen. Tabel 2.4 Overzicht verwachte aantal huishoudens in 2040 in de vijf kernen Kern

Aantal

Aantal

inwoners per 1-1-2012

Aantal bewoners per woning per 1-1-2012 2,34

Aantal woningen in 2025

2.428

Woningen (huishoudens) per 1-1-2012 1.037

1.249

Toe-/afname Woningen 2012—2025 (relatief in % en absoluut) +20,4% (+ 212)

Hank Nieuwendijk Sleeuwijk Werkendam

3.956 3.425 5.349 11.265

1.569 1.386 1.952 3.952

2,52 2,47 2,74 2,85

1.544 1.396 2.589 5.062

-1,6% (-25) 0,8% (+ 10) +32,6%(+637) +28,1%(’+l.llO)

Totaal gemeente

26.423

9.896

2,67

11.840

Dussen

Bron:

+

19,6% (+1.944)

GBA (gemeente Werkendam) Monitor Bevolking en Wonen (provincie Noord-Brabant)

Van de bijna 2.000 woningen die tot 2025 zijn geprognosticeerd is een (groot deel) al gepland en planologisch hard. Met name voor de kernen Dussen, Sleeuwijk en Werkendam dient te worden nagedacht waar de verwachte woningbouwproductie kan plaatsvinden. Overigens zeggen de cijfers in tabel 2.4 niets over het daadwerkelijk gekocht worden van de woningen.

blad 8 van 17


In de structuurvisie plus, waar thans aan wordt gewerkt en die medio 2013 ter besluitvorming wordt aangeboden, wordt richting gegeven aan mogelijke/locaties voor woningbouw in de toe komst. Uiteindelijk kan dit leiden tot strategische grondaankopen. Immers het tijdig aan kopen van gronden op de juiste locatie heeft ons bij alle afgesloten en lopende grondexploitaties geen windeieren gelegd. Overigens moet ook bedacht worden dat in het kader van het accommodatiebeleid in de di verse kernen vrijkomende schoollocaties kunnen/zullen worden aangewend voor woningbouw. Dus naast zoeken naar uitbreidingslocaties wordt nadrukkelijk ook gekeken naar herbestem mingsmogelijkheden van vrijkomende locaties in de kernen. 2.5

Fondsstortingen

Vanuit de grondexploitaties worden bij de grondverkopen bedragen afgestort in vier fondsen. Een en ander is door de gemeenteraad vastgesteld op 7 februari 2006 en voor het duurzaam heids- en monumentenfonds (DMF) nader uitgewerkt in de in juni 2010 vastgestelde Nota Ac tiverings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid 1. duurzaamheidsfonds € 2,00/m2 uitgeefbare grond 2. monumentenfonds € 1 ,00/m2 uitgeefbare grond 3. fonds vanwege de provinciale regeling ‘rood-met-groen-koppeling’: € 2,00/m2 uitgeefbare grond 4. fonds Reserve Infrastructurele Werken (RIW): € 12,00/m2 uitgeefbare grond In totaal wordt uit de opbrengst van elke vierkante meter bouwgrond die wordt verkocht dus een bedrag van € 17,00 onttrokken ten behoeve van de diverse fondsen. In tabel 2.5 is een overzicht opgenomen van de fondsstortingen die vanuit de verschillende grondexploitaties zijn gedaan tot en met jaarschijf 2012. Tabel 2.5 Overzicht van de per exploitatie gestorte fondsen tot en met jaarschijf 2012 (alle bedragen in euro) Exploitatie Zandweide Roode Camer Westerhei md. Singel Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL

duurzaamheidsfonds

monumentenfonds

13.817 0 31.406 5.908 36.602 87.733

6.908 0 15.703 2.954 18.301 43.866

rood-metgroenkoppeling 13.817 0 31.406 5.908 36.602 87.733

Reserve lnfra structurele Werken (RIW) 82.899 0 188.436 0 846.550 1.117.885

De totale stortingen in de fondsen tot en met 2012 bedraagt € 1.337.217. Naar verwachting is uiteindelijk aan het einde van de looptijd van de vijf grondexploitaties een bedrag van ruim €2.100.000 gestort in de vier fondsen. De onttrekkingen en geplande bestedingen vanuit deze fondsen is in de begroting 2013 opge nomen.


Blad 9 van 17

2.6

Rente

In alle exploitatieopzetten is, gezien de (lange) looptijd, rekening gehouden met de rentecom ponent. Een bouwgrondexploitatie loopt over een (groot) aantal jaren. In de loop van de bouwgrondexploitatie worden uitgaven gedaan en wordt grond verkocht. Net als bij investerin gen wordt jaarlijks rente over de uitgaven in rekening gebracht. Over de inkomsten wordt jaarlijks rente ontvangen. Omdat bij de bouwgrondexploitatie de kos ten voor de baat uitgaan is vaak de te betalen rente hoger dan de ontvangen rente. Jaarlijks wordt de rente bijgeschreven tot het moment dat de bouwgrondexploitatie wordt op geheven. Tot en met 2012 wordt gerekend met een rentepercentage van 5%. Per 1januari 2013 wordt gerekend met een rentepercentage van 4%. Een en ander conform de door de raad vastgestelde uitgangspunten.

blad 10 van 17


3

Resultaten grondexploitaties en grondprijzen

3.1

Overzicht stand van zaken verwachte eindresultaat grondexploitaties

In de vijf beschrijvingen van de lopende grondexploitaties (bijlagen 1 tot en met 5) wordt uit gebreid ingegaan op de lopende grondexploitaties. In navolgende tabel 3.1 wordt in een sa menvattend overzicht de financiële stand van za ken van de grondexploitaties weergegeven. Tabel 3.1 Overzicht van de verwachten financiële resultaten einde plan per exploitatie Exploitatie

Verwacht jaar afsluiting plan

Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening oktober 2010

Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening oktober 2011

2022 2020 2019 2031 2022

€ 634.358 -1- € 391.175 €470.512 €7.430 € 566.673 € 1.287.798

€ 1.532.576 -1- € 461.939 €2.061.947 € 11.635 € 1.032.897 €4.177.116

~ Zandweide Roode Camer Westerhei Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL

Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van actualisering april 2012 € 1.239.535

Verwachte finan ciële resultaat einde plan op basis van bere kening oktober 2012 € 1.278.663

-1- € 322.518 €1.960.284 € 512.300 € 1.340.267 €4.729.868

-1- € 465.013 €1.922.681 €240.765 € 1.089.963 €4.532.072

verwachte resultaten

Zoals in april per brief aan u is meegedeeld worden de verschillen tussen oktober 2011 en april 2012 voor het overgrote deel bepaald door het feit dat in oktober 2011 is gerekend met een rentepercentage van 5% voor de totale looptijd van de grondexploitaties en in april 2012 met een rentepercentage van 4% vanaf 1-1-20 13. Het totaal van de verwachte eindresultaten voor de vijf lopende grondexploitaties (uitbrei dingslocaties) bedraagt ruim 4,5 miljoen euro. Dit is circa € 200.000 (bijna 5%) minder dan in april 2012 werd geprognosticeerd. Een nadere beschrijving en onderbouwing van de effecten per exploitatie wordt in de bijlagen 1 tot en met 5 gegeven. Nadrukkelijk wijzen wij er op dat de in tabel 3.1 opgenomen bedragen verwachtingen zijn die door een groot aantal externe factoren worden beïnvloed. Dit kan dan ook leiden tot verschil len bij het opmaken van een soortgelijke tabel in 2012 en volgende jaren. Kortom: resultaten uit het verre of recente verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Voor een nadere omschrijving/onderbouwing van de cijfers wordt verwezen naar de afzonder lijke beschrijvingen per exploitatie die in de bijlagen zijn opgenomen. Voor de grondexploitatie Roode Camer te Hank is sprake van een tekort. Dit tekort wordt af gedekt door de bestaande Voorziening Grondexploitatie Roode Camer met een huidige om vang van € 461.939 op te hogen met € 3.074. Hierdoor wordt voor het totale geraamde tekort van €465.013 een voorziening getroffen. Voorts is de verwachting dat (binnenstedelijke) planontwikkelingen in Hank (Julianastraat) en Werkendam (de Burcht) niet financieel sluitend zullen zijn. In december 2011 is een besluit genomen om de algemene reserve grondexploitatie daartoe op te hogen.


Blad 11 van 17

3.2

Grondprijzen 2012

In hoofdstuk 2, algemene uitgangspunten bij de diverse grondexploitaties, is aangegeven dat de grondprijzen voor 2011 en 2012, conform wat in het Coalitieakkoord 2010 2014 Meer met Minder onder het doel Wonen is opgenomen, op hetzelfde niveau blijven als in 2010. —

Ook voor 2013 stellen wij voor om geen generieke aanpassingen van de grondprijzen te doen plaatsvinden. Noch omhoog, noch omlaag. Wel wordt ook in 2013 waar nodig maatwerk gele verd. Dit betekent dat daar waar nodig in overleg wordt getreden over de te hanteren grond prijs. Dat gebeurt altijd binnen de kaders van een sluitende grondexploitatie uiteraard. Uitge zonderd de Roode Camer te Hank want daar is thans al sprake van een negatief saldo. In tabel 3.2 zijn de voor 2013 voorgestelde grondprijzen voor de verschillende type woningen en bedrijventerreinen opgenomen. Deze zijn gelijk aan de in 2010 —2012 gehanteerde grond prijzen. Tabel 3.2 Voorgestelde grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrij venterreinen voor 2013 Woningbouw

Voorgestelde grondprijzen voor 2013 (overeenkomstig prijzen 2010 2012) —

Sociale huurwoningen (rijen) Gestapeld sociale huurwoningen (appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen Gestapeld vrije sector koop/huur (appartementen)

Vrijstaand, twee onder een kap, hoekwoningen en bijzondere doelei nden (m u .v. scholen/kerkgebou wen e.d.) Scholen en kerkgebouwen

€ 24.500,00 per kavel € 17.900,00 per appartement € 261,00 per m2 € 41.300,00 tot 100 m2 netto vloeroppervlak € 54.000,00 van 100- 150 m2 netto vloeroppervlak € 67.500,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak € 318,00 per m2

.

Bedrijventerreinen

€ 239,00 per m2 Gehanteerde grondprijzen voor 2012 (overeenkomstig prijzen 2010 en 2011)

Bedrijventerrein

€ 128,00 per m2

Deze voorgestelde grondprijzen zijn inclusief fondsstortingen: • Reserve Infrastructurele Werken • Rood met groenfonds • Duurzaamheidsfonds • Monumentenfonds

€ 12,00/m2 € 2,00/m2 € 2,00/m2 € 1,00/m2

De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief kosten van BTW.

blad 12 van 17


4

Grondexploitaties en risico’s

4.1

Risico’s voor lopende grondexploitaties

Gemeentelijk grondbeleid en gemeentelijke grondexploitaties worden gekenmerkt door com plexe en langdurige processen. Bij de vijf uitbreidingsplannen blijkt de periode tussen start planvorming tot en met eerste daadwerkelijk eerst uitgifte van grond circa 5 7 jaar te bedra gen. Een periode waarin heel veel onvoorziene ontwikkelingen (kunnen) plaatsvinden. —

Dat alles brengt de nodige financiële en andersoortige risico’s met zich mee. Er kunnen ver schillende typen risico’s worden onderscheiden in de grondexploitaties bij actief grondbeleid. Wij beperken ons tot een beschrijving van drie soorten risico’s. Waarderingsrisico’s Deze risico’s omvatten het risico dat een aangekocht perceel niet voor de verwervingsprijs in exploitatie genomen kan worden en het risico van de rentelasten van verworven percelen. Verwervingskosten vormen in de meeste plannen een grote kostenpost binnen de grondex ploitatie en daarmee ook een groot risico. Het verwerven van eigendommen van derden is een aangelegenheid waar veel kosten meegemoeid zijn en waarvoor dan ook veel zorgvuldigheid is vereist. Van alle lopende grondexploitaties zijn de gronden in eigendom (uitgezonderd de Westerhei maar deze exploiteert de gemeente niet zelf). Er is dus sprake van feitelijke (be kende) kosten. De verwervingskosten zijn dus niet meer beïnvloedbaar en vormen geen risico. Marktrisico’s Tot deze risico’s behoren risico’s van nog te maken kosten, nog toe te kennen subsidies, grondprijzen en afzetrisico’s. Deze risico’s, die ook wel externe risico’s genoemd worden, hangen samen met de nog te maken kosten en opbrengsten. Tegenvallende kosten of op brengsten kunnen de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie in gevaar brengen. Een indruk van de grootte van deze risico’s is te krijgen door te kijken naar de nog te maken kos ten en ontvangen opbrengsten. Bouw- en woonrijp maken De kosten voor bouwen woonrijp maken zijn over het algemeen goed in te schatten. Een be langrijk punt blijft of alle te realiseren elementen benoemd en geraamd zijn. Meestal zijn bin nen een bandbreedte van 10 20 % deze ramingen wel af te geven. In paragraaf 2.2 is ingegaan op de kostenkant van de grondexploitaties: zowel de civieltechni sche kosten als de kosten vanwege planschadeclaims. Naast de absolute omvang van de kosten zijn uiteraard ook de fasering van de kosten van grote invloed op de uiteindelijke omvang van de kosten. Immers bij een langlopende exploita tie kunnen de rentekosten over de gemaakte kosten (uitgaven) hoog oplopen. Het is dan ook zaak om een ‘uitgekiende’ fasering te hanteren. Een (erg) ‘uitgekiende’ fasering kan op ge spannen voet staan met enige flexibiliteit qua uitgifte en dus met de opbrengsten. —

Grondorbrenqsten Het risico van tegenvallende opbrengsten in de grondexploitatie komt in belangrijke mate voort uit twee factoren. 1. de hoogte van gronduitgifteprijs die uiteindelijk wordt ontvangen 2. wanneer in de tijd gezien de opbrengsten worden gerealiseerd Beide zijn van tevoren in te schatten, maar kennen een hoog risicoprofiel. De hoogte van de grondprijs is afhankelijk van de marktomstandigheden waarin een project tot stand komt. Naast de hoogte van de grondprijs is het moment van grondafname, het feite lijke moment van betalen belangrijk. In een grondexploitatie gaat hier nogmaals de kost voor de baat uit. Er moet eerst verworven en bouwrijp gemaakt worden, alvorens grond kan worden uitgegeven. Wanneer het moment van gronduitgifte vertraagt ontstaan in de grondexploitatie renteverliezen.


Blad 13 van 17

In paragraaf 2.2.3 is beschreven dat in 2012 een (zeer) beperkt aantal woningen is gebouwd in de Werkensepolder (3 stuks) en in de Nieuwe Banne (7 stuks). In de Westerhei wordt vrij fors gebouwd: er is in het voorjaar gestart met de bouw van 31 woningen (rijentussen- en hoekwoningen die nog niet allemaal verkocht zijn) en zijn 8 kavels verkocht aan ‘zelfbouwers’. Van de 16 geplande woningen in de Roode Camer te Hank zijn er maar drie daadwerkelijk verkocht waarna is besloten dit project uit de verkoop te halen. —

Uiteraard is het inschatten van het daadwerkelijke moment van verkoop moeilijk in te schatten zeker over een periode van circa 10 jaren vooruit kijkend (de gemiddelde looptijd van onze grondexploitaties). In paragraaf 2.2 is op de fasering ingegaan waarbij terughoudendheid is betracht. De daadwerkelijke verkoop van woningen in concreto vierkante meters grond wordt door een aantal factoren bepaald: onder andere vraag, de financieringsmogelijkheden van kopers, het aanbod en de prijsstelling. De vraag en de financieringsmogelijkheden kan de gemeente niet beïnvloeden. Het aanbod wel. Dat is ook de reden waarom er per kern geen extreem grote hoeveelheden woningen per jaar in de markt worden gezet, zie ook tabel 2.3. Voorts wordt flexibel omge gaan met het type woningen dat wordt gepland/gebouwd. Dit kan binnen de gehanteerde be stemmingsplanmethodiek. Ten slotte de prijsstelling. Deze wordt bepaald door een aantal onderdelen: • Kosten bouwrijpe bouwgrond (deze wordt comparatief bepaald) • Kosten bouwen woning • Bijkomende kosten waaronder: kosten van kadaster en notaris, ontwikkel-, architect- en constructeurskosten en verkoopkosten • BTW over de hiervoren genoemde kosten De gemeente kan alleen invloed uitoefenen op de prijsstelling van de bouwrijpe bouwgrond. De afgelopen jaren is het incidenteel gebeurd dat het college een aangepaste grondprijs heeft gehanteerd voor een strook berm/talud/oever die bij een bouwkavel behoort. Na taxatie zijn de grondprijzen van deze stroken aangepast. Ook is het voorgekomen dat, in overleg met de kopers, de grondprijs met een aantal euro is verlaagd om daadwerkelijke verkoop van een of meerdere woningen mogelijk te maken en dus verkoop van bouwrijpe grond te kunnen realiseren. Organisatierisico’s Deze risico’s kan de gemeente doorgaans zelf beïnvloeden. Het gaat bijvoorbeeld, om risico’s van een slechte interne Organisatie, maar ook om het risico dat een door de gemeente zelf gewenst kwaliteitsniveau met zich meebrengt of om de hoogte van kosten voor voorbereiding en toezicht. Ook kan het zijn dat een gemeente verlies lijdt vanwege onvoldoende actuele in formatie of vanwege onvoldoende management. Deze risico’s zijn moeilijk kwantitatief in beeld te brengen. Het beperken van deze risico’s kan plaatsvinden door ‘vinger aan de pols’ te hou den bij de grondexploitaties. De keuze van de gemeente Werkendam om in plaats van jaarlijks halfjaarlijkse te rapporteren over de stand van zaken van de grondexploitaties is een gevolg van de behoefte/noodzaak meer ‘vinger aan de pols’ te willen houden. Daar waar nodig wordt u uiteraard ook tussentijds op de hoogte gehouden.

blad 14 van 17


Afhankelijk van de fase waarin een exploitatie zich bevindt, zullen de bovengenoemde risico’s groter of kleiner zijn. Hoe verder binnen een project is gevorderd met de uitvoering, hoe klei ner de risico’s zullen zijn. Het uiteindelijke resultaat van de grondexploitatie na afronding is in financiële zin een domi nant risico. Bij de start van ieder project wordt een zo realistisch mogelijke inschatting ge maakt. Vanwege de (lange) looptijd met daarbinnen diverse onzekerheden treden regelmatig mutaties op. Er moeten namelijk voor de gehele, vaak lange, looptijden, voorspellingen wor den gedaan over rente- en indexontwikkelingen, de afzetmarkt en de inschatting van kosten en opbrengsten. Het is zeker mogelijk om een grondexploitatie voor deze periode op te stellen (we doen niet anders), maar de bandbreedte waarbinnen het uiteindelijke resultaat ligt is dan vaak vrij groot. Door tijdige, minimaal jaarlijks te actualiseren en regulier te rapporteren over de lopende grondexploitatieprojecten krijgt en houdt de gemeenteraad inzicht in het financiële verloop van deze projecten. Sinds dit jaar wordt uw raad twee keer per jaar geïnformeerd over de stand van zaken van de grondexploitaties. Het grondexploitatierisico volgt uit de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. Per kos ten- en opbrengstensoort is vast te stellen welke risico’s er in het te ontwikkelen gebied zijn. De risico’s hebben voornamelijk betrekking op verwervingskosten, kosten bouwen woonrijp maken, plankosten (apparaatskosten) en grondopbrengsten.

4.2

Risicomanagement

Risicomanagement is het op een gestructureerde en expliciete manier risico’s in kaart bren gen, te evalueren en door er proactief mee om te gaan ze beter te beheersen. Met andere woorden risicomanagement gaat over het controleren en beperken van deze risico’s. Een be langrijk onderdeel van het risicomanagement is het zorg dragen voor voldoende weerstands vermogen binnen het gemeentelijk grondbedrijf. Het weerstandsvermogen bestaat uit het verschil tussen de aanwezige weerstands-capaciteit (reserves & voorzieningen) en de benodigde/vereiste weerstandscapaciteit (dekking verliezen & risico’s). Vooral het bepalen van de financiële risico’s als input voor de vereiste weerstandscapaciteit is een belangrijke stap. Er bestaat geen eenduidige rekenmethode om deze risico’s te berekenen en de risico’s han gen af van veel factoren. Er wordt een aantal methoden onderscheiden die in het onderstaan de kader kort worden beschreven. 1. Bepaling risico volgens IFLO-normen Vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken is de IFLO-norm (IFLO: Inspectie Financiën Lagere Overheden) opgesteld. Deze norm wordt door sommige provincies en gemeenten gebruikt voor de be paling van de minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit. De IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaarden van de complexen in exploitatie en de nog te maken kosten. De norm bestaat dus uit twee elementen • 10% van de boekwaarden van de exploitaties. • 10% van de nog te maken kosten in deze exploitaties. De IFLO-norm is een eenvoudige en snelle manier om het risico te berekenen maar geeft dan ook slechts een indicatieve en minimale schatting. Ten eerste levert de methode geen maatwerk ten opzich te van de risico’s die worden gelopen. Ten tweede houdt de IFLO-norm onvoldoende rekening met jaar lijkse fluctuaties in de twee gebruikte grootheden, de uitkomst is dus slechts een momentopname. Ten derde worden de risico’s van aankomende exploitaties nog niet meegenomen.

2. Bepaling risico’s per proiect (risicokaart) Een tweede methode om de vereiste weerstand scapaciteit te bepalen is een beoordeling van de risico’s per grondexploitatie. Door de risico’s van alle grondexploitaties te sommeren ontstaat een beeld van het totale financiële risico. Voordeel van deze methode is een vrij precieze benadering van de risico’s, na deel is echter de grote hoeveelheid werk die aan deze methode verbonden is. Daarnaast zijn soms niet alle risico’s daadwerkelijk kwantificeerbaar of is er sprake van een grote risicomarge. Van enkele pro jecten is dit specifiek opgesteld, vooral de financiële risico’s van het project.


Blad 15 van 17

3. Beralinq risico’s door midden van rekenmodel / simulatie Veel gemeenten hebben (in samenspraak met hun accountant) een eigen methode opgesteld om de vereiste weerstandscapaciteit te bepalen. Hiervoor worden diverse rekenmodellen gebruikt. Ook kun nen met behulp van een simulatieprogramma op de computer diverse scenario’s worden doorgerekend om de financiële risico’s te bepalen. Vooralsnog beperkt de gemeente Werkendam zich tot een doorrekening van drie scenario’s. Feitelijk een mix van de in het kader beschreven methoden 2 en 3. Het betreft de volgende scenario’s: 1. eenmalige stijging in 2015 met 3% van de geraamde kosten voor de resterende looptijd vanaf 2015 (in de huidige exploitatie is uitgegaan van gelijk blijvende kosten en opbreng sten) 2. tijdelijke verlaging van de grondprijzen met 5% voor de jaren 2013, 2014 en 2015. Daarna, 2016 tot einde looptijd plannen, terugkeren naar het oude niveau (prijzen van 2012) 3. tijdelijke verlaging van de grondprijzen met 10% voor de jaren 2013, 2014 en 2015. Daar na, 2016 tot einde looptijd plannen, terugkeren naar het oude niveau (prijzen van 2012) In tabel 4.1 zijn de financiële effecten van deze negatieve scenario’s in beeld gebracht. Er is aangegeven hoeveel het resultaat bij de drie afzonderlijke scenario’s afwijkt van het verwachte exploitatieresultaat einde plan. Tabel 4.1 Overzicht van de verschillen bij de vijf exploitaties ten opzichte van het verwachte exploitatieresultaat bij de drie scenario’s (alle bedragen in euro) Exploitatie

Zandweide Roode Camer Westerhei mcl. Singel Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL

Verwachte exploitatieresultaat einde plan op basis van berekening oktober 2012

Verschil met exploitatieresultaat bij toepassing scenario 1

Verschil met Verschil met exploitatieresultaat exploitatieresultaat bij toepassing bij toepassing scenario 2 scenario 3

€ 1.278.663 -1- € 465.013 € 1.922.681

-t- € 59.000 -1- € 28.000

-1- € 82.000 -1- € 71.000

-t- € 166.000 -t- € 143.000

-

-

-

€ 240.765 € 1.089.963 € 4.532.072

-1- € 249.000 -1- € 54.000 -1- € 390.000

-1- € 117.000 -1- € 82.000

-1- € 233.000 -1- € 165.000 -1- € 707.000

-t- € 352.000

Indien wordt rekening gehouden met een (eenmalige) verhoging van de kosten van 3% in 2015 (scenario 1) levert dat een reductie van alle exploitatieresultaten samen op van bijna € 400.000. Een reductie van de grondkosten over de jaren 2013, 2014 en 2015 met 5% (scenario 2) of 10% scenario 3 levert een reductie met circa € 350.000 c.q. € 700.000 op. Feitelijk zijn de risico’s Vrij beperkt; het totaal verwachte resultaat van circa 4,5 miljoen euro neemt, afhankelijk van het scenario, af variërend van circa € 350.000 tot circa € 700.000. Bijna alle saldo’s einde plan blijven positief (boven de nul). Bij de Roode Camer wordt het al negatieve eindresultaat nog negatiever. Voor de exploitatie van de Roode Camer zou een ex tra voorziening moeten worden getroffen indien er van wordt uitgegaan dat één of meerdere van de gehanteerde scenario’s bewaarheid worden. Wij achten de kans op één van deze sce nario’s niet heel erg groot. Er wordt dan ook geen voorziening getroffen. Mocht blijken dat toch sprake is van een financieel negatief effect dan biedt de reserve grondexploitatie nog extra dekkingsmogelijkheid.

blad 16 van 17


Verlaging van de grondprijs gedurende drie jaren met 5 of 10% lijkt, zo blijkt uit tabel 4.1, heeft een relatief beperkt negatief effect op de totale exploitatieresultaten. Bedacht moet worden dat zulks geldt voor circa 70 woningen. Per woning, bij circa 180 m2 perceelsoppervlak, is sprake van gemiddeld een verlaging van de koopprijs voor grond van € 2.900 (bij 5% grondprijsverla ging) tot € 5.700 (bij 10% grondprijsverlaging). Of deze verlaging van de grondprijs de verkoop i.c. bouw van woningen daadwerkelijk opstuwt blijft uiteraard ongewis. Wij willen dan ook NIET voorstellen om een integrale aanpassing van de grondprijs te doen plaatsvinden maar daar waar nodig in overleg gaan over de mogelijkheden tot leveren van maatwerk.

4.3

Reserve g rondexploitatie en voorziening grondexploitatie

Zoals in paragraaf 4.1 is aangegeven neemt het totale financiële resultaat van alle plannen samen, vergeleken met de situatie in april ji. af met circa € 200.000 en komt uit op € 4.532.072. Alleen het plangebied Roode Camer kent een negatief eindresultaat van € 465.013. Hier gaat het uitgangspunt uit het grondprijsbeleid dat het stedenbouwkundig kostneutraal moet worden gerealiseerd dus niet op. De huidige omvang van de reserve grondexploitatie bedraagt € 1.453.000. Dat is voldoende om te voorzien in: • dekking van € 325.000 zijnde het verwachte tekort van de Burcht te Werkendam • dekking van € 400.000 zijnde het verwachte tekort van de Julianastraat te Hank • dekking van € 500.000 zijnde de benodigde omvang van de reserve grondexploitatie con form de nota Activerings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid Uiteindelijk resulteert een (extra) bedrag in de reserve grondexploitatie van € 228.000. Van deze € 228.000 wordt een beperkt deel, € 3.074 aangewend om de voorziening voor de Roode Camerte verhogen tot€ 465.013 (de omvang van het geraamde tekort). Er wordt voorgesteld het restant van € 224.926 voorlopig in de algemene reserve grondexploi tatie te houden gezien de onzekerheid van de woningbouwmarkt en de begin 2013 te presen teren uitgewerkte (financiële) plannen voor de Julianastraat te Hank en de Burcht te Werkendam. Uit de risico-analyse volgt geen noodzaak tot het instellen van een extra voorziening of het ophogen van de reserve.


Blad 17 van 17

BIJLAGEN

BI Zandweide (kern Dussen) Beknopte voorgeschiedenis Voor de ten westen van de kern gelegen locatie Zandweide zijn een stedenbouw kundig plan en vervolgens een bestemmingsplan gemaakt. Het bestem“~ mingsplan is in maart 2007 door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestem mingsplan is in oktober 2007 onherroepelijk geworden. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is uitgegaan van de bouw van in totaal circa 100 woningen tot 2015 (inmiddels is de periode verlengd to 2022) verdeeld in de volgende categorieën: • Circa 50 vrijstaande/twee-onder-een-kap-woningen • 16 rijenwoningen • 30 appartementen (in verschillende grootte)

~2t~,’

‘~1~

‘

~

‘~.% •J

i..~

:f~’

-“

‘,~•_r~

‘,~z

•

~.‘~%

S,

~

~ ~I.

S1 1

:

Inmiddels zijn 23 woningen gebouwd: • 3 vrijstaande woningen (zelfbouwers) • 4 semi vrijstaande woningen (projectmatige gebouwd) • 13 rijenwoningen (4 rijen hoek en 9 rijentussen) • 3 blokje van 4 woningen (gebouwd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO)

/‘.

,

•1’” Alle wegen en de daaronder gesitueerde rioleringen zijn aangelegd. Nabij de gerealiseerde woningen is de woonomgeving woonrijp gemaakt. Dit betekent dat trot toirs, inritten en openbare verlichting zijn gerealiseerd.

Wat is er in 2012 gebeurd Werkzaamheden In 2012 heeft een aantal kleinschalige werkzaamheden plaatsgevonden waaronder de aanleg van een snelheidsremmende maatregel op de kruising Schenkelkamp-Middeltje-Langenkamp. Bouwen Voor 2012 was een beperkt aantal grondverkopen gepland in de exploitatieopzet; circa vijf vrij staande/twee-onder-een-kap-woningen. Door Woonlinie is met de formule woonmatch (zie www.woonmatch.nu) een aantal woningen langs Schalkenwerf ontwikkeld en aangeboden. Uiteindelijk heeft zich voor één woning een serieuze koper aangediend. De terughoudendheid van kopers ligt met name in de financiële (on)mogelijkheden. Ook voor de kavels aan de dijk (Dorpsstraat) is diverse malen overleg met een ontwikkelende partij. Dit heeft nog niet tot concrete afspraken i.c. verkoop geleid.

[

1

i~J

jj —

~L.

&•~

~ —

Ij_r

~.L —

U~ LI ~j

IJ~

~


Blad Bi van BiO BIJLAG EN

1

‘~

~•:

Geraamde en werkelijke kosten en opbrengsten jaarschiif 2012 In de geactualiseerde exploitatieopzet Zandweide die in het voorjaar van 2012 aan uw raad is voorgelegd, is per jaarschijf aangegeven welke kosten en opbrengsten (per jaarschijf) worden verwacht. In tabel Bi .1 zijn de geraamde kosten en opbrengsten (in de in april geactualiseer de exploitatieopzet) weergeven evenals de werkelijk in 2012 (tot 1 oktober) gemaakte kosten en opbrengsten. Tabel Bi .1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde (april 2012) en werkelij ke kosten en opbrengsten voor jaarschijf 2012(1 oktober 201 2) (alle bedragen x 1 .000 euro) voor exploitatie Zandweide te Dussen

Kosten Opbrengsten Saldo

Geprognosticeerde opbrengsten!kosten voor jaarschijf 2012 cf. exploitatieopzet april 2012 €934 €252 -/-€682

Werkelijke opbrengsten! kosten voor jaarschijf 2012 cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 €147 €10 -/-€ 136

De kosten zijn fors lager; circa 100.000 thans versus 650.000 in het voorjaar. Daarboven op komt een rentebedrag van 50.000 thans en 300.000 dit voorjaar. Het verschil tussen de kosten is grotendeels veroorzaakt doordat kosten anders gefaseerd zijn. Door het uitblijven van uitgifte van grond zijn ook voor 2012 amper kosten gemaakt en zijn de uit te voeren werkzaamheden en kosten doorgeschoven naar de komende jaren. Per saldo nemen de totale kosten (exclusief rentekosten) met circa 220.000 zo blijkt uit de actuali satie van de exploitatie. De actuele opbrengsten blijken nagenoeg nihil te zijn. Immers er is in 2012 géén grond uitge geven. Afgelopen voorjaar, toen de verkoop met het concept woonmatch voor Zandweide starten was de verwachting nog dat een beperkt aantal vierkante meters verkocht zou worden. De werkelijkheid bleek weerbarstiger te zijn. Risicoanalyse Geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan Door de gemeente worden de exploitatieopzetten van de lopende grondexploitaties halfjaar lijks geactualiseerd. Veranderende inzichten, opbrengsten- en kostenstijgingen en overige mee- en tegenvallers worden in de exploitatieopzet verwerkt. Jaarlijks wordt zo een actueel inzicht verkregen in de verwachte eindresultaten van de grondexploitatie Zandweide. In tabel Bi .2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2011 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan (waarbij is uitgegaan van ren testand van 5%), in de derde kolom is dat voor de in de april 2012 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd (een rentepercentage van 4% vanaf 1/1 /201 3). Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 1 oktober 2012 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen.

Blad B2 van B19 BIJLAGEN

Notitie Analyse, actualisatie en vastst~ling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012

Tabel Bi .2 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2011, april 2012 en 1 oktober 2012 (alle bedra gen x 1 .000 euro)

Kosten Opbrengsten Verwacht re sultaat einde plan

Geprognosticeerde opbrengstenlkosten einde plan (2017) cf. exploitatieopzet medio oktober 2011 €9.379 €10.911

Geprognosticeerde opbrengstenlkoste n einde plan (2018) cf. exploitatieopzet medio april 2012 €9.348 €10.588

Geprognosticeerde opbrengste nlkosten einde plan (2022) cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 €8.957 €10.235

€1.533

€1.240

€ 1.279

De verschillen tussen de cijfers in de derde kolom (prognose zoals gemaakt april 2011) en de vierde kolom (prognose zoals gemaakt per 1 oktober 2012) zijn als volgt te verklaren. Door een andere fasering van de kosten (kosten worden later in de tijd gemaakt) zijn de rente lasten lager waardoor de totale kosten einde plan uiteindelijk bijna € 400.000 lager worden. De (beperkt) lagere totale opbrengsten einde plan van circa € 350.000 worden veroorzaakt doordat de uitgifte getemporiseerd is en de renteopbrengsten over de uitgaven lager worden. Het totale exploitatieresultaat einde plan blijft op basis van de actuele raming nagenoeg gelijk. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Zandweide en de bijbehorende exploitatieopzet in maart 2007 zijn de kosten van de ontsluitingsweg, circa € 450.000, gedekt vanuit de Reserve Infrastructurele Werken (RIW). Gezien de verwachte resultaten van deze exploitatie is het re eel om einde plan of eventueel eerder deze bijdrage terug te storten in de RIW. Vooralsnog is in de exploitatieopzet cijfermatig géén rekening gehouden met deze terugstorting. Daartoe wil len we het verloop van de exploitatie de komende jaren nader afwachten. Risico’s In paragraaf 4.2 zijn de financiële effecten berekend voor drie negatieve scenario’s. Onzes inziens is de kostenkant voor de Zandweide goed in beeld en zijn daar weinig tot geen grote verrassingen te verwachten. Aan de opbrengstenkant is de fasering wederom aangepast en verder opgerekt. De verwachting bestaat niet dat er voor de exploitatie Zandweide grote financiële risico’s ont staan de komende jaren. Wat gebeurt er in 2013 Voor 2013 zijn geen civieltechnische werkzaamheden gepland. Voor 2013 is slechts een beperkt aantal grondverkopen gepland in de exploitatieopzet. Er wordt uitgegaan van vier woningen. Door woningbouwcorporatie Woonlinie wordt conform de methodiek van Woonmatch(www.woonmatch.nu) goedkope rijenwoningen in diverse maat voeringen aangeboden in het voorjaar van 2013. Ook is gedacht om annex aan hetgeen in de gemeente Woudrichem in ‘t Kwartier is gebouwd ook in de wijk Zandweide te realiseren. Het zijn starterswoningen in twee bouwlagen met een kleine zolderruimte (http://bit.ly/SOMDKA). Per bouwblok zijn 4 woningen geclusterd. Iedere woning beschikt over een eigen berging en een tuintje met veranda. Echter de prijs/kwaliteitverhouding heeft het college doen besluiten om te kiezen voor een (goedkope) rijenwoning.

Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5 november 2012 BIJLAGEN

Blad B3 van B19

blad B4 van B19 BIJLAGEN


B2 Roode Camer (kern Hank) Beknopte voorgeschiedenis Het bestemmingsplan voor het plangebied Roode Camer is op 7 juli 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen het vaststellingsbesluit is beroep ingediend bij de Raad van State. Voorts is een voorlopige voorziening aangevraagd. Op 2 februari 2010 heeft een zitting betreffende de voorlopige voorziening plaatsgevonden bij de Raad van State. De Raad van State heeft deze toegewezen. Van start met bouwwerkzaamheden kon geen sprake zijn totdat na behandeling en uitspraak in de hoofdzaak. De gemeenteraad is hierover schriftelijk geïnformeerd Op 16 december 2010 heeft de zitting bij de Raad van State over de hoofdzaak plaatsgevon den. De voor de gemeente positieve uitspraak was er op woensdag 9 februari 2011.

B5{O ~

• —

~

~,

~

•~

.~

-.

;Ç•~%~

•s~_’

~.

~

~!

~ ~~“‘

~

\

2

Door de extreem lange periode die is verstreken tussen uw vaststellingsbesluit van het be stemmingsplan en de behandeling in hoofdzaak (circa 19 maanden) zijn tot begin 2011 geen activiteiten uitgevoerd. In december 2011 heeft de gemeenteraad een voorziening met een omvang van € 462.000 getroffen om het geprognosticeerde tekort af te dekken. De bouwrijpmaakwerkzaamheden voor de woonwijk zijn najaar 2012 gestart. De ‘korte in steekweg’ vanaf de Jachtsloot tussen de woningen Jachtsloot 65 87 is inmiddels gereed. Afgelopen voorjaar is met de aan de nieuwbouwwijk Roode Camer grenzende bewoners in tensief overleg geweest over de groenstrook. Een extra informatieavond en een bijeenkomst waarbij samen is gewerkt aan en in de groenstrook de een blijvende afscheiding vormt tussen de Roode Camer en de woningen aan het Sperwerpad/Lepelaarstraat hebben uiteindelijk tot helderheid en begrip bij bewoners en gemeente geleid. —

Wat is er in 2012 gebeurd Werkzaamheden Er is en wordt gewerkt aan: • De aanleg van bouwwegen in tijdelijk asfalt (circa 5.500 m2) • De aanleg van twee strengen riolering (elk circa 900 meter) • Het plaatsen van openbare verlichting • Het graven van singels/waterpartijen • Het aanbrengen van onderwaterbeschoeiing • Het aanbrengen van duikers Gezien het ontbreken van de noodzaak om op korte termijn te starten met bouwen is in over leg tussen de aannemer en de gemeente besloten om de werkzaamheden tot eerste kwartaal 2013 te laten doorlopen.

~ A :1


Blad B5 van B19

Bouwen Nadat begin 2012 de bouw van het appartementencomplex in de driehoek tegen de Buitendijk aan is afgeblazen heeft Woonlinie geadverteerd met de bouw van 2 rijen van 8 koopwoningen in een relatief lage prijsklasse. Dat heeft drie concrete kopers opgeleverd. Uiteindelijk heeft Woonlinie in overleg met de gemeente besloten om niet door te gaan met de verdere voorbe reiding en bouw van dit project. Immers het bouwen van 8 woningen waarbij maar 3 concrete kopers zich hebben gemeld heeft een te hoog financieel risico. Er blijkt meer animo voor wo nen in de Roode Camer doch het blijkt spaak te lopen op de financiering. Woonlinie en de gemeente hebben afgesproken voorjaar 2013 met een goedkopere rijenwoning op de markt te komen die Woonlinie dan volgens de formule van Woonmatch gaat verkopen. Geraamde en werkeliike kosten en opbrengsten jaarschijf 2012 In de geactualiseerde exploitatieopzet Roode Camer die in het voorjaar van 2012 aan uw raad is voorgelegd, is per jaarschijf aangegeven welke kosten en opbrengsten (per jaarschijf) wor den verwacht, In tabel B2.1 zijn de geraamde kosten en opbrengsten (in de in april geactuali seerde exploitatieopzet) weergeven evenals de werkelijk in 2012 (tot 1 oktober) gemaakte kosten en opbrengsten. Tabel B2.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde (april 2012) en werkelij ke kosten en opbrengsten voor jaarschijf 2012(1 oktober 201 2) (alle bedragen x 1 .000 euro) voor exploitatie Roode Camer te Hank


Geprognosticeerde opbrengstenlkosten voor jaarschijf 2012 cf. exploitatieopzet april 2012 €1.288 €0 -1- € 1.287

Werkelijke opbrengsten! kosten voor jaarschijf 2012 cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 €1.044 €5 -1- € 1038

De in jaarschijf 2012 gemaakte kosten zijn circa 250.000 lager dan in dit voorjaar gepland. Dit komt doordat een deel van de werkzaamheden is doorgeschoven naar 2013. De opbrengst van bijna 5.000 is vanwege de verkoop van een klein stuk grond aan de nuts bedrijven voor plaatsong van een verdeelkast. Risicoanalyse Geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan Door de gemeente worden de exploitatieopzetten van de lopende grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Veranderende inzichten, opbrengsten- en kostenstijgingen en overige mee- en tegenvallers worden in de exploitatieopzet verwerkt. Jaarlijks wordt zo een actueel inzicht verkregen in de verwachte eindresultaten van de grondexploitatie Roode Camer. In tabel B2.2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2011 geactualiseerde exploitatieopzet opgenomen kosten en opbrengsten einde plan. In de derde kolom is een en ander voor de situatie eind 2010 weergegeven. Ten slotte is in de laatste ko lom een per 25 oktober 2011 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen. In tabel B2.2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2011 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan (waarbij is uitgegaan van ren testand van 5%), in de derde kolom is dat voor de in de april 2012 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd (een rentepercentage van 4% vanaf 1/1/201 3). Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 1 oktober 2012 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen.

blad B6 van B19 BIJL.AGEN


Tabel B2.2 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2011, april 2012 en 1 oktober 2012 (alle bedra gen x 1 .000 euro) voor exploitatie Roode Camer te Hank

Kosten Opbrengsten Te verwachten resultaat einde plan 2020

Geprognosticeerde opbrengstenlkosten einde plan (2018) cf. exploitatieopzet medio oktober 2011 €6.248 € 5.786

Geprog nosticeerde opbrengstenlkoste n einde plan f2018) cf. exploitatieopzet medio april 2012 €5.767 € 5.445

Geprognosticeerde opbrengstenlkosten einde plan f2020) cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 €6.151 € 5.686

-1- € 462

-1- € 322

-1- € 465

De totale kosten zijn bijna 400.000 hoger. Dit is een nagenoeg geheel het gevolg van de ver lening van de looptijd van de exploitatie met twee jaar waardoor de rentecomponent fors toe neemt. Ook de hogere opbrengsten van circa 250.000 aan de opbrenqstenkant zijn een gevolg van de hogere renteopbrengst door de langere looptijd. Het verwachte eindresultaat voor de exploitatie Roode Camer is bijna 150.000 ongunstiger dan hetgeen in april dit jaar werd aangegeven. Dat is het gevolg van het verlengen van de looptijd met 2 jaren. Risico’s In paragraaf 4.2 zijn de financiële effecten berekend voor drie negatieve scenario’s voor de exploitatie Roode Camer. Wij zijn van mening dat zowel aan de kosten als aan de opbreng stenkant sprake is van zeer realistische ramingen, planningen en looptijden en dat de bere kende mogelijke risico’s niet noodzaken tot het treffen van een eventuele voorziening. Er wordt voorgesteld de voorziening grondexploitatie Roode Camer te verhogen tot € 465.013. Wat gebeurt er in 2013 De civieltechnische werkzaamheden voor het bouwrijpmaken die in 2012 zijn gestart worden voorjaar 2013 afgerond. Ten aanzien van de grondverkopen wordt voor 2013 uitgegaan van de verkoop van vijf perce len voor woningbouw.

Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 BIJLAG EN

Blad B7 van B19

blad B8 van B19 BIJ LAGEN


B3. Westerhei (kern Nieuwendijk) Beknopte voorgeschiedenis Tijdens de raadsvergadering van 28 september 2010 is door de gemeenteraad bestemmingsplan Westerhei vastgesteld. In tegenstelling tot alle uitbreidingslocaties in de overige kernen is het in de kern Nieuwendijk niet gelukt om de totale grondpositie in eigen handen te krijgen. De gemeente Werkendam was eigenaar van circa 21 .000 m2. Het totale plangebied Westerhei (inclusief de locatie van het gebouw Singel) heeft een oppervlakte van circa 82.000 m2. De overige gronden, benodigd voor de ontwikkeling van het plan Westerhei waren in particulier bezit (agrariër). Van Wanrooij Projectontwikkeling samen met woonstich ting Land van Altena hadden een koopoptie op de gronden die in particulier bezit waren.

;:~•

a_

~

,:

4.

1

.44

( S’

/

,

J

.

t,

1.

~ J

S~

~.. ~ .

;.,rS~.

•..~

.

5,

S, •

~

.~

.;~‘,

~ Uitgebreide onderhandelingen hebben uiteindelijk niet tot verwerving van alle benodigde gronden door de gemeente geleid. Voorjaar 2010 heeft de gemeente Werkendam samen met Westerhei C.V. (waarin Van Wanrooij Projectontwikkeling samen met woonstichting Land van Altena zitting hebben) een SamenwerkingsOvereenKomst (SOK) gesloten. De gemeente heeft haar gronden overgedragen aan Westerhei C.V. Naast de koopsom voor de door de gemeente voor het plan Westerhei (exclusief circa 5.000 m2 voor het bouwplan De Singel) in te brengen grond ontvangt de gemeente ook een bijdrage in de gemaakte en nog te maken kosten voor planontwikkeling. Circa € 300.000 voor al gemaakte plankosten in de achterliggende periode is in 2010 betaald. De betalingen voor de grondkosten en de nog te maken kosten volgen het ritme van de bouw van de woningen. In het vastgestelde bestemmingsplan wordt uitgegaan van de bouw van circa 140 woningen verdeeld in de volgende categorieën: • Circa 75 vrijstaande/twee-onder-een-kap-woningen • Circa 25 rijenwoningen • Circa 25 appartementen (in verschillende grootte) • Circa 15 rijenwoningen voor sociale huur Alle werkzaamheden die in het plangebied Westerhei moeten plaatsvinden worden uitgevoerd door en/of in opdracht van de Westerhei C.V. De gemeente Werkendam speelt daar geen rol in anders dan dat de gemeente zorg draagt voor controle van de planvoornemens van de Westerhei C.V. Immers de gemeente neemt aan het eind van de planperiode het openbare gebied over in eigendom en beheer

, —


.

S

~.

‘S,

liii

.5

/

Blad B9 van 819

S~

~:

Wat is er in 2012 gebeurd waren we in 2011 van plan Werkzaamheden Het terrein is bouwrijp gemaakt en de boven- en ondergrondse hoofdinfrastructuur (we gen/waterlopen/waterpartijen) is nagenoeg gereed. Bouwen Inmiddels wordt in het plangebied Westerhei volop gebouwd aan 31 woningen in het zoge naamde hofje (zie ook www.westerhei-nieuwendijk.nl onder bekijk de plankaart). Ook zijn 8 kavels voor zelfbouwers uitgegeven. Van de 31 in aanbouw genomen woningen zijn er nog 12 te koop. Risicoa nalyse Geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan Door de gemeente worden de exploitatieopzetten van de lopende grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Veranderende inzichten, opbrengsten- en kostenstijgingen en overige mee- en tegenvallers worden in de exploitatieopzet verwerkt. Jaarlijks wordt zo een actueel inzicht verkregen in de verwachte eindresultaten van de grondexploitatie Westerhei. Vanwege het niet zelf uitvoeren van bouwen woonrijpmaken en verkopen van bouwrijpe grond loopt de gemeente geen risico’s. De afgesproken bedragen voor de verkochte grond alsook de gemaakte en te maken kosten zijn gegarandeerde inkomsten. Alleen de jaarschijf waarin de inkomsten worden ontvangen is (beperkt) variabel. In tabel B3.1 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2011 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan (waarbij is uitgegaan van ren testand van 5%), in de derde kolom is dat voor de in de april 2012 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd (een rentepercentage van 4% vanaf 1/1 /201 3). Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 1 oktober 2012 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen. Tabel B3.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2011, april 2012 en 1 oktober 2012 (alle bedra gen x 1.000 euro) voor de exploitatie Westerhei

Kosten Opbrengsten Verwacht re sultaat einde plan (2019)

Geprognosticeerde opbrengstenlkosten einde plan (2019) cf. exploitatieopzet medio oktober 2011 €2.179 € 4.223 € 2.062

Geprognosticeerde opbrengstenlkosten einde plan (2019) cf. exploitatieopzet medio april 2012 €1.921 € 3.882 €1.960

Geprog nosticeerde opbrengstenlkosten einde plan (2019) cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 €1.972 € 3.895 € 1.922

De beperkte hogere totale kosten einde plan (50.000) worden veroorzaakt door de hogere u urlonen. De totale opbrengsten einde plan zijn nagenoeg vergelijkbaar met de voorjaar 2012 geraamde kosten einde looptijd.

blad BiO van B19 BIJLAGEN


Risico’s De risico’s voor de gemeente Werkendam zijn, zoals aangegeven, vrij beperkt. Bij stagnerende verkoop door Westerhei C.V. zullen de betalingen voor de gronden en gemaakte ambtelijke kosten later worden uitbetaald. Wat gebeurt er in 2013 Ook in 2013 is Westerhei C.V. voornemens om een aantal woningen te verkopen en te bou wen. Men gaat dan wel uit van een beperkter aantal (circa 10 tot 15). Er wordt eenzelfde prin ciep als woonmatch gehanteerd: ‘Optio: het flexibele woningconcept’ http://www.vanwanrooij .nl/optio.


Blad Bil van B19



B4 Nieuwe Banne (kern Sleeuwijk)

~

-.

•.

~

~

Beknopte voorgeschiedenis In de structuurvisie plus, die door de drie gemeenten samen met het voormalige Hoogheemraadschap Alm en Biesbosch in het Land van Heusden en Altena is opgesteld, is voor de kern Sleeuwijk een locatie voor woningbouw opgenomen ten zuiden van de bestaande kern. Het bestemmingsplan is op 7 juli 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is uitgegaan van de bouw van in totaal circa 170 woningen verdeeld in de volgende categorieën: • Circa 90 vrijstaande/twee-ondereen-kap-woningen • Circa 30 rijenwoningen • Circa 50 appartementen (in verschillende grootte)

-

13 51 0

In de discussie met de gemeenteraad over starterskoopwoningen voorjaar 2008 is besloten om in elke uitbreidingslocatie circal 0 woningen voor starters te bouwen. Zo ook in de Nieuwe Banne. In het najaar van 2010 heeft de gemeente gronden langs de Roef, ten behoeve van de toe komstige realisatie van sportvoorzieningen, aangekocht. Wat is er in 2012 gebeurd Werkzaamheden In 2012 hebben de laatste bouwrijpmaak werkzaamheden plaatsgevonden in het voorjaar en vanaf oktober wordt ten behoeve van de op te leveren woningen gewerkt aan het woonrijpma ken. Bouwen Door DeBrug BV worden twee rijen van elk vier woningen gebouwd. Woonservice Meander bouwt een rij van 11 woningen waarbij de 9 tussenwoningen starterskoopwoningen zijn. Deze woningen worden eind 2012 opgeleverd en betrokken door de kopers/nieuwe bewoners.

S

~

1!!!

~if

Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 BIJLAGEN

-

Blad B13 van B19

Geraamde en werkelijke kosten en opbrengsten jaarschijf 2012 In de geactualiseerde exploitatieopzet Nieuwe Banne die in het voorjaar van 2012 aan uw raad is voorgelegd, is per jaarschijf aangegeven welke kosten en opbrengsten (per jaarschijf) worden verwacht. In tabel B4.1 zijn de geraamde kosten en opbrengsten (in de in april geac tualiseerde exploitatieopzet) weergeven evenals de werkelijk in 2012 (tot 1 oktober) gemaakte kosten en opbrengsten. Tabel B4.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde (april 2012) en werkelij ke kosten en opbrengsten voor jaarschijf 2012 (1 oktober 2012) (alle bedragen x 1.000 euro) voor de exploitatie Nieuwe Banne


Geprognosticeerde opbrengstenlkosten voor jaarschijf 2012 cf. exploitatieopzet april 2010 €661 € 1.614 € 953

Werkelijke opbreng stenlkosten voor jaarschijf 2012 cf. exploitatieopzet van 1 oktober20l2 €653 € 716 € 63

De werkelijke kosten voor jaarschijf 2012 zijn nagenoeg overeenkomstig hetgeen dit voorjaar werd geprognosticeerd. Aan de opbrengstenkant is wel sprake van een fors verschil. Circa € 900.000 minder opbreng sten dan verwacht. Dit is volledig te wijten aan het feit dat de ook nog door DeBrug BV te bouwen 4 keer 2-onder-1 -kap woningen nog niet verkocht zijn en dus ook niet gebouwd zijn. Daardoor heeft ook geen gronduitgifte plaatsgevonden wat € 900.000 minder opbrengsten genereert. Risicoanalyse Geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan Door de gemeente worden de exploitatieopzetten van de lopende grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Veranderende inzichten, opbrengsten- en kostenstijgingen en overige mee- en tegenvallers worden in de exploitatieopzet verwerkt. Jaarlijks wordt zo een actueel inzicht verkregen in de verwachte eindresultaten van de grondexploitatie Nieuwe Banne. In tabel B4.2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2011 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan (waarbij is uitgegaan van ren testand van 5%), in de derde kolom is dat voor de in de april 2012 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd (een rentepercentage van 4% vanaf 1/1/201 3). Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 1 oktober 2012 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen. Tabel B4.2 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober 2011, april 2012 en 1 oktober 2012 (alle bedra aen x 1 .000 euro) Geprognosticeerde Geprog nosticeerde Geprognosticeerde opbre ngstenlkosten opbrengste nlkosten opbrengstenlkosten einde plan (2030) cf. einde plan (2031) cf. einde plan (2031) cf. exploitatieopzet meexploitatieopzet meexploitatieopzet dio oktober 2011 dio april 2012 1 oktober 2012 Kosten €35.216 €31.995 €32.054 Opbrengsten € 35.228 € 32.508 € 32.295 Verwachtre€12 €512 €241 sultaat einde plan

blad B14 van B19 BIJ LAG EN


De kosten zijn beperkt lager, circa € 60.000. Bij de opbrengsten is het verschil iets groter, cir ca €210 lager kosten dan geprognosticeerd. Maar gezien de lange looptijd zijn deze verschil len zeer gering. De lagere verwachte opbrengsten is een gevolg de lagere renteopbrengsten over het beperktere aantal vierkant meter dat in 2012 is uitgegeven. Risicoanalyse De ‘concurrentie’ van de bouwactiviteiten op de locatie Transvaal/Eikenlaan vormt een risico. Tot augustus 2014 worden (los van de nog te bouwen 4 keer 2-onder-1 -kapwoningen waarvan 2 stuks 2-onder-1 -kapwoningen worden ingewisseld voor zeven woningen in de rij) in de Nieuwe Bannne alleen vrije kavels voor zelfbouwers aangeboden. Daarmee is rekening ge houden in de exploitatieopzet. Voorts is in de kostenraming rekening gehouden met het niet verschuldigd zijn van B1W over de voor de nieuwe sportvoorzieningen te maken kosten. Een en ander is pas na 2020 aan de orde en de komende jaren wordt in beeld gebracht op welke wijze dit BTW voordeel kan wor den verwezenlijkt i.c. welke noodzakelijke maatregelen moeten worden genomen (afspraken met verenigingen, belastingdienst e.d.). Wat gebeurt erin 2013 In 2013 vindt nog een beperkte hoeveelheid werkzaamheden plaats voor het woonrijpmaken. Aan de opbrengstenkant wordt uitgegaan van een zeer beperkte uitgifte van grond en dus op brengsten. Het al een tijd door Woonservice Meander geplande nul-energieappartmentencomplex schuift wederom door. Naar verwachting wordt dat op zijn vroegst in 2015 gebouwd gezien de finan cieringsbehoefte enerzijds en de activiteiten rondom het woonzorgcomplex in de nieuwe Es waarmee Woonservice Meander bezig is. In de exploitatieopzet is zelfs uitgegaan van inkom sten voor dit complex door verkoop van bouwrijpe grond in 2016. Voorts worden voorjaar 2013 de uit de discussie over Brede School Sleeuwijk en sportambi ties voortvloeiende (on)mogelijkheden/kansen/bedreigingen voor de Nieuwe Banne en de aan de westkant van de Roef aangekochte gronden gedeeld met de raad.

Notitie Analyse, actualisatie en vastst~Iing grondexploitaties gemeente Werkendam 5 november 2012 BIJL.AGEN

Blad B15 van B19


Notitie Analyse, actualisatie en vastst~Iing grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012

B5. Werkensepolder (kern Werkendam) Beknopte voorgeschiedenis Eind jaren tachtig/begin jaren negentig van de vorige eeuw is gestart met de bouw van woningen in Werkensepolder (Werkensepolder 1). In de Structuurvisie Plus die door de drie gemeenten in het Land van Heusden en Altena samen’~ met het voormalige hoogheemraadschap Alm en Biesbosch is opgesteld werd voor de kern Werkendam uitbreiding van Werkensepolder 1 in oostelijke richting (richting Monnikenhoef) alwaar al sportvelden van Kozakkenboys gerealiseerd waren, voorgesteld. Op 27 maart 2007 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Werkensepolder II vastgesteld. Bij vaststelling van het bestemmingsplan is uitgegaan van de bouw van circa 170 woningen tot circa 2017 verdeeld als volgt: • 51 vrijstaande/twee-onder-een-kap-woningen • 8 rijenhoekwoningen • 24 rijentussenwoningen • 88 appartementen -. -

Na het gereed komen van de laatste woningen moet het gebied woonrijp worden gemaakt. Af ronding van de grondexploitatie Werkensepolder is voorzien in 2020; een beperkt tijd nadat de laatste woning is gereedgekomen. Eind 2007 was sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan. Op dat moment kon worden gestart met de werkzaamheden van bouwrijpmaken evenals de uitgifte van grond. Na het aanbrengen van de voorbelasting en een zettingsperiode van circa 8 maanden is gestart met het bouwrijpmaken. Het betrof de aanleg van kabels en leidingen, riolering, en (tijdelijke) bouwwegen en watergangen

4.4

~

1.’-J-

~ ••e. ~

öO~p•

•.

•e~ ‘ee

•~0

S

.

.00

•e.

4

._

.9

•

In de discussie met de gemeenteraad over starterskoopwoningen voorjaar 2008 is besloten om in elke uitbreidingsiocatie circalO woningen voor starters te bouwen. Zo ook in de Wer kensepolder.

ifl~

~ Li.

~ -:

-

~

/N\

II iI43,~

J

‘tij -

Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam 5november2012 BIJLAGEN

.—

___:_

—

J-[U iT

Blad B17 van B19

Wat is er in 2012 gebeurd Civieltechnische werkzaamheden Ten behoeve van de in 2012 opgeleverde woningen zijn woonrijpmaakwerkzaamheden ver richt. Voorts zijn werkzaamheden verricht voor het bouwrijpmaken van de locatie waar de voormalige volkstuinen lagen. Op die plek heeft Woonlinie een tweede ronde woningen met behulp van het Woonmatch concept aangeboden. Start bouw zal eind dit jaar/begin 2013 plaatsvinden. Naast een rijtje van vijf wordt ook een aantal kavels voor zelfbouwers uitgege ven. Bouwen In 2012 zijn 20 woningen conform Woonmatch gerealiseerd en opgeleverd. Geraamde en werkelijke kosten en opbrengsten jaarschijf 2012 In de exploitatieopzet Werkensepolder die in april2012 aan uw raad is voorgelegd, is per jaarschijf aangegeven welke kosten en opbrengsten (per jaarschijf) worden verwacht. In tabel B5.1 zijn de geraamde kosten en opbrengsten (in de in april 2012 geactualiseerde exploitatieopzet) weergegeven evenals de in 2012 (tot 1 oktober) gemaakte kosten en opbrengsten. Tabel B5.1 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde (april 2012) en werkelij ke kosten en opbrengsten voor jaarschijf 2012(1 oktober 2012) (alle bedragen x 1 .000 euro)


Geprognosticeerde opbrengstenlkosten voor jaarschijf 2012 cf. exploitatieopzetapril 2012 €692 €0 -1- € 692

Werkelijke opbrengsten! kosten voor jaarschijf 2012 cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 €696 € 655 -1- € 41

ii~ vv~in~iiji~ ~\iJ~L~II r’.uiii~ii uveieeii iiiei ue yej)IuyIIU~LH..eeIue r..u~Leii. LJ~ UpUI~II~J~L~II LIJM

fors hoger vanwege de verkoop van vierkante meter bouwrijpe grond in het gebied nabij de voormalige volkstuinen dat feitelijk pas was voorzien voor 2013. Risicoanalyse In tabel B5.2 is in de tweede kolom een overzicht opgenomen van de in de in oktober 2011 geactualiseerde opgenomen kosten en opbrengsten einde plan (waarbij is uitgegaan van ren testand van 5%), in de derde kolom is dat voor de in de april 2012 geactualiseerde exploitatieopzet gebeurd (een rentepercentage van 4% vanaf 1/1 /201 3). Voorts is in de laatste (vierde) kolom een per 1 oktober 2012 geactualiseerd overzicht van kosten en opbrengsten einde plan opgenomen. Tabel B5.2 Overzicht van de in de exploitatieopzet geprognosticeerde kosten en opbrengsten einde plan zoals berekend oktober20ll, april2012 en 1 oktober20l2 (alle bedra gen x 1 .000 euro) voor exploitatie Werkensepolder .

.

~ ~

1~ : : : Kosten Opbrengsten Verwachtresultaat einde plan

:~

blad B18 van BiO BIJ LAG EN

Geprognosticeerde opbrengstenlkosten einde plan (2018) cf.. exploitatieopzet medio oktober 2011 € 31.264 € 32.297 € 1.033

.~.‘

Geprognosticeerde opbrengsten!kosten einde plan (2020) cf. exploitatieopzet medio april 2012 € 28.861 € 30.201 € 1.340

Geprognosticeerde opbrengsten!kosten einde plan (2022) cf. exploitatieopzet 1 oktober 2012 € 29.544 € 30.634 € 1.090


De toename van de verwachte kosten eind plan wordt veroorzaakt door hogere uurtarieven en een langere looptijd (2 jaar) van de exploitatie. De hogere verwachte opbrengsten worden veroorzaakt door de langere looptijd en dus de renteopbrengsten. Risico’s Hoewel sprake is van financiële en economische ontwikkelingen in de wereld, is de uitgifte, mede door het vraaggericht bouwen van woningen (Woonmatch), niet achtergebleven. Ook voor komend jaar wordt weer een deel van het uitgeefbare terrein via Woonmatch verkocht. In paragraaf 4.2 zijn de financiële effecten berekend voor drie negatieve scenario’s voor de exploitatie Werkensepolder. De financiële effecten van deze drie scenario’s (zie tabel 4.1) zijn van beperkte omvang en kunnen ruim binnen het geprognosticeerde eindresultaat van de exploitatie worden opgevan gen. Wat gebeurt er in 2013 In 2013 worden voor een bedrag van circa € 800.000 (inclusief rente) bouwen woonrijpmaak werkzaamheden verricht. De verwachte opbrengsten voor de woonmatch op de locatie van de voormalige volkstuinen wordt geraamd op € 365.000. Aldaar wordt gestart met de bouw van twee rijen van vijf wonin gen en op een reeds uitgegeven kavel wordt ook gebouwd.


Blad B19 van 819

D. Prosman De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheimhouding bekrachtigen

Recommend Documents